Der Landwirt als Bauherr

Kanton St.Gallen
Der Landwirt als Bauherr
Donnerstag, 19. Februar 2015, Landwirtschaftliches Zentrum SG, Flawil
Marco Ender
Stv. Geschäftsführer
Landwirtschaftliche Kreditgenossenschaft

Baukosten vs. Produzentenpreis Industriemilch
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Landwirtschaftliche Kreditgenossenschaft Kanton St.Gallen
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Industriemilch Rp./kg 78.13 73.29 71.04 70.72 68.80 76.57 62.79 59.46 60.67 57.88 63.07 61.79
Baukosten Ökonomiegebäude 377.10 389.10 387.00 385.00 388.50 397.90 404.40 422.70 439.60 441.30 446.40 453.70 457.00 454.30 456.50
78.13
73.29
71.04
70.72
68.80
76.57
62.79
59.46
60.67
57.88
63.07
61.79
0.00
50.00
100.00
150.00
200.00
250.00
300.00
350.00
400.00
450.00
500.00
55.00
60.00
65.00
70.00
75.00
80.00
100 %
121 %
Quelle: BLW Fachbereich Marktbeobachtung
Forschungsanstalt Agroscope Reckenholz-Tänikon ART
BaukostenindexfürÖkonomiegebäude
ProduzentenpreisIndustriemilchRp.prokg

Markt- und Wechselkurssituation – Investitionen im
Ernährungssektor
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Inhalt
1. Bauprozess und Beteiligte
1.1 Bauprozess
1.2 Rahmenbedingungen für Bauprojekt
1.3 Beteiligte am Bauprozess
1.4 Projektabwicklung
2. Architekt/ Planer
2.1 Wahl Architekt/ Planer
2.2 Architekturleistungen
2.3 Vertrag über Architekturleistungen
3. Baukostenermittlung
3.1 Kostenvoranschlag nach BKP
3.2 Wahl Unternehmer
3.3 Arbeitsausschreibung
3.4 Werkvertrag Unternehmer
4. Baumängel/ Garantiefristen/ Bauhandwerkerpfandrecht
4.1 Baumangel; Begriff und Beispiele
4.2 Rüge- und Verjährungsfristen
4.3 Bauhandwerkerpfandrecht
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Inhalt
1.1 Bauprozess
1.2 Rahmenbedingungen für Bauprojekt
1.3 Beteiligte am Bauprozess
4. Baumängel/ Garantiefristen/ Bauhandwerkerpfand
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1.1 Bauprozess
Bezug des Landwirts zum Bauen
• Jeder Eigentümer eines landwirtschaftlichen Gewerbes wird früher
oder später Bauherr
• Veränderte Rahmenbedingungen und/ oder veränderte Lebensum-
stände erfordern regelmässig Investitionen in Gebäude und Anlagen
Verlauf Bauprozess
• Wechselhaft mit
wiederkehrenden
Höhen und Tiefen
• Ziel: Leidige Phasen
möglichst eingrenzen
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1.2 Rahmenbedingungen Bauprojekt
Projektdefinition
Rahmenbedingungen Projektkriterien
Persönliche Bedürfnisse Zielvorstellung ≠ Zustand
Gesetzliche Bestimmungen BG, GSchG, LRV, TschG, Schutzbestimmungen
Richtlinien Öffentliche Beiträge (DZ)
Besonderheiten Gestalterische, konstruktive, funktionelle Kriterien
Methoden Projektabwicklung, Finanzierung
Materialien Tradition, Know-how
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1.3 Beteiligte am Bauprojekt
Projektorganisation
Bauherrschaft (Besteller)
Nutzer der Baute
Architekt/ Planer/ Generalunternehmer
Fachplaner: Bauingenieur, Geologe,
Technik
Bewilligungsbehörde: Gemeinde,
Kanton, etc.
Handwerker
Finanzierungsbeteiligte: Bank, LKG, Dritte
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Bauherrschaft
• Natürliche oder juristische Person
• Verantwortlich für Abwicklung Bauvorhaben
• Bauherr und Nutzer sind in der Landwirtschaft in der Regel identisch
(Hinweis SVV)
Architekt/ Planer
• Ansprechpartner für alle Fragen des Bauens
• Berater/ Interessensvertreter der Bauherrschaft
Koordinator zwischen Baubeteiligten (Behörden, Fachplaner,
Handwerker, Lieferanten)
• Möchte für seine Leistungen honoriert werden
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1.3 Beteiligte am Bau
Vertragsstruktur Planung
Bauherr
Architekt
Gesamtleistung
Generalunter-
nehmer
Gesamtleistung
Architekt
Projektplanung
Fachplaner
Bauleitung
FachplanerFachplaner
Variante A Variante B Variante C
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1.3 Beteiligte am Bau
Vertragsstruktur Ausführung
Bauherr
Generalunter-
nehmer
HandwerkerHandwerker
Akkordant
Handwerker
Variante A Variante B Variante C
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Hinweis:
Die Realisierung eines Bauvorhabens ist eine anspruchsvolle Aufgabe.
Wenig zweckmässig ist es, ein grösseres Bauprojekt in eigener Regie,
ohne fachliche Unterstützung auszuführen; denn
• es gibt zu viele Stolpersteine und
• das Schadenpotential zu gross !
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Teure Mängel am Bau
Wohnungsbau im Jahr 20101
Bauvolumen: 21‘000‘000‘000 Franken
Bauschadensumme: 1‘640‘000‘000 Franken
Anteil Bauschäden ≅ 8 % Bauvolumen
• Vermögensschäden sind in obigen
Schadensumme nicht enthalten
• Die Beseitigung von Baumängel
erfordert erheblichen Kosten- und
Zeitaufwand
1 ETH Zürich; Forschungsbereich Thema Baumängel
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Bau- und Finanzierungsrisiken (ausserhalb Landwirtschaft)
Elbharmonie Hamburg
186 Mio./ 865 Mio. Euro
 Rechtsstreit ohne Ende
Flughafen Berlin
630 Mio./ 5‘400 Mio. Euro
 Köpferollen
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Privatklinik Bircher
3.5 Mio./ 6.3 Mio. Franken
 Liquiditätsengpässe
 Zwangsversteigerung
Schiesssportzentrum Teufen AR
1.85 Mio./ 3.15 Mio. Franken
 Finanzierungsproblem
 Strafanzeige wegen ungetreuer
Geschäftsführung

Beispiel: Baurisiko, Bauschaden (Landwirtschaft)
Bauwerk auf Auffüllung
→ Hangrutschung nach
heftigen Regefällen
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Beispiel: Baurisiko, Bauschaden (Landwirtschaft)
Hangrutschung: Verlust Kulturland,
Gefährdung bestehender Bauten,
Aufräumarbeiten
Hofdüngeranlagen:
a) Bauwerkauftrieb infolge
Wasserdruck
b) Bauwerkabsenkung aufgrund
ungenügender Tragfähigkeit
Baugrund
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Beispiel: Baurisiko, Bauschaden (Vermögenschaden)
Neubau Milchviehstall, KV Fr. 580‘000.00, Abrechnung Fr. 820‘000.00,
MK Fr. 240‘000.00, MK 42 % v. KV; ⅔ MK zusätzliche Aufträge/
Bestellungen durch Bauherr
Aktuelle Situation: Mittelbedarf zur Sicherung Produktionsgrundlagen.
Mittelbeschaffung nicht gesichert.
Neubau Milchviehscheune, KV Fr. 680‘000.00, Abrechnung
Fr. 840‘000.00, MK Fr. 160‘000.00, MK 23 % v. KV; mangelhafte
Koordination/ Kommunikation Bauherr/ Planer; Planung?.
Aktuelle Situation: Liquiditätsproblem, Finanzierung nicht gesichert.
Aufarbeitung Bauabrechnung durch Dritte.
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Genauigkeit der Kostenermittlung in Abhängigkeit vom Projektstand
± 10 %± 15 %± 25 %
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Kostenbeeinflussung in verschiedenen Projektphasen

Folgerungen: 1. Teil
• Risiken sind Teil jeder wirtschaftlichen Betätigung.
• Doch stellt sich die Frage, wer die Risiken trägt.
• Risiken sollten an denjenigen übertragen werden, welcher die Risiken
aufgrund der erforderlichen Fachkenntnisse am besten kontrollieren
kann.
• Andernfalls kann eine Baute im wahrsten Sinne des Wortes belastend
werden.
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Inhalt
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• Der Architekt/ Planer ist Treuhänder des Bauherrn und als solcher ist er
in entscheidendem Masse wichtig für den Projekterfolg.
• Die Auswahl des Architekten/ Planer soll in Abhängigkeit von der
Bauaufgabe erfolgen. Die Realisierung landwirtschaftlicher Bauten ist
ein Spezialbereich innerhalb der Projektplanung und -ausführung. Das
spezielle Fachwissen muss bereits vorhanden sein.
• Für die Auswahl eines Architekten/ Planer gibt es verschiedene
Möglichkeiten:
• Referenzen (Besichtigung/ Besprechung Berufskollegen)
• Projektvorschlag einholen - Kontaktaufnahme
• Projektwettbewerb bei grösseren Bauaufgaben
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Leistungsumfang
Ordnung SIA 102 für Leistungen und Honorare der Architekten
Für eine zweckmässige Leistungserfüllung müssen vorgängig offene
Fragen geklärt und die gewünschten Leistungen vereinbart werden.
Ausgangslage:
• Zielvorgaben für Bauvorhaben
• Finanzierungsmöglichkeiten
• allfällige Bauherrenleistungen
In der
Landwirtschaft
umfasst der
Auftrag des
Architekten in
der Regel die
Phasen 3, 4, 5
Phasen Teilphasen
1 Strategische Planung 11 Bedürfnisformulierung
Lösungsstrategien
2 Vorstudien 21
22
Definition des Vorhabens
Machbarkeitsstudie
Auswahlverfahren
3 Projektierung 31
32
33
Vorprojekt
Bauprojekt
Bewilligungsverfahren
4 Ausschreibung 41 Ausschreibung, Offertvergleich
Vergebungsantrag
5 Realisierung 51
52
53
Ausführungsplanung
Ausführung
Inbetriebnahme, Abschluss
6 Bewirtschaftung 61
62
Betrieb
Erhaltung
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Honorarsystem
Honorarberechnung nach dem Zeittarif
Vorteil: Der effektive Aufwand wird verrechnet
Nachteil: Kostenobergrenze unklar
Wichtig: Stundenansätze und Nebenkosten vereinbaren
Honorarberechnung nach Baukosten und Schwierigkeitsgrad
Vorteil: Leistungsumfang definiert Kostenobergrenze
Pauschalhonorar möglich
Nachteil: Komplizierte Berechnungsformel
Wichtig: Verhandlungssache, Nebenkosten vereinbaren
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In Vertrag sollten folgende Punkte geregelt werden:
• Beschreibung Teilleistungen mit Ausstiegsklausel (Etappierung z.B. VP,
BP, Ausschreibung, Vertragswesen, Bauleitung inkl. Abrechnung)
• Toleranzgrenze (± 15 % VP, ± 10 % KV, ± …1)
• Honorar (Pauschalhonorar, Zeitaufwand, Bonus-, Malus-System)
• Honorarnebenkosten (Spesen, Planpausen),
• Zahlungsmodalitäten
• Weiteres: z.B. Versicherungsschutz Berufshaftpflicht
1 SIA Ordnung 102 (2003). Das bedeutet, dass sich die in Kostenschätzung/ Kostenvoranschlag
bezifferten Erstellungskosten um bis zu 15% bzw. 10% erhöhen können, ohne dass der verantwortliche
Kostenplaner haftbar wird.
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• Die Ordnung für Leistungen und Honorare der Architektinnen und
Architekten (Ordnung SIA 102) bietet eine Übersicht und Hilfestellung
für die Definition und Vereinbarung von Architekturleistungen.
• Der Schweizerische Ingenieur- und Architektenverein SIA stellt eine
Vorlage für einen Vertrag für Architekturleistungen Nr. 1002 (2003) auf
seiner Webseite kostenlos zur Verfügung.
http://www.sia.ch/download/sia-norm/vertraege/e1002_2003_d.pdf
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Leistungsumfang
Beispiel: Honorarberechnung
nach Baukosten gemäss Ordnung
SIA 102
• Definition der Grundleistungen
• Verwendung für Kalkulation-,
Auftragsverhandlung- und
Vertragsvereinbarung
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• Der Architekt/ Planer ist der „Treuhänder“ der Bauherrschaft.
• Der Architekt/ Planer muss für seine Aufgabe die Ziele der
Bauherrschaft kennen (Konzept, Projekt- und Kostengrösse,
Ausführungsstandard).
• Diese Ziele sind verbindlich zu vereinbaren (z.B. in einem Vertrag über
Architekturleistungen).
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Inhalt
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max. -19.97 %
Quartil -1.03 %
Median 2.88 % Quartil 9.84 %
max. 44.62 %
(30.00)
(20.00)
(10.00)
-
10.00
20.00
30.00
40.00
50.00
1 2 3 4 5
Abweichung Kostenvoranschlag – Baukostenabrechnung
Minderkosten
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±10 %
Mehrkosten
Stichprobe: 153 Baukostenabrechnung (Hügel- und Berggebiet)
Neubauten und Umbauten Ökonomiegebäude für Rindvieh
Baukosten über Fr. 200'000.00
Bauabnahme 2002 – 2014
KritischerBereich

• Gliederung nach BKP
• Kubische Berechnung
oder nach anderen
Erfahrungswerten
• Einbezug Spezialisten
• Genauigkeit ± 15 %
mangels anderer
Vereinbarung
Kostenschätzung Vorprojekt (Lösungsmöglichkeiten)
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• Gliederung nach BKP
• Ausmass und offerierte
Einheitspreise
• Einbezug Spezialisten
• Genauigkeit ± 10 %
mangels anderer
Vereinbarung
Kostenvoranschlag Bauprojekt
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• Unternehmerwahl erfolgt i.d.R. über Arbeitsausschreibung
• Arbeitsausschreibung: Definition Arbeitsleistung = Preis
• Preisdiskussion kann nur geführt werden, wenn die
Preisbindungsfaktoren diskutiert werden
• Zentrale Frage: Welche Leistung erhalte ich zu welchem Preis ?
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Ausschreibungsunterlagen
• Geringschätzung dieser Arbeit
ist nicht angebracht !
• Beschrieb der gewünschten
Lieferungen/ Leistungen
• Standardisierte
Ausschreibungstexte (NPK)
• Ausschreibung beeinflusst Kosten
Titelblatt
Allgemeine
Bedingungen
Spezielle
Bedingungen
Leistungs-
verzeichnis
Beilagen
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Titelblatt
• Wichtige Daten zu Objekt,
Bauherrschaft, Projektverfasser
• Eingabedaten, Angebot Brutto,
Rabatt, Angebot Netto, Skonto,
Gesamttotal inkl. MwSt
• Spalte für Angebotsbereinigung
(Korrektur, Abgebot)
Titelblatt
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Allgemeine Bedingungen
• Verbindlichkeit Norm SIA 118
(Allgemeine Bedingungen für
Bauarbeiten)
• Regelung Rechte und Pflichten von
Bauherr und Unternehmer
• Verweis auf technische Normen
Allgemeine
Bedingungen
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Spezielle Bedingungen
• Objektspezifische Ausführungs-
bestimmungen
(z.B. Einschränkungen Befahr- barkeit,
Gewässerschutz,
Beteiligung an Versicherungen
[Bauwesen- und Bauherrenhaftpflicht])
• Konditionen Regiearbeiten
• Gültigkeit der Offerte
• Dauer der Ausführung (Terminprogramm)
• Versicherungen Unternehmer
Spezielle
Bedingungen
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Leistungsverzeichnis
• Hieb- und stichfeste Formulierung
der Offertpositionen (z.B. NPK)
Leistungs-
verzeichnis
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Beilagen
• Planunterlagen nach Bedarf als
Ergänzung zu den
Ausschreibungsunterlagen (z.B.
Auflagen Behörden, Geologe etc.)
Beilagen
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Offertvergleich
• Wichtiges Arbeitsinstrument für
die Bauherrschaft
• Entscheidungsgrundlage für
Vertragsverhandlung und
Arbeitsvergebung
• Zweck:
• Gleichbehandlung aller
Anbietenden
• Prüfung der Angebote nach
einheitlich Kriterien
• Transparenz und
Verhandlungsgrundlage bei der
Auftragsvergabe
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(Zusammenstellung Arbeitsgattung)

• Einzelleistungen x Einheitspreis
Einheitspreis-
Offerte
• Vergütung nach Aufwand (Regietarif)Regie
• Einheitspreis-Offerte pauschaliertPauschalpreis
• Pauschalpreis mit TeuerungsvorbehaltGlobalpreis
• MaximalpreisKostendach
Die verschiedenen Preisarten
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Werkvertrag Arbeitsausführung
• Regelung der Verhältnisse vor
Eintritt von Risiken
• Hoffnung, Probleme werden nicht
eintreten, entspricht nicht der
Realität
• Vorsicht ist die Mutter der
Porzellankiste; ganz besonders
beim Bauen
• Vertragsvorlagen (kostenpflichtig)
• www.hev.ch
• www.sia.ch
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3.5 Fallbeispiel
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• Die Parteien verwenden in der Regel genügend Zeit darauf, den Preis
zu diskutieren. Wenn aber nicht im Detail festgelegt wird, was in den
Vertragsleistungen erfasst ist, nützt die ganze Preisabsprache nichts.
• Ausführungsqualität, Kosten und Termine sind verbindlich festzulegen
und in einem Werkvertrag zwischen Bauherrschaft und Unternehmer zu
vereinbaren.
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Seite 52

Inhalt
3. Kostenvoranschlag/ Arbeitsausschreibung
4. Baumangel/ Garantiefristen/ Bauhandwerkerpfand
4.1 Baumangel; Begriff und Beispiele
4.2 Rüge- und Verjährungsfristen bei Baumangel
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Seite 53

4.1 Baumangel
Ein Baumangel besteht, wenn:
• das Werk eine zugesicherte
Eigenschaft nicht aufweist, oder
• eine Eigenschaft fehlt, die ohne
besondere Vereinbarung erwartet
werden darf.
Kein Baumangel ist ein
vertragswidriger Zustand, welcher
der Bauherr oder eine Hilfsperson
des Bauherrn (z.B. Bauleitung)
verursacht hat.
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4.1 Baumangel
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Quergangbreite
145 cm
Verletzungsgefahr
Nutzungseinschränkung
Quergang > 600 m
Mindestanforderungen TSchV:
Quergänge mit einer Breite von 80 bis 120 cm
dürften max. 6 m lang sein.

4.1 Baumangel oder "Sünde" ?
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Sicherheit BaurechtQualität

Seite 57
4.2 Rüge- und Verjährungsfristen bei Baumangel

4.2 Rügefrist nach SIA-Norm 118
Die Bestimmungen nach SIA-Norm 118 gelten nur, wenn dies als Grundlage des
Werkvertrages vereinbart wurde
Ablieferung des Werkes
• Anzeige der Vollendung zur gemeinsamen Prüfung.
• Prüfung innert Monatsfrist.
• Unterbleibt Anzeige auf Vollendung gilt das Werk als abgenommen.
Mängelrüge für bewegliche und unbewegliche Bauwerke
• Bis zu zwei Jahren nach Abnahme können offensichtliche als auch
verdeckte Mängel zu jedem Zeitpunkt gerügt werden.
Haftung des Unternehmers
• Nach Ablauf der zweijährigen Rügefrist können offensichtliche Mängel
nicht mehr gerügt werden.
• Verdeckte Mängel können während weiteren drei Jahren gerügt
werden, doch muss die Rüge sofort nach der Entdeckung des Mangels
erfolgen.
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Seite 59
Begriff
• Art. 837 Abs. 1 Ziff. 3 ZGB räumt den Bauhandwerkern für
Forderungen aus ihrer Arbeit ein spezielles Sicherungsinstrument,
das Bauhandwerkerpfandrecht, ein.
• Mit einem Pfandrecht wird eine Forderung aus Bauarbeiten
abgesichert, sodass sich der Bauhandwerker aus dem Erlös des
verpfändeten Grundstücks schadlos halten kann, falls der Schuldner
die Forderung bei Fälligkeit nicht erfüllt.
• Das Pfandrecht wird ohne eine vertragliche Vereinbarung zwischen
dem Bauhandwerker und dem betreffenden Grundeigentümer
begründet (Eintragungsbegehren an Richter).

Anspruchsberechtigte Fristen
Abschluss Werkvertrag Vollendungsarbeit
4 Monate
Möglichkeit zur Eintragung des
Bauhandwerkerpfandrechts
Kein Anspruch auf
Bauhandwerkerpfandrecht
Anspruch auf
Bauherr/
Grundeigentümer
Architekt
Ingenieur
Baustofffabrik
Lieferung Backsteine
Zemtentwerk
Lieferung Zement
Generalunternehmer
Totalunternehmer
Baumeister
Weitere
Unternehmer
Betonwerk
Lieferung Frischbeton
SU
SU
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• Bauprojekt solide finanzieren
• Information über Unternehmer
(Solvenz, Arbeitsausführung,
Subunternehmer)
• Vertragsbestimmung:
Subunternehmer nur mit
Zustimmung der Bauherrschaft
• Spezielle Vorkehrungen bei GU-
Projekten (z.B. Zahlungs-
modalitäten, Solidarbürgschaft
Bank)
100-prozentiger Schutz gegen Doppelzahlungen ist nicht möglich.
Vorsicht ist besser als Nachsicht!
Vorkehrungen/ Schutzmassnahmen
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Seite 61

4. Baumängel/ Garantiefristen/
Risikoidentifikation - Steuerungsmassnahmen
Es kommt nicht darauf an, woher der Wind weht,
sondern wie du die Segel setzt
(Seefahrerweisheit)
Es kommt nicht auf das Problem an – sondern auf den
richtigen Partner bei der Problemlösung
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Seite 63
Schlussbemerkung
Wichtige Information bei Abwicklung mit Investitionshilfen:
Die LKG macht ausdrücklich darauf aufmerksam, dass mit
dem Bau erst begonnen werden darf und dass Anschaffun-
gen erst getätigt werden dürfen, wenn Investitionshilfen
(Beiträge Bund und Kanton sowie Investitionskredite)
rechtskräftig verfügt sind und die LKG die Baufreigabe
schriftlich erteilt hat. Falls ohne schriftliche Einwilligung
der LKG mit dem Bau begonnen wird oder Anschaffungen
getätigt werden, können keine öffentlichen Investitions-
hilfen gewährt werden (Art. 31 und Art. 56 eidg. Struktur-
verbesserungsverordnung; SR 913.1; abgekürzt SVV)

Besten Dank für Ihr Interesse!
Ich wünsche Ihnen einen erfolgreichen
und unfallfreien Bauverlauf!
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Notas del editor