L'immobilier 100% entre Particuliers : Journal Janvier-Février 2013

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L’immobilier 100% entre particuliers N°84 - Janvier - Février 2013

Le service immobilier entre particuliers

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p 33 - Dépt : 32

100%
p 53 - Dépt : 66

entre particuliers
p 60 - Dépt : 83

p 30 - Dépt : 29

p 60 - Dépt : 83

Profitez de notre centrale d’acheteurs

p 63 - Dépt : 87

L 14395 - 84 - F: 1,95 € - RD

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p 25 - Dépt : 22

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“ interviews exclusives d’experts”

p 61 - Dépt : 83


Votre journal d’annonces immobilières 100% entre particuliers
N°84 - Janvier - Février 2013

Sommaire
Index des annonces classées
par département
voir p. 3

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en ligne sur notre site Internet : y
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Découvrez
le Service Immobilier
à domicile
voir p. 4

voir p. 6

Nos conseils
pratiques

Nos interviews exclusives
d’experts
voir p. 11

voir p. 12

Questions
juridiques

voir p. 13

Le Panorama
Couleurs

voir p. 69

Nos milliers
d’offres classées
par département

voir p. 162

Des témoignages
de vendeurs
et d’acheteurs
Visitez les biens

voir p. 163

à distance

L’IMMOBILIER 100% ENTRE PARTICULIERS
Immeuble Élysées La Défense
7c place du Dôme – 92056 Paris la Défense Cedex
www.immobilier100pour100entreparticuliers.fr
Une publication de la société Appel Immo
RCS Nanterre 440481356 • S.A.S. au capital de 38 304 €
Présidente : Fabienne BLEYNIE
N° ISSN : 1293-9234
Dépôt légal à parution Bimestriel
Janvier - Février 2013
Numéro 84 – 1,95 €

Toute reproduction, même partielle est interdite. L’immobilier 100% entre particuliers décline toute
responsabilité sur les textes et prix de ses annonceurs, ainsi que toute erreur d’impression éventuelle
existant dans le magazine.
Directrice de la publication Fabienne Bleynie
Conception graphique NovaTerra
Coordination Sarah Leon
Imprimé par Rotimpres
Abonnements 04 99 74 74 74
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de l’environnement par notre imprimeur.


PAGES
69 à 161

LES ANNONCES
par département
Pratique : les annonces sont classées par
département et par ordre croissant de prix.

LES D.O.M.

LES BIENS
A L’ETRANGER

Espagne, Belgique, Maroc, Portugal, etc... p 158 à 161

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Ain ...................................................................p 69
Aisne ...............................................................p 69
Allier ................................................................p 70
Alpes de Hte Provence..................................p 71
Hautes Alpes ..................................................p 72
Alpes Maritime ...............................................p 72
Ardèche ..........................................................p 74
Ardennes ........................................................p 75
Ariège..............................................................p 76
Aube ................................................................p 76
Aude ................................................................p 76
Aveyron...........................................................p 78
Bouches du Rhône ........................................p 79
Calvados.........................................................p 81
Cantal ..............................................................p 82
Charente .........................................................p 82
Charente Maritime .........................................p 83
Cher.................................................................p 85
Corrèze ...........................................................p 86
Corse...............................................................p 87
Côte d’Or ........................................................p 87
Côtes d’Armor................................................p 88
Creuse.............................................................p 90
Dordogne ........................................................p 91
Doubs..............................................................p 92
Drôme .............................................................p 93
Eure.................................................................p 94
Eure et Loir.....................................................p 95
Finistère ..........................................................p 96
Gard ................................................................p 98
Garonne Haute .............................................p 100
Gers...............................................................p 102
Gironde .........................................................p 103
Hérault ..........................................................p 105
Ille et Vilaine .................................................p 107
Indre ..............................................................p 108
Indre et Loire ................................................p 109
Isère ..............................................................p 109
Jura................................................................p 111
Landes...........................................................p 111
Loir et Cher...................................................p 113
Loire ..............................................................p 113
Haute Loire ...................................................p 114
Loire Atlantique............................................p 114
Loiret .............................................................p 115
Lot .................................................................p 116
Lot et Garonne .............................................p 117
Lozère ...........................................................p 118
Maine et Loire...............................................p 118
Manche..........................................................p 119
Marne ............................................................p 120
Haute Marne .................................................p 120
Mayenne .......................................................p 121
Meurthe et Moselle ......................................p 121
Meuse............................................................p 122
Morbihan.......................................................p 122
Moselle..........................................................p 124
Nièvre............................................................p 124
Nord ..............................................................p 125
Oise ...............................................................p 126
Orne ..............................................................p 127
Pas de Calais ...............................................p 128
Puy de Dôme................................................p 129
Pyrénées Atlantique ....................................p 130
Haute Pyrénées............................................p 132
Pyrénées Orientale ......................................p 132
Bas Rhin .......................................................p 134
Haut Rhin......................................................p 134
Rhône............................................................p 135
Haute Saône .................................................p 136
Saône et Loire..............................................p 137
Sarthe............................................................p 138
Savoie ...........................................................p 139
Haute Savoie ................................................p 140
Ville de Paris ................................................p 141
Seine Maritime .............................................p 141
Seine et Marne .............................................p 142
Yvelines ........................................................p 143
Deux Sèvres .................................................p 143
Somme..........................................................p 144
Tarn ...............................................................p 145
Tarn et Garonne ...........................................p 146
Var .................................................................p 147
Vaucluse .......................................................p 150
Vendée ..........................................................p 151
Vienne ...........................................................p 152
Haute Vienne ................................................p 152
Vosges ..........................................................p 153
Yonne ............................................................p 154
Territoire de Belfort .....................................p 155
Essonne........................................................p 155
Hauts de Seine .............................................p 156
Seine Saint Denis ........................................p 156
Val de Marne.................................................p 156
Val d’Oise......................................................p 156
DOM ..............................................................p 158
TOM ...............................................................p 158
Andorre .........................................................p 158
Belgique........................................................p 158
Brésil.............................................................p 158
Canada..........................................................p 158
Suisse ...........................................................p 158
Cap Vert ........................................................p 158
République Tchèque....................................p 158
Egypte ...........................................................p 158
Espagne ........................................................p 158
Grande Bretagne..........................................p 160
Grèce.............................................................p 160
Italie...............................................................p 160
Maroc ............................................................p 160
Monaco .........................................................p 161
Madagascar ..................................................p 161
Pologne.........................................................p 161
Portugal ........................................................p 161
Roumanie .....................................................p 161
Serbie............................................................p 161
Senegal .........................................................p 161
Tunisie...........................................................p 161
Vénézuela .....................................................p 161

J A N V I E R - F É V R I E R 2 0 13 • N ° 8 4 • L’immobilier 100% entre particuliers

3


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qui vous intéressent *

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*Dans la mesure où des biens
correspondant à vos critères
sont disponibles.

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L’immobilier 100% entre particuliers • N ° 8 4 • J A N V I E R - F É V R I E R 2 0 13

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Complétez
le bulletin d’adhésion
au Service Acheteurs, p 5.

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directement
au vendeur pour
traiter de particulier
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Pour recevoir gratuitement chez vous
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précisez-nous votre projet immobilier

Vous précisez votre projet immobilier...

... et vous complétez avec vos coordonnées

Vous choisissez le bien immobilier que vous recherchez
Un seul et unique type de bien parmi les 4 types proposés
q Vous indiquez le montant maximum que vous voulez consacrer
à votre achat, en euros
q Vous choisissez le ou les départements qui vous intéresse(nt)
Maximum 5 départements

q

Vous prenez connaissance des conditions générales d’adhésion

q

Vous indiquez vos coordonnées

q

Vous complétez, datez et signez les conditions générales d’adhésion

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Vous renvoyez votre bulletin d’adhésion

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Complétez votre Bulletin d’Adhésion ci-dessous puis renvoyez-le dès aujourd’hui sous enveloppe affranchie à :

L’IMMOBILIER 100% ENTRE PARTICULIERS- PARTENAIRE EUROPÉEN - Service acheteurs - 26, rue Montels Eglise CS 55025 - 34076 Montpellier Cedex 3

Précisez votre projet immobilier
Complétez ci-dessous toutes les parties

Vous recherchez…
1 Quel est le bien immobilier que vous recherchez ?
.

}

Cochez
1 seule
case

t Melle
(1 seul choix possible)

q Château / Propriété
q Maison, Villa, Villa prestige, Chalet, Fermette, Grange, Bergerie
q Studio, Appartement, Immeuble
q Terrain seul
q Propriété agricole ou viticole
q Commerces
q Viager

2. Quel montant maximum souhaitez-vous y consacrer ?
(inscrivez la somme en euros)
Euros
Par exemple :

3 0 0 0 0 0

Trois cent mille euros

Votre montant est supérieur à 250 000 € ?
Vous pouvez, ci-dessous affiner votre recherche :
Surface habitable minimum ................................... m2
Surface terrain minimum

................................... m2

3. Où recherchez-vous votre bien en France ?
Indiquez-nous vos départements de recherche. (5 départements maximum)
Par exemple : vous recherchez dans le département du Gard, indiquez :

t Mme

tM

Nom ………………………......………………………………………………….......………...
Prénom ……………………...…………...……..........................…………….......………...
Adresse ……………………………………………………………........……….......………...
Code Postal …………..……....… Ville …….......……………….......……….......………...
Tél. ……...………………………

Conditions générales d’adhésion acheteur
1 - Je soussigné(e), M
déclare être un particulier réellement à la recherche d’un bien. Je demande à adhérer gratuitement
au Service Acheteurs, directement entre particuliers.
2 - Mes coordonnées seront insérées dans le fichier informatique de la société afin d’assurer la
recherche d’un bien correspondant aux critères énoncés dans ma demande ci-jointe. La confidentialité de ces informations sera rigoureusement respectée : aucun vendeur ne pourra obtenir de la
part de la société mon nom et mes coordonnées.
3 - Je recevrai gratuitement et régulièrement, environ chaque quinzaine, ma sélection de biens
immobiliers vendus sans commission* à la vente.
4 - Je pourrai consulter et télécharger gratuitement sur www.partenaire-europeen.fr.
un dossier descriptif complet et en couleurs des biens qui m’intéressent (selon disponibilité dont je sera informé).
5 - La société se réserve le droit de refuser toute demande de recherche qui ne tient pas compte
des conditions de l’offre et de la demande régissant le marché de l’immobilier.
6 - En contrepartie, je m’engage à vous prévenir immédiatement le jour où ma demande de
recherche est satisfaite ou à modifier.

30

Date

Signature obligatoire

Vous pouvez utiliser la carte de France qui se trouve au verso pour vous aider.

Départ. 1

Départ. 2

Départ. 3

Départ. 4

Départ. 5
u je ne désire pas recevoir d’offres de produits et services en rapport avec ma qualité d’acheteur d’un bien immobilier.
La société ne peut pas transmettre mes coordonnées à des tiers.

Conformément à la loi Informatique et Liberté du 6 janvier 1978, vous pouvez accéder et rectifier les informations vous concernant.
Ces informations peuvent être transmises à toutes sociétés liées juridiquement au Partenaire Européen. Les réponses au questionnaire ont un caractère
facultatif mais nécessaires à l’exécution correcte de notre prestation.

Les présentes conditions générales d’adhésion figurent sur la partie inférieure du présent document. Elles sont à conserver par l’adhérent.
* Dans la mesure où il existe des biens correspondant à mes critères de recherche.

Conservez cette partie
Conditions générales
d’adhésion au

Service Acheteurs
de

1 - Tout adhérent au Service Acheteurs
déclare être un particulier réellement
à la recherche d'un bien. L'adhésion
aux Services Acheteurs, directement
entre particuliers, est gratuite.

demande. La confidentialité de ces informations est rigoureusement respectée : aucun vendeur ne peut obtenir
de la part de la société votre nom et
vos coordonnées.

2 - Vos coordonnées sont insérées dans
notre fichier informatique afin d'assurer
la recherche d'un bien correspondant
aux critères énoncés dans votre

3 - Vous recevrez gratuitement et régulièrement, environ chaque quinzaine, votre
sélection de biens immobiliers vendus sans
commission à la vente (dans la mesure où

il existe des biens correspondant à vos
critères de recherche).

4 - Vous pourrez consulter et
télécharger gratuitement sur
www.partenaire-europeen.fr. un
dossier descriptif complet et
en couleurs des biens qui vous
intéressent.

5 - La société se réserve le droit de refuser toute demande de recherche qui
ne tient pas compte des conditions de
l'offre et de la demande régissant le
marché de l'immobilier.
6 - En contrepartie, vous vous engagez
à nous prévenir immédiatement le jour
où votre demande de recherche est satisfaite ou à modifier.


5


Calculer
tous les coûts
Vous avez découvert la demeure de vos rêves et le prix vous
convient... Mais... avez-vous pensé à tout ?
Les « frais de notaire » :
un surplus à prévoir
Le notaire est un personnage-clef de votre aventure : tous
les fonds concernant les acquisitions immobilières, bâties
ou non, passent en effet entre ses mains. Il est donc chargé
de collecter les impôts perçus par l'État et les collectivités
locales. Si vous achetez un logement ancien, les frais de
notaire s’échelonneront, en moyenne entre 6% et 8%.
Dans le neuf, il faut compter sur un taux global de 2% à 3%
(moins le coût du bien sera élevé, plus ces taux augmenteront). En effet, les logements neufs, ne sont pas soumis
à la TVA et supportent une taxe de publicité foncière beaucoup moins importante que pour les logements anciens,
puisque fixée à 0,615%. Pour le calcul des frais de notaire,
sont considérés comme neufs, les logements en cours de
construction, c’est-à-dire la vente sur plans ou la Vente en
l’État de Futur Achèvement (VEFA). Sont également
concernés les logements achevés depuis moins de cinq ans.
A noter que seule la VEFA, quelle que soit la qualité du vendeur, est sujette à la Taxe de la Valeur Ajoutée (TVA). De
même, depuis la réforme sur la TVA de mars 2010, n’est
plus traité comme un logement neuf, une construction sur
plans revendue dans les cinq ans. Les frais de notaire sont
en fait composés de plusieurs éléments.
• La rémunération proprement dite de ce spécialiste : rédaction des actes, vérification de la régularité de l'opération... Ces honoraires, appelés « émoluments proportionnels
», sont fixés par décret et sont proportionnels au prix de vente
(les pourcentages sont dégressifs par tranches de prix). La
TVA au taux de 19,60% (8% en Corse et 8,5 % dans les
DOM) s'y ajoute, elle sera de 22,2% pour les achats effectués à partir du 1er octobre 2012 (8,7% en Corse, identique pour les DOM). Vous les paierez le jour de la signature
du contrat de vente. C’est aussi ce jour-là que vous verserez
le montant du prix d’achat diminué des sommes que vous
aurez déjà préalablement versées au notaire. Les actes
sont classés par série, S1 ou S2 selon les cas. Pour une vente
immobilière, les émoluments proportionnels du notaire appartiennent à la série 1.
Tranche première Série S1

% Série 1

De 0 à 6500 €

4%

Au-delà de 6500 € jusqu'à 17.000 €

1,65 %

Au-delà de 17.000 € jusqu'à 60 000 €

1,10 %

Au-delà de 60.000 €

0,825 %

Tranche deuxième Série S2

% Série 2

De 0 jusqu'à 6500 €

2%

Au-delà de 6500 € jusqu'à 17 000 €

1,10 %

Au-delà de 17.000 € jusqu'à 30.000 €

0,75 %

Au-delà de 30.000 €

0,55 %

Un calculateur est disponible sur : www.paris.notaires.fr
• Les honoraires dits de rédaction et de formalités, ou «
émoluments fixes », qui rémunèrent le notaire pour les démarches accomplies : état civil, extraits cadastraux, documents
d’urbanisme, informations données par le syndic de copropriété, certificats de mesurage, d’absence ou de présence
d’amiante, termites ou plomb, formalités de publicité au bureau des hypothèques... Le tarif de chaque acte est exprimé
en unité de valeur dont le montant nominal est de 3,90 €.
• Les « débours », c’est-à-dire les sommes versées à des tiers
pour le compte du client : géomètre, syndic de copropriété,
états hypothécaires, coût des pièces, frais postaux, etc.
• Les droits et taxes payés au Trésor Public : il s’agit essentiellement des droits d’enregistrement, appelés aussi « droits
de mutation à titre onéreux ». Le taux de droit commun des
droits d’enregistrement s’élève à 5,09 %. Le montant versé
est donc déterminé en fonction de l’importance du prix de

6

vente du bien. Le même taux s’applique pour les terrains.
Les « droits de mutations » sont composés de la taxe communale (1,20%), de la taxe départementale (3,80% dans
l’ancien ; 0,070% pour un bien neuf), et d’un « prélèvement
pour frais d’assiette » équivalent à 2,37% et 2,14% dans le
neuf de la taxe départementale..

A savoir : l'achat d'un logement ancien n'est pas assujetti
au paiement de la TVA.
Le notaire n'a pas le droit de faire l'avance des frais pour le
compte de son client. C'est pourquoi il demande une provision, afin de couvrir le montant des frais (surtout ceux qui
sont concernés par les pièces administratives) et éventuellement celui de ses émoluments, provision qui peut être
complétée si besoin.

NOS
CONSEILS
PRATIQUES
• Si vous achetez un terrain viabilisé, rendez-vous à la mairie pour consulter l'arrêté de lotir. Celui-ci prévoit les travaux à charge du lotisseur. La réalisation des dessertes,
l'accès au réseau et la pose de compteurs, doivent normalement être prévus. Ces équipements sont inclus dans le
prix du terrain. Mais seulement jusqu'à l'entrée de la parcelle. Vous aurez donc à payer de votre poche les frais de
raccordement aux différents compteurs, de la « frontière »
de votre terrain jusqu'à la maison que vous y aurez édifiée.
Aucune des contributions (participations et taxes), qui ont
déjà été mises à la charge du lotisseur et inscrites dans
l’autorisation de lotir, ne peuvent vous être réclamées.
• Si vous construisez dans un PAE (Programme
d'Aménagement d'Ensemble), une participation aux
dépenses des équipements publics peut être à verser à la
commune. En contrepartie, vous n'avez pas à payer la Taxe
Locale d'Équipement, ni la participation pour raccordement
à l'égout, ni la participation pour le financement des voies
nouvelles et réseaux.

Si vous achetez
un terrain à bâtir ...

Prévoyez vos dépenses futures !

Au moment de l'achat
• Les droits et taxes dus lors de l'achat d'un terrain
dépendent de la qualité du vendeur : si vous êtes une personne physique (non-assujetti) et si vous achetez le terrain à un particulier pour y faire construire une maison à
usage d'habitation, vous devrez payer des droits d'enregistrement sur le prix du terrain proche de 5,09 %, ainsi
que la rémunération du notaire (comptez 2% en plus).
• Si vous achetez le terrain à un professionnel (assujetti), c’est-à-dire les aménageurs lotisseurs, les marchands de biens ou à une collectivité locale (une commune, par exemple), voire un agriculteur ou une Société
Civile Immobilière, vous acquitterez les mêmes droits
d'enregistrement et non la TVA, qui correspondent à 7%
avec les frais de notaire. Pensez aux frais éventuels des
travaux d’expertise du géomètre, si vous souhaitez borner votre terrain, et en connaître ainsi de manière précise les limites ou réaliser une étude de sol. Celle-ci est
vivement recommandée si vous doutez de la nature du
terrain : elle vous permettra peut-être d'éviter des surcoûts imprévus au moment de la construction (fondations insuffisantes, par exemple).

Prenez en compte le montant des charges mensuelles...
- Si vous achetez en copropriété, renseignez-vous
auprès du syndic sur le montant des charges collectives
à payer et sur leur mode de répartition. Dans tous les
cas, vous pouvez également demander au vendeur de
vous fournir ses relevés de charges -collectives ou individuelles- des deux dernières années. Dès la signature
de l'acte authentique, le syndic vous adressera un appel
de fonds au titre de votre participation aux charges et
vous demandera votre quote-part du fonds de roulement.
- Pensez à raisonner en termes de chauffage : selon la
qualité de l'isolation, le type d'énergie choisie, et le
mode, collectif ou individuel, le coût sera différent. - Si
vous achetez dans un lotissement comprenant des terrains et des équipements communs gérés par une association syndicale libre, vous participerez aux charges
annuelles d'entretien et de fonctionnement : n'hésitez
pas à vous renseigner auprès du vendeur.

À l'obtention du permis de construire
• Vous avez déposé votre demande de permis de
construire avant le 1er mars 2012. Le département et la
commune pourront vous réclamer, lors de la délivrance
du permis de construire, le paiement de diverses taxes et
redevances : la Taxe Locale d'Équipement, demandée
dans la plupart des communes, dont le montant varie en
fonction de la nature de votre financement et de la
superficie de la maison (versée en une ou deux fois) ; la
Taxe Départementale pour le financement du Conseil
d'Architecture, d'Urbanisme et d'Environnement
(TDCAUE) ; la Taxe Départementale des Espaces Naturels
Sensibles dans certains départements ; la participation
pour dépassement du plafond légal de densité uniquement dans les communes qui l'avaient institué avant le
31décembre 1999 ; la participation pour dépassement
du coefficient des sols... Toutes les collectivités locales
ne les demandent pas. Renseignez-vous.
Votre permis de construire a été obtenu après le 1er mars
2012, ces taxes sont remplacées par la Taxe
d’Aménagement et celle du Versement pour Sous-Densité
(exigées par les communes dotées d’un POS ou d’un COS).
Une période transitoire a été prévue du 1er mars 2012 au
1er janvier 2015. À noter que désormais la nature et le montant de ces participations doivent obligatoirement figurer
sur le permis de construire pour pouvoir vous être réclamés.
• Elles vous demanderont, peut-être aussi, une participation au financement des équipements particuliers et
de leurs branchements (eau, gaz, électricité, tout-à-l’égout, voirie...) si le raccordement n’est pas effectué ; ou
la taxe du plafond légal de densité pour celles qui n’ont
pas opté pour le financement de leurs installations.


Evaluez les travaux à prévoir dans l'avenir.
- Si vous achetez en copropriété, demandez au syndic, ou
au vendeur, quelles ont été les opérations réalisées au
cours des cinq années précédentes, en réclamant les
procès verbaux des assemblées générales, et quels sont
les travaux envisagés dans le futur. Vous aurez ainsi une
idée des investissements que vous devrez supporter. En
règle générale, les travaux déjà votés par l'assemblée
générale des copropriétaires, mais non encore réalisés,
restent à la charge de l'ancien propriétaire. Ils vous incomberont cependant dans deux cas : - ils ont été votés, mais
leur coût n'a pas encore été déterminé pour chaque
copropriétaire ; - une clause du contrat de vente prévoit
que l'acheteur sera redevable de toutes les charges, à
compter du jour de la signature de l'acte définitif.
N'oubliez pas les impôts locaux !
- La taxe foncière, bâtie ou non bâtie, est due, dans tous
les cas, par la personne propriétaire des lieux au 1er janvier de l'année en cours. En général, la plupart des actes
de vente prévoient un partage de la taxe foncière au prorata temporis entre l'ancien et le nouveau propriétaire. À
défaut, elle est redevable par le propriétaire du logement
au 1er janvier de l'année.
- La taxe d'habitation est payable en sus par celui qui vit
dans le logement, à cette même date. Pour calculer le montant de ces deux impôts, les services fiscaux déterminent
une « valeur locative » qui n'est pas toujours en rapport avec
le standing réel. Renseignez-vous donc auprès de l'ancien
propriétaire, de l'ancien locataire et des voisins pour avoir
une idée de ce qui vous attend. - Vous paierez en outre la
taxe d'enlèvement des ordures ménagères et, dans certaines communes, la taxe de balayage.
- D’autres taxes existent selon votre situation : la taxe
concernant les logements vacants ou celle des terrains
agricoles devenus constructibles.

Une TVA qui a
augmenté cette année
en passant à 7%
Ce taux est entré en vigueur au 1er janvier 2012 sur
certains travaux de rénovation. La TVA à 5,5% reste
appliquée pour tous les devis effectués et les versements d’acomptes versés avant le 20 décembre
2011. Pour rappel, la TVA à taux réduit est réservée
aux travaux d’amélioration, de transformation,
d’aménagement et d’entretien portant sur les logements d’habitation individuelle (et leurs dépendances), soit situés dans un immeuble collectif (ou
leur partie commune), en résidence principale ou
secondaire et achevés depuis plus de deux ans.
Locaux concernés : Les maisons individuelles et les
logements situés dans des immeubles collectifs.
La mesure s'applique à tous les locaux affectés
exclusivement ou principalement à l'habitation, qu'ils
soient la résidence principale ou secondaire de l'occupant, ainsi que les dépendances liées à ces maisons et logements.
Exemples : balcons, caves, greniers, débarras,
garages privatifs attenants à l'habitation.
* Les parties communes des immeubles collectifs si elles
sont affectées principalement à l'habitation. Dès lors que
l'immeuble comprend plus de 50% de locaux à usage
d'habitation, les travaux réalisés dans les parties communes relèvent en totalité du taux réduit de 7%.
Exemples : réfection de la toiture, de la cage d'escalier, de l'ensemble de l'installation de
chauffage excepté la chaudière de l'immeuble, ravalement de l'immeuble.
Vous pouvez en bénéficier que vous soyez propriétaire, locataire ou simple occupant. Seuls les travaux et
équipements facturés par une entreprise sont
concernés, si vous achetez vous-même des équipements pour les faire installer vous restez alors soumis au taux de 19,6%. Sont exclus aussi les équipements ménagers et mobiliers, de même de gros équipements destinés à l’installation ou au remplacement
du chauffage ou des sanitaires.
Pour être facturé au taux réduit, vous devrez remettre
à l’entreprise qui effectue les travaux une attestation
confirmant que vous respectez les conditions d’octroi
sur la période de deux ans.
Formulaires sur : www.impots.gouv.fr
Dans tous les cas, et pour pouvoir bénéficier du taux
réduit, les travaux ne doivent pas aboutir à la production d’un immeuble neuf. Exemples : surélévation du
bâtiment, addition de construction, remise à neuf plus
de plus de la moitié du gros œuvre. Ils ne doivent pas
non plus remettre à l’état neuf plus des deux tiers des
éléments de second œuvre (planchers non porteurs,
huisseries extérieures, cloisons, installations sanitaires, installations électriques et chauffage), ni augmenter la surface de plancher des locaux existants
de plus de 10%. À noter enfin que l’administration
fiscale a précisé que seront également concernés,
par le taux de TVA réduit, les travaux d’abattage, de
tronçonnage, d’élagage et d’enlèvement des arbres
situés dans les jardins. Ils doivent constituer le préalable nécessaire à des travaux d’entretien ou de travaux d’urgence qui menacerait ou empêcherait
l’accès de l’habitation. Ils peuvent être aussi réalisés par
le client lui-même, porter sur des locaux d’habitation
achevés depuis plus de deux ans (locaux affectés à l’habitation proprement dit, mais également dépendances
usuelles, voies d’accès principales à l’habitation, murs
de clôtures et portails, mais ne sont pas pris en compte
l’entretien des espaces verts).


Estimer la
valeur d’un bien
Il suffit parfois de peu pour renforcer, ou au contraire
déprécier, la valeur d’une maison ou d’un appartement…
Sachez donc évaluer les avantages ou les inconvénients
qui vous permettront de négocier, arguments à l’appui,
avec le vendeur. Et de revendre, ou de louer, votre bien
plus ou moins facilement le moment venu…
1 Ne dépassez pas
le prix du marché...
Aujourd'hui, avec la disparition de l'inflation, acheter
un logement à un prix surestimé ne pardonne pas, car
il vous sera difficile d'absorber ce surcoût de départ.
Le prix d'un immeuble est en fonction du rapport entre
l'offre et la demande. Ainsi, les biens les plus recherchés sont souvent les plus cotés et par conséquent les
plus chers. Mais un bien de grande valeur peut ne pas
trouver preneur si la demande est faible. Renseignezvous donc sur les prix de vente pratiqués dans le quartier que vous avez choisi et pour le type de logement ou de terrain- que vous recherchez : interrogez le voisinage, comparez les annonces de diverses origines,
consultez les organismes qui, dans certaines villes ou
régions, suivent le marché du logement, achetez des
revues spécialisées.
2 Tenez compte
de l'environnement
L'environnement du logement ou du terrain sur lequel
vous construirez ensuite, est un critère aujourd'hui
majeur dans la détermination du prix.
- Il est préférable de visiter le bien à différents moments
de la journée, et si possible de la semaine. Repérez les
nuisances éventuelles, sonores ou olfactives, la présence d'établissements commerciaux, industriels ou agricoles, pouvant induire une gêne quelconque.
Réfléchissez avant d'acheter un appartement ou une
maison à proximité d'une boîte de nuit, d'un bar ou d'un
restaurant : établissements souvent bruyants.
- Pensez aux facilités de la vie quotidienne ; quels services sont à proximité ? Le quartier est-il bien desservi par les transports en commun ? Est-il facile de se
garer ? Les environs immédiats sont-ils agrémentés
d'un espace vert, élément particulièrement « valorisant » ? Y a-t-il un établissement scolaire proche ou à
défaut est-il facilement accessible par un moyen de
transport en commun. Idem pour les commerces.
3 N'oubliez pas l’évolution
de votre environnement...
Renseignez-vous auprès de la mairie pour savoir ce
que prévoit le POS ou le PLU (Plan Local d'Urbanisme,
ancien Plan d’Occupation des Sols) dans votre futur
quartier, que ce soit en positif (nouveaux équipements
collectifs) ou en négatif (urbanisation supplémentaire,
zone d'entreprises à proximité...). Renseignez-vous
également auprès de la Direction Départementale de
l'Équipement ou Direction Départementale des
Territoires (travaux routiers, par exemple).
4 Choisissez bien
votre immeuble...
Sachez qu'une petite résidence collective, composée
d'immeubles bas, est plus prisée qu'une grande. Le
style de l'immeuble peut aussi entraîner un écart de
prix à la hausse si le bâtiment est en pierres de taille
ou récent, à la baisse s'il date des années soixante et
qu'il n'est pas rénové.

Avantage décisif : la mise à disposition d'un garage
individuel fermé plutôt qu'un simple box. Autres petits
« plus » qui comptent : l'existence d'un local privatif en
rez-de-chaussée ; les visiophones, désormais d’usage
courant ; l'embauche d'un gardien dans l'immeuble ou
la résidence ; la présence de verdure et, dans les
régions du sud, d'une piscine collective (mais renseignez-vous sur les charges). À partir de trois étages,
l'absence d'ascenseur est à inscrire au passif.
5 Privilégiez les logements
bien exposés et bien conçus
Ces qualités permettront en effet à votre logement de
conserver sa valeur.
- Un logement bien exposé (sud ou sud-ouest), et
équipé, à défaut d'un jardin, d'un balcon, d'une terrasse ou d'une loggia, gagne des points.
- Sachez qu'aujourd'hui la tendance est aux grands
séjours et qu'une petite cuisine est un inconvénient
majeur, à moins que l'utilisation de l'espace puisse
être rationalisée au maximum. - Mauvais points aussi:
la présence d’un vis-à-vis et l'absence de vue, ainsi
qu'une exposition au nord.
6 Un bonus pour
les logements "extensibles"
- Accordez plus de valeur à un logement où vous pourrez
gagner de l'espace et auquel vous donnerez ainsi une
plus-value : chambre de bonne, même en mauvais état ;
petit grenier ou combles aménageables ; sous-sol,
même réduit, transformable en pièce de jeux ; plafonds
hauts sous lesquels installer une mezzanine ; renfoncements, cagibis, débarras où peut être aménager un coin
douche supplémentaire, un WC, un placard ; vastes couloirs ou grandes entrées permettant d'obtenir ultérieurement des pièces plus spacieuses...
7 Tous les équipements
complémentaires n'ont pas
la même valeur
- Les travaux d'embellissement réalisés par l'ancien
propriétaire (y compris une cuisine intégrée) n'auront
qu'une influence mineure.
- En revanche, la présence d'une piscine ou d'un système d'arrosage automatique du jardin valorise le bien.
De même qu'un chauffage individuel au gaz, ou des
systèmes de chauffage écologique, bien plus appréciés
que tout autre mode de chauffage. Dans une maison à
plusieurs niveaux, la présence d'une salle de bains à
chaque étage, en accroît la valeur. Si ces salles de bains
ne sont pas encore installées, demandez-vous si ces
travaux seront possibles à réaliser dans l'avenir.
8 Pensez technique ...
- Renseignez-vous sur l'âge du bien que vous allez acquérir et sur la date des travaux effectués, ainsi que sur les
matériaux utilisés (la pierre, bien sûr, mais aussi la brique,
sont plus estimées que le cairon).
- Vérifiez la superficie habitable pour ne pas payer des
mètres carrés inexistants. Si vous ne savez pas comment

NOS
CONSEILS
PRATIQUES

procéder, renseignez-vous auprès d'une association de
consommateurs ou de copropriétaires ou adressez-vous à
un professionnel spécialisé (géomètre expert). - Veillez à
ce que les gaines techniques et le réseau de distribution
(eau, électricité, etc.) soient visibles : les réparations éventuelles seront meilleures marché. Renseignez-vous sur
l'existence d'un vide sanitaire.
9 Evaluez les inconvénients
liés à la nature du terrain ...
- Renseignez-vous sur les servitudes éventuelles (droit
de passage, droit de puisage, droit d'implantation de
pylônes électriques...). Informez-vous auprès des services du cadastre (servitudes privées) et consultez le
certificat d'urbanisme (servitudes publiques).
- Si le terrain n'est pas viabilisé, évaluez le coût de raccordement aux différents réseaux, afin de pouvoir négocier en conséquence.
- Vous pourrez également tirer argument de la nature
du sol et du sous-sol qui conditionne l'importance des
fondations et le coût du drainage. Questionnez votre
voisinage sur les défauts éventuels (terrain instable,
inondable...)
1 Pour apprécier la qualité globale,
0
faites-vous aider par un initié.
- Cela peut-être simplement un ami compétent en bâtiment ou un professionnel - un architecte, par exemple- à
qui vous solliciterez, moyennant paiement, une expertise
technique. Vous pouvez demander les conseils du CAUE,
Conseil en Architecture Urbanisme et Environnement
composé d'architectes, dont certains officient gratuitement dans quelques Agences Départementales
d’Information sur le Logment (ADIL). Vous pouvez les
contacter par le biais de leur site : www.fncaue.org
- Si vous achetez un bien à un coût élevé, il est recommandé de faire réaliser une expertise immobilière complète. Il s'agit d'une évaluation précise, et datée, qui
prend par exemple en compte la situation géographique
du bien, sa composition, son état, l'origine de la propriété, ses servitudes, etc…

Résidence secondaire :

une part d'irrationnel
dans le "juste prix"
Pour une résidence secondaire, l'irrationnel a davantage son mot à dire que pour
l'achat d'une résidence principale.
N'achetez cependant pas à n'importe quel
prix, car vous réaliserez sans doute encore moins de plus-value à la revente que
pour d'autres types de logements.
- Privilégiez le site et choisissez la résidence en fonction des sports ou des loisirs
que vous pratiquez, ainsi que de l'usage
que vous allez en faire. Selon le temps que
vous comptez y passer, vous pourrez
accepter un confort -et donc un prixmoindre.
- Essayez de choisir un logement, que
vous pourrez facilement louer le weekend, ou en été, si un jour vous êtes à court
d'argent...

Vous achetez avant
tout pour investir…
• Les produits doivent être très bien placés et
d'excellente qualité. Les beaux immeubles rénovés des années soixante, par exemple, sont
les bienvenus.
• N'hésitez pas non plus à investir dans une
maison individuelle ou dans une maison de village, surtout si celle-ci a un patio ou une cour
intérieure. Ces produits sont très recherchés
dans les grandes agglomérations.
• Sachez que les grands appartements se louent
proportionnellement moins chers que les studios ou les deux pièces, mais que les locataires
y restent plus longtemps.
• Tenez compte de la composition sociologique
de la commune où vous achetez (la demande
varie selon qu'il s'agit, par exemple, d'une ville
étudiante ou non) et renseignez-vous sur le niveau des locations pratiquées.

Maison ancienne :
quelques tuyaux pour
repérer les gros défauts
• Demandez à visiter le grenier pour vérifier la
charpente. Si les poutres sont humides, elles
risquent d'avoir été attaquées par les champignons ou les termites. Testez aussi la dureté du
bois avec un poinçon : il ne doit s'enfoncer que
de quelques millimètres.
• Faites cette visite si possible un jour de
pluie pour vérifier que la toiture ne laisse pas
passer l'eau : la réfection d'un toit peut coûter très cher.
• Effectuez également un tour à la cave pour
repérer d'éventuelles infiltrations d'humidité
(drainage éventuel à effectuer).
• Méfiez-vous des plafonds où vous repérez
d'importantes fissures, surtout si des différences
de plan apparaissent de part et d'autre : des
solives ou lattes sont sans doute à remplacer.
• Les murs ne doivent pas présenter de traces
d'humidité et leur surface ne doit pas s'effriter.
Sinon, c'est qu'il y a infiltration d'eau. Autre
mauvais signe : la présence de fissures verticales et transversales sur les murs extérieurs.
• Contrôlez l'état de l'installation électrique
(prises, interrupteurs, compteurs).
• Vérifiez l'état de la chaudière du chauffage
central. Renseignez-vous sur sa date d'installation et demandez si elle a fait l'objet d'un
contrat d'entretien avec un chauffagiste.

En savoir plus…
Qualité du bâti, situation juridique du bien, étude
de marché... pour savoir précisément ce que
comporte une expertise immobilière ou avoir
l'adresse d'un expert proche de chez vous,
consultez l’annuaire de la Chambre des experts
immobiliers de France qui regroupe plus de 600
professionnels sur leur site Internet :
www.experts-fnaim.org (129, rue du Faubourg
Saint-Honoré, 75008 Paris).
Les honoraires des experts immobiliers sont
libres. Pour faire établir un diagnostic technique,
vous pouvez aussi contacter l'ADIA (Association
pour le diagnostic immobilier par l'architecte) au
02 47 42 19 92 et sur leur site : www.adia.org


7


Penser à toutes
les démarches
Dans le labyrinthe des démarches à effectuer pour devenir
propriétaire, mieux vaut avoir quelques repères, afin d'éviter les
mauvaises surprises. Avant, pendant et après l'achat, voici l'essentiel
des étapes à ne pas oublier et des obstacles à franchir.
1 Décryptez...
L'affaire qui vous convient ne se déniche pas du premier
coup d'œil et vous allez visiter bien des demeures avant
d'élire celle de votre vie. Alors, commencez par gagner du
temps en sélectionnant les offres : un simple coup de
téléphone peut suffire pour éliminer les propositions qui
ne correspondent pas à votre mode de vie, vos goûts, vos
attentes. En effet, il convient de bien vérifier, si cela est
possible, la véracité des informations figurant dans l'annonce avant de se déplacer.
2 Enquêtez pour mieux cohabiter...
Cette première sélection faite, poursuivez votre enquête
en vous rendant sur place afin de connaître votre voisinage et apprécier les contraintes de cohabitation, particulièrement si vous envisagez de vivre en résidence collective. Interrogez le gardien, les personnes vivant dans
l'immeuble, vos futurs voisins. Vos futurs copropriétaires
ont-ils les mêmes priorités que vous, par exemple ?
Réalisent-ils régulièrement des travaux ou refusent-ils
généralement d'investir ? Le syndic est-il dynamique ou
se désintéresse-t-il de la copropriété ? Ces petites questions apparemment anodines ont leur importance, car
elles vont bientôt concerner votre vie quotidienne... et
votre bien-être.
3 Apprenez le règlement...
En résidence collective, renseignez-vous sur le règlement
de copropriété, notamment sur les clauses concernant
l'utilisation des parties communes et l'affectation des
parties privatives. Ce document est très important, car il
détaille le mode de fonctionnement de la copropriété. Le
vendeur vous a affirmé, par exemple, que vous pourriez
exercer votre profession dans votre appartement, mais
est-ce vrai ? Le règlement ne prévoit-il pas que les logements soient à usage exclusif d'habitation ? Si vous
achetez une maison dans un lotissement, consultez le
cahier des charges et, s'il y en a un, le règlement de lotissement. Ils vous indiqueront les diverses obligations
incombant aux colotis, les servitudes de voisinage, les
règles de construction à respecter si, par exemple, vous
voulez vous agrandir, les règles d'entretien des voies de
desserte des maisons, etc.
4 Prenez vos mesures...
- Vérifiez l'exactitude de la surface habitable annoncée
par le propriétaire. Prenez un mètre et mesurez en long et
en large le logement, en ne prenant pas en compte les
surfaces dont la hauteur sous plafond est inférieure à
1,80 mètre. Sachez que depuis juin 1997, les promesses
de vente, puis les actes définitifs, relatifs à un lot de
copropriété doivent mentionner la superficie de la partie
privative de ce lot (loi Carrez). En l'absence de cette mention, vous pourrez intenter une action en nullité dans le
délai d'un mois suivant la signature. Si la surface réelle
est inférieure de plus de 5% à celle qui est annoncée,
vous pourrez engager une action en diminution de prix
dans le délai d'un an suivant la conclusion de l'acte définitif (ou « acte authentique »).
- Contrôlez aussi la superficie du terrain. Dans un lotissement, le bornage est obligatoirement réalisé par le vendeur avant la vente. Hors lotissement, la loi du 13
décembre 2000 (relative à la solidarité et au renouvellement urbains, dite loi SRU) exige désormais que l'avantcontrat et l'acte de vente précisent si le descriptif du terrain résulte ou non d'un bornage. La sanction du non-respect de cette obligation de précision (et non de bornage
obligatoire) est la nullité de l'acte de vente. Demandez au
propriétaire s'il a fait borner son terrain par un géomètre
expert et consultez alors le procès-verbal et le plan
dressé par celui-ci. En cas de réponse négative - le bornage n'est pas obligatoire - vous pouvez vous adresser
pour une première vérification au service du cadastre,
situé au centre des impôts fonciers du département. Il
répertorie, à des fins fiscales, tous les actes de propriété
et de division d'un bien. Le cadastre est aussi consultable
en ligne : http://www.cadastre.gouv.fr. Mais cela ne sera
qu'un début de preuve : ce document n'a pas de valeur
juridique dans ce domaine précis et les indications répertoriées peuvent être contestées par tout autre titre de
propriété. Il est donc possible que la contenance réelle du

8

terrain soit différente de celle qui est indiquée dans l'acte. C'est pourquoi la plupart des actes prévoient une clause d'exonération de responsabilité du vendeur dans le
cas où la superficie réelle du terrain serait inférieure à la
contenance indiquée dans l'acte. Cette clause d'exonération de responsabilité ne s'applique pas si le vendeur est
un professionnel comme un lotisseur, par exemple. Le
jour où vous serez vraiment décidé à acheter, vous pourrez demander au propriétaire de payer, ou de partager
avec vous, les frais de géomètre expert pour définir les
limites exactes de la propriété. Vous pouvez aussi faire
effectuer ce travail à vos frais.
- Sachez cependant que si votre voisin refuse de signer le
procès-verbal établi par le géomètre, le bornage n'aura
aucune valeur envers lui. Vous devrez alors vous adresser
au tribunal pour faire effectuer un bornage judiciaire.
- Dans tous les cas, faîtes publier le procès-verbal de bornage à la conservation des hypothèques pour le rendre
opposable aux tiers.
5 Votre terrain est-il vraiment
constructible ?
- Assurez-vous de manière formelle de la constructibilité
du terrain. Pour cela, demandez au propriétaire s'il
possède le certificat d'urbanisme délivré par la mairie du
lieu d'implantation. Ce document énumère toutes les dispositions que devra respecter la construction (lire l’encadré ci-contre). Consultez à la mairie le PLU qui est le Plan
Local d'Urbanisme issu de la loi Solidarité et du
Renouvellement Urbain (SRU), du 13 décembre 2000. À
défaut, vous pouvez consulter le POS, Plan d'Occupation
des Sols, s'il est toujours en vigueur. Le PLU ou le POS
vous indiqueront les règles de construction applicables
dans votre localité et les conditions d'évolution de votre
environnement.
- S'il ne le détient pas, vous pouvez en faire vous-même
la demande auprès de la mairie. Elle vous délivrera soit
un « certificat d'information générale » qui vous dira seulement si le terrain est constructible, soit un document
plus précis vous indiquant si le projet, que vous avez déjà
élaboré et que vous lui avez décrit, est réalisable ou non.
6 Prémunissez-vous
contre les malfaçons...
- Si le logement que vous acquérez a moins de dix ans,
vous bénéficierez encore de la « garantie décennale ».
Elle concerne tous les dommages matériels qui compromettent la solidité de l'ouvrage et les éléments d'équipement qui sont indissociables de leur support : par
exemple, le défaut du système de ventilation, affaissement de dallage, effondrement de charpente, etc.
Demandez donc au vendeur de vous remettre l'attestation « d'assurance dommages-ouvrage » théoriquement
souscrite au moment de l'édification ou de la transformation du logement. Cette assurance est obligatoire et
permet d'éviter au client d'engager une procédure en
responsabilité contre l'entreprise ou le maître d'œuvre en
cas de malfaçons.
- Si le logement a plus de dix ans, vous ne serez couverts
que contre les « vices cachés », à condition d'intenter
rapidement une action après l'acquisition. Mais les
contrats entre particuliers excluent généralement cette
garantie. Dans ce cas, vous devrez démontrer la mauvaise foi du vendeur et prouver qu'il connaissait le vice
reproché, ce qui est difficile.
- La garantie décennale s'applique également pour les
achats de terrain en lotissement et concerne alors les
ouvrages de voirie et d'équipements divers.
7 Choisissez bien votre avant-contrat...
Vous avez pris toutes vos précautions et vous -êtes vraiment décidé : le moment est venu de signer un avantcontrat. La loi du 13 décembre 2000, dite loi SRU, a
innové et créé une disposition très importante applicable
depuis le 1er juin 2001. Vous êtes non professionnel et
vous achetez un logement neuf ou ancien. Vous signez
alors une promesse unilatérale de vente, une offre
d'achat ou un compromis de vente :
• Vous disposez d'un délai de rétractation de sept jours
pendant lequel vous pouvez, le cas échéant, revenir sur
votre engagement. Dans cette hypothèse, vous pouvez


vous rétracter par lettre recommandée avec accusé de
réception dans le délai de sept jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée vous notifiant l'avant-contrat ou tout autre
moyen présentant les mêmes garanties (acte d'huissier,
par exemple).
Si vous signez l'avant-contrat avec un vendeur non
professionnel, vous ne versez aucune somme avant
l'expiration du délai de rétractation. Un versement peut
être prévu après. Si vous signez l'avant-contrat avec
un professionnel mandaté (notaire, agent immobilier ou
autre), la somme qui peut alors vous être réclamée doit
être versée entre les mains d'un notaire ou d'un professionnel disposant d'une garantie financière. En cas
de rétractation, ladite somme doit être restituée dans
un délai de 21 jours à compter du lendemain de la date
de rétractation.
À noter que la loi portant Engagement National pour le
Logement (ENL), du 13 juillet 2006, est venue modifier
l'article L.271-1 du Code de la construction et de l'habitation. Désormais, tout acheteur d'un logement ayant
signé un compromis ou une promesse de vente dispose
d'un délai de rétractation de sept jours pour revenir sur
sa signature. Cette mesure auparavant ne concernait que
les avant-contrats sous seing privé. En effet, si l'avantcontrat était signé devant le notaire, l'acheteur bénéficiait
d'un délai de réflexion de sept jours pendant lequel il ne
pouvait signer le document. Avec la nouvelle disposition,
le délai de réflexion ne concerne plus que le contrat de
vente définitif qui n'aurait pas été précédé par un compromis ou une promesse de vente. Par ailleurs, depuis le
décret n° 2008-1371 du 19 décembre 2008, La Cour de
Cassation estime que la remise en mains propres d’un
acte n’ayant pas de date certaine (donc enregistré) ne
peut pas faire courir le délai de rétractation. La voie postale et la lettre recommandée - ou le constat d’huissier
par extension - resteraient le seul moyen de notification.
L'avant-contrat peut prendre plusieurs formes. La portée
de votre engagement sera différente selon les cas.
Sachez donc ce qui se cache derrière les mots.
- « L'offre d'achat » engage l'acheteur qui ne peut plus
renoncer pendant la durée qu'il aura fixée, sauf s'il a pris
soin de prévoir au contrat des clauses suspensives et si
l'une d'elles ne se réalise pas. En revanche, elle n'engage en rien le vendeur tant qu'il ne l'a pas signée. Il peut
d'ailleurs vous faire attendre et ne jamais la signer, sans
que vous ayez droit à aucune indemnité. Évitez cette
procédure, bien trop dangereuse. Il est toutefois important de noter que, depuis le 1er juin 2001, est interdite
toute offre unilatérale d'achat qui s'accompagne du versement d'une somme quelconque par l'acquéreur. En
outre les promesses d'achat sont, comme les promesses
de vente, soumises au droit de rétractation, durant sept
jours, de l'acquéreur.
- La « promesse unilatérale de vente » engage le vendeur
de manière définitive. Il vous laisse un certain délai, indiqué au contrat, pendant lequel vous pouvez réfléchir et
décider si vous souhaitez ou non acheter. C'est le délai
d'option. Il est d'usage que l'acquéreur verse, lors de la
signature de la promesse, une indemnité d'immobilisation qui représente en principe 10% au maximum du prix
de la vente. Cette somme doit être versée par chèque
libellé à l'ordre du professionnel de la vente, lors « d’un
acte authentique » (notaire ou agent immobilier), chez un
notaire ou à la Caisse des dépôts et consignation lors
d’un acte sous seing privé et en aucun cas à l'ordre du
vendeur. L'indemnité restera la propriété du vendeur sauf
si l'opération ne se fait pas pour une raison légitime (par
exemple : la non-obtention des prêts).
- Le « compromis de vente » lie définitivement le vendeur
et l'acheteur, sauf la non-réalisation d'une condition suspensive inscrite au contrat (par exemple, celle qui est
relative à l'obtention des prêts), d'une condition résolutoire ou du délai de rétractation. Toutefois les deux parties peuvent prévoir la possibilité de renoncer à leur
engagement en précisant les indemnités à verser. Lisez
donc attentivement les clauses et vérifiez bien la description de ce que vous achetez. Car lors de la signature
de « l'acte authentique » devant notaire, vous ne pourrez
pas changer les termes du contrat.
8 Prévoyez des conditions suspensives
Si votre décision définitive d'achat dépend de la réalisation d'un événement particulier indépendant de votre
volonté, faites le mentionner dans votre avant-contrat
comme une « condition suspensive ». Si cet événement
ne se réalise pas dans un délai donné, votre engagement
sera rompu automatiquement et vous récupérerez les

NOS
CONSEILS
PRATIQUES
Pour en savoir plus

www.appelimmo.fr

Le certificat d'urbanisme
N'achetez pas le terrain avant d'avoir obtenu un certificat d'urbanisme récent. La loi SRU a modifié la
finalité du certificat d'urbanisme ordinaire. En effet,
depuis le 1er avril 2001, le certificat d'urbanisme ne
se prononce plus sur la constructibilité du terrain. Il
est conçu comme un document informatif ou opérationnel qui n'est positif ni négatif. Il doit désormais
indiquer les dispositions d'urbanisme et les limitations administratives au droit de propriété, le régime
des taxes et participations d'urbanisme applicables
au terrain ainsi que l'état des équipements publics
existants ou prévus. Il vous indiquera s'il y a des
contraintes architecturales : forme de la toiture, des
fenêtres, couleur des tuiles, couleur du crépi, etc.
Toujours en vertu de la loi du 13 décembre 2000, le
certificat d'urbanisme doit préciser également si le
bien est ou non concerné par un droit de préemption.
Il est délivré gratuitement par le maire dans les deux
mois suivant le dépôt de la demande et reste en principe valable un an après son obtention. Attention : le
certificat d'urbanisme n'est pas un permis de
construire. Il vous informe sur ce que vous pouvez
faire, mais ne vous donne pas l'autorisation d'entamer les travaux. Ceci est une autre histoire !

En savoir plus...
Consultez les sites Internet d’organismes de défense
des consommateurs, comme l'Institut National de la
Consommation, établissement public autonome doté
d'équipes spécialisées de juristes, qui édite la revue
60 Millions de consommateurs : www.conso.net ou
celui de Que choisir, de l'Union Fédérale des
Consommateurs : www.quechoisir.org

sommes versées. La non-obtention de vos prêts est une
condition suspensive prévue par la loi, mais vous pouvez
mentionner toute autre clause correspondant à votre situation personnelle : revente de votre précédent logement,
obtention d'un certificat d'urbanisme positif, réalisation de
la mutation professionnelle prévue, etc.
9 Vérifiez avant de signer
le contrat de vente définitif
Quand vous signerez l'acte chez le notaire, vous verserez
le montant du prix d'achat auquel s'ajouteront les « frais de
notaire ». Souvent, le vendeur dispose déjà d’un notaire.
Mais vous pouvez demander au vôtre de vous assister.
Dans ce cas, les deux professionnels se partageront les
honoraires... et les tâches. Ce jour-là, le notaire vous
remettra une attestation de propriété qui vous servira pour
justifier de votre qualité de propriétaire auprès de divers
organismes ou entreprises comme les assurances, les
banques, La Poste, etc. Vous ne recevrez la copie authentique de l'acte de vente quelques mois plus tard après que
le notaire aura accompli certaines formalités obligatoires.
1 Vous avez acheté votre terrain,
0
et pensez désormais à construire...
Vous avez deux solutions. Soit vous vous adressez à un
constructeur de maisons individuelles qui prendra tout en
charge, de la conception des plans à l'exécution des travaux. Soit vous vous tournez vers plusieurs entreprises et
demandez, éventuellement, l'aide d'un architecte. Celle-ci
est obligatoire, pour pouvoir obtenir le permis de construire, si votre maison a une surface, dite hors œuvre net
(SHON), de 170 m² et plus. Chacune de ces possibilités
obéit à des règles, des droits et des devoirs bien spécifiques et présente des avantages et inconvénients.
Choisissez en connaissance de cause.
1 Et après ?
1
Les démarches ne sont pas achevées... Pensez à assurer
votre logement en souscrivant une assurance multirisques
habitation (c'est la formule la plus complète et la plus économique), à effectuer votre changement d'adresse, à
transférer votre ligne téléphonique, à ouvrir à votre nom,
voire à installer à vos frais un compteur d'eau, de gaz, d'électricité. Signalez également votre existence à la mairie et
inscrivez-vous éventuellement sur les listes électorales.
N'oubliez pas non plus de rappeler au notaire, environ six
mois après la signature de la vente, que vous attendez le
décompte des frais liés à la vente et le remboursement du
trop perçu éventuel... car la provision, prise pour couvrir
les frais divers, est souvent surévaluée.


Trouver
les financements
Sachez choisir et combiner vos prêts
en fonction de votre projet.
À quel prêt principal avez-vous droit ?
• Le Prêt Conventionné peut couvrir désormais 100% du coût
de l'opération avec un taux d'intérêt variant selon les établissements de crédit dans la limite d'un maximum réglementé
(celui du PAS étant inférieur de 0,60% à celui du prêt conventionné). La notion de prix de revient maximum est supprimée
et ce type de prêts ouvre droit à l'Aide Personnalisée au Logement (APL).
• Le Prêt pour l'Accession Sociale est également soumis à
condition de ressources. Sont pris en considération l'ensemble
des revenus imposables de toutes les personnes composant
le foyer au titre de l'avant-dernière année précédant celle de
la demande de prêt (N-2), ainsi que le lieu de résidence. Depuis le 1er juin 2012, les barèmes sont identiques à ceux du
Prêt à Taux Zéro plus (PTZ +).
• Les prêts bancaires ordinaires nécessitent de faire jouer la
concurrence la plus large possible et de bien comparer les
coûts du crédit (voir encadré : les questions essentielles). Plus
le montant de l'apport personnel est important, plus la négociation avec la banque est facilitée.
Les prêts complémentaires
La liste des prêts pouvant être accordés en complément d'un
Prêt Conventionné a été modifiée en 2010.
• Le Prêt à Taux Zéro Plus 2012 : ses conditions d'octroi ont
été modifiées par la Loi de finances 2011 et il remplace le
crédit d’impôt « intérêts d’emprunt, le Prêt à Taux Zéro et le
Pass Foncier. Attribué sous certaines conditions, il est toujours réservé aux primo-accédants pour l'achat ou la construction par une personne physique d'un logement neuf, servant
de résidence principale au moins 8 mois par an. Les logements anciens sont concernés s’ils servent de première occupation après la réalisation de travaux l’assimilant à du neuf.
D’autres conditions sont prises en compte, comme la quotité
du prêt, la localisation du bien, la performance énergétique globale du logement, son caractère neuf ou ancien.
Il peut être demandé auprès de tous les établissements de
crédits ayant signé une convention avec l'État mais il ne peut
en aucun cas constituer le financement principal. Son remboursement s'effectue par mensualités constantes, pour une
durée de remboursement allant de 8 à 25 ans, plus 2 ans de
différé de remboursement. Le montant total des ressources
à prendre en compte s'entend des revenus fiscaux de référence
du ou des bénéficiaires du prêt, ainsi que de ceux de l'ensemble des personnes destinées à occuper à titre principal la
résidence au titre de l'avant dernière année précédant l'offre
de prêt (année N-2). Il doit être inférieur à la limite fixée par le
PTZ 2012 et doit être également inférieur à 10% du coût global
de l'opération. Par exemple, pour une famille de quatre personnes, il ne doit pas dépasser 87.000 euros en zone A et
53.000 euros en zone C. De plus, ce prêt est réservé aux ménages « primo-accédants », c’est-à-dire qui n'ont jamais emprunté pour se loger. Attention, ce prêt est à ne pas confondre
avec le Éco-PTZ qui finance des travaux.
• L’Éco-PTZ sert à financer des travaux garantissant une performance énergétique minimale à des logements anciens à
usage de résidence principale. Cumulable avec le PTZ Plus et
le crédit d’impôt depuis le 1er janvier 2012, il est sans intérêts
et sans conditions de ressources, et financera vos travaux à
hauteur de 30.000 euros maximum.
• Le Prêt d'Épargne Logement est accordé après une phase
d'épargne, qu'il s'agisse d'un Compte ou Plan Épargne Logement. Le montant du PEL dépend des intérêts acquis pendant
la période d'épargne et de la durée du prêt. Son taux d'intérêt
est réglementé. La rémunération des PEL souscrits à compter
du 1er janvier 2012 est fixée à 2,5% hors prime d'État* (3,5%
prime d'État incluse).
* La prime d'État est égale à 2/5e des intérêts versés par l'établissement teneur du compte à l'épargnant, dans la limite
de 1 525 € si l’opération finance une opération de construction ou un logement vert, et de 1 000 € pour toutes les autres
opérations. Le taux d'intérêt actuariel des prêts accordés au
titre des plans ouverts est fixé à 4,20%. Les comptes ouverts

après le 1er mars 2011 ne financent que la résidence principale à hauteur de 92.000 €.
La rémunération du Compte Épargne Logement est fixée à 1,5
% hors prime d'état (2,25% avec la prime d’État). Un minimum
de 300 € est requis à l’ouverture du compte. La prime est égale
à la moitié des intérêts acquis et utilisés pour le prêt dans la limite de 1144 €. Le taux d'intérêt actuariel des prêts accordés est
fixé à 3% au 1er août 2011. Un prêt peut être contracté à partir
de 18 mois et le montant maximum du prêt s’élève à 23.000 €.
Depuis le 1er juillet 2004, le taux d'intérêt du compte épargne
logement est égal au deux tiers du taux des premiers livrets de
caisse d'épargne (Livret A).
Plan et Compte Épargne Logement peuvent avoir une durée de
2 à 15 ans et peuvent être cumulés, à condition de ne pas dépasser, ensemble, 92.000 €. Sachez aussi que vous pouvez faire
jouer sous certaines conditions, les droits à prêts obtenus par vos
parents proches, et ceux de votre conjoint, sur leur propre épargne
logement, afin de majorer votre capacité d'emprunt.

Les questions essentielles
Avant de choisir un prêt immobilier, vous devez vous
poser une série de questions et comparer tous les paramètres : Le prêt est-il fixe ou à taux variable ? S'agitil d'un prêt modulable ? Quelle est sa durée, quelles
garanties vous demande-t-on (hypothèque, caution) ?
Quelle est la date de la première échéance ? Que se
passera-t-il en cas de remboursement anticipé ? Ouvret-il des droits à l'APL ou l'allocation logement ? Qu'en
est-il des frais annexes (frais de dossier, coût de l'hypothèque ou de la caution, coût de l'assurance décèsinvalidité, de l'assurance perte d'emploi). Interrogez-vous
sur le coût effectif global (qui intègre, outre le taux, tous
ces frais annexes) et sur les possibilités de remboursement anticipé avec ou sans pénalités. Pour les prêts
à taux variables, comparez l'indice, le taux d’appel :
souvent la 1ère année est basée sur un « taux d'appel »
et la variation avec la 2nde année peut être forte, pour
compenser (il est un des points importants à négocier) ;
- la périodicité de révision du taux ; - la variation de l'indice et son influence sur le taux, sur le montant des
mensualités, sur la durée du remboursement ou sur les
trois ; - la variation est-elle plafonnée, si oui à combien ? S'agit-il d'un prêt « capé », c’est-à-dire un prêt
révisable, dont le taux ne dépasse jamais un certain
pourcentage fixé au départ ? Quelles seront les conséquences de vos mensualités ? ; - peut-on passer à tout
moment à un taux fixe ? Le taux est-il fixé, y a-t-il des
conditions et des pénalités ?
Envisagez toutes les hypothèses (et notamment les
pires) afin de faire le bon choix et de retenir le prêt qui
sera le plus adapté à vos situation personnelle.

• Le prêt Action Logement (ancien 1% employeur ou 1% Logement) : les salariés d'une entreprise employant au moins 10
salariés peuvent demander à leur employeur que leur soit octroyé un prêt immobilier. En effet, l'employeur est tenu de
consacrer 0,45% des salaires versés l'année précédente au
financement des logements de ses employés, remis au Comité
Interprofessionnel du Logement (CIL) ou aux Chambres du
Commerce et de l’Industrie (CCI). Le taux du prêt est fixé à
2,25% (hors assurances et garanties) pour une durée de 2 à
15 ans et il ne peut dépasser 30% du coût total de l’opération.
Il peut être accordé dans le neuf, mais également dans l'ancien avec ou sans travaux :
- lorsqu'il s'agit d'une première accession à la résidence principale depuis 2 ans et que l'emprunteur a des revenus plafonnés
(prise en compte du revenu fiscal de référence de l’année N2) ;
- lors de l’achat d’un terrain, suivi de la construction d’une
maison ;
- lorsque l'emprunteur est contraint de changer de résidence
principale pour des raisons de mobilité professionnelle ;

NOS
CONSEILS
PRATIQUES

- ou quand il achète un logement HLM. Il peut être accordé
quelles que soient les ressources de l'emprunteur, mais le logement doit être achevé depuis plus de 20 ans et les travaux
doivent représenter au moins 25% du prix d'achat ;
- au moment du rachat de la part individuelle de l'ex-conjoint
suite à un divorce ;
- s’il respecte un niveau de performance énergétique : en référence à la réglementation thermique (RT 2005) dans le neuf,
et se situer au moins à la lettre D dans l’ancien ;
• En liaison avec le prêt Action Logement, des prêts de soutien existent : le prêt Sécuri-Pass est un prêt sans intérêts
pour une durée de 12 mois à hauteur de 10.200 € lorsque le
salarié est en difficulté (Chômage ou baisse de revenus due à
l’éclatement de la cellule familiale).
• Le prêt aux fonctionnaires (titulaires ou contractuels) est accordé en complément du prêt conventionné et du prêt PAS et
sous conditions de ressources. Il est à noter que le taux d’intérêt
est élevé, mais il constitue un avantage les 4 premières années.
Le Crédit Foncier de France distribue ce type de prêt et ne demande ni frais de dossier ni de garantie hypothécaire.
• Les collectivités territoriales peuvent accorder des prêts,
dont les conditions dépendent de chaque commune, mais ce
sont les conseils généraux qui décident de leur attribution.
Leurs taux d'intérêts varient de 2 à 5%. Ces aides financières
sont consultables sur le site de l’ANIL : www.anil.org
• Pour les prêts des mutuelles et des caisses de retraite, renseignez-vous directement auprès de votre organisme d'affiliation.
•Le Prêt Relais : la banque finance le prêt de votre futur bien
immobilier en attendant que l’ancien logement soit vendu. Ce
prêt peut être avantageux mais seulement si vous vendez rapidement votre ancienne habitation.
• Les prêts familiaux : les prêts entre membres d'une même
famille sont légaux et rien n'interdit que leur taux d'intérêt soit
alors nul ou indexé sur le Livret A. Mais pour éviter que le fisc
ne considère ce prêt comme une donation déguisée, rédigez
un contrat et enregistrez-le auprès des services de la recette
des impôts.
Combinez les bons paramètres :
• Le taux d'intérêt :
- Fixe : il est déterminé dans votre contrat de prêt, mais n'est
pas forcément identique pendant toute la durée de remboursement. Le taux dépendra de la durée de votre prêt.
- Variable : il peut évoluer à la hausse ou à la baisse, en fonction d'un indice inscrit dans le contrat. Un plafond ou un plancher peuvent éventuellement limiter les possibilités de variation
du taux. La durée du prêt ou les mensualités varient en conséquence. Il est important de privilégier les « prêts capés » dont
la variation est plafonnée et qui diminuent le risque pour l'emprunteur
•Les mensualités de remboursement peuvent être :
- constantes : pendant toute la durée de remboursement, vos
mensualités, avant révision dans le cas d'un taux variable, seront identiques. C'est la solution la plus sûre si vous ne prévoyez pas d'augmentation importante de vos ressources;
- modulables : le contrat prévoit que vos annuités et la durée
du remboursement peuvent évoluer à la hausse ou à la baisse
en fonction de vos revenus ;
- lissées : lorsque le plan de financement comporte plusieurs
prêts, le lissage du prêt principal consiste à ajuster ses mensualités pour que le total des mensualités en question soit
constant. Il évitera aussi l’augmentation du coût total du crédit.
Enfin n’oubliez pas que le coût du crédit est en fonction de sa
durée : plus celle-ci est longue, plus votre prêt sera cher globalement.
TABLEAU A

(€/m2/mois)

Zones
A bis
A
B1
B2
C
DOM (Martinique,
Guadeloupe, Guyane,
Réunion, Saint-Barthélemy,
Saint-Martin,Mayotte)
TOM (Polynésie Française,
Nouvelle-Calédonie,
Saint- Pierre-et-Miquelon,
Iles Wallis et Futuna)

Loi Scellier
22,08 €
16,38 €
13,22 €
10,78 €
7,5 €

Loi Scellier Plafond de prix
Social
par m²
17,66 €
5000 €
13,1 €
5000 €
10,58 €
4000 €
8,62 €
2100 €
6€
2000 €

12,62 €

10,10 €

4000 €

15,97 €

13,31 €

4000 €

Les avantages fiscaux
La Loi Scellier 2012 qui remplace les anciennes
lois Robien et Borloo, est un nouveau dispositif
d'incitation à la location de logements neufs BBC
(Bâtiments Basse Consommation).
Modifiée au 1er janvier 2012, elle sera supprimée le 31 décembre
2012, et concerne aussi les logements anciens de deux catégories :
- les logements non-BBC, depuis le 1er janvier 2012, le crédit d’impôt
est supprimé. Les actes notariés signés avant cette date permettent de
bénéficier d’un crédit d’impôt à un taux de 6% pour une location d’une
durée de neuf ans ; ce taux est plus élevé lorsque le logement concerne la Loi Scellier Social : un abattement de 10% pour une durée de
douze ans et de 14% pour une durée de quinze ans. Il restera en
vigueur jusqu’au 31 décembre 2012 ;
- les logements BBC : 13% du prix du bien est amorti sur 9 ans. Quant
au nouveau dispositif Scellier intermédiaire, il permet de continuer à
amortir jusqu'à 15 ans : 13% sur 9 ans, 17% sur 12 ans et 21% si le
logement est loué durant quinze ans).
L’avantage fiscal est important, puisqu’il permet de déduire 30 à 45%
du prix du loyer. Si l'investissement survient en cours d'année, les
amortissements sont calculés au prorata temporis, c’est-à-dire proportionnellement à la durée effective de location. Pour bénéficier des
avantages du dispositif Scellier classique, vous devez passer un accord
avec l’Agence Nationale de l’Habitat (ANAH) et louer en dessous du prix
du marché de l’immobilier. Pour profiter de la Loi Scellier social (ou dit
« intermédiaire » vous devez, en plus, vous engager à louer pendant 9
ans au minimum, et par période supplémentaire de 3 ans (pour une
durée de 6 ans maximum) si vous le souhaitez, à un locataire dont les
ressources n'excèdent pas certains plafonds (ceux des prêts locatifs
intermédiaires). Vous bénéficierez ainsi d’un taux de réduction de
1,33% du prix de revient du logement.
L’investissement maximum ne doit pas dépasser 300.000 € et permet
donc dans ce cas précis un gain de 69.000 €. Il existe deux autres dispositifs, la loi Scellier outre-mer (conditions identiques à celles de la
Loi Scellier en métropole) qui sera aussi supprimée à la fin de l’année
2012, mais le taux de réduction du prix de revient du logement à bâtir
ou neuf est plus élevé : 24% pour une durée de 9 ans, 28 % durant 12
ans et 32 % si la location dure 15 ans.
Les plafonds de loyer applicables sont déterminés par zone -et selon
un plafond supplémentaire par mètre carré de surface habitable, selon
le décret du 5 mars 2012- (voir tableau A, ci-contre) : la zone A bis
concerne l'agglomération parisienne et 68 communes limitrophes ; la
zone A et B concerne les autres communes ; celles de la zone C sont
exclues du dispositif, sauf si elles demandent un agrément ministériel
prévu à cet effet. Détail des zones par commune consultable sur :
www.legifrance.gouv.fr
Le crédit d’impôt : il concerne les contribuables propriétaires occupants, locataires, ou occupants à titre gratuit qui occupent une habitation principale ou un logement acquis depuis plus de 2 ans, loué nu
pour une durée de 5 ans minimum. Ils peuvent bénéficier d’un crédit
d’impôt de 13 % à 36 % du coût des dépenses de gros équipements,
d'équipements de production d'énergie renouvelable ou de pompes à
chaleur, de chaudières à condensation (individuelles ou collectives),
d'équipements de raccordement à un réseau de chaleur, d'équipements de récupération et de traitement des eaux pluviales ou de matériaux d'isolation thermique et d'appareils de régulation de chauffage.
Cet avantage est étendu, aux mêmes taux, soit 13% à 36%, aux travaux
d'installation intégrés par le constructeur ou le vendeur d'un logement
neuf, ou installés par une entreprise qui aura fourni l’équipement à la
demande du contribuable (auquel cas le crédit d’impôt ne sera pas
appliqué). Tous ces travaux doivent donner lieu à la délivrance d'une
attestation ou d’une facture.
Le plafond de dépenses ouvrant droit au crédit d'impôt est de :
- 8000 € pour une personne célibataire, veuve ou divorcée ;
- 16.000 € pour un couple marié, pacsé soumis à imposition commune. Ces sommes sont majorées de 400 € par personne à charge, 200 €
dans le cas d’une garde alternée.
Depuis 2005, deux nouveaux crédits d'impôt ont été mis en place :
- l'aide aux personnes : Les dépenses d'acquisition d’ascenseurs à
traction possédant un contrôle avec variation de fréquence (15% du
prix d’achat), d'équipements conçus pour les personnes âgées ou handicapées (25%), et les travaux de protection contre les risques technologiques (30 % du montant des frais). Les dépenses seront retenues
dans la limite de 5000 € pour une personne seule et de 10.000 € pour
un couple (plus une majoration de 400 € par personne supplémentaire
à charge, divisée par deux dans le cas d’une garde alternée) ;
- les dépenses d'équipement en faveur du développement durable :
les matériaux d'isolation thermique, les appareils de régulation de
chauffage et les chaudières à condensation, individuelles ou collectives (celles qui sont à basse température sont exclues du crédit
d’impôt). Les conditions permettant de bénéficier du crédit d’impôt
s’appliquent aux équipements et matériaux qui doivent désormais présenter des caractères techniques renforcés et répondre à des critères
de performances minimales plus élevés.
Liste des équipements concernés par le crédit d’impôt, (formulaire
2041 GR) disponible sur : www.impot.gouv.fr
 Pour en savoir plus, le site Internet www.logement.org, est un portail
d’informations sur le logement où vous trouverez toutes les réponses
aux questions que vous vous posez. Il renvoie sur l'ensemble des sites
traitant du dossier immobilier, celui du ministère du Logement, aux
sites des différentes banques, en passant par les associations de
défense ou de conseil des consommateurs.


9


Immobilier
Acheter un bien

NOTRE
DOSSIER
SPECIAL
Des clés pour réussir
son achat immobilier
entre particuliers
Règle n°1 : vérifier le sol et le plafond
Lorsqu’on s’apprête à acheter un bien immobilier,
que ce soit entre particuliers ou par l’intermédiaire
d’une agence, il faut être attentif aux détails pour
éviter les pièges. Lors de votre visite, il est judicieux
de porter un regard critique sur l’état du logement.
À commencer sous vos pieds : si certains revêtements sont faciles à changer, qu’il s’agisse de
linoléum, de moquette ou de parquet flottant,
d’autres impliquent des dépenses plus conséquentes. C’est le cas d’un carrelage, d’un parquet
massif ou d’une chape de béton à refaire.
Du côté du plafond, méfiez-vous s’il est recouvert
de plaques de polystyrène. Cette astuce est typiquement utilisée pour cacher un état vétuste.
Règle n°2 : attention à l’état des installations d’électricité et de plomberie

Acquérir son premier bien immobilier
Voilà le rêve de tout le monde : devenir propriétaire. Jeunes ou moins jeunes,
il arrive un moment où l’accession à la propriété devient un réel projet de vie.
Mais quelles conditions doit-on impérativement réunir pour acheter son premier
bien immobilier ?
Les bonnes questions à se poser pour un
premier achat immobilier

les prix pratiqués dans la ville ou le quartier, seront
autant d’éléments à étudier à la loupe.

Tout d’abord, il est important de bien définir sa situation
personnelle, financière et professionnelle. Ainsi, si vous
prévoyez de changer d’emploi, de réaliser un projet professionnel ou personnel autre, mieux vaut ne pas vous
lancer dans un achat immobilier tout de suite.
En parallèle à la stabilité personnelle et professionnelle,
le pouvoir d’achat immobilier est également un facteur
déterminant dans la poursuite de votre projet immobilier.
Ainsi, la situation géographique, les besoins en termes
de superficie et de pièces à vivre, le choix d’un appartement ou d’une maison, l’orientation vers du neuf ou vers
de l’ancien, la possibilité de réaliser, ou non, des travaux,

La recherche et les aides pour devenir
propriétaire
Aujourd’hui la recherche d’un bien immobilier est facilitée
par l’utilisation d’Internet. Néanmoins, il est primordial de
bien orienter vos recherches car nombreux sont les sites
qui diffusent des offres immobilières de faible qualité,
sans garantie sur ce que le bien propose réellement.
Face à des frais d’agence souvent importants, le particulier a aujourd’hui tendance à se tourner vers une vente de
particulier à particulier et il a raison. La transaction est
tout autant sécurisée puisque l’acte d’achat est toujours

Zoom sur l’acte de vente définitif
Le rôle du notaire lors de l’acte
de vente définitif
Si l’avant-contrat de vente peut être conclu sous
seing privé, l’acte de vente définitif (aussi appelé
acte authentique de vente) quant à lui doit obligatoirement être signé par l’acheteur et le vendeur
devant notaire. Cette signature intervient une fois
toutes les conditions de la vente réunies, le plus
souvent chez le notaire du vendeur. Toutefois,
l’acheteur peut aussi se faire assister par son notaire, sans qu’aucun frais supplémentaire ne soit à
payer par les deux parties.
Le rôle du notaire est primordial. C’est à lui que
revient la charge de contrôler et d’effectuer toutes
les vérifications nécessaires afin d’assurer la régularité, la sincérité et la sécurité de la transaction.

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Le transfert de propriété
Le solde du prix de vente et des frais de notaire sont
réglés au moment de la signature de l’acte authentique de vente. Une fois l’acte signé par les deux
parties et par le notaire, le transfert de propriété se
fait, s’accompagnant de la remise :
•par le vendeur au nouvel acquéreur, des clés du
bien libéré de tout occupant et de tout meuble ;
•par le notaire, d’une attestation de vente à
l’acheteur et au vendeur.
L’acquéreur ne recevra son titre de propriété « définitif » des mains du notaire que lorsque ce dernier
aura procédé à l’enregistrement de la vente et à sa
publication au bureau des hypothèques.
À noter que le vendeur reste redevable des impôts
en cours.


officialisé par un notaire et que la vente est réalisée à
moindre coût, sans frais de commission à la vente.
Concernant le financement du projet immobilier, il est
essentiel de bien définir votre budget d’achat en évaluant le montant de votre apport personnel et votre
capacité d’emprunt. Sachez que les banques prêtent de
moins en moins aux particuliers qui ne disposent pas
d’un apport personnel conséquent. Renseignez-vous
également, si vous êtes primo-accédant, sur les différentes aides auxquelles vous pouvez prétendre.
Tenez compte dans votre budget des frais de notaire qui
seront à votre charge et qui avoisineront les 7% du prix de
votre achat, en moyenne. Prévoyez également une marge
pour d’éventuels travaux ou pour de possibles frais d’entretien et pensez que vous serez redevable, chaque
année, de la taxe foncière en plus de la taxe d’habitation.
Attention, en tant que propriétaire, vous devrez impérativement souscrire à une assurance habitation ainsi qu’à
une assurance de prêt immobilier. Veillez à faire jouer la
concurrence en démarchant un maximum de compagnies d’assurances et de banques afin de bénéficier des
meilleures conditions du marché.

Pour éviter des dépenses inattendues de réfection
de l’installation électrique, mieux vaut vous assurer
que celle-ci soit aux normes avant de concrétiser
votre achat immobilier. Des indices ? Si les prises
électriques n’ont que deux trous ou semblent
obsolètes, c’est mauvais signe. En jetant un coup
d’œil au tableau, vérifiez que celui-ci ne soit pas
équipé de fusibles à plomb. Si c’est le cas, il faudra
envisager de refaire l’installation électrique, et le
prix de vente du bien doit en tenir compte.
Pour la plomberie, ouvrez les robinets d’eau de la
cuisine et de la salle de bain et vérifiez que l’écoulement se passe normalement, sans fuite au niveau
des tuyaux.
Règle n°3 : état général de l’immeuble,
un élément à ne pas négliger
Lorsque vous achetez un appartement, vous devenez copropriétaire de l’immeuble et par la même
redevable d’éventuels travaux. Observez l’état de la
façade du bâtiment et renseignez-vous sur les travaux effectués et à venir. Les frais de ravalement ou
de réfection de la toiture sont coûteux et ces travaux sont nécessaires tous les dix à quinze ans.
Informez-vous avant de signer un compromis de
vente sur les éventuelles rénovations à venir et
intégrez-les dans votre budget.

Promesse ou compromis de vente :
attention à ce que vous signez !
Promesse de vente : seul le vendeur
s’engage

(autrement dit, confirmer la vente) ou de se retirer de la vente
à tout moment, durant le délai fixé dans le contrat.

Dans la promesse unilatérale de vente, le vendeur s’engage
envers l’acquéreur à :
•lui vendre son bien pour un prix et un délai de levée
d’option (en général 2 à 3 mois) discutés et fixés par
les deux parties ;

Compromis de vente : les deux parties
s’engagent

•ne plus proposer son bien à un autre acheteur durant
ce délai.
En cas de non-respect de son engagement envers l’acheteur,
le vendeur peut avoir à lui verser des indemnités de dommages et intérêts.
Quant à l’acquéreur, en contrepartie de la promesse de
vente, il doit verser une indemnité d’immobilisation au vendeur (à placer sous séquestre auprès du notaire, de l’agent
immobilier chargé de la vente, ou d’un avocat), généralement
égale à 10 % du prix de vente.
L’acheteur dispose toutefois de la liberté de « lever l’option »

Dans le compromis de vente (aussi appelé promesse synallagmatique de vente), les deux parties s’engagent l’une
envers l’autre à conclure la vente, sous réserve de la nonréalisation d’une clause suspensive (délivrance d’un prêt
notamment). Juridiquement, le compromis « vaut vente ».
Lors de la signature de cet avant-contrat, l’acheteur
verse un acompte pouvant atteindre jusqu’à 10 % du prix
d’achat du bien au vendeur. En cas de non-réalisation
d’une clause suspensive, ce dernier restitue intégralement l’acompte à l’acheteur.
À savoir : Qu’il ait signé une promesse ou un compromis de
vente, l’acquéreur dispose d’un délai de rétractation de
7 jours pour annuler la vente.


NOS
PAROLES
D’EXPERTS
Vente : Attention au
prix de vente de votre
bien immobilier
Le prix de vente d’un bien engage
son vendeur. Me Christine Molaye,
avocat au barreau de Paris, nous
apporte son éclairage sur l’indication du prix de vente lors de la mise
en vente d’un bien immobilier.
L’immobilier 100% entre Particuliers :
Que passe-t-il lorsque un vendeur diffuse une annonce de vente immobilière sur un journal ou un site immobilier
et qu’une erreur de frappe se produit
sur le prix de vente ? Est-il tenu de
vendre au prix indiqué ? De quels
recours dispose-t-il ?
Me Christine Molaye : Jusqu'à ce que l'annonce
ait fait l'objet d'une acceptation, le vendeur peut
toujours modifier son offre. Si l'offre a été
acceptée par un acheteur, il peut toujours tenter
d'obtenir l'annulation du contrat formé sur le fondement des vices du consentement et plus précisément, sur le fondement de l'erreur sur la
valeur.

Quels sont les risques de sous-évaluer
la valeur immobilière de son bien
immobilier ?
Me Christine Molaye : Le premier risque est
l'exercice par la mairie de son droit de préemption.
En effet, la commune en zone urbaine et la SAFER
en zone rurale peuvent exercer leur droit de
préemption. En sous-évaluant un bien, un propriétaire augmente le risque d'exercice de ce droit de
préemption contre lequel il n'a aucun recours.
Le deuxième et non moins important risque est
d'ordre fiscal. Il comporte plusieurs facettes :
•L'administration fiscale peut vous réclamer
le paiement des droits d'enregistrement sur
la valeur réelle du bien à savoir la valeur
vénale immobilière.
•Elle peut également requalifier l'acte de
vente en donation et vous réclamer les
droits d'une donation.
•En outre, l'administration fiscale peut vous
demander de payer l'impôt sur les plusvalues à l'acquéreur, en cas d'une éventuelle
revente, si le bénéfice d'un achat à moindre
coût est palpable immédiatement.
•Enfin, si le vendeur et/ou l'acquéreur sont
assujettis à l'ISF, la sous-estimation du bien
peut entraîner un redressement fiscal sur les
trois dernières années en plus de celle en
cours.

Nos interviews
exclusives d’experts
Taux de crédit immobilier : « Nous
avons atteint les records historiques
d’octobre 2010 »
Les taux des crédits immobiliers ont retrouvé leur plus bas niveau historique. C’est
le moment d’en profiter ! Point sur la tendance des taux immobiliers avec Mael
Bernier, Directrice de la communication d’Empruntis.com.
Les taux poursuivent leur recul. A combien
s’établissent-ils en moyenne pour un
emprunt immobilier sur 15 ou 20 ans ?
Maël Bernier : Aujourd’hui les taux moyens se situent
autour de 3,30% sur 15 ans et 3,70% sur 20 ans, mais il
s’agit des taux affichés par les banques. Dans la réalité,
ils sont souvent inférieurs car les décotes sont très
faciles à obtenir. Ainsi dans les faits, on négocie assez
facilement un taux autour de 3,25% sur 15 ans et 3,50%
sur 20 ans en fixe. Nous avons donc atteint les records
historiques d’octobre 2010.

Pourquoi les taux sont-ils si bas ?
Maël Bernier : Tout simplement parce que la France
reste un bon risque pour les investisseurs, les banques
empruntent donc à des taux très bas et cela se répercute sur le client final emprunteur.


Selon vous, les taux immobiliers risquentils de repartir à la hausse en 2013 ?
Maël Bernier : Pour le moment, nous sommes dans la
zone euro un pays finalement assez bien classé, mais les
marchés attendent clairement des gages du nouveau gouvernement concernant le train de vie de notre pays et des
vraies réformes. Si nous venions à être à nouveau dégradés
par les agences de notation en 2013 avec un classement
AA-, qui nous placeraient alors au niveau de l’Italie, les
conditions d’emprunt pourraient devenir plus onéreuses.
Malgré des taux très attractifs, les particuliers empruntent peu. Pourquoi ?
Maël Bernier : D’une part parce que les prix restent
encore trop élevés pour bon nombre de ménages dans
les grandes villes, d’autre part et surtout aujourd’hui
parce qu’ils ont peur de l’avenir, la situation économique
étant franchement anxiogène, les candidats à l’acquisition sont extrêmement prudents et ont très peur de s’engager dans un prêt de longue durée.

Tendance marché immobilier :
« Le Gard ne fait malheureusement pas
exception à la baisse du volume des ventes »
Transactions en baisse, prix relativement stables, point sur le marché de l’immobilier dans le Gard avec Me Michel Durand, notaire à Bagnols-sur-Cèze et délégué
à l’Institut Notarial de l’Immobilier.
Comment se porte l’activité du marché
immobilier dans le Gard ?

bas, selon vous, est-ce le bon moment pour
acheter ?

Me Michel Durand : Le Gard ne fait malheureusement
pas exception à la baisse du volume des ventes. La tendance observée ces trois derniers trimestres frappe
essentiellement les terrains à bâtir et les ventes en l'état
futur d'achèvement.

Me Michel Durand : Il est vrai que les taux de crédit ont
rarement atteint des taux aussi faibles. Malheureusement
la baisse du taux de crédit n'a pas l'effet escompté. La
distribution du crédit à l'habitat chute lourdement (-33%)
et les conditions exigées deviennent drastiques ce qui
freine la croissance en volume car la demande subsiste.

Comment évoluent les prix des biens
immobiliers ?

L’immobilier 100% entre Particuliers : Que
pensez-vous du dispositif de remplacement
du Scellier présenté par Cécile Duflot?

Me Michel Durand : D'une manière générale, les prix ne
sont pas vraiment affectés et sont relativement stables.
Le prix des terrains à bâtir a connu une régression depuis
2006, il faut aujourd'hui compter sur un prix de vente
moyen de 89.200 €.
Le marché Nîmois est à la baisse (-8,1% à 102.300 €), le
marché gardois (hors NIMES) est à 87.900 € pour environ
900m². Pour des parcelles loties de moins de 600m² le
prix moyen est de 76.700 €/m².
Le budget moyen du Gardois est de 110.500 € pour un
appartement ancien, 187.900 € pour un appartement
neuf, 210.500 € pour une maison ancienne et 89.200 € ou
87.200 € selon qu'il s'agisse d'un terrain hors ou en lotissement pour un terrain à bâtir (de 961 m²); terrains à bâtir
qui n'ont pas retrouvé les prix de 2007.

Me Michel Durand : Le dispositif est réservé aux locations
consenties aux locataires dont les ressources sont plafonnées
et le montant du loyer doit être inférieur à 20% par rapport au
marché local.
Le taux de réduction parait attractif cependant en limitant le
bénéfice de la loi pour les prix d'acquisition (300.000 € ) et
plafonnant l'avantage des niches fiscales à 10.000 € par an
(au lieu de 18.000 € + 4% des revenus) alors que les investissements antérieurs viendraient amputer ce plafond, la question de l'intérêt du dispositif peut légitimement se poser.…
Loyers modérés (-20 %), niches fiscales amoindries
(10.000 € /an en cumul), ressources du locataire plafonnées, zonage du "Duflot" aux zones tendues, cela rassurera-t-il l'investisseur ?
Avec "Duflot" le taux de rendement serait boosté (1,66 %
par an au lieu de 1,44 % sur le Scellier) mais ce delta
sera-t-il suffisant pour éponger le risque lié aux conditions d'accès sus évoquées… L'avenir nous le dira!

L’immobilier 100% entre Particuliers : Les
taux immobiliers sont actuellement très

L’immobilier 100% entre Particuliers : Quel
est le montant moyen de l’apport personnel exigé par les banques ?
Maël Bernier : Les banques n’exigent pas d’apport
moyen, on finance toujours à 100% des emprunteurs.
Néanmoins, concernant le chiffre de 50.000 € que nous
avons divulgué dans notre dernière étude, il s’agit de
l’apport moyen dont les acquéreurs disposent, mais en
aucun cas de ce que les banques exigent, il faut être très
clair là-dessus. Simplement, les prix étant ce qu’ils sont
dans les zones tendues, pour acquérir la surface souhaitée, les emprunteurs sont contraints de compléter leur
emprunt avec un apport personnel qui n’a cessé d’augmenter ces dernières années.

Quels conseils donneriez-vous aux particuliers qui sollicitent une demande de prêt ?
Maël Bernier : Il faut mettre les banques en concurrence et plus que jamais car nous sommes en fin d’année et
elles n’ont pas toutes atteint leurs objectifs commerciaux, il y a donc encore des belles ristournes à obtenir
sur les taux.

France : le marché
immobilier a tendance
à être de plus en plus
inégal
Président de la Commission des
Statistiques à la Chambre des
Notaires de Paris et notaire à Paris,
Me Thierry Delesalle répond aux
questions de L’immobilier 100%
entre particuliers sur la tendance du
marché immobilier français en cette
fin d’année 2012.
Comment se porte le marché de l’immobilier français ?
Me Thierry Delesalle : Le marché a tendance à
être de plus en plus inégal. Depuis la crise financière, certaines régions ont vu leur volume de transaction fortement diminuer et les prix ont également
suivi. En revanche dans certaines villes dynamiques, dont la Région Parisienne, Lyon, Bordeaux,
Montpellier, même si les volumes ont baissé plus
récemment, les prix continuent à se maintenir.

Que pensez-vous du dispositif de remplacement du Scellier présenté par
Cécile Duflot?
Me Thierry Delesalle : Le dispositif exclut la zone
B2, un tiers de la production d'immeubles neufs se
construit dans cette zone. Ce qui risque de réduire
fortement les effets de ce dispositif restant au
demeurant attractif.

Investir dans l’immobilier reste-t-il
selon vous, un bon placement ?
Me Thierry Delesalle : Comparé aux autres secteurs de placement, même s'il est fortement
imposé, l'immobilier reste toujours un moyen efficace de préparer sa retraite.


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