Präsentation "Was ist mein Unternehmen wert?"

WAS IST MEIN UNTERNEHMEN WERT?

Eine Veranstaltung der Solothurner Handelskammer

BDO AG, Solothurn
WERNER MATHYS, BERNARD FUHRER, URS HAURI

Moevenpick Egerkingen, 25.9.2012

PROGRAMM 25.09.2012

15:30 Uhr: Eintreffen

16:00 Uhr: Begrüssung
Roland Fürst, Solothurner Handelskammer

16:05 Uhr: Prozess (Nachfolge, Verkauf, Kauf)
Werner Mathys, BDO AG, Solothurn

16:30 Uhr: Unternehmensbewertungen
Bernard Fuhrer, BDO AG, Solothurn

17.30 Uhr: Immobilienbewertungen
Urs Hauri, BDO AG, Solothurn

18:00 Uhr: Schlusswort und Apéro riche
Hansjörg Stöckli, BDO AG & SOHK

SOHK – Was ist mein Unternehmen wert?
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DIE REFERENTEN VON BDO AG - WWW.BDO.CH
Werner Mathys BDO AG
Biberiststrasse 16
Leiter M&A / Transaktionen Mittelland 4500 Solothurn
werner.mathys@bdo.ch
BDO AG 032 624 65 87

Bernard Fuhrer BDO AG
Biberiststrasse 16
Leiter Valuations Mittelland 4500 Solothurn
bernard.fuhrer@bdo.ch
BDO AG 032 624 65 19

Urs Hauri BDO AG
Biberiststrasse 16
Leiter Immobilienschätzungen Schweiz 4500 Solothurn
urs.hauri@bdo.ch
BDO AG 032 624 67 64

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BDO AG, Solothurn
WERNER MATHYS


Wirtschafts- • Im Eigenbesitz; 80% Partner, 20% PK
Prüfung • 818 Vollzeitstellen (~1’000 MA)
• 5 Regionaldirektionen, 31 Niederlassungen
• CHF 164 Mio. Honorarertrag
Financial • BDO International: 137 Länder; ~50‘000 MA
Services
• Regionaldirektion Mittelland: 190 Mitarbeiter
• Corporate Finance (UB) Mittelland: 7 MA
• Corporate Finance Schweiz: 20 Mitarbeiter
Treuhand

BDO Steuern und
Bewertungen
Kauf und

Vermittlung / Abwicklung
ÖV-Beratung
ML Recht Beteiligung

2012 Unternehmens- Corporate
M&A Verkauf und
Beratung Transaktionen Nachfolge
Finance

Fusion und
Informatik Führung und Abspaltung
HRM Forensic

Immobilien-
Immobilien
Bewertungen

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EINFÜHRUNG: WIE DEFINIERT SICH «WERT»?

Welchen Wert hat dieses Glas Wasser hier
und heute?

Welchen Wert hat das gleiche Glas Wasser
wenn Sie in der Sahara seit 3 Tagen nichts
mehr getrunken haben?

ABER: DAMIT AUS DEM «WERT» AUCH EIN PREIS WIRD, BRAUCHT ES
EINEN KÄUFER UND DAZU I.D.R. MEHRERE (!) KAUFINTERESSENTEN!

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ZUM AUFWÄRMEN…
Ringier und Tamedia planen Übernahme von jobs.ch – Kooperation im internationalen Wettbewerb
Zürich, 12. September 2012 (Auszug aus der Medienmitteilung)
CHF 390 Mio.
------------------
…Die US-Beteiligungsgesellschaft Tiger Global Management hatte 2007 die Mehrheit an jobs.ch von den
Gründern übernommen und das Unternehmen seither erfolgreich weiterentwickelt. Ringier und Tamedia werden
8 x Umsatz??
jeweils 50 Prozent an der jobs.ch Holding AG halten. Tamedia wird zudem ihre Online-Stellenmarkttochter Jobup
AG in die Partnerschaft einbringen. Die jobs.ch Holding AG blickt auf eine über 10-jährige Geschichte und
19 x EBIT??
erfolgreiche Entwicklung vom Start-up zum innovativen und erfolgreichen Online-Unternehmen im Schweizer
Stellenmarkt zurück.
------------------------
2011 erwirtschaftete die jobs.ch Holding AG einen Nettoumsatz von 45.9 Mio. CHF und auf Stufe EBIT ein
von Kann das sein?
Ergebnis von 20.2 Mio. CHF. Der für den Kauf massgebende Enterprise Value • 100 Prozent des
Aktienkapitals der jobs.ch Holding AG liegt bei ……………… CHF.
????? • Wissen wir alles?
Die von Tamedia in die Partnerschaft einzubringende Jobup AG wird mit 120 Mio. CHF bewertet. Zudem haben die
beiden Partner Kauf- und Verkaufsoptionen vereinbart, die Ringier eine Quotenkonsolidierung nach Swiss GAAP
FER und Tamedia eine Konsolidierung nach IFRS ermöglichen
Die Transaktion steht unter Vorbehalt der Zustimmung durch die Eidgenössische Wettbewerbskommission und die
österreichische Bundeswettbewerbsbehörde.

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AUSGANGSLAGE: WER IST BETROFFEN?

Quelle: 2009 Jährlich 15’000 KMU’s
und 126’000 MA betroffen

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WELCHE KMU-NACHFOLGELÖSUNGEN KENNEN WIR?
Variante Ausprägung V-Preis Kosten „Emotionalität“
Familienlösung Aktionariat bleibt in
Familie(n); evtl. CEO extern

Mgt Buy-Out Verkauf an heutige, leitende
(MBO) Mitarbeiter

Neuer Partner Verkauf < 50% an neuen
Partner; Perspektiven 100%

Mgt Buy-In Verkauf an Käufer(gruppe)
(MBI) mit operativer Führung

Strategischer Verkauf z.B. an Grosskunde
Käufer oder Mitbewerber, etc.

Finanzinvestor Private Equity oder
Beteiligungsgesellschaft

IPO (Börsengang) Grösse, Lebensphase,
Zeitpunkt, Börse

Liquidation Als «Plan C» in ausgewählten
Fällen

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PROZESS BEI EXTERNER KÄUFERSUCHE (VERKAUF)
«Die Unternehmensbewertung steht (fast…) am Anfang jeder KMU-
Nachfolge oder Transaktion. Was folgt (vorher und) nachher?»

A • Ausgangslage, Zielsetzung, Projektvorbereitung)

B • Unternehmensbewertung  Mindestverkaufspreis
Vorbereitung
C • Dokumentation (Information-Memorandum)

D • Longlist  Shortlist (potenzielle Käufer)

E • Marktansprache / Geheimhaltungsformalitäten

F • Mehrere (!!) Absichtserklärungen  Angebote
Umsetzung
G • DD  Verhandlungen; Rechts- und Steuerfragen

H • Signing und Closing  Übergabe / Integration

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BLICK AUF DIE «ANDERE SEITE» (KAUFPROZESS)
1 • Strategie / Gründung / Expansion: „make or buy“ > 6 Mt.
Vorbereitung

2 • Investitions- und Suchkriterien (was / warum / Preis)
• Aktiv: Markt-Recherche  Longlist / Passiv: Angebote

NORMPROZESS CA. 6 MONATE
3

4 • Aktiv: Shortlist Zielgesellschaften / Passiv: Angebote

5 • Eigentümer kontaktieren (wer / wen / wie / womit?)

6 • Geheimhaltungsformalitäten erledigen
Umsetzung

7 • Analyse der Information  Absichtserklärung (LoI)

8 • Unternehmensbewertung / Due Diligence  Offerte

9 • Vertragsverhandlungen

10 • Closing / Kommunikation / Integration

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DOKUMENTATION INFO-MEMORANDUM (IM)
1. Ziel + Zweck des vertraulichen IM (gegen Geheimhaltungserklärung!)
• Umfassende, aktuelle Dokumentation z.Hd. potenzieller Interessenten
• (Noch) keine Besichtigungen und Fragen (Zeitaufwand & Unruhe im Betrieb)
• Schriftliche, unverbindliche Absichtserklärungen als «Ergebnis»

2. Inhalt des IM  «Prospekt»
• Geschichte, Eigentümer, Management, Organisation
• USP & SWOT, Produkte und Marktleistungen, Entwicklungspotenzial
• Märkte und Kundensegmente, Marktstellung und Mitbewerber
• Finanzen (IST bereinigt und Finanzplanung); i.d.R. kein Preis  AUKTION!
• Zertifizierungen, Fotos, Auszeichnungen, Medienberichte (Stories!)

3. Verkaufsgrund und Vorkaufsprozess / Timing (Transparenz)
4. Profil und Voraussetzungen potenzieller Käufer
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UNTERNEHMENSVERKAUF „ROLLOUT“
Traditionsreiches, innovatives Familienunternehmen
Zusammenfassung / Highlights Interessenten / Weiteres Vorgehen

 Traditionsreiche, innovative Schweizer KMU (AG) Aus Diskretionsgründen werden für dieses Projekt nur
 Zentraler Standort im westlichen Mittelland wenige, ausgewählte Investoren kontaktiert, mit der Bitte,
 Anlagenbau (Einzelanfertigungen und Kleinserien) diesen Teaser vertraulich zu behandeln.
 Eigenes Engineering und Mechanik Weitere Informationen, Unterlagen und die Nennung des
 Gesundes Kundenportefeuille in Wachstumsmärkten Unternehmens bzw. der Marke erfolgen gegen
 Lebensmittelindustrie, MedTech und Lagerlogistik Interessennachweis und unterzeichnete
 Rund 1/3 Exportanteil, Tendenz steigend Geheimhaltungserklärung.
 ISO-Zertifizierung und FDA-Zulassung (Bereich MedTech)
 CH-Vertriebsparter von Standardkomponenten
 Eigene Liegenschaft mit modernstem Maschinenpark
 Umsatz rund CHF 15 Mio. / ca. 50 Mitarbeiter
 Nachhaltig gesunder EBITDA von knapp 16%
 Wachstumspotenzial im Export und im Bereich MedTech Kontaktperson  Projektreferenz: „Rollout“
 Verkauf zur mittelfristigen Sicherung der Nachfolge Werner Mathys
Leiter M&A/Transaktionen Mittelland
BDO AG
Biberiststrasse 16
CH 4501 Solothurn
werner.mathys@bdo.ch
Tel. direkt: +41 32 624 6587
Mobile: +41 79 634 3393 www.bdo.ch

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IST DIE FIRMA «ROLLOUT» VERKÄUFLICH?

• FALLS JA, WARUM / AN WEN?

• FALLS NEIN, WARUM NICHT?

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Aus dem Blindprofil «Rollout»
 Traditionsreiche, innovative Schweizer KMU (AG)
 Zentraler Standort im westlichen Mittelland
 Anlagenbau (Einzelanfertigungen und Kleinserien)
 Eigenes Engineering und Mechanik
 Gesundes Kundenportefeuille in Wachstumsmärkten
 Lebensmittelindustrie, MedTech und Lagerlogistik
 Rund 1/3 Exportanteil, Tendenz steigend
 Umsatz rund CHF 15 Mio. / ca. 50 Mitarbeiter
 Nachhaltig gesunder EBITDA von knapp 16%
 Wachstumspotenzial im Export und im Bereich MedTech
 Verkauf zur mittelfristigen Sicherung der Nachfolge

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KÄUFERANALYSE  LONGLIST  SHORTLIST
Käufer-Segmente & Segmentsanalyse für «Rollout»

Strategische
Mitbewerber Finanzinvestoren MBI‘s
Käufer

Typische Käuferinteressen / Akquisitionskriterien

• 1 + 1 = 3+ • Marktanteil • Rendite • Selbständig
• «Make or Buy» • Kunden • Exit • Unternehmer
• Synergien • Sourcing • Wachstum • Rendite
• Knowhow • Knowhow • Entwicklung • Familie/Kinder
• Markteinstieg • Mitarbeiter!!! • Portfoliomatch • Herausforderung
• Image • Synergien - Knowhow
• Skaleneffekte - Eigenmittel…

Prio 1 Prio 2 Prio 4 Prio 3

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SHORTLIST  MARKTANSPRACHE FÜR «ROLLOUT»
Strategische
Mitbewerber Finanzinvestoren MBI‘s
Käufer

• Direktansprache • Direktansprache • Direktansprache • Eher Inserate &
• Evtl. Inserate und Inserate Direktansprache

• BDO-CH Netz • BDO-Netz • BDO-Netz • MBI-Kunden
• BDO-Internat. CH+Intl. CH+Intl. • BDO-Netz
• Datenbanken • M&A-Partner • M&A-Partner • Partner-Netz
• Verbände • M&A-Bulletin • M&A-Bulletin • Mitbewerber
• Research • NZZ u. Branche • NZZ u. Branche • NZZ u. Branche
• Recherchen • M&A-Bulletin • M&A-Bulletin
• Verbände, etc. • Diverse WWW. • Diverse WWW.

Direktansprache & Inserate  Blindprofil  Geheimhaltungserklärung  Unterlagen  LoI/Angebot
 = ABGABEN Signale / Infos / Unterlagen an (potenzielle) Interessenten
 = EINHOLEN Signale / Infos / Unterlagen von (ernsthaften) Interessenten

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PROZESS BEI EXTERNER KÄUFERSUCHE (VERKAUF)
WO STEHEN WIR JETZT IM PROZESS?


B • Unternehmensbewertung  Mindestverkaufspreis
Vorbereitung



Umsetzung


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IST EINE «DUE DILIGENCE» NOTWENDIG?
• Merkmal
- «Due Diligence» heisst „gebotene Sorgfalt“ bei der Prüfung von Chancen und Risiken für eine
Akquisition, einen Verkauf oder wichtigen Vertrag (z.B. Kooperations- oder Vertriebspartner)
- Grosses Informationsdefizit zwischen den Parteien, insbesondere zw. Verkäufer und Käufer

• Inhalt: Finanzen, Steuern, Verträge, Personal, Technisches, Umwelt, etc.
- Stärken-/ Schwächen-Analyse
- Beurteilung der Risiken
- Suche von „Deal-Breakern“
- Bewertung des Objektes
- Buy Side Due Diligence
- Sell Side Due Diligence

• Ziel
- Schaffung einer Vertrauensbasis für Verhandlungen
- Grundlage der Kaufpreisbildung
- Einschränkungen der Gewährleistungspflicht seitens des Verkäufers
- Sorgfaltspflichten im Falle von späteren Verantwortlichkeitsklagen

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WAS WIRD ANLÄSSLICH DER DD ALLES GEPRÜFT?

1. Geschäftsüberblick 6. Organisation
2. Finanzen & Rechnungswesen 7. Produktion / Auftragsabwicklung
3. Vertragswesen 8. Systeme & Informatik
4. Steuern 9. Liegenschaften
5. Personal 10. Weiteres

AUS EINEM AKTUELLEN PROJEKT; WIR BERATEN DIE VERKÄUFER
TOTAL 8 SEITEN MIT ÜBER 100 ITEMS!!

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STRUKTURIERUNG DER TRANSAKTION
Wichtigste Elemente Bemerkungen

Käuferstruktur (nat./jur. Person) Steuerfolgen beachten  Ruling Steuerbehörden

Übernahme vs. Beteiligung (AG) Beachtung Aktienrecht (34%, 49%, 51%, 67%, 100%)

Share Deal vs. Asset Deal • Verkauf der Aktien (idR im Verkäuferinteresse)
• Kauf der Aktiven (idR im Käuferinteresse)

Zahlungsrückbehalt Im Käuferinteresse (Gewährleistungen, etc.)

Finanzierung z.B. Verkäuferdarlehen (oft bei MBO / MBI)

Earnout Zukunftsergebnisabhängige Post-Closing Zahlungen

Nicht betriebsnotwendige Aktiva Immobilien, Kunstgegenstände, Cash, Wertschriften...

Weitere Elemente? Künftige Verkäuferfunktion?  ABV, VR, GF, Berater

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VERHANDLUNGEN & ABSCHLUSS
1. Vertragsentwurf  Verhandlungen
- Immer versuchen, den 1. Entwurf von «Ihrer Seite» zu machen
- Als Verkäufer: «Rohvertragsentwurf» liegt spätestens zur Due Diligence bereit
- Als Käufer: besser zuerst «Term Sheet» statt direkt Vertragsentwurf
- Individualisierung nach Verhandlungen mit den „besten“ Kaufinteressenten
- Individuelle Detailverhandlungen mit jedem einzelnen Kaufinteressenten

2. Unterzeichnung (Signing)
- Unterzeichnung des Kaufvertrages durch Käufer und Verkäufer
- Unterzeichnung Nebenverträge (Arbeitsvertrag bei Weiterbeschäftigung Verkäufer, etc.)

3. Vollzug (Closing)
- Auslösung der Zahlung
- Übertragung (Zession) der Aktienzertifikate sowie ggf. Patente, Marken, WWW-Domaine, etc.
- Unterzeichnung Closing Memorandum
- Evtl. verzögert: Release Medien- und Kundenorientierung, etc.
- Organisation der Gesellschaft nach Übergang (GV, evtl. Statutenänderung, VR-Konstitution, …)
- Operative Integration resp. Unterstützung durch Verkäufer bei der Übergabe

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DIE TOOLBOX DES M&A-BERATERS

Direkt-
ansprachen
Inserate

> 10
LoI‘s

3-5
Ange-
bote

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AUCH IN DIE M&A-TOOLBOX GEHÖRT, ZUM BEISPIEL
(Insgesamt 5 wertvolle Seiten…)

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WEITERFÜHRENDE BDO-INFOS IN IHRER TOOLBOX

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UND NUN ZURÜCK ZUR KERNFRAGE

Vorbereitung B • Unternehmensbewertung  Mindestverkaufspreis




Umsetzung


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BDO AG, Solothurn
BERNARD FUHRER


EINFÜHRUNG UNTERNEHMENSBEWERTUNG

Wie hoch ist Ihrer Meinung nach der Unternehmenswert der Firma
«ROLLOUT» per 31.12 2011 (grobe Schätzung anhand der Informationen
im Blindprofil) ?

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Aus dem Blindprofil «Rollout»
 Traditionsreiche, innovative Schweizer KMU (AG)
 Zentraler Standort im westlichen Mittelland
 Anlagenbau (Einzelanfertigungen und Kleinserien)
 Eigenes Engineering und Mechanik
 Gesundes Kundenportefeuille in Wachstumsmärkten
 Lebensmittelindustrie, MedTech und Lagerlogistik
Rund 1/3 Exportanteil, Tendenz steigend
 Rund 1/3 Exportanteil, Tendenz steigend
 Umsatz rund CHF 15 Mio. / /ca. 50 Mitarbeiter
Umsatz rund CHF 15 Mio. ca. 50 Mitarbeiter
 Nachhaltig gesunder EBITDA von knapp 16% (CHF 2.4 Mio.)
Nachhaltig gesunder EBITDA von knapp 16%
 Wachstumspotenzial im Export und im Bereich MedTech
 Verkauf zur mittelfristigen Sicherung der Nachfolge

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AGENDA

1. Einführung
2. Anlässe / Gründe für eine Unternehmensbewertung
3. Bewertungsmethoden
4. Vorgehen
5. Fazit

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DEFINITION «UNTERNEHMENSBEWERTUNG«

Wikipedia liefert unter dem Stichwort
„Unternehmensbewertung“ 37 Einträge, unter anderem:
• Discounted Cash-Flow
• Gordon Formel
• Innerer Wert
• Konglomeratsabschlag
• Mittelwertmethode
• Stuttgarter Verfahren
• WACC-Ansatz

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GRÜNDE FÜR EINE UNTERNEHMENSBEWERTUNG

• Zivilrechtliches Ereignis
• Scheidungen
• Nachlass / Erbschaften
• Handelsrechtliches Ereignis
• Gründung / Kauf / Verkauf / Fusion
• Kapitalerhöhung / -herabsetzung
• Sanierung / Liquidation
• Steuerrechtliches Ereignis
• Strafrechtliches Ereignis
• Wertorientierte Unternehmensführung

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BEWERTUNGSMETHODEN

Bewertungsmethoden

Gesamtbewertungs- Einzelbewertungs- Mischverfahren
verfahren verfahren

DCF-Verfahren Substanzwert mit Mittelwertverfahren
Reproduktionswerten
Ertragswertverfahren Übergewinnverfahren
Substanzwert mit
Vergleichsverfahren Liquidationswerten

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BEWERTUNGSUMFELD

Konjunktur-
aussichten
Wettbewerb Zinsniveau
und Margen-
entwicklung

Notwendiger
Investitions- Steuern
bedarf

Risiko für
Kapitalgeber uvm.

Unternehmens
Rendite- -spezifische
erwartungen Wachstumsaus-
sichten
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VORGEHEN BEI DER UNTERNEHMENSBEWERTUNG

• Analyse und Bereinigung der erhaltenen Daten
1 (Abschlüsse, Informationen des Managements, etc.)
• Grund der Bewertung
• Erwartungshaltung Auftraggeber
• Entwickeln Finanzplanung (ggf. in Szenarien)
2 • Zeitdruck – Kapazitäten (Zeitmanagement)
• Verfügbares Datenmaterial
• Bestimmen des Diskontsatzes (WACC, CAPM)
3 • Hohe Vertraulichkeit
• Eigenheiten unterschiedlicher Branchen
• Bewertung anhand primärer Methode
4 • Plausibilisierung anhand weiterer Methoden
• Expertise Dritter
• Wirtschaftliches Umfeld
• Sensitivitätsanalyse
5 • Trends

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1. Analyse und Bereinigung der Daten
Beispiele Korrekturen stille Reserven in der Bilanz
Aktiven:
• Delkredere
• Vorräte
• Liegenschaft
• Sachanlagen (Maschinen, Mobiliar, Fahrzeuge, EDV, etc.)
• Immaterielle Güter (Patente)
Passiven:
• Garantierückstellungen
• Latente Steuern

Beispiele Korrekturen nichtbetriebsnotwendige Aktiven
• Nichtbetriebsnotwendige Flüssige Mittel
• Nichtbetriebsnotwendige Beteiligungen / Finanzanlagen
• Nichtbetriebsnotwendige Sachanlagen (z.B. Kunstgegenstände)

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Aktiven geprüft Korrektur bereinigt I Korrektur bereinigt II
Stille nicht betr.
Werte in TCHF 31.12.2011 Nr. Total Nr. 31.12.2011
Reserven Vermögen

Flüssige Mittel 2'300 2'300 -1'500 1) 800
Forderungen aus Lief. u. Leist. 2'800 100 2) 2'900 2'900
Forderungen Dritte 100 100 100
Roh-, Hilfs- und Betriebsstoffe 400 800 3) 1'200 1'200
Halb- und Fertigfabrikate 800 900 4) 1'700 1'700
Aktive Rechnungsabgrenzung 200 200 200
Umlaufvermögen 6'600 1'800 8'400 -1'500 6'900

Beteiligungen 100 100 -100 5) 0
Finanzanlagen 100 0 100 -100 0

Mobiliar / Maschinen 800 2'153 6) 2'953 2'953
Fahrzeuge 140 160 6) 300 300
EDV 100 50 6) 150 150
Immobilien 1'500 2'530 6) 4'030 -4'030 7) 0
Sac hanlagen 2'540 4'893 7'433 -4'030 3'403

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Beispiele Korrekturen Erfolgsrechnung
• Veränderung der stillen Reserven auf den Vorräten und dem Delkredere
• Marktübliche Löhne und Sozialleistungen
• Abschreibungen
• a.o. Geschäftsvorfälle
• Steuerkorrekturen

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Erfolgsrechnung geprüft bereinigt
Werte in TCHF 2011 Korrektur Nr. 2011

Sonstiger Betriebsaufwand 20 0.1% 20
Kalkulatorische Eigenmiete 0 0.0% 311 5) 311
Total Betriebsaufwand 1'010 6.7% 211 1'221

EBITDA (Gew inn vor Zinsen, Absc hr., Steuern) 2'340 15.5% 29 2'369

Abschreibung Mobiliar / Maschinen 1'000 6.6% -59 6) 941
Abschreibung Fahrzeuge 200 1.3% -42 6) 158
Abschreibung EDV 150 1.0% -63 6) 88
Abschreibung Immobilien 450 3.0% -450 6) 0
Abschreibung Beteiligungen 0 0.0% 0 0
Abschreibung Patente 0 0.0% 0 0
Total A bschreibungen 1'800 11.9% -614 1'186

EBIT (Gew inn vor Zinsen und Steuern) 540 3.6% 643 1'183

Finanzertrag 15 0.1% -10 7) 5
Finanzaufwand -60 -0.4% 45 8) -15
Total Finanzertrag -45 -0.3% 35 -10

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2. Entwicklung Finanzplanung
Erfolgsrec hnung Ist / bereinigte W erte Planung
in TCHF 2011 2012 2013 2014 2015 2016

Ertrag Inland 8'000 53.0% 8'160 51.7% 8'323 50.5% 8'490 49.4% 8'659 48.5% 8'833 47.8%
Ertrag Export 5'000 33.1% 5'500 34.8% 5'995 36.3% 6'475 37.7% 6'928 38.8% 7'343 39.7%
Ertrag Handelswaren 2'000 13.3% 2'040 12.9% 2'081 12.6% 2'122 12.3% 2'165 12.1% 2'208 11.9%
Bestandesänderungen 90 0.6% 94 0.6% 97 0.6% 101 0.6% 105 0.6% 109 0.6%
Wachstum Total Ertrag n.a. 4.7% 4.4% 4.2% 3.9% 3.6%
Total Ertrag 15'090 100% 15'794 100% 16'496 100% 17'188 100% 17'857 100% 18'494 100%

Materialaufwand 4'700 31.1% 4'914 31.1% 5'133 31.1% 5'348 31.1% 5'556 31.1% 5'754 31.1%
Drittleistungen 1'500 9.9% 1'570 9.9% 1'640 9.9% 1'709 9.9% 1'775 9.9% 1'838 9.9%
Materialaufwand 6'200 41.1% 6'484 41.1% 6'773 41.1% 7'057 41.1% 7'332 41.1% 7'593 41.1%
Wachstum Bruttogewinn I n.a. 4.7% 4.4% 4.2% 3.9% 3.6%
Bruttogew inn I 8'890 58.9% 9'310 58.9% 9'724 58.9% 10'131 58.9% 10'526 58.9% 10'901 58.9%
Wachstum Personalaufwand n.a. 4.4% 4.4% 4.4% 4.4% 4.4%
Personalaufwand 4'400 29.2% 4'598 29.1% 4'805 29.1% 5'021 29.2% 5'247 29.4% 5'483 29.6%
Sozialleistungen 800 5.3% 836 5.3% 874 5.3% 913 5.3% 954 5.3% 997 5.4%
Sonstiger Personalaufwand 100 0.7% 100 0.6% 100 0.6% 100 0.6% 100 0.6% 100 0.5%
Personalaufwand 5'300 35.1% 5'534 35.0% 5'779 35.0% 6'034 35.1% 6'301 35.3% 6'580 35.6%
Wachstum Bruttogewinn II n.a. 5.2% 4.5% 3.9% 3.1% 2.3%
Bruttogew inn II 3'590 23.8% 3'776 23.9% 3'945 23.9% 4'097 23.8% 4'225 23.7% 4'321 23.4%

Herleitung des nachhaltigen Erfolges
Einbezug zukünftiger, abschätzbarer Ereignisse auf Basis Going-Concern und Stand-Alone

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3. Bestimmen des Diskontsatzes
4) Risikoloser Zinssatz

0.57%
3) M arktrisikoprämie
Eigenkapitalkosten

6.64% +
1) Un-levered Beta Peer Group

0.97 x Risikoprämie des EK Eigenkapitalkosten x Eingenkapitalquote = EK-Anteil
6.44% 13.11% 8) 100.00% 13.11%
x Re-levered Equity Beta
+
0.97
2) 1 + (FK/EK x (1-t)) 5) Grössenprämie
1.00 6.10%
WACC
13.11%
6) Zuschlag Fremdkapitalzinssatz
Fremdkapitalkosten

2.00% 2.57%

+ x Nach Steuern x Fremdkapitalquote = FK-Anteil
2.00% 8) 0.00% 0.00%
4) Basiszinssatz 7) (1 - Steuersatz)
0.57% 78.00%

Anmerkungen:
1) Gemäss Peer Group
2) Gemäss Zielkapitalstruktur Gesellschaft
3) Gemäss Studie Pictet & Cie. (Januar 2012)
4) Staatsanleihe Schweizerische Eidgenossenschaft 10 Jahre gemäss Schweizerische Nationalbank (August 2012)
5) Morningstar, 2012 Ibbotson Risk Premia over time repport
6) Annahme BDO
7) Angewandter Steuersatz 22.00% gemäss Steuerrechner Kanton Aargau
8) Gemäss aktueller Kapitalstruktur per 31.12.2011 bzw. erwarteter Zielkapitalstruktur
Seite 41


Markt-
Grössen-
risiko-
prämie
prämie

Eigen-
kapital-
kosten
Risiko-
loser Beta
Zinssatz

Kapital-
struktur

Seite 42


0.57%
Eigenkapitalkosten

6.64% +

0.97 x Risikoprämie des EK Eigenkapitalkosten
6.44% 13.11%
+
0.97
1.00 6.10%

Anmerkungen:
6) Annahme BDO
Seite 43


Steuer- Basis-
satz zinssatz

Fremd-
kapital-
kosten

Risiko-
prämie

Seite 44


6) Zuschlag Fremdkapitalzinssatz
Fremdkapitalkosten

2.00% 2.57%

+ x Nach Steuern
2.00%
0.57% 78.00%

Anmerkungen:
6) Annahme BDO

Seite 45


0.57%
Eigenkapitalkosten

6.64% +

0.97 x Risikoprämie des EK Eigenkapitalkosten x Eingenkapitalquote = EK-Anteil
6.44% 13.11% 8) 100.00% 13.11%
+
0.97
1.00 6.10%
WACC
WACC
13.11%
6) Zuschlag Fremdkapitalzinssatz 13.11%
Fremdkapitalkosten

2.00% 2.57%

+ x Nach Steuern x Fremdkapitalquote = FK-Anteil
2.00% 8) 0.00% 0.00%
0.57% 78.00%

Anmerkungen:
6) Annahme BDO

Seite 46

4. Bewertung anhand primärer Methode (DCF-Methode)

Planperiode (minimal 5 Jahre)

Free Cash Flows
Cash Flows nach Investitionen und
Steuern, vor Zinsen

2012 2013 2014 2015 2016 Residualjahr
(ewige Rente)

Diskontierung mit Kapitalkostensatz
Gewichteter Mittelwert aus Eigen- und Diskontierung auf den Bewertungsstichtag
Fremdkapitalkosten (WACC)

Gesamtkapitalwert per Stichtag
+ Nicht betriebsnotwendiges Vermögen
./. Verzinsliches Fremdkapital

Eigenkapitalwert per Stichtag

Seite 47

Ermittlung der Free Cash Flows (indirekt)

EBITDA (Gewinn vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen)

./. Abschreibungen
= EBIT (Gewinn vor Zinsen und Steuern)

./. kalk. Steuern auf dem Betriebsergebnis vor Zinsen
= NOPLAT (Net operating profit less adjusted taxes)
+ Abschreibungen
./. Investitionen ins operative Nettoumlaufvermögen
./. Investitionen ins Anlagevermögen
= Free Cash Flows

Seite 48

Disc ounted Cash Flow Methode
in TCHF Total 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Residualwert
Umsatzwachstum 4.7% 4.4% 4.2% 3.9% 3.6%
Nettoumsatz 15'090 15'794 16'496 17'188 17'857 18'494 18'494
Cashflow-Marge (EBITDA-Marge) 15.7% 15.7% 15.8% 15.9% 15.9% 15.8% 15.8%
Cashflow brutto (EBITDA) 2'369 2'485 2'611 2'740 2'843 2'914 2'914
./. Abschreibungen 1'186 1'134 1'068 1'037 1'128 1'140 1'140
EBIT (Gewinn vor Zinsen und Steuern) 1'183 1'350 1'544 1'703 1'715 1'774 1'774
./. Steuern 22.00% -260 -297 -340 -374 -377 -390 -390
NOPLAT (Gewinn vor Zinsen nach adj. Steuern) 923 1'053 1'204 1'328 1'338 1'384 1'384
+ Abschreibungen 1'186 1'134 1'068 1'037 1'128 1'140 1'140
Cash-flow vor Zinsen nach Steuern 2'109 2'187 2'272 2'365 2'465 2'524 2'524
Investitionen ins operative Netto-Umlaufvermögen -224 -224 -220 -213 -202 0
Investitionen ins Anlagevermögen -1'235 -1'105 -1'225 -1'155 -970 -1'140
Free Cashflow (FCF) 729 943 920 1'097 1'351 1'384

Barwertfaktor 13.11% 0.940 0.831 0.735 0.650 0.574 0.574
FCF-Barwerte 685 784 676 713 776
Residualwert ewiges Wachstum 1.00% 11'537

Barwert Free Cashflows Jahre 2012 bis 2016 3'634
Barwert Residualwert 6'627

W ert des Gesamtkapitals per 31.12.2011 10'261

+ nicht betriebsnotwendige Liquidität (excess cash) 1'500
+ nicht betriebsnotwendige Finanzanlagen 100
+ nicht betriebsnotwendige Immobilie (abzgl. Hypothek) 2'010
./. Verzinsliches Fremdkapital 0

W ert des Eigenkapitals per 31.12.2011 13'871

Seite 49


Seite 50

4. Plausibilisierung anhand weiterer Methoden
Market Multiples (fundiert)

Multiples Vergleichsunternehmen
EV / EBITDA EV/Sales
2011 2012 2013 2011 2012 2013

Bucher Industries AG 7.24 6.18 6.29 0.81 0.74 0.75
GEA Group AG 8.34 7.49 6.73 0.92 0.86 0.83
Koenig & Bauer AG 2.23 1.69 1.41 0.09 0.08 0.08
Krones AG 9.36 6.31 5.79 0.52 0.50 0.48
Rational AG n.a. n.a. n.a. n.a. n.a. n.a.
Tief 2.23 1.69 1.41 0.09 0.08 0.08
Mittelwert 6.79 5.42 5.06 0.58 0.55 0.54
Median 7.79 6.24 6.04 0.66 0.62 0.62
Hoch 9.36 7.49 6.73 0.92 0.86 0.83
Quelle: Bloomberg September 2012

Seite 51

Market Multiples (fundiert)

Berechnung Unternehmenswert mit Multiples

Wert Eigenkapital vor

Wert Eigenkapital vor
EV / Multiple Median

notwendige Aktiven

Kontrollprämie und
Illiquiditäts-Abzug

Wert Eigenkapital
Enterprise value /

Finanzschulden

Kontrollprämie

Kontrollprämie
Nicht betriebs-
Gesamtkapital

Abschlag für

Zuschlag für
Finanzplan

Illiquidität
Wert des

Trading Multiples in TCHF 30% 20%

EBITDA 2011 2'369 7.8 18'459 0 3'610 22'069 -6'621 15'448 3'090 18'538
Sales 2011 15'090 0.7 10'022 0 3'610 13'632 -4'089 9'542 1'908 11'451
EBITDA 2012 2'485 6.2 15'515 0 3'610 19'125 -5'737 13'387 2'677 16'065
Sales 2012 15'794 0.6 9'840 0 3'610 13'450 -4'035 9'415 1'883 11'298
EBITDA 2013 2'611 6.0 15'780 0 3'610 19'390 -5'817 13'573 2'715 16'287
Sales 2013 16'496 0.6 10'157 0 3'610 13'767 -4'130 9'637 1'927 11'564

Seite 52

Market Multiples (quick & dirty)

Wert gem. EBIT-Multiple: CHF 11.9 – 14.8 Mio. Quelle: Finance-Magazin

Wert gem. Umsatz-Multiple: CHF 12.2 – 16.8 Mio.
Seite 53

Ertragswertmethode
Ansatz:
• Herleitung eines „normalisierten“ Reingewinnes (z.B. Mittelwert oder Median)
basierend i.d.R. auf der Vergangenheit und evtl. auf der Zukunft.
Hochgerechnet als ewige Rente mit einem risikogerechten Diskontfaktor
(Diskontsatz entspricht Eigenkapitalkostensatz)
• Renditeorientierte Sicht, aber eine statische Betrachtung

Normalisierter Reingewinn
Ertragswert (netto) =
Kapitalisierungszinssatz – Ewiges Wachstum

Ertragswert = Ertragswert (netto)
./. Verzinsliches Fremdkapital
Seite 54

Substanzwertmethode
Ansatz:
• Bestimmung der Aktiven und Passiven einer Unternehmung zu einem bestimmten
Zeitpunkt

Kurzfristiges FK

Aktiven Langfristiges FK
Netto-
Substanz-
EK wert

Netto-Substanzwert = Aktiven + stille Reserven – Fremdkapital
= Eigenkapital + stille Reserven (unter Berücksichtigung lat. Steuern)

Substanzwert = Substanzwert (netto)

Seite 55

Praktikermethode
Ansatz:
• Auch Mittelwertmethode oder Stuttgarter Methode genannt
• Wert des Eigenkapitals (Unternehmenswert) ergibt sich als gewichteter
Durchschnitt von Substanzwert und Ertragswert

1 x Substanzwert + 2 x Ertragswert
Praktikerwert =
3

• Die Gewichtung des Verhältnisses ist unterschiedlich, in der Schweiz beträgt sie
in der Regel 1x Substanzwert und 2x Ertragswert

Seite 56

Substanzw ertberec hnungen (netto) TCHF Ertragsw ertberec hnungen (netto) TCHF

Betriebliche Aktiven 10'304 Durchschnittliches, bereinigtes Jahresergebnis 1'218
./. Fremdkapital 3'262 Kapitalisierungszinssatz 13.11%
Ewiges Wachstum 1.00%

Substanzw ert (netto) 7'042 Ertragsw ert (netto) 10'060

Unternehmensw ert nac h Substanzw ertmethode Unternehmensw ert nac h reiner Ertragsw ertmethode

Substanzwert (netto) 7'042 Ertragswert (netto) 10'060

+ nicht betriebsnotwendige Liquidität (excess cash) 1'500 + nicht betriebsnotwendige Liquidität (excess cash) 1'500
+ nicht betriebsnotwendige Finanzanlagen 100 + nicht betriebsnotwendige Finanzanlagen 100
+ nicht betriebsnotwendige Immobilie (abzgl. Hypothek) 2'010 + nicht betriebsnotwendige Immobilie (abzgl. Hypothek) 2'010
./. Verzinsliches Fremdkapital 0

W ert des Eigenkapitals per 31.12.2011 10'652 W ert des Eigenkapitals per 31.12.2011 13'670

Seite 57

5. Sensitivitätsanalyse
• Variationen der wesentlichsten Werttreibern zur Plausibilisierung des
erhaltenen Ergebnisses
• In der Praxis häufig Variation von WACC und ewigem Wachstum im
Residualjahr (bei der DCF-Methode)

in TCHF Ew iges W ac hstum FCF nac h Detailplanung

13'871 0.25% 0.50% 0.75% 1.00% 1.25% 1.50% 1.75%

14.61% 12'673 12'785 12'901 13'022 13'147 13'277 13'412

14.11% 12'912 13'032 13'156 13'286 13'420 13'560 13'705

13.61% 13'166 13'295 13'429 13'568 13'713 13'863 14'021
WACC

13.11% 13'438 13'577 13'721 13'871 14'027 14'190 14'361

12.61% 13'730 13'879 14'035 14'197 14'367 14'544 14'729

12.11% 14'043 14'205 14'374 14'550 14'735 14'928 15'130

11.61% 14'381 14'557 14'741 14'933 15'135 15'346 15'569

Quelle: Berechnungen BDO

Seite 58

5. Sensitivitätsanalyse
Bewertungsbandbreite Unternehmenswert "ROLLOUT"
Planperiode (minimal 5 Jahre)

20'000
18'000
16'000
14'000
12'000
10'000
8'000
6'000
4'000
2'000
-
CHF Discounted Multiples Ertragswert Substanzwert Praktikerwert
Cash Flow

Seite 59

FAZIT

„Valuation – it‘s not a science, it‘s art.“

„Wissenschaft“ „Kunst“
Korrekte Datengrundlagen Konsistente Datengrundlagen
Vergleich mit Aktienmarktdaten Definition einer Vergleichsgruppe
Feststellung der Fremdkapitalkosten Bestimmung der Eigenkapitalkosten
Betrachtung der Vergangenheit Beurteilung der Zukunft
Berechnungen Bestimmung des objektiven Wertes

Achtung bei Transaktionen: Wert ≠ Preis !
Seite 60



BDO AG, Solothurn
URS HAURI


AKTUELLE IMMOBILIENBEWERTUNGSMETHODEN
UND IHRE ANWENDUNG
• Real-/Sachwertmethode
Statische
Methoden • Ertragswertmethode

• Barwertmethode
Dynamische
Methoden
• DCF-Modell

Dynamische • Vergleichswertmethode
bzw. statische
Methoden • Hedonische/ökonometrische Modelle

SOHK - Was ist mein Unternehmen wert?
Seite 62

REAL-/SACHWERTBERECHNUNG
Umgebung
und Bau-
Nebenkosten
Wert- BKP 4/5
Landwert
minderung BKP 0

Betriebs-
Neuwert Realwert einrichtung
BKP 2 Zeitwert
BKP 3

Seite 63

REALWERTBERECHNUNG «ROLLOUT»
Geschossfläche Preis Neuwert Wertminderung Zeitwert
SIA 416 m² CHF % CHF CHF
BKP2
Bürotrakt 1237 m² 1350 1’670’000 34 % 570’000 1’100’000
Fabrikationshallen 2286 m² 1050 2’400’000 30 % 715’000 1’685’000
Trafostation 24 m² 800 19’200 40 % 7’700 11’500
Total BKP 2 4’089’200 1’292’000 2’796’000
BKP 4
Umgebungskosten 8.0 % 327’000 105’000 222’000
Total BKP 2 und 4 4’416’200 3’018’500
BKP 5
Baunebenkosten 7.0 % 310’000 100’000 210’000
Total BKP 2, 4 und 5 85.0 % 4’726’200 1’497’700 3’228’500
BKP 0
Landwert (relativ) CHF 145/m² 15.0 % 855’000 - 855’000
Neu-/Realwert 100.0 % 5’581’000 1’497’700 4’083’500

Seite 64

KAPITALISIERUNG, MIET- UND ERTRAGSWERT
• Fremdkapital
Basis- • Eigenkapital
Miet- zinssatz
wert
• Verwaltungskosten
Kosten für • Abgaben/Gebühren
Bewirt- • Versicherungen
Kapitali- schaftung
• Instandhaltung

sierung • Sockel-Leerstand

Ertrags- Rückstel-
• Rückstellung für
wert lungen
künftige Erneuerungen

Seite 65

ERTRAGSWERTBERECHNUNG «ROLLOUT»
Basiszinssatz
• Fremdkapitalzinsanteil 60 % von 3.35 % (Ø 2.25 % + 4.44 %) 2.01 %
• Eigenkapitalzinsanteil 40 % auf 4.85 % (3.35 % + 1.5 % Risiko) 1.94 %
• Risikozuschläge für Gebäudetypologie und Standort 0.40 %
Zuschläge zum Basiszinssatz
• für Bewirtschaftung, 13.75 % auf CHF 310’000 0.80 %
• für Rückstellungen, Tilgungsrate in Höhe von 30 % Neuwert BKP 2 0.75 %
Kapitalisierungssatz 5.90 %

Mietwert (nachhaltig und im erneuerten Zustand) CHF 310’000
Ertragswert im erneuerten Zustand CHF 5’255’000
./.Aufgelaufene Rückstellungen seit Erstellung
oder seit umfassender Erneuerung, 20 Jahre CHF 1’225’000
Ertragswert bereinigt CHF 4’030’000

Seite 66

BARWERTMETHODE
Jährlicher
30-50 % des
Mietwerte Bruttomietertrag
Gebäudeneuwertes 1. ./. Verzinsung
nach 20 bis 30 Zyklische Landwert
Jahren; diskontiert Erneuerung

2.
Zyklische Barwert Basiszins-
satz
Erneuerung

30-50 % des
Gebäudeneuwertes
nach 40 bis 60
Jahren; diskontiert
Land- Rentenrechnung
Rentenbar- für die Dauer von
wert wert 75 bis 100 Jahren

Seite 67

BARWERT «ROLLOUT»

Mietwert CHF 310’000
Bodenverzinsung 4.35 % CHF 855’000 - CHF 37’150
Bewirtschaftungskosten 13.75 % - CHF 42’750
Netto-Mietwert CHF 230’100
Restnutzungsdauer 80 Jahre
Basiszinssatz/Barwertfaktor 4.35 % 22.2377
Barwert CHF 5’136’000
Anteil Neubaukosten 30.0 % CHF 4’090’000
1. Renovation sofort - CHF 1’225’000
2. Renovation nach 20 Jahren 4.35 % 0.4269 - CHF 525’000
3. Renovation nach 40 Jahren 4.35 % 0.1823 - CHF 225’000
Landwert CHF 855’000

Seite 68

ÜBERSICHT IMMOBILIENWERTE

Realwert CHF 4’083’500

Ertragswert CHF 4’030’000


Seite 69

DCF-MODELL
• Cashflowdarstellung
Prog- • Zeitraum von 5 oder 10
nose- Jahre
zeitraum • Summe der
diskontierten Cashflows

DCF-Wert
Zins-
satz

• Summe der diskontierten
Cashflows und des
diskontierten Bar- oder Residual- • Restnutzungsdauer als
Ertragswertes periode Barwert, diskontiert
• Ertragswert als ewige
Rente, diskontiert

Seite 70

VERGLEICHSWERTE
•Vergleichswerte auf Basis von effektiven Transaktionen
•Gegenüberstellung von Vor- und Nachteilen
•Anpassung und Bestimmung der Wertkorrekturen

HEDONISCHE / ÖKONOMETRISCHE BEWERTUNG
Die hedonischen oder ökonometrischen Bewertungsmodelle basierten anfänglich
auf Angebotspreisen. Innerhalb der letzten Jahre fliessen in diese Modelle auch
Transaktionspreise. Diese Bewertungsmodelle sind geeignet für gängige und
übliche Immobilien. Die Anwendung für spezielle Begebenheiten ist nicht
unbedingt zu empfehlen.

Seite 71

BEGRIFFSDEFINITIONEN

Wert
• Werte werden individuell auf Grund des
Nutzens eines Gutes geschätzt oder
ermittelt.

Preis • Preise werden für ein Handelsgut
bezahlt und bedingt zwei Parteien.

Kosten
• Kosten entstehen im Zusammenhang
mit der Herstellung oder Erstellung
einer Ware oder eines Handelsgutes.

Seite 72

Herzlichen Dank für Ihre Aufmerksamkeit
und willkommen zum Apéro riche!
BDO AG - Ihre Partnerin für Wirtschaftsprüfung, Treuhand, Steuern & Recht, IT und HRM…

… sowie für M&A, Nachfolgeregelungen, Unternehmens- und Immobilienbewertungen

Seite 73

Präsentation "Was ist mein Unternehmen wert?"

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