Inquilinatos en el centro de las ciudades latinoamericanas:
un desafío para la política pública del siglo XXI
Victor Delga...
Seminario Internacional sobre Inquilinatos
Medellín, Colombia, 27 y 28 de Mayo de 2014
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0. Contexto
1. Antecedentes
2. Un fenómeno con múltiples dimensiones
3. Políticas, programas y proyectos
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LA ESPECIFICIDAD DEL
INQUILINATO
Un espacio construido y deficiente
que se destina al uso habitacional
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Ocupaciones (sin k).
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para rehabilitarlos
Vivienda “transitoria” (campamentos) que se volvió
permanente
Un tema “olvidado” que cobra relevancia
Recuperación de los centros históricos
Retorno al centro - desarrollo urbano suste...
Turismo
Servialización de la economía urbana
Seguridad pública versus la vulnerabilidad, el riesgo y la delincuencia
VIVIENDA EN ALQUILER SE REPOSICIONA
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problema de la vivienda.
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El modelo de la producción masiva de vivienda al parecer llegó a su
fin: 5 millones de viviendas nuevas abandonadas y/o va...
Se vuelve a reconocer que la vivienda en alquiler desempeña un
papel muy importante en el sistema habitacional de un país ...
1. Inquilinato, un problema decimonónico y del
siglo XX
Valparaíso
Buenos Aires
Un problema decimonónico y del siglo XX
Ciudad de México
Un problema decimonónico y del siglo XX
Un problema decimonónico y del siglo XX
Un problema decimonónico vigente en el siglo XXI
Un problema decimonónico vigente en el siglo XXI
Madrid
Santiago
Puebla
Quito
Buenos Aires, La Boca
San Salvador
Ideas y prejuicios sobre los inquilinatos
Cáncer que se debe extirpar
Vivienda transitoria de los migrantes
De inquilino del centro a propietario de la periferia
Un problema que desaparecería con los procesos de
terciarización de las áreas centrales
Un problema que desaparecería con los procesos de
terciarización de las áreas centrales
Enemigos del patrimonio
Enemigos del patrimonio
2. Un fenómeno con múltiples dimensiones
Económicas: negocio / necesidad (entre muchos que pagan poco
se paga mucho)
Económicas: bajo costo / cercanía de empleo / no transporte
Sociales: segregación
Culturales: reproducción de la cultura e inserción en la ciudad
Culturales: forma de cultura popular
Políticas: salud, delincuencia, riesgo, movilizaciones sociales,
movimientos urbanos, derechos humanos, clientelismo.
Arquitectura, urbanismo y patrimonio
3. Políticas, programas y proyectos: antecedentes
Congelamiento de alquileres
Renovación urbana masiva
3. Políticas, programas y proyectos: antecedentes
Sustitución de inquilinatos
Vivienda en propiedad
Renovación urbana punt...
4. Experiencias en la Ciudad de México
De inquilino a propietario
Experiencias pioneras y excepcionales
• 4.1. Renovación ...
4. Experiencias en la Ciudad de México
4.1. Renovación Habitacional Popular
Sismos de 1985
Reconstrucción de
vivienda en el mismo
lugar o barrio.
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suelo (11/10/1985)
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490 reparaciones menores
6,220 rehabilitaciones
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Popular
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Población 30%
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para vivienda propia 1998
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2000 – 2006
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4.5. Programa emergente de atención a la
vivienda en riesgo estructural 2003 – 2006
1a etapa:
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4.6. La Casa de la Covadonga 2001 – 2003: GDF y
Junta de Andalucía
Diversidad de una vecindad
• Viviendas (dimensión y
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Vecindad con propietario
mecenas del patrimonio
y de la vivienda en alquiler
5. Experiencias en ciudades Latinoamericanas
5.1. La Manzana de San Francisco ¿Un nuevo
inquilinato? 1995. La Junta de Andalucía en Buenos Aires
Proyecto “emblemático”...
La Casa de los Siete Patios (conventillo habitado), la Casa Ponce y el
Penalillo (vacíos).
Viviendas en alquiler y propied...
5.1. La Junta de Andalucía en Valparaíso
(Una fuerte organización social)
Población Obrera de la Unión
Una fuerte organización social)
5.1. La cooperación francesa en Quito – Pact Arim
1994 Proyecto piloto con 14 viviendas (1995- 1997)
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5.2. Recup Boca: de regeneración urbana a
rehabilitación puntual de conventillos 1990 …
1990 Gobierno compró 21 conventill...
5.3. Movimiento de Ocupantes e Inquilinos –
transformación de inquilinatos en cooperativas de
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150 mil viviendas v...
5.3. Cooperativas de vivienda en San Salvador
FUNDASAL
5.3. FUCVAM
Montevideo
Un novedoso programa municipal de mejoramiento
de vivienda (2003) “Pon a punto tu casa”
Microcréditos (5,500
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6. Conclusiones, apuntes para una política pública
Los grandes desafíos
¿Cómo dignificar el inquilinato?
¿Cómo confrontar ...
Mejoramiento y dignificación física del inquilinato:
Intervención pública:
• Microcréditos, subsidios y facilidades para
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Marco jurídico
Institucionalizar un programa que incentive y regule el alquiler de
vivienda con montos de bajo costo (dere...
Financiamiento:
Diversificar las fuentes: público local y federal, privado
(propietarios y desarrolladores inmobiliarios),...
GRACIAS!
Victor_Delgadill@hotmail.com
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“Inquilinatos en el centro de las ciudades latinoamericanas: un desafío para la política pública del siglo XXI”. Por Víctor Delgadillo (México).

Víctor Delgadillo (México). Arquitecto de la Universidad Autónoma de Puebla; magister en planificación urbana de la Universidad de Stuttgard y doctor en urbanismo de la Universidad Autónoma de México. Profesor investigador de la Universidad Autónoma de la Ciudad de México; profesor del Programa de Maestría y Doctorado en Urbanismo de la Universidad Nacional Autónoma de México, UNAM. Miembro del Sistema Nacional de Investigadores, CONACYT. Profesor visitante en universidades de Bahía en Brasil; Quito en Ecuador; Berlín y Stuttgart en Alemania. Ha participado en numerosas investigaciones académicas y en la elaboración de planes de desarrollo urbano sobre temas de patrimonio, entre otros. Tiene numerosas publicaciones en revistas especializadas.

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“Inquilinatos en el centro de las ciudades latinoamericanas: un desafío para la política pública del siglo XXI”.

  1. 1. Inquilinatos en el centro de las ciudades latinoamericanas: un desafío para la política pública del siglo XXI Victor Delgadillo Seminario Internacional sobre Inquilinatos Medellín, Colombia, 27 y 28 de Mayo de 2014
  2. 2. Seminario Internacional sobre Inquilinatos Medellín, Colombia, 27 y 28 de Mayo de 2014 Inquilinatos en el centro de las ciudades latinoamericanas: un desafío para la política pública del siglo XXI Victor Delgadillo
  3. 3. 0. Contexto 1. Antecedentes 2. Un fenómeno con múltiples dimensiones 3. Políticas, programas y proyectos Experiencias en la Ciudad de México Algunas experiencias en ciudades Latinoamericanas 4. Conclusiones, apuntes para una política pública
  4. 4. LA ESPECIFICIDAD DEL INQUILINATO Un espacio construido y deficiente que se destina al uso habitacional en régimen de alquiler (in)formal: • Uno o más cuartos • Servicios sanitarios compartidos • Hoteles y pensiones Buenos Aires Otras formas habitacionales similares que comparten la informalidad y/o la precariedad: • Vecindades, Corticos, Ciudadelas, etcétera.
  5. 5. Ocupaciones (sin k).
  6. 6. Inmuebles propiedad de residentes sin recursos para rehabilitarlos
  7. 7. Vivienda “transitoria” (campamentos) que se volvió permanente
  8. 8. Un tema “olvidado” que cobra relevancia Recuperación de los centros históricos Retorno al centro - desarrollo urbano sustentable
  9. 9. Turismo Servialización de la economía urbana Seguridad pública versus la vulnerabilidad, el riesgo y la delincuencia
  10. 10. VIVIENDA EN ALQUILER SE REPOSICIONA 2014 BID Gobierno Mexicano: una alternativa para resolver el problema de la vivienda. Nuevos desarrollos inmobiliarios habitacionales y rehabilitación de vivienda en alquiler. La vivienda en alquiler (diversas variantes y para diferentes estratos socioeconómicos) forma vigente de acceso a la vivienda para una gran cantidad de población.
  11. 11. El modelo de la producción masiva de vivienda al parecer llegó a su fin: 5 millones de viviendas nuevas abandonadas y/o vacías: • Los derechohabientes se resisten a comprar en la periferia distante • Beneficiados abandonan sus viviendas y alquilan o comparten casa en la ciudad.
  12. 12. Se vuelve a reconocer que la vivienda en alquiler desempeña un papel muy importante en el sistema habitacional de un país y una ciudad.
  13. 13. 1. Inquilinato, un problema decimonónico y del siglo XX Valparaíso
  14. 14. Buenos Aires Un problema decimonónico y del siglo XX
  15. 15. Ciudad de México Un problema decimonónico y del siglo XX
  16. 16. Un problema decimonónico y del siglo XX
  17. 17. Un problema decimonónico vigente en el siglo XXI
  18. 18. Un problema decimonónico vigente en el siglo XXI Madrid
  19. 19. Santiago
  20. 20. Puebla
  21. 21. Quito
  22. 22. Buenos Aires, La Boca
  23. 23. San Salvador
  24. 24. Ideas y prejuicios sobre los inquilinatos Cáncer que se debe extirpar
  25. 25. Vivienda transitoria de los migrantes De inquilino del centro a propietario de la periferia
  26. 26. Un problema que desaparecería con los procesos de terciarización de las áreas centrales
  27. 27. Un problema que desaparecería con los procesos de terciarización de las áreas centrales
  28. 28. Enemigos del patrimonio
  29. 29. Enemigos del patrimonio
  30. 30. 2. Un fenómeno con múltiples dimensiones Económicas: negocio / necesidad (entre muchos que pagan poco se paga mucho)
  31. 31. Económicas: bajo costo / cercanía de empleo / no transporte
  32. 32. Sociales: segregación
  33. 33. Culturales: reproducción de la cultura e inserción en la ciudad
  34. 34. Culturales: forma de cultura popular
  35. 35. Políticas: salud, delincuencia, riesgo, movilizaciones sociales, movimientos urbanos, derechos humanos, clientelismo.
  36. 36. Arquitectura, urbanismo y patrimonio
  37. 37. 3. Políticas, programas y proyectos: antecedentes Congelamiento de alquileres Renovación urbana masiva
  38. 38. 3. Políticas, programas y proyectos: antecedentes Sustitución de inquilinatos Vivienda en propiedad Renovación urbana puntualEl arrendamiento beneficia al propietario e incrementa el alquiler
  39. 39. 4. Experiencias en la Ciudad de México De inquilino a propietario Experiencias pioneras y excepcionales • 4.1. Renovación Habitacional Popular 1985 – 1987 • 4.2. Programa emergente de reconstrucción FASE II, 1987 – 1989 • 4.3. Programas puntuales: Fideicomiso Casa Propia 1987 - 1998 Experiencias recientes • 4.4. Crédito + subsidios para vivienda propia 1998 - … • 4.5. Programa emergente de atención a la vivienda en riesgo estructural 2003 – 2006 • 4.6. Proyectos especiales: la cooperación de la Junta de Andalucía: La Casa de la Covadonga 2001
  40. 40. 4. Experiencias en la Ciudad de México 4.1. Renovación Habitacional Popular Sismos de 1985
  41. 41. Reconstrucción de vivienda en el mismo lugar o barrio. Expropiación masiva de suelo (11/10/1985) rectificado el 21, 22 y 23/10/1985. Movilizaciones sociales masivas. Convenio de Concertación para la Reconstrucción de Vivienda (13/05/1986): 51 organizaciones, gobierno, universidades y ONG. 4.1. Renovación Habitacional Popular
  42. 42. 48,800 viviendas realizadas: 490 reparaciones menores 6,220 rehabilitaciones 2,300 viviendas prefabricadas 39,790 viviendas nuevas = 81.5% 7 prototipos de vivienda mínima. Mezcla de usos: comercios y tallere $ 274. mil millones de pesos • 57.3% recuperable • 42.7% subsidios 4.1. Renovación Habitacional Popular
  43. 43. Vivienda en propiedad de 42 M2 (2 recámaras, sala comedor, cocineta, baño, patio de servicio). Subsidios: suelo y sobrecostos en la rehabilitación de inmuebles con valor patrimonial. Seguridad e imagen urbana: tres pisos de construcción. Organismo público encargado de la reconstrucción de vivienda llamado RHP. 4.1. Renovación Habitacional Popular
  44. 44. Renovación Habitacional Popular Expropiación de suelo central Norma urbana y patrimonial negociada Organismo Operador Temporal Financiamiento Mezcla Banco Mundial Gobierno federal Cooperación Internacional
  45. 45. 4.2. Fase II - Programa Emergente de Vivienda 86 - 89 Otras reglas de operación: • Compra Venta de suelo • Ingresos no mayores a 2.5 VSM • Comprobar que residencia fue dañada por sismos • Aportar 10% del costo de vivienda. El costo del suelo se incorpora al crédito. Nueva institución: Fideicomiso FASE II Mezcla de financiamiento: 17% público, cooperación (inter)nacional, 10% población y 73% crédito Banco Mundial
  46. 46. FASE II Compra de suelo central y periférico Norma urbana y patrimonial negociada Organismo Operador Temporal Financiamiento Mezcla Banco Mundial Gobierno federal Población 10%
  47. 47. Presencia significativa de viviendas alquiladas y deterioradas La Merced: 80 Edificios: 50 viviendas en alquiler • 3 cuartos: $ 500 a $ 1000 • 47 vivienda completa: $ 1,500 a 4,500 Pensión Completar el ingreso Adultos mayores Herederos Jefas de familia Arriendo doméstico, informal, Trato personal, a través de conocidos
  48. 48. 4.3. FICAPRO Fideicomiso Casa Propia (1987 – 1998) Comprar (vía créditos) inmuebles a favor de sus residentes. 30% aportación residentes 70% crédito Habría dos líneas de crédito para mejorar o rehabilitar los inmuebles. 1998: 71 inmuebles (ruinas) adquiridos por sus inquilinos en el Centro Histórico
  49. 49. FICAPRO Compra de suelo central Organismo Operador especial Financiamiento mixto Gobierno federal Población 30%
  50. 50. 4.4. Institucionalización de crédito + subsidios para vivienda propia 1998 MODALIDAD Línea de financiamiento Crédito en VSM Vivienda Nueva Terminada Adquisición de inmuebles* 1,500 Estudios y Proyectos 90 Demolición 165 Edificación** 3,300 Total 5,055 Adquisición y Rehabilitación Inmuebles Catalogados Adquisición y rehabilitación*** 3,500 Sólo rehabilitación 1,000 Estudios y proyectos 180 Dictamen de factibilidad -80 (Subsidio) Áreas comunes y fachadas -1,920 (Subsidio) Total 4,680 Adquisición y Rehabilitación Inmuebles No Catalogados Adquisición de inmuebles 2,500 Estudios y proyectos 45 Rehabilitación 818 Total 3,363 Vivienda usada Adquisición a terceros 4,800 Adultos mayores: deudor solidario o Usufructuo vitalicio.
  51. 51. Guerrero 75 2000 – 2006 Vivienda rehabilitada Vivienda nueva en sustitución de vivienda deteriorada o precaria
  52. 52. 4.5. Programa emergente de atención a la vivienda en riesgo estructural 2003 – 2006 1a etapa: 107 predios expropiados (57 en el CH). 2a Etapa: 141 predios expropiados (41 en el CH).
  53. 53. 4.6. La Casa de la Covadonga 2001 – 2003: GDF y Junta de Andalucía Diversidad de una vecindad • Viviendas (dimensión y estado físico) • Ingresos y ocupación de la población • Inquilinos – propietarios • Renta congelada • Propietario vendió al GDF
  54. 54. Vecindad con propietario mecenas del patrimonio y de la vivienda en alquiler
  55. 55. 5. Experiencias en ciudades Latinoamericanas
  56. 56. 5.1. La Manzana de San Francisco ¿Un nuevo inquilinato? 1995. La Junta de Andalucía en Buenos Aires Proyecto “emblemático” de rehabilitación de 7 inquilinatos en situación indefinida. Vivienda en alquiler moderado por 7 años. Banco Ciudad (propietario de inmuebles) amenaza desde 2002 con desalojo por morosidad. Caso mediático y complejo 94 viviendas para 330 personas, en un casco histórico que 1991 alojaba 1,300 inquilinatos, hoteles y pensiones deterioradas.
  57. 57. La Casa de los Siete Patios (conventillo habitado), la Casa Ponce y el Penalillo (vacíos). Viviendas en alquiler y propiedad / Inmuebles propiedad municipal Financiamiento mixto: Municipio y Junta Subsidios: Casa de los Siete Patios 50% antiguos habitantes y 33% nuevos habitantes. Obras costosas y altamente subsidiadas 5.1. La Junta de Andalucía en Quito
  58. 58. 5.1. La Junta de Andalucía en Valparaíso (Una fuerte organización social) Población Obrera de la Unión
  59. 59. Una fuerte organización social)
  60. 60. 5.1. La cooperación francesa en Quito – Pact Arim 1994 Proyecto piloto con 14 viviendas (1995- 1997) demostrar la factibilidad de rehabilitar viviendas antiguas deterioradas sin expulsión de la población residente de escasos ingresos. Inmueble ocupado por 15 familias y 49 personas Vivienda en propiedad Suelo municipal Financiamiento: Obra 76% cooperación francesa y el resto los inquilinos Subsidios: Suelo Gestión social cuidadosa e inclusiva.
  61. 61. 5.2. Recup Boca: de regeneración urbana a rehabilitación puntual de conventillos 1990 … 1990 Gobierno compró 21 conventillos en riesgo de desalojo (quiebra) 91–92 3 conventillos y 22 viviendas 93–96 1 Conventillo y 14 viviendas 96–99 4 conventillos y 92 viviendas 2000 – 2014 Ocho conventillos • Viviendas en alquiler con opción a compra: • Para adultos mayores solos vivienda en régimen de comodato. • Reconstrucción más barato que rehabilitación 1988: 35% de la población habita en conventillos. 1,200 inmuebles tugurizados con 5,600 familias y 15,900 habitantes.
  62. 62. 5.3. Movimiento de Ocupantes e Inquilinos – transformación de inquilinatos en cooperativas de vivienda 150 mil viviendas vacías. Organización: académicos, ONG, ocupantes – oKupantes de edificios abandonados Acceso al suelo: ocupación inicial, regularización con negociación con autoridades y/o compra Estrategias de trabajo: organización y ahorro, rehabilitación progresiva; y vivienda transitoria. Gestión y presión política: • 1997 resolución 525 fondo habitacional de emergencia • 2000 Ley 341 sobre autogestión y emergencia habitacional
  63. 63. 5.3. Cooperativas de vivienda en San Salvador FUNDASAL
  64. 64. 5.3. FUCVAM Montevideo
  65. 65. Un novedoso programa municipal de mejoramiento de vivienda (2003) “Pon a punto tu casa” Microcréditos (5,500 dólares por vivienda) para mejorar inmuebles con o para uso de vivienda en alquiler. Rehabilitación progresiva versus la rehabilitación completa. Co financiamiento: Municipio y Junta de Andalucía Subsidio a las tasas de interés Propietarios con capacidad de pago, propiedad regular, inmueble con valor patrimonial.
  66. 66. 6. Conclusiones, apuntes para una política pública Los grandes desafíos ¿Cómo dignificar el inquilinato? ¿Cómo confrontar la problemática del inquilinato? ¿Transformar a los inquilinos en propietarios? ¿Promover un programa público de vivienda en alquiler de bajo costo? ¿Promover y regular el submercado de vivienda social en alquiler?
  67. 67. Mejoramiento y dignificación física del inquilinato: Intervención pública: • Microcréditos, subsidios y facilidades para introducir servicios sanitarios y cocinetas, y mejorar el espacio habitable (rehabilitación progresiva) • Convenios con los propietarios para mantener a los inquilinos y una parque habitacional en alquiler moderado. • Establecer topes de alquiler moderado para la vivienda que se mejora con apoyos públicos. Aportación de inmuebles públicos ociosos para generar un paquete de vivienda en alquiler moderado • ¿Un gobierno “casero”?
  68. 68. Marco jurídico Institucionalizar un programa que incentive y regule el alquiler de vivienda con montos de bajo costo (derechos y obligaciones entre arrendadores y arrendatarios): Ley de vivienda en alquiler, código fiscal o financiero, etcétera. Estímulos fiscales (código financiero o fiscal), facilidades administrativas, uso de instrumentos de compensación del desarrollo urbano (Sistema de Transferencia de Potencialidad). Organismo operador Entidad gestora / pequeña inmobiliaria de alquiler de vivienda social que opera en escala de barrio, con patrimonio propio y suficientes atribuciones, que conozca y asesore a los propietarios y a los inquilinos. Población objetivo de vivienda social en alquiler: inquilinos de bajos ingresos, población vulnerable, estudiantes, adultos mayores, población de muy escasos ingresos que debe ser realojada temporalmente por diversos motivos.
  69. 69. Financiamiento: Diversificar las fuentes: público local y federal, privado (propietarios y desarrolladores inmobiliarios), filantropía, cooperación internacional. Mezcla de financiamiento y subsidios Subsidios transparentes y cruzados: Gobierno local, filantropía, fondos de salvamento, recursos del Sistema de Transferencia de Potencial. Dimensión urbana Promover la dignificación del inquilinato y una oferta de vivienda en alquiler social en las áreas centrales contribuye a: • reutilizar inmuebles ociosos • revalorizar el patrimonio edificado • devolver a los centros su vocación habitacional • fortalecer la heterogeneidad social y de usos del suelo.
  70. 70. GRACIAS! Victor_Delgadill@hotmail.com http://uacm.academia.edu/VictorDelgadillo

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