Vormen van huisvesting voor EU-arbeidsmigranten. Logies vs. Wonen

1. Vormen van huisvesting
voor
EU-arbeidsmigranten:
Logies vs Wonen
Arianne van der Rijst
Projectteam EU-arbeidsmigranten, ministerie van BZK
Paula Kemp
Banning Advocaten
2 maart 2014

2. Een korte introductie
Paula Kemp
•
•
•
Gebiedsontwikkeling
Eigendomsverhoudingen
Bouwrecht
•
•
•
•
•
Docent VNG Academie
Lid van het OOT
Vaste annotator bij JIN
Vaste annotator bij RVR
Projectlid kantonrechtspraak
T: 073-692 77 51 / E: p.kemp@banning.nl
2
19-02-2014

3. Inhoud van de presentatie
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
10.
11.
12.
13.
14.
3
Inleiding
Aan de voorkant goed regelen
Huisvestingsvormen
Huisvestingswet
Bouwbesluit 2012
Geluid
Overige RO
Functiewijzing (WRO/BRO)
Huurrecht
Huurtoeslag
BTW
Toeristenbelasting
Woon- of logiesfunctie risico’s
Vragen/discussie
19-02-2014

4. 1. Inleiding
• Verzoeken om het verblijf niet onder wonen te laten
vallen, maar onder logies(hotel)functies
• Short stay (1 week tot maximaal 6 maanden) extended
stay (1 week tot maximaal een jaar)
• Woonfunctie: beschermende regelingen op het gebied van
RO, bouwregelingen en het huurrecht
• Voor wonen- en logiesfunctie geldt een ander BTWregime
4
02-03-14
19-02-2014

5. 1. Inleiding
 Hoofdverblijf en
 ‘vaste’ woon- of verblijfplaats (inschrijving in het
GBA)
Maar let op, op grond van artikel 65 lid 1 van de
Wbga geldt de verplichting tot inschrijving alleen
voor degenen die naar redelijke verwachting
gedurende een half jaar ten minste vier maanden
van de tijd in Nederland zal verblijven.
5
02-03-14
19-02-2014

6. 1. Inleiding
 Het gaat niet om de benaming, maar om het
feitelijke gebruik:
 de aard van het gebruik;
 de aard van de woonruimte;
 de intentie van partijen evenals of partijen het
feitelijk gebruik tot kortstondig verblijf hebben
beperkt.
(Rechtbank Amsterdam, voorzieningenrechter 28 augustus 2003,
AWB 03/3112 GEMWT, LJN: AJ0210)
6
02-03-14
19-02-2014

7. 2. Aan de voorkant goed regelen
• Gemeente voert regie waar, wanneer en hoe er
arbeidsmigranten werknemers gehuisvest kunnen worden
• Beleidskader en randvoorwaarden (grootschalig vs
kleinschalig, waar etc)
• Vastgelegd in verordeningen en bestemmingsplannen
• Daardoor ook handhaving mogelijk en evt. beëindiging
ongewenste situaties, sanctionering etc
7
02-03-14
19-02-2014

8. 3. Huisvestingsvormen
Toegestane verblijfsvormen (o.a. SNF):
a. reguliere woning;
b. hotel/pension;
c. wooneenheden in gebouwencomplex;
d. woonunits;
e. huisvesting op recreatieterrein;
f. overig.
8
02-03-14
19-02-2014

9. 3. Huisvestingsvormen
< 6 maanden: eventueel een
hotelbestemming, maar is een grijs gebied
> 6 maanden: woonbestemming
Meer globale bestemmingen en flexibiliteit in
bestemmingsplannen.
9
02-03-14
19-02-2014

10. 4. Huisvestingswet
Woonruimte in de zin van artikel 1, aanhef en onder
b, van de Huisvestingswet:
Een besloten ruimte die, al dan niet tezamen met een of
meer andere ruimten, bestemd of geschikt is voor
bewoning door een huishouden.
Bewonen op grond van de wetsgeschiedenis:
Er moet er in geval van bewoning van woonruimte sprake
zijn van permanente bewoning van het pand en
hoofdverblijf van de bewoner, inclusief inschrijving in de
GBA.
10
02-03-14
19-02-2014

11. 4. Huisvestingswet
• Artikel 30: verboden om woonruimte die behoort tot een in de
huisvestingsverordening aangewezen categorie zonder
vergunning aan de bestemming tot bewoning te onttrekken
(ingeval bij logiesfuncties), of van zelfstandige in onzelfstandige
woonruimte om te zetten (meestal het geval bij kamerverhuur).
• Huisvestingsverordening: in welke gebieden onzelfstandige
bewoning wordt toegestaan en waar niet. Denk goed na over de
omvang van deze gebieden en waar zij gelegen zijn; bepaalt grip
om onzelfstandige bewoning in je gemeente.
11
02-03-14
19-02-2014

12. 5. Bouwbesluit 2012
12
02-03-14
19-02-2014

13. 5. Bouwbesluit 2012

Uit afdeling 2.15 blijkt dat alleen ten aanzien van gebouwen met
woonfunctie eisen worden gesteld aan de inbraakwerendheid.
Eisen ten aanzien van de inbraakwerendheid van gebouwen met
logiesfunctie volgen niet uit het Bouwbesluit.

Gebouwen met een woonfunctie moeten ingevolge afdeling 3.1
bescherming bieden tegen geluid van buiten. Aan gebouwen
met logiesfunctie worden geen technische bouwvoorschriften
gesteld ter bescherming van deze vormen van geluidsbelasting.

Gebouwen met logiesfunctie hoeven, in tegenstelling tot
gebouwen met woonfunctie, op grond van afdeling 3.7 niet te
beschikken over een spuivoorziening.
13
02-03-14
19-02-2014

14. 5. Bouwbesluit 2012

Uit het Bouwbesluit volgen geen voorschriften ten aanzien van de
toetreding van daglicht voor gebouwen met logiesfunctie. Voor
gebouwen met woonfunctie worden deze eisen in afdeling 3.11
wel gesteld.

De normen voor overbewoning gelden alleen voor gebouwen
met een woonfunctie en niet voor gebouwen met een
logiesfunctie.
14
02-03-14
19-02-2014

15. 5. Bouwbesluit 2012
Functiewijziging van een gebouw
Het niveau van eisen wordt niet meer
bepaald door het bevoegd gezag!
Startpunt:
• Bouwbesluit 2003: nieuwbouweis, bevoegd gezag
– verbouweis
• Bouwbesluit 2012: verbouweis
15
02-03-14
19-02-2014

16. 5. Bouwbesluit 2012
Functiewijziging van een gebouw
Niveau van eisen:
• Specifiek niveau (gedefinieerd door grenswaarde, met als
ondergrens niveau voor bestaande bouw);
• Rechtens verkregen niveau (nagenoeg overal vermeld als
specifiek niveau);
• Niveau voor nieuwbouw (indien niets is aangegeven).
16
02-03-14
19-02-2014

17. 5. Bouwbesluit 2012
Functiewijziging van een gebouw
Voorbeeld verbouw artikel:
Artikel 4.4. Verbouw
Op het geheel of gedeeltelijk vernieuwen ….. zijn de
artikelen 4.2 en 4.3 van overeenkomstige toepassing,
waarbij in plaats van het in die artikelen aangegeven
niveau van eisen bij de breedte en de vloeroppervlakte
wordt uitgegaan van het rechtens verkregen niveau en
bij de hoogte van 2,1 m.
17
02-03-14
19-02-2014

18. 5. Bouwbesluit 2012
Functiewijziging van een gebouw
Wat is verbouw?
Vergroten
Verandering
Gedeeltelijk vernieuwen
Geheel vernieuwen
Nieuwbouw
18
02-03-14
19-02-2014

19. 5. Bouwbesluit 2012
Functiewijziging van een gebouw: verbouw –
reikwijdte
Artikel 4 Woningwet
Indien een bouwwerk gedeeltelijk wordt vernieuwd,
veranderd of vergroot, zijn de voorschriften, bedoeld in
artikel 2, voor zover zij betrekking hebben op dat bouwen,
slechts van toepassing op die vernieuwing, verandering of
vergroting.
De verbouwingseisen gelden slechts voor de
verbouwingsingrepen en niet voor onderdelen die
ongewijzigd blijven.
19
02-03-14
19-02-2014

20. 5. Bouwbesluit 2012
Functiewijziging
• Geen bouwen in de zin van de Woningwet
• Uitgangspunt: bestaande bouw
• Verbouw: op onderdelen die verbouwd worden zijn
verbouwvoorschriften van toepassing
Een toe te voegen gebouwonderdeel heeft voor zover geen
sprake is van vervanging geen rechtens verkregen niveau
(net als bij reguliere verbouwing).
20
02-03-14
19-02-2014

21. 5. Bouwbesluit 2012
Geef het gebouwde de
nieuwe functie
Voldoet het gebouw aan
de voorschriften voor
bestaande bouw van de
NIEUWE functie?
Ga het gebouw
gebruiken voor
denieuwe functie
Pas het gebouw aan
opbasis van de verbouwvoorschriften
21
02-03-14
19-02-2014

22. 5. Bouwbesluit 2012
Functiewijziging van een gebouw zonder
problemen indien:
• Woonfunctie voldoet aan eisen Bouwbesluit 2012
voor bestaande bouw;
• Er geen strijd is met het bestemmingsplan; en
• De woonfunctie voldoet aan de behoefte van de
bewoner(s).
22
02-03-14
19-02-2014

23. 5. Bouwbesluit 2012
Geen bouwen in de zin van de Woningwet
dus
Geen omgevingsvergunning voor het bouwen
23
02-03-14
19-02-2014

24. 5. Bouwbesluit 2012
“Het niveau dat een gevolg is van de toepassing op enig moment van de
relevante op dat moment van toepassing zijnde technische voorschriften
en dat niet lager ligt dan het niveau van de desbetreffende voorschriften
voor een bestaand bouwwerk en niet hoger dan het niveau van de
desbetreffende voorschriften voor een te bouwen bouwwerk”

Samengevat: kwaliteitsniveau van een rechtmatig gebouwd
bouwwerk:
 Feitelijk aanwezig is voor de verbouwing;
 Naar onderen is begrensd door het niveau voor bestaande
bouw;
 Naar boven is begrensd door het niveau voor nieuwbouw.
Bouwbesluit 2003: Rechtens verkregen niveau was niet gedefinieerd
24
02-03-14
19-02-2014

25. 5. Bouwbesluit 2012
niveau
2+5
nieuwbouw
1
3
bestaande bouw
4
1
25
2
3
4
gebouwonderdeel
5
02-03-14
19-02-2014

26. 6. Geluid
De toelaatbare geluidbelasting binnen in
woningen en andere gebouwen is geregeld in het
Bouwbesluit. De toetsing aan het Bouwbesluit
vindt plaats bij de omgevingsvergunning voor
bouwen (bouwvergunning, zie artikel 2.10
Wabo).
26
02-03-14
19-02-2014

27. 6. Geluid
ABRvS 10 december 1999, KB Velzen en ABRvS 30
mei 2000, nr. 199901166
De vraag of naast de woonfunctie ook de logiesfunctie –
het zogenaamde tijdelijk verblijf – ook wordt beschermd
tegen geluidshinder op grond van de Wgh moet
ontkennend worden beantwoord. Een recreatiewoning is
namelijk niet voor permanente bewoning bestemd en
daarmee in de zin van de Wgh niet aan te merken als
geluidsgevoelig.
27
02-03-14
19-02-2014

28. 6. Geluid
Niettemin kunnen tijdelijke verblijven wel bescherming
genieten onder de vigeur van de Wet ruimtelijke ordening,
waarin de planologische afweging worden gemaakt in het
kader van ‘een goede ruimtelijke ordening’. In specifieke
situaties, zullen in het kader van een goede ruimtelijke
ordening, ook andere functies beschermd moeten worden.
In 2012 heeft de Afdeling bestuursrechtspraak van de
Raad van State ten aanzien van recreatiewoningen het
volgende geoordeeld (ABRvS d.d. 29 februari 2012, nr.
201002029/1/T1/R2):
28
02-03-14
19-02-2014

29. 6. Geluid
"Niet in geschil is dat de in het plan voorziene 350
recreatiewoningen weliswaar geen bescherming genieten
ingevolge de Wet geluidhinder, maar dat dit niet betekent
dat de recreatiewoningen in het geheel geen bescherming
tegen geluidhinder toekomt. Gezien het feit dat de
toegekende bestemming "Recreatie-Verblijfsrecreatie"
onder andere nachtverblijf toestaat, is naar het oordeel
van de Afdeling sprake van een situatie waarin met een
zekere regelmaat en gedurende langere tijd personen
zullen verblijven in de recreatiewoningen. In het kader van
een goede ruimtelijke ordening komt daarom aan de
recreatiewoningen een zekere mate van bescherming
tegen geluidhinder toe."
29
02-03-14
19-02-2014

30. 6. Geluid
Een woning is een geluidgevoelig functie in de zin van de Wgh en
indien de woning ligt binnen een geluidzone van een weg,
spoorweg of industrieterrein is akoestisch onderzoek verplicht.
Is de geluidbelasting hoger dan de in de wet maximale toegelaten
geluidbelasting dan is een woonfunctie alleen mogelijk indien
wordt voorzien in dove gevels of vliesgevels.
Het aanbrengen van dove gevels is vaak financieel en technisch
onaantrekkelijk. Vanwege de in het Bouwbesluit opgenomen
normen inzake de toegestane geluidbelasting in een woning kan
het zijn dat naast een dove gevel ook andere geluidwerende
maatregelen aan de gevel moeten worden getroffen om de
vereiste binnenwaarden bij woningen te bereiken.
30
02-03-14
19-02-2014

31. 7. Overige RO
Verkeersbewegingen:
hotel- en logiesfuncties: hoger aantal
verkeersbewegingen
Parkeernormen:
onderscheid naar gebruik bijv.
studentenhuisvesting of huisvesting
arbeidsmigranten
31
02-03-14
19-02-2014

32. 7. Overige RO
Luchtkwaliteit: bij de transformatie van kantoren naar
een hotel dan wel woonbestemming zal in het merendeel
van de gevallen sprake zijn een Nibm-project (niet in
betekenende mate).
Grondexploitatiewet: zowel bij transformatie van
kantoren naar een woonfunctie als naar een hotelfunctie,
zal er, gelet op de oppervlakte van het gebouw, meestal
sprake zijn van een bouwplan in de zin van de
Grondexploitatiewet. Echter, in de meeste situaties zal het
totaal van de exploitatiebijdragen, dat door betrokkenen
aan het gemeentebestuur moeten worden betaald, zodanig
laag zijn dat de verplichting tot het opstellen van een
exploitatieplan desondanks niet aanwezig is.
32
02-03-14
19-02-2014

33. 7. Overige RO
Milieu: Ook kunnen tijdelijke verblijven enige bescherming
genieten onder de vigeur van de Wet milieubeheer. Het bevoegd
gezag kan een omgevingsvergunning verlenen aan een inrichting.
Aan een vergunning worden de voorschriften verbonden, die
nodig zijn ter bescherming van het milieu (artikel 2.22 Wet
algemene bepalingen omgevingsrecht). Uitgangspunt is dat
bescherming wordt geboden aan de hand van het feitelijk
gebruik, en niet op basis van de planologische bestemming.
Geur: op grond van de Wgv worden woningen die permanent
worden bewoond, in tegenstelling tot tijdelijke verblijven,
aangemerkt als geurgevoelige objecten. Woningen zijn om die
reden (beter) beschermd tegen geuroverlast.
33
02-03-14
19-02-2014

34. 8. Functiewijzing WRO/BRO
•
Planologische regulering van kamerverhuur via het bestemmingsplan.
•
Formuleer, om te bepalen wat waar mogelijk is, in nieuwe
bestemmingsplannen een definitie van wat een huishouden en
kamerverhuurbedrijf is.
•
Gebied aan wijzen waarbinnen voor kamerverhuur een ontheffing
nodig is. Pak kamerverhuur zonder ontheffing aan.
•
Paraplubestemmingsplan: een BP dat aan alle bestaande
bestemmingsplannen een aantal overkoepelende regels toevoegt. Als de
huisvestingssituatie strijdig is met het bestemmingsplan, kan deze worden
aangepakt. Ook tevens goede onderbouwing voor verzoeken tot wijziging.
34
02-03-14
19-02-2014

35. 8. Functiewijzing WRO/BRO
Functiewijziging kantoorgebouw naar wonen/logies
Afwijkingsbevoegdheden (art. 2.12 Wabo):
1.
2.
35
Binnenplanse afwijking;
Kruimelgevallen uit het Besluit omgevingsrecht
(buitenplanse afwijking) (bijv. het gebruiken van
bouwwerken, al dan niet in samenhang met inpandige
bouwactiviteiten, mits het is binnen de bebouwde kom
en de oppervlakte niet meer dan 1500 m2 bedraagt);
02-03-14
19-02-2014

36. 8. Functiewijzing WRO/BRO
Afwijkingsbevoegdheden (art. 2.12 Wabo):
3.
Niet in strijd met een goede RO en goede ruimtelijke
onderbouwing;
4.
Tijdelijke afwijking voor 5 jaar (art. 5.18 BOR)
•
•
36
Tijdelijke behoefte
Uitgebreide voorbereidingsprocedure van 26 weken.
02-03-14
19-02-2014

37. 8. Functiewijzing WRO/BRO
Binnenplanse en buitenplanse
afwijkingsbevoegdheid: reguliere procedure

Beslistermijn van 8 weken

Eenmalige verlengingsmogelijkheid van 6 weken

Overschrijding van de beslistermijn: vergunning is van
rechtswege verleend
37
02-03-14
19-02-2014

38. 8. Functiewijzing WRO/BRO
Tijdelijke afwijking: uitgebreide procedure

Uniforme openbare voorbereidingsprocedure afd. 3.4
Awb

Beslistermijn van 6 maanden

Eenmalige verlenging van 6 maanden

Overschrijding heeft geen fatale gevolgen
38
02-03-14
19-02-2014

39. 8. Functiewijzing WRO/BRO
Voorgestelde wetswijziging BOR
•
De tijdelijke afwijking geldt voor een maximale
duur van 10 jaar.
•
De zware eis van de ‘tijdelijke behoefte'
vervalt; de afwijking moet aannemelijk maken
dat de situatie tijdelijk en eindig is.
39
02-03-14
19-02-2014

40. 8. Functiewijzing WRO/BRO
Een goede ruimtelijke ordening bij een
Bestemmingsplan en een Wabo-projectbesluit
Ruimtelijke aspecten (niet-limitatief): verkeer en
parkeren, geluid, luchtkwaliteit, externe veiligheid,
water, natuur en landschap, archeologie en
cultuurhistorie.
Opnemen in de toelichting van het bestemmingsplan dan
wel de ruimtelijke onderbouwing van een Waboprojectbesluit (zie voor de vereisten art. 3.1.3 en 5.1.3
Bro).
40
02-03-14
19-02-2014

41. 9. Huurrecht
Art. 7:233 BW omschrijft woonruimte als volgt:
Onder woonruimte wordt verstaan een
gebouwde onroerende zaak voor zover deze als
zelfstandige dan wel niet zelfstandige woning is
verhuurd, dan wel een woonwagen of een
standplaats, alsmede de onroerende
aanhorigheden.
41
02-03-14
19-02-2014

42. 9. Huurrecht
Art. 7:234 BW omschrijft een zelfstandige
woning als volgt:
Onder zelfstandige woning wordt verstaan de
woning welke een eigen toegang heeft en
welke de bewoner kan bewonen zonder daarbij
afhankelijk te zijn van wezenlijke voorzieningen
buiten de woning.
42
02-03-14
19-02-2014

43. 9. Huurrecht

Huuropzeggingbescherming

Huurprijsbescherming (puntenstelsel)
43
02-03-14
19-02-2014

44. 9. Huurrecht
Huurovereenkomst voor korte duur:

Beschermende bepalingen zijn n.v.t.

Vakantiehuisjes en wisselwoningen (bijv. als de eigen
woning wordt gerenoveerd)

Het feitelijke gebruik is van belang, niet het type woning

Restrictieve toepassing
44
02-03-14
19-02-2014

45. 9. Huurrecht
Campusclausule (beroep op dringend eigen gebruik ten dienste van
studentenhuisvesting)
De mogelijkheid voor het opnemen van een campusclausule in een contract
is gelegen in artikel 7:274, lid 1, aanhef en onder c, jo. lid 4, BW. Op grond
van de wet kan de verhuurder de huur opzeggen als:
•
•
•
•
45
de verhuurder de woonruimte dringend nodig heeft om te verstrekken aan
een student;
de woonruimte volgens het contract bedoeld is voor studenten;
de huurder niet binnen drie maanden nadat de verhuurder hierom heeft
gevraagd, een bewijs van huidige inschrijving van een instelling,
hogeschool of universiteit heeft overlegd; en
een clausule in het contract staat dat de woonruimte na het einde van de
huur opnieuw aan een student ter beschikking zal worden gesteld.
02-03-14
19-02-2014

46. 9. Huurrecht - Leegstandwet
Leegstandwet geldt voor:
1.
Woonruimte in een gebouw bestemd voor groepsgewijze
huisvesting, verzorging of verpleging, logiesverschaffing,
administratie en/of onderwijs dat in afwachting is van
een andere bestemming;
2.
Woonruimte in een voor de verkoop bestemde woning
die: […];
3.
Woonruimte in een voor sloop of renovatie bestemde
huurwoning.
46
02-03-14
19-02-2014

47. 9. Huurrecht - Leegstandwet
•
Huurovereenkomst voor minimaal zes maanden
•
Opzegtermijn van minimaal drie maanden voor de
verhuurder
•
Voor de huurder is de opzegtermijn minimaal één maand
•
Een vergunning van de gemeente
•
De huurovereenkomst stopt als de vergunning is
verlopen, maar let op!
47
02-03-14
19-02-2014

48. 9. Huurrecht - Leegstandwet
Woonruimte in gebouwen:
•
•
•
•
48
De maximale duur van de vergunning is tien jaar (voorheen vijf
jaar);
Bij tijdelijke ontheffing van het bestemmingsplan wordt de
vergunning in één keer voor de hele duur van de ontheffing
verleend, met een maximum van tien jaar;
Woonruimte in gebouwen waar geen omgevingsvergunning
voor nodig is, omdat de bestemming al wonen is: een
vergunning voor maximaal 2 jaar en kan steeds met maximaal
een jaar worden verlengd (tot maximaal 10 jaar);
Voor woonruimte in gebouwen – zoals kantoren of scholen –
wordt de vergunning voor de maximale duur in één keer
verleend, dus maar één keer leges.
02-03-14
19-02-2014

49. 9. Huurrecht - Leegstandwet
Overgangsrecht voor woonruimte in gebouw waarvoor
een ontheffing van het bestemmingsplan is verleend:
•
•
•
•
•
49
Er is geen overgangswet;
Situatie interpreteren aan de hand van de wettekst;
Het na twee jaar niet verlengen van de al verleende
vergunningen van voor inwerkingtreding van de wet, is
niet lijn met de bedoeling van de wetgever;
Een verlenging is echter niet mogelijk op basis van de
wet;
De vergunning met terugwerkende kracht voor de
maximale termijn verlenen.
02-03-14
19-02-2014

50. 10. Verhuurdersheffing
Wet Maatregelen Woningmarkt 2014
• Investeringen in maatschappelijk
urgente opgaven, zoals
transformatie van kantoren in
woningen komen in aanmerking voor
heffingsvermindering
50
19-02-2014

51. 11. Huurtoeslag
Geen huurtoeslag voor het gebruik van een woning dat
naar zijn aard van korte duur is (artikel 1, aanhef en onder
c, sub 1, van de Wet op de huurtoeslag).
Bij de beantwoording van de vraag of uit de
huurovereenkomst volgt dat er sprake is van gebruik als
woonruimte dat naar zijn aard slechts van korte duur is, is
in zijn algemeenheid beslissend geacht of partijen, in
aanmerking genomen de aard van het gebruik en de aard
van de woonruimte, een korte duur voor ogen heeft
gestaan en of zij het feitelijk gebruik daartoe hebben
beperkt (Hoge Raad 8 januari 1999, LJN AA5088
(Oostenrijkse Zomerwoning).
51
02-03-14
19-02-2014

52. 11. Huurtoeslag
•
-
•
•
•
52
Er is recht op huurtoeslag als men:
meerderjarig is;
de Nederlandse nationaliteit heeft of een geldige verblijfsvergunning;
ingeschreven staat in de Gemeentelijke Basisadministratie op het
woonadres;
een zelfstandige woning huurt (er is een uitzondering voor aangewezen
onzelfstandige woonruimten voor mensen die zijn aangewezen op een
woonvorm met zorg of begeleiding);
geen vermogen heeft dat hoger is dan het toepasselijke heffingsvrije
vermogen van box 3 Wet IB.
Voor kamergewijze huur of logies geldt dus geen huursubsidie.
Voor kamergewijze huur geldt wel huurprijsbescherming via
puntensysteem; voor all in prijzen niet (lees logies).
Voor kamergewijze huur geldt ook huurbescherming, voor logies niet.
02-03-14
19-02-2014

53. 12. BTW
Drie soorten verhuur:
• Vrijgestelde huur, meestal aan particulieren (anders wordt
de huur 21% hoger, nadeel: bijv. de BTW die aan de
aannemer moet worden betaald, kan niet worden
teruggevraagd)
• Van rechtswege belaste huur
• Optie belaste verhuur (Als de huurder een ondernemer is
die recht heeft op aftrek van voorbelasting. De verhuurder
krijgt daardoor recht op aftrek van voorbelasting)
53
02-03-14
19-02-2014

54. 12. BTW
Van rechtswege belaste verhuur
• Verhuur van kamers of logies voor kort
verblijf
• Verhuur van parkeerplaatsen voor voertuigen
• Verhuur van ligplaatsen of bergplaatsen voor
vaartuigen
• Verhuur van machines en bedrijfsinstallaties
• Verhuur van safeloketten
54
02-03-14
19-02-2014

55. 12. BTW
Verhuur kamers of logies voor kort verblijf:
‘Verblijf voor een korte periode’ bij de verhuur van
accommodatie in het kader van het hotel-, pension-,
kamp- en vakantiebestedingsbedrijf aan personen die daar
voor een korte periode verblijven.
De gasten verblijven feitelijk maximaal zes maanden in
deze accommodatie. Indien sprake is van een langere
periode dan rust op de verhuurder de bewijslast om
aannemelijk te maken, dat er toch sprake is van een
‘verblijf voor een korte periode’ (Besluit Omzetbelasting,
Levering en verhuur van onroerende zaken, van 14 juli
2009, Staatscourant 2009, nr. 11140).
55
02-03-14
19-02-2014

56. 12. BTW

hotels, pensions en vakantiebestedingsbedrijven voor een korte
periode (6% BTW tarief)
 seizoensverhuur van gemeubileerde kamers en gemeubileerde
woningen
De volgende diensten vallen ook onder het 6%-tarief:
 verstrekken van gas, elektriciteit en water, leveren van
campinggas in flessen valt onder het 21%-tarief;
 aanbieden van sanitaire voorzieningen en was- en
douchegelegenheid;
 aanbieden van faciliteiten voor het wassen en drogen van
kleding;
 aanbieden van parkeervoorzieningen in combinatie met het
verstrekken van logies.
56
02-03-14
19-02-2014

57. 13. Toeristenbelasting
Art. 224 Gemeentewet: toeristenbelasting
heffen ter zake van het houden van verblijf
binnen de gemeente door personen die niet als
ingezetene in de gemeentelijke
basisadministratie persoonsgegevens zijn
ingeschreven
57
02-03-14
19-02-2014

58. 14. Woon- of logiesfunctie risico’s
Aan het verlenen van medewerking aan short stay of
extended stay zijn risico’s verbonden:
 Uitgebreide motivering dat sprake is van een
logiesfuntie (wonen is een geluidsgevoelige
bestemming);
 Bestuursrechtelijke procedure tegen BP en
omgevingsvegunning;
 Beginselplicht tot handhaving;
 Planschade;
 Aansprakelijkheid op grond van OD.
58
02-03-14
19-02-2014

59. Vragen en discussie
59
02-03-14
19-02-2014