Guide scpi février_2013

Version de Février 2013
Le guide de l’investissement en SCPI
S C P I

1
Pourquoi ce guide ?
Rendez-vous sur
Pour découvrir notre sélection des meilleurs placements en SCPI
En tant que spécialiste du conseil en
investissement immobilier, nous vous
devons la transparence et la bonne
compréhension du marché des SCPI et
de l’investissement immobilier aﬁn de
vous donner les clés d’un investissement
réussi.
Chez MeilleureSCPI.com, vous apporter
l’information la plus transparente est un de nos
objectifs principaux. Visiter le patrimoine des SCPI
avant d’investir c’est désormais possible avec
http://www.MeilleureSCPI.com/patrimoine-SCPI/
Jonathan
DHIVER
F o n d a t e u r d e
MeilleureSCPI.com
0 805 696 022
Appel gratuit depuis un poste fixe
Contact : 0805 696 022
(appel gratuit depuis un ﬁxe)
© MeilleureSCPI.com - 2012
Toute reproduction interdite

2
Sommaire
Qu’est-ce que la SCPI ?
‣ Concrètement, qu’est-ce que c’est ?
‣ Pourquoi investir dans une SCPI plutôt qu’en immobilier
traditionnel?
‣ Existe-t-il différents types de SCPI ?
‣ Quels sont les risques réels liés à ce type d’investissement ?
‣ Quelques chiffres clés.
Comment fonctionne la SCPI ?
‣ Comment acheter des parts de SCPI ?
‣ Quelle est la fiscalité appliquée aux revenus de SCPI?
‣ Pour quelle durée je m’engage ?
‣ Quels sont les frais des SCPI ?
‣ Comment vendre mes parts de SCPI ?
‣ Qui encadre la gestion de la SCPI ? Qui contrôle ?
Définir votre projet d’investissement en SCPI
‣ Les critères pour bien choisir sa SCPI
‣ Comment définir mon budget ?
‣ Souscrire un prêt immobilier pour l’acquisition de parts de SCPI?
‣ La SCPI, un investissement transparent
SCPI : Société Civile
de Placement
Immobilier
Avertissement
Cet guide n’est pas un conseil d’investissement et ne doit pas déterminer le choix d’une souscription
en SCPI. Avant toute souscription, il est impératif de recueillir l’avis de MeilleureSCPI.com
Ce document n’est pas contractuel et ne saurait engager la responsabilité de MeilleureSCPI.com
Contact : 0805 696 022

3 Contact : 0805 696 022
Qu’est-ce que la SCPI ?
Concrètement, qu’est-ce que c’est ?
‣ Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier sont des sociétés
d’investissements collectifs. Elles ont pour objectif premier d’acquérir
et de gérer un patrimoine immobilier.
‣ Pour cela, elles collectent des capitaux auprès des épargnants
(souscripteurs de parts) appelés aussi associés. Ces capitaux sont
ensuite investis dans des actifs immobiliers variés tels que des
logements, bureaux, commerces, locaux d’activité...
‣ Les associés perçoivent un revenu régulier, issu des loyers du
patrimoine de la SCPI, en fonction de leur quote-part au capital de la
SCPI.

4 Contact : 0805 696 022
Pourquoi investir dans une SCPI plutôt qu’en
immobilier traditionnel?
Vous investissez dans l’immobilier classique dans un objectif locatif ?
‣ Les avantages :
➡ Création d’un patrimoine
➡ Entrées régulières de revenus locatifs
➡ Valeur de placement relativement peu volatile
➡ Possibilité de céder ses biens avec la perspective de réaliser une
plus-value, ou de les céder à ses héritiers
‣ Les inconvénients :
➡ Besoin d’un montant d’investissement minimum élevé
➡ Gestion lourde
➡ Risque de non-paiement des loyers
➡ Vacances locatives
➡ Charges de copropriété (Travaux...etc)
Vous investissez en SCPI plutôt qu’une voie plus «classique» ?
‣ Les avantages classique de l’immobilier :
➡ Création d’un patrimoine
➡ Entrées régulières de revenus locatifs
➡ Valeur de placement relativement peu volatile
➡ Possibilité de céder ses biens avec la perspective de réaliser une
plus-value, ou de les céder à ses héritiers
‣ Les avantages spéciﬁques à la SCPI :
‣ Une gestion prise en charge :
➡ Ce sont des sociétés, agréées par l’Autorité des Marchés
Financiers (AMF), qui endossent la fonction de gestion du
patrimoine immobilier.
‣ Une mutualisation des risques :
➡ Une SCPI, qui possède plusieurs biens immobiliers, peut
compenser les mauvais résultats d’un bien par les bons résultats
d’autres biens et être quand même bénéﬁciaire;

5 Contact : 0805 696 022
➡ Importante lorsque le souscripteur répartit ses avoirs dans
plusieurs SCPI.
‣ Un investissement sur-mesure adapté à ses besoins :
➡ Accessible dès 5 000 €, l’épargnant peut investir en fonction de sa
capacité d’investissement ;
➡ Possibilité de ne vendre qu’une partie de ses parts de
SCPI en cas de besoin.
Quels sont les risques réels liés à ce type
d’investissement ?
‣ La SCPI en tant qu’investissement immobilier peut présenter certains
risques : perte de valeur et/ou absence de rendement.
Cependant la répartition géographique (région parisienne, Province) et
la diversiﬁcation dans la typologie d’immobilier (bureaux, commerces,
activités...) permet de limiter et d’atténuer ces risques.
‣ La défaillance de la société de gestion qui gère la SCPI.
Les sociétés de gestion sont agréées et contrôlées par l’AMF.
Cependant si une société de gestion venait à défaillir, la gestion de la
SCPI serait transférée, selon la loi, à une autre société de gestion
agréée par l’AMF.
‣ Le capital n’est pas garanti :
La responsabilité ﬁnancière des porteurs est limitée aux apports au
capital.
‣ La revente des parts n’est pas garantie, elle peut donc varier en
fonction de l’évolution du marché de l’immobilier et des parts de
SCPI :
La réglementation du marché secondaire organise la liquidité des
parts.
lI est donc important d’être bien accompagné. Pour toute
question concernant les risques n’hésitez pas à nous contacter.

6 Contact : 0805 696 022
Existe-t-il différents types de SCPI ?
Il existe deux types principaux de SCPI :
‣ Les SCPI de rendement qui investissent dans l’immobilier
d’entreprise : bureaux, locaux d'activités, commerces et entrepôts
➡ SCPI Murs de magasins (murs de boutiques en pied d’immeuble ou
périphérie)
➡ SCPI Diversifiée (bureaux, commerces, logistiques...)
➡ SCPI Internationale (qui investissent en France et à l’étranger)
➡ SCPI Plus-value ou capitalisation (qui ne versent pas de
dividendes)
➡ SCPI Régionale (qui investissent en Région hors région parisienne)
‣ Les SCPI fiscales qui investissent exclusivement dans l’immobilier
d’habitation : du neuf (livré ou en cours de construction) ou des biens
totalement réhabilités
➡ SCPI Duflot (qui investissent dans des appartements ou maison
éligible au dispositif Duflot)
➡ SCPI Malraux (qui investissent dans des logements situés dans les
ZPPAUP* et secteurs sauvegardés. Ces logements ont vocation à
être rénovés)
➡ SCPI Déficit Foncier (qui investissent dans des biens ayant vocation
à être rénovés, les travaux sont déductibles des revenus fonciers)
vous accompagne dans la sélection de la SCPI la plus adaptée à vos
objectifs d’investissement.
*ZPPAUP : Zone de protection du patrimoine architectural, urbain et
paysager

7 Contact : 0805 696 022
Quelques chiffres clés
Au premier semestre 2011, on comptabilise 139 SCPI en France, gérées
par 24 sociétés de gestion agréés par l’AMF.
Source : IEIF SCPI DataService
0
2,25
4,5
6,75
9
1988 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010
5,16
5,63
6,04
5,73
6
6,38
6,68
6,91
7,43
7,687,637,73
8,09
7,58
6,34
5,67
5,43
4,93
5,53
6,01
6,35
6,69
6,947,08
Rendement net des SCPI (en %)
©Fotolia

8 Contact : 0805 696 022
9 750
13 000
16 250
19 500
22 750
26 000
1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 1S 2012
8 977
7 5257 101
7 8948 2198 748
9 367
10 569
11 545
13 289
15 161
17 25917 274
18 957
22 315
24 840
25 742
Capitalisation des SCPI (Millions d’euros)
500
1 000
1 500
2 000
2 500
3 000
1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 1S 2012
1242
2786,96
2461,13
939,23886,81
1388,37
1107,42
1215,85
909,57
824,53
400,78
253,57199,64161,13
63,0163,4181,57
Collecte nette annuelle des SCPI (Millions d’euros)

9 Contact : 0805 696 022
Comment fonctionne la SCPI ?
Comment acheter des parts de SCPI ?
Il existe deux formes de SCPI :
‣ Les SCPI à capital fixe : un capital plafond est inscrit dans les statuts.
La société de gestion augmente progressivement le capital de la SCPI
jusqu’à atteindre ce capital plafond. Entre chaque augmentation, le
capital reste fixe. On peut donc souscrire :
➡ sur le marché primaire lors d’augmentation de capital et de
l’émission de nouvelles parts;
➡ sur le marché secondaire, ce marché est organisé et permet de
déterminer le prix de vente.
‣ Les SCPI à capital variable : il n’y a pas de marché secondaire ce qui
permet (sauf cas exceptionnel) de souscrire de manière permanente.
Le prix de souscription est alors défini par la société de gestion.
vous accompagne dans l’acquisition de parts de SCPI sur
ces deux marchés. ©Fotolia

10 Contact : 0805 696 022
Quelle fiscalité est appliquée aux revenus ?
Rédigé avec RAVET & ASSOCIÉS (partenaire de
MeilleureSCPI.com), cabinet d'avocats au service des
entreprises et des particuliers, en France et à l'étranger. Le
département fiscal du cabinet dispose d'une forte expertise
en ingénierie patrimoniale.
Notre contact privilégié, Me Cyril Maucour, pourra vous accompagner sur demande en répondant à
toutes vos interrogations concernant votre fiscalité ainsi que vos droits d'associé de SCPI
(rémunération à votre charge).
La SCPI est «transparente» fiscalement, elle n’est pas assujettie à l'impôt, ce sont donc
les associés qui sont redevables des impôts sur les revenus de la SCPI. Ces revenus sont
de deux types : revenus fonciers (les loyers) et revenus mobiliers (revenus des
placements financiers réalisés par la SCPI).
Par ailleurs, le détenteur de parts de SCPI est également redevable des droits
d’enregistrement à l’occasion de l’acquisition des parts et à l’imposition sur les plus-
values au moment de la cession de ces mêmes parts.
‣ Droits d’enregistrement sur l’acquisition de parts :
L'acquisition de parts de SCPI à capital fixe est assujettie aux droits
d’enregistrement. Le montant des droits est égal à 5% du prix d’acquisition.
‣ Imposition des revenus fonciers :
De même que s’il détenait un bien immobilier en direct, le porteur de parts
d’une SCPI est soumis à la fiscalité immobilière des particuliers.
En tant qu’associé, le porteur de parts de SCPI perçoit des revenus issus du
patrimoine immobilier de la SCPI. Ces revenus s’analysent, d’un point de vue
fiscal, en « revenus fonciers », soumis au barème progressif de l'impôt sur le
revenu et aux contributions sociales de 15,5%.
L'associé peut bénéficier du régime du micro-foncier si ses revenus fonciers
globaux sont inférieurs à 15.000 euros et s'il perçoit des revenus fonciers
"classiques" issus de la location nue d'immeubles détenus en direct.
Dans le cas où le porteur de part aurait financé l'acquisition de ses titres avec
un prêt bancaire, les intérêts sont déductibles de ses revenus fonciers (hors
application du régime micro-foncier).
Par ailleurs, les éventuels déficits fonciers que subit l’associé au titre des
autres biens immobiliers qu’il détient peuvent être imputés sur les revenus
fonciers perçus au titre des parts détenues dans la SCPI.

11 Contact : 0805 696 022
‣ Imposition des revenus financiers :
La SCPI dispose d’une trésorerie qui est investie sur des comptes à terme et
placements sécurisés. Les revenus générés par ces placements constituent
des « revenus mobiliers » soumis au barème progressif de l’impôt sur le
revenu, ainsi qu’aux prélèvements sociaux de 15,5%.
Il convient de préciser qu’à compter du 1er janvier 2013, l’associé ne peut
plus opter pour le Prélèvement Libératoire Fixe (« PLF »).
‣ATTENTION Désormais, un acompte obligatoire de 24% est prélevé à la source.
L’impôt finalement dû sera calculé par application du barème progressif et
l'acompte sera régularisé à la hausse ou à la baisse le cas échéant. A noter que
les associés dont le revenu fiscal de référence de l’avant dernière année est
inférieur à 25.000 euros pour une personne seule ou 50.000 euros pour un couple
peuvent demander à ne pas être soumis à ce prélèvement.
‣ Plus-value sur les cessions de parts:
‣ Les cessions de parts entraînent une plus-value imposée suivant le régime
des plus-values immobilières des particuliers.
‣ Au moment de la cession, un prélèvement global de 34,5% du montant de la
plus-value est opéré (impôt sur le revenu de 19% + prélèvements sociaux de
15,5%).
‣ Cependant, des abattements progressifs sont appliqués pour finalement
réduire le taux d’imposition à 0% après 30 ans de détention. Le barème des
abattements est le suivant :
‣ 0% pour les 5 premières années de détention
‣ 2% pour chaque année de 6 à 17 ans
‣ 4 % pour chaque année de 18 à 24 ans
‣ 8 % pour chaque année de 25 à 30 ans
‣ ATTENTION Depuis le 1er janvier 2013, une taxe additionnelle à été instaurée
pour les plus-values supérieures à 50.000 euros. Le taux varie entre 2% et 6%
en fonction du montant de la plus-value. Les abattements pour années de
détentions sont applicables à cette taxe additionnelle.
!

12 Contact : 0805 696 022
Pour quelle durée je m’engage ?
L’investissement en immobilier doit être considéré comme un placement
long terme, il est en général conseillé d’attendre une certaine durée pour
qu’il prenne de la valeur avant de le revendre.
Pour les parts de SCPI, c’est le même principe.
Investir dans une ou plusieurs SCPI est un projet à long terme. Le
souscripteur peut acquérir progressivement des parts ou recourir à un
crédit immobilier afin de se constituer un capital/patrimoine.
D’autres éléments sont à prendre en compte, tels que les aménagements
d’amélioration effectués par une SCPI afin de valoriser son patrimoine,
des obligations minimales de détention des parts dans le cas de la SCPI
fiscale, ou encore la fiscalité immobilière qui permet de bénéficier d’une
diminution progressive des taxes sur la plus-value immobilière.
Dans le cas des SCPI fiscales :
L’engagement de conservation des parts pendant une durée de 9 ans à
compter de la mise en location des biens est obligatoire sauf à perdre
l’intégralité des avantages fiscaux. La non-transmissibilité de l’avantage
fiscal réduit très fortement la liquidité des parts.
Quels sont les frais ?
Comme tout propriétaire d’un bien immobilier, un souscripteur en SCPI
supporte des frais d’acquisition, de gestion et de cession.
‣ Les frais d’acquisition sont compris dans le prix d’une part. Ils
correspondent aux frais de notaires et aux droits d’enregistrement (cf
page 11).
‣ Les frais de gestion annuels contribuent à la bonne gestion du
patrimoine de la SCPI ainsi qu’à sa diversification. Ils sont compris
dans le rendement versé, c’est-à-dire que les revenus locatifs versés
sont diminués des frais de gestion : on parle donc de rendement net.
‣ Selon le mode de cession, les frais correspondent à un pourcentage
du montant de la cession ou un montant défini (cession directe).

13 Contact : 0805 696 022
Comment vendre mes parts de SCPI ?
La liquidité des parts se fait selon la forme juridique de la SCPI :
‣ Pour les SCPI à capital variable :
L’associé fait une demande de remboursement de la part à la valeur
de retrait (définie par la société de gestion). La demande est acceptée
seulement si une contrepartie souhaite souscrire, sinon la société de
gestion peut être amenée à créer un fonds de remboursement destiné
éventuellement à satisfaire les demandes de retrait. Ce fonds de
remboursement peut être constitué à partir de cession d’actifs
immobiliers.
‣ Pour les SCPI à capital fixe :
Le marché secondaire est organisé depuis la loi du 9 juillet 2001, des
«confrontations» ont lieu tout au long de l’année et un carnet d’ordres
recense l’ensemble des ordres d’achat et de vente. Le marché
secondaire des parts de SCPI répond ainsi aux lois de l'offre et de la
demande. L’acquisition de parts de SCPI à capital fixe sur le marché
secondaire est soumise aux droits d’enregistrement. ©Fotolia

14 Contact : 0805 696 022
C
O
N
T
R Ô L E Q
U
A
L
ITÉC
O
N
T
RÔLEQ
U
A
L
ITÉ
APPROUVÉ
Qui encadre la gestion de la SCPI ? Qui contrôle ?
‣ L’autorité des marchés financiers (AMF) délivre un agrément à la SCPI,
lors de la création et de l’augmentation de capital ainsi qu’à la société
de gestion de la SCPI.
‣ L’assemblée générale des SCPI élit la société de gestion, vote les
résolutions, choisit les experts immobiliers, l’associé peut prendre part
à la vie de son placement.
‣ Le conseil de surveillance composé d’un minimum de sept membres
de la SCPI (nommés par l’Assemblée Générale des SCPI) contrôle
la société de gestion.
‣ Le commissaire aux comptes (CAC) atteste que les documents
comptables annuels de la SCPI sont réguliers et sincères.
‣ L’expert immobilier est un expert indépendant de la société de gestion
qui valorise le patrimoine de la SCPI chaque année.
vise
SCPI
Bien
immobilier 1
Bien
immobilier 2
Bien
immobilier 3
Bien
immobilier 4
Société de gestion
Expert
immobilier
Associé 1
Associé 2
Associé 3
Associé 4
Associé 5
Associé n
Conseil de
surveillance
Rapport
annuel
Comptes
Annuels
AMF
Commissaire
aux comptes
Bulletins
trimestriels
évalue
vérifie et
contrôle
gère la
certifie les
et
est détenue par les
associés
Bien
immobilier n
sont adressés
aux associés
agréeetcontrôlela
...
...

15 Contact : 0805 696 022
Définir votre projet d’investissement
Les critères pour bien choisir sa SCPI
Quatre points essentiels sont à prendre en compte :
1. L’examen de la composition du patrimoine de la SCPI et l’assurance
qu’elle dispose d’un portefeuille diversifié sur des secteurs
géographiques porteurs (Ile-de-France, grandes métropoles
régionales…)
2. Le patrimoine ne doit pas être trop ancien, sinon, il risque de
nécessiter davantage de travaux, soumis au Grenelle de
l’environnement.
3. Lire attentivement le rapport annuel de la société de gestion. Il faut
bien identifier le niveau du « report à nouveau » qui représente les
réserves dont dispose la SCPI. Ces réserves permettent au
gestionnaire, en cas de difficulté de baisse des revenus locatifs, de
distribuer un rendement correct en utilisant ce fonds.
4. S’assurer que le taux d’occupation des immeubles est supérieur à
90%.
étudie tout au long de l’année les critères
importants pour l’acquisition de part de SCPI.
N’hésitez pas à contacter nos consultants.

16 Contact : 0805 696 022
Comment définir mon budget ?
Quelques questions à se poser.
En fonction de vos objectifs : réduction d’impôts, revenus immédiat, quels
projets envisagez-vous? quand ? quelle épargne souhaitez-vous y
consacrer?
En fonction de la conjoncture : quel est le meilleur moment pour investir
ou vendre ?
En fonction de votre situation : quelle épargne ? quel âge ? quelle
situation familiale ? quelle ville ?
En fonction des solutions : quels placements ? quel bien immobilier ?
vous accompagne dans la définition de votre projet,
n’hésitez pas à contacter nos consultants (0805 696
022 appel gratuit depuis un fixe).

17 Contact : 0805 696 022
Souscrire un prêt immobilier pour l’acquisition de
parts de SCPI?
En décidant d’acquérir des parts de SCPI, vous pouvez le faire au
comptant, ou à l’aide d’un prêt bancaire.
Dans le cadre d’un prêt bancaire : deux possibilités
‣ Soit un prêt bancaire amortissable : vous remboursez au fur et à
mesure le capital emprunté. Les échéances étant composées des
intérêts et du capital.
‣ Soit un prêt bancaire in fine : vous remboursez tout le capital à
l’échéance (les annuités ne représentent que les intérêts déductibles
des revenus fonciers). En contrepartie le banquier demande un
nantissement d’un contrat d’assurance vie (le montant de ce contrat
servira à rembourser le capital à l’échéance).
Vous avez la possibilité de financer jusqu’à 100 % les parts de SCPI
achetées.
Les échéances peuvent coïncider avec les revenus trimestriels.
a noué des partenariats avec plusieurs banques qui
financent les SCPI de rendement ou les SCPI fiscales.
Nous vous aiderons à trouver le meilleur taux de
financement ainsi que la meilleure assurance de prêt.
La SCPI, un investissement transparent
Que l’on soit déjà souscripteur ou futur acquéreur, les SCPI mettent à
notre disposition de nombreux documents tels que les statuts, la note
d’information, le rapport annuel et le bulletin trimestriel d’information. Ces
informations, envoyées régulièrement, permettent au souscripteur de
suivre l’évolution du patrimoine de la SCPI, les détails sur sa gestion et
enfin sa performance financière.
vous informe régulièrement à travers sa section actualités
des SCPI, des dernières acquisitions, augmentation de
capital, cession...

18 MeilleureSCPI.com
231, rue Saint Honoré - 75001 Paris
Tél : +33 1 82 28 90 28 / Email : contact@meilleurescpi.com
www.MeilleureSCPI.com
S.A.S. au capital de 10 000 € - RCS Paris 532 567 583
Mentions
Légales
MeilleureSCPI.com en quelques mots
‣ Site internet dédié à la SCPI : créé par des professionnels de
l'investissement immobilier, MeilleureSCPI.com permet :
➡ D'accéder à une large sélection de SCPI
➡ De comparer des SCPI en fonction des critères importants
d’investissement
➡ De s'informer (sur le patrimoine, les taux d'occupation...)
➡ D'investir (acquisitions, simulation, conseils)
‣ Les raisons de nous choisir :
➡ Être accompagné par des experts en investissement immobilier et
bénéficier de notre expérience et connaissance du marché de la
SCPI et du marché de l’immobilier
➡ Obtenir les conditions de financement et acquisition les plus
adaptées.
‣ Société indépendante : MeilleureSCPI.com est une société totalement
indépendante n’appartenant à aucune société de gestion. C'est votre
garantie d'avoir un conseil objectif.
‣ Notre rémunération : Nous sommes rémunérés par les sociétés de
gestion, cela vous permet d’être accompagné et d’investir sans frais
supplémentaires.
‣ Agrément de MeilleureSCPI.com :
➡ Conseiller en Investissement Financier CIF auprès de l'Anacofi CIF
association agrée par l'AMF sous le numéro E002608
➡ Activité de démarche bancaire ou financière enregistrée au registre
de l’Autorité des Marchés Financiers (AMF), sous le numéro
2112423506HQ.

Guide scpi février_2013

Recommandé

Recommandé

Contenu connexe

Tendances

Tendances (19)

Similaire à Guide scpi février_2013

Similaire à Guide scpi février_2013 (20)

Guide scpi février_2013