Levantamento do Fipe/Zap do mercado imobiliário de julho de 2014

3. Abertura
Palestra de Eduardo ZylberstajnCoordenador do Índice FipeZap
Palestra de PersioArida
BTG Pactual
Painel
Agenda
painel.fipezap.com.br
Agenda

4. Mapa imobiliário

5. Índice FipeZap
Novos dados
Eduardo Zylberstajn

6. Agenda
Introdução
Índice FipeZap: novas cidades
Evolução do preço dos imóveis residenciais no Brasil
Expectativas dos compradores de imóveis
Pesquisa salarial do mercado imobiliário
1
2
3
4
5

7. Introdução
1
Painel FipeZap2014

8. 50
70
90
110
130
150
170
190
210
230
1890
1910
1930
1950
1970
1990
2010
EUA (Shiller)
FipeZap
(São Paulo)
Introdução: Índices de Preços Reais de Imóveis
Aumento de preços no Brasil parece ter sido maior do que durante a formação da bolha imobiliária nos EUA

9. Acompanhar os preços dos imóveis
no Brasil é difícileimprescindível
Como obter e comparar informações?
Informação e previsibilidade são fundamentais para a tomada de decisões
Introdução

10. Índice FipeZap: novas cidades
2
Painel FipeZap2014

11. Índice FipeZap de Preços de Imóveis Anunciados
Acompanha o preço médio do m² de apartamentos
prontos anunciados em 25 municípios brasileiros
Índice de preços mais ágil do país
Dados desde 2008 (RJ e SP)
Cobertura de 35% do PIB
[13 dos 15 maiores municípios fazem parte do Índice]

12. Composição do Índice FipeZap Ampliado
6%
18%
76%
São Paulo
Rio de Janeiro
Belo Horizonte
Brasília
Salvador
Recife
Fortaleza
Porto Alegre
Curitiba
Niterói
Vitória
Florianópolis
São Bernardo do Campo
Santo André
Vila Velha
São Caetano do Sul
Campinas
Santos
Goiânia
Contagem
Índices Regionais também disponíveis para: Osasco, Guarulhos, Guarujá, São Vicente e Praia Grande
Índice Composto

13. Preço médio do m2por cidade (Jul/2014)
R$ 10.699
R$ 8.186
R$ 8.086
R$ 7.435
R$ 5.788
R$ 5.534
R$ 5.457
R$ 5.451
R$ 5.270
R$ 5.037
R$ 4.933
R$ 4.883
R$ 4.817
R$ 4.701
R$ 4.683
R$ 4.447
R$ 4.429
R$ 3.949
R$ 3.860
R$ 3.298
R$ 7.369
Rio de Janeiro
São Paulo
Brasília
Niteroi
Recife
Belo Horizonte
São Caetano do Sul
Fortaleza
Florianópolis
Curitiba
Campinas
Porto Alegre
Vitória
Santos
Santo André
São Bernardo do…
Salvador
Vila Velha
Goiânia
Contagem
Média Nacional

14. Affordabillitypor cidade (Price-to-income) Razão entre preço de um apartamento de 100 m2 e PIB per capita
5,6
6,3
7,0
8,5
9,4
10,6
12,8
12,8
13,3
15,2
15,3
18,0
18,4
19,4
19,7
22,5
22,9
24,0
25,0
27,0
30,1
30,7
32,1
32,5
35,8
19,0
Vitória
Santos
São Caetano do Sul
Osasco
São Bernardo do Campo
Contagem
Guarulhos
Brasília
Campinas
Porto Alegre
Curitiba
Santo André
Goiânia
São Paulo
Florianópolis
Praia Grande
Vila Velha
Belo Horizonte
Niterói
Recife
Guarujá
Salvador
Fortaleza
Rio de Janeiro
São Vicente
Média
9,6
10,3
14,0
16,2
22,2
23,6
24,4
31,7
33,0
34,1
Alemanha
Portugal
Espanha
Canadá
Itália
Rep. Tcheca
México
EUA
França
Colômbia
Relação renda x preço dos imóveis no Brasil não parece desalinhada com o resto do mundo
Fontes: Fipe, IBGE e Global PropertyGuide

15. Evolução do preço dos imóveis residenciais no Brasil
3
Painel FipeZap2014

16. Variação real* do preço médio do m2(2014)
0,2%
3,9%
3,5%
2,8%
1,8%
1,7%
1,1%
0,9%
0,9%
0,5%
0,1%
0,0%
-0,3%
-0,5%
-0,5%
-0,9%
-1,7%
-3,1%
-3,3%
-4,3%
-5,1%
FipeZap Ampliado
Vitória
Goiânia
Fortaleza
Campinas
São Paulo
Salvador
Vila Velha
Rio de Janeiro
São Caetano do Sul
Niteroi
Recife
São Bernardo do Campo
Florianópolis
Santo André
Belo Horizonte
Contagem
Porto Alegre
Santos
Brasília
Curitiba
* Descontado o IPCA (IBGE) de cada região
Metade das cidades monitoradas apresenta queda real de preços no ano
(i.e. aumento menor do que a inflação)

17. Variação do preço médio do m2
10,4%
6,5%
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
35%
ago/11
out/11
dez/11
fev/12
abr/12
jun/12
ago/12
out/12
dez/12
fev/13
abr/13
jun/13
ago/13
out/13
dez/13
fev/14
abr/14
jun/14
% em 12 meses
Índice Composto (7 cidades)
Índice Ampliado (16 cidades)
IPCA (IBGE)
1,3%
0,6%
0,0%
0,5%
1,0%
1,5%
2,0%
2,5%
3,0%
3,5%
4,0%
jul/12
set/12
nov/12
jan/13
mar/13
mai/13
jul/13
set/13
nov/13
jan/14
mar/14
mai/14
jul/14
% mensal (FipeZap Ampliado)
Alta do m2em 12 meses ainda é acima da inflação, mas variações mensais recentes apontam para desaceleração mais forte

18. Variação mensal do Índice FipeZap
Média: 1,5%
0,0%
0,5%
1,0%
1,5%
2,0%
2,5%
3,0%
3,5%
4,0%
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
Rio de Janeiro
Movimento dos preços não é mais ‘generalizado’; No RJ, por exemplo, o preço médio ainda sobe (apesar da forte desaceleração)...

19. Variação mensal do Índice FipeZap
-0,4%
-2,0%
-1,0%
0,0%
1,0%
2,0%
3,0%
4,0%
jan/13
mar/13
mai/13
jul/13
set/13
nov/13
jan/14
mar/14
mai/14
jul/14
Brasília
Santos
1,8%
1,6%
-1,1%
0,4%
jan/13
mar/13
mai/13
jul/13
set/13
nov/13
jan/14
mar/14
mai/14
jul/14
Já em Brasília, há estabilidade nominal há 2 anos e queda nominal em 2014....
... E em Santos, alta forte em 2013 e queda em 2014

20. Affordabillitypor cidade (Price-to-income) Razão entre preço do m2médio e renda média mensal
3,9
4,7
1,5
2,0
2,5
3,0
3,5
4,0
4,5
5,0
5,5
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
Número médio de meses necessários para comprar 1 m2
Rio de Janeiro
São Paulo
O preço médio do m2subiu mais do que a renda média...
Fontes: Fipe e IBGE

21. Affordabillitypor cidade (Price-to-income) Razão entre preço do m2médio e renda média mensal
3,9
4,7
1,5
2,0
2,5
3,0
3,5
4,0
4,5
5,0
5,5
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
Número médio de meses necessários para comprar 1 m2
Rio de Janeiro
São Paulo
... Somente entre 2009 e 2012
Fontes: Fipe e IBGE

22. RentalYield: retorno do aluguelRazão entre preços de locação anual e de venda
4,8%
5,3%
0,0%
1,0%
2,0%
3,0%
4,0%
5,0%
6,0%
7,0%
8,0%
9,0%
10,0%
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
Juros reais
Rental Yield
Retorno com aluguel (fluxo de rendimentos) acompanhou queda nos juros da economia e não parece ‘anormal’
Fontes: Fipe, BMF&Bovespae Banco Central

23. Expectativas dos compradores de imóveis
4
Painel FipeZap2014

24. Pesquisa FipeZap: Raio-X do consumidor de imóveis
Robert Shillerdefine bolha com base nas expectativas:
“Excessive public expectations
for future price increases cause prices to be temporarily elevated”
Em 1988 e 2003, Shillerconduziu uma pesquisa de expectativas com compradores de imóveis
A Fipe e o ZAP aplicaram um questionário semelhante para usuários do zapimoveis.com.br

25. A FIPE o e ZAP desenvolveram e aplicaram um
questionário aos usuários do ZAP para compreender algumas características importantes do mercado imobiliário
Descontos na compra de imóveis
Objetivo de compra
Expectativa de valorização
Pesquisa FipeZap: Raio-X do consumidor de imóveis

26. Raio-X do consumidor de imóveis Informações Gerais
A pesquisa contou com 3.227 respondentes de quatro perfis
19%
19%
28%
34%
A. Compradores
(desde jan/2013)
B. Pretendem Comprar
(próximos 3 meses)
C. Já eram proprietários
D. Não eram proprietários e nem compradores

27. Raio-X do consumidor de imóveis Informações Gerais
São Paulo
Os imóveis (adquiridos ou desejados) pelos respondentes
da pesquisa se concentram em SP, RJ e MG
Amostra: A+B+C
Rio de Janeiro
Minas Gerais
Outros
58%
32%
4%
6%

28. 13%
50%
37%
Novos
Tanto faz
Usados
A. Compradores(desde jan/2013)
B. Pretendem Comprar
43%
57%
Novos
Usados
A maioria dos imóveis adquiridos (e pretendidos) são usados
Raio-X do consumidor de imóveis Informações Gerais

29. 16%
24%
7%
42%
10%
Raio-X do consumidor de imóveis Objetivo de Compra
Investir -Venda
Investir -Aluguel
Outra pessoa morar
Morar com alguém
Morar sozinho
A. Compradores (desde jan/2013)
4%
10%
4%
69%
13%
B. Pretendem comprar (próx. 3 meses)

30. Raio-X do consumidor de imóveis Objetivo de Compra
44%
36%
41%
39%
48%
34%
1 tri/2013
2 tri/2013
3 tri/2013
4 tri/2013
1 tri/2014
2 tri/2014
As compras realizadas com motivo de investimentos
flutuam ao redor de 40% -parece haver tendência de queda
Amostra: A

31. Raio-X do consumidor de imóveis Objetivo de Compra
Imóveis mais baratos são o foco dos investidores
47%
53%
63%
71%
64%
78%
73%
72%
100%
53%
47%
37%
29%
36%
22%
27%
28%
até R$200 mil
R$201 mil a R$300 mil
R$301 mil a R$400 mil
R$401 mil a R$500 mil
R$501 mil a R$600 mil
R$601 mil a R$700 mil
R$701 mil a R$999 mil
R$1 milhão a R$2 milhões
acima de R$2 milhões
Para Moradia
Para Investimento
Amostra: A

32. Raio-X do consumidor de imóveis Descontos
O desconto médio entre o anúncio e o valor do negócio foi de 6,5% e mais de 40% dos compradores não obtiveram descontos
Semdesconto
1% - 5%
6% - 10%
11% - 15%
16% - 20%
21% - 25%
26% ou +
41%
22%
20%
6%
5%
3%
4%
Amostra: A

33. 5,0%
8,9%
5,4%
7,2%
6,9%
6,0%
1 tri/2013
2 tri/2013
3 tri/2013
4 tri/2013
1 tri/2014
2 tri/2014
Média: 6,5%
O desconto varia pouco ao longo do tempo
Amostra: A
Raio-X do consumidor de imóveis Descontos

34. Raio-X do consumidor de imóveis Expectativa de Valorização: Curto Prazo
Distribuição das expectativa de variação de preço
Amostra: A+B+C
4%
6%
3%
7%
3%
36%
7%
17%
6%
7%
4%
menorque - 25%
-25% a - 16%
-15% a - 11%
-10% a - 6%
-5% a - 1%
constante
1% a 5%
6% a 10%
11% a15%
15% a25%
maiorque 25%
Entre os que acham que o preço vai subir a média é de 13,1%
Entre os que acham que o preço vai cair a média é de -16,1%
Os compradores parecem estar divididos com relação ao comportamento dos preços no curto prazo

35. Raio-X do consumidor de imóveis Expectativa de Valorização: Curto Prazo
A expectativa de valorização média dos preços no curto prazo
(um ano) entre os investidores é de 4,1% e entre os não investidores
é de 1,0%, ou 1,8% considerando ambos –inferiores à inflação
48%
35%
16%
39%
36%
25%
Subir
Estáveis
Cair
INVESTIDORES
NÃO INVESTIDORES
Amostra: A+B+C

36. Raio-X do consumidor de imóveis Expectativa de Valorização: Curto Prazo
A. Compradores (jan/2013)
Investidores: + 7.9%
Não Investidores: + 7.2%
B. Pretendem (3 meses)
Investidores: + 0.4%
Não Investidores: -3.3%
C. Proprietários
Investidores: + 2.2%
Não Investidores: + 2.5%

37. Raio-X do consumidor de imóveis Expectativa de Valorização: Longo Prazo
51% acham que no longo prazo (10 anos) o preço
dos imóveis vai subir acima da inflação
6%
13%
31%
38%
13%
Muito abaixo dainflação
Abaixo da inflação
De acordo com ainflação
Acima da inflação
Muito acima dainflação
Amostra: A+B+C

38. Raio-X do consumidor de imóveis Expectativa de Valorização: Longo Prazo
3%
11%
25%
44%
17%
6%
14%
34%
35%
11%
Muito abaixo da inflação
Abaixo da inflação
De acordo com a inflação
Acima da inflação
Muito acima da inflação
INVESTIDORES
NÃO INVESTIDORES
Os investidores são mais otimistas com relação a
subida de preços dos imóveis no longo prazo
Amostra: A+B+C

39. Raio-X do consumidor de imóveis Expectativa de Valorização LP
A. Compradores (jan/2013)
Investidores: 61%
Não Investidores: 51%
B. Pretendem (3 meses)
Investidores: 65%
Não Investidores: 43%
C. Proprietários
Investidores: 59%
Não Investidores: 49%
A proporção de otimistas* é maior entre aqueles que pretendem comprar imóvel para investimento nos próximos meses (65%)
* Aqueles que acreditam que os preços subirão acima da inflação

40. Pesquisa salarial do mercado imobiliário
5
Painel FipeZap2014

41. Salários podem variar significativamente de acordo com a região da cidade ou do país; conhecer essa variação permite planejamento e redução de custos
Valores máximos, medianos e mínimos por ocupação
Dados por distrito (SP e RJ) ou município
Salários separados por segmentos
(imobiliárias, incorporadoras etc.)
Pesquisa salarial do mercado imobiliário

42. Ocupações relevantes para administradoras e imobiliárias
R$ 907
R$ 1.262
R$ 2.465
Tatuapé
Mediano
Moema
Zelador
R$ 987
R$ 995
R$ 1.218
Lapa
Mediano
Jardim Paulista
Porteiro
Pesquisa salarial: exemplos (município de São Paulo)
Fonte: Caged/MTE; Medianas para o período de janeiro a junho de 2014

43. Ocupações relevantes para incorporadoras
Pesquisa salarial: exemplos (município de São Paulo)
R$ 873
R$ 1.145
R$ 1.198
Cambuci
Mediano
Jardim Paulista
Servente de obras
R$ 2.110
R$ 2.500
R$ 3.242
Jaguaré
Mediano
Perdizes
Técnico de Obras Civis

44. Considerações finais
Vivemos num mundo com abundância de dados
Cada vez mais, empresas tomam decisões com base em critérios quantitativos e empíricos
Conhecer e saber utilizar esses dados já é hoje uma questão estratégica

45. Essa apresentação está disponível em:
http://painel.fipezap.com.br
ezylberstajn@fipe.org.br
fipezap@fipe.org.br