Pgou zaragoza

Resumen: PGOU ZGOZA 2001, Texto refundido2007
LECIÑENA LÓPEZ, Noelia
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PGOU ZGOZA 2001 (TR-07)VERDE = COMENTARIOS ACLARATORIOS
INDICE (Recuerda Sigue Ámbito) Pág.
TITULO 1º, DISPOSICIONES GENERALES
Capítulo 1.1 Carácter, vigencia y efectos del Plan 2
Capítulo 1.2 Desarrollo y Gestión Plan 3
Capitulo 1.3 Instrumentos de ejecución del Plan 5
.-General
.-S.1ª Urbanización.-ordinaria
.-iniciativa popular
.-S.2ª Edificación.-edificio existe y demolición.-obra mayor 6
.-obra menor
.- obra nueva edificación (pertenece a obra mayor)
TITULO 2º, SUELO URBANO.- CONSOLIDADO
.- NO CONSOLIDADO
Capítulo 2.1 General (Dentro S.2º y 3º (clase suelo “clasificación”) verse zona“calificación”)
Sección 1ª Régimen general 8
Sección 2ª Urbano no consolidado 9
Sección 3ª Urbano consolidado 11
Capítulo 2.2 Aprovechamiento
Sección 1ª Parcelas 13
Sección 2ª Posición Edificaciones 14
Sección 3ª Volumen 17
.-Edificabilidad, ocupación, superficie útil y construida
.-Alturas 21
.-Condiciones edificatorias de cada planta 23
.-Vuelos (s. útil, va más allá del plano fachada) 25
Capitulo 2.3 Ventilación e iluminación
S.1ª Condiciones Piezas y Locales 27
S.2ª Patios 28
S.3ª Condiciones de vivienda 29
Capítulo 2.4 Dotaciones edificios “ESTACIONAMIENTO”(prevalece ordenanza) 32
S.1ª De Servicios.
S.2ª De Estacionamiento.
Capítulo 2.5 Ornato 34
TITULO 3º, EDIFICACIÓN y PLANEAMIENTO ANTERIOR. 39
Capítulo 3.1.-General de: edificio e instalaciones “ordenación”
.-fuera
.-no calificados fuera
Capitulo 3.2.-General elementos, edificios y conjuntos “protección” 39
.-Ámbito
.-Grados

2
( De los titulos 4 a 7 Resumen + somero. Orientado al planeamiento).
TITULO 4º, REGIMEN ESPECIFICO del SUELO URBANO CONSOLIDADO 42
Capitulo 4.1 ( A-1) Manzana Cerrada
S.1ª Disposición Común
S.2ª Zona A-1, Grado 1 45
Capítulo 4.2 ( A-2 a A-6) Ordenación Abierta 56
S.1ª Disposición Común
S.2ª Zona A-2 (semiintensiva, bloque colectivo) 57
S.3ª Zona A-3 ( extensiva,unifamiliar ó colectiva) 61
S.4ª Zona A-4 (extensiva unifamiliar) 64
S.5ª Zona A-6 ( usos productivos) 66
Capitulo 4.3( Características del Nucleo Urbano) 69
S.1ª Zona B “Histórica”
S.2ª Zona B 71
S.3ªZona “especificaciones de B” 75
S.4ª Contemporáneo “Ruiseñores” 78
TITULO 5º, URBANO NO CONSOLIDADO 83
Capitulo 5.1 Nueva ordenación Renovación ( Zona E)
“ 5.2 Vacante ó Obsoleto “Pendiente Planteamiento” ( Zona F) 84
“ 5.3 “ “ “ “ Gestión” ( Zona G) 85
“ 5.4 Producto Pte Gestión ( Zona H)
“ 5.5 Convenio Urbanistico ( Zona AC) 88
TITULO 6º, NO URBANIZABLE 89
Capitulo 6.1 General
S.1ª División de Clases
S.2ª Condición Uso ( rústico, público, vivienda) 91
S.3ª Condición Edificabilidad 94
Capitulo 6.2.Regimen general Usos y edificaciones existentes
S…
Capítulo 6.3.Condiciones de Protección y ordenación del Suelo No Urbanizable
S…
TITULO 7º URBANIZABLE 95
Capitulo 7.1 Régimen General y Desarrollo Plan Suelo Urbanizable
“ 7.2 “ Suelo Urbanizable Delimitado
“ 7.3 “ “ “ No “ 97
“ 7.4 Planeamiento recogido en Suelo Urbanizable.
ACLARACIÓN:( Para Entender instrumentos (ej. Estudio detalle) Irse a Norma Aragón ( LUA)
Caso.- No existe Planeamiento Irse a la norma subsidiaria: PROVINCIAL

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TITULO 1º, DISPOSICIONES GENERALES
Capítulo 1.1 Carácter, vigencia y efectos del Plan
.-Normas urbanísticas del Plan General de Ordenación Urbana del Término municipal.
.- Cada1ºClasificación es afectada por 2ºCalificación subdivide en3º Zonas:
Categoría=ordenación=calificación
Zona= clase + categoría
1 zona sustantiva puede > 1 categoría adjetiva.
Dos niveles de ordenación del territorio (según: grado y alcance),
Tipo Nivel Se modifica
PGOU
Ámbito de ordenación (clase
ordenación)
Herramienta para variación ordenación no
estructural.
Estructurante Si Cualquiera Modificación Plan General
Ó Plan Especial
No
Estructurante
No Urbanizable
No Urbanizable
Plan Especial.(complementa, no sustituye ni
pertenece a PGOU)
.- Vigencia del Plan indefinida. Ejecutado tras aprobarse.
.-Revisión de Estructura General PGOU, cuando:
Se reúna ayto. en pleno, para:
.-Cambios que afecten sistemas generales ó clasifiquen suelo.
“global”
.-Divergencias socioeconómicas y de actividad.
.-Agotamiento: Capacidad del suelo.
Desequilibrios de la ocupación.
.-Nuevos criterios de ordenación.
.-Estudios periódicos de las actuaciones previstas con el fin de:
modificar ó revisar del plan.
.-Modificación PGOU ( no revisión)
-Clasifica el suelo de manera local y no globalmente.
- Análisis de sus efectos, razonamiento no es necesaria revisión.
- Definir nuevas determinaciones, con mismo grado de precisión.
CLASE suelo Características CATEGORIA
URBANO CONSOLIDADO, NO CONSOLIDADO
URBANIZABLE DELIMITADO(plan general), NO DELIMITADO(plan parcial)
( pendiente de Planes Parciales)
NO URBANIZABLE ESPECIAL(protección) ó
GÉNERICO(evolución ciudad PGOU)
Orden de la Calificación
“CATEGORÍA”
Características
SUSTANTIVA Zonas ( letra) en sus distintos: grados, subgrados.(nº)
( zonas: a, b, c, d, e, f g, h , k) (Nº Un Tipo Ciudad)
+ nº - intensidad
ADJETIVA Complementarios, limitaciones adicionales.
( Ej. Planes Parciales)
.-En Urbano: dotaciones, elementos catalogados,
usos permitidos u obligatorios.
.- En No Urbanizable: titulo VI

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.-No modificación PGOU, cuando:
- Delimitaciones de ámbitos, que no suponga reducción suelos públicos.
-Mediante Planes Especiales, se prevé: modificaciones de la ordenación.
-Planes especiales de protección de conjuntos históricos que modifican el
catálogo.
.- Interpretación de los documentos Plan, criterios:
-Unidad y coherencia “todos documentos”.
-Conjunto del territorio, barrio ó zonas.
-Realidad social del momento.
- Prevalecerá: contenido “especifico” documento, frente a restos.
Texto frente a Gráfica.
Gráfica “tamaño real” frente a otros tamaños.
Y si no resuelve criterio: dotaciones, aprovechamiento lucrativo,
mayor superficie, calidad espacios libres,
patrimonio, imagen urbana, interés
colectividad.
Capítulo 1.2 Desarrollo y Gestión Plan
.- Desarrollo Según categoría del suelo, mediante: planes parciales, planes especiales y
estudios detalle.
(verse dossier aclaratorio normativa urbanística)
.- Modos de gestión: sistemas generales asistemática, no extendida a unidades de
ejecución.
Tipo suelo Características de la gestión
Urbano Consolidado -“asistemático”
-Proyecto de obra ordinaria.
-No a unidades de ejecución
(plan parcial, urbano no consolidado)
Urbano No consolidado
-Urbanizable
-“sistemática”
-Proyecto urbanización
-En unidades ejecución delimitadas.
.-Ejecución por Unidades:
-Fomenta la equidad de: cargas y beneficio.
-Variación de aprovechamiento <15%, dentro del mismo sector.
-Podrán estar en: Plan General, Plan Parcial, Plan Especial.
Caso Sector con ejecución por Unidades
PERI >1
Urbano no consolidado 1
Recuerda en LUA
Sector.- urbanizable no delimitado, Plan parcial
Unidad Ejecución.-urbano no consolidado, P. parcial

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.-Compensación de exceso y defectos de aprovechamiento en el suelo urbano
consolidado.
*Ejemplo:- Cesión gratuita según legislación.
-Edificios catalogados cuya s. construida (<al aprovechamiento suelo)
-Estado de parcelación anterior del plan, permita: elevar la superficie
edificable sobre el aprovechamiento.
*Solares tendrán indemnizaciones, si aprovechamiento menor a correspondiente
suelo.
*Si Supera aprovechamiento, abonar al Ayto exceso el valor de repercusión
catastral por el método residual.
.-Parcelaciones Urbanística
(Siguiendo Plan Parciallicencia urbanística + proyecto parcelación)
-Divisiones de terrenos en 2 ó más lotes, a fin de: actos de edificación, usos del
suelo ó subsuelo sometido a licencia urbanística.
-
Parcelación Suelo
Si Urbano no consolidado
Urbanizable Delimitado
No No Urbanizable
Urbanizable No Delimitado
Urbano consolidado
-Documentos que las componen:
.Memoria con: Descripción de la finca,
Exposición: Razones Urbanísticas y justificación de la
Parcelación.
Exista edificación anterior Obviarse aprovechamiento:
s. edificable, ocupación ó la
densidad.
Parcelaciones resultantes (descripción registro propiedad)
Fichas de Condiciones Urbanísticas.
Anejo: notas simples del Registro de la Propiedad.
Plano Situación terrenos, E minima 1/2000
Plano Estado Actual E min1/1000 Señala: finca
original, edificación existente y uso terreno.
.-Inexigencia de licencia de parcelación
-Caso: No urbanizable, urbanizable delimitado,
se va a realizar concentración parcelaria.
-Documentación: superficie, clase de suelo, carácter secano ó regadío, obras
sujeta a licencias, en parcelaciones rústicas: unidades mínimas
de cultivo y parcelas mínimas edificable.
-Si existe algún edificio: uso, s. construida, nº plantas,
-Certificación Catastral.

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-Plano catastral identifiquen linderos
-Nota Simple, Registro de propiedad. Exponiendo segregaciones.
-Documentos específicos a juicio ayto.
Recuerda: LINDERO (limite parcela)
.-Medianil” privado”
.-Alineación” público y privado”
.-Reparcelación
-La agrupación en una unidad de ejecución para nueva división ajustada al
planeamiento.
-Instrumento de: gestión, compensación y ejecución forzosa
urbano consolidado, suelo urbanizable.
Capitulo 1.3 Instrumentos de ejecución del Plan
.-General
.-S.1ª Urbanización.-ordinaria
.-iniciativa popular
.-S.2ª Edificación.-edificio existe y demolición.-obra mayor
.-obra menor
.- obra nueva edificación (pertenece a obra mayor)
.-GENERAL:
Requiere Proyecto “visado”intervención municipal: edificación, uso del suelo.
Identificación de sus autores e inmuebles.
Proyectos con precisión documental, posibilidad ejecutarse son otros técnicos.
Información urbanística del planeamiento vigentejustificación obras
proyectadas se ajustan.
.- SECCIÓN 1ª: PROYECTOS de URBANIZACIÓN
OBRA ORDINARIA
Contenida en los Planes: general, parcial, especial.
Como se ejecuta: a) unidad de ejecución.
b) ejecución directa sistema generales.
Trata todos los espacios libres: verdes, calles de dominio: público, privado.
Diseño y ejecución de la obra: justificarán capacidad y eficacia, caudales,
potencias, secciones, suministros o evacuaciones
proyectados.
Tendrán en cuenta: cálculo, dimensionado, técnicas materiales y ejecución,
Seguridad…
INICIATIVA POPULAR
Si no regulado ordenanza, cumplirá:
-Técnico redacta.
-Memoria: plan de obra,
Cortes: vías públicas, servicios.
Soluciones provisionales a incidencias de la ejecución.
-Documentación técnica del proyecto: ordenanza, materiales, unidades
obra y soluciones constructiva.
-Planos, perfiles, relación: obra-red servicio, servidumbres.
-Entrega al Ayto.  planos estado real “ obra terminada”.

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.-SECCIÓN 2ª PROYECTOS de EDIFICACIÓN
DEFINICIÓN.- Llevar a la práctica el Planeamiento “construcción y uso edificio”.
.-Documentación suficientemente definida para que cualquier
facultativo pueda dirigir las obras.
.-Proyecto de edificación (1º licencia, de 2 ó más fincas) 
Debe contemplar el acondicionamiento de espacios libres.
CLASE OBRA (clase=1º categoría2ºtipo)
Culturila Previa:
1º) Tipo Proyecto  2º) Tipo Licencia
2º) Ganar cliente “fijo”
2.1) Informar Riesgo
2.2) Enfocar “perrada” para Obra Menor.
Categoria Obra Características Proyecto
(“incoherencia” no peligro, si €)
Características Ppal
MAYOR >60.000
Proyecto técnico .-Dirección
.-Presupuesto
a) cubierta>50%
(Ej: Onduline100%)
b) “nuevos” falsos techos
y pavimento
c) Barreras
arquitectónicas “
diferente a vivienda”
d) Cambio Uso.
e) Cambio conducto
general : saneamiento,
ventilación.
f) Variación :de huecos y
tabiques.volumen ,
superficie, distribución
interior, habitabilidad.
g) Estructura.
MENOR <60.000
E.S.S
.-Exime proyecto.
.-Ej: revoco tabiques, sustitución pavimentos,
vallado de fincas, anuncios, toldos.
.-En ningún casoVariación : superficie,
distribución, interior, habitabilidad.
a)cubierta < 50%
b)”viejos” falsos techos y
pavimento.
c) Barreras arquitectónicas
“en vivienda”.
d) No cambio uso
e) No cambio conducto
general: saneamiento,
ventilación.

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.-Tipo Obras (Pertenece a su vez a: obra mayor y menor)
a) Sobre Edificios existentes Rehabilitación, restauración,
acondicionamiento ( consolidación,
conservación y mantenimiento).
b)Nueva Suelo no edificado, sustitución edificios,
reconstrucción y ampliación. ( Siempre MAYOR)
c)Demolición ( SiempreMAYOR)
Categoría: OBRA MAYOR
Tipo: EDIFICO EXISTENTE
y DEMOLICIÓN
Categoría: OBRA MENOR
Tipo: EDIFICIO EXISTENTE
Y DEMOLICIÓN
Categoría: OBRA MAYOR
Tipo: NUEVA EDIFICACIÓN
a) RESTAURACIÓN.-
Estructura, fachada,
eliminación de elemento añadidos,
No aumento de volumen original.
b)CONSOLIDACIÓN.-
carácter estructural: parcial ó total.
(Ej.: refuerzo cimentación y
forjados, consolidación fachada,
estructura cubierta, estabilidad ruina).
c) REHABILITACIÓN.-
.-Instalaciones: Nuevas, incendios,
ascensor…
.-Adecuación a accesibilidad ( ¡!
Diferente a vivienda)
.-Redistribucción interior: tabiques,
apertura de huecos(sin afectar
estructura),
.-Nuevos: falsos techos ó pavimentos.
.-Retejado >50%
.-Mejora de salubridad, comodidad e
higiene.
.-Forjados: sustitución parcial, nuevos.
d) ACONDICIONAMIENTO
MAYOR
Aclaratorio: AcondicionarUso
(Mayor = cambio) (Menor=
igual)
Habitabilidad  instalaciones,
redistribucción.
Reformas fachada, altere huecos “ no
estructural”
h) DEMOLICIÓN
Eliminar construcción: todo, parte.
a) MANTENIMIENTO
Y CONSERVACIÓN
.-Sustitución elementos
dañados por otros idénticos.
.-Obra de limpieza y pintura
“no vía pública”.
.
b) ACONDICIONAMIENTO
MENOR
b.1.-vivienda.-no estructural,
.- Condiciones
habitabilidad
.-Sustitución de
pavimentos
y falsos techos,
.-alicatados, escayola,
pintura
carpintería interior,
.-instalaciones,
.-barrera arquit.
“vivienda”.
.- No cambio uso
.-no exterior
edificaciones
.- no conducto general
de:
Saneamiento,
ventilación
b.2.-local.- Idem vivienda.
b.3.-paramento exterior.-
.-No estructural fachada,
. .-Retejado< 50%
a) NUEVA PLANTA.-
Nueva edificación.
b) SUSTITUCIÓN.-
Se ha derribado previamente:
total ó parcialmente.
c) RECONSTRUCCIÓN
“diferencia sustitución
es fidedigna”
c.1)INTEGRAL( tal cual,
grados protección).
c.2) ESENCIAL ( igual:
fachada, volumen).
d) AMPLIACIÓN.-
Aumenta la superficie
constuida en : planta ó
volumen.
Ej: Más plantas sobre:
a) La última planta.
b) Entre forjados.
TITULO 2º, SUELO URBANO.- CONSOLIDADO

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.- NO CONSOLIDADO
Capítulo 2.1 General
Sección 1ª Régimen general
Art.2.1.1 Suelo Urbano
.-Requisito urbano acceso rodado, servicios de abastecimiento de agua y evacuación,
Suministro de energía.
.-Consolidadas edificación 2/3 partes.
.-Dos categorías: consolidado, no consolidado.
Art.2.1.2 Solares
.-Suelo para edificar ya: 1º) Pertenece al Plan General “suelo urbano”.
2º) Ejecucción urbanización: *Accesos: calzada, acera
* Infraestructura: abastecimiento,
saneamiento, alumbrado, energía…
*Señalar: Alineaciones, rasante.
Art.2.1.3 Construcción Industriales, previa a Urbanización
.-Ámbito.-a) Suelo urbano consolidado, no condición de solar.
.-b) Urbano no consolidado, con licencia municipal.
.-A ejecutar:-planeamiento
-Linderos regulares. Manzanas industriales.
-Medidas correctoras: medio ambiente, licencia de actividad (obligar a uso
determinado).
-Servicios urbanísticos, sustituir a los que no existan: acceso rodado,
solución de abastecimiento y vertido.
-Inscripción en el Registro de la Propiedad Propietario obligado a ceder el
suelo.
a) A razón del planeamiento;
tope 15% superficie bruta de cesión gratuita.
Reparto de cargas y beneficio.
b) Sustituir su equivalente por metálico.
- El propietario, mediante inscripción Registro obligado a costear obras
Urbanización, en su momento.
(Ej. Agrupación fincas perteneciente a 1 unidad de ejecución
adecuada al planeamiento)
-Expediente previo a la solicitud licencia.
Art.2.1.4 Derechos y Usos
.-Extinción Plan Mantenimiento.-Edificios fuera de ordenación (= uso, calificaci.)
.-usos no tolerados.
.-Todo tipo de patrimonioprotección medio ambiente.
.-Limite deber conservación estado ruina.
Art.2.1.5 Ejecucción Subsidiario
.-Acciones para deber conservación que exige ayto.
.- No necesitará previa licencia, si orden ejecución “administración”.
.-Plazo a razón de la magnitud obras.

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Art. 2.1.6 Interés cultural, turístico
.-Ámbito.- Ornato: fachadas, visibles vía pública.
.-Obligación coste.- A los propietarios,
Si los rebasase ( mejoras interés general)  coste a entidad.
Capítulo 2.1 General(Dentro S.2º y 3º (clase suelo “clasificación”) verse zona“calificación”)
Sección 2ª Urbano no consolidado (Entender instrumentos Irse a Norma provincial)!
Art.2.1.7.-Definición
.-Aparecen en los planos de calificación.
.-Prevista procesos: urbanización, renovación, reforma interior.
Art.2.1.8.-Desarrollo “cómo”
.-Mediante: Planes especiales, estudios detalle.
.-Tipos de intervención:
Tipos de intervención Características
Urbanización Tratamiento Espacio: viario, libre, infraestructura.
(Conclusión, el tipo de urbanización dependerá del uso)
Renovación Regulación uso.
Reforma Interior Variación de volúmenes edificados.
Ej: R.I suelo variación suelo
R.I área  “ dotación.
Rehabilitación Urbana Operaciones de saneamiento y mejora
sin modificar: usos, volúmenes
Urbanización integral Nueva Ordenación
( variación de usos “calificación aprovechamiento)
Art.2.1.9. –Ámbitos Desarrollo
Planeamiento Categoría / Uso Zona
Plan especial
( No pertenece P.G. “lo complementa”)
Renovación Uso E
Idem Nuevo Uso por obsoleto de antes F
Plan General Residencial G
Idem Uso Productivo H
---- Convenio Urbanístico AC
En Plan General “anterior” Calificado con:
No urbanizable
“ Esta sobreentendido en este apartado”
(Urbano no consolidado)
K
.-Aprovechamiento (reforma ó renovación integral) “subjetivo”95% del sector¿? 2.1.14 :90%
(sector, P.Parcial, urbano no consolidado).
Art. 2.1.10 .-Áreas con Planeamiento Anterior.
Planeamiento Recogido (P.R).- Son planeamientos anteriores ( parciales
“generalmente”) al actual anterior.
.-Y todavía no se han ejecutado.
(Versé: capitulo 3.3 y anejo III)
Art.2.1.11.- Áreas de reforma interior, no previstas en el Plan.

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Recordatorio : (Área de reforma Interior Suelo urbano no consolidado “P.Parcial”)
.-Revisión y se decide ejecutar a: Suelo Urbano Consolidado Se toma el mismo
aprovechamiento del
P.G.
Art.2.1.12-14.-Cesión
.- Los propietarios deberán ceder gratuitamente.
Ejecución del
Plan
Que se cede
General
( sistemas
generales)
Unidad ejecución.(urbano no consolidado, p.parcial)
sectores ( urbanizable no delimitado, p.parcial)con el fin de :
Dotaciones locales, viales, espacios libres, zonas verdes, suelos de
equipamiento, servicios locales, adaptar lo límites físicos.
Parcial 10% aprovechamiento del sector .- De Forma gratuita
SE CEDE .-Libre cargas urbanizadoras
( en urbano consolidado 15%) ( ya urbanizado, no gasto).
(En las zonas: E, F, K, PR, G, AC( este último puede ceder más)
Art. 2.1.15.-Distribución equitativa de beneficios y cargas
.-Propietarios deben distribuir equitativamente: beneficios y cargas.
.-Las unidades de ejecución podrán ser discontinuas
.- Documentación de los proyectos de delimitación de unidades de ejecución:
-Memoria: condiciones urbanísticas, costes urbanización imputables a
propietarios, sistemas de actuación, relación de propietarios,
certificado de registro de la propiedad.
-Plano delimitado de la unidad, escala >1/1000
-Planos de información, tomados del plan proceda unidad ejecución.
.-Aprobación “unidad ejecución”suspensión” licencia: parcelación, edificación
Art. 2.1.16.-Deberes de Urbanización
.-Propietarios costean la urbanización
.-Que es “realmente”infraestructura + conexión al desagüe + punto suministro.
.-Mantenimiento (al concluir periodo de garantía).-Municipio,
.- (Salvo plan ó convenio dicte:
propietarios)
Art. 2.1.17.- Prioridades y Plazos, Urbanización y edificación

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.-Concepto.-1º) Reparcelación2º) Proyecto urbanización3º) Proyecto Edificación
.-Reparcelación= Agrupación en 1 unidad de ejecución para nueva división,
En: suelo urbano no consolidado y urbanizable.
.-Urbanización.-
Tipo Plan en : “Proyecto Reparcelación”
Plazo máximo presentar tramite
“Proyecto Urbanización”
Después de Reparcelación
Especial 4 años
Estudio Detalle 2 años < 6 meses
.-Edificación.-
I) Solar = 1º) Pertenece al P.G.
2º) Acciones de urbanización.
II) Tras Solar, Licencia Edificación < 1 año.
.- Construcción de viviendas de acogida, irse a Norma específica
Art.2.1.18.-Ejecución directa “Sistemas Generales”
a) Expropiación forzosa.
b) Ocupación directa.
Capítulo 2.1 General (Dentro (clase suelo “clasificación”) verse zona“calificación”)
Sección 3ª Urbano consolidado “es una clase suelo”
Art.2.1.19 Definición
.-Ayto podráexigir Normalización de sus fincas.
-Establecer servidumbre y objetivo plan.
.-Se cederán gratuitamente <15% de la superficie bruta de cada finca
afectada por alineación. ( diferencia con suelo “urbano no consolidado10%)
.-Nota.- los chaflanes, no computan edificabilidad.
.-Cumple requisitos “Licencia urbanización”.-Alineaciones del Planeamiento vigente.
.-Anticipando la cesión de superficie.
.-Completen la urbanización en lo necesario.
.-No edificación Nueva Planta hasta cesiones anticipadas < 15%.

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Art. 2.1.10 Zonas
.-
Zona Características
A1 Manzana cerrada( calles rodean viviendas dan a viales)
Grado Definición
1 Patio no Agregado “fondo edificable”
2 Patio agregado , 8 alzadas
3 “ “. , 3 “
4 Idem grado 2,
En núcleo histórico rural,
Ocupado por: vivienda unifamiliar con colectiva.
( Aclaratorio: -nº grado  + intensidad)
A2 Ordenación Abierta( calles rodean viviendas dan a otras viviendas)
Bloque vivienda colectiva
A3 Ordenación Abierta
Coexistencia: Unifamiliar y Bloque
A4 Ordenación Abierta
Unifamiliar “exclusivamente”
A6 Usos productivos
B Conjunto de Ciudad Histórica
C Conjunto “contemporáneo” ( proyectado s. XX)
D Zona residencial , antigua zona intensiva suburbana.
Art. 2.1.21 Plazos para la edificación
Art. 2.1.22 Apertura calles. Espacios libres, calificación nuevos suelos equipamiento
Plan Integral.-Se refiere al Plan Especial de Suelo Público (viales, espacio libre).
.-El suelo público se obtiene de: cesión 15% urbano consolidado.
10% “ no “
Construcción Plazo edificación
.-Zona B “histórica”.
.-Ruina.
.-Uso inadecuado
< 2 años
Promover Requisitos
Todo sea público (calles, espacios libres, equipamiento) a).-Citado en Plan General
b).-Iniciativa Municipal

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Art.2.2.1.- Aprovechamiento urbanístico
.- Ámbito.- nueva edificación, rehabilitación.
.-Qué es.-.-Ningún instrumento del Plan podrá modificar aprovechamiento.
.-Limitaciones geométricas entre: edificios, viales, espacios públicos.
Indica Índice de edificabilidad,
.-Es específico en cada zona y grado (calificación)
.- Se clasifican en Condiciones de : a) Parcelas.
b) Posición de la edificación.
c) Volumen
Sección 1ª Parcelas
Art.2.2.2.- Condiciones Parcelas
Ámbito.- Solo nueva construcción.
Definición.-unidad física y predial.
Referencia.-Indice de densidad, aprovechamiento, unidades mínimas de construcción,
Linderos, superficie, nombre de la calle.
Vocabulario vario:
Término Definición
Líndero Línea perimetral que delimitan parcela.
“ Frontal Lindero respecto: vía, espacio libre.
( priorizando lindero al cual accede)
“ Posterior Opuesto al frontal
Líneas de cerramiento Elementos de cerramiento vallado
Superficie parcela Proyección horizontal,
Dentro de los lindes parcela.
“ Neta Parcela Detraer de la superficie parcela la cesión a suelo público
( Ej. En Suelo urbano consolidado 15%)
( “ “ “ no “  10%)
Art.2.2.3.-Parcela mínima edificable
.-Limites en forma y dimensiones, según planeamiento en función: zona, tipo ordenación
Art. 2.2.4.-Parcela indivisible
.-No inferior a parcela mínima edificable, salvo agrupados para nueva finca.
.- Se haya construido todo en una determinada superficie suelo, según:
superficie suelo , ( Es decir No agotar edificabilidad)
superficie edificable
.-Se haya agotado la parcela necesaria según el planeamiento, con la relación S. Suelo
S. techo
.-Regulación de fondo mínimo, puede impedir dividir parcela
Art.2.2.5. Alineaciones de Parcela
.-Recuerda: Lindero: a) Alineación (público-privado)
b) Medianil (privado –privado)
.-
Tipo alineación Normativa
Oficial Vigente
No oficial No vigente

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Art. 2.2.6. Chaflanes
.-Ámbito: .-planta baja de manzana cerrada (zona A-1),
( G, según P.G suelo urbano no consolidado “residencial”) se lleve a A-1
(Expto zona B”ciudad histórica definidas alineaciones en plano ordenación)
.-Se exime: a)ángulo de ámbas fachadas>135º
b)Una de las dos calles es uso exclusivo de peatones.
.-Trazado:
Caso: Cálculo
General Triángulo: Catetos .-dirección=Alineaciones ambos viales
.-longitud= veáse tabla pág.26, según
ancho calle
(Via con colector1/2 ancho)
Hipotenusa=bisectriz catetos.
Ángulo
2 alineaciones
< 90º
Triangulo mixtilíneo,
Circunferencia
Radio[m]
Ancho 2 calles[m]
8 >20
5 <20
Casos singulares, no resueltos “directamente” Estudio Detalle.
.-Es una cesión gratuita.
.-Vuelos y aleros: I) No excederá el permitido por la calle de mayor ancho.
II) No distara < 50 cm del bordillo.
.-No computa edificabilidad (Duda, aplicable a nuevo y viejo trazado).?¿
No pertenece a la superficie neta parcela
Sección 2ª Posición Edificaciones
Art.2.2.7. Posición
.-Posición: edificio, parcelas, viales tipos: ordenación, edificación.
.-Ámbito: Nueva edificación
Modificación parámetros posición.
Art.2.2.8.Rasante: vial, terreno (Rasante=Cota) ¡¡¡¡!!!!
.-Cota .-a) PuntoRASANTE
“altura” .b) LíneaPERFIL, PERFIL TRANSVERSAL (proyección: eje x)
PERFIL LONGITUDINAL (proyección: eje y)
.- Posición  LINDERO .-a) ALINEACIÓN ( público-privado)
“eje x” “predio .-b) MEDIANIL ( privado- privado)

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Art.2.2.9.-Normas sobre Rasantes
Art. 2.2.10.- Alineaciones de la Edificación= “fachada”
.-Lindero .-a) Alineación (público-privado).-a.1) alineación Edificación o Fachada
(Parcela) .-a.2) alineación Vial
.-b) Medianil (privado-privado)
.-Tipo alineación edificación (según posición alineación vial)
Nomenclatura
Tipo alineación edificación,
Definición
(Posición de la alineación edificación,
Respecto a la alineación vial)
FUERA de LÍNEA Fuera
EN LÍNEA Coincide
RETRANQUEADA Dentro
Art.2.2.11.-Retranqueo (Tipo de alineación de edificación)
.- Definición.- Es un tipo de alineación edificación respecto alineación vial.
.-Cómo se mide.- Líneas perpendiculares a: alineaciones, linderos parcela.
.-Cuantía .-( general alzado).- Obligatoria, la que dictamine la ordenación del plan.
.- Cumpliendo mínimos de retranqueo respecto a la
alineación del víal.
.- En caso de incoherencia, tomar la + taxativa
“ mayor retranqueo”.
.- Cumplir en toda la altura sobre superficie del terreno
.- ( vuelos).- No reducirse retranqueo, mediante: vuelos ó salientes
.-Se permitirá a fachadas retranqueada si:
I) Zona A-1, B, C, D ( urbano consolidado).
II) Ya existen otras edificaciones que dispongan
III) Vuelo máximo según ancho de la calle.
( sin incluir banda retranqueo).
. -(subterránea).- Ocuparán subsuelo del espacio de retranqueo
Normas sobre: Se tomará como rasante:
Edificabilidad Planos de calificación  Plan general
Urbanización Planeamiento recogidoPlan general

17
Tipo disposición
Edificio
( baremo)
Subtipos
Líneas Fachada,
Respecto
linderos otras
parcelas
Nomenclatura Características
Exento ó
Aislado
Ninguna coincida
”Retranqueo fachada”
Medianero Una línea fachada coincide.
a) Pared común “medianero”
b) Plano de junta de 2 paredes contiguas
“entre medianeras”.
Entre
medianera
( Idem anterior) Dos…
Líneas Fachada,
Respecto a
alineación Vial
Nomenclatura Característica
Manzana
Cerrada
a) Ocupan el perímetro manzana
b) Alineando viales públicos.
c) Regulación Edificación: altura, fondo, indice
de ocupación y edificabilidad.
d)Zaguanes retranqueados según Planeamiento
Edificación
Abierta
a) Sitúan libremente manzana ó parcela.
b)Sin obligación de alinear fachada con viales.
c) Regulación mediante:
limitación de altura, distancia edificio,
retranqueo lindero, indice de ocupación y
edificabilidad.
Mutua
edificios
“agrupación”
Nomenclatura Característica
En hilera ó fila .-Adosarán linderos de edificios
medianeros.
.-Mantendrán retranqueos de
edificaciones aisladas.
Pareados ó gemelos .- Agrupación por 2 edificios.
Doblemente pareados ó
Trebolados
a) 4 edificios medianeros,
cada uno con 2 linderos comunes.
b) 3 edificios unidos por linderos
laterales y posteriores
( no lateral ni posterior, aquel que da
a vías).
Art.2.2.12.-Separaciones entre Edificios

18
.-Cumplir mínimos ( misma ó diferente parcela), según zonas y tipos de ordenación.
“calificación planeamiento”.
.-Separación mínima entre edificios: .-todas plantas.
.-Planos exteriores (incluido elemento volado
“no alero”)
.-Cada planta se retranquee respecto a la inferior (+separación + altura).
“El sólido capaz con respecto edificios enfrentados, no podrá sobrepasar la distancia
que dictamine la relación: (altura/distancia mínima)”. ¡¡Lo indica cada zona de
ordenación abierta!!
.-Edifico diferente= independientes sobre la cota del techo baja.
(unión en: sótano y baja)
Art.2.2.13.-Áreas de Movimiento
.-Posición de un edificio, definido por su perímetro cerrado.
.-Cumplir la posición y volumen dictaminada en la calificación (zona y grado)
.- Solamente sobresalir  caso: fachada se alinee con vía pública.
Según: ordenanzas “aleros y vuelos”(versé art. 2.2.32-36)
Sección 3ª Volumen
Art.2.2.14.-Condición de volumen
.-Qué es.-.Regulan dimensiones: (lineales, superficiales y volumétricas) ,
de los edificios en:
a) Si mismos.
b) Superficie.
c) Viales.
.-Cuándo se permite sobrepasar volumen Adecuación de los edificios existente en: !!¡¡
* Accesibilidad.
*Protección Contra Incendios.
*Instalación recinto Ascensores
( en patios y espacios libres privados)
.-Acreditación conformidad de propietarios con: .-.Solicitud Licencia.
.-Instalación disminuya luces rectas.
.- “ “ distancia mínimas.
Art.2.2.15.-Fondo edificado ó edificable
Línea paralela con distancia perpendicular a: a) según P.G línea de vial
b) Si no te dicen ná línea de fachada.
En la que no sobresaldrá ningún cuerpo de la edificación excepto aleros.
Art.2.2.16.-Ocupación de Suelo

19
.-Definición.- La Fracción de parcela “netaexcluye chaflán” ocupada por Edificación
incluidos :-.(cuerpos volados “ excepto: sobre vía pública y alero cubierta”).
-.patios parcela “cerrados”.
-.Sótano de espacio libre, si permite planeamiento
.-Formas de indicarla.-
Modo regulación Características
Directo %= sup.ocupable / sup.parcela
Indirecto Limitaciones posición “linea”
Retranqueo, fondos, separación edificio, áreas de movimiento
.-Zonas se refiere un valor de ocupación: cada planta, distintas plantas, edificio.
.-Cálculo ocupación: .- A la parcela neta( excluido chaflanes).
.-Elementos construidos dentro parcela.
( No se incluirán: elementos volados sobre la vía pública,
Aleros de la cubierta).
.- Se computanpatios de parcela “cerrados”.
.-Se computarán sótanos y semisótanos de la agregación de espacios
libres ( retranqueo, entrantes, patios) si:
*Planeamiento lo permite.
*Estudios Detalle, aseguren la unidad y forma del espacio
resultante.
.-Superficie libre.- superficie complementaria de la superficie ocupada de la parcela.
Art. 2.2.17 . Superficie Útil y Construida
.-Superficie Útil.- Las caras interiores de los paramentos verticales que separan del exterior,
.- No e incluyen: terrazas, balcones ó superficie cerrada con h<1,9m.
.- En escaleras, la proyección horizontal si la cabezada >1,9m.
.-Superficie Construida.-Superficie útil + trazado planta de elementos constructivos.
( Parte proporcional de :
.-en locales.
. partes comunes ( Ej. Acceso)
Art.2.2.18.-Condicionantes de Edificabilidad (EdificabilidadSuelo Urbano).
.-Definición.- Limites de superficie construida, dentro de una parcela ó terreno.
.-
Tipo Parcela,
imputa edificabilidad
Tipo Suelo Urbano
Neta Consolidado
Bruta No Consolidado
.- Modos ( se tomará el más restrictivo, aún siendo el II) “indirecto”)
I) Directo.-I.I) Índice de Edificabilidad.-a) m2 sup. edificable ( en proyección horizontal)
m2 sup. suelo
.-b) m3 volumen
m2 sup. suelo
.-I.II) Superficie construida total cuantificada por planeamiento.

20
II) Indirecto.-Conjunto de condiciones que limitan la dimensión:
Alineación, retranqueo, separación respecto otros edificios,
ocupación, fondo, altura máxima.
Art.2.2.19.-Cómputo de la superficie Edificada
.-Definición.- Superficie edificable ( vigente cada zona “planeamiento”),
.-Superficie construida transitable cubierta “perímetro exterior cada planta”,
incluido: materiales de construcción, vuelos cerrados.
excluido: patio interior descubierto” recuerdaventile a de ser descubierto”, hueco
ascensor y las siguientes superficies según la disposición de planta:
.- Excluido edificabilidad
.-Sótanos que no sean de edificios de uso Productivos ( incluido < 25% vivienda),
.-Sótanos y semisótanos de: a) estacionamiento
b) sin acceso al público.
c) instalaciones generales, cuarto trasteros…
(siempre no excedan cómputo trasteros, art.2.2.19)
( recuerda: semisótano H techo <1,5m, H suelo< -1m),
.- En Planta baja de manzana cerrada:
-Soportales si lo dicta P.G, P.parcial ó especial.
-Espacios espera para estacionamiento.-si contiguo y antepuesto al zaguán
.-Ampliar ancho 25m sin computar
edificabilidad.
-Terrazas abiertas hacia el patio de manzana si lo permite planeamiento.
.-En planta baja de edificación abierta:
-porches, plantas bajas diáfanas,
como elemento común de la finca, excepto cuerpos cerrados.
-Terrazas abiertas interiores, su profundidad desde plano fachada <1,5m
( computará edificabilidad, la profundidad que se exceda).
- En vivienda unifamiliar, porches: de una planta, se antepongan a la
fachada, profundidad <3m, cumpliendo las normas de volumen
(ocupación, retranqueo, separación respecto otros edificios).
Art.2.2.19.-Cómputo de la superficie Edificada
.- Excluido edificabilidad
.- En planta baja “pasaje de uso público”, con las siguientes características:
- Inscrito en el Registro de la Propiedad “Espacios libres Públicos”.
- Dominio privado y abierto al público.
-Mantenimiento privado.
-Uso exclusivo a: circulación y acceso.(no: espacio espera,
atención establecimiento)
-Huecos de iluminación “ prácticables” >20% superficie
-H. libre> 4m, Ancho libre>5m ( paso libre> 2m “elementos”).
-Excluir de la edificabilidad< 10% sup. edificable de las parcelas se
situé pasaje
-Libre de edificación por encima de la cota de pavimento
(Excepto cubierta, de estructura ligera y superficie traslucida).
Caso de construir:

21
.-a) suficiente detalle en: Plan Especial.
.-b) Excepción de Plan Especial , si:
- calles interiores cubiertas,
en ocupación no contabiliza como espacio libre.
.-En planta alzada,.- elementos volados (ej. Terraza) <1,5m desde línea fachada.,
.-se podrá solicitar excluir edificabilidad del forjado técnico
(h=1,4-1,7m).
.- Sobre última planta ( encima de la altura máxima):
-Elemento ornamentación.
-Espacios encerrados por los faldones ó espacios virtuales de cubierta,
destinados a usos: instalaciones generales, trasteros (idem semisótanos,
8m2 trastero/vivienda”no supere cupo”) y cumpliendo condiciones
edificatorias de construcciones por encima de altura máxima.
ACLARATORIO.-
* Aprovechamiento USO,
.-Urbano Consolidado “ Aprovechamiento = Edificabilidad”
.-Lograr misma s. construida ( disminuyendo aprovechamiento aumentamos la edificabilidad)
* Edifiabilidad P.baja y alzada “no sótano” ( En ocupación, todas plantas” incluido sótano”)
Computa: todo, incluido vuelos cerrados.
Excepto:
.-patio interior descubierto ( todo sea descubierto “salubridad”)
.-hueco aparato elevador.
.-sótano.-edificio no uso productivo. ( incluido <25% vivienda)
.-uso: instalación, estacionamiento, no acceso público.
.-p.baja.-terraza ( profundidad<1,5m)
.-espacio espera estacionamiento.
.-porche unifamiliar ( profundidad<3m).
… Edificabilidad no computa: En planta Baja .-Porche, soportal, pasaje uso público.
En planta alzada.-vuelos < 1,5m ( Ej. Terrazas).
.- Forjados técnicos (1,4 a 1,7 m) Si se solicitan.
Encima H máxima.-Ej: Antepecho, (trasteros siempre no exceda computo de:
8m2 trastero/vivienda).
.- Faldones cubiertas,
.-Antepechos de remates de terrazas ó cubiertas no sobrepasar<1,5m
cornisa.
.-H remate caja escalera y ascensor <3,5m.
.-Chimeneas de ventilación, evacuación de humos, según ordenanza
H a construcción habitable Tipo Chimenea
Sup. comercial Edificabilidad
<15% Se excluye con S. <150m2
>15% Se computa el 25% Superficie
Si Superficie comercial Superficie
<15% <150m2
>15% Computa 25%
H cumbrera” origen: forjado último”
(eje central fondo edificado)
Aguas
4m 1
3m 2

22
2 Individual
2,5m Colectiva
.-Pérgolas, marquesinas abiertas,  h. máx <3m.
Art.2.2.20.- Altura de los edificios
.-Definición.- Desde terreno
hasta coronación.-a) cara inferior del techo última planta (h. cornisa)
.-b) punto más alto del remate de la fachada “si explicito”
.-Altura máxima Establece: m y nº total de plantas.
.- Planeamiento puede exigir: alturas “máximas y obligatorias”
Art.2.2.21.-Referencias Terreno, para medir alturas
A.) Caso: Ordenación, con línea fachada= alineación vial
Solares con frente Origen Medición ( Origen Altura = rasante acera)
1 calle .-En el punto medio de la longitud fachada.
.-Si excede diferencia de altura entre 2 puntos>1,5m.
Se dividirá la fachada en tramos con una diferencia H< 3m
.-Si fachada recae a una plaza Se tomará como referencia para
chaflanes…(la calle de mayor ancho).
.-Caso: No existe Acera Rasante de calzada,
Incrementada 2,5%
>2 calles “convergentes” .-
Altura de diferentes calles Aplicación”origen medición altura”
Igual Idem Solares” 1 calle”
Diferente Independiente a cada fachada art.4.1.4
> 2 calles “ opuestas” .-Objeto.-Alineadas en un frente y retranqueada en otro frente.
.-Ocupación 100%
.-Sólido capaz: normas altura.
Alineación vial.
Línea de fondo edificable.
.-Si a)“No Consolidado”  Estudio Detalle:
b)”desnivel 2 frentes .-Ocupación
dando plan diferente : .-Disposición Edificios
ocupación, usos“ .-Patios y Espacios Libres
B.)-Edificación Abierta, origen alturapiso planta baja.
.-Suelo Planta Baja = .-Cota con la rasante < 1,5m.
.-En el punto de ½ lindero frontal.-b) ( Si da 2 calles)línea
virtual que
une ambos
linderos.
.-c) (parcela esquina)lindero
de mayor longitud.
.-Caso: Topografía del terreno Natural, Estudio Detalle:
(se eleva > 1,5m s. resto parcela) .-cota p.baja
.-origenes de la
medición altura.
Art.2.2.22 .-Construcciones encima altura máxima.

23
.- Se permite Encima altura máxima si: .-a) Lo marca Planeamiento.
.-b) No computa edificabilidad casos siguientes
( a excepción limitaciones calificación de planeamiento)
.-Casos no computa edificabilidad:
a) Faldones cubiertas, definidos : pendiente 33% ( si 45º h.max.=3m)
Forjado última planta coincide alero.
b) Antepechos de
remates de terrazas ó cubiertas no sobrepasar<1,5m cornisa.
c) H remate caja escalera y ascensor <3,5m.
d) Chimeneas de ventilación, evacuación de humos, según ordenanza municipal
H a construcción habitable Tipo Chimenea
2 Individual
2,5m Colectiva
e)Pérgolas, marquesinas abiertas,  h. máx <3m.
f)No: buhardilla, mansardas, (excepto marque: zona B “histórica”)
.-Instalaciones de los edificios.
.-Estructuras funcionales: pararrayo, antenas colectivas, repetidores
( Versé SUA “anejoB)
Art.2.2.23.-Altura de plantas.-
Altura de planta baja.- (cara inferior techo) a (cota mide altura edificio).
Altura de una planta alzada.-distancia vertical de caras superiores de 2
forjados.
Art.2.2.24.-Altura libre de plantas.-
Def.-Distancias desde cara superior suelo a inferior techo.
En Uso Residencial( según art. 2.3.18)
Tipo Planta Altura
Cualquiera >2,5m
Vestíbulo, pasillo, aseo
Razones constructivas(<30% s. habitación)
>2,25m
Abuhardillado
“verse + especificaciones en dicha”
>1,9m
En viviendas de planta baja residencial colectiva
(si nueva construcción ó rehabilitaciónNo Uso
Residencial en p. baja)
Pavimento sobre
rasante
Tipo
Manzana
>1M CERRADA
>1M y <1,5M ABIERTA
Planta baja, distinta a vivienda > 3,5
Plantas sótanos
Art.2.2.25.-Planta baja
H cumbrera” origen: forjado último”
(eje central fondo edificado)
Aguas
4m 1
3m 2
Uso H>
Estacionamiento 2,2 (2msi canalización, bajante,
jácena)
Otro uso 2,5
Trastero ó cuarto instalaciones,
En planta de estacionamiento de un
Edificio de vivienda colectiva
2,2

24
Art.2.2.26.-Soportales  manzana cerrada.
.-Definición Soportal.-Construcción porticada en p. baja y 1ª de manzana cerrada.
.-Espacio abierto a la calle en toda su longitud.
.-Misma rasante que la acera.
.-Dominio privado.
.-Servidumbre de uso público.
.-Características Soportal.-Profundidad> 4m
.-Altura techo para arranque vuelo >3,5m.
.- h hueco>2,5m
.- Art.2.5.3 “ p. baja a vía pública” h<3,5m (no sobrepasar
alineación),
Expto ancho >1m, ocupa<10cm
Art.2.2.27.- Porches bloque Abierto
.-Definición.-idem soportal pero en manzana abierta.
.-
Computa Características
Si Ocupación
Altura
No Edificabilidad.
.-No se contabilizarán como nº planta cuando:
H planta <H máxima de cornisa
> 2,5m.
S. costruida cerrada <10% ( no incluido estructural).
Art.2.5.3No sobrepasar alineación, h<3,5m ( expto si ancho>1m  ocupación 10cm
Art.2.2.28.-Plantas bajo rasante
DEF. PLANTA SÓTANO.-debajo de la planta baja( x encima de rasante)
DEF. PLANTA SEMISÓTANO.- nivel superior del forjado inferior de la
planta baja “suelo” > 0,9 de rasante acera.
.- Se incluiría a <0,9 m ,
Si acceso a pieza habitable y
Cota piso>cota acceso.
NO EDIFICAR DEBAJO BAJA.->3 plantas “ x debajo”.
.-h >/-8.5m/
A efectos de: Características
Medición Altura .-La 1º sobre rasante, ( en Normas provinciales Suelo entre: -1 a 1,3)
Tipo edificación Medición ( art.2.2.21)
Fachada alineada al vial
“cerrada”
Entre (1,5) a (-0,6m) de la cota rasante.
Abierta A 1,5 m de la rasante
Caso.-Existan 2 plantas con esta definición, se tomará como p. baja la de cota
inferior.
Condición Volumen La 1ª, cuyo pavimento este debajo rasante acera.

25
Art.2.2.29.-Entreplantas
.-Definición / ámbito.- Forjado sueloentre techo y suelo,
de la p. baja ó semisótano del local.
.- Uso.- En no local: industrial ó residencial.
.- Mismo uso que entreplanta.
.-Requisitos.- a) S máx. entreplanta< 60% s. local pertenezca ( p. baja y semisótano)
(cada local b) Canto frontal forjado, se retranqueara de la alineación fachada > 4m
Entreplanta) c) H libre
Referencia “entreplanta” H libre [m] >
Sobre 2,4
Debajo 2,5
.-Superficie.-Computa como s. edificable. ( no sobrepasar la edificabilidad)
.-Aplicar la norma del fondo mínimo.
Recuerda triquiñuela: El ayto te obliga a cumplir fondo min.  Excedes edificabilidad.
Y por lo tanto tienes que pagar.
Art.2.2.30.-Galería Instalaciones “forjado técnico”
.- Espacios horizontales (Forjados de h. libre:1,4 -1,7m),
Para alojar: estructura, instalaciones… del edificio.
Podrá autorizar excluir computo de: edificabilidad y altura.
( Ej: Ibercaja)
Art. 2.2.31.-Áticos
.-Última planta.-de varias alzadas.
.- Superficie < resto de plantas.
.- Fachada retranqueada respecto fachada principal,
Art. 2.2.32.- Elementos salientes, vuelos abiertos, y cerrados.
Definición Vuelo.-Superficie util en planta alzada,
Se proyecta más allá del plano fachada.
.
.
Si planeamiento permite.
aumentar la altura máxima edificación.
H ático:
Te limitara retranqueo > [m]
sin limitación 3m, respecto alineación fachada.
< 2 plantas alzadas 2m, respecto medianeras.
No permite aumentar altura máxima
edificación.
En edificio,
de interés
Seguir
artículos,
Monumental
ó
arquitectónico
4.1.7
Arqueológico
ó
Paleontológico
3.2.9
y
3.2.11
Tipo Vuelo Características Cerrados:
Abierto “Solo” Antepecho ó barandilla
Cerrado Toda altura.

26
.-Del plano general fachada, podrán sobresalir:
a) Vuelos abiertos y cerrados.
b) Aleros.
c) Otros cuerpos salientes. (Cumpliendo: norma sobre vuelos)
d) Elementos adosados: marquesinas, banderolas, carteles. (Cumpliendo: ordenanza)
Art.2.2.33.-Vuelosvía pública.
.- Según ancho calle
.-Definición ancho callle
Caso Definición ancho calle
General Distancia entre alineación oficial de las
parcelas edificables
.Puede que el Ayto
Cátalogo anchuras tramo
Viario.
Zona verde, a modo: Rambla, Boulevard
Rambla calle ancha con árbol, andén central, borde: lago ó mar BoulevardEn
la antigüedad al lado: muralla, anillo periférico
>4 vías circulación y perímetro peatonal
Idem general
Calle Irregular = superficie
Longitud calle
Chaflanes, soluciones de esquina No se tendrán en cuenta,
Sólo prolongación virtual.
Cuantía Sígase geometría intersección
En Plazas Se tomará la calle de mayor ancho
.-H arranque vuelo H >3,5m de rasante (+ alta) acera.
.- Sumatorio (Longitud vuelo cerrado 1planta) < ½ longitud de paramento dicha planta.
.- Servidumbres ( ej: separación edificio, vistas oblicuas, luces rectas…) Versé código civil.
Separación edificio> 2cm
.-No ámbito “ no existan” vuelos.- Suelos de : equipamiento, espacios libres.
.-Interior de soportales “públicos”.
.-Computan Edificabilidad Vuelos cerrados
.- En edificación abierta “baremo retranqueo, distancia” Bordea exteriormente de vuelos.
Ancho calle [m] Saliente máximo [m]
<9 No se admiten vuelos,
Excepto: En Zona B( histórica), vuelos abiertos < 30cm.
Se podrá +Art.4.3.11
=9 a < 1,2 0,6
>12 a < 15 0,8
>15 a <18 1
>18 a <21 1,2
>21 1,4

27
.-Elementos ornamentales sobresalgan vía pública < 15 cm de la alineación oficial.
.- Si “viales particulares ( dentro propiedad)” No aplicar este articulo ( Irsé a art. 2.2.34)
Art. 2.2.34 Condiciones vuelos ( dentro de la propiedad)
.-Computan Edificabilidad Vuelos cerrados.
Art.2.2.35.Aleros
.-Elemento constructivo volado situado entre: fachada y cubierta.
Art.2.2.36 Salientes y adosados en p. baja ( Marquesinas)
Saliente máx. < 1/10 calle
Retranqueo > 0,5m
H. mínima arranque >2,5m
H. máxima arranque <1ª planta alzada.
Sistema propio de desagüe aguas pluviales.
Cumplir 2.5.15 arbolado próximo.
Capitulo 2.3 VENTILACIÓN E ILUMINACIÓN
S.1ª Piezas y Locales
DEFINICIÓN PIEZAS
Nomenclatura Definición
Pieza Definición mediante paramento interior( suelo, techo), dejando huecos
de paso entre piezas
Caso Características
Según tipo edificación Tipo
Edificación
Más allá
plano
fachada,
sobre …
Cumpliendo
limites volumen,
Cumpliendo:
ocupación…
Otras
Características
Cerrada Patio
Manzana
Fondo No vuelos ( expto
aleros),
que reduzcan
dimensión mínima de
patios.
Abierta Superficie
Parcela
Retranqueo,
(Separación
edificios)
-------
Fachada Retranqueada
respecto vial
Cumplir: 2.2.33( fuera propiedad)
2.2.34 ( dentro propiedad)
Según tipo vuelo Máximo Alero permitido
Abierto 0,3m (respecto vuelo)
No se permiten 0,5m

28
( Ej: Baño, dormitorio, salón)
Pieza
Habitable
Pieza donde realizan actividades prolongadas: reposo, trabajo, estancia.
( Ej: habitación)
Local Piezas contigua y comunicada,
se destinan a una misma actividad.
Pieza exterior Huecos abran:
a) Vía pública ó espacio libre público.
b) Espacio privado, libre de edificación.
c) Patio, cumpla condiciones de esta norma.
VENTILACIÓN.-
.-Def.- Renovación aire, mediante aire exterior.
Tipo Ventilación Características
Natural Directa Huecos
Natural Conducida (aspiración estática) Conductos
Forzada Dispositivos mecánicos
(extracción ó impulsión)
.- Pieza, Productora de gases y humos no ventilar directamente por:
Fachada, patios comunes,
balcones ó ventanas.
( Directamente: Shunt!!)
ILUMINACIÓN.-
.-Sistema de alumbrado: natural ó artificial.
.-Requisitos a cumplir: 50 lux medidos a 0,75m suelo.
(Según SUA 4 100 Lux a nivel suelo)( zona paso50-200)
Condiciones VENTILACIÓN e ILUMINACIÓN (según tipo pieza)
.-
Pieza Habitable Características exigidas
Si Verse Art. 2.3.15
No .-Dispondrán de ventilación e iluminación.
.-Preferible ventilación Natural
.-Actividades laborales > 500 lux (200-1000 lux)
.-Cumplir legislación laboral aplicable
ó normativa específica aplicable.
PIEZAS HABITABLES en plantas SÓTANO y SEMISÓTANO:
.- Uso Residencial, si cumple ámbito de la sección 3ª.
.-Dependiendo uso, cumplir requisitos ventilación”aparta. anterior”

29
S.2ª Patios “abierto (espacio público) ó cerrado (espacio privado)”
.-Condiciones Generales
-No podrán cubrirse (no cumplen: ventilación e iluminación).
- Libres de edificación a partir de:1ª planta.
- Permite colocar recinto de nuevos ascensores “ edificios ya existente”,
incluso reduciendo a luces > 2m.
(luces< 2m, podrá autorizar ayto. siempre que: lamas de vidrio ó
mallazo metálico)
-Fachadas a los patiosmismo plano ó retranquearse.
No salirse.
-Patios, acceso permita: limpieza e inspección.
- Edificios de interés: monumental ó arquitectónico.
Podrán no cumplir dimensiones mínimas  siempre que: nº y sup. no
aumenta tras intervención.
-Planta última, no computa en tabla: dimensión patio 
si retranqueada >3m,
respecto a la penúltima.
-Patio “acceso” limpieza e inspección, desagüe a la red de
saneamiento.
.- Patios (cerrados ó interiores) y (abiertos a: fachada ó patio manzana)
Patio cerrado ó interior Patio abierto a: fachada ó patio
manzana
Definición Perímetro ocupado por
edificación
Retranqueo fachada>1,5m
Requisitos,
Ventilen
Piezas
vivideras
( PIEZAS
VIVIDERAS
Todas excepto
cuartos :
húmedos,
oscuros)
.-lado mín. >¼ h patio
>3m
(A excepción,
A) Nuevos ascensores en edificios
existentes, Luces>2m.
B)En edificios antiguos, siempre que
no se aumente nº piezas y m2 que
ventilen a patio)
.-S>(nº planta ventilen a
él) 2
x 0,7
.-Tabla pág.46h patio,
Lado mín.
Sup. min.
(según nº plantas,
no se computan p. baja porque no tiene
patio).
.-Lado mínimo >6m
.-Profundidad <1,5 x(longitud
lado abierto).
.-Línea recta ”hueco”>homónimas
a patio cerrado
Requisitos
Ventilen
Piezas NO
vivideras
.-lado mín.>1/6 h patio
<3m
.-S. min. > (1/6 h patio) 2
> 9m2
Ídem
H patio= nivel pavimento de piezas vivideras ventilen a él (1ºplanta, no baja), hasta
cara superior forjado de última planta rodeada > 50% perímetro por patio.
Luz recta= distancia libre hueco, perpendicular al plano fachada

30
Comentario Ordenanza Edificación Patio Manzana abierto a Fachada: lado> 6m
Fondo> 1,5 x lado
.-Tipo patios “+ específicos”
S.3ª vivienda
.-Ámbito
-Obra de nueva planta.
-Variación del nº y posición viviendas.
.-Art.2.3.15.Vivienda exterior
Salón “ancho hueco ventana” >3m (desde interior pieza),
a algunos de los siguientes espacios:
a)Vial o espacio libre de uso público,
b) Patio abierto privado, b.1) Unido a vial ó espacio libre público
b.2) Circulo >16m de diámetro
(Siempre que la fachada estancia sea paralela a la
abertura de espacio abierto)
c)Espacio libre privado cerrado.-diámetro>2/3 H(de piso vivienda
testero opuesto).
> 9m
-Viviendas en: Nueva planta ó rehabilitación carecen edificación planta baja.
Tipo patio Definición
Patio .-Espacio privado no edificado
.-Rodeado en todo ó parte del perímetro por
fachadas.
.-Abren huecos a él.
…de manzana .-Interior de manzana cerrada.
.-Delimitado por fachadas interiores.
…de parcela
( de luces ó luna)
.-Misma parcela,
abierto (espacio público) ó cerrado (espacio privado).
.-Versé dibujo en vocabulario Diferencia: manzana y luces
…mancomunados .-En un patio cumple,
la ventilación e iluminación de varias parcelas.
.- Diferencia cotas parcelas cumplir luces rectas.
.- Servidumbre, escritura pública inscrita en Registro
Propiedad, la cancelación es autorizada por ayto.
Ingleses .-Delante de la fachada edificio.
.-Cota debajo rasante acera.
.-Disponga de protecciones
.-Dimensiones mínima, según h paramentos que
circundan patio.(Lado mínimo> ¼ h paramento).
.-Ancho > 3m
>2,5m (si paramento con ángulo>60º)

31
Art.2.3.16.-Programa mínimo y dimensiones habitaciones
- Vivienda Mínimo ( 37m2): estancia-cocina, dormitorio doble, aseo
con ducha.
.-Ordenanza Gnral Edificación (Salón “ventana al exterior” ancho >3m)
Tipo Pieza M2 útil Otras características
Estancia- Cocina (1 dormitorio)
(2 dormitorio)
(3 dormitorio)
(4 dormitorio)
18
20
24
24
Barrido Diámetro>3m,
Estancia- Comedor ( 1 dormitorio)
( 2 dormitorio)
(3 dormitorio)
(4 dormitorio)
14
16
18
20
Diámetro> 3m
Dormitorio de 2 camas 10 .-Al menos 1 !!
.- Nunca un dormitorio
sirva de paso a otro.
.-Diámetro> 2,5m
(Sólo computa s. útil “ circulo barrido”
a excepción fondo armario< 0,65m
espíritu de ka norma “no espacio inútil)
Dormitorio de 1 cama 6 .- Nunca un dormitorio
sirva de paso a otro.
.-Diámetro>2m
(Sólo computa s. útil “ circulo barrido”
a excepción fondo armario< 0,65m)
Cocina 6 Ancho mínimo>1,8m
Sólo computa s. útil “circulo barrido” a
excepción de fondo armario< 0,65m)
Aseo principal 3 .-(1 al menosinodoro,
lavabo y ducha).
.-No se accede por 1
dormitorio. Excepto:
vivienda de 1 dormitorio.
.-No se accede por cocina
ó estancia “salón”.
Aseo secundario 1,5 .-No se accede por: cocina
ó estancia “salón”,
Dormitorio.
Pasillo .-Ancho> 0,85m
(en CTE-SUA.11,1m)
.-Posibilidad resaltos:
0,1 x0,4
.-Permite paso(0,5 x1,8)
“ataúd”
.- Posibilidad: Tendido de ropas al exterior,
Protección de vistas.

32
.-Cuartos traseros.
Definición.- Piezas no habitables,
Adscritas a las viviendas,
Guardar enseres,
Acceso directo desde: calle, garaje, zonas comunes edificio
Nº.- 1 trastero/vivienda (parte inseparable)
.-licencia y registro de la propiedad.
No contabilizará edificabilidad si, no superará:
[8m2(trastero) +2m2(acceso)] /trastero cada vivienda.
Situación y acceso
Art.2.3.18.-Altura libre plantas,
Uso Residencial ( según art. 2.3.18)
Tipo Planta Altura
Cualquiera >2,5m
Vestíbulo, pasillo, aseo
Razones constructivas(<30% s. habitación)
>2,25m
Abuhardillado
“verse + especificaciones en dicha”
>1,9m
En planta baja de residencial colectiva
(nueva construcción ó rehabilitaciónNo
Uso Residencial)
Pavimento
sobre
rasante
Tipo
Manzana
>1M CERRADA
>1,5M ABIERTA
.-Condiciones ventilación e iluminación (piezas habitables ó no ) residencial
.-Ordenanza calidad e higiene.
Regirá la propia del Estado, comunidad autónoma...en ámbito: higiénico,
sanitario…
Tipo edificio Acceso Situación
Vivienda colectiva Zonas comunes Planta inferior Baja
Faldón de la cubierta
Vivienda unifamiliar Si diferente a la situación por:
Exterior vivienda, garaje ó anejos
Planta inferior Baja
Faldón de la cubierta
Tipo pieza Ventilación
Habitable ”reposo, trabajo, estancia”
( salón, comedor, cocina, dormitorio)
NaturalHueco>1/8 s. útil planta pieza
No habitable
( baños, aseos, despensa)
a)Estática “conducto”
b)Ventilación Forzada “mecánica”
cocina Natural
+
Forzada ” evacuación humos cocina”

33
Capítulo 2.4 Dotaciones en los edificios. (ESTACIONAMIENTO)
S.1ª De Servicios.
Irse a la normativa de distinto carácter.
S.2ª De Estacionamiento.
.-DOTACIÓN.-como condición inseparable de licencia para inscribirlo
en el registro de propiedad.
.-SITUACIÓN.- No podrán desligarse de la escritura vivienda… su
dotación de estacionamiento.
.-Se podrá variar dotación de estacionamiento de un
edificio si sirve a edificios en un radio de 200m.
.-CONDICIONES de los ACCESOS.-Se evitarán por calles:
Malla básica,
Carriles bus.
(Si no se pudiese, solicitar licencia).
.-Diseño según ordenanza.
.-DOTACIONES SEGÚN USO.-
*(Características Diseño Ordenanza Estacionamiento:
*(Para la Dotación “Tomar la mayor”)
Aº) Cumplir: Ordenanza de Estacionamiento a Ordenanza
General de la Edificación.
Cuidadín parámetro ACCESO, si:
.-calle viandantes
.-calle de ancho menor de: 5m  Restricción
.-calle a malla básica Dotación
.-calle de transporte público. (versé art.2.4.9 P.G.O.U)
Bº) Si es uso específico,
Tras cumplir 1, irse a: art.2.4.6. del P.G.O.U. Zgoza
(Dotación según: m2, uso)
Caso I ) Se amplia la dotación en > 50% ó 40 plazas.
Versé art. 2.4.11 P.G.O.U
CasoII) No cabe dotación
“Ordenanza General Edificación S>20m2/ plaza”
Distancia >200m
Art.2.4.6 P.G.O.U. Zgoza ( sin incumplir ordenanza garaje y est.)
.-General.-25m2/plaza
.-50m2/plaza carga y descarga
.- 100m2 contruido/ plaza
.-Uso:Vivienda
Características Plaza
<90m2 útil/vivienda 1/vivienda
90 a 135 1,5/vivienda
>135 m2 útil / vivienda 2 /vivienda
100m2 construidos 1
Residencia comunitaria y
hotelero
1/100m2
construida

34
y
Hotel> 25plazas
Idem,
>200plazas ó
>4000m2 construidos
Estudio específico
.- Uso Comercial y oficinas
Uso:
Comercial y Oficina
1p. estac/100m2 s. construi
Uso:Comercial 1p. carga Desc. /1000m2 c.
>4000m2 const, uso
comercial
Ó >2000m2 const.
Estudio especial de
necesidades de
accesibilidad
.- Uso: Espectáculos y público ( ej: instalaciones deportivas),
.- Uso: Transportes colectivos estudio especial y maniobra.
.-Uso: Sanitario
.- Uso: Industria, talleres y almacenes,
.-IMPOSICIÓN de DOTACIONES de ESTACIONAMIENTO
Viene a decir que el ayto, puede hacer lo que le de la gana.
.-REDUCCIÓN de DOTACIONES ( según áreas de emplazamiento),
La reducción del artículo 2.4.6, versé en gráfico de la pág. 55.
Aforo> 100p
Ó sup.Const>50m2
1/10 plaza aforo
Aforo > 500p Estudio especial
General 1 plaza/6 camas
>2000m2 ó >40 camas Estudio especial de carga y descarga
Plaza estacionamiento 1/100m2 construido
Plaza carga y descarga Si S>500m2,
1/1000m2 construido
Plza carga y descarga
(S. construida>2500m2)
Estudio especial de carga y descarga

35
Art.2.4.9.-Condiciones DOTACIÓN ESTACIONAMIENTO (Según ACCESO)¡
-Evitar accesos con estas características (limitan la dotación):
.-calle de viandantes.
.-calle de ancho<5m.
.-calle pertenece a malla básica.
.-calle reservada a trasporte colectivo (Ej. Carril bus),
-Solución a los accesos anteriores:
.-1.aº) Aceptación de una servidumbre voluntaria.
.-1.bº) Dotación de estacionamiento otro edifico, radio de 200m.
.-2º) Autorización discrecional, con condiciones de diseño.
.-3º) Restricción nº plazas
.-4º) Restricción horario
.-5º) Prohibición.
Art.2.4.10.-Reducción DOTACIÓN ESTACIONAMIENTO (Según
CARACTERÍSTICAS
EDIFICIOS)
.-Los técnicos, podrán reducir en los siguientes:
a) Edificio existente de tipología inadecuada.
b) Características de la parcela ó local, no permiten >10 plazas,
si b.1) usos: comerciales, oficina, ocio.
b.2) solar<250m2
b.3) edificio no puede inscribirse diámetro>12m.
.-Se prohíbe dotar de estacionamiento, existiendo movilidad de
500coches y sin realizar estudios previos.
Art.2.4.11.-Ampliación DOTACIÓN
.-Justificar al ayto. siempre que : a) >50% nº Plazas mínimas.
b) >40 plazas.
.- Ampliación en Uso distinto vivienda, justificación en función de
demandas.
.-Indicar los cálculos en lo estudios que se supera el umbral 2.4.6.
Art.2.4.12.-Implantación de Edificio ESTACIONAMIENTO(también lista malla básica)
.- Ámbito: suelo residencial, carencia de estacionamiento.
.-Requisitos: Estudio detalle de iniciativa pública, en los que:
-Ordenaran el volumen edificable.
-Integración paisaje urbano, evitándose visibilidad
Exterior de los vehículos.
-En zona B “histórica”Informe Patrimonio.
-Superar.-No: Volumen (tipo suelo: zona, grado),
Posición (retranqueo, y distancia:
vial, otras edificaciones)
.-Si: ocupación respetando patio manzana.
- Prohibida, actividad reparación y mantenimiento.

36
Capítulo 2.5 ORNATO
Art.2.5.1.-GENERAL ORNATO
.-Licencia obligado a decoro.
.-Construcciones adaptarse al ambiente: urbano, rústico ó natural.
.-Norma genérica y si es necesario normativa “específica”.
Art. 2.5.2.-GENERAL FACHADA
.- Licencia MEDIANERA Presentar alzados a escala.
Aislamiento: térmico y acústico.
.-Licencia “general” Todo sea VISIBLE (fachada ó no)  homogeneidad
“entorno”
a) Composición.-altura cornisa, plano fachada, volumétrica aparente,
Composición huecos, muros laterales ciegos, líneas
Cubierta visible desde vía, cuerpos diferenciados, vuelos,
Dimensiones históricas…
b) Construcción.-
c) Tratamientos materiales.-
.-Periodo información pública, previa decisión municipal 15 días.
( Ej: pintura en mismo edificio con diferente comunidad de propietarios).
Art. 2.5.3 .-PLANTA BAJA
.-MÍNIMOS de UNIDAD COMPOSITIVA (nueva planta).-
No planta baja (estructural y cerramiento) sin enlucido ó revoco
Al menos pintura.
P. baja diáfana y porticada calidad materiales, mantenimiento y
correcta apariencia.
.-MANZANA CERRADA.-
-Soportal, sólo si es citado por: P.G, P.Parcial, P.Especial.
-Documentación Soportal: en toda su longitud, planta, sección y alzado.
Adecuación topográfica, continuidad cota
techo de cada manzana.
.-MANZANA ABIERTA.-
-Podrá disponer: p. diáfana ó porticada si admite ordenanza.
.-OBRA de REFORMA de LOCALES.-
-Recuperación original suficientemente documentada.
-Mínimos de unidad compositiva, versé.
.-MATERIALES CONSTRUCTIVOS.-
-H<3,5m , no sobrepasen de la alineación.
(Excepto, Si ancho> 1m ocupación <10 cm)
.-LOCAL COMERCIAL (cajón, tambor)
-Tambores en vía pública “ocultos” por cajón.
- Cajón: h>2,5m
Sobresalir <25cm alineación.

37
Art.-2.5.4.-MODIFICACIÓN FACHADA ( Sólo edificio no catalogado)
.-Si > planta baja “operación unitaria de toda fachada”.
.-Cerramiento ó acristalamiento.- No > superficie edificable.
.- No Sobresalgan planos fachada
.-No necesariamente ejecutarse de una vez.
Art. 2.5.5.- “IMPACTO VISUAL DESFAVORABLE” FACHADA y PARAMENTO,
.- Objetivo: Suprimir ó amortiguar el impacto.
.- Ayto podrá dictar la ejecución
.-
Caso Requiere Carga a: (quien provoca
impacto visual)
Demolición Revoco Medianera
Cambio Tendido aéreo
Al solicitante
Nueva
Planta
Cubrir medianera
( incluso la perteneciente a patio
manzana)
Promotor
Art.2.5.6.-ELEMENTO SUPERPUESTOS a las FACHADAS
.- Elementos sobresalgan fachada,Proyecto de Reforma de Fachada.
Visible vía pública
“ no contemplado proyecto”
.- Si no cumplen lo anterior Retirada de Licencia: acondicionamiento local.
Rehabilitación, restauración,
Ampliación obra Nueva.
.-Ejemplo práctico instalaciones particulares ( aire acondicionado,
extractores, chimeneas, conductos…)
en :
Art.2.5.7.- APARATOS de AIRE ACONDICIONADO.-
.- Fachada exterior*(incoherencia)Justificar ubicación, - perjudique decoro.
.-Obra NuevaPrevenir localización, agrupándolos en espacio común.
Art.2.5.8.- CONDUCCIONES expuestas a la VISTA
.-Criterio “conducción al aire libre”:
.- 1º) Fachada Interior.
.-2º) Imposibilidad Anterior Fachada Exterior.
”estudio recorrido alzado”:
*aprovechando: impostas, elemento relieve
* Pintando
.- En uso no residencial solución trazado, como elemento decorativo.
Ubicación Se permitirán,
instalaciones particulares:
“Visible público” Exterior Prohibido *(incoherencia)
“NO visible público” Interior Si, existe necesidad técnica.

38
Art.2.5.9.- TENDIDOS AÉREOS
.-
Ubicación, Tiempo Permisión
Permanente Prohibido,
como parte: soporte físico de red distribución.
Provisional Si,
Siempre dispongamos conformidad propietarios.
.-Caso.-MANZANA CERRADAEstudio alzado, aprovechando: impostas,
elemento relieve.
.- Caso.-PLANEAMIENTO DESARROLLOPrevisión para transformar:
Tendido aéreo a subterráneo.
.-Legalidad Mientras permanezcan las razones justificaron autorización.
Art. 2.5.10.- RÓTULOS y PUBLICIDAD
.-Cumplir la Ordenanza publicidad, “perceptibles desde espacio público”.
.-Estructura IndependienteCumplan:
condiciones frente: caída, rotura, …
ejecutarse con materiales, medio…
.-No podrán, interceptar parcialmente los huecos iluminación…
Art. 2.5.11.- ANUNCIOS ADOSADOS FACHADA
.-Siguiendo ordenanza actividades publicitaria.
.-Proyecto Obra de edificios frecuente anuncios en fachada Prever ubicación
Con “Proyecto de reforma de fachada”
(Ej. Cinematógrafo, grandes almacenes)
Art. 2.5.12.-ESTRUCTURAS AÑADIDAS a los edificios.
.-ANTENAS ( proyecto reforma) Vistas “próximas y lejanas”.
.- Art. 2.2.36 MARQUESINAS y volados comerciales
Saliente máx. < 1/10 calle
Retranqueo > 0,5m
H. mínima arranque >2,5m
H. máxima arranque <1ª planta alzada.
Sistema propio de desagüe aguas pluviales.
Cumplir 2.5.15 arbolado próximo.
.-TOLDOS,
Art.2.5.13.-TRATAMIENTO SUELO, VÍAS PÚBLICAS
.- Ningún caso, inferior calidad que los sustituidos!!
.-Zona B “ Patrimonio cultural” Informe previo.
Art. 2.5.14.-MOBILIARIO URBANO
Planta Requisitos
Baja H mínima > 2,25m.
Alzada .-Estricta longitud Huecos (salvo áticos)
.-Mantienen diseño y color “todo el edificio”

39
.-Ayto establecerá repertorio típico (ubicación y diseño),
con objeto: a) facilitar utilización.
b) mejorar imagen.
.- Excepciones por: antigüedad, uso, especial ubicación.
Art.2.5.15.-VEGETACIÓN
.-ObjetivoCuidado, visible desde espacio público.
.- Detallar Proyecto, toda futura incidencia sobre los árboles ( nº, especie,
edad).
.-Actuación, caso: perdidasustituirlo inmediatamente con la mayor
aproximación: especie, edad y porte .
.-Caso: Poda y Tala  Presencia Dirección Facultativa.
.-Se prohíbe: Fijar carteles, “alguna herida”
Depositar en alcorques: desperdicios, producto químico.
.-Elemento superpuesto en fachada distará de perímetro árbol > 60cm.
.-Cumplir Planes de desarrollo “zonas verdes”.
TITULO 3º, EDIFICACIÓN EXISTENTE y PLANEAMIENTO ANTERIOR.

40
Capítulo 3.1.-General de: edificio e instalaciones “ordenación” ( ordenación uso “categoría”)
Art.3.1.1.-Fuera
Definición.-Edificaciones existentes antes presente plan,
.-Se sitúen en suelos calificados como: viales , zonas verdes, espacios libres
equipamiento.
( excepto declaración adecuación).
Impide: SiObras de consolidación, aumento volumen, modernización
No a) Pequeñas reparaciones: higiene, ornato, normal conservación inmueble,
b) Usos distintos a los “no tolerados”.
c) Obras de consolidación si expropiación ó demolición, dentro de 15 años
(a contar desde comienzo obra).
Art.3.1.2.-No fuera
Definición.-Edificios erigidos antes presente plan, se sitúen suelos dentro de la calificación.
.- “ “ “ no se atengan a norma chaflanes (art.2.2.6)
.- “ “ “ , catalogado por su interés: monumental, arquitectónico ó
Ambiental.
Clase de obra, si permitida:-a) Consolidación, reparación, reforma interior y rehabilitación.
.b) Mejora de ornato, comodidad e higiene.
.c) Correctoras actividades, cambio usos “ dentro calificación”.
No permitida: exceso a las limitaciones del planeamiento.
( Ej: aumento volumen, cuando no esta permitido).
Capitulo 3.2.-General elementos, edificios y conjuntos “protección”
Art.3.2.1.-Ámbito
Definición.- Protección: edificios, jardines, espacios, conjuntos urbanos, yacimiento
arqueológico y paleontológico perteneciente al catálogo.
Rango.-Prevalecerá este capitulo “protección”, frente al resto.
Como ampliar catálogo.- Procedimiento “Planes especiales”.
.-Redactándose ordenanza de adecuación de locales, condición ornato.
Art.3.2.2.-Grados “ Proteger antecedo”
Tipo Grado Características
1º)Edificio INTERÉS
MONUMENTAL
*Máximo nivel protección
.-valor histórico, cultural.
.-Ha organizado la estructura urbana
*.-Edificio público “ejemplo singular”.
ARQUITECTÓNICO
* Sin ser, máximo nivel protección.
*.-Edificio doméstico “ejemplo representativo de un determinado
periodo histórico”.
.-Puede afectar: a)edificio entero
b)Partes funcionales
c)Fachada: técnicas constructivas,
materiales utilizados.
d) elementos parciales: composición, ornamentación.
e) Locales comerciales, interés decoración
*Pertenece al catálogo del Patrimonio Cultural aragones
ÁMBIENTAL
* No singularidad arquitectónica.
* Significativa la imagen y carácter de determinados lugares de la
ciudad histórica. ( Zona B)
( Ej: tramos de calles, plazas, grupos de edificio).

41
*Pertenece al catálogo del Patrimonio Cultural aragones
4º)CONJUNTO URBANO *(Zona: B, C) Características de unidad morfología urbana,
tipologia edificada, ambientación
.Ej: agrupación de inmuebles declarados.
5º)Áreas de Protección
ARQUEÓLOGICA
y
PALEONTOLÓGICA.
* Superficie ó subsuelo, susceptible de ser estudiado con métodos
propios de la arqueología. ( Usual zona B).
6º)ELEMENTOS PROTEGIDOS,
no constituyen: edificio ó conjunto
edificado.
* .-Monumentos públicos (estatuaria, ingeniería), que
excluya aprovechamiento urbanístico.
.-Sitios históricos ( creación: humana ó natural),
vinculados a elementos del pasado.
.-Interés etnográfico aunque no tenga valor histórico.
.-Elementos naturales artificialmente dispuestos,
dignos de salvaguarda y conservación,
poseyendo origen de pasado histórico, valores:
botánico, estéticos…
.-Cementerios históricos.
.-Espacio público urbano, limitado por edificio e interés
histórico- urbanístico.
.-Catálogo Patrimonio Cultural.
.-Actuación: .-Conservación, mantenimiento, consolidación,
Restauración (éste último con proyecto).
.-Prescripciones del tratamiento de pavimento…a fin
de adecuarse al decoro.
No admitiéndose tendido aéreo.
7º)Protección URBANISTICA del
SUELO,
corresponda: SOLAR ó FINCA.
Por defecto en los suelos que sitan los 6 anteriores.
TITULO 4º SUELO URBANO CONSOLIDADO.

42
Recuerda.- La parcelación mínima, podrá ser inferior a la que indique la zonificación.
Si el planeamiento a fecha de su incripción en el Registro de la Propiedad es anterior!!
Capitulo 4.1. Manzana Cerrada ( Manzana Cerrada A-1)
SECCIÓN PRIMERA.- DISPOSICIONES COMUNES a la EDIFICACIÓN CERRADA.
Art.4.1.1. CONDICIONES POSICIÓN
1.-Alineación de fachadas con alineaciones. ( si son frontales sólo con sistema local viario,
no:espacio libre público ó vial particular)
.- No se admiten retranqueos de frontales y laterales,
2.- A excepción de los Retranqueos Frontales:
a) Exista servidumbre con anterioridad.
b) A juicio ayto mejoren la disposición espacio, sin alterar trama.
“Estudio Detalle previo Licencia”
c) El grado 4 º de los “barrios rurales”.
.-Los fondos se considerarán desde fachada edificio “ alineada ó retranqueada”.
3.- A excepción de los Retranqueos laterales:
a) Idem
b) Solar linde con edificio singular y
se considerara fachada como mantenimiento .
c) Idem.
Art.4.1.2.PATIOS de MANZANA
.- Alrededor de los espacios libres posteriores de las parcelas limitados según grado en:
.- Propietarios del patio, podrán tener:
*Luces y vistas.
*Edificar en Planta Baja según norma grado se trate.
*Instalaciones funcionales, no perturben; luces y vistas.
(Además de cumplir ordenanzas)
Art.4.1.3.FONDO MÍNIMO
1.- Se ordenan por: % ocupación y edificabilidad. - Se podrá Fondo mínimo 7,5m,
( No regulación grafica) siguiendo los siguientes criterios:
a) S.contruida y ocupación máxima, según normas de la zona y grado.
b) Ocupable fondo cte de 7,5m ( Encaso de esquina, descontar chaflanes art.2.2.6)
c) Prevalece Nº plantas.
d) Parcela recaiga a 2 calles de diferente ancho, según ( apartado8º art.4.1.4.)  Prevalece el
fondo de la calle con mayor ancho “en manzana cerrada corresponde a la de mayor altura”
e) Si se refiere a > 1 solar ( Zona A-1)  Cálculos de los párametros de la edificación
conjunta.
f) Aplicar la norma de fondo mínimo a las fincas con licencias de reparcelación antes
de:n17-V-84.
g) Ningún caso “fondo mínimo” Parcelas lindantes: sin edificar, o edificios de pronta
sustitución.
Grado Limitado x
1 Fondo máximo
2,3,4 Fondo,
ocupación

43
h) No en manzanas completas, aplicar párrafo de 2.b del articulo 4.1.1.
2.- Recordatorio: Formas de Delimitar el Área de la edificación:
A) Fondo Mínimo
B) Edificabilidad y Ocupación
Siempre prevalece la más restrictiva, por lo tanto nunca edificabilidad y ocupación
superaran a la correspondiente de fondo mínimo.
.-Esquina con calles de diferente ancho, se podrá aumentar en plantas alzadas.
.- P.Baja, podrá aumentar el fondo mínimo
3.-No aumentar altura según ancho calle ( recordar en manzana cerrada, lo límita)
4.-Fondo mínimo sin incumplir limitaciones: patios, luces rectas.
5.-Si aplicar el fondo mínimo, aumenta el indice edificabilidaa de la zona y grado Mecanismo
previsto al art.1.2.5 de estas normas.
7.- Parcela Matriz no regula fondo mínimo No autorizar parcelaciones..
6.-Justifique Propietario la Aplicación Fondo Mínimo previo a la solicitud licencia”.
8.-Contenido documentación propietarios interesados:
Identificación propietario solar “documentación aneja”.
Planos: P.G.O.U “calificación”,representando perimetro.
Catastral “entorno solar”.
Solar “acotado y superficiado”.
Memoria.-”cálculos justificativos”: fondo, edificabilidad, ocupación.
.-acreditar la inviabilidad objetiva de la agrupación del solar con otros
colindantes.
Croquis plantas resultantes.
Zona B documentación fotográfica en colores.
Art.4.1.4.- NORMAS para la DETERMINACIÓN de ALTURAS.
1.-
Tipo Manzana Altura en función:
Abierta Distancia edificio
Cerrada Ancho Calle
2.-Ancho de calle irregular= Superficie calle
Longitud frente
( no en cuenta chaflanes)
3 y 4.- Ancho de calle ( límitado por alineación parcelas).- Ej: Exista zona verde intermedia
.- Distinta tipologia edificatoria
.-No sea edificable la otra fachada.
5 y 6 .- La altura máximaLa mayor de las a) 2 calles que recae el edificio.
b) calles dan a la plaza “ “ “
( sin considerar chaflanes)
7.-Mejor aplicación Ayto aprueba catálogo.
8.-Caso esquina con calles de diferente altura calle menor, podrá tener la altura de la mayor en
fondo< 10m
.- Ángulo entre planos fachada “calle”>60º.

44
Art.4.1.5.-MODIFICACIÓN ALTURAS mediante instrumentos DESARROLLO.
1.- Herramienta: Plan Especial y Estudios Detalle (1 planta +, a la que marque planeamiento)
2.- ÁMBITO  Evitar la aparición de medianeras vistas por
edificios colindantes de mayor altura.
Caso.- Edificio limitrofe, no supere altura máxima del ancho calle.-Dejar edificio a tratar,
altura génerica del
Edificio menor en ancho>2m.
Caso.- Edificio de mayor altura a causa de situarse en esquina (con calle +ancha), no será necesario
modificar altura .
.-DOCUMENTACIÓN ESTUDIO DETALLE a) Planos planeamiento, perimetro terrenos ordenados.
b) Fotografias en colores, dos edificioa que linden,
c) De cada planta: ocupación, edificabilidad máxima.
d) Plantas de las áreas de movimiento: planeamieto
vigente y estudio detalle.
e) Sección transversal y alzado.- escala mínima 1/100
.-cotas forjados y cornisa.
f) Detalles edificios colindantes: transiciones de aleros ó
pendientes de cubierta, buena transmisión
respecto a edificación colindante “detalle
cornisa”.
Art.4.1.6.-EDIFICACIONES sobre SUELOS DIFERENTE CALIFICACIÓN
.-Edificación en >2 parcelas con distinta calificación.
.-CONTENIDO ESTUDIO DETALLE:
.-Superficie edificable = suma parcelas.
.-Ocupación, fondos, parámetros posición, patios interiores: posición planta, manzana
.-Alturas: Planeamiento en cada zona.
Entorno próximo
Muros laterales que resultaran vistos, recibiran tratamiento de fachada.
SECCIÓN SEGUNDA: ZONA A-1- GRADO1
ART.4.1.7 CONDICIONES de APROVECHAMIENTO.

45
1.- Condiciones de las Parcelas:
Segregaciones y parcelaciones de 10m fachada, 150m2 de superficie.
2.-Condicione dimensionales y de aprovechamiento:
2.1.Ocupación de suelo:
Planta baja y debajo: 100% ( salvo planos peculiar de ordenación )
Planta alzada: ordenación gráfica.
2.2.Alturas
*Altura Máxima
A) Entrando en tabla mediante: ANCHO de CALLE Nº PLANTAS ALTURA MÁXIMA
Menos de 10 m. B + 2 11,00 m.
10 a menos de 12 m. B + 3 15,00 m.
12 a menos de 15 m. B + 4 18,20 m.
15 a menos de 18 m. B + 5 21,50 m.
18 a menos de 20 m. B + 6 24,80 m.
20 m. o más B + 7 28,10 m.
B) Mediante Nº Plantas en Planos Calificación 5+( Nº P.A. -1) x 3,3
*Altura Máxima alcanzable, mediante estudio detalle.
A) Se permite aumentar una planta más. ( Se disminuira área movimiento de plantas inferioes ó
aumento de patios “no computan edificabilidad”, a fin
de no aumentar edificabilidad con una planta más).
B) No “ …
* Altura de la plantas:
Planta Altura mínima Altura
Baja 4 4,5 – 5
Alzada 2,8 >3
2.3 Edificabilidad
La resultante de aplicar: fondos y altura “ detraídos patios”.
ART. 4.1.8.- CONDICIONES DE USO
1.- Uso Principal: Vivienda Colectiva.
2.- Usos Compatibles:
Tipo Uso Caracteristicas (Según Art. 2.6.5 y 2.7.5)
A) Vivienda
UNIFAMILIAR
B) Residenacia
COMUNITARIA
y HOTELERO
.
Local edificio
(situación art.2.6.5)
M2 constr.
Hotel
( tipo art.2.7.5)
a)Viviendas con acceso común 1) <200
b) “ “ “ independiente 2) <500
c)uso mixto, acceso independiente (no residencial) 3) >500

46
d) uso exclusivo( no: industrial, vivienda)
C) INDUSTRIA,
TALLER y ALMACÉN (situación
art.2.6.5)
Sólo en Semisótano y superiores, con las
limitaciones:
a) Planta Caracteristicas
Semisótano ó Baja <50m2 , 2Cv
Alzada <30m2 , 1Cv
b,c)
Recuerda
Acceso independiente
Planta Caracteristicas
Semisótano 200m2, 10Cv
Baja 400m2, 20Cv
Alzada 30m2, 1Cv
d) No tolerado
D) COMERCIAL ( Situación art.2.6.5) Limitaciones
a) Sólo salón Belleza ( misma limitación C )
b ) Sólo planta: semisótano, baja, primera.
c) Sólo planta: semisótano y superiores.
d) *
E) OFICINAS
( Situación art.2.6.5) Limitaciones
a) .- Despachos profesionales en vivienda del
Titular.
.-Oficinas en planta: semisótano, baja. 1ª
b ,c ,d ) .-Semisótano y superior
Solo p. sótano .- No incluya puesto de trabajo estable.
.-Locales de uso: almacen, archivo, aseo,
vestuario, cuarto instalaciones….
.- Uso Oficinas, en p. baja…*
F) RECREATIVOS .- Siempre Acceso independiente: sótano, semisótano, baja.
.- *
.- Comedores restaurantes , en planta1ª con acceso desde p. baja
G) EQUIPAMIENTO y
SERVICIO
.-
( Situación art.2.6.5)
a) .-Uso: sociedad cultural, hotelero
.-<200m2 construidos ( tipo 1 art.2.7.5)
b) .-Cualquier planta desde Sótano:
-No existan uso vivienda en p. inferior.
-*
c,d)
.- En planta sótano y superiores. *
H) EDIFICIO de
ESTACIONAMIENTO
.-Según lo dispuesto en 2.4.12
*Caso General: Limitaciones General “Sótanos” Con Planta Baja .- Mismo Uso

47
.- Acceso
.- Comunicación: hueco, escaleras
Recuerda: SEMISOTANO ( en ordenanzas de Zaragoza h techo>1m , h suelo > /-0,6m/
SECCIÓN TERCERA: ZONA A-1-GRADO2 (recuerda: + grado - intensidad),
Art.4.1.9 CONDICIONES APROVECHAMIENTO
1.-CONDICIONES de las PARCELAS
.-Mínimos de superficie construida: >10 m de fachada

48
>150 m2 de superficie
2.-CONDICIONES DIMENSIONALES y de APROVECHAMIENTO.
2.1.-OCUPACIÓN de SUELO.
.-Fondo “encima de la baja” <30m
.-Fondo mínimo (7,5) .-art.4.1.3.
2.2.-ALTURAS
.-Altura máxima ( Recuerda al ser manzana cerrada, en función: ANCHO CALLE)
ANCHO DE CALLE Nº PLANTAS ALTURA MAX. EDIFICABILIDAD
Menos de 10 m. B + 2 11,00 m 2,25 m²/m²
De 10 a menos de 12 m. B + 3 15,00 m 2,75 m²/m²
20 m. o más B + 7 28,10 m 4,25 m²/m²
.- Altura máxima alcanzable según estudio Detalle.
Verse Art. 4.1.5
( 1 planta + a ordenación Homogeneizar altura con edificio colindante “no esquina”)
.- Altura de las plantas
.
2.3.- INDICE EDIFICABILIDAD
a) Tabla Art. 2.2
+ Y si recae solar a calles de diferente ancho:
Ep=(e1 x L1) + (e2 x L2)…
L1 + L2…
e= edificabilidad en función del ancho
L= Longitud fachada.
b) Aplicación fondo mínimo ( verse Art.4.1.3)
Art.4.1.10. CONDICIONES USO
Grado 1º, de la Zona A-1 ( Art.4.1.8)
SECCIÓN CUARTA : ZONA A-1-GRADO3
Art.4.1.11 CONDICIONES APROVECHAMIENTO (Subgrado A1. 3.1)
1.- Condiciones de las Parcelas:
Planta Ocupación
Sótano y Semisótano 100%
Baja y Alzada 75%
Planta H H mínima ( adecuación: altura planta, edificio colindante)
Baja 4,5 – 5 4
Alzada >3 2,8

49
Superficie>150M2
Longitud Fachada Caracteristicas
>7m General
<7 No Vivienda Colectiva.
No a > 1 Vivienda Unifamiliar.
<10 En vivienda Colectiva, No> 1 vivienda/ planta
2.- Condiciones dimensionales y de aprovechamiento:
2.1. Ocupación Suelo
Coeficiente de Ocupación
a)
b)Si se aplica fondo mínimo Ocupación planta sobre rasante “será la resultante de esta”
Fondo Máximo y Mínimo
Planta alzada <15m de fondo.
Fondo mínimo según Art. 4.1.3
2.2 Alturas
 Altura Máxima ( en función del ancho de la calle, al ser manzana cerrada)
ANCHO DE CALLE Nº PLANTAS ALTURA MAX . EDIFICABILIDAD
Menos de 12 m. B + 2 10,50 m 1,60 m²/m²
12 m. o más B + 3 13,50 m 2,10 m²/m²
Nota.- No se tendrá en cuenta Chaflan; tener en cuenta esquinas “virtuales”.
 Altura máxima alcanzable con estudio detalle ( Art. 4.1.5)
Verse Art. 4.1.5
( 1 planta + a ordenación Homogeneizar altura con edificio colindante “no esquina”).
 Altura de las Plantas
P.Baja <4,5m
P.alzada>2,8m
2.3 Indice de Edificabilidad
a) Tabla Art. 2.2
Ep=(1,6x L1) + (2,1 x L2)…
L1 + L2…
Ep= edificabilidad promedio, L= Longitud fachada.
Art.4.1.12 CONDICIONES APROVECHAMIENTO (Subgrado A1. 3.2: Travesias Casetas y Sta Isabel)
Idem A.1/ 3.1 en: 1.-Condiciones Parcelas, 2.1.-Ocupación del Suelo.
Planta Coeficiente de Ocupación
Sótano y Semisótano 100%
Baja 75%
Alzadas 50%

50
2.2.- Alturas
 Altura Máxima ( en función del ancho de la calle, al ser manzana cerrada)
ANCHO CALLE Nº PLANTAS ALTURA MAX. EDIFICABILIDAD
Travesía B + 4 16,50 m 2’60 m²/m²
Resto de calles:
12 m. o más B + 3 13,50 m 2,10 m²/m²
Menos de 12 m. B + 2 10,50 m 1,60 m²/m²
Nota.- No se tendrá en cuenta Chaflan; tener en cuenta esquinas “virtuales”.
 Altura máxima alcanzable con estudio detalle ( Art. 4.1.5)
Verse Art. 4.1.5 [Siempre que no se sobrepase B+4]
( 1 planta + a ordenación Homogeneizar altura con edificio colindante “no esquina”).
 Altura de las Plantas ( Idem A.1/3.1)
P.Baja <4,5m
P.alzada>2,8m
2.3 Indice de Edificabilidad
a) Tabla Art. 2.2
Ep=(2,6x L1) + (2,1 x L2) + (1,6 x L3)
L1 + L2 +L3
Ep= edificabilidad promedio, L= Longitud fachada.
Art.4.1.13 CONDICIONES de USO (Subgrado A1/3.1 y A.1./3.2)
1.- Uso Principal: Vivienda Colectiva. ( Excepto fachada <7m)
A) Vivienda
UNIFAMILIAR
B) Residenacia
COMUNITARIA
y HOTELERO
.
Local edificio
M2 constr. Hotel
( tipo art.2.7.5)
c)uso mixto, acceso independiente (no residencial)
A1/3.2 3) >500
A1/ 3.1 2) <500

51
C) INDUSTRIA,
art.2.6.5)
limitaciones:
Alzada <30m2 , 1Cv
b,c)
Recuerda
Baja 300m2, 15Cv
Alzada 30m2, 1Cv
d) No tolerado
D) COMERCIAL ( Situación art.2.6.5) Limitaciones
a) Sólo salón Belleza ( misma limitación C )
b ) Sólo planta: baja, primera.
c) Sólo planta:baja y superiores.
d) *
.-No implantarse en parcelas >2000m2
E) OFICINAS
( Idem A.1/2)
a) .- Despachos profesionales en vivienda del
Titular.
.-Oficinas en planta: semisótano, baja. 1ª
b ,c ,d ) .-Semisótano y superior
Solo p. sótano .- No incluya puesto de trabajo estable.
.-Locales de uso: almacen, archivo, aseo,
vestuario, cuarto instalaciones….
.- Uso Oficinas, en p. baja…*
F) RECREATIVOS
( Idem A.1/2)
.-SiempreAcceso independiente desde calle: sótano, semisótano, baja.
.- *
G) EQUIPAMIENTO y
SERVICIO
( Idem A.1/2)
.-
-*
c,d)
H) EDIF.ESTACIONA .-Según lo dispuesto en 2.4.12
.- Acceso

52
SECCIÓN QUINTA : ZONA A-1-GRADO 4
Art.4.1.14 Condiciones Aprovechamiento ( Subgrado A1/4.1)
1.- Condiciones de Parcela
Tipo edificio vivienda M2 parcela> M.L. fachada>
General 120 6
Colectiva 600 15
Unifamiliar
( aplicar 2.7.3)
120 6
2.-Condiciones de Posición
A.-) Lindero Frontal y Lateral ( Idem norma General A.1 VerseArt. 4.1.1)
A excepción de esta norma general:
a) Retranqueo
Necesario ESTUDIO DETALLE Caracteristicas Edificatorias Manzana
Si .-Manzanas edificadas y no fuera ordenación
.-Manzanas con retranqueo y la nueva >3,5m
No Cumple:
.- Manzana retranqueada,
.- Retranqueo H ( 1,8 a 2,5m)
.-Ateniendo: edificación existente,
Espacios libres,
Materiales acordes
b) Manzanas de Nueva Creación  Art.2.1.22 “ Cesión 10% en P. Parcial”
No viable en Urbanizable.
B.-) Prohiben retranqueos en entornos de interés ambiental, en los barrios: Villamayor y Peñaflor.
D.-) Caso: parcela privada y vivienda unifamiliar Permite CUERPO.- adosado Edificación ,
.- H< P.Baja.
.- Ocupación< 75%.
.- Respete Indice Edificabilidad
3.-Condiciones dimensionales y de Aprovechamiento:
3.1.-Ocupación
.Coeficiente de Edificación
a) %
b)Fondo mínimo (Art.4.1.3., fondo min=7,5m)
Planta % Ocupación
Sótano y Semisótano Tipo vivienda % ocupación
Colectiva ó equipamiento 100
Unifamiliar y otros uso 75
Baja 75
Alzada 50
Caso Sustitución:
edificio entre medianera, parcela<80m2
Mantiene antigua ocupación

53
.Fondo Máximo y Mínimo
P.Alzada < 15m.
Fondo mínimo de: 7,5m, aplicando Art.4.1.3
3.2.-Alturas Máxima
B+2 (10m)
3.3. Indice de Edificabilidad
1,15m2t/ m2s ( salvo se siga la norma de fondo mínimo)
Art.4.1.15 Condiciones de Uso ( Subgrado A1/4.1)
1.- Uso Principal: Vivienda Colectiva y Residemcial en Coexistencia.
A) Residenacia
COMUNITARIA
y HOTELERO
.
Local edificio
M2 constr. Hotel
( tipo art.2.7.5)
c)uso mixto, acceso independiente (no residencial)
1500m2
(<50 dormitorio)
Estancia y Dormitorio Planta baja ó alzadas.
B) INDUSTRIA,
art.2.6.5)
limitaciones:
Alzada <30m2 , 1Cv
b,c)
Recuerda
Baja 300m2, 15 Cv
Alzada 30m2, 1Cv
d) .- Tolerado: Uso agropecuario con relación vivienda
.-Pequeñas industrias agrarias de: almacenamiento,
1ª transformación ó comercialización productos.
( límites de superficie,
Previa justificación: acceso,carga y descarga)
C) COMERCIAL y
OFICINAS
a) .-Sólo salón Belleza ( misma limitación B )
.-Despachos profesionales en vivienda Titular.
b ,c) Sólo planta:baja.
d) *
.- No Autorizar implantación parcela>1000m2

54
D) RECREATIVOS .- Siempre Acceso independiente calle: sótano, semisótano, baja.
.- * (tambien en situaciónd, art.2.6.5)
E) EQUIPAMIENTO y
SERVICIO
( idem A.1/1)
.-
-*
c,d)
.- Acceso
Art.4.1.16 Condiciones Aprovechamiento ( Subgrado A1/4.2)
1.- Condiciones de Parcela
Supeficie parcela >120m2
Longitud fachada a vial público> 6m
2.-Condiciones Posición
Idem Grado A1-4.1 ( versé Art. 4.1.14.2)
3.-Condiciones dimensionales y de Aprovechamiento:
3.1 Ocupación
Coeficiente de Edificación
a) %
b)Fondo mínimo (Art.4.1.3., fondo min=7,5m)
Fondo máximo y Mínimo
Idem A-1/4.1 ( Versé Art.4.1.16. 3.1)
3.2.Altura
Idem A-1/4.1 ( Versé Art.4.1.16. 3.2)
Planta % Ocupación
Sótano,Semisótano y Baja 75
Alzada 50
Caso Sustitución:
edificio entre medianera, parcela<80m2
Mantiene antigua ocupación

55
3.3. Indice Edificabilidad
.-1,15m2/m2
.-Caso sustitución edificio entre medianeras + parcela< 80m2 Se mantiene la superficie edificada
Art.4.1.17 Condiciones Uso ( Subgrado A1/4.2)
1.- Uso Principal: Vivienda Unifamiliar
2.- Usos Compatibles: ( Idem A1/4.1, Art. 4.1.15)

56
Capitulo 4.2 “ ORDENACIÓN ABIERTA”. ( ZONAS A-2 a A-6 )
SECCIÓN PRIMERA: DISPOSICIONES COMUNES A LAS ZONAS DE EDIFICACIÓN de
ORDENACIÓN ABIERTA.
Art.4.2.1 Definición y Tipos de Edificación
1.-Especie de recordatorio,
Tipo
Edificación
Definición, Regulación
Edificación
“condición parcela”
Características definen
ÁREA MOVIMIENTO
EDIFICACIÓN
H
edificio
según:
CERRADA Edificio se alinean al perimetro viales Longitud fachada  Fondo Ancho
Calle
( Te fijan
altura según
planta:
sótano,
baja,alzada)
ABIERTA Edificio se mueve libremente manzana ,
sin obligar a alinear fachada a viales,
“da a calles peatonales entre edificio”
Limitacion H,
Distancia edificio,
Retranqueo lindero
Ocupación
edificabilidad
Retranqueo
 Distancia entre Edificios
Distancia
edificio
( H libre, con
tal cumplir
distancia
edificio)
2.- Tipos edificatorios
a) Edificio aislado de vivienda colectiva en altura
( bloque puntual, desarrollo lineal, bloques laminares)
b) Combinación residencial unifamiliar y de vivienda colectiva.
c) Viviendas unifamiliares aisladas, pareadas, doblemente pareadas ó en hilera.
d) Edificio aislado ó agrupado “uso dominante productivo”.
Art.4.2.2. Condiciones de Posición
1.- Cumpla distancia mínima entre fachadas (coincidan ó no con viales “ requisito cerrada”)
2.-Entrada planta baja a inmueble uso público
a) Fachada con alineación vial
b) Servidumbre de uso público.
3, 4,5.- ¡¡¡!!!!
Caso tipo Retranqueo
( Recuerda, en manzana abierta 
H EDIFICIO en función DSISTANCIA ENTRE EDIFICIO)
Lindero con otras parcelas (H edificio / 3 )>5m
(H planta/3) = Retranqueo escalonado de cada
planta
Separación entre edificio (2H edificio / 3 )
(2H planta/3) = Retranqueo escalonado de cada
planta
Ocultar medianeras vistas, ni
crear..
(Ej; vivienda colectiva, uso permitido,
agrupación edifico, parcela independiente)
Sin retranqueo,
a) Estudio Detalle
b) Proyecto  Licencia
Recuerda: Edificio Separado, sólo constituyan unidad constructiva en P.baja e inferiores.

57
Art.4.2.3 Condiciones posición viviendas unifamiliares y agrupadas
2.-Suelo Mancomunado No estudio Detalle.
.-Inmueble de uso Público Aceso via Pública.
.-Acceso vehiculos de los garages No maniobra en vía pública.
.-No se exigirán retranqueos a los viales interiores y mancomunados.
.-Se exigirán: separaciones entre edificios( art.4.2.2), patios de luces.
3.- Agrupación Viviendas Unifamiliar “estudio detalle” en los siguientes:
a) Locales otros usos permitidos, no interior “vivienda”.
b) Estableces viales privados,
c) Parcelas independientes ( salvo licencia conjunto).
d) Aplicación de otras normas del plan.
4.-Agrupación Vivienda Unifamiliar “ suprimiran los requisitos edificatorios de:”
SI SUPRIMIRAN Separación edificio.
Retranqueo Lindero Mutuo
No SUPRIMIRAN Retranqueo Lindero perimetro agrupación
SECCIÓN SEGUNDA:
ZONA A-2. ORDENACIÓN ABIERTA SEMIINTENSIVA.
BLOQUE VIVIENDA COLECTIVA ó TERCIARIO
Art.4.2.4. Tipo edificación
.- Edificio: aislado ó agrupado “ordenación abierta”
.- Edificación aislada semiintensiva“Dominante en altura, lineales laminar,en rediente,
rodeando perimetro manzana asemejando ordenación cerrada”
.-
GradosZona A-2 Caracteristicas Vivienda colectiva, excepto
1 y 2 Vivienda Colectiva, nueva planta “solares sin edificar”.
3 Vivienda Colectiva, solares ya edificados antes de la vigencia.
4 Terciario Lucrativo
5 Sustitución de edificios existentes, para reconvertir en vivienda colectiva.
Art.4.2.5.Condiciones de Aprovechamiento.
1.-Condiciones Parcelas
.- Superficie parcela > 500m2
.-Dimensiones de la edificación deben cumplir: separación linderos y entre edificios.
( a diferencia de manzana cerrada distancia entre edificio)

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