Conclusoes Principais Residential Tourism Survey 10 10 10 26 Fev 2009 Final

PORTUGAL RESIDENTIAL TOURISM MARKET INTELLIGENCE

10 10 10
QUESTIONS DEVELOPERS AGENTS
ILM ■ THR
QUARTERLY MONITOR

ANÁLISE BARÓMETRO TRIMESTRAL DA CONFIANÇA DO MERCADO IMOBILIÁRIO TURÍSTICO NACIONAL

4º TRIMESTRE DE 2008 vs 1º TRIMESTRE DE 2009

II L M
LM
INTERNATIONAL TOURISM ADVISERS

II L M
LM

1
Lisboa, 26 de Fevereiro de 2009

ÍNDICE

Introdução 3

1 - Confiança do mercado imobiliário turístico 4

2.1 - Nível de actividade - Vendas 5

2.2 - Nível de actividade - Arrendamento de férias 6

3.1 - Peso das vendas por tipologia – Apartamentos,Townhouses e Villas 7

3.2 - Peso do arrendamento de férias por tipologia – Apartamentos e Villas 10

4 - Interesse do mercado nas regiões Oeste, Lisboa, Algarve e Porto 12

5.1 - Interesse do mercado no 4º trimestre de 2008, por país de origem - Vendas 13

5.2 - Interesse do mercado no 4º trimestre de 2008, por país de origem - Arrendamento de Férias 14

6 - Ranking de factores determinantes para a decisão de compra no 4º trimestre de 2008
4 15

7 - Mercados que no último trimestre de 2008 representaram uma ameaça competitiva para Portugal 16

8.1 - Confiança do mercado para o 2º trimestre de 2009 – Vendas 17

8.2 - Confiança do mercado para o 2º trimestre de 2009 - Arrendamento de férias 18

9 - Medidas de marketing que as entidades estão a considerar implementar no 1º trimestre de 2009 19

10 - Conclusões finais ILM ■ THR 20

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LM


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ILM ■ THR
QUARTERLY MONITOR

INTRODUÇÃO
Desenvolvido pela ILM ■ THR, o 10-10-10 consiste numa análise barómetro, de carácter trimestral, que tem por objectivo avaliar a confiança no mercado
imobiliário turístico nacional, monitorizando a performance e as tendências do sector.

O 10-10-10 enquadra-se no conjunto de iniciativas que a ILM ■ THR está a desenvolver sob uma mesma marca umbrella - “Portugal Residential Tourism
Market Intelligence”, com o objectivo comum de fornecer informação mercado, recolhendo informação actualizada e pormenorizada no âmbito do
Turismo Residencial.

Para o desenvolvimento da presente análise foram realizadas 10 perguntas a 8 promotores/investidores a operar em Portugal e a 8 agentes imobiliários
líderes do mercado, a saber:

8 Promotores:
Norte Golfe Promoções Turísticas e Imobiliárias, S.A. - Porto
Bom Sucesso - Óbidos Empreendimentos Turísticos, S.A. - Óbidos
ORIZON CAMPOREAL S.A. - Óbidos
MSF - TUR.IM, SGPS, S.A. - Lisboa
Newlyn Portugal - Algarve
Pestana Imobiliária - Algarve
Vale do Lobo, Resort Turístico de Luxo, S. A. - Algarve
g
Grupo Oceânico – Oeste e Algarve

8 Agentes Imobiliários:
Abacus Savills - Lisboa
Atlantic Estates - Algarve, Lisboa e Costa de Prata
Garvetur - Sociedade de Mediação Imobiliária S.A. - Algarve
ç g
IRG International Reality Group - Lisboa
John D Griffiths - Algarve
Prunty's Overseas Properties S.A. - Lisboa
Sadlers Mediação Imobiliária - Knight Frank - Algarve
Winkworth – Algarve

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QUARTERLY MONITOR

1 - CONFIANÇA DO MERCADO IMOBILIÁRIO TURÍSTICO

CONFIANÇA
1º Trimestre 2009 vs 4º Trimestre 2008
1 4

Confiança do Mercado Imobiliário Turístico
40%
27%
80%
13%
13%
BAIXA A MÉDIA
7%

Baixa Média
Média Média
Baixa Alta
Alta

Comparando o 1º trimestre de 2009 com o 4º de 2008, 13% dos participantes na análise classificaram a confiança no mercado de baixa,
40% média baixa e 27% média.

De salientar que na perspectiva dos promotores a confiança do mercado se verifica ligeiramente superior comparativamente com a dos
agentes imobiliários.

Comentários qualitativos:

Promotores:
“Os potenciais clientes estão inseguros e não se encontram preparados para investir”.
“As notícias e os problemas contínuos na banca assustaram por completo os investidores – até mesmo aqueles que possuem dinheiro”.

Agentes Imobiliários
“Actualmente não vemos nenhuma diferença na percepção do 1º trimestre de 2009, quando comparado com 4º trimestre de 2008, o qual
foi bastante depressivo”.
depressivo
II L M “Esperemos que no 4º trimestre de 2009 o mercado tenha recuperado a sua confiança”.
LM “Previsível baixa no mercado à volta de Março – Abril, momento a partir do qual o mercado voltará a ganhar força”.
4


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2.1 - NÍVEL DE ACTIVIDADE - VENDAS

VENDAS

Nível de Actividade do Negócio - Venda

69%
69%
MANTEVE
31%

0%

Diminuiu
Manteve
Aumentou

Na opinião dos Promotores o nível de actividade do negócio nas vendas manteve-se enquanto que os Agentes Imobiliários apontam
Promotores, manteve se
mais para uma diminuição do mesmo.

Na análise por regiões, podemos constatar que na opinião das entidades participantes, no Algarve o nível de actividade do negócio
diminuiu e nas regiões de Lisboa, Porto e Oeste o mesmo manteve-se.

Promotores:
“Os “investidores” estão à procura de compras a bom preço porém nós não nos encontramos preparados para efectuar os descontos que
estes pretendem”.

Agentes Imobiliários
“Forte deterioração das condições de mercado entre Outubro e final de Dezembro”.
“A quantidade não expressa a descida nos negócios Sentimos uma forte descida nos preços de venda durante o 3º e o 4º trimestres de
A negócios. 3 4
II L M 2008”.
LM “Vendemos o mesmo número de propriedades que no 3º trimestre de 2008 mas a preços mais reduzidos”.
5


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2.2 - NÍVEL DE ACTIVIDADE – ARRENDAMENTO DE FÉRIAS
ARRENDAMENTO

Nível de Actividade do Negócio - Arrendamento
50%
50%
50%

DIMINUIU
50%
MANTEVE
0%

Diminuiu
Manteve
Aumentou

O arrendamento só se aplica a 8 das entidades participantes e 50% das mesmas consideram que o nível de actividade se manteve e as
restantes que o mesmo diminuiu.

Na opinião dos Promotores, o nível de actividade do negócio de arrendamento manteve-se enquanto que os agentes imobiliários
apontam mais para uma diminuição do mesmo.

A análise por regiões permite constatar que no Algarve e em Lisboa o nível de actividade do negócio diminuiu.

“O 3º trimestre é época alta, o 4º é época baixa”.

“O nosso negócio de arrendamentos ocorre principalmente durante o 3º trimestre e não esperamos encontrar muitos arrendamentos no
4 trimestre
4º trimestre”.
II L M
LM “Os clientes geralmente concentram as suas reservas nos 2 primeiros meses de Verão”.
6


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3.1 - PESO DAS VENDAS POR TIPOLOGIA - APARTAMENTOS
Actividade de vendas no 4º Trimestre de 2008

A oferta de apartamentos é baixa para as tipologias T0 e T4.
APARTAMENTOS
A maior parte das vendas de apartamentos verificou-se a nível dos T2
T0 T1 T2 T3 T4
com cerca de 33% e em segunda posição encontram-se os T3 que
representaram 18% da actividade do negócio
negócio.
Promotores 15.3% 15.1% 33.0% 18.6% 5.4%
Comparando os Promotores com os Agentes Imobiliários, a
Agentes
distribuição da actividade do negócio é similar, com excepção do T0, 5.5% 11,5% 38.1% 27.4% 2.3%
Imobiliários
o que pode ser justificado por diferentes abordagens de vendas ou
marketing.

Tendência para venda de Apartamentos no 1º trimestre de 2009
Tendência do peso de vendas por tipologia no 1º
Ti
Trimestre d 2009 - A
t de t t
Apartamentos
De acordo com os participantes, a tendência é para que o nível de
actividade se mantenha.

Mantém
Diminui
Di i i
Aumenta
Não Aplicável

T0 T1 T2 T3 T4

II L M
LM

7


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3.1 - PESO DAS VENDAS POR TIPOLOGIA - TOWNHOUSES

TOWNHOUSES
O comportamento é muito semelhante para todos os participantes.

TH2 TH3 TH4
Vemos que o negócio gerado com Townhouses (TH) de 2 quartos é
significativo porque apesar dos preços médios são inferiores ao TH3,
21.3%
21 3% 24.5%
24 5% 14.0%
14 0%
Total
Ttl
o volume gerado é muito semelhante entre eles.

Promotores 22.1% 26.3% 11.7%

Agentes Imobiliários 20.0% 21.3% 17.5%

Tendência para venda de Apartamentos no 1º trimestre de 2009

“Townhouses são menos procuradas que nos anos anteriores”. A
tendência é que o nível de actividade para as Townhouses se
Tendência de venda deTownhouses no 1º
mantenha ou mesmo que diminua.
Trimestre de 2009
Especialmente no caso das Townhouses de 4 quartos existe maior
certeza que este este produto irá ter ainda menos procura

A visão entre os Agentes Imobiliários e os Promotores é coincidente.
Mantém
Diminui
Aumenta
Não Aplicável

TH2 TH3 TH4
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LM

8


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3.1 - PESO DAS VENDAS POR TIPOLOGIA - VILLAS
VILLAS
Mais uma vez, o comportamento é semelhante entre todos os
participantes. V2 V3 V4 V5

Total 10,5% 33.0% 31.9% 11.3%
Nota-se a mínima relevância de V2. Os números para V3 e V4 são
particularmente significativos
significativos.
Promotores 7.0% 31.8% 34.4% 11.3%

Agentes Imobiliários 0.0% 23.3% 47.5% 16.0%

Tendência para venda de Villas no 1º trimestre de 2009

Prevê-se um maior volume de vendas de villas para um
Tendência de venda de Villas no 1º
posicionamento de preço alto no mercado.
Trimestre de 2009
A tendência para vendas de villas no futuro próximo é positiva, sendo
que até existe uma percepção de alguma melhoria para V3 e V4.

Por outro lado, podemos observar que os agentes imobiliários estão
mais positivos que os promotores para este produto, no quadro do
próximo trimestre. Mantém
Diminui
Aumenta
Não Aplicável

II L M
LM V2 V3 V4 V5

9


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3.2 - PESO DO ARRENDAMENTO DE FÉRIAS POR TIPOLOGIA - APARTAMENTOS
Actividade de arrendamento de férias no 4º Trimestre de 2008

APARTAMENTOS
Não há informação suficiente para avaliar a actividade de
arrendamento de férias à nível dos agentes imobiliários. T0 T1 T2 T3 T4

Total
Mas podemos identificar, que a maioria da procura, pelo menos nesta
p ,q p ,p 10.0% 35.0% 40.7% 11.7% 10%
época situa-se para apartamentos T1 e T2. Isto difere das vendas
Promotores
que estão mais activas para T2 e T3. 10.0% 35.0% 45.0% 11.7% 10%

Agentes
“Tem aumentado a procura de T2 para o mercado do golfe”
N.A. N.A. N.A. N.A. N.A.
Imobiliários
“A situação está semelhante com a transição de 2007 para 2008”
ç ç p

Tendência para arrendamento de Apartamentos para férias no 1º trimestre de 2009
Tendência para o arrendamento de férias no
A tendência é clara e tende para um aumento da actividade do
clara, 1º Trimestre de 2009 – Apartamentos
negócio do arrendamento de férias. Acaba por ser normal sabendo
que o 1º trimestre do ano é o mais activo.

O Facto de haver previsão de negócio não quer dizer que será
Mantém
reflectido em taxas de ocupação no 1º trimestre. Pelo contrário,
Diminui
sabemos que as reservas efectuadas são para o período de verão
verão,
mas historicamente o mercado britânico efectua as suas reservas
Aumenta
nesta altura do ano.
Não Aplicável

T0 T1 T2 T3 T4

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3.2 - PESO DO ARRENDAMENTO DE FÉRIAS POR TIPOLOGIA - VILLAS
Actividade de arrendamento no 4º Trimestre de 2008

VILLAS
É interessante verificar que a actividade de arrendamento de villas
para férias tem mais impacto nos resultados dos agentes imobiliários Algarve V2 V3 V4
do que para os promotores.

3.75
3 75 % 28.75
28 75 % 62.5
62 5 %
Total
As possíveis causas para esta situação são:
7.5 % 11.7 % 10 %
Promotores
• Maior taxa de fidelização de clientes, não havendo histórico
suficiente no caso dos novos resorts. Agentes Imobiliários 32.5% 62.5%
Na
• Canais de distribuição mais consolidados.

• Maior diversidade de oferta de produto.
Tendência de arrendamento para Férias 1º
Trimestre 09 - Villas
Tendência para arrendamento de Villas no 1º trimestre de 2009

De acordo com os participantes, a tendência é para que o nível de
actividade se mantenha.

V2
V3
V4

Mantém Diminui Aumenta Não
Aplicável
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4 - INTERESSE DO MERCADO NAS REGIÕES OESTE, LISBOA , ALGARVE E PORTO
4º Trimestre de 2008 e tendência para o 1º trimestre de 2009
p

FRACO INTERESSE COM TENDÊNCIA PARA SE MANTER OU
MESMO DIMINUIR.

LISBOA
FORTE INTERESSE COM TENDÊNCIA PARA SE MANTER
MANTER.

FRACO INTERESSE COM TENDÊNCIA PARA SE MANTER OU
PONTUALMENTE AUMENTAR.

PORTO
FORTE INTERESSE COM TENDÊNCIA PARA AUMENTAR.
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5.1 - INTERESSE DO MERCADO NO 4º TRIMESTRE DE 2008, POR PAÍS DE ORIGEM: VENDAS

BENELUX
PORTUGAL INGLATERRA IRLANDA ESPANHA ESCANDINÁVIA
Á ALEMANHA

INTERESSE
INTERESSE INTERESSE INTERESSE INTERESSE INTERESSE INTERESSE
ENTRE O
ENTRE O FRACO COM FRACO COM ENTRE O SIMILAR COM SIMILAR
SIMILAR E O
SIMILAR E O TENDÊNCIA TENDÊNCIA SIMILAR E O TENDÊNCIA COM
FRACO COM
FRACO COM PARA SE PARA MANTER FORTE COM PARA MANTER
MANTER. TENDÊNCIA
TENDÊNCIA
TENDÊNCIA MANTER OU OU MESMO TENDÊNCIA PARA
PARA
PARA MESMO DIMINUIR. PARA MANTER.
MANTER.
MANTER. DIMINUIR. MANTER.

O interesse do mercado revelado por França e os países da Europa do Leste durante o 4º trimestre de 2008 variou entre o fraco e o similar e a tendência
do mesmo no 1º trimestre de 2009 é para manter.

O interesse do mercado revelado pela Rússia durante o 4º trimestre de 2008 variou entre o fraco e o forte e a tendência do mesmo no 1º trimestre de
2009 é para manter.

OUTROS PAÍSES E REGIÕES QUE SE COMEÇAM A INTERESSAR PELA AQUISIÇÃO DE PROPRIEDADES EM
PORTUGAL:

ARÁBIA SAUDITA, POLÓNIA, ÁFRICA CENTRAL, TURQUIA,
II L M
LM
VENEZUELA, AUSTRÁLIA, BRAZIL, GUATEMALA.

13
13


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5.2 - INTERESSE DO MERCADO NO 4º TRIMESTRE DE 2008, POR PAÍS DE ORIGEM:
ARRENDAMENTO DE FÉRIAS

BENELUX
PORTUGAL INGLATERRA IRLANDA ESPANHA ESCANDINÁVIA ALEMANHA

INTERESSE
INTERESSE INTERESSE INTERESSE INTERESSE INTERESSE INTERESSE
SIMILAR OU
ENTRE O SIMILAR OU SIMILAR COM FRACO COM SIMILAR COM SIMILAR
FRACO COM
SIMILAR E O FRACO COM TENDÊNCIA TENDÊNCIA TENDÊNCIA COM
TENDÊNCIA
FORTE COM TENDÊNCIA PARA MANTER PARA PARA MANTER TENDÊNCIA
PARA
TENDÊNCIA PARA OU MANTER PARA
MANTER.
PARA DIMINUIR OU AUMENTAR AUMENTAR.
MANTER OU MANTER
DIMINUIR

O interesse do mercado pelos países da Europa do Leste durante o 4º trimestre de 2008 variou entre o similar e o fraco e a tendência do mesmo no 1º
trimestre de 2009 é para diminuir ou manter.

O interesse do mercado revelado por França durante o 4º trimestre de 2008 foi fraco e a tendência do mesmo no 1º trimestre de 2009 é para manter.

O interesse do mercado revelado pela Rússia durante o 4º trimestre de 2008 verificou-se fraco e a tendência do mesmo no 1º trimestre de 2009 é para
manter ou aumentar.

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6 - RANKING DE FACTORES DETERMINANTES PARA A DECISÃO DE COMPRA NO 4º TRIMESTRE
DE 2008

Agentes Promotores e Agentes
RANKING
Promotores Imobiliários Imobiliários
Factores Média Ranking Média Ranking Média Ranking
Preço do produto
ç p 5 7 7 2 6 3
1.
1 CONFIANÇA NO MERCADO
Confiança geral no mercado 1
7 1 9 1 8
Variações cambiais 7 2 7 3 7 2
2. VARIAÇÕES CAMBIAIS
Valor do mercado imobiliário
emissor 6 5 5 6 5 7
3. PREÇO DO PRODUTO
Variedade de oferta de produtos
residenciais 7 2 4 9 5 6
4. CLIMA
Facilidade de acesso ao aeroporto
5. OUTROS
internacional mais próximo 5 9 5 8 5 8

6. VARIEDADE NA OFERTA
Acessibilidade ao local 4 10 5 6 5 9
Clima 6 5 6 4 6 4
7. VALOR DO MERCADO EMISSOR
Segurança 5 8 4 9 5 9
Outro(s) 6 4 5 5 6 5
8. PROXIMIDADE AO AEROPORTO
9. SEGURANÇA E FACILIDADE DE
ACESSO AO LOCAL
Outros factores mencionados foram:

- Disponibilização das hipotecas a taxas competitivas

- Localização da propriedade - distância da praia, do golfe, etc

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7 - MERCADOS QUE NO ÚLTIMO TRIMESTRE DE 2008 REPRESENTARAM UMA AMEAÇA
COMPETITIVA PARA PORTUGAL

Mercados Tradicionais Total Média Ranking
Espanha 1
RANKING
39 3,5
França 34 2,8 2

1. ESPANHA
Mercados Emergentes Total Média Ranking
2. FRANÇA
Chipre 22 2,2 4
Turquia 28 3,1 3 3. TURQUIA
Grécia 22 2,4 4
4. CHIPRE E GRÉCIA
Bulgária 14 1,6 8
Malta 14 1,8 8 5. EUA E CARAIBAS
6.
6 DUBAI
Outros mercados Total Média Ranking 7. MARROCOS E NORTE DE ÁFRICA
Marrocos e Norte de África 18 2,3 7
8. BULGÁRIA E MALTA
EUA e Caraíbas 21 2,9 5
PALOP's 11 1,4 9
9. PALOP´S
Dubai 19 2,4
24 6

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8.1 - CONFIANÇA DO MERCADO PARA O 2º TRIMESTRE DE 2009 - VENDAS:
Nível de Confiança do Mercado Imobiliário Turístico - Vendas

VENDAS
2º Trimestre 2009

33%
NÍVEL DE CONFIANÇA
33%

13%
13%

66%
7%

FRACO MÉDIO A
Fraco
MÉDIO
Médio
Forte

De salientar que para o 2º trimestre de 2009 os agentes imobiliários se mostram mais confiantes no mercado do que os promotores.

“Penso que iremos continuar a assistir a volumes mais baixos de transacções no 2º trimestre de 2009 mas deve apresentar uma ligeira
melhoria comparando com o 1º trimestre”

“Bom ano pela frente”

“Os clientes existem. Temos que os fazer sentirem-se especiais e temos de ter confiança nos produtos”.

“Temos assistido a uma forte procura por parte do mercado local para os nossos produtos e estamos a prever um determinado número
de vendas. Devido à actual situação de crise, não estamos a prever um ano bom do ponto de vista financeiro. Os 3º e 4º trimestres
deverão ser melhores mas o 2º trimestre vai ser fraco de acordo com os comentários e feedbacks dos clientes. Penso que é muito
difícil prever os próximos meses. Infelizmente estamos dependentes da economia global.”

Assiste-se a um crescimento nas vendas fraccionadas.
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8.2 - CONFIANÇA DO MERCADO PARA O 2º TRIMESTRE DE 2009 – ARRENDAMENTO DE FÉRIAS:

ARRENDAMENTO
Nível de Confiança do Mercado Imobiliário Turístico –
Arrendamento de férias
NÍVEL DE CONFIANÇA
2º Trimestre 2009
37,5%
37,5%
12,5%
37,5 %
12,5%
FRACO MÉDIO A
0,0%
MÉDIO
Fraco
E 37,5% MÉDIO
37 5%
Médio
Forte
FORTE
O arrendamento só se aplica a metade das entidades participantes – 5 Promotores e 3 Agentes de Vendas Imobiliárias.

Os Promotores estimam um nível de confiança mais alto do que os Agentes de Vendas
Vendas.

Comentários qualitativos:

Promotores

As condições do mercado podem melhorar no 2º trimestre de 2009
2 2009.

Agentes de Vendas Imobiliárias

O mercado de arrendamento é dinamizado pelos clientes de férias do Reino Unido, pelo que considerando a crise económica e a
valorização do euro em relação à Libra, acreditamos que haverá um abrandamento ao longo deste ano.

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9 - MEDIDAS DE MARKETING QUE AS ENTIDADES ESTÃO A CONSIDERAR IMPLEMENTAR NO
1
1º TRIMESTRE DE 2009
“Aumentar presença em novos mercados, continuando a investir em marketing e comunicação. Vamos aumentar o investimento em direct marketing
(database)”
“Tencionamos manter o orçamento de marketing para 2009. Será dado maior enfoque à promoção no website para chegar a um leque mais alargado de
segmentos de clientes potenciais, com destaque para os países europeus. Tradução do website em vários idiomas e promoção através de agentes
noutros países. Vamos reforçar a promoção local uma vez que 19% dos clientes são gerados localmente e desenvolver promoções através de
promotores”
“Promoção continuada em revistas da especialidade, focalizadas do top do mercado”
“Dar formação aos colaboradores para assegurar que estão totalmente preparados para lidar com as várias questões e preocupações dos compradores
e vendedores.”
“Reforçar o marketing na internet, dar formação à equipa de vendas, estabelecer uma rede de agentes e potenciar as visitas privadas de potenciais
clientes.“
“Os nossos custos de Marketing têm sido reduzidos em Portugal mas mantêm-se no Reino Unido com publicidade no Sunday Times, Telegraph, em web
sites relevantes. Vamos abrir novos escritórios e participar em exposições”
“O nosso objectivo será fidelizar clientes. Vamos apostar nos compradores que procuram luxo e estilo de vida adaptando o nosso marketing à procura.
j g
Vamos focalizar a nossa estratégia na participação em eventos e reduzir o esforço em brochuras e materiais impressos aumentando a qualidade da
informação no website (web marketing).”
“Vamos minimizar os custos com Marketing e vendas, redefinindo toda a nossa estratégia e reavaliando a variedade de produtos e os termos e as
condições de pagamento. Vamos estar atentos aos desenvolvimentos nos principais mercados - Portugal, no Reino Unido e na Irlanda”
“ Vamos concentrar os nossos esforços de Marketing no mercado Português uma vez que temos assistido a um aumento na procura no mercado local.
ç g g q p
Vamos também estabelecer parcerias com agentes locais no sentido de promover conjuntamente os projectos. É nosso objectivo aumentar o
investimento em publicidade online, em outdoors e nos stands de vendas dos projectos em comercialização.
“As acções de marketing a implementar na Irlanda e no Reino Unido estarão mais focadas em contactos pessoais com potenciais clientes. Vamos
investir numa na rede de contactos criando buzz e estabelecendo confiança em potenciais consumidores com o objectivo final de potenciar o número de
visitas de inspecção à(s) propriedade(s). Para o mercado Russo estamos a estabelecer um conjunto de parcerias com agentes locais.”

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10. CONCLUSÕES FINAIS ILM ■ THR
Não restam dúvidas que a crise económica que se vive a nível mundial assolou o mercado imobiliário nacional atingindo fortemente a
confiança, primeiro dos agentes imobiliários em seguida dos promotores.
As entidades consultadas no âmbito da presente análise apontam para uma recuperação da confiança no 4º trimestre de 2009 sendo
visível já para o trimestre que se avizinha (Abril a Junho) uma melhoria significativa em muito conduzida pelos agentes imobiliários,
resultado do contacto directo que estes mantêm com a procura.
Relativamente ao nível de actividade, se na perspectiva dos agentes imobiliários este verificou um decréscimo do volume de vendas, na
pp g
perspectiva dos promotores este manteve-se, tendo sido no entanto apontada pontualmente uma descida dos preços como consequência
mais visível da crise económica.
A análise do volume de vendas por mix da oferta permite salientar que as tipologias mais vendidas, em apartamentos e townhouses, foram
2 e 3 quartos, perspectivando-se que esta situação se mantenha. No caso das villas, a situação é um pouco diferente, sendo predominante
o interesse pelas tipologias V3 e V4, interesse este com tendência para aumentar. De realçar que os agentes imobiliários estão mais
optimistas que os promotores em relação à procura por este produto
produto.
Em termos gerais podemos concluir que o interesse de mercado se verifica mais sensível à instabilidade económica nas regiões nacionais
de maior desenvolvimento imobiliário turístico – Algarve e Oeste – regiões estas que na opinião dos entidades consultadas registaram um
interesse fraco por parte da procura com tendência para manter ou aumentar no Algarve e manter ou diminuir no Oeste.
O 2º TRIMESTRE
ODE 2009 DEVE
2º TRIMESTRE Já nas regiões de Lisboa e Porto o interesse de mercado tende a manter-se forte.
DE 2009 DEVE Analisando a origem da procura verifica se que a procura oriunda de países como Portugal Espanha Alemanha Escandinávia e Benelux
procura, verifica-se Portugal, Espanha, Alemanha,
APRESENTAR tende a manter o seu interesse no mercado imobiliário turístico nacional. Ao contrário da procura proveniente dos mercados Inglaterra e
APRESENTAR Irlanda que apresentaram um interesse fraco com tendência a diminuir, consequência dos fortes impactes sentidos na economia destes
UMA LIGEIRA
países. De salientar que esta diferença será mais sentida no mercado nacional em relação aos mercados de Inglaterra e Irlanda face à
UMA LIGEIRA
MELHORIA forte dependência de Portugal destes grandes mercados emissores de turismo residencial.
MELHORIA
COMPARANDO É curioso verificar o crescente interesse da procura por parte de mercados emergentes como a Arábia Saudita, Polónia, África Central,
COMPARANDO Turquia, Venezuela, Austrália, Brasil e G
Guatemala.
COM O 1º
COM O 1º Na base destas alterações na procura de turismo residencial poderão estar, além das condicionantes económicas, factores relacionados
TRIMESTRE com a oferta competitiva de países emergentes como a Turquia, o Chipre ou a Grécia, países considerados pelos promotores e agentes
TRIMESTRE imobiliários consultados como verdadeiras ameaças competitivas para Portugal.
Num período de estabilidade do mercado, factores como o clima e a segurança ocupam os primeiros lugares no ranking dos factores
determinantes da compra de uma unidade de imobiliário turístico porém no período em análise tais factores são drasticamente
turístico,
II L M ultrapassados por factores como a confiança no mercado, as variações cambiais e o preço do produto.
LM
Como resposta à nova dinâmica do mercado, agentes imobiliários e promotores estão claramente a (re)pensar estratégias de marketing e

20
vendas assentes em acções “below the line” cujas características permitem optimizar os esforços/orçamentos afectos a esta área. De
salientar a aposta em web marketing e marketing directo, na formação de equipas comerciais e na criação de redes de agentes
internacionais, com o objectivo de incrementar o contacto directo com o cliente final.

A ILM, que este ano celebra os seus 10 anos de crescimento consolidado, foi fundada em 1999 por Andrew Coutts
com o objectivo de prestar serviços de consultadoria estratégica em turismo, hotelaria e lazer no mercado nacional.
Nestes 10 anos de experiência, a ILM cresceu organicamente e evoluiu ao ponto de actualmente ocupar uma posição
de topo em consultadoria de turismo. Orientada pelo mercado e pela inovação a missão da ILM é contribuir
activamente para o desenvolvimento sustentado do sector turístico e hoteleiro nacional, sendo a única consultora
independente especialista no desenvolvimento e implementação de projectos de Turismo Residencial.

Pelas mãos da ILM nasceram em Portugal projectos estruturantes, entre os quais a Identificação e “Business
Planning
Planning” dos 10 Produtos Estratégicos definidos no PENT e projectos qualificadores do destino turístico nacional
PENT, nacional,
como por exemplo o Praia Del Rey Marriott Resort, Hilton Vilamoura, o Conrad Quinta do Lago ou o Corte Velho by
Six Senses.

O desenvolvimento, em parceria com a THR, do trabalho no PENT deu origem ao estabelecimento oficial da parceria
estratégica ILM THR Ad i
t té i ILM‐THR Advisors em 2006 A THR f i f d d em 1985 por E l i B d seu actual P id t C
2006. foi fundada Eulogio Bordas, t l Presidente. Com o
inicio da sua actividade em Espanha, a THR presta actualmente serviços em todo Mundo, estando referenciada no
EMEA como a maior empresa da sua categoria, e sendo por isso permanentemente convocada por empresas e
governos de distintos países, assim como por organismos internacionais como a União Europeia (UE) e a Organização
Mundial de Turismo (OMT).

Praça Duque de Saldanha, Edifício Atrium Saldanha 10º J • 1050-094 Lisboa • Portugal
II L M
LM Tel.: (+351) 213 145 481 • Fax: (+351) 213 145 482 • e-mail: acastro@ilm-portugal.com

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www.ilm-portugal.com

Conclusoes Principais Residential Tourism Survey 10 10 10 26 Fev 2009 Final

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