EM Mājokļu politikas nodaļas vadītājs Mārtiņš Auders ar tēmu - Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likums (teorētiskie un praktiskie aspekti). Prezentācija tika rādīta 2010.gada 15.septembrī seminārā „Mājokļu pārvaldīšana jaunā Pārvaldīšanas likuma kontekstā: teorija un prakse”.

1. Dzīvojamo māju pārvaldīšanas
likums
(teorētiskie un praktiskie aspekti)
Mārtiņš Auders, Būvniecības un mājokļu politikas
departaments

2. Likuma mērķis
Likuma mērķis:
nodrošināt dzīvojamo māju ekspluatāciju un
uzturēšanu;
veicināt dzīvojamo māju uzlabošanu;
nodrošināt dzīvojamo māju pārvaldīšanas procesa
nepārtrauktību;
saglabāt un attīstīt dzīvojamo māju kā vides objektu
estētiskās vērtības;
novērst ar sabiedrības un vides drošību saistītus
riskus;
pilnveidot dzīvojamo māju pārvaldīšanā iesaistīto
personu kvalifikāciju.

3. Dzīvojamās mājas pārvaldīšana
Dzīvojamās mājas pārvaldīšana ir
dzīvojamās mājas pārvaldīšanas darbību
nodrošināšana.
Pārvaldīšanas būtība ir lēmumu
pieņemšana, lai tiktu nodrošināta
dzīvojamās mājas fiziska uzturēšana.
Dzīvojamo māju pārvaldīšana sastāv no
obligāti veicamo darbību nodrošināšanas un
citu pārvaldīšanas darbību nodrošināšanas.

4. Problēmas praktiskajā situācijā
Atsevišķi pārvaldnieki dzīvojamo
māju pārvaldīšanu organizē pēc
“kopējā katla” principa.
Par katru māju atsevišķi netiek slēgti
pakalpojumu piegādes līgumu, katrai
mājai netiek veidoti uzkrājumi.

5. Risinājums
Pārvaldniekiem dzīvojamās mājas
pārvaldīšanas darbības jāorganizē,
ievērojot likuma noteikumus.

6. Obligātās pārvaldīšanas
darbības
dzīvojamās mājas uzturēšana;
pārvaldīšanas darba plānošana,
organizēšana un pārraudzība;
dzīvojamās mājas lietas vešana;
līguma par piesaistītā zemesgabala
lietošanu slēgšana ar zemesgabala
īpašnieku;
informācijas sniegšana valsts un
pašvaldību institūcijām.

7. Dzīvojamās mājas uzturēšana
dzīvojamās mājas sanitārā apkope,
Sanitārās apkopes prasības noteiks MK noteikumi
apkures, aukstā ūdens un kanalizācijas
nodrošināšana, kā arī sadzīves atkritumu izvešana.
Minētais pienākums pamatā jāizpilda slēdzot līgumus par komunālo pakalpojumu piegādi
dzīvojamās mājas, tajā esošo iekārtu un
komunikāciju apsekošana, tehniskā apkope un
kārtējais remonts,
Prasības noteiks MK noteikumi
dzīvojamai mājai kā vides objektam izvirzīto
prasību izpildes nodrošināšana,
Citi normatīvie akti, piemēram pašvaldību saistošie noteikumi
dzīvojamās mājas energoefektivitātei izvirzīto
minimālo prasību izpildes nodrošināšana;
Prasības noteiks MK noteikumi

8. Praktiskā situācija
Komunālo pakalpojumu piegādātāji
atsakās slēgt līgumus par attiecīgā
pakalpojuma piegādi ar pārvaldnieku,
kā dzīvokļa īpašnieku pārstāvi.
Tā piemēram siltumenerģijas
piegādātāji uzstāj, lai pārvaldnieks
līgumos tiktu definēts kā lietotājs, t.i.
persona, kura uzņemas saistības.

9. Risinājums
Pārvaldnieka vēršanās regulatorā kā
pirmstiesas strīdu izskatīšanas
institūcijā.
Pārvaldnieka vēršanās tiesā.

10. Citas pārvaldīšanas darbības
Tās ir darbības, kas saistītas ar
dzīvojamās mājas pārvaldīšanu un tiek
veiktas atbilstoši dzīvojamās mājas
īpašnieka gribai un maksātspējai.
Citas pārvaldīšanas darbības, kas
saistītas dzīvojamās mājas uzlabošanu
un attīstīšanu un šim nolūkam
nepieciešamo pasākumu ilgtermiņa
plāna sagatavošana.

11. Pārvaldīšanas uzdevuma
uzdošana pārvaldniekam (1)
Pārvaldīšanas uzdevuma uzdošanas
pārvaldniekam iemesls ir dzīvojamās
mājas īpašnieka nepieciešamība vai
vēlme uzdot pārvaldīšanas lietu
kārtošanu citai personai.
Pārvaldniekam var tikt nodotas mājas
pārvaldīšanas darbības kopumā vai
arī atsevišķas pārvaldīšanas darbības.

12. Pārvaldīšanas uzdevuma
uzdošana pārvaldniekam (2)
Pārvaldīšanas uzdevuma uzdošana
notiek, slēdzot rakstveida pārvaldīšanas
līgumu
Īpašnieka pienākums ir nodrošināt
uzdevuma izpildei nepieciešamo
finansējumu
Par līgumā paredzēto uzdevumu izpildi
pārvaldnieks var saņemt atlīdzību.

13. Pārvaldīšanas līgums
Pārvaldīšanas tiesiskajās attiecībās, ciktāl tās neregulē
dzīvojamo māju pārvaldīšanas likums, piemērojami
Civillikuma noteikumi par pilnvarojuma līgumu.
Ar pilnvarojuma līgumu viena puse (pilnvarnieks)
uzņemas otrai pusei izpildīt zināmu uzdevumu (pilnvaras
devējs), bet pilnvaras devējs apņemas pilnvarnieka
rīcību atzīt sev par saistošu.
Pilnvarojuma līgumu slēdz par juridiska rakstura
uzdevumu pildīšanu. Par darbu veikšanu, kuros ir
pārsvarā jāveic fizisks darbs slēdz cita veida līgumus
(uzņēmuma, būvniecības, u.c.)

14. Praktiskā situācija
Spēkā esošie pārvaldīšanas līgumi
neietver pārvaldniekam nodoto
pārvaldīšanas darbību uzskaitījumu;
līgumi neietver lēmumu uzskaitījumu,
kurus īpašnieku vārdā ir tiesīgs
pieņemt pārvaldnieks;
līgumi nenosaka pārvaldīšanas
izdevumu apmēru, to noteikšanas un
maksāšanas kārtību.

15. Risinājums
Saskaņot līgumus ar Dzīvojamo māju
pārvaldīšanas likumu.
Saskaņā ar likuma pārejas noteikumu
4.punktu, pārvaldīšanas līgumi, kas ir
spēkā šā likuma spēkā stāšanās
dienā, bet neatbilst šā likuma
noteikumiem, līdz 2011.gada
31.decembrim saskaņojami ar šā
likuma noteikumiem.

16. Pārvaldnieka pienākumi
Pārvaldnieka pienākumus nosaka
savstarpēji noslēgtais līgums un
likums;
Pārvaldniekam ir pienākums informēt
dzīvokļu īpašniekus;
Pārvaldniekam ir pienākums
atskaitīties par savu darbību.

17. Praktiskā situācija
Pārvaldīšanas līgumos iekļautie
pārvaldnieka pienākumi bieži vien ir
pretrunā ar likuma normām.

18. Risinājums
Saskaņot līgumus ar Dzīvojamo māju
pārvaldīšanas likumu.
Ar 2012.gada 1.janvāri, līguma
punkti, kas neatbilst likuma
noteikumiem, kļūs par absolūti spēkā
neesošiem.

19. Pārvaldnieka kvalifikācija
Pārvaldnieks var pārvaldīt daudzdzīvokļu māju, ja ir
ieguvis vismaz ceturto profesionālās kvalifikācijas līmeni
apliecinošu dokumentu.
Ja daudzdzīvokļu mājas kopējā platība pārsniedz 1500
kvadrātmetrus, dzīvojamās mājas pārvaldīšanai
nepieciešamo profesionālo izglītību un vismaz trešo
profesionālās kvalifikācijas līmeni apliecinošs dokuments
nepieciešams dzīvojamās mājas īpašniekam.
Profesionālo kvalifikāciju apliecinošs dokuments nav
nepieciešams viendzīvokļa mājas pārvaldītājam, kā arī
tad, ja daudzdzīvokļu mājas kopējā platība ir mazāka par
1500 kvadrātmetriem un to pārvalda īpašnieks.
Pārvaldnieks, kuram ir praktiska darba pieredze var
prasīt kvalifikācijas atzīšanu.

20. Norīkotais pārvaldnieks
Norīkotais pārvaldnieks —pašvaldības uz
laiku iecelts dzīvojamās mājas
pārvaldnieks, kas veic noteiktas
pārvaldīšanas darbības šajā mājā, līdz
tās īpašnieks nodrošina mājas
pārvaldīšanu normatīvajos aktos
noteiktajā kārtībā

21. Praktiskā situācija
Pašvaldībām trūkst finanšu līdzekļu
norīkotā pārvaldnieka iecelšanai;
Dzīvokļa īpašnieki lūdz iecelt norīkoto
pārvaldnieku sev piederošam
īpašumam.

22. Risinājums
Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likumā
paredzēt citus izpildes līdzekļus
pašvaldības lēmumam ar uzdevumu
īpašniekam sakārtot īpašumu;
Šāds izpildes līdzeklis bez norīkotā
pārvaldnieka iecelšanas varētu būt
piespiedu nauda.

23. Pašvaldības pienākums iecelt
norīkoto pārvaldnieku
Pašvaldība, veicot tai likumā noteiktās
funkcijas un ievērojot Dzīvojamo māju
pārvaldīšanas likumā noteikto kārtību, ieceļ
dzīvojamai mājai norīkoto pārvaldnieku, ja
dzīvojamās mājas:
1) īpašnieks neveic dzīvojamās mājas
pārvaldīšanu vai nav uzdevis to veikt
pārvaldniekam un tā rezultātā tiek apdraudēta
cilvēku dzīvība, veselība, drošība, īpašums vai
vide (turpmāk — apdraudējums);
2) pārvaldīšana tiek veikta tā, ka tiek radīts
apdraudējums

24. Pašvaldības tiesības iecelt
norīkoto pārvaldnieku
Pašvaldība ir tiesīga iecelt dzīvojamai mājai
norīkoto pārvaldnieku, šajā likumā
noteiktajā kārtībā, ja dzīvojamās mājas
īpašnieks neveic dzīvojamās mājas
pārvaldīšanu vai nav uzdevis to veikt
pārvaldniekam un tā rezultātā var tikt
radīts apdraudējums cilvēku dzīvībai,
veselībai, drošībai, īpašumam vai videi.

25. Lēmums par norīkotā
pārvaldnieka iecelšanu
Pašvaldības lēmums par norīkotā pārvaldnieka
iecelšanu ir administratīvais akts. Tajā norāda
apdraudējuma vai iespējamā apdraudējuma
novēršanas termiņu, pārvaldīšanas uzsākšanas
dienu, pārvaldnieka kompetenci, obligāto izdevumu
apmēru un to atlīdzināšanas kārtību pārvaldāmajā
mājā, pārvaldniekam noteikto atlīdzību, kā arī
amatpersonu, kura uzrauga norīkotā pārvaldnieka
darbību.
Pašvaldības lēmumu var pārsūdzēt Administratīvajā
rajona tiesā. Pieteikuma iesniegšana tiesā neaptur
lēmuma darbību.

26. Norīkotā pārvaldnieka atcelšana
Lēmumu par norīkotā pārvaldnieka atcelšanu pašvaldība
pieņem ne vēlāk kā viena mēneša laikā pēc tam, kad
iestājies viens no šādiem nosacījumiem:
1) beidzies pašvaldības lēmumā noteiktais apdraudējuma vai
iespējamā apdraudējuma novēršanas termiņš un
lēmumā minētais apdraudējums vai apstākļi, kas var
radīt apdraudējumu, novērsti;
2) īpašnieks iesniedzis iesniegumu par mājas pārvaldīšanas
pārņemšanu;
3) saņemts norīkotā pārvaldnieka darbību uzraugošās
amatpersonas iesniegums par to, ka pārvaldnieks
nepilda vai nepienācīgi pilda tam doto uzdevumu.

27. Paldies par uzmanību!
Brīvības iela 55, Rīga, LV 1519
Tālrunis: 67013101
Fakss: 67280882
E-pasts: pasts@em.gov.lv
Mājas lapa: www.em.gov.lv