De economische recessie is een feit. Het betekent de dood in de pot van de kantorenontwikkeling. Maar zijn er geen positieve kanten aan? Levert het geen kans tot een kwaliteitsslag op kantorengebied? Mogelijk, maar dan aan de hand van een uitgewogen partituur, meent architect en bedrijfskundige René Stevens. Op die manier ontstaan 'gebouwen met een ziel', zoals Peter Camp ze beschrijft in zijn gelijknamige boek. 20031001 Vastgoed - Ir. René P.M. Stevens MBA (www.atelier-v.nl)

1. Tekst Arie van der Ent . lllustrêtie Jan de With
BEDRIJFSHUISVESTING
Korset o{
De economische
recessie een
is feit. Het betekent waterdicht is vinden we logisch.Eigenlijk vin- om te zien.'Om verderte komen dan de
lijstjes werd tien jaar geledenop
genoemde
den we die emotionele component ook bij
dedood depot voordekantorenontwikkeling.
in huisvesting.Het gebouwals imagebuilder. toen in dienst van prz
initiatief van Stevens,
Daarnaast je alswerkgever mensen
je
wil Zadelhoff,eenonderzoekgestartin samen-
een
Maar zijn ergeenpositievekanten Lwert
aan? stimulerendeen samenbindende werkomge- werking met eBP,RGD de stichting
en
'De
ving bieden.Het gebouwals teambuilder. Bouwresearch. vraagwas:zijn er in plaats
hetgeenkanstot eenkwaliteitsslag kantoren-
op Hiervoor gaatmen gewoonlijk met elkaarde van al die harde push- en pullfactoren geen
hei op. Maar aan teambuilding moet je dage- zachtefactoren?'
gebied?
Mogelijk,
maardanaandehandvaneen lijks doen.Het Europese hoofdkantoor van
Nike in Hilversum heeft eeneigensfeerter- B e d r i j f s li f e s t y l e
p
afgewogenartituur, nxeent
d.rchitect bedrijfs-
en wijl het toch eenhuurpand is. Medewerkers Er werden75o pasverhuisdebedrijven geën-
zijn casualgekleeden er zijn sportfaciliteitenquêteerdmet als uitkomst dat het zeerwe1
kundigeRenë
Steyen* diemanierontstaan
Op in en om het gebouwwaaryanzij gebruik van mogelijk bleek de markt in te delen naar kan-
kunnen maken.De medewerkers worden toororganisaties met eenvergelijkbarehuis-
<<gebouwen een
met ziel>>, Peter
zld.ls Campze doordrenkt met het Nike-denken.' vesting.Je had bijvoorbeeldde Visualisten,de
groepkantoorgebruikersdie aande snelweg
beschrijft zijn gelijknamige
in boek. De kantoorgebruiker anoniem,maareen zitten om zichin de picture te spelen. had
is Je
goedeprojectontwikkelaardenkt over doel- de Stationairen,dezegroep wil graagop
groepenna. Dé kantoorgebruikerbestaatniet, openbaarvervoersknooppu zitten. Zo nten
ook eenmarktconform kantoorgebouwniet. waren er vijf groepen.'Op dit moment bereidt
oms vallen dingen samen.Zoalsde af- Stevens:'Net bij auto's.
als Eenmarktcon- Atelier V eenonderzoekvoor met dezelfde
forme auto bestaatniet. Paswanneerje het
spraakmet architecten bedrijfskundige onderzoekstechnieken normaal worden
die
partner in Atelier V design& overhet topsegmentauto'shebt, krijg je er
RenéStevens, gebruikt voor producten met eensterk emo-
development(www.atelier-y.nl), te praten
om eenbeeldbij. Het betekent datje onderzoek tionele lading, zoalsmode en cosmetica.
overzljn visie op projectontwikkeling en de moet doen naardoelgroepen, waarbij we in de Stevens:'Mensen eenhokje stoppenis
in
verschijningvan het boek vastgoedsector kunnen leren van andere
veel moeilijk. Tochhebbendezebranches veel
'Gebouwenmet eenziel' geldbesteed groepen kunnen benoe-
branches.Natuurlijk is het moeilijk om men- om te
senop éénhoop te gooien.
van organisatiekundige men. Die techniekenwillen we gebruiken
Het enemoment
eetje eenMcDonalds-hamburger, een
PeterCamp.Gespreken op voor de vastgoedbranche. is maar ro pro-
Al
andermomenteetje in eensterrenrestaurant. cent van de uitkomsten bruikbaar, dat is meer
boek blijken in elkaarsver-
Waarhoorje bij?'
lengdete liggen. Zowel dan niets.'
Stevens Campkiezen
als
voor gebouwen boven
die Pijngrenzen Als het aanStevens ligtzalbedrijfslifestyle
de middelmaat uitsteken De onderzoeken van de adviesbureaus komen eenbelangrijkefactor worden bij de ontwik-
en zijn wars van de risico- niet verderdan <<push-
volgensStevens en keling van kantoren.Bedrijfskundeen marke-
loze gebouwenwaarvaner pulllijstjes>> het capaciteitsvraagstuk.
en ting zullen eenbelangrijkeinput leverenbij
'Maar er komt nog iets andersbij. Om te
de laatstetien jaar teveel het opzerten het programma
van van eisen.
zijn gebouwd. nooit.Alsje iets
beginnenpasthuisvesting De bedrijfsidentiteit en positionering van her
nieuws koopt of huurt, is het altijd te groot. bedrijf staan daarbijmedecentraal.Stevens
gebruikt graagde mode alsmetafoor Jezult wel gekzijn om het te klein te kopen
Stevens ziet dit alshet schrijvenvan eenpartituur.
'Het eersteconceptmoet doordrenkt zijn van
of te huren. Dus waar blijf je met huisves-
om zijn denkbeelden duidelijk te maken.
'We praten bij bedrijfsgebouwen vooral over tings-kengetallen. komt er een
Vervolgens marketing, de financiëlehaalbaarheiden de
de functionele component:vierkantemeters, periodedat het heel evenaande norm vol- productiewijze.Pasdan gaje op zoek naar een
aantalparkeerplaatsen topkoeling. Bij kle-
of doet, dan volgt eenlange periodedat het te architect.'Op dezewijzewerkt men bij Atelier
ding hebbenwe het hoofdzakelijk over de klein of opnieuw te groot is. Pasnadat vele V aande (re)stylingvan de kantoren van een
multinational. 'Dit bedrijf heeft de behoefte
pljtgrenzen zij n overschreden
emotioneleelementen: erbij willen horen
het wordt het
en het imago versterken. initiatief genomennaar anderehuisvesting
Dat eenregenjas om de look and feel van haar producten ook
OKTOBER 2OO3

2. K o r s e to f l i n g e r i ê
vAsTG oE DMA NAG EM ENT
gevallenalleeneenzwembroek.Bij gebouwen
kun je ook op die manierdenken.Ik heb het
voorbeeldvan Interpolis uitgekauwd.
gerichtin om
Da t zet men huisvesting
de bedrijfsfilosofie uiting te bren-
tot
gen.De facilitairedirecteurvan
Interpolis heeft ooit gezegd:<<Watwij
willen bereikenis dat onzemensenin
lichte verwarringzijn alsze's ochtends
binnenl<omen.Zewetefl waarze die
niet
daggaanzitten. Een lichte verwarring en
daardoorveelalerter>>.'
Bij Interpolis is de huisvestingte vergelijken
met sexylingerie.Niet alleenzijn de mede-
werkersalerter,ze worden verleid tot veel
meer,zo blijkt uit het boek van Camp,waar-
in - naastzo'n veertigandere bedrijfsgebou-
- de huisvesting Interpolisuitge-
van
wen
breid aande orde komt. Hij haalt eenonder-
zoek aannaarde effectenvan het Interpolis
(IKc)- eenopenconcept met
KantoorConcept
centrale
open ruimtes met vergadertafels,
faciliteiten, concentratieplekken vergader-
en
ruimtes- waaruitblijkt hoegroot de invloed
is:
op de medewerkers
r. Er is meerzelfstandigheid meermotiva-
en
tle,
z.Dehorizontale en verticalecontactenbin-
zijn toegenomen.
nen eenetage
3. Het rrc heeft eennivellerendeffectop sta-
tusverschillen.
niveau
4. De leidinggevenden operationeel
op
moetennieuwe vaardigheden ontwikkelen.
5. Iedereen er trots op te werkenvoor
is
Interpolis.
Kwaliteitsslag
Eengebouwdoetietsmet mensen. het nu Of
verleidt, zoalsde sexylingerie van Interpolis,
of wanneerhet werkt als eenkorset,zoalsbij
nieuwehuisvesting moet
eenfusiewanneer
voelbaarte maken.
in haar bedrijfsgebouwen
leiden tot het creërenvan éénenkelenieuwe
Maar zonderdat dit blijvend aande gebou-
cultuur.Dat komt omdatzo'n gebouween
wen gebakkenzit.'
ziel heeft.
merszijn er mededebetaan.De afnemers
Bij het doorlezen het boekvan Peter
van
haddenkritischermoetenziin. Men heefthet
Middensegment
Campzal de lezer ontdekkendat de auteur
gewoongepikt.'
Er is nietsmis met bouwenvoorhet midden-
het resultaatbeschrijft van de manier van
vindt Stevens. is immersde
Dat
segment,
voorstaat.Geslaagde
werken die RenéStevens
groepgebruikers.'Maar té groot
grootste Sexy lingerie
een
gebouwen, zoalsde voorbeelden Campin
die
In de afgelopentijd heeft Stevens aantal
een
aantalbeleggers op safespelenen kiest
wil
zijn boek geeft, zljn speciaal
ontwikkeld voor
presentaties gehouden zijn visiete venti-
om
voor marktconform. enehuurder eruit, de
De
leren.In die presentatie Stevens preg- Stevens naar..gebou-
wil
eenopdrachtgever.
op
laat
andereerin. Maar bij eenoveraanbod werkt
wen met eenziel>> die gewoongehuurd
toe
nante wijze zien dat vastgoed vergelijkenis
te
het tegenje.Dan kan de huurder het ene
kunnen worden.Gebouwen, de identiteit
die
kantoorgewoonvoorhet huid.
met mode.Vastgoed tweede
als
marktconforme
van de gebruikersuitstralen. Dat moet moge-
verwisselen. dat soortgebouwen Vastgoed korset of vedeidelijkelingerie.
als
Bij
andere
en
kun je alleennog op prijs concurreren. lijk zijn. Misschien wordenontwikkelaars
Het gaatdaarbijonder andereom identiteit.
Door
'Maaf',zo stelt Stevens,'wat tijden
beleggers dezedonkereeconomische
in
men onderschat
eenverkeerdsoort marktconform denkenzijn
gedwongenom anders,meer doelgroepge-
is de invloed die eengebouwheeft op de men-
marktuniforme gebouwengerealiseerd die
sendie erin vertoeven. voeltje prettig in je richt te gaandenkenen kunnen wejuist door
alskeurslijf werken.Nu kunnen
voor velen Je
kleren, ze zitten lekker.Bij sommigegelegen- recessie kwaliteitsslag
een
de economische
we de ontwikkelaars,beleggers makelaars
en
hedentrek je eengalapak maken.r
aanen in andere
geven,maar de afne-
hiervah wel de schuld
2OO3
OKTOBER