優化土地供應策略公眾論壇3：顧問簡報 Enhancing Land Supply Strategy - Public Forum 3 Consultant Presentation

Public Forum
公眾論壇

Enhancing Land Supply Strategy:
Reclamation outside Victoria Harbour and Rock Cavern Development
優化土地供應策略: 維港以外填海及發展岩洞

18 February 2012
2012年 2月 18日

發展局
Development Bureau

Contents 大綱 :

1. Problem 1: Shortage of Land
難題一：土地短缺

2. Problem 2: Imbalance Among Land Supply Options
難題二：土地供應模式失衡

3. Problem 3: Dilemma in Handling Public Fill
難題三：處理建築填料的困境

4. Solution: Restore Balance of Land Supply
解決方案：恢復平衡土地供應

5. Reclamation vs Other Land Supply Options
填海和其他土地供應模式的比較

6. Site Selection Criteria
選址準則

7. Next Step: Further Study and Continuous Consultation
下一步：進一步研究和繼續諮詢
Shortage of Imbalance Among Dilemma in Handling Restore Balance of Reclamation vs Site Next Step
Land Land Supply Options Public Fill Land Supply Other Land Supply Options Selection Criteria 下一步
2
土地短缺土地供應模式失衡處理建築填料的困境恢復平衡土地供應填海和其他土地供應模式的比較選址準則

Problem 1: Shortage of Land
難題一：土地短缺

3

Why do we need more land 為什麼需要更多土地?

Population Growth Economic Quality of Life
Development
人口增長生活質素
經濟發展

Latest 2009 population forecast 最新2009人口預測：
2011: 7.1 million (710萬)
2039: 8.9 million (890萬)
Increase in Population
人口增加 : 1.8 million (180萬)

4


Development
經濟發展

Additional CBD Grade A Office Requirement (2030 Study):
額外商業中心區甲級寫字樓需求 (2030年研究):
(2003 – 2030)

Increase in Demand: 2.7 million m2
需求增加︰270萬平方米

5


Development
經濟發展

Public aspiration for lower development density 公眾對降低發展密度的期望：
Major Development Project (Kai Tak, Tung Chung, TKO South, 3-in-1 NDA, etc.)
主要發展項目（啟德，東涌，將軍澳南，三合一新發展區等）

Originally Planned Population 原規劃人口：646 000
Currently Planned Population 現規劃人口 : 448 000

6


Woodland/Shrubland/Grassland/ Residential
Wetland/Barren Land/Water Bodies 住宅
林地/灌叢/草地/濕地/荒地/水體
Supporting land use &
infrastructure
76 配套土地及基礎設施
777 sq.km
sq.km
99
sq.km
Agricultural Use
68 農業用地
sq.km

88
sq.km
Other Built-up Area
其他已建設土地

7


infrastructure
777 sq.km
sq.km
99
sq.km
Agricultural Use
68 農業用地
sq.km
1M population: 11km2
residential land and
14km2 land for supporting infrastructure 88
sq.km
1百萬人口：11平方公里住宅用地 Other Built-up Area
及14平方公里配套基礎設施用地

Residential 1 : 1.3 Infrastructure
8


infrastructure
777 sq.km
sq.km
99
sq.km
Agricultural Use
68 農業用地
Ratio 1:1.3, Required Land more than (or 4,500 ha)
sq.km 45km2
比例1:1.3，所需土地最少 45平方公里 (或 4,500 公頃)
88
Ratio 1:4, Required Land ---------- sq.km
2 Times
Other Built-up
比例1:4，所需土地 ---------- 2倍 Area

Ratio 1:8, Required Land ---------- 4 Times
比例1:8，所需土地 ---------- 4倍
9

Recently Completed / Planned Land Supply最近完成/規劃的土地供應
Site Area Land Supply Options 供地模式
發展面積 Rezoning Land Redevelopment Resumption Reuse of Ex- Reclamation Rock
(latest est. 更改土地用途重建收地 quarry Sites 填海 Cavern
最近估算) 重用前石礦場發展岩洞
West Kowloon Cultural District
西九龍文化區
40 ha Land development completed 開拓土地工作完成
Kai Tak Development
啟德發展區
320 ha Land development completed 開拓土地工作完成
Tseung Kwan O South
將軍澳南
60 ha Land development largely completed 開拓土地大致工作完成
Tung Chung Remaining Area
東涌餘下發展區
250 ha   
New Development Areas in NT
新界新發展區
1050 ha  
Ex-quarry sites (4 nos.)
160 ha  
前石礦場 (4個地點)
Other Housing Projects
其他房屋發展項目
870 ha   
Rezoning part of I, GB, Agr land for non-
industrial and housing use
改劃工業用地、綠化地帶和農業用地
260 ha   
作非工業發展用途及房屋用地
West Rail Kam Sheung Road Station and Approx. 3180 ha
Pat Heung Depot and adjacent rural area 140 ha   
西鐵錦上路站和八鄉車廠及附近一帶約 3180 公頃
Known redevelopment projects under
consideration 正被考慮重建項目
30 ha  

10

Problem 1: Acute Shortage of Land
難題一：嚴重土地短缺

11

Problem 2: Imbalance among Land Supply Options
難題二：土地供應模式失衡

12

Existing Land Supply Options 現有土地供應模式

Rezoning Land Redevelopment Land Resumption
更改土地用途重建收地

Reclamation Rock Cavern Development Reuse of Ex-quarry Sites
填海發展岩洞利用前石礦場

13


更改土地用途重建 Residential 收地
住宅
76 infrastructure

777
配套土地及基礎設施
sq.km
sq.km
99
sq.km
Agricultural Land
68 農業用地
sq.km
88
sq.km
Woodland/Shrubland/Grassland/ Other Built-up
Wetland/Barren Land/Water Bodies Area
林地/灌叢/草地/濕地/荒地/水體其他已建設土地

14

Rezoning Land 更改土地用途

15

Rezoning Land 更改土地用途

Outline Zoning
Challenges 挑戰︰2 agricultural land in
68km
Plan:

• Rezoned land use ≠ Actual land use 更改土地用途 ≠ 實際土地用途
NT
88
68平方公里新界農地
• Multiple ownership 業權分散76sq.km sq.km
• Market driven 市場主導
40km 2 land of high 99
26km2 other
ecological/ conservative agricultural land
sq.km
• Unpredictable supply 供應難測26平方公里為其
value
40平方公里為高生態/保育價值他農地 68
地區 sq.km

• Require decanting/solutionother for resettlementlandaffected privately owned
16km2 land has been retained for
space 10km2
of is mainly
people/economic activities
developments 10平方公里土地大部份為私人土地
16平方公里土地已預留作其他發展
需要土地安置受影響居民/經濟活動
1.5km2 land is currently for 7.7km2 0.8km2 remote/ scattered
• Create Public use
agricultural Fill reserved for fallow land
產生建築填料
1.5平方公里土地為活躍耕地 agricultural
use
0.8平方公里偏遠及分散休耕地

16

Rezoning Industrial Land 更改工業用地

infrastructure
777 sq.km
Industrial Land
sq.km
99 工業用地
sq.km (26 sq. km)
Agricultural Use
68 農業用地
sq.km

88
sq.km
Other Built-up Area

17


19km2 (industrial estate, warehouse & storage) in
active use with no development potential
19平方公里（工業邨，貨倉貯物用地），仍有
實際用途，沒有發展空間
26km2
industrial land
26平方公里
7km2 industrial building sites including 4km2 land
工業用地 already zoned for non-industrial uses
7平方公里工業樓宇用地包括4平方公里已劃作
非工業用途的土地
Rezoned land use ≠ Actual land use
更改土地用途 ≠ 實際土地用途

18


Challenges 挑戰︰
• Rezoned land use ≠ Actual land use 更改土地用途 ≠ 實際土地用途
• Multiple ownership 業權分散
• Unpredictable supply 供應難測

• Require decanting/solution space for resettlement of affected
 需要土地安置受影響居民/經濟活動

• Create Public Fill upon development
 發展時產生建築填料

19

Rezoning Agricultural Land 更改農業用地

Outline Zoning
Woodland/Shrubland/Grassland/ Residential Plan:
infrastructure
777 sq.km
sq.km
99
sq.km Agricultural Use
68 農業用地
sq.km

88
sq.km
Other Built-up Area

20


68km2 land of agricultural use
68平方公里農地

42km2 agricultural land of high ecological/
26km2other agricultural land conservation value and fish ponds/gei wais
26平方公里為其他農地 42平方公里農地為高生態/保育價值地
區和魚塘／基圍

10km2 agricultural land (including private 16km2 agricultural land retained for other
land / in “agriculture” zone and under developments / under studies / unsuitable
active cultivation) for large-scale development
10平方公里農地(包括私人土地/ 16平方公里農地保留作其他發展/研究中
位於「農業」地帶及仍在耕作的耕地) /不適合大規模發展

21


Outline Zoning
Challenges of other sites 其他土地的挑戰︰ Plan:
68km2 agricultural land in
• Ecological/ conservation value 生態/保育價值
NT
• Rezoned land68平方公里新界農地更改土地用途 ≠ 實際土地用途
use ≠ 88 land use
Actual 76
• Multiple ownership 業權分散sq.km sq.km
40km 2 land of high 99
26km2 other
ecological/ conservative agricultural land
sq.km
value 26平方公里為其
• Unpredictable supply 供應難測他農地 68
40平方公里為高生態/保育價值
地區 sq.km

• Requirehas been retained for other for resettlement2 of affected privately owned
16km2 land decanting/solution space 10km land is mainly
developments 10平方公里土地大部份為私人土地
16平方公里土地已預留作其他發展

• Create Public Fill
1.5km2 land is currently for 7.7km2 0.8km2 remote/ scattered
agricultural use reserved for fallow land
 產生建築填料
1.5平方公里土地為活躍耕地 agricultural 0.8平方公里偏遠及分散休耕地
use

22




23

Redevelopment 重建

Districts 區:
• Established URA in 2001
Tsuen Wan
 2001年成立市建局 1 荃灣
• In the past decade: 54 redevelopment projects, total site area 21 ha Sham Shui Po / Cheung Sha
2 Wan
 在過去10年: 推行了54個重建項目，地盆總面積21公頃深水埗/長沙灣
Tai Kok Tsui / Mong Kok / Yau
3 Ma Tei
大角咀/旺角/油麻地
Tsim Sha Tsui
4 尖沙咀

1 Ma Tau Kok / Hung Hom
5 馬頭角/紅磡
2 6
7 Wong Tai Sin
3 5 6 黃大仙
4
Kwun Tong
8 0 7
9 觀塘

Central & Western
8 中西區

Wan Chai
9 灣仔

Shau Kei Wan
0 筲箕灣
24

Redevelopment 重建

Districts 區:
Challenges 挑戰︰ 1 Tsuen Wan
荃灣
• Multiple ownership 業權分散 2 Sham Shui Po / Cheung
Sha Wan
• Market driven 市場主導深水步/長沙灣

• Unpredictable supply 供應難測 3 Tai Kok Tsui / Mong Kok
/ Yau Ma Tei
• Due to difficulty in resuming property, redevelopment will not be carried out 大角咀/旺角/油麻地

unless cost-effective 收屋困難，除非有重建價值，否則不值得重建 4 Tsim Sha Tsui
尖沙咀

1 Ma Tau Kok / Hung Hom
5 馬頭角/紅磡
6 2
• Require decanting/solution space for7resettlement of affected 6
3 5
Wong Tai Sin
黃大仙
people/economic activities 4
Kwun Tong
 需要土地安置受影響居民/經濟活動 8 9 0 7 觀塘

Central & Western
8
• Create Public Fill upon development 中西區

 發展時產生建築填料 9 Wan Chai
灣仔

Shau Kei Wan
0 筲箕灣
25




26

Land Resumption 收地

Challenges 挑戰︰
• Cause local resentment引起居民反感
• Only for designated purposes and/or projects, low flexibility in land use
所得土地只能作指定用途和/或項目發展，靈活性低
• Underprivileged Group – difficult to adapt to new environment
弱勢社群 - 難適應新環境
• Livelihood – loss of local business & job opportunities
生計 - 喪失本地業務和就業機會

• Require decanting/solution space for resettlement of affected

• Create Public Fill upon development
 發展時產生建築填料
27




28

Reuse of Ex-quarry Sites 利用前石礦場

Lam Tei Quarry
藍地石礦場

Anderson Road Quarry
安達臣石礦場

Cha Kwo Ling Ex-Kaoline
Mine Site
茶果嶺高嶺土礦場

Shek O Quarry
Lamma Island Quarry 石澳石礦場
南丫島石礦場

29

Reuse of Ex-quarry Sites 利用前石礦場

Lam Tei
Quarry
藍地石礦場Challenges 挑戰:

Limited supply:
Anderson Road
Quarry
Anderson Road Quarry SiteKwo Ling Ex-
安達臣石礦場
Cha

(Max. 30 000 population only)
Kaoline Mine Site
茶果嶺高嶺土礦場

供應有限：
安達臣道石礦場(最多3萬人口) Shek O
Quarry
Lamma Island
Quarry 石澳石礦場
南丫島石礦場

30




31

Rock Cavern Development 發展岩洞

Sha Tin (Shek Mun)
Tuen Mun (Lam Tei) 沙田 (石門)
屯門 (藍地)

Lion Rock
獅子山
Legend

Strategic Cavern Areas
Lantau (Siu Ho Wan)
策略性岩洞發展區域
大嶼山(小蠔灣)

Cavern Development Suitability
Mount Davis 發展岩洞的適合性 :
摩星嶺
High to Medium 高至中
Low to Very Low 低至極低
Not Suitable 不合適

32


Western Salt Water Service Reservoirs
西區海水配水庫 (2009)

Island West Transfer Station
Tai Koo MTR Station
港島西廢物轉運站 (1997)
太古地鐵站 (1985)

Stanley Sewage Treatment Works
赤柱污水處理廠 (1995)

Kau Shat Wan Explosives Depot
狗虱灣炸藥庫 (1997)

33


Challenges 挑戰:
Tuen Mun (Lam Sha Tin (Shek
Tei) Mun)
屯門 (藍地) 沙田 (石門)
Limitations on usage: Not for residential usage, Lion Rock
獅子山
more suitable for relocating NIMBY facilities.
Lantau (Siu Ho

用途上的限制︰不適合住宅用途，
Wan)
大嶼山(小蠔灣)Mount Davis

較適宜遷入厭惡性設施。
摩星嶺

34




35

Reclamation 填海

Legend 說明
Approx. extent of
previous
reclamation
過去填海大概
範圍

36

Reclamation 填海

Legend 說明
Approx. extent of
previous
reclamation
過去填海大概
範圍

• Total reclaimed area 6824ha
香港填海面積 – 6824 公頃

• 27% of population
27%的人口

• 70% of office floor area
70%的總辦公室樓面面積

• New towns, e.g. Shatin, TKO
新市鎮例如沙田、將軍澳
37

Reclamation 填海

Legend 說明
Approx. extent of
previous
reclamation
過去填海大概
範圍

Challenges 挑戰:
Environmental, marine
ecology, fisheries, etc.
環境，海洋生態，漁業等

38

Imbalance Among Land Supply Options 土地供應模式失衡

39

Imbalance Among Land Supply Options 土地供應模式失衡

40

Problem 2: Imbalance in Quantity of Land Supply and
Timing Mismatch of Land Supply and Demand
難題二：供應失衡及
供應和需求時間不協調

41

Problem 3: Dilemma in Handling Public Fill
難題三：處理建築填料的困境

42

Public Fill 建築填料

Urgency to Handle Surplus Public Fill:
處理建築填料的迫切性：
• Land development (from rezoning, resumption
and redevelopment) also generates Public Fill
土地發展(從更改用途,收地及重建)也會產
生建築填料

• Despite successful implementation of “Reduce,
Reuse and Recycle” in the past few years,
construction activities still generate about 6 to 7
million tonnes surplus public fill each year
儘管在過去幾年成功實施「減少、重用和
回收」建築填料，每年建造業仍然產生剩
餘建築填料約600萬至700萬公噸

43


Delivery to the Mainland for Reuse 運往內地重用
• 170 km away from HK 離香港170 公里
• 65 nos. vessels per day 每日65 艘遠洋船運送
• 22 hours Round trip 來回22 小時
• Consume19,000 litres more diesel per day 每日消耗額外19,000公升柴油
• Extra 50 tonnes carbon emission per day 每日碳排放量增加50公噸
• Cost $27 per tonnes more than local reclamation 比本地填海每公噸多$27
Hong Kong
香港

Taishan
台山

44


Surplus public fill can
fill up Victoria Park to
more than 30 storeys
within 6 years

剩餘建築填料在6年
內可在維多利亞公園
堆存超過30層樓高

45

Contaminated Sediment 污染海泥

Urgency to Handle Contaminated Sediment:
處理污染海泥的迫切性：
Dredging of harbour
fairways and other marine
works generate about 2 to
2.5 million m3 of
contaminated sediments
each year

每年疏浚航道及其他海
事工程產生約 200 至
250 萬立方米污染海泥

46

Disposal of Contaminated Sediment 處理污染海泥

屯門擬建的屯門至赤
Sha Chau 鱲角連接路
沙洲 Existing disposal facilities
現有卸置設施

The Brothers
大小磨刀 Proposed disposal
facilities (last mud pit)
擬建的卸置設施 (最後一
Hong Kong 個卸泥坑)
International Airport
香港國際機場

擬建的港珠澳
大橋香港口岸

47

Problem 3: Urgency in Resolving Public Fill Dilemma
難題三：須迫切解決建築填料的困境

48

Problem 1: Acute Shortage of Land
難題一：嚴重土地短缺

Problem 2: Imbalance in Quantity of Land Supply and
Timing Mismatch of Land Supply and Demand
難題二：供應失衡及
供應和需求時間不協調

Problem 3: Urgency in Resolving Public Fill Dilemma
難題三：須迫切解決建築填料的困境

49

Solution: Restore Balance of Land Supply
解決方案：恢復平衡土地供應

50

Balanced Approach 六管齊下

Solution Balanced Approach
解決方案六管齊下

Act Now 立刻行動

51

Balanced approach 六管齊下

Require New Land to Support (Decanting/solution space required) & Create Public Fill
需要新的土地支持(需要土地安置受影響居民) & Create Public Fill
A good mix of land supply options is
complementary for sustainable
development
Produce New Land & Handle Public Fill 提供新的土地 &處理建築填料
良好的供地模式組合能互補長短，
填海
達至可持續發展發展岩洞利用前石礦場

52


Market Driven  High Uncertainties
市場主導  高度不確定性


Suitable as Land Reserve  Cope with Rising Population, Economic
Growth & Public Aspirations
適用於土地儲備  應付人口增長，經濟增長與市民的期望

Rock Cavern Reuse of Ex-quarry
Reclamation
Development Site
填海
發展岩洞利用前石礦場

53


Require Decanting Site / Solution Space
需要調遷地點/解決空間


Provide Decanting Site / Solution Space
提供調遷地點/解決空間

Reclamation
Development Site
填海

54


Create Public Fill
產生建築填料


Handle Public Fill
處理建築填料

Reclamation
Development Site
填海

55

Reclamation 填海︰
• Provide decanting/solution space for other land supply
options
提供土地安置受其他土地供應模式影響的居民/
經濟活動
• Disposal of public fill generated by other land supply
options
處理由其他土地供應模式產生的建築填料
• Most suitable as land reserve
最適合作土地儲備

56

Land Reserve 土地儲備

In three forms 運用3 種形式:
Short-term needs in 3/ 4 years
3 至 4 年內，短期需要

Land is formed first.
Medium-term needs in 6/ 7 years
先平整土地
6 至 7 年內，中期需要

Potential sites are identified with the necessary studies and
design work completed
在已物色的可行地點，先完成研究及設計工作

Potential sites that fulfill the site selection
criteria are reserved Long-term needs in 9/ 10 years
預留符合選址準則的可行地點 9 至10 年內，長期需要

57

Reclamation outside Victoria Harbour is indispensable,
NOT Last Resort

在維港以外填海不可或缺，並非最後選擇

58

Reclamation vs Other Land Supply Options
填海和其他土地供應模式的比較

59

Reclamation vs Other Land Supply Options 填海與其他土地開發的比較

Potential Environmental Impact 潛在的環境影響
Reclamation Other Land Supply Options
填海其他土地開發
• Marine habitats & associated fauna e.g. marine • Terrestrial habitats & associated fauna e.g.
mammals, fish, corals, & other invertebrates birds, mammals, reptiles, amphibians,
海洋生物棲息地和相關的動物，如海洋 butterflies, dragonflies, stream fish, & other
哺乳動物，魚，珊瑚和其他無脊椎動物 invertebrates
陸地生物棲息地及相關的動物，如鳥類，
• Water quality & noise (construction phase)
哺乳類，爬行類，兩棲類，蝴蝶，蜻蜓，
水質及噪音（施工階段）流魚類及其他無脊椎動物
• Disturbance (operation phase) • Air, vibration, disturbance and site runoff
干擾（運營階段） (construction phase)
空氣，振動，干擾和工地徑流（施工階
段）
• Disturbance (operation phase)
干擾（運營階段）

60


Potential Social Impact 潛在的社會影響
• Impact on existing community (e.g. visual • Significant impact on existing community
impact) is relatively less significant if in suitable 對現有社區的影響重大
location • Resettlement 安置
如選址恰當, 現有社區造成的影響(如景 • Social Fabric and Cohesion 破壞社區網和凝聚力
觀影響等) 相對較少 • Underprivileged Group 弱勢社群
• Loss of Culture and Traditions 失去社區文化和傳統
• Loss of Community Identity and Collective Memory
失去社區特徵和集體記憶
• Livelihood 生計
• Choice of Living Mode 生活模式的選擇

• Provide decanting/ solution space • Require decanting/ solution space
提供土地重置 需要土地重置

61


Potential of handling public fill / contaminated sediment
處理建築填料 / 污染海泥的潛力

• Handle public fill • Generate public fill
處理建築填料 產生建築填料

• Dispose of contaminated sediment
棄置污染海泥

62

It is not about Land or Sea.
It is about appropriate Site Selection
不論是海或陸，適當的選址才是最重要

63

Site Selection Criteria
選址準則

64

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