In dit artikel laten we aan de hand van deze nieuwe strategische agenda in grote lijnen zien hoe het toekomstige onderwijs– en onderzoekslandschap eruit ziet . Tevens wordt een doorkijk gegeven naar de invloed hiervan op de huisvesting en vastgoedportefeuille van instellingen.

1. Hoger onderwijs en onderzoek : de nieuwe strategische agenda van het kabinet en de impact hiervan op
huisvesting en vastgoed.
Inleiding
Op 1 juli 2011 hebben staatssecretaris Halbe Zijlstra en minister Maxime Verhagen de nieuwe strategische
agenda gepresenteerd voor het hoger onderwijs en onderzoek. Deze agenda geeft een visie weer hoe het
onderwijsstelsel er in 2025 moet uitzien. En het vermeldt hoe het kabinet c.q. de instellingen, hier invulling
aan gaan geven. Via de HBO-raad en de VSNU hebben de instellingen laten weten zich grotendeels te
kunnen vinden in de nieuwe plannen.
De ambities die in de nieuwe strategische agenda gesteld zijn hebben gevolgen voor de vastgoedafdelingen
van hogescholen en universiteiten. Enerzijds, omdat de ambities mede bepalend zijn voor de ambities van
hun eigen instellingen en anderzijds, omdat er ontwikkelingen op macro-niveau worden vermeld, die van
invloed zijn op de toekomstige huisvestingsvraag.
In dit artikel laten we aan de hand van deze nieuwe strategische agenda in grote lijnen zien hoe het
toekomstige onderwijs– en onderzoekslandschap eruit ziet . Tevens wordt een doorkijk gegeven naar de
invloed hiervan op de huisvesting en vastgoedportefeuille van instellingen.
Onderwijslandschap in 2025
In 2025 ligt de spreekwoordelijk lat substantieel hoger dan nu. De onderwijskwaliteit is verbeterd hetgeen
zich laat vertalen in hoger studie rendement, minder uitval en een meer gedifferentieerd onderwijsaanbod.
Daarnaast is het onderwijs intensiever. Er zijn meer contacturen en het onderwijs wordt gegeven in kleine
groepen.
In 2025 staat voor het HBO de beroepsgerichtheid centraal in het onderwijs en onderzoek. Het WO is zoals
vanouds gericht op academische vorming. Het studentenaantal is sterk gestegen in relatie tot 2009 1i. Het
aantal HBO studenten is met 26% gestegen tot 490.000 en het aantal WO studenten is gestegen met 35%
tot 310.000 studenten. Deze studenten betalen meer collegegeld voor het onderwijs. Hier staat volgens het
kabinet tegenover dat zij een uitdagender en intensiever onderwijsklimaat geboden worden. Tot zover de
situatie in 2025.
Koerswijziging ; kwaliteitsslag
Om het nieuwe onderwijslandschap te kunnen bewerkstelligen is een koerswijziging nodig. Ten eerste dient
het studieklimaat en de studiecultuur te worden aangepast. Meer contacturen, meer kleinschalig onderwijs
en selectie aan de poort gaan leiden tot een hoger studierendement.
De studiecultuur wordt ambitieuzer en nominaal studeren is de regel.
Naast de studenten, moet ook de eigen organisatie flink aan de (kwaliteits)slag . Docenten moeten beter
worden, kwaliteitsborging moet centraal staan en het toezicht hierop wordt versterkt. Ook de verhouding
staf/student dient verder geïntensiveerd te worden. Alles staat in het teken van rendementverhoging.
Meer profiel en meer gedifferentieerd aanbod
Zowel het HBO als het WO moeten minder opleidingen gaan aanbieden en bestaande bachelor opleidingen
moeten worden breder . Dit om kans op uitval van met name eerstejaars studenten te verkleinen. De
masteropleidingen dienen een meer zelfstandige positionering te krijgen t.o.v. de bacheloropleidingen.
Tevens wordt verwacht dat ze beter gaan aansluiten op het onderzoeksprofiel van de instelling.
Er komt meer differentiatie in het opleidingsniveau. Zowel top-down als bottom up. En er moet meer ruimte
komen voor toptalent: 10% van de WO studenten moet een excellent programma gaan volgen. Het HBO gaat
een tweejarige associate degree (ad.) aanbieden, die beter aansluit bij doorstromende MBO-ers. Als laatste
krijgen de instellingen meer ruimte om onderwijs aan te bieden voor werkenden. Dit gebeurt in de vorm van
leren & werken of door het aanbieden van flexibele leerwegen.
Onderzoek
Ook ten aanzien van het onderzoek zijn de ambities hoog. De hogescholen gaan een spilrol vervullen in
‘centres of expertise’ en iedere universiteit zal op enkele gebieden moeten gaan behoren tot de wereldtop.
1
1

2. Het kabinet gaat hiervoor 90 miljoen extra beschikbaar stellen. Maar het is wel een koekje van eigen deeg. Er
wordt 70 miljoen gekort op 1e geldstroom en 20 miljoen op de 2e geldstroom. Heeft dit consequenties voor
huisvesting ? Indirect wel. In het verleden hebben we ook al eens te maken gehad met de 100 miljoen
herallocatie van de toenmalige minister Plassterk (dynamisering smartmix) . Dit geld werd extra beschikbaar
gesteld voor onderzoek, maar werd gekort op de 1e geldstroom. Huisvestingsgelden echter worden alleen
maar geëxtraheerd van de 1e geldstroom. Dus een her allocatie van 90 miljoen zal waarschijnlijk een
bezuiniging betekenen.
Geld en bekostiging
Dit alles kost natuurlijk geld. Het kabinet zal voor het onderwijs in 2012 circa 175 miljoen euro gaan
investeren, oplopend tot 391 miljoen in 2016. En voor het onderzoek zal een extra bedrag worden
geïnvesteerd van 280 miljoen in 2012 tot en met € 252 miljoen in 2016 . Een gedeelte hiervan komt weliswaar
voort uit eerdere toezeggingen van het vorige kabinet. Maar toch.
Waar komt dit geld vandaan ? Dit geld komt van geprognosticeerde bezuinigingen uit de
‘langstudeerdersmaatregel’ en de invoering van een leenstelsel in de masterfase.
Een belangrijk stuurmiddel van de overheid om bovengenoemde zaken met betrekking tot onderwijs en
onderzoek af te dwingen is natuurlijk het toewijzen van gelden. De bekostiging zal dan ook gewijzigd
worden. Er komt een deel ’kwaliteit en profiel’ in het bekostigingsmodel. Dit deel zal in eerste instantie 7%
zijn en groeien naar 20%.
Impact op huisvesting en vastgoed
Het streven naar meer kwaliteit is noodzakelijk. Daar is iedereen het wel over eens. Maar de kwaliteit van
huisvesting dient wel in evenwicht te zijn met de kwaliteit van het onderwijs, onderzoek en organisatie.
Onderzoek heeft laten zien dat (kwalitatieve) vastgoedingrepen van invloed zijn op de instroom van
studentenii*5. op En hier is nog een flinke slag te maken. Uit onderzoekiiiblijkt dat van alle universitaire
gebouwen circa 60% een kwaliteit heeft die ‘reasonable tot very bad’ is. Dus ook hier is nog een flinke slag te
maken. Binnen de HBOinstellingen, is een dergelijke inventarisatie niet bekend.
Een forse stijging van het aantal studenten heeft direct impact . Een stijging van circa 88.000 HBO studenten
(vanaf 2009 tot 2020) betekent rekenkundig circa 700.000 m² extra huisvesting . Hiervoor is circa € 125
miljoen op jaarbasis extra nodig .
Een stijging van circa 78.000 WO studenten vergt ongeveer een extra investering van circa € 133 miljoen per
jaariv.
Intensiever onderwijs in de vorm van meer contacturen en kleinere groepen betekent een grotere belasting
op de benutting van ruimten. Dus zal er verbouwd moeten worden. Naar verwachting is er minder behoefte
aan grote collegezalen en meer behoefte aan kleinere ruimtes.
Daarnaast vormt het almaar groeiende aandeel 2e en 3e geldstroom een steeds groter probleem vanwege de
matchingsverplichting. Universiteiten (en HBO’s) zijn verplicht om mee te financieren aan 2e en 3e
geldstroom onderzoek. Gemiddeld moeten universiteiten van elke euro 2e en 3e geldstroom, circa 0,85
eurocent zelf bijdragenv. Hierin zijn ook de kosten voor huisvesting opgenomen. Dus een toename van de 2e
en 3e geldstroom leidt al snel tot een verdere uitputting van onder andere beschikbare
huisvestingsmiddelen.
Gevoegelijk kunnen we aannemen dat de eerder genoemde benodigde extra financiële middelen voor
huisvesting niet beschikbaar zullen worden gesteld. Daarvoor is het economische klimaat te weerbarstig.
Tevens lijkt het niet waarschijnlijk dat Colleges van Bestuur het aandeel huisvesting (maximaal circa 14%)
van de totale 1e geld inkomsten gaat vergroten. Dus al snel rijst de vraag… wat dan?
Op basis van onze ervaringen blijkt dat de bestaande huisvesting in veel gevallen beter benut kan worden.
Hiervoor is een drietal mogelijkheden:
Door de onderwijs verroostering te intensiveren kan al snel een ruimtebesparing op onderwijsruimten
behaald worden tussen de 10 en 15%.
Door Het Nieuwe Werken in te voeren kan een besparing gehaald worden van 25% op kantoorruimten.
Onderzoeksruimten kunnen compacter gemaakt worden, intensiever gebruikt en efficiënter ingedeeld.
Dit levert al snel een besparing mogelijk van 15%.
2

3. 130%
De stijgende lijn van studenten en daarmee
samenhangende ruimtebehoefte, hoeft dus b
en
niet 1 op 1 gevolgd te worden. In onderstaand ent
tud
gs efte
flex
figuur is de relatie tussen aantal studenten gin beho
stij mte
en ruimtebehoefte weergegeven. Vanwege rui
de sterke groei en intensiever onderwijs zal 100% periferie
meer huisvesting nodig zijn. De besparing “
b” is een gevolg van de drie genoemde
mogelijkheden tot het beter benutten van
ruimten. Met bovengenoemde maatregelen no matter what
komen we een eind, maar het zal niet de
gehele spreekwoordelijke lading kunnen
dekken. 2009 2020 2030
Keuzes in vastgoed
Na 2020 zal er vanwege demografische ontwikkelingen krimp gaan ontstaan op “de nationale
studentenmarkt” . Tenzij er enorme aantallen studenten uit China komen , zal de huisvestingsbehoefte na
2020 gaan afnemen.
Vastgoedafdelingen zullen nog meer strategisch na moeten gaan denken over hoe ze hun portefeuilles gaan
inrichten. Zie ook de verticale balk in figuur X.
Er moeten keuzes gemaakt worden:
Welk deel van mijn vastgoed behoort “no matter what” tot de corebusiness van mijn instelling.
Welk vastgoed behoort tot de periferie, maar is een waardevolle belegging in mijn vastgoedportefeuille.
Welk vastgoed moet behoren tot de flexibele schil van mijn vastgoedportefeuille? Het gaat hier om
vastgoed dat maximaal 10 jaar benut wordt door de instelling.
Met name voor het aandeel periferie in de vastgoedportefeuille wordt het multifunctionele -gebruik steeds
belangrijker. Deze gebouwen dienen eenvoudig in te kunnen spelen op een veranderende vraag (of andere
eigenaar).
Het flexibele aandeel in de portefeuille zal bestaan uit huur en/of leasecontracten, waarvan de termijn
maximaal 10 jaar bedraagt. Dergelijke objecten kunnen in de nabijheid van de campus liggen. Denk hierbij
aan de enorme leegstand van kantoren. Mogelijk dat ook hier het mes aan twee kanten snijdt.
Lange termijn plannen maken is in een economische groeimarkt een stuk eenvoudiger dan in een
economische onzekere toekomst.. Toch wordt van vastgoedafdelingen verwacht dat ze met een lange
termijn visie komen waarvan de horizon 10 tot 15 jaar verder ligt. Kwaliteit, flexibiliteit en intensiteit zijn de
belangrijkst elementen in de nieuwe huisvestings- en vastgoedplannen. En niet toevallig zijn deze drie
elementen met naam en toenaam genoemde in het nieuwe strategische plan.
De titel van het voorwoord van de nieuwe strategische nota is “samen naar de top”. Het is voor de
vastgoedafdelingen een uitdaging om in gelijke tred de top te bereiken.
3

4. i
Referentieraming : 2010 : ministerie van OCW
ii
proefschrijft 2007 : presteren door vastgoed; J.C. de Vries
iii
proefschrift 2011 : managing the university campus : A. den Heijer
iv
Inclusief kapitaalslasten en inclusief m2 voor toename staf en onderzoek als gevolg van toename
studenten.
v
Rapport april 2004 : Advies raad voor wetenschaps en technologie beleid : de prijs van het succes.
4