Savills - Ha Noi Market Brief Q3 2009 VN

Văn phòng cho thuê
Hà Nội, Việt Nam Quý 3/2009
Xu hướng cung
Trong quý 3 3009, các tòa hạng C đạt công suất thuê 78%
Ba tòa nhà văn phòng vừa ra mắt thị trường trong quý 3 2009 với giá thuê trung bình là USD 17/ m2/ tháng.
là Plaschem (Quận Long Biên), Tháp CEO (Huyện Từ Liêm)
và các tòa tháp Handi Resco (Quận Ba Đình) đã làm tăng Xu hướng cầu
tổng lượng cung các văn phòng hạng A, B và C khoảng
493.000 m2, bao gồm 12 tòa hạng A, 30 tòa hạng B và 32 Nhu cầu về văn phòng cả hạng A và B căn cứ theo diện tích
tòa hạng C. 32 tòa văn phòng hạng C trong quý 3 2009 bổ thuê thực đã phục hồi trong quý 3 2009 do có tín hiệu khả
sung thêm 120.000 m2 cho diện tích cung văn phòng hiện quan của sự phục hồi kinh tế. Tuy nhiên, theo quan sát quý
nay. (*) này, các doanh nghiệp mới gia nhập thị trường vẫn khá thận
Biểu đồ 1: Cung diện tích văn phòng hiện nay, quý 3 2009 trọng và không sẵn sàng khi đưa ra các quyết định ký hợp
đồng thuê mới. Với số lượng yêu cầu thuê văn phòng vẫn ở
Loại A, mức thấp nên các chủ tòa nhà chú trọng giữ chân các khách
Loại C, 105,275 ,
119,305, 21%
thuê hiện tại bằng việc thỏa thuận gia hạn hợp đồng ngay
24% trước khi hợp đồng cũ hết hạn, và đưa ra mức giá thuê cạnh
tranh cùng với những gói khuyến mại hấp dẫn. Bên cạnh đó,
hạng C đang dần trở thành một lựa chọn khác cho khách
thuê đặc biệt trong bối cảnh hiện nay.

Triển vọng thị trường
Loại B,
267,995 , Savills dự đoán rằng trong vòng 3 năm tới đây sẽ có khoảng
55%
hơn 1,1 triệu m2 diện tích văn phòng các hạng từ khoảng 60
dự án được đưa vào thị trường. Dự kiến sẽ có khoảng
Nguồn: Nghiên cứu và Tư vấn Savills, quý 3 2009
(*)Lưu ý: Trong quý 3 2009, Savills đã cập nhật báo cáo về việc phân loại văn 145.000 m2 diện tích văn phòng được đi vào hoạt động từ
phòng cho thuê, do đó dẫn đến thay đổi số lượng các tòa văn phòng hạng A, B và nay đến cuối năm 2009.
C.

Hoạt động thị trường Biểu đồ 3: Cung hiện tại và tương lai, quý 4 2009 – dự kiến
2012
Giá thuê và tỷ suất thuê trung bình trong quý 3 2009 tiếp tục
giảm nhưng ở mức độ nhẹ hơn so với quý trước. Giá thuê m2
2,000,000
các tòa văn phòng hạng A và B vẫn tiếp tục giảm, giảm
tương ứng 4,5% và 2% so với quý trước. Liên quan đến công 1,600,000
suất thuê, các tòa hạng A tăng 1% trong khi đó các tòa hạng
B giảm 9% so với quý trước do có sự xuất hiện của nguồn 1,200,000

cung mới.
800,000

Biểu đồ 2: Hoạt động thị trường văn phòng Hà Nội theo hạng
400,000
100% 45
USD/ m2/ tháng

90% 40
0
80% 35
Q4 2009 2010 2011 2012
70%
30
60% Cung hiện tại Cung tương lai
25
50%
20
40%
15 Nguồn: Nghiên cứu và Tư vấn Savills, quý 3 2009
30%
20% 10

10% 5
Tính riêng trong năm 2010, sẽ có khoảng 354.000 m2 diện
0% 0 tích văn phòng được đưa vào thị trường.
Loại A Loại B Loại C
Tỷ suất thuê (Trục trái) Giá thuê trung bình (Trục phải)


Để biết thêm chi tiết, vui lòng liên hệ:
Việt Nam – TP Hồ Chí Minh Việt Nam – Hà Nội website
Brett Ashton Matthew Powell www.savills.com
Giám đốc Điều hành Giám đốc chi nhánh
+84 8 3823 9205 – máy lẻ 116 +84 4 3946 1300 – máy lẻ105
bashton@savills.com.vn MJPowell@savills.com.vn

Địa chỉ Địa chỉ
Savills Việt Nam, Ltd. – TP HCM Savills Việt Nam, Ltd – Hà Nội
Tầng 18, Fideco Tower Tầng 13, Pacific Place
81-85 Hàm Nghi, Quận 1 83b Lý Thường Kiệt, Ba Đình
TP Hồ Chí Minh Hà Nội
Việt Nam Việt Nam
T: +84 8 3823 9205 T: +84 4 3946 1300
F: +84 8 3823 4571 F: +84 4 3946 1302
Văn bản này được chuẩn bị bởi Savills cho mục đích tham khảo. Mặc dù đã rất nỗ lực trong quá trình soạn thảo, văn bản vẫn có thể bị thay đổi, và không tạo thành một
hoặc một phần của hợp đồng; các bên quan tâm không thể dựa vào các thông tin, nhận xét hoặc các chi tiết trong văn bản này mà không tự mình kiểm chứng mức độ
chính xác. Không ai trong tổ chức của Savills có quyền đứng ra đại diện hay đảm bảo bất cứ chi tiết nào của văn bản này và Savills cũng sẽ không chịu trách nhiệm đối với
bất kỳ một tổn thất nào liên quan đến một phần hay toàn bộ nội dung của văn bản này. Một phần hoặc toàn bộ Văn bản này cũng không thể được phát hành rộng rãi dưới
bất kỳ hình thức nào mà không có sự cho phép bằng văn bản của Savills.© Công ty TNHH Savills Việt Nam. 2009

Bán lẻ
Nguồn cung Khu vực trung tâm hiện vẫn có giá thuê đắt nhất trong khoảng
40USD tới 150USD với tỷ lệ thuê luôn đạt mức trên 90%. Ngay
Savills phân loại 4 nhóm chính của thị trường bán lẻ như sau: sau khu trung tâm là khu vực nội thành với giá thuê trung bình
1) Trung tâm mua sắm/ Trung tâm bách hóa và Đại siêu thị 2) dao động trong khoảng 20USD tới 120US/ m2/ tháng. Giá thuê
Siêu thị (với diện tích từ 300m2 trở lên), 3) Trung tâm bán sỉ, tại khu vực ngoại thành ở mức 7USD đến 50USD/ m2.
và 4) Khối đế bán lẻ.
Xu hướng nguồn cầu
Vincom Galleries là trung tâm mua sắm duy nhất được đưa
vào sử dụng trong quý 3 năm 2009 với tổng diện tích gần Mặc dù nền kinh tế đang gặp khó khăn, xong thị trường bán lẻ
15.000 m2. Trong quý 3 năm 2009, tổng diện tích bán lẻ trên của Việt Nam vẫn đat được tốc độ tăng trưởng 20%. Savills
thị trường hiện nay là khoảng 360.000 m2, được cung ứng bởi nhận định rằng nguồn cầu cho mặt bằng bán lẻ Hà Nội sẽ có
10 trung tâm thương mại/ trung tâm bách hóa/ đại siêu thị, 78 xu hướng tăng nhẹ khi nền kinh tế có những tín hiệu hồi phục
siêu thị và siêu thị điện máy, 2 trung tâm bán sỉ và 12 khối đế tốt. Tuy nhiên, chỉ số CPI tăng cao trở lại có thể ảnh hưởng tới
bán lẻ. Khu vực trung tâm thành phố hoạt động khá hiệu quả sức mua của những mặt hàng không thiết yếu, và trực tiếp ảnh
với mức giá thuê luôn ở mức ổn định và tỷ lệ thuê luôn đạt hưởng xấu tới thị trường bán lẻ.
mức cao, trong khi đó việc định vị thì trường chưa hợp lý đã
làm cho các dự án ở khu vực nội và ngoại thành hoạt động
chưa thực sự hiệu quả.
Biểu đồ 3: Dự báo nguồn cung, Q4 2009 - 2012
Biểu đồ 1: Thị phần diện tích bán lẻ theo vị trí, quý 3 2009 Cung hiện tại Cung tương lai
m2
1,200,000
Khu trung tâm Khu nội thành Khu ngoại thành
100% 1,000,000
90%
80% 800,000
70%
60% 600,000
50%
40% 400,000
30%
20% 200,000
10%
0
0%
Q1 2009 Q2 2009 Q3 2009 2009 2010 2011 2012

Nguồn: Nghiên cứu và Tư vấn Savills, quý 3 2009 Nguồn: Nghiên cứu và Tư vấn Savills, quý 3 2009

Biểu đồ 2: Thị phần diện tích bán lẻ theo loại hình, quý 3 2009 Biểu đồ 3 cho thấy, Hà Nội dự kiến sẽ có thêm khoảng 11.200
m2 diện tích bán lẻ trong quý 4 năm 2009. Những dự án dự
Khối đế bán lẻ kiến hoàn thành trong quý 4 2009 bao gồm có tòa nhà Tam Đa
5% Đại siêu thị (249A Thụy Khuê) và tòa nhà M5 nằm trên đường Nguyễn Chí
24%
Siêu thị
Thanh. Cũng theo dự kiến đến cuối năm 2010 sẽ có khoảng
31% 82.000 mét vuông diện tích bán lẻ vào thị trường, trong đó có
một vài dự án lớn như trung tâm thương mại Cửa Nam, chợ
Hàng Da, Hà Nội Plaza và tòa tháp Sky City. Đến 2011, diện
Trung tâm mua tích bán lẻ tại Hà Nội sẽ tăng thêm hơn 425.000 m2. Phần lớn
sắm nguồn cung trong tương lại của năm 2011 đều tập trung ở khu
16%
Trung tâm bán s ỉ Trung tâm bách vực nội thành.
16% hóa
8%


+84 8 3823 9205 – máy lẻ 116 +84 4 3946 1300 – máy lẻ105

T: +84 8 3823 9205 T: +84 4 3946 1300
F: +84 8 3823 4571 F: +84 4 3946 1302

Căn hộ dịch vụ
Xu hướng cung Xu hướng cầu
Tổng cung trên thị trường căn hộ dịch vụ trong quý 3 2009 Nhìn chung, cầu trên thị trường căn hộ dịch vụ đều giảm đối
tăng lên đến trên 219.000 m2 do có thêm khoảng 100 căn hộ với cả ba hạng so với quý 2 2009. Có thể đây là kết quả của
mới từ dự án Hanoi Fraser Suites tại 51 đường Xuân Diệu, việc một số chuyên gia nước ngoài chuyển sang thuê căn hộ
quận Tây Hồ, được tung vào thị trường. Trong khoảng 100 tư nhân
căn hộ mới này, có hai căn áp mái được giới thiệu ra thi
trường. Cầu căn hộ dịch vụ chủ yếu từ đội ngũ các chuyên gia nước
ngoài làm việc tại các Đại sứ quán, các tổ chức phi chính phủ
Hiện có 41 tòa nhà trên 7 quận Hà Nội cung cấp cho thị quốc tế, và các công ty nước ngoài. Mặc dù dấu hiệu phục hồi
trường gần 2.200 căn hộ, với các loại hình studio, căn hộ 1 kinh tế đã được nhìn thấy ở nhiều nước trên thế giới, chẳng
phòng ngủ tới căn hộ 6 phòng ngủ, và căn hộ áp mái. Diện hạn như Anh, Mỹ, v…v…, xong có thể trong thời gian sắp tới,
tích của các loại hình căn hộ dao động từ trên 40m2 tới cầu về căn hộ dịch vụ vẫn tiếp tục giảm nhẹ do các công ty
560m2. nước ngoài vẫn còn đang gặp khó khăn từ dư âm của cuộc
khủng hoảng kinh tế vừa qua để lại. Do vậy, các công ty vẫn
Hoạt động thị trường căn hộ dịch vụ Hà Nội, quý 3 còn đang cân nhắc việc quay trở lại Việt Nam kinh doanh dài
2008 – quý 3 2009 hạn tại thời điểm này.
Công suất cho thuê (trục trái)
Giá thuê trung bình (trục phải) USD/ m2/ tháng Triển vọng thị trường
%
100 30.0 Nguồn cung hiện tại và tương lai
Căn hộ
25.0 dịch vụ Cung hiện tại Cung mới
80
4,000
20.0
60 3,500
15.0 3,000
40 2,500
10.0
2,000
20 1,500
5.0
1,000
0 0.0 500
Q3 2008 Q4 2008 Q1 2009 Q2 2009 Q3 2009 0
Nguồn: Nghiên cứu và Tư vấn của Savills, Q3 2009 2009 2010 2011 2012 Các năm
tiếp theo
*Giá thuê trung bình ước tính và phí dịch vụ, không bao gồm thuế VAT,
tính trên diện tích thực. Nguồn: Nghiên cứu và Tư vấn của Savills, Q3 2009

Từ quý 3 2008, giá thuê trung bình trên phân khúc thị trường Trong quý 4 2009, Hà Nội sẽ có khoảng 10 căn hộ dịch vụ còn
căn hộ dịch vụ liên tục giảm. Trong quý 3 2009, giá thuê căn lại của dự án Hanoi Fraser Suites ở Tây Hồ được đưa ra thị
hộ dịch vụ giảm 4,8%, tương ứng với 1,2 USD/m2/ tháng so trường. Đến khoảng 2012, theo dự kiến sẽ có thêm 7 dự án
với quý 2 2009. căn hộ dịch vụ tung hơn 1.200 căn hộ ra thị trường.
Trong quý 3 2009, công suất thuê trên thị trường căn hộ dịch Cầu Vĩnh Tuy vừa được khánh thành đưa vào hoạt động. Cầu
vụ giảm 3% so với quý 2 2009 xuống còn 88%. Nguyên nhân Nhật Tân dự kiến hoàn thành vào năm 2012. Ngoài ra còn rất
của việc giảm công suất thuế này dường như do tăng nguồn nhiều các dự án cơ sở hạ tầng lớn đang được triển khai, kết
cung từ 100 căn hộ mới, tương đương tăng khoảng 4% tổng nối khu vực phía Tây Hà Nội (trước là Hà Tây) với khu trung
cung của phân khúc thị trường căn hộ dịch vụ trong quý 2 tâm thành phố, ví dụ như dự án đường Lê Văn Lương kéo dài
2009. và dự án tàu điện ngầm Cát Linh – Hà Đông. Tất cả các dự án
này sẽ mang lại những tác động tích cức tới phân khúc thị
trường căn hộ dịch vụ trong tương lai.

+84 8 3823 9205 – máy lẻ 116 +84 4 3946 1300 – máy lẻ105

T: +84 8 3823 9205 T: +84 4 3946 1300
F: +84 8 3823 4571 F: +84 4 3946 1302

Căn hộ để bán
Xu hướng cung trong quý 3 2009 và xu hướng tăng giá tại thị trường thứ cấp so
với quý 2 2009 rõ ràng đã ảnh hưởng đến quyết định của người
Tổng nguồn cung các căn hộ để bán trên thị trường sơ cấp từ mua.
các dự án đang bán trong quý 3 2009 là khoảng hơn 1.000 căn
hộ. Phần lớn nguồn cung sơ cấp tập trung ở các quận Từ Liêm, Nhu cầu nhà từ những nhà đầu cơ trong quý 3 2009 vẫn còn ở
Đống Đa và Hai Bà Trưng. mức thấp do thị trường chứng khoán phục hồi nhanh chóng
trong quý 2 và tiếp tục tăng trưởng nóng trong quý 3 2009. Điều
Hoạt động của thị trường sơ cấp (tất cả các hạng) trong này khiến các nhà đầu tư chú ý đến thị trường chứng khoán
quý 3 2009 hơn so với thị trường bất động sản.
Nguồn cung sơ cấp (trục trái)
Số căn hộ đã bán trong quý 3 2009 (trục trái)
Giá chào sơ cấp bình quân không bao gồm VAT (trục phải)
căn US$/m2 Từ quý 4 2009 đến 2012, ước tính sẽ có ít nhất hơn 10.000
600 4,000 căn hộ được tung ra thị trường. Trong đó, khoảng 34% thuộc
3,500
quận Từ Liêm, và khoảng 30% thuộc quận Cầu Giấy.
500
3,000 Mặc dù có thể thấy trước tình hình kinh tế trong nước sẽ khó
400
2,500
khăn trong giai đoạn ngắn hạn, những yếu tố căn bản đối với
nhu cầu bất động sản nhà ở tại Hà Nội vẫn giữ vững. Tuy
300 2,000 nhiên, việc trì hoãn hoặc hủy bỏ triển khai các dự án có thể
1,500 xảy ra, và do đó dự báo nguồn cung cần được xem xét lại.
200
1,000
Thị trường sơ cấp trong quý 4 2009 dự đoán sẽ nhận thêm
100
500 nguồn cung mới với xấp xỉ 2.000 căn hộ.
0
Từ Liêm Đống Đa Hai Bà Trưng Ba Đình Hoàn Kiếm
0
Nguồn cung tương lai từ quý 4 2009 đến 2012 theo quận
căn
4,000
Nguồn: Nghiên cứu và tư vấn Savills, quý 3 2009
3,500

Số lượng giao dịch thành công trên toàn thị trường sơ cấp quý 3,000
3 2009 thấp hơn so với quý trước. Ước tính hơn 400 căn hộ 2,500
được bán ra trong quý 3 2009, chiếm gần 38% nguồn cung sơ 2,000
cấp so với 610 căn được bán trong quý 2 2009. Nguyên nhân
1,500
của điều đó có thể do thiếu sự da dạng trong sản phẩm ở thị
1,000
trường này.
500

Giá chào sơ cấp bình quân trong quý 3 2009 ở mức khoảng 0

1.830 USD/ m2, tăng 5,5% so với quý 2 2009. Từ Liêm Cầu Giấy Đống Đa Hoàng Ba Đình Thanh Long Biên Hai Bà
Mai Xuân Trưng

Thị trường thứ cấp dường như hoạt động tốt hơn so với quý 2 Nguồn: Nghiên cứu và tư vấn Savills, quý 3 2009
2009. Giá chào thứ cấp bình quân đã tăng trên tất cả 12 quận
nghiên cứu, trung bình tăng 15,6% so với quý 2 2009. Tại thị Savills tin rằng quý 4 2009 sẽ không thấy có sự thay đổi đáng
trường này, giá chào dao động trong khoảng 660 – 4.200 USD/ kể nào về giá chào sơ cấp của căn hộ ở tất cả các hạng so với
m2. quý 3 2009. Tuy nhiên, giá và hoạt động của thị trường thứ cấp
có thể bị ảnh hưởng, một phần do sự áp dụng của thuế thu
nhập cá nhân đối với giao dịch chuyển nhượng bất động sản kể
Xu hướng cầu từ cuối tháng 9 2009.
Nhu cầu hiện tại trong quý 3 2009 tại Hà Nội vẫn chưa được
đáp ứng. Chỉ có 435 căn hộ đã được bán tại thị trường sơ cấp

Việt Nam - TP Hồ Chí Minh Việt Nam - Hà Nội website
Brett Ashton Brett Ashton www.savills.com
Giám đốc Điều hành Giám đốc Điều hành
+84 8 3823 9205 – máy lẻ 116 +84 8 3823 9205 – máy lẻ 116
bashton@savills.com.vn bashton@savills.com.vn

địa chỉ địa chỉ
T: +84 8 3823 9205 T: +84 4 3946 1300
F: +84 8 3823 4571 F: +84 4 3946 1302


Savills - Ha Noi Market Brief Q3 2009 VN

Recomendados

Recomendados

Más contenido relacionado

Más de savillsvietnam

Más de savillsvietnam (6)

Savills - Ha Noi Market Brief Q3 2009 VN