Econ. Ronald A. Sánchez Castro (Mg) Asesor Técnico de la Unión Interamericana para la Vivienda (UNIAPRAVI) Oficina Lima-Perú Bajada Balta Nro. 169, 4to piso, Lima - Perú Teléfono: (51-1) 444-6605 / 444-6611 atecnico@uniapravi.org La Unión Interamericana para la Vivienda (UNIAPRAVI) es un organismo internacional de derecho privado, sin fines de lucro, creada en 1964 y reconocida como entidad consultiva del Consejo Económico y Social de las Naciones Unidas. UNIAPRAVI tiene como misión promover y asesorar en la definición de instrumentos y mecanismos, siendo el principal referente interamericano, en la generación de políticas públicas y mejores prácticas para el desarrollo y el financiamiento habitacional sustentable, a través de estudios, servicios de valor para sus miembros, la transmisión de mejores prácticas y la creación de espacios de intercambio entre actores públicos y privados de una manera incluyente. www.uniapravi.org

1. Políticas para la Generación de Suelo Urbano para Vivienda de Interés Social
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Políticas para la Generación
de Suelo Urbano
para Vivienda de Interés Social
1

2. Políticas para la Generación de Suelo Urbano para Vivienda de Interés Social
POLÍTICAS PARA LA GENERACIÓN DE SUELO URBANO PARA
VIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL
Taller Internacional Organizado por:
Unión Interamericana para la Vivienda (UNIAPRAVI), Cámara Peruana
de la Construcción (CAPECO), Fondo Mivivienda S.A. y Ministerio de
Vivienda, Construcción y Saneamiento del Perú.
Lugar:
Hotel Los Delfines, San Isidro, Lima, Perú
27, 28 y 29 de abril 2011.
Editor
Ronald A. Sánchez Castro
Asesor Técnico
Unión Interamericana para la Vivienda (UNIAPRAVI)
Expositores
David Alfonso Ramos López
Walter Piazza de la Jara
Javier Rojas Chang
Maria Cristina Ribeiro Trovão Santana
Marco Antonio Figueroa
Salvador Magaña
Francesco Ambrosi Filardi
Roberto Moreno Mejía
Juan Manuel González Garavito
1

3. Políticas para la Generación de Suelo Urbano para Vivienda de Interés Social
® 2011 Unión Interamericana para la Vivienda
Esta publicación puede solicitarse a:
UNIAPRAVI
Bajada Balta 169, 4° Piso, Miraflores - Lima 18, Perú
Teléfonos: (51-1) 444 6605, 444 6611
Fax: (51-1) 444 6600
uniapravi@uniapravi.org
La impresión de la presente Publicación fue financiada por el
Viceministerio de Vivienda y Urbanismo, a través de la Dirección
Nacional de Urbanismo del Ministerio de Vivienda, Construcción y
Saneamiento del Perú.
2

4. Políticas para la Generación de Suelo Urbano para Vivienda de Interés Social
PRESENTACIÓN
La Unión Interamericana para la Vivienda (UNIAPRAVI), junto
con la Cámara Peruana de la Construcción (CAPECO), el Fondo Mivivienda
S.A. y el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento del Perú,
organizaron el
en las instalaciones
del Hotel Los Delfines, San Isidro, Lima, Perú los días 27, 28 y 29 de abril
región que han implementado exitosamente políticas y estrategias para
generar suelo urbano, solucionando el problema de la escasez de terreno,
e impulsando la construcción de viviendas de interés social y el acceso a
una vivienda digna a familias de estratos socioeconómicos medios y
bajos.
El Taller contó además con el importante patrocinio y auspicio
de Scotiabank Perú, Valora Desarrollos Inmobiliarios, Los Portales,
Prudential, Paz Centenario y Colegio de Economistas de Lima. Asimismo el
Taller contó con la participación de 131 delegados provenientes de 6
países: Colombia, España, El Salvador, Guatemala, México y Perú.
Las exposiciones estuvieron a cargo de destacados expositores
de Brasil, Colombia, México y Perú, asimismo participaron 16 representan-
tes de Perú como panelistas. En el Taller se presentaron las experiencias
de políticas y estrategias en la gestión del suelo para vivienda, los retos
de la construcción de viviendas de interés social, y la generación de
vivienda a través de concursos públicos en el Perú. Asimismo se presenta-
ron experiencias internacionales como la de Curitiba, Brasil, en la cual se
analizó el planeamiento urbano de esta ciudad, siendo Curitiba, una de
las ciudades más ordenadas de la región. También se presentó experien-
cias de México como la estrategia de los Desarrollos Urbanos Integrales
Sustentables (DUIS) y el financiamiento y gestión de suelo para vivienda a
través de los fondos de inversión de capital de riesgo. Finalmente en la
experiencia de Colombia se presentó el Banco de Tierra de Metrovivienda
como un exitoso modelo de desarrollo urbano y habitacional; así como el
desarrollo del Macroproyecto de vivienda de interés social nacional
Ciudad Verde.
3

5. Políticas para la Generación de Suelo Urbano para Vivienda de Interés Social
El presente libro titulado Políticas para la Generación de
Suelo Urbano para Vivienda de Interés Social, compila las exposicio-
nes desarrolladas, discusiones planteadas y conclusiones del Taller
Internacional del mismo nombre, desarrollado en la ciudad de Lima, Perú
del 27, 28 y 29 de abril 2011.
UNIAPRAVI expresa su público agradecimiento institucional a
las entidades patrocinadoras por su importante apoyo en la realización
del evento, a los delegados asistentes por su activa participación y apor-
tes a las discusiones; y muy especialmente a los expositores y panelistas,
ya que es posible presentar este Libro gracias a sus brillantes intervencio-
nes, compartiendo sus valiosas experiencias en este Taller Internacional.
UNIAPRAVI espera que este documento contribuya a seguir
compartiendo las experiencias y lecciones en el ámbito del financiamiento
habitacional de los diversos países en la región.
Jorge Yarza Garrido
Presidente de UNIAPRAVI
4

6. Políticas para la Generación de Suelo Urbano para Vivienda de Interés Social
INTRODUCCIÓN
El crecimiento urbano de América Latina y el Caribe, en los
últimos 50 años ha sido sorprendente y en muchos casos se debería a la
gran migración rural a la ciudad, sin embargo esta gran expansión estu-
vo caracterizada en nuestras ciudades, por la falta de planificación terri-
torial y de una visión integral de desarrollo de la ciudad. Como conse-
cuencia de ello las ciudades de América Latina enfrentan diversas
dificultades como los altos déficits habitacionales tanto cuantitativos y
cualitativos, problemas de transporte, pobreza y desigualdad urbana y
social, problemas de inseguridad, formación de asentamientos informa-
les, deterioro del medio ambiente, entre otros.
El Perú no ha sido ajeno a estas problemáticas, y aunque hay
avances muy importantes tanto por parte del Estado y la participación
del sector privado, aun persiste el gran reto de reducir el déficit habita-
cional tanto urbano como rural. Según cifras del Censo Nacional, INEI
déficit cualitativo. El 65% del déficit es urbano, asimismo el 26% del
déficit se concentra en la ciudad de Lima.
A pesar que existen importantes iniciativas del Gobierno para
impulsar la construcción masiva de vivienda, el espacio disponible para
construir nuevas viviendas es cada vez más escaso, no solamente por la
escasez en zonas céntricas sino por la falta de terrenos periféricos
dotados con la infraestructura necesaria para el desarrollo de vivienda
de interés social.
Si bien el mercado de viviendas en el Perú se muestra
dinámico, es previsible que si no se encuentran mecanismos eficientes
para dotar espacios para la construcción de viviendas de calidad para
sectores de medianos y menores recursos, los precios de los terrenos
podrían incrementarse vertiginosamente e incidirán en el costo de las
viviendas, dificultando el acceso y la calificación a los créditos hipoteca-
rios, asimismo el mercado se expone al incremento de la informalidad,
invasiones, trafico de terrenos, etc., estos hechos podrían frenar el buen
5

7. Políticas para la Generación de Suelo Urbano para Vivienda de Interés Social
dinamismo del sector y llevar a una profunda crisis habitacional que sin
duda incidiría en la economía y desarrollo social del país.
Por estas razones, es que UNIAPRAVI impulsó la realización
del Taller Políticas para la generación de suelo
en el cual se analizó experien-
cias de diversos países de la región que han implementado exitosamente
políticas y estrategias para generar suelo urbano, solucionando el
problema de la escasez de terreno, e impulsando la construcción de
viviendas de interés social y el acceso a una vivienda digna a familias de
estratos socioeconómicos medios y bajos.
La vivienda es una importante estrategia que tiene un gran
impacto económico y es gran generadora de empleo, asimismo tiene un
gran impacto social ya que contribuye a la igualdad de oportunidades y
a mitigar la pobreza. No se puede hablar de vivienda sin dejar de hablar
sobre el suelo, ya que la disponibilidad y la óptima utilización del suelo
para vivienda de interés social, determina los niveles de producción de
viviendas de calidad de bajo costo accesibles para familias de bajos
recursos. Luego del crecimiento urbano desordenado y con ocupaciones
informales en muchas ciudades de América Latina, se ha dificultado el
ordenamiento territorial y la implementación de políticas habitacionales;
hoy en día es imprescindible la utilización del suelo con una adecuada
planificación impulsando la creación de ciudades sostenibles.
Un ejemplo de visión de las ciudades en América Latina, es la
experiencia de Curitiba en Brasil cuyo Plan Maestro puesto en marcha
en 1966, aun mantiene sus directrices iniciales y más bien se han
consolidando las políticas urbanas, implementando nuevos instrumen-
tos urbanísticos promoviendo la participación ciudadana en planes
complementarios, convirtiéndose en una de las ciudades más ordenadas
de la región.
La experiencia de la Sociedad Hipotecaria Federal de México
con los Desarrollos Urbanos Integrales (DUIS) y de los Macroproyectos
de Colombia con Ciudad Verde, demuestra claramente que la planifica-
ción del suelo y las ciudades, exige una política integral, con la partici-
pación activa y coordinada del gobierno central, de los gobiernos
regionales, las municipalidades, la comunidad civil, los constructores y
desarrolladores, inversionistas, los colegios profesionales, de las univer-
sidades, entre otros.
6

8. Políticas para la Generación de Suelo Urbano para Vivienda de Interés Social
La generación de reserva de espacios territoriales para vivien-
da de interés social, es una estrategia muy importante pues permite
evitar las especulaciones de los precios y las distorsiones que generan en
el mercado, permite orientar los proyectos habitacionales para familias
de bajos estratos socioeconómicos, evitar las invasiones y ocupaciones
ilegales de terrenos, brindando oportunidades de inversión sectoriales, y
permite una mejor planificación del uso del suelo. Instituciones como
Metrovivienda de la Alcaldía mayor de Bogotá, así como Prudential PREI
el primer banco de tierras en México, han demostrado que es posible
financiar y gestionar el uso adecuado del territorio para vivienda a partir
de la generación de reservas, tanto desde una institución pública, o con
fondos de inversión privados, o con una participación conjunta.
En el marco del Taller antes mencionado, se conformó una
Comisión de Suelo Urbano, integrada por representantes del los sectores
públicos y privados del sector vivienda en el Perú, y tuvo con la finalidad
plantear propuestas y recomendaciones, para la implementación de
políticas y estrategias que permitan mayor generación de suelo urbano,
impulsar el planeamiento y ordenamiento territorial y ampliar la
construcción de viviendas de interés social en el Perú.
Como resultado de la Comisión a partir de las experiencias
analizadas en el Taller, se elaboró un documento actualizado de conclu-
siones y recomendaciones, las cuales se presentan al final de este Libro.
UNIAPRAVI expresa su público agradecimiento a representantes del
Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento del Perú: Arq. Luis
Tagle Pizarro, Director Nacional de Urbanismo, Arq. Gina Scerpella
Cevallos. Directora Programa Sectorial II-DNV, Ing. Carlos Lock Sing Jefe
de Fomento Habitacional-DNV y Arq. Silvia Olavarria Fleming del Progra-
ma Mi Lote; representantes de la Cámara Peruana de la Construcción:
Ing. Carlos Hoyos Vértiz, miembro de Comité de Edificaciones, Ing.
Humberto Martínez Díaz, Director, Ing. Guido Valdivia Rodriguez, Asesor
y el Ing. José Luis Ayllon, Gerente Técnico del ICD; representante de la
Municipalidad Metropolitana de Lima: Arq. José Antonio Vargas Vía,
Gerente de Desarrollo Urbano; representantes del Colegio de Arquitectos
del Perú: Arq. Martha Victoria Gómez Sánchez, Directora Suplente y Arq.
Teresa O. Arias Ávila, Comisión CAP; representantes del Fondo
Mivivienda S.A.: Javier Rojas Chang, Gerente General, Eduardo Mendoza
Arana, Gerente de Negocios Inmobiliarios y María Peche Becerra, Aseso-
ra de Gerencia General; por su activa participación en las sesiones de la
Comisión de Suelo Urbano y por sus valiosos aportes en la elaboración
de las conclusiones y recomendaciones del Taller.
7

9. Políticas para la Generación de Suelo Urbano para Vivienda de Interés Social
Finalmente, las experiencias presentadas, así como las
conclusiones y recomendaciones, nos sugieren adoptar estrategias y
políticas orientadas a la gestión del territorio con una visión integral de
ciudad, es decir enfocadas a la formación de ciudades sostenibles desde
los ámbitos social, económica y ambiental, ciudades con viviendas
dignas, dotadas con infraestructura y equipamientos adecuados, accesos
y transportes, áreas de comercio, industria, educación, salud, deportes,
actividades culturales, entre otros, que permitan ofrecer calidad de vida
a sus habitantes.
Econ. Ronald A. Sánchez Castro
Asesor Técnico de UNIAPRAVI
8

10. Políticas para la Generación de Suelo Urbano para Vivienda de Interés Social
POLÍTICAS PARA LA GENERACIÓN DE SUELO
URBANO PARA VIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL
ÍNDICE
PRESENTACIÓN 3
INTRODUCCION 5
I. POLÍTICAS PARA LA GENERACIÓN DE SUELO URBANO
PARA VIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL EN EL PERÚ
Expositor: David Alfonso Ramos López 15
1. El suelo como riqueza 15
2. 16
3. 17
a. Conglomerado urbano de la ciudad de Lima 17
b. Conglomerado urbano de la ciudad de Chiclayo 19
4. 20
5. 21
6.
Interés Social 22
a. Concursos públicos 22
b. Programa Mi Lote 24
7. Disponibilidad de suelo urbano 25
8. 26
9. Reflexiones finales 26
10. Plan nacional de desarrollo urbano 27
II. RETOS EN LA CONSTRUCCIÓN DE VIVIENDA SOCIAL EN
EL PERÚ
Expositor: Walter Piazza de la Jara 28
1. 28
2. La vivienda social 29
a. Requisitos mínimos para la vivienda social 29
3. Procesos de hacer ciudad 30
4. 31
5. Los modelos exitosos 32
9

11. Políticas para la Generación de Suelo Urbano para Vivienda de Interés Social
6. Logros alcanzados 34
7. Metas de vivienda social 2009-2012 35
8. El reto hoy 36
9. Alcances logrados 37
10. Lo que falta por hacer 38
a. Disponibilidad de suelo urbano 38
b. Servicios públicos 39
c. Sostenibilidad de programas de vivienda 40
d. Competitividad de la construcción 41
e. Simplificación administrativa 41
III. GENERACIÓN DE VIVIENDA SOCIAL A TRAVÉS DE
CONCURSOS PÚBLICOS
Expositor: Javier Rojas Chang 43
1. 43
2. Repuesta del Estado 44
3. 45
a. Generación de vivienda social a través de concursos
públicos 45
b. Funcionamiento del mecanismo 46
c. Etapas de los concursos públicos para vivienda social 48
d. Criterios para la evaluación de propuestas 49
e. Resultados 50
4. 2011 51
5. Beneficios de los CPs convocados 55
6. Retos de los CPs 56
7. 56
8. Conclusiones 58
IV. EL PROCESO DE PLANEAMIENTO URBANO Y SU
INTERFAZ CON LA VIVIENDA EN CURITIBA, BRASIL
Expositora: Maria Cristina Ribeiro Trovão Santana 59
1. 59
2.
Curitiba- IPPUC 61
3. 62
4. Plan Maestro 65
5. 70
6. Medio ambiente 73
7. 75
8. La vivienda en el contexto urbano de Curitiba 77
9. Principales Programas 82
10

12. Políticas para la Generación de Suelo Urbano para Vivienda de Interés Social
a. Programa de asociación con la iniciativa privada 82
b. Urbanización y regularización de las áreas 83
c. Suministro de viviendas nuevas 86
d. Producción de viviendas en Curitiba por el sector público 88
10. 90
IV.1 PANEL DE DISCUSIÓN 1 91
Luis Tagle Pizarro 91
Tulia Isabel Polo Tiznado 93
Humberto Martínez Díaz 94
V. DESARROLLOS URBANOS INTEGRALES SUSTENTABLES
(DUIS)
Expositor: Marco Antonio Figueroa 96
1. 96
a. Evolución del sector vivienda en México 96
b. Situación actual 97
c. Demanda potencial 98
2. Antecedentes del desarrollo urbano 100
3. 101
4. Proceso de desarrollo urbano 105
5. DUIS-El gran reto urbano 105
a. Estrategia del gobierno federal 106
b. Promoción de DUIS 106
c. Tipos de DUIS 107
d. Proyectos de redensificación urbana 108
e. Proyectos de desarrollo de suelo servido (land developers) 109
f. Tipos de patrocinadores 109
g. Proceso de evaluación 110
h. Criterios de evaluación técnica 114
i. Criterios de evaluación financiera 116
j. Canasta de incentivos 116
k. Oportunidades de inversión en DUIS 119
l. Posibilidades financieras en los DUIS 119
m. Beneficios de los DUIS 120
6. Proyectos actuales y potenciales 121
7. DUIS Aprobados 121
a. Valle de San Pedro 121
b. El Rehilete 122
c. Puerta de Anza 122
d. El cielo 123
11

13. Políticas para la Generación de Suelo Urbano para Vivienda de Interés Social
V.1 PANEL DE DISCUSIÓN 2 124
Manuel Balcázar Vásquez 124
Carlos Escalante Estrada 126
Fernando Llosa de Cárdenas 130
VI. FINANCIAMIENTO Y GESTIÓN DE SUELO PARA VIVIENDA
Expositor: Salvador Magaña 135
1. Prudential Financial, Inc. 135
2. PREI: Inversionista inmobiliario global 136
3. 137
4. 138
a. Plataforma industrial de México 139
b. Plataforma residencial en México 140
c. Plataforma de usos mixtos en México 141
d. Plataforma comercial en México 141
5. Modelo de negocio 142
a. Clientes institucionales 143
b. Sociedades estratégicas 144
c. Inversiones 145
6. 146
a. Tendencias 146
b. Estructura de bancos de tierra 147
c. Problemática actual 149
d. Esquema 150
e. Desarrollos suburbanos 151
f. Desarrollos intraurbanos 154
g. Presencia nacional de PREI 155
7. 157
VI.1 PANEL DE DISCUSIÓN 3 158
Ricardo Talledo Llerena 158
Cesar Augusto Bedón Rocha 161
Carlos Casabonne Stoessel 164
VII. EL BANCO DE TIERRAS: MODELO DE DESARROLLO
URBANO Y HABITACIONAL EN COLOMBIA
Expositor: Francesco Ambrosi Filardi 167
1. Contexto nacional 167
a. Localización, población y territorio 167
b. Organización política administrativa 169
c. El crecimiento urbano 169
2. 171
12

14. Políticas para la Generación de Suelo Urbano para Vivienda de Interés Social
3. 172
4. METROVIVIENDA: Banco de Tierras 174
a. Inmobiliaria de segundo piso 176
b. Modalidades de intervención de los proyectos 176
c. Coordinación institucional 177
5. 177
a. Ocupación del suelo en los planes parciales de
METROVIVIENDA 179
b. Estrategia ambiental de los planes parciales de
METROVIVIENDA 180
c. Tipos de viviendas 181
d. Financiación de la vivienda por parte de una familia 181
e. Suelo y costos de construcción y urbanización de una
vivienda tipo VIP (suelos para urbanizar) 182
6. Proyectos de METROVIVIENDA 183
a. Ciudad El Recreo 184
b. Ciudad El Porvenir 185
c. Colegio Distrital Ciudadela Educativa de Bosa 185
d. Ciudadela Nuevo Usme 186
e. Plan Parcial Campo Verde 186
f. Plan Parcial Hacienda El Carmen 187
g. Plan Parcial La Palestina 187
h. Plan Parcial Tres Quebradas Nuevo Usme 188
7. 188
a. Adquisición de suelo bruto 189
b. Habilitación de suelo bruto 190
c. Comercialización de suelo urbanizado (suelo útil) 190
d. Escrituración de viviendas 191
8. 191
9.
urbanizado 192
10.
OE Nuevo Usme 194
a. Plan de Ordenamiento Zonal Decreto 252 de 2007 195
b. Anuncio del proyecto 196
c. Avalúos de referencia 196
d. Declaratoria de derecho preferente a favor de
METROVIVIENDA 197
e. Condiciones de urgencia por motivos de utilidad pública
para la aplicación de expropiación por vía administrativa 198
f. Condiciones para la gestión asociada 199
11. 200
13

15. Políticas para la Generación de Suelo Urbano para Vivienda de Interés Social
a. Plan de Ordenamiento Zonal Usme 200
b. Modelo de ordenamiento propuesto 202
c. Las soluciones de vivienda del proyecto 205
d. Inversión requerida para el desarrollo del proyecto 206
VII.1 PANEL DE DISCUSIÓN 4 207
José Luis Ibañez Gastelumendi 207
Raúl Rivera Bustamante 209
José Antonio Vargas Vía 214
VIII. MACROPROYECTOS DE INTERÉS SOCIAL NACIONAL
(MISN): CIUDAD VERDE
Expositor: Roberto Moreno Mejía
Expositor: Juan Manuel González Garavito 220
1. 220
2. Desarrollo Ciudad Verde 222
a. Ubicación 223
b. Accesibilidad 224
c. Etapas de desarrollo 224
d. Usos de suelo 225
e. Etapas 1 y 2 226
3. MISN: Herramienta para la productividad 234
a. Objetivos de los Macroproyectos 235
b. Estructuración de los MISN 236
c. Etapas de desarrollo 237
d. Identificación y determinación 238
e. Formulación 239
f. Estructuración financiera 240
g. Reparto equitativo de cargas y beneficios 241
h. Responsables de la ejecución 243
i. Conclusiones 244
VIII.1 PANEL DE DISCUSIÓN 5 245
Boris José Izaguirre Jiménez, 245
Luis Del Carpio Castro 247
Carlos Hoyos Vértiz 250
IX. ACTUALIZACIÓN DE CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
Comisión de Suelo Urbano 252
NOTAS SOBRE EXPOSITORES Y PANELISTAS 264
14

16. Políticas para la Generación de Suelo Urbano para Vivienda de Interés Social
IX. ACTUALIZACIÓN DE LAS CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
Comisión de Suelo Urbano
En el marco del Taller
organizado por la
Unión interamericana para la Vivienda (UNIAPRAVI), la Cámara Peruana
de la Construcción (CAPECO), el Fondo Mivivienda S.A. del Perú y el
Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento del Perú; en la
ciudad de Lima, Perú, los días 27, 28 y 29 de abril 2011; se ha conforma-
do la COMISIÓN DE SUELO URBANO, integrada por actores públicos y
privados del sector vivienda en el Perú.
La Comisión, está integrada por representantes de las siguientes
instituciones:
Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento del Perú
(MVCS)
Fondo Mivivienda del Perú (FMV)
Cámara Peruana de la Construcción (CAPECO)
Municipalidad Metropolitana de Lima (MML)
Colegio de Arquitectos del Perú (CAP)
Unión Interamericana para la Vivienda (UNIAPRAVI)
252

17. Políticas para la Generación de Suelo Urbano para Vivienda de Interés Social
El objetivo de la Comisión de Suelo Urbano es que a partir de las
experiencias presentadas en este Taller Internacional, plantear propues-
tas y recomendaciones, para la implementación de
que permitan mayor generación de suelo urbano, impulsar el planea-
miento y ordenamiento territorial y
de interés social
En este sentido, la Comisión de Suelo Urbano se instaló en su
primera reunión de fecha 15 de junio de 2011, y se empezaron a revisar
y discutir conclusiones, propuestas y recomendaciones sobre las expe-
riencias del taller y experiencias propias de las mismas instituciones que
representan sus miembros. En su tercera sesión del 26 de julio de 2011,
se culminó con la revisión de las conclusiones y recomendaciones del
la Comisión de Suelo Urbano en sus sesiones 01 a 03 (junio-julio 2011).
Documento de Actualización de las Conclusiones y recomendacio-
nes, desarrollado por los miembros de la Comisión de Suelo Urbanos
en sus sesiones 01 a 03 (junio-julio 2011)
La Unión Interamericana para la Vivienda (UNIAPRAVI), la Cámara
Peruana de la Construcción (CAPECO), el Fondo Mivivienda S.A. y el
Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento del Perú, organiza-
ron el
en las instalaciones del Hotel
Los Delfines, San Isidro, Lima, Perú los días 27, 28 y 29 de abril 2011.
253

18. Políticas para la Generación de Suelo Urbano para Vivienda de Interés Social
En este taller se analizaron experiencias de políticas y estrategias
aplicadas en el Perú sobre la gestión del suelo para vivienda, los retos de
la construcción de viviendas de interés social, y la generación de vivienda
a través de concursos públicos. En la experiencia de Brasil se analizó el
planeamiento urbano de Curitiba, una de las ciudades más ordenadas
de la región. Por México se analizaron la estrategia de los Desarrollos
Urbanos Integrales Sustentables (DUIS) y el financiamiento y gestión de
suelo para vivienda. Finalmente de la experiencia de Colombia se presen-
to el Banco de Tierra de Metrovivienda como un exitoso modelo de desa-
rrollo urbano y habitacional; así como el desarrollo del Macroproyectos
de vivienda de interés social nacional.
Según el último Censo Nacional llevado a cabo por el INEI en el
millones; se estima que el déficit cuantitativo es cerca de 400 mil y 1,4
millones corresponden a un déficit cualitativo; asimismo la formación de
nuevos hogares promedio anuales en el territorio nacional es mas de 142
mil, mientras que la producción anual de viviendas nuevas es alrededor
de 45,000 unidades, lo cual implicaría que se requeriría a lo menos
cuadruplicar la producción de viviendas (unas 180,000 al año) para
absorber el incremento de la demanda y mitigar el rezago actual durante
los próximos 10 años.
El Ministerio de Vivienda Construcción y Saneamiento viene
desarrollando diversas acciones para abordar la problemática del suelo y
el crecimiento desordenado de las ciudades. Las principales estrategias
son promover las inversiones en el mercado inmobiliario, con participa-
ción del sector privado, atender a todos los segmentos socio-económicos,
garantizar la sostenibilidad de los programas de subsidio habitacional, e
Incentivar a las familias al ahorro con fines de vivienda. Se destacan
importantes programas y acciones como los concursos públicos para la
transferencia de terrenos de dominio del Estado al sector privado y el
programa Mi Lote que va desde la identificación de terreno, la habilita-
ción, registro y la adjudicación del mismo a los beneficiarios resultantes.
Se destaca en Programa Mi Lote, que busca efectuar proyectos de
habilitación urbana en predios de propiedad del Estado, con el propósito
de contribuir a la atención de los requerimientos habitacionales de la
población de los sectores socio económicos menos favorecida, con la
dotación de predios urbanos saneados física y legalmente para fines de
vivienda. Es un programa autosostenible, generando recursos con la
254

19. Políticas para la Generación de Suelo Urbano para Vivienda de Interés Social
finalidad de darle continuidad al programa, puede articularse con los
Programas de Vivienda del Sector como el Programa Techo Propio, y es
un generador de empleo, en los dos procesos: Habilitación Urbana y
Edificación. Garantiza un desarrollo urbano sostenible y ordenado, gene-
rando mayor tributación y recaudación.
Los lotes habilitados pueden adjudicarse de dos formas: si se trata
de lotes destinados a vivienda unifamiliar se venden directamente a los
beneficiarios del programa, en tanto que los destinados a viviendas
multifamiliar, conjuntos residenciales, comercio o industria, se transfie-
ren mediante concurso o subasta pública a entidades privadas que se
encargarán de diseñar, promover, construir y vender las edificaciones
resultantes.
Resulta imperativo orientar la generación del suelo urbano a través
de: la planificación territorial y urbana que comprende la expansión o
crecimiento periférico urbano, la densificación y reciclamiento de zonas
al interior de las ciudades (cambio de uso y zonificación) y la consolida-
ción de asentamientos humanos irregulares; así como a través del
mejoramiento de las capacidades institucionales locales y regionales.
Según la Cámara Peruana de la Construcción (CAPECO), el gran
desafío para el Perú es que se necesita que las ciudades crezcan por
inversión y no por invasión. Para los próximos 20 años se requerirán 2.4
millones de viviendas en las 35 principales ciudades, para ello se reque-
rirían más de 15 mil hectáreas. La oferta formal anual de vivienda sería
cerca de 40 mil y existiría una demanda insatisfecha de unas 120 mil
viviendas nuevas formales por año.
Se destaca además los avances logrados en el Perú en los progra-
mas de vivienda social con participación privada y movilizando recursos
estatales por 2,500 millones de soles; asimismo se ha fortalecido la
industria de construcción generando empleo formal y reducción de la
pobreza.
Sin embargo aun hay tares por hacer como: asegurar disponibilidad
de suelo urbano, concertar planes de inversión en servicios públicos,
garantizar sostenibilidad de programas de vivienda, contribuir a competi-
tividad de actividad constructora, y simplificar los procesos administrati-
vos.
255

20. Políticas para la Generación de Suelo Urbano para Vivienda de Interés Social
Una herramienta destacada para mitigar los limitantes de la dispo-
nibilidad de terrenos urbanos para generar viviendas de bajo costo en el
terrenos de dominio del Estado al sector privado, permitiendo la genera-
ción de oportunidades de inversión privada a los desarrolladores inmobi-
liarios, a través de la oferta de una bolsa de terrenos (SBN, FMV, Conve-
nios públicos y privados, donaciones y recuperaciones), aptos para la
construcción de vivienda.
A través de este mecanismo se ha logrado articular el sector inmo-
biliario (promotores, constructores, instituciones financieras, organismos
públicos, registros, municipalidades, etc.); generar mayor número de
viviendas de bajo costo y con mejores condiciones técnicas; y aprovechar
terrenos ociosos y/o subutilizados, tanto públicos como privados.
No obstante, los promotores encuentran algunas dificultades en la
implementación de estos proyectos ya que deben tramitar zonificación
correspondiente, obtener las factibilidades de servicios públicos, de
impacto ambiental o de inexistencia de restos arqueológicos; esos facto-
res hacen imprevisible la ejecución de los proyectos y podrían incidir en
su viabilidad.
Es indispensable también considerar un tratamiento específico para
los centros históricos o áreas antiguas de las principales ciudades, que
busque reducir los niveles de tugurización y llevar población de ingresos
medios a vivir a estas zonas, factores clave para su revitalización.
Debe considerarse también el planteamiento de incentivos para que
las ciudades cuenten con instrumentos de planeamiento y gestión urba-
nos actualizados, basados en paradigmas que compatibilicen la mejora
de la calidad de vida urbana con las oportunidades de desarrollo econó-
mico y de competitividad urbana. Se necesita planes actualizados, pero
con mecanismos que favorezcan la inserción de las ciudades en la estra-
tegia de integración global que se ha planteado el país.
Experiencias internacionales
La experiencia del planeamiento urbano de Curitiba, en Brasil, se
destaca el importante rol de un ente municipal especializado como el
Instituto de Pesquisa e Planejamento Urbano de Curitiba (IPPUC) para
coordinar y monitorear el proceso de planificación urbana de la ciudad.
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21. Políticas para la Generación de Suelo Urbano para Vivienda de Interés Social
El Plan Maestro de Curitiba de 1966, mantiene las directrices esta-
blecidas inicialmente, y más bien consolidando las políticas urbanas,
implementando nuevos instrumentos urbanísticos y promoviendo la
participación ciudadana en planes complementarios. El plan maestro
busca el desarrollo integral sostenible a través de la zonificación y uso de
suelo, el sistema vial, y el transporte público. Los instrumentos de políti-
ca urbana son el incentivo a la protección y preservación del patrimonio
histórico; incentivo a los programas habitacionales de interés social -
- asociación con la iniciativa privada; e incentivo a la
protección y preservación ambiental.
El planeamiento de vivienda incluye además de la integración con el
sistema vial, uso del suelo y transporte, la recuperación ambiental, la
disposición de equipamientos y servicios sociales y la generación de
renta. La vivienda en Curitiba se financia a través de presupuesto muni-
cipal, concesionarias de servicios públicos, presupuesto COHAB-CT,
Fondo Municipal de Viviendas (FMH), asociación con la iniciativa priva-
programas especiales.
La experiencia mexicana, destaca un importante antecedente, y es
que ante la necesidad de dotar vivienda de manera rápida, esto aunado a
un sistema hipotecario bien consolidado, se dio un rápido crecimiento
urbano. Sin embargo esto generó también la especulación y encareci-
miento del suelo, hasta el punto que solo se encontraba suelo asequible
en zonas muy alejadas a centro urbanos.
Ante esta situación en México surgen los DUIS Desarrollos Urbanos
Integrales Sustentables como una estrategia definida por el Grupo de
Promoción y Evaluación de Desarrollos Urbanos Integrales Sustentables,
SEDESOL, SEMARNAT, SENER, SECRETARIA DE ECONOMIA, CONAVI,
INFONAVIT, FOVISSSTE, BANOBRAS, FONADIN, PROMEXICO y SHF,
con lo cual se permite otorgar apoyos para la puesta en marcha de
nuevos polos de desarrollo regionales a lo largo del país para crear
ciudades sustentables con infraestructura y servicios adecuados.
El GPDUIS estableció importantes criterios de elegibilidad bajo un
análisis técnico y financiero, para otorgar la certificación, que una vez
aprobados los proyectos disponen de incentivos como la asistencia técni-
ca en materia de transporte, residuos sólidos y regulación; en la defini-
ción de criterios de sustentabilidad ambiental; suministro y uso eficiente
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22. Políticas para la Generación de Suelo Urbano para Vivienda de Interés Social
de energía eléctrica; subsidios, lineamientos y guías de sustentabilidad;
financiamiento y/o garantías para infraestructura y servicios públicos;
hipotecas para adquisición de vivienda, esquemas de financiamiento a la
producción de vivienda, inversión en infraestructura; entre otros.
Para el desarrollo del mercado habitacional y grandes proyectos de
viviendas resulta necesaria la participación de los grandes Fondos
Inmobiliarios, que con su amplia experiencia internacional, soporte
administrativo y logístico logran generar grandes reserva de suelo, alian-
zas estratégicas con desarrolladores y constructores para crear ciudades
sustentables.
La compra de pequeñas porciones de tierra permite a la competen-
cia aprovechar la infraestructura ya hecha, incrementando el valor
sustancialmente de la tierra vecina, encareciendo la tierra para una futu-
ra expansión del proyecto. A través del esquema de los fondos inmobilia-
rios los socios pueden comprar grandes extensiones de tierra, capturan-
do todos los beneficios de la cadena de valor; es decir desde la adquisi-
ción del suelo, la urbanización primaria, infraestructura urbanización
secundaria y la edificación. Se busca que desde las primeras etapas de
planeación consideren un equilibrio entre vivienda, trabajo, recreación,
medio ambiente y vida comunitaria, para promover la creación de ciuda-
des integrales y sustentables. Se destaca que un portafolio residencial
balanceado debería considerar la inversión en distintos tipos de desarro-
llos, como suburbanos e intraurbanos.
La experiencia exitosa del Banco de Tierras Metrovivienda en
Bogotá, Colombia, una Empresa Industrial y Comercial del Distrito,
creada mediante el Acuerdo 15 de 1998, dedicada a la generación de
suelo urbanizado para desarrollar proyectos de vivienda de interés social
en la ciudad, tiene como propósito fundamental de garantizar a los
sectores más vulnerables y desfavorecidos una vivienda y un hábitat
digno, que les brinde acceso a servicios públicos, zonas de recreación,
áreas para equipamientos urbanos, y en general, espacios que promue-
van el ejercicio efectivo de los derechos humanos integrales.
La característica de Metrovivienda es que opera como banco de
tierras y se organiza como inmobiliaria de segundo piso, no construye
vivienda, sin embargo vende manzanas urbanizadas, asumiendo como
entidad estatal los costos y riesgos de urbanizar la tierra, mientras que
los constructores privados asumen los costos y riesgos de construir y
vender las viviendas.
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23. Políticas para la Generación de Suelo Urbano para Vivienda de Interés Social
Metrovivienda tiene 3 modalidades de intervención en los proyectos:
a través de la intervención directa, con la enajenación voluntaria o expro-
piación, habilitación y comercialización directa; a través de asociación
con los propietarios del suelo, se habilita y comercializa; y a través de
Tercera Generación, con la integración entre Metrovivienda como gestor,
el propietario del suelo como aportante, el sector privado como construc-
tor, y la comunidad organizada.
A través de los diversos instrumentos de gestión de Metrovivienda
se permite el uso racional del suelo, controlar los precios a los que se
adquiere el suelo bruto, la adquisición de suelo bruto a través de proce-
sos asociativos o coercitivos, el reparto equitativo de las cargas y los
beneficios, garantizando la financiación de las obras de urbanismo, a
cambio de aprovechamientos urbanísticos, y la obtención de todos los
suelos requeridos para los usos públicos (áreas verdes, vías y alamedas).
De esta forma en diversos proyectos se logrado mejorar las áreas
construidas de las unidades de vivienda y de los lotes de viviendas unifa-
miliares, asimismo se habrían optimizado los procesos de enajenación de
las manzanas.
Asimismo los Macroproyectos
nal, de Colombia son una eficaz herramienta para generar suelo urbano
y reducir el déficit habitacional, los Macroproyecto son grandes obras de
urbanismo integrales, con capacidad para ofrecer Vivienda Social de cali-
dad y en gran escala. Tienen como objetivo la habilitación de suelo para
vivienda de interés social y prioritario, la provisión de redes de servicios
públicos domiciliarios, provisión de redes viales de integración regional,
urbana, zonal y local, la provisión de espacios públicos y equipamientos
colectivos adecuados y suficientes (colegios, bibliotecas, (hospitales,
centros médicos, parques, complejos deportivos, canchas, servicios
públicos y transporte)
Los Macroproyectos implican la actuación integral del Estado con-
juntamente con la participación del sector privado, para la generación de
suelo para vivienda social y de equipamientos e infraestructura de escala
regional o nacional. Los Macroproyectos se desarrollan con las etapas
identificación y determinación, formulación, adopción y ejecución. La
identificación puede ser por iniciativas públicas o privadas; y la formula-
ción por parte del estado, en base a delimitación definitiva, formulación
de la estructura urbana, estudio ambiental, estructuración financiera, y
normas urbanísticas necesarias.
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24. Políticas para la Generación de Suelo Urbano para Vivienda de Interés Social
Los Macroproyectos, a pesar de haber sido declarados Inexequibles
en 2010, los Macroproyectos antes contratados continuarían ejecutándo-
se, creando 163 mil viviendas, pues se reconoce la eficacia de estos como
proyectos integrales de vivienda que reducen el déficit habitacional y
atienden a la población de menores recursos.
Recomendaciones
Teniendo en cuenta el contexto actual del sector vivienda en el
Perú, las experiencias expuestas y la imperante necesidad de implemen-
tar políticas, estrategias y normas que permitan otorgar sostenibilidad a
la construcción de viviendas sociales creando ciudades sustentables, se
plantean las siguientes recomendaciones:
Establecer la visión de ciudades sustentables, como aquella que
ofrece calidad de vida a sus habitantes: preserva el medio ambiente con
viviendas dignas, con infraestructura adecuada incluidos, accesibilidad y
transporte, agua potable, electrificación y alcantarillado, con áreas de
comercio e industria que generen empleo digno, educación y salud, con
zonas para deportes, recreación y actividades culturales, teniendo en
consideración las zonas de alta vulnerabilidad, y con promoción de la
convivencia social. Se recomienda:
Incorporar este concepto en los planes, leyes y normas de desa-
rrollo urbano y habitacional en municipios, gobiernos regionales
y gobierno central.
Articular a los sectores público y privado. Promover acciones
coordinadas entre Gobierno Central, de los gobiernos regionales, las
municipalidades, la comunidad civil, los constructores, los desarrollado-
res, los inversionistas, los colegios profesionales, las universidades, entre
otros. Se recomienda:
Creación del Instituto Nacional de Planificación y Gestión
Territorial, con participación de MVCS y sus OPDs, Ministerio de
Cultura, MTC, entidades del Servicio de Agua Potable, Alcantari-
llado y Energía, Gobiernos Regionales, y Gobiernos Municipales
representados por AMPE, Instituto Metropolitano de Planifica-
ción de la Municipalidad Metropolitana de Lima, Fondo
MIVIVIENDA S.A., CAPECO, entre otros que resulte conveniente.
Este instituto se encargará de estudiar, planificar y coordinar el
uso y ordenamiento del territorio, identificar zonas potenciales
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25. Políticas para la Generación de Suelo Urbano para Vivienda de Interés Social
para el desarrollo urbano, comercial e industrial; planeamiento
del sistema vial, coordinación con programas de inversión de
servicios públicos y privados, etc.
Generar y/o actualizar los planes de ordenamiento territorial,
acondicionamiento territorial y desarrollo urbano, así como ca-
tastros en las ciudades más importantes del país.
Estandarizar las metodologías y criterios aplicados en la planifi-
cación urbana a fin que puedan ser monitoreados.
Promover la certificación de los planes territoriales municipales
Promover la capacitación de las gerencias de desarrollo territo-
rial municipales.
Gestión territorial para generar suelo urbano: La reserva de
espacios territoriales para desarrollo urbano es una estrategia que
permite evitar las especulaciones de los precios y las distorsiones que
generan en el mercado. También permite generar grandes proyectos
habitacionales inclusivos con viviendas accesibles para familias de todos
los niveles socioeconómicos, así como evitar las ocupaciones ilegales de
terrenos, para brindar oportunidades de inversión sectoriales con una
mejor planificación del uso del suelo. Para ello se recomienda:
Potenciar la actividad municipal en la gestión del suelo y su
habilitación, y dirigirla al desarrollo de proyectos y megaproyec-
tos urbanos.
Brindar incentivos a la participación de los fondos de inversio-
nes inmobiliarias, constructoras e inversionistas privados, para
adquirir grandes extensiones de terrenos, habilitarlos y
construir grandes proyectos de viviendas sustentables.
Intensificar los programas para la habilitación y saneamiento de
macrolotes, y transferir dichos terrenos al sector privado princi-
palmente para la construcción de viviendas de interés social.
Reducción de la tramitología. Preservando y garantizando la
adecuada evaluación y viabilidad técnica, financiera, ambiental y social
de los proyectos urbanos y habitacionales. Se recomienda:
Implementación total de Ley 29090
Compatibilizar los procedimientos y exigencias de la Ley del
Sistema de Evaluación de Impacto Ambiental (Revisar Ley
27446) con lo dispuesto en la ley Licencias de Habilitación Urba-
na y Licencias de Edificación, su reglamento y normas comple-
mentarias (Revisar Ley 29090) y en el Reglamento Nacional de
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26. Políticas para la Generación de Suelo Urbano para Vivienda de Interés Social
Edificaciones (Revisar Impacto Vial).
Promover el mayor uso de herramientas electrónicas y platafor-
mas informáticas que faciliten los procesos en diversas instan-
cias, sea en los municipios, Registros Públicos, el Ministerio de
Cultura o Defensa Civil, entre otros.
Incentivos a la oferta y demanda
Promover la ecotecnología (certificada/normalizada) para la
construcción, mantenimiento y habitabilidad de las viviendas
para lograr viviendas sostenibles.
Incentivar la innovación en diseños arquitectónicos y sistemas
constructivos alternativos orientados a facilitar el mayor acceso
a la vivienda social, respetando las culturas de cada zona
geográfica del país.
Promover más fuentes de financiamiento interno y externo, bajo
diversas modalidades sea en el mercado secundario o en el
mercado de capitales.
Impulsar los concursos públicos del FMV S.A., con terrenos
urbanos debidamente saneados física y legalmente, en concor-
dancia y coordinación con gobiernos locales y/o regionales.
Incentivar el desarrollo de Macroproyectos en terrenos de
propiedad privada y/o bajo modalidad de Asociación Público-
Privada.
Fomentar estudios relacionados con el derecho de las comuni-
dades campesinas a los territorios comunitarios, con fines de
desarrollo de vivienda rural.
Establecer metas habitacionales de largo plazo. Si se busca
reducir el déficit habitacional para los próximos 10 años, la producción
anual de vivienda nueva debe ser como mínimo de 120 mil unidades y
brindar soluciones para el déficit cualitativo de otras 120 mil viviendas.
Para ello se recomienda:
Identificar y cuantificar la disponibilidad de suelo para vivienda,
clasificarla según zonificación y uso.
Garantizar la disponibilidad de suelo para los próximos 10 años
Garantizar recursos para los programas de subsidios habitacio-
nales
Promover la creación de fuentes alternativas y esquemas de
fondeo para el mercado hipotecario
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27. Políticas para la Generación de Suelo Urbano para Vivienda de Interés Social
Generar indicadores de medición del impacto de los programas
habitacionales sobre la calidad de vida, y sistemas de segui-
miento y evaluación permanentes.
Reforzar el marco normativo para que sea obligatoria la emisión
de los Planes Urbanos de Desarrollo y promover la vigilancia a
su cumplimiento desde la sociedad civil.
Comisión de Suelo Urbano
Lima, 26 de Julio de 2011
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28. Políticas para la Generación de Suelo Urbano para Vivienda de Interés Social
NOTAS SOBRE LOS EXPOSITORES Y PANELISTAS*
Expositores:
Francesco Ambrosi Filardi, Gerente General de METROVIVIENDA
de Bogotá, Colombia.
Marco Antonio Figueroa, Especialista en Desarrollo Urbano, de la
Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) de México.
Juan Manuel González Garavito, Socio fundador de Pinilla
González & Prieto Abogados, Colombia.
Salvador Magaña, Vicepresidente de Prudential Real Estate
Investors, PREI® Latinoamérica, México.
Roberto Moreno Mejía, Presidente de Amarilo S.A., Colombia.
Walter Piazza de la Jara
Construcción (CAPECO).
David Ramos López, Viceministro de Vivienda y Urbanismo del
Perú.
Javier Rojas Chang, Gerente General del Fondo MIVIVENDA S.A.,
Perú.
María Cristina Ribeiro Trovão Santana, Coordinadora de Uso y
Ordenamiento del Territorio en la Supervisión de Planeamiento del Insti-
tuto de Estadística y Planeamiento Urbano de Curitiba (IPPUC), Brasil.
Panelistas:
Manuel Balcázar Vásquez
Cesar Augusto Bedón Rocha, Decano del Colegio de Economistas
de Lima, Perú.
Carlos Casabonne Stoessel, Director General URBI Propiedades
S. A., Perú.
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29. Políticas para la Generación de Suelo Urbano para Vivienda de Interés Social
Luis Del Carpio Castro
Inmobiliarios de PROINVERSIÓN, Perú.
Carlos Escalante Estrada, Director Ejecutivo del Instituto
Metropolitano de Planificación, Perú.
Carlos Hoyos Vértiz, Gerente General de Valora Desarrollos
Inmobiliarios, Grupo ICCGSA, Perú.
José Luis Ibañez Gastelumendi, Director Nacional de
Construcción, Perú.
Boris José Izaguirre Jiménez, Director Ejecutivo del Programa
Mi Lote, Perú.
Fernando Llosa de Cárdenas, Gerente de Proyectos del Grupo
Graña y Montero, Perú.
Humberto Martínez Díaz
Edificaciones de la Cámara Peruana de la Construcción.
Tulia Isabel Polo Tiznado, Gerente Nacional del Colegio de
Arquitectos del Perú.
Raúl Rivera Bustamante, Secretario General de Superintendencia
Nacional de Bienes Estatales, Perú.
Luis Tagle Pizarro
Ricardo Talledo Llerena, Gerente Comercial del Fondo
MIVIVIENDA S.A., Perú.
José Antonio Vargas Vía, Gerente de Desarrollo Urbano de la
Municipalidad Metropolitana de Lima, Perú.
*Los cargos que se indican eran los vigentes al momento de realizarse el Taller Interna-
cional: Políticas para la Generación de Suelo Urbano para Vivienda de Interés Social,
27, 28 y 29 de abril 2011, Hotel Los Delfines - Los Eucaliptos 555 San Isidro. Lima,
Perú.
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