1. Lessons Learned nº2
Equipa 29

2. Tiago Henriques – Arquitecto
Nasceu a 17/10/1980, Lisboa
Pós-Graduado em Gestão de Projectos e a elaborar tese de
Mestrado no âmbito do Marketing Territorial . Exerce desde
2003, funções em Gestão de Empreendimentos e de
Arquitecto responsável por diversos Projectos.
Pedro Sousa – Engenheiro Civil
Nasceu a 12/12/1981, Amares
Exerce engenharia civil desde 2006 (Direcção de obra em
empresas de construção civil e obras públicas). Desde 2009
trabalhou numa empresa de infra-estruturas desportivas e
arranjos exteriores.
Fátima Banha – Psicóloga Clínica
Nasceu a 02/05/1966, Lisboa
Formadora na Escola Profissional de Educação para o
Desenvolvimento. Formadora em Cursos de Formação de
Formadores. Coordenadora de Formação Profissional.
Tutora de Estágio Profissionais. Sócia-fundadora de
empresas nas áreas de educação/saúde. Psicoterapeuta -
Consultório de Psicoterapias.
Miguel Fernandes – Engenheiro Civil
Nasceu a 09/06/1964, Vila Real
Mestre em Sistemas de Informação Geográfica. Desde
1988, exerce funções em Gestão/Fiscalização de
Empreendimentos e Direção de obra. Sócio-fundador de
duas empresas de reabilitação de edifícios. Desde 2010,
Perito Avaliador das listas oficiais do Ministério da Justiça.

3. A área de actuação da RegenUrb centra-se no segmento
de mercado da reabilitação urbana e marketing de
lugares, oferecendo serviços integrados no apoio ao
investimento e à reabilitação dos imóveis, bem como na
criação, desenvolvimento e implementação de estratégias
de comunicação, imagem e marketing dos lugares.

4. 8. Parceiros 7. Actividades Chave 2. Proposta de Valor 4. Relacionamento com 1. Segmentos de Clientes
Clientes
- Imobiliárias - Procura dos melhores parceiros - Apoio à decisão de - Novas oportunidades de - Fundos Imobiliários
- Conhecimento do mercado investimento, criando negócio
- Projectistas (criação de base de dados) oportunidades de negócio - Acompanhamento e - Promotores Imobiliários
- Gerir projectos - Gestão de todo o processo de informação ao cliente no
- Gerar retorno financeiro revitalização, visando a decurso da prestação de
- Empreiteiros - Empresas
- Atrair, reter e fidelizar pessoas e maximização dos resultados e serviços
empresas no longo prazo a diminuição das perdas para o - Trazer valor acrescentado ao
- Administração Pública cliente património e à actividade - Particulares
- Relevar, dinamizar, potenciar e daqueles que representamos
- Empresas de Marketing e explorar os componentes da - Administração Pública
Publicidade marca cidade, de forma a
4. Recursos Chave atrair investimentos, visitantes 3. Canais
- Banca de Investimento ou residentes.
- Relação de proximidade com
- Capital humano com a atitude e
os clientes
as valências necessárias
- Internet
- Imprensa da Especialidade
9. Estrutura de Custos 5. Fontes de Receitas
- Aluguer de equipamentos e - Consultadoria no apoio à
instalações decisão de investimento
- Equipamento informático - Avaliação Imobiliária, Inspecção
e Diagnóstico de edifícios
- Transporte
- Project Management
- Serviços contratados (manutenção
site, telecomunicações, …) - Projecto
- Salários (Recursos Humanos)
- Marketing Territorial
- Publicidade
Versão: 2.0

5. O CONTEXTO ACTUAL EM PORTUGAL DA REABILITAÇÃO URBANA
• 250 Fundos de Investimento Imobiliário;
• 400 Promotores Imobiliários. Cerca de 180 na região de Lisboa;
• A CIP apresentou projecto de Regeneração Urbana com
horizonte de 20 anos que permitirá criar 500 mil postos de
trabalho. A medida terá um impacto de 900 milhões de euros
por ano no PIB;
• Nova Lei da rendas vai criar novos incentivos ao arrendamento
e aos proprietários dos imóveis;
• Iniciativa comunitária JESSICA, cujo âmbito principal, é de
aplicar Fundos Estruturais em projectos ligados à Regeneração
Urbana;
• C.M.L. publicou recentemente nova legislação e incentivos
favoráveis à reabilitação urbana.

6. • Portugal tem 3.451.000 edifícios: Construção Nova VS Reabilitação | Europa Ocidental VS Portugal (2010)
27%
– 34% precisam de obras: 1.173.340 edifícios.
20%
19%
17% Construção Nova
• Lisboa tem 57.573 edifícios: Reabilitação Residencial
– 7.085 em mau estado ou em ruína
Europa Ocidental Portugal
– 4.681 parcial ou totalmente devolutos, 34%
precisam de obras (1.592 edifícios); Levantamento Parque Edificado C. M. Lisboa
– Total de 8.677 edifícios em Lisboa a 20%
7%
Particular/Emp.Privada
reabilitar. Sem informação
67%
– Proprietários: sobretudo particulares, Totalmente Municipal
empresas privadas e C.M.L.
Construção Nova VS Reabilitação | Portugal (2007/2013)
– Desconhecem-se os proprietários de ≈1/4
40%
desses edifícios. 35% 2007
30% 2008
MERCADO: 25%
20%
2009
15% 2010
8.677 edifícios - ≈ 43.400 fogos 10% 2011
5%
Custo/m2: 650€ a 850€ (grandes reparações) 0%
2012
2013
Investimento = 3.038.000.000€ Construção Nova Reabilitação Residencial
Quota Mercado 3% - 91.140.000€

7. • Entrevistas e segmentos de clientes
PERGUNTA DA SEMANA NO BLOG:
Realizadas 4 entrevistas a: Qual o potencial do mercado de reabilitação em
Portugal? (37 Votações)
- Consultor imobiliário
6%
- Cliente particular Muito
21%
- Parceiro Médio
- Cliente / parceiro 73%
Pouco
Nenhum
Validadas diversas questões:
- Há mais empresas a prestar serviços parecidos;
- Vantagens: equipa multidisciplinar e necessidade de reabilitar património;
- Desvantagens: e dificuldades: contexto de crise, promoção da empresa e ainda a
burocracia
- Entrevistados mostraram-se interessados em serem possíveis parceiros / clientes; no
entanto estão na expectativa
- Potenciais clientes: particulares e entidades com imóveis degradados; por outro lado,
particulares e empresas (portuguesas e estrangeiras) que queiram morar ou investir
em Lisboa.

8. Luís Filipe de Mello
Perfil: O Luís Filipe de Mello, solteiro, é Director Geral do Fundo Imobiliário Reabilita. Reside e trabalha em
Lisboa é de difícil contato e privilegia a conversa presencial, em detrimento do uso das novas tecnologias.
Problema: Valor patrimonial do fundo a diminuir decorrente da atual conjuntura.
Atualmente: Necessidade de rentabilização do portfólio imobiliário.
Oferta de Valor: Sugerir formas de rentabilizar os imóveis em carteira e gerir de forma integrada todo o
processo de revitalização dos mesmos, com o intuito de os introduzir no mercado de venda ou
arrendamento.
Objetivos pessoais: Descrição do dia-a-dia
Ser o melhor naquilo que faz 6.30 – Acorda para fazer jogging
7.30 – Toma o pequeno almoço enquanto lê os jornais diários da especialidade
8.00 – Chega ao escritório onde se inteira da agenda do dia com a secretária
Objetivos profissionais: .... Dedica a manhã a reuniões e a encetar contatos com possíveis parceiros de negócios
Tornar-se CEO de uma grande
13.00 – Vai ao ginásio e almoça uma sandes e um sumo natural
multinacional.
14.30 – Briefing com a equipa de trabalho
20.00 – Regressa a casa
22.30 – Consulta os emails de trabalho pelo IPAD enquanto ouve música clássica
Proprietário Portfólio Imóveis

9. Isabel Ferreira
Perfil: A Isabel Ferreira, casada e trabalha por conta de outrem. Herdou do pai dois prédios no centro de
Lisboa, cujos fogos quase na sua totalidade estão arrendados à mais de 40 anos aos mesmos inquilinos.
Problema: Rendas congeladas e estado de degradação de alguns imóveis
Atualmente: Necessidade de atualização das rendas e rentabilização dos imóveis desocupados
Oferta de Valor: Avaliação Imobiliária, inspeção e diagnóstico de edifícios, definição do âmbito de
intervenção e gestão integrada do processo de reabilitação até à introdução dos imóveis no mercado de
venda ou arrendamento
Objetivos pessoais: Descrição do dia-a-dia
Gozar a sua reforma na casa da praia 6.45 – Acorda e prepara o pequeno almoço para a família
das maçãs 8.00 – Sai de casa para ir trabalhar
9.30 – Chega ao serviço
13.00 – Almoça com a amiga de longa data
Objetivos profissionais:
18.30 – Vai buscar o filho à escola para o levar à natação
Rentabilizar o património herdado
20.00 - Prepara o jantar
21.30 – Telefona à mãe já idosa para saber como correu o dia
23.30 – Vai dormir
Proprietário Particular

10. Jean Paul
Perfil: Jean Paul, casado, detém a sua própria empresa no ramo agro-alimentar e todos os anos faz questão
de passar uma curta temporada em Lisboa (cidade pela qual se “apaixonou”)
Problema: Pretende investir em imobiliário no centro histórico de Lisboa, mas está renitente, uma vez que
que o processo é muito moroso e burocrático.
Atualmente: Fica hospedado em hotéis ou em casa de amigos
Oferta de Valor: Conhecimento do mercado imobiliário, apoio à decisão de investimento e gestão
integrada de todo o processo de reabilitação
Objetivos pessoais: Descrição do dia-a-dia
Dedicar à família e aos filhos o 7.00– Acorda e toma o pequeno almoço com a família
máximo de tempo disponível que 8.00 – Vai levar os filhos à escola
tem. 8.45 – Chega às instalações da sua empresa
10.30 – Tem reunião com um responsável de uma grande cadeia de distribuição do seu país
Objetivos profissionais: 13.30 - Faz uma refeição ligeira no seu gabinete
Internacionalizar o seu negócio .... Dedica a tarde a encetar contatos com possíveis parceiros de negócios
20.30 – Chega a casa para jantar com a família
23.30 – Dedica-se ao seu hobby aprender mais sobre a cultura portuguesa
Investidor Externo

11. Proprietário Portfólio Imóveis
Como vamos conseguir “despachar” todos estes imóveis?
Tenho cada vez menos tempo para a família
O que Pensa e Sente
As margem são cada vez menores Os meus colaboradores
O que Escuta O que Vê
Só se ouvem más notícias Cada vez mais anúncios de
casas à venda
O que Fala e Faz
Temos de ser mais eficazes
Gosto de estar com as pessoas frente a frente
O ginásio é para mim um escape
Dor Ganhos
Nova bolha imobiliária Rentabilizar ao máximo os imóveis
Crise sem fim à vista Clientes satisfeitos
Sem tempo para a família Promoção na empresa

12. • Tarefas Realizadas:
• Realização das primeiras entrevistas
• Validação do problema, solução e mercado
• Execução de perfis de Clientes
• Produção de Mapas de Empatia
• Execução de Questionários
• Actualização da tela do modelo de negócio
• Actualização do Blog

13. • Principais Lições da Semana:
• Caracterização dos Perfis dos Clientes
• Melhor conhecimento das Reais necessidades
dos Segmentos de Clientes
• Necessidade de planeamento:
– identificar tarefas a realizar;
– divisão de tarefas pelos membros da
equipa;
– definir timings de execução;

14. • Próximos Passos:
• Continuação da realização de Entrevistas
• Realização de Questionários e Inquéritos mais
abrangentes
• Actualização do blog
http://regenurb.blogspot.pt/