1. 

 

Duurzaam ontwikkelen en energiebesparing
Dilemma’s voor de projectontwikkelaar

2. Inhoudsopgave
RABO Bouwfonds;een Europese ontwikkelaar
Integrale duurzaamheid
Energiebesparing BMO; historisch overzicht
Energiebesparing, waarom ?
Energiebesparing BMO; actuele projecten
Energiebesparing; financiële aspecten
Energiebesparing; meten = weten
Vragen ?

3. Europese ontwikkelaar
THE NETHERLANDS GERMANY FRANCE DENMARK CZECH REPUBLIC SPAIN
Bouwfonds MAB Bouwfonds Bouwfonds Bouwfonds Bolig * Bouwfonds CR Inb¸ sos
ontwikkeling Immobilien- Marignan Bouwfonds *
entwicklung Immobilier SWEDEN SLOVAKIA
BELGIUM Hansa
LUXEMBOURG Bouwfonds MAB Bouwfonds MAB Veidekke Dona Bouwfonds *
Development Development Bouwfonds * Development *
Bouwfonds Flores
Property HUNGARY Bouwfonds *
Development
Bouwfonds
Hung‡ria
* Joint venture

4. Europese ontwikkelaar
Marktleider in gebiedsontwikkeling wonen in Nederland
Top 2 commercieel vastgoedontwikkelaar in Nederland
Top 10 projectontwikkelaar wonen in Frankrijk en Duitsland
Top 3 retail ontwikkelaar in Frankrijk

5. Energiebesparing binnen CVG;
historisch overzicht







 



6. Energiebesparing binnen CVG;
historisch overzicht


HeuvelGalerie, Eindhoven
Sinds 1992 is 'De Heuvelgalerie' in Eindhoven het
eerste grootschalige winkelcentrum dat geheel wordt
verwarmd en gekoeld met warmtepompen en
energieopslag. Dit multifunctioneel centrum omvat
een Muziekcentrum, Casino, Parkeergarage,
woningen, kantoren en ca. 35.000 m2 winkels en
horeca. Een centraal circulatienet zorgt voor warmte
en koeling (gelijktijdig beschikbaar). De winkels
worden individueel gekoeld of verwarmd door
warmtepompen. Overtollige warmte uit het ene deel
kan getransporteerd worden naar een ander deel
waar dit gevraagd wordt, zonder dat hiervoor
energie uit de bronnen onttrokken wordt.
Opslagtemperatuur tot 40 graden.
1992; 1ste winkelcentrum met warmte/koudeopslag

7. Energiebesparing binnen CVG;
historisch overzicht


De Resident, Den Haag
Stadskoeling De locatie De Resident in het centrum
van Den Haag kent sinds 1997 een voor Nederland
uniek systeem van stadskoeling met een apart
koudenet. De beeldbepalende kantoorgebouwen
Castalia, Helicon, de Zürich toren en het VROM-
gebouw worden hiermee gekoeld. Stadskoeling De
Resident is ontwikkeld door Eneco (voorheen GEB
ZHW), MAB vastgoed en de Rijksgebouwendienst.
De Resident is zeer dicht bebouwd en de
energievraag is groot en geconcentreerd. Mede
doordat VROM en de Rijksgebouwendienst de
milieuvoordelen van stadskoeling zwaar lieten
wegen ontstond draagvlak voor een apart koudenet.
Het project levert een vermogen van 8000 kW koude
waarvan meer dan de helft uit bodemopslag en de
rest via bestaande koelmachines van VROM.
1997; 1ste project met Stadskoeling

8. Energiebesparing binnen CVG;
historisch overzicht
 Alphen a/d Rijn, Rijnplein
 Door het gebruik van duurzame energiebronnen voor nieuwe
gebouwen doet de gemeente een belangrijke stap voorwaarts op
het gebied van energiebeleid. In de zomer is er warmte in
overvloed die in de winter nodig is. Energieopslag in de bodem is
een systeem waarmee warmte en koude tijdelijk kan worden
opgeslagen om later weer te worden gebruikt. Zo wil de gemeente
enerzijds het energieverbruik beperken en anderzijds op
duurzame wijze energie opwekken.
Uniek aan het systeem in het Stadshart is dat meerdere
gebouwen erop zijn aangesloten. Naast het Stadhuis en het
theater voorziet het ook een deel van het winkelcentrum Rijnplein
van deze duurzame energie.
Bij het realiseren van de centrale energievoorziening is
SenterNovem, een agentschap van het Ministerie van
Economische Zaken, nauw betrokken geweest. Net als DWA
Installatie- en energieadvies uit Bodegraven, Bouwfonds MAB uit
Den Haag en KPMG Metrum Management uit De Meern. De
gemeente is eigenaar van het systeem, NUON verzorgt de
exploitatie.
2005; samenwerking met Gemeente Alphen a/d Rijn

9. Energiebesparing binnen CVG;
historisch overzicht


Zuidpoort, Delft
“In Zuidpoort bouwen projectontwikkelaar MAB, de
gemeente Delft en Eneco Energie een
gebouwencomplex met een uniek systeem van
verwarming en koeling. Het systeem combineert
warmte- en koude-opslag in de bodem met lage
temperatuurverwarming. De lage temperatuur
verwarming zorgt voor meer comfort en een beter
binnenklimaat. Het systeem gebruikt bovendien
weinig energie. Daardoor stoot het
gebouwencomplex per jaar 460.000 kilo minder CO2
uit dan met een normaal verwarmingssysteem.
Uitgangspunt is dat de bewoners niet meer betalen
voor energie. De toekomstige bewoners kunnen
kiezen voor een uniek comfortpakket bestaande uit
vloerverwarming die ook kan koelen.”
2005; koeling naar woningen via bodemopslag

10. Energiebesparing; waarom ?
Energiebesparing, waarom ??

11. Energiebesparing; waarom ?

 
  
  
  
 

12. Energiebesparing; waarom ?

Noordpoolijs 1979 Noordpoolijs 2003

13. Energiebesparing; waarom ?

 
 

 


14. Energiebesparing; waarom ?

  


 

 
  


15. Integrale duurzaamheid
Filosofie BMO bij aanpak projecten
Duurzaamheid is meer dan techniek en groen:
Monumenten voor de toekomst
Duurzaam ontwikkelen
• Optimalisatie van grondgebruik
• Flexibiliteit
Duurzaam bouwen
• Reductie van de energievraag en benutten van vrijkomende
energie
• Toepassen van duurzame energiebronnen
• Efficiënt gebruik van primaire energie
• Duurzame materialen

16. Energiebesparing; implementatie
Ten aanzien van energiebesparing tweetal niveaus:
- Collectieve maatregelen (gebiedsgebonden)
- Individuele maatregelen (gebouwgebonden)

17. Energiebesparing; implementatie
Gebiedsgebonden maatregelen (enkele voorbeelden):
• bio-wkk (uit afvalstromen/bio-olie) = centrale opwekking van
warmte en elektriciteit
• collectieve windenergie (windmolenpark)
• collectieve zonne-energie (via PV-cellen)
• collectieve warmte- en koudeopslag met warmtepompen en een
distributienet voor warmte- en koude
• aardwarmte

18. Energiebesparing; implementatie
Gebouwgebonden maatregelen (enkele voorbeelden):
• optimaal gebruik daglicht
• noord/zuid oriëntatie gebouwen
• energiezuinige verlichting (TL5)
• daglicht- en aanwezigheidsschakeling verlichting
• goede thermische isolatie van gebouwen (dak/gevels)
• toepassen hoogwaardige glassoorten
• toepassen energiezuinige (computer)apparatuur
• warmteterugwinning ventilatielucht (warmtewiel, HR wtw)
• toerenregeling pompen en ventilatoren
• LED verlichting (in de nabije toekomst)

19. Amsterdam, Oosterdokseiland
ODE - Amsterdam
X
X
X

20. Amsterdam, Oosterdokseiland
• Milieudienst Gemeente Amsterdam hoog ambitieniveau inzake energie-efficiency
(op basis van ALARA principe)
• Energie-eisen voor diverse functies zijn vastgelegd in het SPvE

21. Amsterdam, Oosterdokseiland
• functie: max. verbruik (MJ/m2 gbo, jaar)
• onderwijs gebouw ∗ 523
• kantoorgebouw ∗ 539
• logiesgebouw ∗ 820
• bijeenkomstgebouw ∗ 762
• horecagebouw ∗ 797
• winkelgebouw ∗ 1030
• woningen ∗ 336
Voor de hieronder genoemde bouwblokken zijn die waarden
verder aangescherpt tot:
• hotel in kavel I ∗ 700
• bibliotheek in kavel IV ∗ 606
• kantoor in kavel VI ∗ 386
Genoemde energieprestatie eisen zijn ca. 30% lager dan EPC eisen 2000 en 10-15%
t.o.v. EPC 2007

22. Amsterdam, Oosterdokseiland
Utiliteitsfuncties
Glaspercentage optimaal
Rc- waarde gevel/dak/vloer= 3,0 m²K/W
Warmteterugwinning d.m.v. twin coil
HR++glas/ U–waarde glas+kozijn = 1,6
Toerengeregelde pompen
Laag temperatuur verwarming
Toerengeregelde ventilatoren
HF Verlichting
TL5 armaturen met spiegeloptiek
Aanwezigheidsdetectie verlichting
Warmtepompen met piekketel
Energieopslag met reversibele warmtepompen
Collectief systeem voor het hele eiland

23. Amsterdam, Oosterdokseiland
Invulling energie-eisen op basis van
afspraak met Milieudienst:
Voor utiliteitsfuncties en vrije sector appartementen een collectief
bodemopslagsysteem i.c.m. centrale warmtepompen en piekketel en warmte- en
koude aansluitingen per gebouwfunctie
Voor sociale woningen individueel gasgestookte cv-ketels (HR 107) i.c.m.
gebalanceerde ventilatie + HR++ beglazing

24. Amsterdam, Oosterdokseiland; LTEO systeem
Gebouw-
installatie
Collectieve TSA TSA TSA TSA TSA TSA
installatie
Beknopte systeemomschrijving:
centraal opgestelde warmtepompen
Warme ring
Koude ring
centraal opgestelde (piek)ketels
Piekketel
WP
warmte-en koudenet (distributiesysteem) - +
gebouwaansluitingen (warmtewisselaars koud/warm + Grondwater Grondwater
TSA’s TSA’s
bemetering)
bronnensysteem (3 koude-en 3 warme bronnen)
Koude bronnen
Warme bronnen Koude bronnen

25. Amsterdam, Oosterdokseiland; LTEO systeem
Gebouwinstallaties Gebouwinstallaties
Gebouwaansluiting Gebouwaansluiting
LTEO 11°C 19°C 33°C LTEO
48°C
9°C 17°C 50°C 35°C
TE F TE
TE F TE
Koudelevering Warmtelevering

26. Amsterdam, Oosterdokseiland; LTEO systeem
kantoorgebouw Hollandia

27. Amsterdam, Oosterdokseiland; LTEO systeem
Warmte- en koudelevering Oosterdokseiland
CO2 emissie Warmte- en koudelevering Oosterdokseiland
Energieverbruik ODE aandeel duurzame energie
energieverbruik ODE
6.000
100.000
0
90.000
5.000
80.000
70.000
4.000 58.520
Primaire energie (GJ/jaar)
CO2 emissie (ton/jaar)
60.000
50.000 91.671
5.214
3.000
40.000
2.000 30.000
32.606
20.000
1.854
1.000 10.000
0
Referentie Duurzaam energieconcept
0
Referentie Duurzaam energieconcept Fossiele brandstof Duurzame energie
CO2 reductie ca. 3.360 ton/jaar Aandeel duurzame energie ca. 64%

28. Rotterdam, De Rotterdam

29. Rotterdam, De Rotterdam
Maatregelen op gebiedsniveau
Stadsverwarming + warmtepompen + Maaswater+WKO

30. Rotterdam, De Rotterdam
Studie naar verhoging
duurzaamheidsscore
Greencalc A
o.a. door toevoeging van:
• pv cellen
• bio-wkk (warmtapwater/elektra)

31. Rotterdam, De Rotterdam
Warmte- en koudelevering de Rotterdam Warmte- en koudelevering de Rotterdam
aandeel duurzame energie CO2 emissie
35.000 1.800
0
1.600
30.000
1.400
25.000
1.200
Primaire energie (GJ/jaar)
CO2 emissie (ton/jaar)
18.266
20.000
1.000
1.060 1.756
30.880
800
15.000
600
10.000 922
16.208
400 640
11.253
5.000
200
0 0
Traditionee l Refe rentie met Stadswarmte Alternatief met WKO Traditioneel Referentie met Stadswarmte Alte rnatie f met WKO
Fossiele brandstof Duurzame energie CO2 emissie
Aandeel duurzame energie ca. 60% CO2 reductie ca. 1.100 ton/jaar

32. Financiële dilemma’s
Energiebesparing versus meerinvesteringen ?
Energiezuinige ontwerpen leiden tot substantiële energiebesparingen
Projectontwikkelaar draagt de (meer)investeringen (zonder gebruik te
kunnen maken van beschikbare subsidieregelingen en fiscale
voordelen)
Eindgebruikers (huurders) plukken de revenuen door te profiteren van
de lagere energierekening.
Hoe hiermee om te gaan ????

33. Financiële dilemma’s
1. Outsourcing van de (collectieve) energievoorziening
Een mogelijkheid om de (meer)investeringen te optimaliseren is o.a. het outsourcen
van de energiebesparende installaties aan een derde partij, die wel in staat is
subsidies te verkrijgen en die op zijn beurt energie gaat verkopen aan de gebruikers
in de gebouwen.
2. Verhoging huur (gelijkblijvende huisvestingslasten)
Lagere exploitatielasten verdisconteren (gedeeltelijk) in huurprijs. Met andere
woorden de huurprijs verhogen bij gelijkblijvende of eventueel lagere
huisvestingslasten
3. Optimalisatie Bruto Aanvangs Rendement (BAR)
Duurzaam ontwikkelde objecten = meerwaarde creatie voor belegger; derhalve betere
BAR ??

34. Outsourcing
Hoe werkt outsourcing ?
• Energiekosten van de eindgebruikers door belasten op basis van het zogenaamde
“Niet Meer Dan Anders” (NMDA)-principe
• Exploitatie-en investeringsvoordeel kapitaliseren over exploitatieperiode
• De jaarlijkse exploitatiekosten van warmte-en koudeopwekking van een
conventionele energieopwekking (veelal bestaande uit gasgestookte cv-ketels en
compressiekoelmachines) wordt als referentie gesteld in het NMDA tarief, hierin
zijn het jaarlijkse vastrecht en warmte-en koudeverbruikstarieven de belangrijkste
variabelen.

35. Outsourcing
• Commerciële marktpartij investeert in energiezuinige installaties
• Eigenaar/ontwikkelaar betaalt aansluitbijdrage
• Gebruikers betalen energierekening aan marktpartij
• Marktpartij onderhoud en exploiteert energiezuinige installatie
• Marktpartij verrekend EIA/beschikbare subsidies
• Contractperiode 15 of 30 jaar

36. Outsourcing
afschrijvingen
onderhoudskosten
inkoop energie
vastrecht
Projectontwikkelaar aansluitbijdrage Contractant commodity Eindgebruiker/huurder
commodity
commodity
subsidies + EIA Financiering

37. Outsourcing
2
1
aansluitbijdrage
ONTWIKKELAAR
3
0
tijd
Korte termijn Lange termijn
1. Eenmalige opbrengst ontwikkelaar dooor verkoop LTEO aan contractor .
2. Opbrengsten voor exploitant
3. Opbrengsten voor eindgebruiker (NMDA – 10%)

38. Outsourcing
Ontw ikkelaar
Inves tering Opbrengs t
0 + /+
NUTSVOORZIENINGEN
Duurzaamheid Verhuurbaarheid
WARMTE
+ /+ + /+
Gemeente ELEKTRA KOUDE Belegger
Uits traling Beheers zekerheid
GAS + /+
+ /+
Leverings zekerheid Energiekos ten
+ /+ 0
Eindgebruiker

39. Financiële dilemma’s
Verhoging huur (gelijkblijvende huisvestingslasten)/optimalisatie BAR
Is de markt hier rijp voor ?
- huurprijs wordt tot op heden met name bepaalt door locatie; energiekosten spelen
(nog) geen rol
- overheid werkt echter nu wel aan PPS constructies incl. fixed exploitatielasten
over langdurige periodes
- zijn corporate clients bereid extra huur te betalen in ruil voor duurzaamheid ?
- zijn beleggers bereid meer te betalen voor een duurzaam gebouw ?
- heeft een duurzaam gebouw meerwaarde ?
De tijd zal het leren …….

40. Duurzaamheid; meten = weten

41. Duurzaamheid; meten = weten
Breeam: BRE Environmental Assessment Method
BREEAM is een beoordelingsmethode om de duurzaamheid van gebouwen te bepalen.
Het bevat een standaard voor een duurzaam gebouw en het geeft aan welk
prestatieniveau een gebouw heeft.
BREAAM wordt gebruikt om gebouwen te analyseren en te verbeteren
En kan zowel voor het ontwerpen van nieuwe gebouwen als voor het
beoordelen van bestaande gebouwen gebruikt worden.
BREEAM maakt gebruik van een kwalitatieve weging; als totaalscore krijgt een
gebouw een waardering als pass, good, very good, excellent of outstanding.

42. Vragen ?