İzmir Turizm Piyasası Araştırma Raporu 2012 - İGD İstanbul Gayrimenkul Değerleme

1. TÜRKİYE
Turİzm Pİyasalari
Araştirma Raporlari
İZMİR’10

3. IGD©2011
1
sayfa
/
TürkiyeTurizmPiyasalarıAraştırması-İzmir
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
Reel GSYH Büyümesi 5,3 9,4 8,4 6,9 4,7 0,8 -6,5 7,8
Tüketici Fiyatları Enflasyonu
(ort. %) 25,3 8,6 8,2 9,6 8,8 10,4 6,2 8,7
Bütçe Dengesi
(GSYH’nın (%)si) -8,8 -5,2 -1,1 -0,6 -1,6 -1,8 -5,5 -3,6
Cari İşlemler Dengesi
(GSYH’nın (%)si) -2,5 -3,7 -4,6 -6 -5,8 -5,7 -1,9 -5,2
Kısa Vadeli Faiz Oranı
(ort. %) 48 21,5 23 27 25 25 15 6,6
TL/$ Ortalama Döviz Kuru 1,493 1,422 1,341 1,431 1,302 1,293 1,547 1,546
$/€ Ortalama Döviz Kuru 0,89 0,80 0,80 0,80 0,73 0,68 0,72 0,75
Kaynak: IMF, Eurostat 2011
Hazırlanan çalışmanın amacı Türkiye’nin Turizm odak noktalarından biri olan
İzmir’in genel sosyo-ekonomik durumunun ve Türkiye içindeki konumunun
incelenmesidir. Rapor ayrıca İzmir’in ilçelerindeki konaklama tesislerinin dağı-
lımının, kişibaşı gecelik konaklama fiyatlarının (kapı fiyatı) ve bu fiyatların otel-
lerin hangi özelliklerine bağlı olarak değiştiğinin incelenmesinin araştırılmasıdır.
Bu çalışma, İzmir’in genel ekonomik yapısının ve İzmir’in ilçelerindeki konak-
lama tesislerinin dağılımının ve en fazla turist çeken ilçeleri olan İzmir Merkez
ve Çeşme’deki 2, 3, 4 ve 5 yıldızlı otellerin kişibaşı geceleme fiyatlarının (kapı
fiyatı) yıllık ortalamasının araştırılmasını kapsamaktadır.
Bu araştırma raporu hazırlanırken, sosyo-ekonomik veriler için resmi devlet ku-
rumlarının veri tabanları incelenmiş, otellerin konaklama fiyatları için acentele-
rin back ofislerinden otellerin acente (kâr dahil) fiyatları araştırılmıştır.
Bir ülkenin ekonomik açıdan temel göstergeleri
o ülkedeki diğer sektörlerle de bağlantılıdır.
İstanbul Gayimenkul Değerleme olarak sağdaki
tabloda verdiğimiz Türkiye ekonomisine ait
temel veriler, ülkedeki turizm potansiyeli ve
otellerin arz-talep dengesiyle direkt olarak
ilgilidir. Tablo 1 bu verilerin özetini içermektedir.
Tablo 2’de Türkiye’nin GSYH’nın 2006 ve 2010
yılları arasındaki değişimi görülmektedir. IMF
verilerine göre 2010 yılında Türkiye dünya sıra-
lamasında 16. büyük ekonomi haline gelmiştir.
2010 yılına ait GSYH 736 Milyar $’dır.
Tablo 3’te Türkiye’nin 2006 ve 2010 yılları ara-
sındaki turizm gelirleri verilmiştir. 2008 yılında
Türkiye’ye giriş yapan turist sayısı 26 milyon
kişinin üzerinde hesaplanmış olup, turizm geliri
önceki yıla oranla %18’lik bir artış göstererek,
GSYH içinde %3’lük payı ile yaklaşık 22 milyar
$ olarak hesaplanmıştır. 2009 yılında ise gelen
turist sayısı 27 milyonu geçerek, turizm gelir-
lerinin GSYH içindeki payı %3,5’a yükselmiş,
21,3 milyar $’lık turizm geliri elde edilmiştir.
2011 verilerine göre 2010 yılına ait Turizm Geliri
20,8 milyar $’dır.
Amaç
Kapsam
Yöntem
Tablo 1 Türkiye – Temel Ekonomik Göstergeler
Gayrisafi Yurtiçi Hasıla ve
Turizm Gelirleri
Tablo 2 Gayrisafi Yurtiçi Hasıla
Kaynak: Kültür ve Turizm Bakanlığı, 2011
Kaynak: TÜİK, 2011
Tablo 3 Turizm Gelirleri
Genel Ekonomik Görünüm
İZMİR TURİZM PİYASASI ARAŞTIRMASI, 2010
İzmir– Araştırma Bölgesi

4. Ülke Milyon kişi
1 Fransa 74,2
2 A.B.D. 54,9
3 İspanya 52,2
4 Çin 50,9
5 İtalya 43,2
6 İngiltere 28,0
7 Türkiye 25,5
8 Almanya 24,2
9 Malezya 23,6
10 Meksika 21,5
IGD©2011
2
sayfa
/
TürkiyeTurizmPiyasalarıAraştırması-İzmir
2009 yılında gelen yabancı turist sayısında Türkiye 7. sıraya yükselerek Almanya ve Meksika’yı geride bırakmıştır. Gelirlerde ise ge-
çen seneye göre bir sıra yükselerek 9. sıraya oturmuştur. Türkiye’nin 2009 yılı turizm geliri 21,3 milyar dolar olarak kaydedilmiştir.
Türkiye’nin 2009 yılı gelen yabancı turist sayısı ise 25,5 milyon kişidir.
Türkiye’de ve Dünya’da Turizm
İzmir
Tablo 4 Dünya’da Turizm Gelirleri
2009 (İlk 10 Ülke)
Tablo 5 Gelen Yabancı Turist Sayısı
2009 (İlk 10 Ülke)
Kaynak: WTO, 2011
Ülke Milyar $
1 A.B.D. 94,2
2 İspanya 53,2
3 Fransa 48,7
4 İtalya 40,2
5 Çin 39,7
6 Almanya 34,7
7 İngiltere 30,1
8 Avustralya 25,6
9 Türkiye 21,3
10 Avusturya N/A
Ege Bölgesi’nin batısında yer alan ve 11.973 km²’lik yüzölçüme sahip olan İzmir’in, kuzeyinde
Balıkesir, doğusunda Manisa, güneyinde Aydın yer almaktadır. İzmir’in komşu illere olan
uzaklıkları ise Balıkesir’e 173 km, Manisa’ya 36 km, Aydın’a 130 km’dir.
İzmir, Türkiye’nin batısında, % 40 ‘ı ormanlarla kaplı, Ege Denizi’ne 629 km kıyısı
olan, deniz, güneş ve tarihi özellikleri ile popüler bir ildir. İzmir, Türkiye’deki
İstanbul ve Ankara’dan sonra 3. büyük ildir.
Sosyo-Ekonomik Yapı
Devlet Planlama Teşkilatı tarafından 2003 yılında hazırlanan
gelişmişlik sıralamasına göre İzmir 81 il içinde 3. sırada yer
almaktadır. İzmir ili, 30 ilçe, 91 belediye ve 621 köyden
oluşmaktadır.
TÜİK’ten alınan son verilere göre, İzmir’in 2009
yılına ait yerleşik nüfus 3.868.308 kişidir. En
kalabalık ilçesi 415.967 kişilik nüfusuyla
Buca’dır.
2003 yılında Devlet Planlama
Teşkilatı tarafından hazırlanan
İzmir’in gelişmişlik per-
formansı Tablo 6’da
özetlenmiştir.

5. 3
sayfa
/
IGD©2011
TürkiyeTurizmPiyasalarıAraştırması-İzmir
Ekonomik Yapı
Tablo 8 İstihdamın Sektörel Dağılımı (2004)
Tablo 7 Kişi Başına Düşen GSYİH ($)
Tablo 6 İzmir İli Gelişmişlik Performansı
Bir ülkenin ya da bir ilin kişibaşına düşen GSYH’sı,
orada yaşayanların gelir ve dolayısıyla ekonomik
refah seviyesinin temel göstergelerinden biridir.
Kişi başına GSYH’de 81 il arasında 6. sırada yer
alan İzmir, genel performans değerlendirmesin-
de 3. sırada yer almaktadır.
İzmir’in ilçelerine göre 2004 yılı itibariyle istih-
damın sektörel dağılımı Tablo 8’de verilmiştir. İl
genelinde tarım sektörü %28,54’lik bir orana sa-
hipken, turizm alt sektörünün yer aldığı hizmet-
ler sektörü için 2004 yılındaki oran il geneli için
%45,4’tür.
Kaynak:DPT,İlçelerinSosyo-EkonomikGelişmişlikSıralaması
Araştırması,2004
Yıl İzmir
Ege
Bölgesi
Türkiye Sıralama
DEMOGRAFİK GÖSTERGELER
Toplam Nüfus 2000 3.370.866 8.398.781 67.803.927 3
Şehirleşme Oranı (%) 2000 81,07 61,48 64,9 3
Yıllık Ortalama Nüfus Artışı %o 1990-2000 22,38 16,29 18,28 15
Nüfus Yoğunluğu (kişi/km²) 2000 280,62 100 88 3
Doğurganlık Hızı 2000 1,75 2,17 2,53 77
Ortalama Hanehalkı Büyüklüğü 2000 3,58 0,81 4,5 78
İSTİHDAM GÖSTERGELERİ
Tarım işkolunda çalışanların toplam istihdama oranı (%) 2000 28,54 50,48 48,38 79
Sanayi işkolunda çalışanların toplam istihdama oranı (%) 2000 20,58 13,84 13,35 5
Ticaret işkolunda çalışanların toplam istihdama oranı (%) 2000 14,54 10,1 9,67 3
SANAYİ GÖSTERGELERİ
Organize Sanayi Bölgesi Parsel Sayısı 2000 1.252 3.439 28.726 2
Fert Başına İmalat Sanayi Katma Değeri (milyon TL) 2000 4.947 13.941 81.302 1
MALİ GÖSTERGELER
GSYH İçindeki Payı (%) 2000 7,30 15,28 100 3
Fert Başına GSYH (milyon TL) 2000 2.696 2.130 1.837 6
Kaynak: DPT

6. IGD©2011
5
sayfa
/
TürkiyeTurizmPiyasalarıAraştırması-İzmir
Bergama ve Efes antik kentleri başta olmak üzere var olan diğer arkeolojik değerler ve kültür varlıklar İzmir’de turizm açısından
önemli bir potansiyele kaynaklık etmektedir.
Özellikle Efes Harabeleri bölgesinde yer alan Çifte Kiliseler, Meryem Ana adına sunulan ilk kilise olduğu için ve Hristanlığın ilk yedi
kilisesinden biri olması dolayısıyla kilise ve çevresi Hristiyanlar için dini bir merkez konumundadır. İnanç Turizmi açısından önemli
bir yere sahip diğer bir arkeolojik eser ise yine Efes’te bulunan Yedi Uyurlar Mağarası’dır. Mağara ve çevresi, Hristiyanlar için dini
bir merkezdir.
Ayrıca 1961 yılında Vatikan tarafından Hristiyanlar için haç yeri olarak ilan edilen Selçuk’taki Meryem Ana Evi ve Kilisesi, İnanç Tu-
rizmi açısından önemli bir yere sahiptir.
İzmir, il genelinde gelişmiş olan turizm etkinliği yaratacak olanaklarının yanı sıra Kongre Turizmi açısından önemli altyapı olanak-
larına da sahiptir. Büyük Efes Oteli, Hilton Oteli, Termal Prenses Otel, Çeşme Altınyunus Oteli ve Richmond Ephesus Otelleri başta
olmak üzere 14 adet Turizm Bakanlığı onaylı otelde 65 adet kongre salonu bulunmaktadır. Bu salonlardaki toplam kapasite yaklaşık
11.000 kişidir.
İlk olarak 1927’de açılan İzmir Fuarı, İzmir Kültür Park’ta her sene eylül ayında düzenlenmektedir. Türkiye’nin en köklü, en tanınmış
ve en kapsamlı fuarıdır. Bu yıl 80.’si düzenlenecek olan fuara her yıl 15 farklı ürün grubunda, yerli ve yabancı 1000’i aşkın firma, 60’a
yakın ülke katılmaktadır. 10 gün süreyle açık kalan fuarı, 1,5 milyon kişi ziyaret etmektedir.
Kongre Turizmi
Fuar Turizmi
Kış Turizmi
Termal Turizm
Doğa Turizmi
Spor Turizmi
Kültür ve İnanç Turizmi
Ödemiş-Bozdağ’da bulunan kayak merkezi, kış turizmi açısından çok fazla seçeneğe sahip olmayan Ege Bölgesi’ndeki en önemli
kayak tesisi olarak öne çıkmaktadır. Bozdağ’ın kuzey yamaçlarında var olan doğal pistler kayak sporları için kullanılmaktadır.
Balçova Kaplıcaları: İki adet termal tesis bulunmaktadır. Balçova Termal Tesisleri İl Özel İdaresi’ne ait olup, 204 oda ve 406 yatak
kapasitesine sahiptir. Diğer tesis Princess Otel’dir. 5 yıldızlı olan otelde 278 oda, 630 yatak bulunmaktadır.
Çeşme Ilıca Kaplıcaları: Dört adet termal tesis bulunmaktadır.
Çeşme Altınyunus Oteli 1. Sınıf Tatil köyü olup 353 oda, 1030 ya-
tak kapasitesine sahiptir. 5 yıldızlı Çeşme Sheraton Otel, termal
turizm tesisi işletme belgesine sahip olup, otelde 377 oda, 870
yatak bulunmaktadır. Diğer iki otel Termal Lord ve Delmar Otel’in
toplam oda sayısı 132 yatak sayısı 262’dir.
Çeşme Şifne Kaplıcaları: 1 adet 40 oda 80 yatak kapasitesine sa-
hip tesis bulunmaktadır.
Doğa turizmi kapsamında ilde gelişme gösterme potansiyeli olan
alanlar doğal güzellikleri ile öne çıkan göl çevreleri ve yaylalardır.
Bu kapsamda Ödemiş Gölcük Yaylası, Ödemiş Subatan Yaylası,
Yamanlar Karagöl ve Bergama Kozak Yaylası öne çıkmaktadır. Bu
alanlardan yalnızca Ödemiş Gölcük Yaylası’nda konaklama tesis-
leri bulunmaktadır.
İzmir ili’nde spor turizmi açısından öne çıkan bölge, rüzgar sörfü
için çok uygun olan Alaçatı kıyısıdır. Çeşme’ye 10 dakika mesa-
fede olan Alaçatı 15 yıldır Dünya’nın en iyi rüzgar sörfü alanla-
rından biridir. Alaçatı çevresinde diğer turizm olanaklarının da
gelişme potansiyelinin varlığı gelecekte de bölgenin turizm hare-
ketliliğinin süreceğini göstermektedir.
Spor turizmi açısında bir diğer önemli potansiyel ise İl merkezin-
de sahip olunan spor tesisleridir. 1970’li yıllarda gerçekleştirilen
Akdeniz Olimpiyatları ile 2005 yılında gerçekleştirilen Universi-
ad Üniversite Oyunları benzeri etkinliklerin gerçekleştirilmesine
olanak sağlayan altyapı, İzmir’de turizmde çeşitliliğin sağlanması
açısından önem taşımaktadır.

7. IGD©2011
5
sayfa
/
TürkiyeTurizmPiyasalarıAraştırması-İzmir
Bergama ve Efes antik kentleri başta olmak üzere var olan diğer arkeolojik değerler ve kültür varlıklar İzmir’de turizm açısından
önemli bir potansiyele kaynaklık etmektedir.
Özellikle Efes Harabeleri bölgesinde yer alan Çifte Kiliseler, Meryem Ana adına sunulan ilk kilise olduğu için ve Hristanlığın ilk yedi
kilisesinden biri olması dolayısıyla kilise ve çevresi Hristiyanlar için dini bir merkez konumundadır. İnanç Turizmi açısından önemli
bir yere sahip diğer bir arkeolojik eser ise yine Efes’te bulunan Yedi Uyurlar Mağarası’dır. Mağara ve çevresi, Hristiyanlar için dini
bir merkezdir.
Ayrıca 1961 yılında Vatikan tarafından Hristiyanlar için haç yeri olarak ilan edilen Selçuk’taki Meryem Ana Evi ve Kilisesi, İnanç Tu-
rizmi açısından önemli bir yere sahiptir.
İzmir, il genelinde gelişmiş olan turizm etkinliği yaratacak olanaklarının yanı sıra Kongre Turizmi açısından önemli altyapı olanak-
larına da sahiptir. Büyük Efes Oteli, Hilton Oteli, Termal Prenses Otel, Çeşme Altınyunus Oteli ve Richmond Ephesus Otelleri başta
olmak üzere 14 adet Turizm Bakanlığı onaylı otelde 65 adet kongre salonu bulunmaktadır. Bu salonlardaki toplam kapasite yaklaşık
11.000 kişidir.
İlk olarak 1927’de açılan İzmir Fuarı, İzmir Kültür Park’ta her sene eylül ayında düzenlenmektedir. Türkiye’nin en köklü, en tanınmış
ve en kapsamlı fuarıdır. Bu yıl 80.’si düzenlenecek olan fuara her yıl 15 farklı ürün grubunda, yerli ve yabancı 1000’i aşkın firma, 60’a
yakın ülke katılmaktadır. 10 gün süreyle açık kalan fuarı, 1,5 milyon kişi ziyaret etmektedir.
Kongre Turizmi
Fuar Turizmi
Kış Turizmi
Termal Turizm
Doğa Turizmi
Spor Turizmi
Kültür ve İnanç Turizmi
Ödemiş-Bozdağ’da bulunan kayak merkezi, kış turizmi açısından çok fazla seçeneğe sahip olmayan Ege Bölgesi’ndeki en önemli
kayak tesisi olarak öne çıkmaktadır. Bozdağ’ın kuzey yamaçlarında var olan doğal pistler kayak sporları için kullanılmaktadır.
Balçova Kaplıcaları: İki adet termal tesis bulunmaktadır. Balçova Termal Tesisleri İl Özel İdaresi’ne ait olup, 204 oda ve 406 yatak
kapasitesine sahiptir. Diğer tesis Princess Otel’dir. 5 yıldızlı olan otelde 278 oda, 630 yatak bulunmaktadır.
Çeşme Ilıca Kaplıcaları: Dört adet termal tesis bulunmaktadır.
Çeşme Altınyunus Oteli 1. Sınıf Tatil köyü olup 353 oda, 1030 ya-
tak kapasitesine sahiptir. 5 yıldızlı Çeşme Sheraton Otel, termal
turizm tesisi işletme belgesine sahip olup, otelde 377 oda, 870
yatak bulunmaktadır. Diğer iki otel Termal Lord ve Delmar Otel’in
toplam oda sayısı 132 yatak sayısı 262’dir.
Çeşme Şifne Kaplıcaları: 1 adet 40 oda 80 yatak kapasitesine sa-
hip tesis bulunmaktadır.
Doğa turizmi kapsamında ilde gelişme gösterme potansiyeli olan
alanlar doğal güzellikleri ile öne çıkan göl çevreleri ve yaylalardır.
Bu kapsamda Ödemiş Gölcük Yaylası, Ödemiş Subatan Yaylası,
Yamanlar Karagöl ve Bergama Kozak Yaylası öne çıkmaktadır. Bu
alanlardan yalnızca Ödemiş Gölcük Yaylası’nda konaklama tesis-
leri bulunmaktadır.
İzmir ili’nde spor turizmi açısından öne çıkan bölge, rüzgar sörfü
için çok uygun olan Alaçatı kıyısıdır. Çeşme’ye 10 dakika mesa-
fede olan Alaçatı 15 yıldır Dünya’nın en iyi rüzgar sörfü alanla-
rından biridir. Alaçatı çevresinde diğer turizm olanaklarının da
gelişme potansiyelinin varlığı gelecekte de bölgenin turizm hare-
ketliliğinin süreceğini göstermektedir.
Spor turizmi açısında bir diğer önemli potansiyel ise İl merkezin-
de sahip olunan spor tesisleridir. 1970’li yıllarda gerçekleştirilen
Akdeniz Olimpiyatları ile 2005 yılında gerçekleştirilen Universi-
ad Üniversite Oyunları benzeri etkinliklerin gerçekleştirilmesine
olanak sağlayan altyapı, İzmir’de turizmde çeşitliliğin sağlanması
açısından önem taşımaktadır.

8. 6
sayfa
/
IGD©2011
TürkiyeTurizmPiyasalarıAraştırması-İzmir
İzmir, yurtiçi turizmi için önemli merkezlerden biri olduğu gibi, yabancı
turistlerin Türkiye’de tercih ettiği başlıca tatil bölgelerinden biridir.
Tablo 12’deki İzmir’e gelen yabancı turistlerin milliyet dağılımına bak-
tığımızda, Almanya’nın en büyük paya sahip olduğu görülmektedir. Al-
manya’dan sonra ikinci sırada %12’lik pay ile İtalya yer almaktadır. İngil-
tere ve Fransa Almanya’dan sonra gelmektedir.
Tablo 13’te Ege Bölgesi’ne gelen yabancı turistlerin tercih ettikleri ilk 5
ilçe verilmiştir. Bu sıralamadaki ilk 5 ilçenin 2 tanesi İzmir’dedir. Diğer
ilçelerin bağlı olduğu iller Muğla ve Aydın’dır.
2006 ile 2010 yılları arasında İzmir’e gelen yerli ve yabancı turistlerin tercih ettikleri ulaşım şekli Tablo 14’te özetlenmiştir. 2006
yılından 2010 yılına toplam gelen turist sayısı %48’lik bir artış gösterirken, bu turistlerden denizyolu’nu tercih edenler 5 yıl içinde
%73 oranında artmıştır. Havayolu’nu tercih edenlerde ki artış oranı ise %38’dir.
Etkinlikler ve Festivaller
İzmir’e Gelen Yabancı Turist Profili
Etkinliğin Adı Düzenleyen Kurum Yeri Tarihi
İzmir Avrupa Caz Festivali İzmir Kültür Sanat Eğitim Vakfı İzmir Mart
Uluslararası İzmir Festivali İzmir Kültür Sanat Eğitim Vakfı İzmir Haziran-Ekim
Çeşme Deniz Şenlikleri ve Uluslararası Şarkı
Yarışması
T.C. Kültür ve Turizm Bakanlığı, Çeşme Belediyesi Çeşme Temmuz
İzmir Kültür ve Sanat Festivali İzmir Kültür Sanat Eğitim Vakfı Çeşme Temmuz
İzmir Enternasyonel Fuarı İZFAŞ İzmir Eylül
Tablo 12 İzmir’e Gelen Yabancı Turistlerin Milliyet
Dağılımı 2010
Tablo 13 Ege Bölgesi’nde Tercih Edilen İlk 5 İlçe
2008
Tablo 14 İzmir’e Gelen Yabancı Turistlerin Kullandıkları Ulaşım Şekli
Kaynak: İzmir İl Kültür ve Turizm Müdürlüğü, 2011
Kaynak: İzmir İl Kültür ve Turizm Müdürlüğü, 2011
Kaynak: Kültür ve Turizm Bakanlığı, 2011
2006 2007 2008 2009 2010 2006-2010 Artış
Havayolu 541.952 628.568 697.433 690.394 748.203 %38
Denizyolu 235.196 342.204 376.655 366.554 407.617 %73
Toplam 777.148 970.722 1.074.088 1.056.948 1.155.820 %48

9. IGD©2011
7
sayfa
/
TürkiyeTurizmPiyasalarıAraştırması-İzmir
İzmir’e hizmet eden havalimanı Gaziemir’de bulunan Adnan Menderes Havalimanıdır.
Yaklaşık 8.200.000 m² alana kurulu bulunan havalimanında 28.500 m² iç hatlar ve 107.699 m² dış hatlar olmak üzere toplam 136.199
m² lik 9 milyon yolcu/yıl kapasiteli 2 yolcu terminali mevcuttur.
1987 yılında açılan ve 2006 yılında yeniden yapılan Dış Hatlar Terminali ile hizmet veren Adnan Menderes Havalimanı’ndan en başta
Almanya, Hollanda, İngiltere ve Fransa’ya olmak üzere 20 ülkeye direkt uçuş bulunmaktadır.
Bu havalimanlarının bazı noktalara olan uzaklıkları Tablo 15’te verilmiştir.
Tablo 16, Adnan Menderes Havalimanı’ndaki yolcu hareketlerini göstermektedir. 2002-2009 yılları arası toplam gelen ve giden yolcu
sayısındaki artış %14 oranındadır. Bu artış oranı yerli yolcu hareketlerinde %13 iken, yabancı yolcu hareketleri için %14’tür.
Tablo 17’de 2002 ve 2009 yılları arasındaki, İzmir Adnan Menderes ve Türkiye havalimanlarına gelen yolcu sayıları verilmiştir. Bu
tabloya göre Türkiye’ye havayolu ile gelen yolcu sayısında 2002-2009 yılları arasında %94’lük bir büyüme, Adnan Menderes Havali-
manı’na gelen yolcu sayılarında ise % 15’lik bir artış gözlenmiştir.
Tablo 15 Adnan Menderes Havalimanı’nın Bazı İlçelere Olan Uzaklığı
Tablo 16 Adnan Menderes Havalimanı Yolcu Hareketleri
Havalimanları
Konak 20 km Selçuk 55 km
Karşıyaka 40 km Efes 55 km
Seferihisar 40 km Foça 80 km
Urla 50 km Çeşme 88 km
Yıl Toplam
%
Değişim
Yerli Yolcu
Gelen-Giden
%
Değişim
Yabancı Yolcu
Gelen-Giden
%
Değişim
% Yerli Yolcu
Payı
% Yabancı Yolcu
Payı
2002 1.835.709 4,5 623.209 0,0 1.212.500 7,0 33,9 66,1
2003 1.608.679 -12,4 604.693 -3,0 1.003.986 -17,2 37,6 62,4
2004 1.960.432 21,9 691.516 14,4 1.268.916 26,4 35,3 64,7
2005 2.005.067 2,3 666.558 -3,6 1.338.509 5,5 33,2 66,8
2006 1.773.933 -11,5 693.679 4,1 1.080.254 -19,3 39,1 60,9
2007 2.017.720 13,7 741.475 6,9 1.276.245 18,1 36,7 63,3
2008 2.125.302 5,3 725.953 -2,1 1.399.349 9,6 34,2 65,8
2009 2.094.982 -1,4 707.122 -2,6 1.387.860 -0,8 33,8 66,2
2002-2009 %14 %13 %14
Kaynak:KültürveTurizmBakanlığı,2011Kaynak:KültürveTurizmBakanlığı,2011
Tablo 17 Türkiye ve Adnan Menderes Havalimanı’na Gelen Yolcu Sayısının Yıllara Göre Dağılımı
Yıllar Türkiye
%
Değişim
İzmir
%
Değişim
İzmir’in
Payı
2002 13.059.316 %14,3 897.342 %2,8 %7
2003 13.444.090 %2,9 752.869 %-16,1 %6
2004 16.394.773 %21,9 977.195 %29,8 %6
2005 19.680.061 %20 993.716 %1,7 %5
2006 19.683.478 %2 888.322 %-10,6 %5
2007 22.967.702 %16,7 992.889 %11,8 %4
2008 25.368.296 %10,5 1.060.433 %6,8 %4
2009 25.411.051 %2 1.039.389 %-2,0 %4
2002-2009 94% %15

10. 8
sayfa
/
IGD©2011
TürkiyeTurizmPiyasalarıAraştırması-İzmir
Tablo 18’de 2010 yılında Türkiye havalimanlarına ve İzmir
Adnan Menderes Havalimanı’na gelen toplam yolcu sayıları
verilmiştir.
Gelen yolcu sayısının maksimuma ulaştığı aylar her iki veri
için de Temmuz ve Ağustos aylarıdır. Adnan Menderes Ha-
valimanı’na gelen yolcu sayısında bu yoğunluk festival ve fu-
arların yoğunlaştığı Eylül ve Ekim aylarında devam etmekte,
ancak Şubat ve Kasım aylarında düşüş yaşanmaktadır.Kaynak: Kültür ve Turizm Bakanlığı, 2011
Kaynak:KültürveTurizmBakanlığı,2011
Tablo 18 Türkiye ve İzmir Havalimanlarına Gelen Yolcu Sayısı
2010
Tesisler
Tablo 19’da gösterilen Turizm Bakanlığı onaylı, turistik tesislerin Türkiye genelindeki yüzde dağılımı incelendiğinde İzmir’in 128 adet
tesis ile Tükiye’deki tesislerin toplam sayısının %5’ine sahip olduğu görülmektedir. İzmir, tesis sayısında Antalya, Muğla, İstanbul,
Ankara’dan sonra 5. sırada yer almaktadır.
Tablo 20’de Mahalli İdarelerce onaylı turistik tesislerin dağılımı görülmektedir. İzmir tüm Türkiye içinde 442 adet tesis sayısı ve
%6’lık payı ile 6. sırada yer almaktadır.
Tablo 21’de İzmir’e gelen yabancı turistlerin konaklama tesis türü tercihleri verilmiştir. Yabancı turistler %43 oranında 5 yıldızlı otel-
leri tercih etmektedir. İkinci sırada 4 yıldızlı otellerde konaklama tercihi yer alırken tatil köylerini tercih eden turistlerin oranı %8’dir.
İzmir’e gelen yerli turistlerin konaklama türü tercihinde Tablo 22’de gösterildiği gibi ilk sırada %28’lik payı ile 3 yıldızlı oteller yer
almaktadır. İkinci sırada %25’lik pay ile 5 yıldızlı otellerde konaklama tercih edilirken, 4 yıldızlı otellerde konaklamayı tercih eden
yerli turistlerin payı %21’dir.
Tablo 19 Turizm Bakanlığı Onaylı Turistik Tesislerin Dağılımı
2009
Tablo 20 Mahalli İdarelerce Onaylı Turistik Tesislerin Dağılımı
2006

11. IGD©2011
9
sayfa
/
TürkiyeTurizmPiyasalarıAraştırması-İzmir
Tablo 21 Yabancı Turistlerin Konaklama Türü Tercihi - 2009 Tablo 22 Yerli Turistlerin Konaklama Türü Tercihi - 2009
Tablo 23 Turizm Bakanlığı Onaylı Turistik Tesislerin İzmir’in İlçelerine Dağılımı - 2009
Kaynak:KültürveTurizmBakanlığı,2011
İzmir İl Kültür ve Turizm Müdürlüğü’nden alınan 2009 verilerine göre Turizm Bakanlığı onaylı konaklama tesisi sayısı İzmir geneli için
128 olup, bu tesislere ait toplam yatak sayısı 25.468’dir.
Tablo 23, Turizm Bakanlığı onaylı turistik tesislerin İzmir’in ilçelerine dağılımını göstermektedir. Tesislerin yoğunlaştığı ilçeler Konak
(İzmir Merkez), Çeşme, Selçuk, Menderes, Foça, Seferihisar ve Dikili’dir. Konak, Çeşme ve Selçuk, İzmir genelindeki tüm tesislerin
toplam sayısının %70’ini barındırmaktadır.
Tesis
Sayısı
%
Değişim
Yatak
Sayısı
%
Değişim
2000 196 35.496
2001 197 %0,5 36.569 %3
2002 183 %-7,1 35.385 -%3,2
2003 184 %0,5 36.142 %2,1
2004 184 %0 38.850 %7,5
2005 180 %-2,2 38.950 %0,3
2006 174 %-3,3 36.494 -%6,3
2007 181 %4 40.744 %11,6
2008 175 %-3,3 40.671 %0,2
2009 179 -%2,3 41.399 %1,8
Yatak Sayısı Değişim Oranı
2000-2009
%16,6
Tablo 24 Turizm Bakanlığı Onaylı Turistik Tesislerin Yatak Sayılarındaki Değişimler 2000-2009
Tablo 24’te verilen
Turizm Bakanlığı
İşletme veya
Yatırım Belgesi
onaylı konakla-
ma tesislerinin
ve yatak sayılarının
yıllara göre dağılı-
mına baktığımızda,
2000-2009 yılları
arasındaki yatak
sayılarındaki
artış oranı
%16,6 olarak
hesaplanmıştır.
Kaynak:İzmirİlKültürveTurizmMüdürlüğü-2011
Kaynak: İzmir İl Kültür ve Turizm Müdürlüğü, 2011
Turizm Bakanlığı Onaylı Tesisler

12. 10
sayfa
/
IGD©2011
TürkiyeTurizmPiyasalarıAraştırması-İzmir
Turizm Bakanlığı Onaylı İşletme veya Yatırım Belgesine sahip turistik tesisler İzmir’de Konak (İzmir Merkez) ve Çeşme’de yoğunlaş-
maktadır. Buna göre, bu otellerin türlerinin dağılımını incelediğimizde İzmir Merkez’de 2, 3 ve 4 yıldızlı oteller ağırlıktayken, Çeş-
me’de 2 yıldızlı ve butik oteller yoğunlaşmaktadır.
Tablo 27 Mahalli İdarelerce belgelendirilen turistik tesislerin yoğunlaştığı ilk iki ilçedeki tür dağılımını göstermektedir. Turizm Ba-
kanlığı onaylı tesislerde olduğu gibi, bu tesisler de Konak (İzmir Merkez) ve Çeşme’de yoğunlaşmaktadır. Hem otel türünde hem de
pansiyon türünde Çeşme lider konumdadır.
Kaynak:KültürTurizmBakanlığı,2011
Kaynak:KültürTurizmBakanlığı,2011
Tablo 25 Mahalli İdarelerce Belgelendirilen Turistik Tesislerin İzmir’in İlçelerine Dağılımı - 2006
Tablo 26 Turizm Bakanlığı Onaylı Turistik Tesis Türlerinin
Dağılımı, İzmir Merkez ve Çeşme-2009
Mahalli İdarelerce Belgelendirilen Tesisler
Konak (İzmir Merkez) ve Çeşme
Tablo 25, Mahalli İdarelerce Belgelendirilen tesislerin İzmir’in ilçelerine dağılımını göstermektedir. İzmir’de mahalli idarelerce bel-
gelendirilen toplam tesis sayısı 442 olup, bu tesislere ait toplam yatak sayısı 19.936’dır. Bu tesislerin yoğunlaştığı ilçeler sırasıyla
Çeşme, Menderes, Konak, Foça, Dikili ve Karaburun’dur. Çeşme, Menderes ve Konak ilçelerindeki tesis sayısı, İzmir genelindeki
tesislerin toplam sayısının yaklaşık %65’ini barındırmaktadır.
Tablo 27 Mahalli İdarelerce Belgelendirilen Turistik Tesislerin
İzmir’in İlçelerine Dağılımı - 2006

13. IGD©2011
11
sayfa
/
TürkiyeTurizmPiyasalarıAraştırması-İzmir
Bu bölümde İzmir’de turistik tesislerin yoğunlaştığı ilk iki
ilçesindeki Turizm Bakanlığı onaylı 2, 3, 4 ve 5 yıldızlı otel-
lerdeki kişibaşı gecelik konaklama fiyatları (kapı fiyatı) ince-
lenecektir.
Tablo 29’daki Çeşme ve İzmir Merkez’deki 3 yıldızlı otellerin
ortalama gecelik konaklama fiyatlarına baktığımızda, Çeş-
me’deki 3 yıldızlı oteller için fiyat 45 € iken, İzmir Merkez’de-
ki 3 yıldızlı oteller için 40 €’dur.
Tablo 28, İzmir Merkez ve Çeşme’deki 2 yıldızlı otellerin
ortalama kişibaşı geceleme (kapı fiyatı) fiyatlarını göster-
mektedir. Çeşme’de 2 yıldızlı oteller için ortalama kişibaşı
geceleme fiyatı 35 € iken bu fiyat İzmir Merkez için 25 € ci-
varındadır.
4 yıldızlı oteller için ortalama kişibaşı konaklama fiyatı Çeş-
me için 80 € iken, bu fiyat İzmir Merkez’deki 4 yıldızlı oteller
için 60 € civarındadır.
Tablo 29, İzmir Merkez ve Çeşme’deki 5 yıldızlı otellerin or-
talama kişibaşı konaklama fiyatını göstermektedir. Çeşme
ve İzmir Merkez için bu fiyat 120 € civarındadır.
Kaynak: İGD, 2010
3 Yıldızlı Oteller
2 Yıldızlı Oteller
4 Yıldızlı Oteller
5 Yıldızlı Oteller
Tablo 30 - 4 Yıldızlı Otellerde Kişibaşı Ortalama Gecelik Konaklama
Fiyatı - 2010
Tablo 31 - 5 Yıldızlı Otellerde Kişibaşı Ortalama Gecelik Konaklama
Fiyatı - 2010
Tablo 28 - 2 Yıldızlı Otellerde Kişibaşı Ortalama Gecelik Konaklama
Fiyatı - 2010
Tablo 29 - 3 Yıldızlı Otellerde Kişibaşı Ortalama Gecelik Konaklama
Fiyatı - 2010
Kişibaşı Ortalama Gecelik
Konaklama Fiyatı
Kaynak: İGD, 2010
Tablo 32 - 2, 3, 4 ve 5 Yıldızlı Otellerde Ortalama Kişibaşı
Geceleme Fiyatı- 2010
Kişibaşı ortalama gecelik konaklama fiyatlarındaki (kapı fiya-
tı) en yüksek değer tüm otel türleri için Çeşme’dedir. İzmir
Merkez ise ikinci sırada yer almaktadır.
3, 4 ve 5 Yıldızlı Oteller

14. Telif Hakları
İletişim
Tamamıyla İGD’nin mülkiyetinde olan bu rapordaki bilgiler, referans verilmek kaydı ve izin alınmak sureti ve değişiklik yapılma-
ması kaydı ile kullanılabilir.
İzin ve özel izin ile kullanılan metinler üzerinde kullanıcıların mülkiyet hakkı bulunmamaktadır.
Makale veya araştırma kullanımı için lütfen info@igd.com.tr’a e-posta gönderiniz ya da 0212.232.93.13 no’lu telefon ile irtibata
geçiniz.
ÖNEMLİ
İGD, herhangi bir kişi ya da kurumun bu rapora istinat etmesi sonucu kaynaklanabilecek kayıp, zarar ve hasarlardan sorumlu
tutulamaz.
Ahmet BÜYÜKDUMAN
Kurucu Ortak
Gayrimenkul Değerleme Uzmanı
SPK Lisans: 400311
Tel: 0212.232.93.13
ahmet.buyukduman@igd.com.tr
www.igd.com.tr
Celal ERDOĞDU
Kurucu Ortak
Gayrimenkul Değerleme Uzmanı
SPK Lisans: 400722
Tel: 0212.232.93.13
celal.erdogdu@igd.com.tr
Dilek DİLAVER
Y. Şehir Plancısı
Tel: 0212.232.93.13
dilek.dilaver@igd.com.tr
I s t a n b u l
Gayrimenkul
DegerlemeIGD

16. İstanbul Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
Cumhuriyet Cad. Pak Apt. No:30/1
Elmadağ - Taksim / İstanbul
Tel: 0212.232.93.13
www.igd.com.tr
IGDI s t a n b u l
Gayrimenkul
Degerleme