In preparation for the upcoming Deutsche GRI Wohnen 2015, we have recently interviewed Thomas Meyer (Wertgrund) and Rainer Schmitz (Provinzial Nordwest AM) about the German Residential market.

1. Treffen Sie Thomas Meyer, Rainer Schmitz und über 100 Entscheidungsträger auf der Deutsche GRI Wohnen, 25.-26. November in Berlin
www.globalrealestate.org/DeutscheWohnen2015
Q A&
DEUTSCHE GRI WOHNEN:
Interviews mit THOMAS MEYER (Wertgrund)
und RAINER SCHMITZ (Provinzial Nordwest AM)
GRI führte Interviews mit Rainer Schmitz und Thomas Meyer zu Situation und Ausblick des Deutschen Wohnungsmarktes.
Herr Schmitz und Herr Meyer werden auch auf der Deutschen GRI Wohnen als Co-Chair an der Diskussionen “Demografischer Wandel” und “Direktes vs Indirektes Investment” teilnehmen.
Treffen Sie Thomas Meyer, Rainer Schmitz und über 100 Entscheidungsträger auf der Deutsche GRI Wohnen, 25.-26. November in Berlin
THOMAS MEYER
CEO
WERTGRUND IMMOBILIEN
RAINER SCHMITZ
Senior Portfoliomanager
PROVINZIAL NORDWEST
ASSET MANAGEMENT GMB
DeutscheGRI
Wohnen2015

2. Treffen Sie Thomas Meyer, Rainer Schmitz und über 100 Entscheidungsträger auf der Deutsche GRI Wohnen, 25.-26. November in Berlin
www.globalrealestate.org/DeutscheWohnen2015
Q A&
THOMAS MEYER
CEO WERTGRUND IMMOBILIEN AG
Q: Wir sehen einen weiterhin ungebrochenen
Boom in deutschen Wohnimmobilien. Wie können
Investoren aus dem In- und Ausland derzeit am
besten von diesem Boom profitieren? Welche
investorengruppen sollten eher indirekt
investieren, welche besser direkt? Wo liegen die
“Sweet Spots”?
T.M.: Der deutsche Wohnungsmarkt hat sich in
den letzten Jahren sehr positiv entwickelt.
Davon haben nicht nur die Metropolen profitiert,
sondern vor allem auch ausgewählte Groß- und
Mittelstädte. Gut angebundene Groß- und Mit-
telstädte profitieren davon, dass immer mehr
Leute in die Stadt ziehen und die Bevölkerung
entsprechend wächst. Diese Standorte eignen
sich für Investments. In einem jährlichen Rank-
ing erfassen wir für unsere Ankäufe sogenannte
„Hidden Champions“, also Groß- und Mittelstädte
mit universitärer Ausbildung und sehr guter Infra-
struktur, in denen die Kaufpreise zwar auch schon
deutlich gestiegen, aber im Vergleich zu den TOP
7 Städten nach wie vor auf einem vergleichswei-
se niedrigen Niveau sind. Städte wie z.B. Aachen,
Bielefeld oder Erfurt haben sich in den letzten
Jahren besonders positiv entwickelt. Ein funk-
tionierender Wohnungs-markt ist aber noch kein
Indikator für ein funktionierendes Wohnungsin-
vestment. Anleger ohne Asset Management-Kom-
petenz riskieren bei Direktinvestments Leerstände
und Instandhaltungsmängel, da ihnen oft die
Fähigkeit fehlt, eine Immobilie renditeorientiert
zu verwalten. Zudem ist der Markteintritt in klei-
neren Wohnungsmärkten fernab der Metropolen
schwierig, da die Transparenz geringer und der
Zugang erschwert ist.
Q: In Ihrer Meinung, in welche Richtung wird sich
der Wohnimmobilienmarkt in den kommenden 12
Monaten entwickeln. Hat sich bereits eine Blase
entwickelt – und warum/warum nicht?
T.M.: Auch in den kommenden zwölf Monaten
wird sich der Wohnimmobilienmarkt in nachge-
fragten Lagen positiv entwickeln. Grund ist der
zu geringe Neubau und die weiterhin steigenden
Bevölkerungszahlen in den Ballungsräumen. Die
bislang neu errichteten Wohnungen können den
Bedarf in den Großstädten und Metropolen nicht
decken. Die Nachfrage wird also auch weiterhin
auf ein zu geringes Angebot treffen. Darüber
hinaus sind die Zinsen anhaltend niedrig und
erhöhen so die Erschwinglichkeit von Wohnraum
für private und professionelle Investoren. Den-
noch sind die Jahre der dynamischen Miet- und
Kaufpreisanstiege vorbei. Entwicklung von 10
Prozent pro Jahr, wie sie in den vergangenen vier

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Q A&
Jahren in Teilen zu beobachten waren, waren
Annäherungsprozesse in Folge negativer Entwick-
lungen Ende der 2000er Jahre.
Das Niveau ist aber wieder hoch. Eine Preisblase
ist nicht zu erkennen, allerdings kann von Über-
hitzungen in einzelnen, besonders stark nachge-
fragten Lagen in den Metropolen ausgegangen
werden.
Q: Die Yields bleiben weiterhin niedrig, in
Deutschland, Österreich und vielen anderen eu-
ropäischen Märkten. Wird sich dies ändern, wenn
die Geldpolitik zur Normalität zurückkehrt?
T.M.: Im Falle einer deutlichen Zinswende wird
die Nachfrage sicher zurückgehen, da auch an-
dere Investitionsmöglichkeiten wie etwa Bundes-
anleihen wieder an Attraktivität gewinnen. Das
wird sich auch positiv auf die Renditen auswirken.
Einzelne, kleinere Zinsschritte nach oben werden
jedoch erst einmal keinen Einfluss haben.
Q: Es wurde schon viel berichtet über das Fehlen
von investierbaren Portfolios. Wo sehen Sie Raum
für Wertschöpfung?
T.M.: Bei unseren Investitionen verfolgen wir
einen intensiven Management-Ansatz. Wir kon-
zentrieren uns auf Wohnungsbestände in nach-
gefragten Lagen, die z.B. einen Leerstand und
Instandhaltungsstau aufweisen. Durch gezielte
Modernisierungsmaßnahmen und eine intensive
Objektbetreuung steigern wir die Wohnqualität
der Objekte und reduzieren den Leerstand kon-
tinuierlich. Die Wertentwicklung unserer Anlagen
ist also nicht nur auf Bewertungsgewinne zu-
rückzuführen, sondern vor allem auf wohnwert-
und mietsteigernde Maßnahmen.
Q: Welches sind Ihrer Meinung nach die besten
Strategien in Bezug auf das Management von
Portfolios in strukturschwachen Regionen?
Unter welchen Vorzeichen macht eine Investition
in diesen Regionen dennoch Sinn? Wie kann das
Risiko der Investition in einer solchen Region gut
gemanagt werden?
T.M.: Strukturschwache Regionen sind besonders
stark von Landflucht betroffen. Menschen aus
dem Umland ziehen in die Oberzentren, da sich
die Infrastruktur in den Dörfern verändert hat.
Beispielsweise werden Zug- und Busverbindun-
gen in die Stadt eingestellt oder Nahversorgungs-
möglichkeiten im direkten Umfeld schließen. Die
Oberzentren profitieren allerdings von dieser
Entwicklung. In diesen Standorten sind innerstäd-
tische Wohnanlagen attraktiv, da die Mieternach-
frage hoch ist.
Dennoch bleibt ein Risiko, da die zukünftige En-
twicklung schwer zu prognostizieren und Miet-
steigerungspotenziale schwieriger zu realisieren
sind. Die Ankaufsrendite sollte also entsprechend
höher sein.
Gerade in strukturschwachen Regionen kommt
dem Management bzw. der Verwaltung ein im-
mens hoher Stellenwert zu. Mit guten Mit-
arbeitern vor Ort ist es auch an Standorten, die
THOMAS MEYER
CEO WERTGRUND IMMOBILIEN AG

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Bevölkerung verlieren, möglich, einen hohen Ver-
mietungsstand zu erzielen und zu halten.
Q: Nach welchen Investitionsgelegenheiten
halten Sie (nicht nur auf Deutsche GRI Wohnen)
Ausschau – und wo? Mit welchen Partnern würden
Sie gerne (mehr) zusammenarbeiten?
T.M.: Wir konzentrieren uns nach wie vor auf
Bestandswohnungen mit Management-Potenzial
in etablierten Lagen in prosperierenden
B-Städten.
Ziel unserer Ankäufe ist es, in sämtlichen Re-
gionen, in denen wir aktiv sind, einen Bestand von
mindestens 500 Wohneinheiten aufzubauen. Wir
investieren in Einzelobjekte und kleinere
Portfolios.
Gerne würden wir in Zukunft z.B. mehr mit kom-
munalen Wohnungsgesellschaften oder Genos-
senschaften zusammenarbeiten.
THOMAS MEYER
CEO WERTGRUND IMMOBILIEN AG

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Q A&
RAINER SCHMITZ
Senior Portfoliomanager PROVINZIAL NORDWEST ASSET MANAGEMENT
Q: Der demografische Wandel ist inzwischen un-
bestreitbar – Deutschland hat nun die niedrigste
Geburtenrate weltweit. Welche Anforderungen
stellt die veränderte Bevölkerungsstruktur an die
Wohnungswirtschaft – und welche Risiken und
Chancen ergeben sich aus ihr?
R.S.: Der demographische Wandel verläuft re-
gional unterschiedlich und man kann gewisse
Wanderungs- und Demographieverlaufsmuster
erkennen. In der Investitionstätigkeit und bei
Hold-Sell-Entscheidungen finden daher die
demographischen Analysen zunehmend
Berücksichtigung.
1. Wertverlustrisiken
Die Miet- und Wertsteigerung einer Immobilie ist
abhängig von ihrer Knappheit.
• Nachhaltige Wertsteigerungen, die nicht auf
vorübergehenden Zinssenkungseffekten beruhen,
sind in Deutschlands Regionen mit negativer
Demographie nicht mehr möglich.
• Verfügt eine Region mit negativer Demografie
über hohe Kaufkraft, sind langfristig maximal
konstante Preise zu erwarten.
Die Demografie ist insb. von Arbeits- und Ausbil-
dungsangeboten abhängig. Bei hoher Arbeits-
losigkeit und daher niedrigerer Kaufkraft ent-
stehen höhere Ab- und kaum Zuwanderungen.
Immobilien sind dann nicht mehr knapp, höhere
Mietforderungen nicht mehr durchsetzbar und
die Multiplikatoren auf die Mieten fallen mangels
Wettbewerb.
2. Differenzierte Marktentwicklungen
Es wird parallel in schwachen Regionen zuneh-
mend zu einer Abwärtsspirale kommen und in
Boomregionen zu einer weitergehenden
Aufwärtsspirale.
Zu unterscheiden ist zwischen
a) demographiestarken (“Boom”-) Regionen
mit wachstumsstarken (Groß-) Städten (z.B.
Großräume München, Hamburg, Berlin-Potsdam,
Köln-Bonn, Düsseldorf, Stuttgart, Rhein-Main,
Rhein-Neckar, Nürnberg-Erlangen, ...)
• Hier ist die Miet- und Wertsteigerung in guten
Lagen innerhalb der (Groß-) Stadt am höchsten.
• Im Umland ist weder mit Miet- noch Wert-
verlusten zu rechnen.
b) demographieschwache Regionen mit wachs-
tumsstarken “Leuchtturm-Städten” (z.B. Leipzig,
Dresden, Hannover, Münster, Aachen, Freiburg,
Regensburg, Ingolstadt, Augsburg, Kiel, Jena, ...)
• Hier blutet das Umland aufgrund regions-
interner Wanderung zugunsten der zentralen
Großstadt aus

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• Hier ist im Umland mit sinkenden Realmieten
und Immobilienpreisen zu rechnen. Vorhandene
Wertsteigerungen in den Großstädten sind weni-
ger nachhaltig, weil zunehmendes (Neubau-)
Angebot Wertsteigerungen schneller aufzehrt.
• Größere Instandhaltungsinvestitionen rechnen
sich zumindest in den Städten
c) demographieschwache Regionen mit struk-
turschwachen (Groß-) Städten (Ruhrgebiet, Süd-
sachsen, Schleswig-Holstein, Südniedersachsen/
Nordhessen, Saarland, Bremen/Ostfriesland, Meck-
lenburg, Sachsen-Anhalt, ...)
• Sowohl im Umland als auch in den Städten ist
mit fallenden Realmieten und Immobilienpreisen
zu rechnen
• Größere Instandhaltungen rechnen sich
aufgrund der niedrigen Mieten kaum
Der Investor gleicht dies in seiner Ankaufskalku-
lation durch unterschiedliche Anforderungen in
der reinen Cashflowverzinsung aus: Bei positiver
Demografie ist er zu niedrigeren Ankaufsverzin-
sungen (= höheren Faktoren) bereit, bei negati-
ver Demografie und Wertverlusterwartung wird
die Wertverlusterwartung (zzgl. eines gewissen
Risikoaufschlags) auf die Cashflowverzinsungser-
wartung hinzugerechnet, sodass die Faktoren und
Preise sinken.
Zur Veranschaulichung: Die Preis-Miet-Faktoren
liegen zurzeit bei der o. g. Differenzierung bei
a) zwischen 15 und 30
b) zwischen 10 und 25
c) zwischen 4 und 15
3. Auswirkungen auf den Transaktionsmarkt
• Risikoaverse Anleger ziehen sich aus Regionen
mit negativer Demografie zurück.
• Die verbleibenden Anleger müssen sich auf ein
veränderte Bewohnerstruktur einstellen: Mehr
ältere und weniger kaufkräftige Mieter.
Die kaufkraftstärkeren Mieter ziehen aufgrund
der lukrativeren Arbeitsangebote in die Boom-
regionen mit vermehrt kleineren Wohnungen in
aktuellerem Baustandard.
• In schwachen Regionen erfährt der Miet-
markt Konkurrenz durch preisgünstige Eigen-
nutzerkäufe, wo gerade in Niedrigzinsphasen die
hohen (Kosten-) Mieten weit über den gesunk-
enen Eigentums- (Fremdkapitaldienst-) Kosten
liegen.
• Altersbedingt zunehmende Instandhaltungs-
kosten führen in demografieschwachen Regionen
mit Niedrigmieten zu prozentual deutlich höhe-
ren Renditeminderungen als in Regionen mit
nominal hohen Mieten.
Konsequenz: Demografiestarke Regionen werden
von überregionalen langfristigen Buy-and-Hold-
Anlegern präferiert, die sich entsprechend aus de-
mografieschwachen Regionen zurückziehen und
das Feld zunehmend lokalen Playern und
Entwicklern überlassen.
RAINER SCHMITZ
Senior Portfoliomanager PROVINZIAL NORDWEST ASSET MANAGEMENT

7. Treffen Sie Thomas Meyer, Rainer Schmitz und über 100 Entscheidungsträger auf der Deutsche GRI Wohnen, 25.-26. November in Berlin
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Q A&
Q: In Ihrer Meinung, in welche Richtung wird sich
der Wohnimmobilienmarkt in den kommenden 12
Monaten entwickeln. Hat sich bereits eine Blase
entwickelt – und warum/warum nicht?
R.S.: Vergleichen zu anderen Ländern sind
die deutschen Wohnimmobilienpreise trotz
der letzten Anstiege noch moderat. Blasen bei
Wohnimmobilien werden insb. durch steuerliche
Abzugsfähigkeit von Eigennutzungs-Fremdfi-
nanzierungskosten und niedrige Eigenkapita-
lanforderungen für Eigennutzer hervorgerufen,
was in Deutschland beides nicht gegeben ist..
Zweitens wirkt sich die deutsche Bewertung-
spraxis mit nachhaltigen Ansätzen preisstabilis-
ierend aus. Drittens führen regulative Vorgaben
bautechnischer und mietrechtlicher Art zu weni-
ger Blasenbildung. Viertens war bisher noch ver-
gleichsweise wenig ausländisches spekulatives
Kapital in Wohnungsinvestments vertreten, was
sich durch Wohnungsfonds und gelistete Wohn-
AGen in gewissem Ausmaß zu ändern beginnt.
So werden die Preise in Regionen strukturschwa-
chen Regionen im nächsten Jahr eher eine
“Schwarze Null” sehen, in strukturstarken Re-
gionen aber (moderat) steigen. In Gebieten mit
hoher regulativer Dichte (Mietpreisbremse, etc.)
führt die regulativ bedingte Angebotsverknap-
pung zu steigenden Miet- und Assetpreisen.
Q: Die langanhaltende politische Krise in Europa,
die Spannungen mit Russland, die Massenein-
wanderung – welcher dieser Faktoren wird den
größten Einfluß auf die Wohnungswirtschaft ha-
ben in den nächsten 12-24 Monaten? Welche an-
deren Entwicklungen sollte die Industrie im Auge
behalten?
R.S.: Die EU-Krise wird weiterhin, aber ab-
schwächend, zu einer weiteren Nettozuwan-
derung junger, hoch qualifizierter (EU-) Ausländer
in (Groß-) Städte mit hohem Arbeitsangebot und
attraktivem kulturellen Angebot führen. Dadurch
wird weiterer Druck zuerst im unteren und später
im mittleren Preissegment erzeugt.
Von der Russland-/Ukrainekrise sind insb. (ost-
deutsche) Regionen mit stärkerem wirtschaftli-
chem Bezug zu Osteuropa betroffen, wo Arbeit-
skräfte abgebaut werden.
Von der Einwanderung und von Flüchtlingsbe-
wegungen sind mfr. insb. Regionen mit höherem
Arbeitsangebot und vergleichsweise niedrigeren
Lebenshaltungskosten betroffen. Dies wirkt sich
insb. im einfacheren Wohnbestand industrie-
starker B-Städte aus.
Q: Die Yields bleiben weiterhin niedrig, in
Deutschland, Österreich und vielen anderen eu-
ropäischen Märkten. Wird sich dies ändern, wenn
die Geldpolitik zur Normalität zurückkehrt?
R.S.: Die Yields sind nur moderat in der Niedrig-
zinsphase gefallen und werden wahrscheinlich
auch nur moderat - mit dem üblichen Zeitverzug
- wieder ansteigen.
RAINER SCHMITZ
Senior Portfoliomanager PROVINZIAL NORDWEST ASSET MANAGEMENT

8. Treffen Sie Thomas Meyer, Rainer Schmitz und über 100 Entscheidungsträger auf der Deutsche GRI Wohnen, 25.-26. November in Berlin
www.globalrealestate.org/DeutscheWohnen2015
Q A&
Q: Es wurde schon viel berichtet über das Fehlen
von investierbaren Portfolios. Wo sehen Sie Raum
für Wertschöpfung?
R.S.: Trotz des angeblichen Mangels an Portfolios
ist statistisch gesehen das Portfoliotransaktions-
volumen M & A - bedingt gestiegen. Neuport-
folien kommen wegen restriktiver Kommunen
weniger auf den Markt. Neue Volumina können
nur durch Nischenstrategien wie Verdichtung,
Umnutzungen, Revitalisierungen, Großsanierun-
gen, usw. oder durch Baulandausweis und Neu-
bausiedlungen entstehen.
Q: Nach welchen Investitionsgelegenheiten
halten Sie (nicht nur auf Deutsche GRI Wohnen)
Ausschau – und wo? Mit welchen Partnern würden
Sie gerne (mehr) zusammenarbeiten?
R.S.: Wir suchen im Sourcing eher kleinere, agile,
gut vernetzte Partner mit offensichtlichem Track
Record, die Nischenangebote (bestehende Port-
folios, größere Baulücken, Umnutzungen, usw.) in
etablierten Mikrolagen jenseits des überregion-
alen (institutionellen) Bietermarktes in struktur-
starken, kaufkräftigen Wachstumsregionen (Top-7,
gute B-Städte, stark wachsende Uni-Städte) in Vo-
lumina von ca. 10 - 30 Mio € bei Mieten > 9,50 €/
m² akquirieren oder anbieten können oder für uns
errichten oder im Bestand entwickeln.
Wir suchen im Property Management ambitio-
nierte lokale Partner, die Ehrgeiz in der Bestands-
entwicklung sowie erfolgshonorierten Ergebnis-
sen oberhalb der Benchmark haben und aufgrund
ihrer Identifikation mit den Objekten gerne auch
Eigentümer- und Assetmanagement-Aktivitäten
anstoßen oder übernehmen.
Q: Weitere Fragen/Anregungen
R.S.: 1. Exitstrategien in demographie-/struktur-
schwachen Regionen
2. Instandhaltungsmanagement in demographie-/
strukturschwachen Regionen
3. Ankaufs- & Assetstrategien (“Geschäftsmodelle”)
in demographie-/strukturschwachen Regionen
4. Risikomanagement in demographie-/struktur-
schwachen Regionen.
RAINER SCHMITZ
Senior Portfoliomanager PROVINZIAL NORDWEST ASSET MANAGEMENT