Este guia explica três pontos importantes sobre a compra de apartamentos na planta: 1) define o que é uma incorporadora e incorporação imobiliária, 2) descreve os documentos necessários para registrar a incorporação no cartório de registro de imóveis, como projeto arquitetônico e alvará de construção, 3) esclarece que a responsabilidade pela entrega do imóvel é da incorporadora.

1. Guia de Compra Segura
de Apartamentosna planta

2. A compra de um apartamento gera muita dúvida aos consumidores,
pensando nisso a Tecnisa criou esse Guia que vai ajudá-lo a entender um
pouco do universo do mercado imobiliário, proporcionando assim a compra
de seu apartamento com maior segurança.
1. O que é uma Incorporadora?
Considera-se incorporador a pessoa física ou jurídica, comerciante ou não, que, embora não efetuando a construção,
compromisse ou efetive a venda de frações ideais de terreno, objetivando a vinculação de tais frações a unidades autônomas,
em edificações a serem construídas ou em construção sob regime condominial, ou que meramente aceita propostas para
efetivação de tais transações, coordenando e levando a termo a incorporação e responsabilizando-se, pela entrega, em
certo prazo, a preço e em determinadas condições.
2. O que é incorporação imobiliária?
Considera-se incorporação imobiliária a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção
civil, para alienação total ou parcial (antes da conclusão das obras), de edificações ou conjunto de edificações
compostas de unidades autônomas, sob o regime de condomínio. O incorporador vende frações ideais do
terreno, vinculadas às unidades autônomas (apartamentos, salas, conjuntos etc.), em construção ou a serem
construídas, obtendo, assim, os recursos necessários para a edificação.
3. Onde é registrada a incorporação e quais os documentos que são exigidos para
o registro?
A incorporação imobiliária é registrada no Cartório de Registro de Imóveis, e será examinada pelo oficial de registro
de imóveis, que responderá, civil e criminalmente, caso efetue o arquivamento da documentação que infringe a lei
ou der certidão sem o arquivamento dos documentos exigidos.
Para levar á registro um empreendimento, a incorporadora deve apresentar os documentos exigidos pela Lei
4591/64, art. 32, quais sejam:
• Requerimento, assinado pelo Incorporador, com firma reconhecida, solicitando o registro da incorporação
imobiliária;
• Título de propriedade do terreno;
• Certidões Negativas, federais, estaduais, municipais, CND do INSS e tabelionato de protestos de títulos;
• Certidões do Imóvel, negativa de tributos municipais e negativa de ônus e ações do registro de imóveis;
• Histórico vintenário de propriedade do imóvel;
• Projeto arquitetônico de construção;
• Quadros da NBR;
• Alvará de construção;
• Discriminações das frações ideias de terreno;
• Atestado de idoneidade financeira.

3. 4. Memorial de Incorporação da obra?
É o documento no qual o empreendimento a ser comercializado é descrito e caracterizado. Esse documento
é levado a registro no Cartório de registro de Imóveis que abrange a região em que o empreendimento
será construído juntamente com todos os outros documentos descritos no art. 32 da Lei 4591/64. O registro
do Memorial de Incorporação permite a comercialização das unidades do empreendimento dentro das
exigências estabelecidas em lei. Nele, o consumidor poderá encontrar informações sobre área do terreno
(privativa, comum, total, fração ideal de terreno), além de informações sobre a Incorporadora.
5. O que é matrícula do imóvel?
A Matrícula do Imóvel é o documento de identificação do imóvel ou terreno, em que constam todos
os seus dados. A referida matrícula é aberta desde o primeiro registro de um determinado imóvel. No
caso da incorporação imobiliária, a mesma deve estar registrada na referida matrícula com o número
competente de seu registro. No Registro de Imóveis da Circunscrição Competente encontra-se a
matrícula arquivada, podendo ser solicitada.
6. O que saber de uma incorporadora?
Para saber se uma incorporadora é confiável procure obter informações
sobre quantos empreendimentos foram entregues, bem como padrão
de qualidade e pontualidade na entrega dos seus apartamentos. Outro
ponto relevante a se verificar é quanto à contratação de financiamento
bancário para construção das obras em andamento, uma vez que os
bancos só concedem o financiamento às empresas com boa saúde
financeira.
7. O que é compromisso de compra e venda de imóvel?
É o contrato particular ou público pelo qual alguém se compromete a adquirir um imóvel de outra
pessoa (física ou jurídica), e esta pessoa se obriga a entregá-lo, depois que o mesmo esteja pronto
e desde que comprador tenha cumprido suas obrigações contratuais de compra e venda.
8. Cláusulas essenciais do compromisso de compra e venda?
No compromisso de compra e venda de imóveis, é essencial incluir cláusulas que descrevam as características
do imóvel. Observe também as penalidades às quais o Comprador esta sujeito em caso de inadimplência,
bem como os termos de rescisão contratual. Também é imprescindível que conste no contrato o prazo de
entrega do imóvel, com seu respectivo prazo de tolerância.

4. 9. Qual a diferença entre compromisso de compra e venda e escritura pública?
O compromisso de venda e compra, é um documento no qual o comprador ganha o direito de ter a propriedade
do imóvel, quando ele ficar pronto. Se o imóvel ainda está sendo construído, ou se está pronto, existe alguns
fatores que impedem a transferência do mesmo, como por exemplo, quando o pagamento do imóvel é
parcelado. Já a escritura pública é o documento utilizado para transferir a propriedade do imóvel ao comprador.
10. Quando receberei a escritura pública do imóvel adquirido?
A escritura pública será outorgada ao comprador quando o imóvel estiver pronto e todo
o valor do contrato de venda e compra estiver pago à vendedora. É importante levar este
documento ao cartório de registro de imóveis para que seja anotado, em sua matrícula, a
compra e a venda desse, pois somente assim se dará a transferência da propriedade.
11. Responsabilidade na entrega do imóvel?
A responsabilidade pela entrega do imóvel cabe a Incorporadora, uma
vez que esta figura como a contratante junto aos adquirentes das
unidades. Ou seja, a Incorporadora assume a responsabilidade pela
entrega das unidades autônomas e por qualquer espécie de dano
decorrente do contrato de Incorporação.
12. O que encontro em um stand de vendas?
No “stand” de vendas encontramos exposto o projeto do empreendimento através de maquetes, plantas
e imagens das unidades autônomas comercializadas e das áreas comuns, bem como, o apartamento,
casa modelo decorados. Além disso, encontramos também os consultores imobiliários habilitados
para apresentar o empreendimento e as condições de pagamento das unidades disponíveis para
comercialização.
13. O que é memorial descritivo?
O Memorial descritivo deve ser assinado no ato da compra do imóvel e apresenta ao Comprador a relação dos
materiais de acabamentos que serão utilizados e entregues nos apartamentos e condomínios. É fundamental
que o documento traga informações sobre as marcas de acabamentos e instalações das áreas comuns.
Assim, o Comprador tem condições de conferir se a Incorporadora entregou a obra com todos os
acabamentos que foram prometidos.

5. 14. O que é Alienação Fiduciária de bem imóvel?
A alienação fiduciária de bem imóvel é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com
o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel
de coisa imóvel (Lei nº 9.541/97, art. 22). Nesse contrato, o comprador dá o próprio imóvel em
garantia da dívida adquirida para financiá-lo, ficando o imóvel gravado em favor da Incorporadora.
Desta forma, em caso de inadimplência do Comprador, a propriedade será consolidada a favor da
Incorporadora e levada a leilão extrajudicial.
15. O que é hipoteca?
A hipoteca é direito real de garantia, que incide sobre um bem imóvel do devedor ou de
terceiro, sem transmissão da sua posse ao credor. A finalidade é vincular o bem imóvel ao
cumprimento da obrigação garantida. Dessa forma, a hipoteca é um gravame constituído
sobre um bem imóvel quando ele é dado em garantia a uma dívida.
16. É possível utilizar FGTS na compra de um imóvel?
Os recursos da conta vinculada do FGTS podem ser utilizados na compra de imóvel residencial urbano
(apartamentos, casas) para:
a) Pagamento parcial ou total do preço de compra do imóvel;
b) Pagamento de lance na obtenção da Carta de Crédito ou como complementação do valor da Carta de Crédito
para pagamento da parcela de recursos próprios, quando o consorciado permanecer com saldo devedor na
Administradora de Consórcio devidamente habilitada pelo BACEN a operar com “Consórcio de Imóveis”.
Do titular da conta vinculada do FGTS
a) Não ser promitente comprador ou proprietário de imóvel residencial, concluído ou em construção, financiado
pelo SFH, em qualquer parte do território nacional.
(i) Na cidade onde exerça sua ocupação principal, nas cidades limítrofes e na região metropolitana;
(ii) Na atual cidade de residência
b) Não ser promitente comprador ou proprietário de imóvel residencial concluído ou em construção:
c) Comprovar tempo de trabalho mínimo de três anos sob regime do FGTS.
Do imóvel
a) Ter valor de avaliação na data da contratação de até R$ 500.000,00.
b) Ser residencial urbano (apartamentos, casas, etc.).
c) Apresentar, na data da avaliação, plenas condições de habitabilidade e ausência de vícios de construção.
d) Não ter sido objeto de utilização do FGTS em compra anterior ou liberação da última parcela de construção
há menos de três anos.
e) Estar devidamente matriculado no Cartório de Registro de Imóveis de sua circunscrição.
Para maiores informações, vale consultar o site da Caixa Econômica Federal através do link:
www.caixa.gov.br/fgts/pf_faq_casa.asp

6. 17. Quais as despesas do Comprador quando da escritura de compra e venda
com e sem alienação Fiduciária? Quais os percentuais?
As despesas quando da escritura de compra e venda serão: imposto de transmissão de bem imóvel ITBI (2%
na cidade de São Paulo), despesas cartorárias para a lavratura da escritura e registro desta perante o cartório
imobiliário. A alíquota e a forma de cálculo do imposto variam de acordo com cada cidade.
18. O que é ITBI?
Trata-se de um imposto municipal cobrado sempre que há a transferência de propriedade de qualquer
bem imóvel. A alíquota e a forma de cálculo do imposto variam de acordo com cada cidade.
19. O que é uma SPE?
SPE significa Sociedade com Propósito Específico. No âmbito do direito imobiliário esta empresa
é constituída com o propósito de incorporação e construção de determinado empreendimento.
20. O que é patrimônio de afetação?
O Patrimônio de Afetação refere a uma situação que cria um patrimônio para a
SPE a parte do patrimônio da Incorporadora. Esse patrimônio não responde por
outras obrigações da incorporadora em caso de quebra desta.
21. É possível revender um imóvel adquirido antes de sua entrega, de que forma?
A revenda é possível por meio de cessão de direitos, isso porque se tratando de imóvel na planta, o adquirente ainda
não possui a propriedade do imóvel, ou seja, ainda não se tornou legítimo proprietário do imóvel, desta forma somente
poderá transmitir os direitos de recebimento daquela unidade autônoma mediante instrumento de cessão de direitos
(o contrato pelo qual a pessoa titular de direitos –cedente - transfere a outra pessoa – cessionário - seus direitos e
obrigações, que adquiriu mediante promessa de venda e compra) e obrigações decorrentes de promessa de venda e
compra de unidade autônoma. A cessão de direitos é o contrato pelo qual a pessoa titular de direitos (cedente) transfere
a outra pessoa (cessionário) seus direitos e obrigações, que adquiriu mediante promessa de compra e venda, de modo
que, por ocasião da escritura pública, o cessionário receba a titularidade do imóvel. As cessões de direitos sobre imóveis
estão sujeitas as recolhimento do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) e, ainda, eventual taxa administrativa
prevista na promessa de venda e compra da unidade autônoma em favor da Incorporadora.

7. 22. O que é Habite-se?
A certidão do habite-se é um documento que atesta que o imóvel foi construído seguindo-se
as exigências (legislação local) estabelecidas pela prefeitura para a aprovação de projetos.
23. O que são juros?
Existem dois tipos de juros: moratórios e remuneratórios, também chamados compensatórios.
Os juros moratórios são aqueles aplicados em razão do descumprimento das obrigações,
isto é, atraso no adimplemento da prestação contratada e consequente mora do devedor. Os
juros remuneratórios (ou compensatórios) são aqueles ditos contratuais ou ainda juros legais,
que representam a remuneração cobrada de quem efetuou um empréstimo e deve pagar ao
proprietário do capital emprestado.
24. O que é correção monetária?
Correção monetária ou atualização monetária é a simples manutenção do valor
de compra da moeda pela variação de um índice de preço que reflete o acréscimo
(inflação) ou decréscimo (deflação) dos preços no mercado.
25. Quais os índices de correção monetária utilizados na compra de um
apartamento na planta?
Em regra, no período compreendido entre a compra e a entrega, ou seja, no período de obras do empreendimento,
utiliza-se o INCC – Índice Nacional de Custo da Construção, divulgado mensalmente pela Fundação Getúlio
Vargas, este afere a evolução dos custos de construções habitacionais. Após a data prevista para a expedição do
Auto de Conclusão de Obras – Habite-se, o índice de reajuste que passa a ser o IPCA – Índice Nacional de Preços
ao Consumidor Amplo, também divulgado mensalmente pela Fundação Getúlio Vargas, este efetua a produção
contínua e sistemática de preços ao consumidor. Os índices acima mencionados, bem como seus períodos de
aplicação, são definidos pela Incorporadora, por sua liberalidade, uma vez que não existe definição legal sobre quais
índices devem ser aplicados em quais períodos.

8. Características do imóvel
1. O que é área privativa?
É aquela onde o proprietário detém a integridade do seu domínio, constituído pela superfície limitada
pela linha externa que contorna as paredes das dependências de uso privativo e exclusivo do proprietário,
sejam elas cobertas ou descobertas e pelo eixo das paredes que separem de outra unidade, no mesmo
piso. Importante ressaltar que esta é a área individual, a área em que o condômino detém todo o seu
domínio, restrito aos limites, portanto, a área mais importante no momento da compra.
2. O que é área comum?
Aquelas que podem ser utilizadas em comum por todos os proprietários das unidades autônomas,
sendo franqueado o acesso, seu uso e gozo, de forma comunitária, constituídos, por exemplo, pelo
hall do prédio, áreas de lazer, corredores de circulação, etc.
3. O que é área total?
A área total de uma unidade autônoma é a somatória da área privativa
(área interna da unidade e de uso exclusivo do adquirente) e quota
parte da área comum (área externa à unidade e de uso comum dos
demais condôminos) que cabe a essa unidade.
4. O que é fração ideal de terreno?
É a quota parte ideal do terreno que cabe a cada
unidade do empreendimento.