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1. HOTEL BUSINESS
studio di fattibilità per bacino di utenza
e concorrenza a Peschiera del Garda
5 dicembre 2011

3. INDICE
SITO p. 04
ACCESSIBILITÀ 06
UTENZA BUSINESS 08
CONCORRENZA 10
URBANISTICA 14
HOTEL BUSINESS PESCHIERA D/G - STUDIO DI FATTIBILITÀ 03

4. SITO
Il sito in oggetto, che permette la realizzazio-
ne di una struttura alberghiera, è localizzato
nel comune di Peschiera del Garda, che si BELLUNO
trova nell’estremità sud del Lago di Garda. TRENTO
Geograficamente si identifica come uno dei
principali punti di contatto tra l’area turi-sti-
VARESE COMO
ca del Garda e l’area commerciale/manufat- lago di Garda
BERGAMO
turiera della provincia veronese. TREVISO
Il comune di Peschiera del Garda si trova BRESCIA
VICENZA
pressoché a metà strada tra le città di Ve- NOVARA
MILANO
VERONA
VENEZIA
rona e Brescia, si trova esattamente sull’asse PADOVA
autostradale della A4 Milano-Venezia. provincia
di Verona
PAVIA MANTOVA
CREMONA
ROVIGO
PIACENZA
ALESSANDRIA
PARMA
FERRARA
REGGIO EMILIA
MODENA
BOLOGNA
localizzazione in relazione ai principali centri e assi di trasporto
04

5. Si trova in una posizione di enorme visibilità
stradale: è immediatamente prossimo al ca-
ISE
LAZ
sello autostradale di Peschiera del Garda del-
la A4 (Milano-Venezia), dalla quale è visibile,
SIR
inoltre confina su due lati con l’importante
M
IO
SR11 che collega la città di Verona con il Lago
NE
di Garda, e con la nuova SR450 che collega
PESCHIERA DEL GARDA
il casello di Peschiera d/G con quello di Affi
della A22 (Modena-Brennero).
SR11
SR11 VERONA
area di progetto
AFFI
CASELL0 PESCHIERA
SR450
MILANO A4
VENEZIA
VA
LEG
GIO
localizzazione nel territorio di Peschiera del Garda
HOTEL BUSINESS PESCHIERA D/G - STUDIO DI FATTIBILITÀ 05

6. ACCESSIBILITÀ
Autostradale:
BRENNERO
il sito è immediatamente raggiungibile dal ca- GARDA
sello di Peschiera d/G della A4, che si trova a
un centinaio di metri; l’autostrada A4 Milano- BARDOLINO AFFI
Venezia conta un transito di quasi 80.000.000 A22: 18,4km (16min)
veicoli leggeri l’anno, e un transito giornalie-
ro medio pari a 285.000 veicoli.
Il sito è facilmente raggiungibile anche per
LAZISE
chi proviene dalla A22 (Modena-Brennero), DESENZANO
parchi divertimento: 3km
SIRMIONE
grazie alla nuova SR450 che parte proprio dal A22
sito in oggetto ed arriva direttamente al ca- PESCHIERA D/G
sello di Affi, in poco più di 15 minuti d’auto. staz. Peschiera: 2km
VERONA
MILANO
Aeroportuale: aeroporto di Brescia: 41,1km (35min) A4: 1km A4 fiera di Verona: 24,4 km (16min)
I vicini aeroporti di Verona, Brescia e Ber- aeroporto di Bergamo: 89km (50min) staz. Porta Nuova: 27km (21min)
gamo permettono collegamenti nazionali ed aeroporto di Verona: 18,5km (19min)
VENEZIA
internazionali con tutte le principali città eu-
ropee, e non solo. In tutti questi tre aeropor-
ti operano le principali compagnie business VALEGGIO SUL MINCIO VILLAFRANCA DI V.
come Lufthansa, British Airways, Air France,
MODENA
Alitalia, ecc., oltre alle più note compagnie
low-cost come Ryanair e Easyjet. collegamento ai principali nodi di trasporto e luoghi di interesse
L’aeroporto Catullo di Verona, che nel 2009 distanze in km e tempo di percorrenza
06

7. ha contato un traffico di oltre 3 milioni di
passeggeri, è raggiungibile in 15 minuti,
mentre si arriva a quello di Brescia in soli 30
minuti e a quello di Bergamo Orio al Serio
in 50, tutti comodamente raggiungibili con la
A4.
Ferroviaria:
Peschiera del Garda si trova sulla tratta fer-
roviaria Milano-Venezia, dove transitano e
vi sostano i treni veloci Freccia Bianca. Tra
l’altro la linea Milano-Verona-Venezia è in-
serita nel corridoio di alta velocità Lisbona-
Kiev. La vicinissima stazione di Peschiera d/G
permette anche il raccordo con la stazione
principale di Verona, dove transitano le linee
ferroviarie di alta velocità Parigi-Budapest e
Berlino-Roma.
Fiera di Verona:
35 manifestazioni annue; 15.380 espositori e
1.235.000 visitatori annui (VeronaFiere) viste da rotonda su SR450-superstrada Peschiera Affi (sopra) e SR11-via Tangenziale (sotto)
HOTEL BUSINESS PESCHIERA D/G - STUDIO DI FATTIBILITÀ 07

8. UTENZA BUSINESS
La ricca area imprenditoriale locale ne fanno un. produttive
di Verona il secondo polo produttivo della Re- industria alimentare
700 Bauli, Rana, Zuegg
gione Veneto, immediatamente dopo la pro- Gruppo Veronesi...
vincia di Vicenza. 300
calzaturiero
500
informatica e tecnologia avanzata
Frau, Olip, Effegi, Saint Luis...
Le aree di business che si sono maggiormente
marmo e pietre
sviluppate hanno portato alla nascita di veri Antolini, Cereser, Nikolaus...
e propri distretti produttivi, da cui sono e-
merse importanti realtà aziendali di carat-
tere nazionale ed internazionale, come Bauli,
3500 produzione vitivinicola
Rana, Gruppo Italiano Vini, Riello, Calzedo-
consorzio della moda
Pasqua, Bolla, Masi,
produzione vitivinicola
Gruppo Italiano Vini...
nia, Franklin&Marshall, Swinger-Byblos, e
tanti altri. informatica
industria alimentare
e tecnologia avanzata
termotecnico / meccanico
Cadit
logistico intermodale
La città di Verona ospita l’importante orga-
marmo e pietre
logistico intermodale
nizzazione fieristica VeronaFiere, con le sue 1500 Wolkswagen Group Italia,
Interporto Verona,
35 manifestazioni e con oltre 1 milione e 200 VeronaMercato...
calzaturiero
mila visitatori annui, le cui principali mani-
400 termotecnico/meccanico
festazioni di carattere internazionale sono 300
Riello, Everel, Ici Caldaie...
Vinitaly, Fieracavalli, Marmomac e Samoter. consorzio della moda
1000 Franklin&Marshall,
Martinelli Group,
Swinger - Byblos...
distribuzione per settore delle attività produttive Fiera di Verona
08

9. In un’area particolarmente florida di attività imprenditoriali di grande
spessore, si possono identificare alcune importanti realtà aziendali in
un raggio di non più di 15 minuti di distanza dal sito in oggetto:
02, 14, 16
17, 18
01. Franke Spa, elettrodomestici 18. Nils Italia srl, lubrificanti
10, 29
02. BMW Italia Spa, automotive 19. Cordioli & C. Spa, prefabbricati
03. Officine Brennero Spa, automotive 20. Georg Fischer Spa, termotecnica
04. Scattolini Spa, automotive 21. Everel Spa, elettromeccanici
05. Scar srl, accessori automotive 22. Kelvin srl, termoidraulica
06. Berner Spa, accessori automotive 23. Garnet srl, elettromeccanici
PESCHIERA D.G. 01, 08, 20 VERONA
07. Le Fablier Spa, mobile 24. Air Liquide Italia Spa, produzione gas 24, 26, 28 06, 11, 12
13, 05, 27
08. Olip Calzaturificio Spa, calzature 25. Giacomini Spa, termotecnica 30, 31, 32
09. Saint Louis Spa, calzature 26. Inficon Gmbh, elettronica
03, 23
10. Effegi Spa, calzature 27. Orthofix srl, ortopedia
11. Pidigi Spa, accessori calzature 28. Arda Spa, materiale per disegno
12. Silpa Group Spa, suolificio 29. Gruppo Italiano Vini Scarl, vitivinicola area di progetto
13. Swinger Spa, abbigliamento lusso 30. Eismann srl, frozen food
14. Nikolaus Bagnara Spa, marmo 31. Pellini Spa, food
15. Eastern Granit Italia srl, marmo 32. Leberco Packaging Spa, packaging 04, 07, 19
21, 22, 33
16. Cereser Marmi Spa, marmo 33. MF1, maglieria
17. Granitex Spa, marmo
localizzazione aziende in un raggio di 15 minuti
HOTEL BUSINESS PESCHIERA D/G - STUDIO DI FATTIBILITÀ 09

10. CONCORRENZA
Sono state prese in esame tutte le strutture
alberghiere di tipologia business partendo dal
centro di Verona, per un raggio di 35 km. Le
strutture sono un totale di 63, comprese tra
3, 4 e 5 stelle e dimore storiche.
Di queste solo 48 offrono servizi congressua-
li, di cui solo 41 hanno sale meeting attrez-
zate.
parchi di divertimento
PESCHIERA D.G. VERONA
staz.Porta Nuova
fiera di Verona
aeroporto
area di progetto
strutture ricettive in un raggio di 35km dal centro di Verona con sale meeting attrezzate, costruzione recente
7 strutture non rientrano nella mappa, localizzate a: Bevilacqua (1), con sale meeting attrezzate
Cerea (1), S. Bonifacio (2), S. Martino B.A. (1), Soave (2) con servizi congressuali
senza servizi congressuali
10

11. Le 41 strutture selezionate sono state analiz- 7,3 %
12,2 % > 600
zate ancor più a fondo sulla base di: capienza sale meeting altro 9,7 % 22,0 %
380-450 recenti
più di 600 posti; 380-450;180-250; 100-160; meno di 100; valore non pervenuto
capienza sale meeting 41,4 %
26,8 % 17,1 %
- 3 con capienza unica sala >600 posti < 100 180-250
‘80 e ’90
- 4 con capienza unica sala 380-450 posti caratteristiche architettoniche
recenti; storiche o rustiche; anni ‘80 e ’90 36,6 %
- 7 con capienza unica sala 180-250 posti 26,8 % storiche
- 11 con capienza unica sala 100-160 posti 100-160
- 11 con capienza unica sala <100 posti collegamento a catene alberghiere caratteristiche architettoniche
capienza sale meeting (nr. posti)
caratteristiche architettoniche
- 9 strutture sono di recente costruzione, con 2,4 % Boscolo Hotels
arredi contemporanei e standard, senza nes- 4,9 % Parc Hotels
4,9 % IHG
suna particolare eccellenza di stile con SPA
7,3 % Best Western
- 17 costruzione risalenti agli anni ‘70-’90, 31,3 %
con arredamento interno di tipo standard 9,7 % Clap Hotels
- 15 costruzioni storiche o rustiche con arredi con cucina 68,7 % 2,4 % Alliance
prevalentemente di lusso o rustico, solo 2 di indipendenti
queste si distinguono per uno stile pretta-
mente artistico e di design contemporaneo;
con parcheggio collegamento a catene alberghiere
collegamento a catene alberghiere
- solo 13 collegati a catene: Boscolo Hotels
(1), Parc Hotels (2), IHG (2), Best Western
(3), Clap Hotels (4), Alliance (1)
19,5 % 80,5 % 85,4%
servizi offerti
- solo 8 hanno SPA interna analisi strutture ricettive per dimensione e servizi con SPA con cucina con parcheggio
- solo 8 non hanno cucina interna
- solo 6 non hanno parcheggio
HOTEL BUSINESS PESCHIERA D/G - STUDIO DI FATTIBILITÀ 11

12. Prendendo in esame le 9 strutture congres-
suali di recente costruzione con servizi di os-
pitalità adeguati, sono state geolocalizzate
in funzione dell’accessibilità alle principali
fonti di generazione del traffico, e cioè aero-
porto, fiera e autostrada:
- sono tutte comodi dall’autostrada A4, 3
sono entro un raggio di 2 km, gli altri 6 sono
in un raggio tra i 5 e gli 8 km
PESCHIERA D.G.
VERONA
- rispetto l’aeroporto, 2 di queste strutture si
trovano entro 2,5 km, 2 entro 5,5 km, 1 a 8 fiera di Verona
A4
km, 2 entro i 17 km, e 2 entro i 25 km
aeroporto
area di progetto
- rispetto la Fiera di Verona, 1 si trova entro
5 km
2 km, 3 entro 9 km, 3 entro 15 km, 2 entro
29 km
m
10 k
localizzazione strutture di recente costruzione strutture di recente costruzione
posizione rispetto all’autostrada A4, all’aeroporto, alla fiera di Verona
12

13. Sempre le 9 strutture sono state esaminate 11 %
anche sulla base della capacità ricettiva e dei capienza sale meeting
11 %
250 - 850 22 % meno di 100
servizi di ospitalità offerti: 250-850; 150-250; meno di 150 posti 180 - 230
22 %
100 - 140
56 % 33 %
capienza sale meeting meno di 150 150 - 250
numero di stanze
- 5 con capienza fino a 150 persone meno di 100; 100-140; 140-160; 180-230
- 3 con capienza fino a 250 persone 45 %
140 - 160
- 1 con capienza fino a 850 persone
collegamento a catene alberghiere capienza sale meeting (nr. posti) numero di stanze
gruppi internazionali (IHG); minori (Clap Hotels, Parc Hotels); indipendenti
numero di stanze
- 1 ha meno di 100 stanze
- 2 ne hanno meno di 140
- 4 ne hanno meno di 160
- 2 ne hanno tra 180 e 230 con SPA 22 %
internazionali
collegamento a catene alberghiere 56 %
- solo 2 di questi fanno parte di un gruppo in- con cucina indipendenti 22 %
gruppi minori
ternazionale (IHG), mentre solo altri 2 fanno
parte di gruppi minori (CLAP HOTELS e PARC
HOTELS)
con parcheggio collegamento a catene alberghiere
servizi offerti
- solo 2 di queste strutture ha SPA interna
- tutte hanno cucina interna e parcheggio
caratteristiche architettoniche 22 % 100 % 100 %
sono pressocché tutte strutture con arredi
standard o moderni, senza particolari eccel- analisi strutture recenti per dimensione e servizi con SPA con cucina con parcheggio
lenze artistiche o architettoniche
HOTEL BUSINESS PESCHIERA D/G - STUDIO DI FATTIBILITÀ 13

14. URBANISTICA
tipologia
sottozona D3.1 - attrezzature alberghiere
indici urbanistici
Densità terrritoriale massima: 2,00 mc/mq
Altezza massima: 10,50 m
Distanza minima dai confini: 7,50 m
Distanza minima dalle strade: 10,00 m
Distanza minima fra i fabbricati: 10,00 m
Parcheggi minimi: 6 mq/posto letto
Verde minimo: 10 mq/posto letto
dimensioni area
Supereficie fondiaria: 7120 mq
(Volume massimo: 14240 mc)
prescrizioni minime
- capacità ricettiva: minimo 7 camere
- camere con bagno privato o lavabo
- 1 bagno comune per piano
- verde: 1 albero ogni 2 posti letto
- verde parcheggi: 1 albero ogni 3 posti auto inserimento del lotto su planimetria del PRG
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