1. Requalification de la zone artisanale de la Rocade de la Croix-st-Georges
Compte-rendu de la réunion de communication auprès des élus
Présents :
Monsieur Hugues RONDEAU, Maire
Monsieur Olivier MARTEL, Maire-Adjoint délégué à la Prévention et à la Sécurité
Madame Marie-Rose COULY, Déléguée à l’emploi et conseillère déléguée des quartiers du Village et
des Violennes
Madame Régine BORIES, Maire-Adjointe déléguée à la Petite Enfance
Monsieur Lucien MANGENOT, Délégué à la Prévention routière
Direction de l’Urbanisme et de l’Aménagement Durable du Territoire
Madame LEBAULT-PHILOGENE, Directrice
Madame GONZALEZ, chargée de mission PLU
Monsieur TRUFFY, Responsable urbanisme opérationnel,
Bureau d’études urbain et conseil juridique :
Monsieur MAISON
Monsieur AGOSTINI
Accompagner la reconversion de la zone artisanale : une nécessité
En introduction, Monsieur le Maire fait part de la volonté de la Commune d’intervenir afin d’enclencher
la requalification résidentielle de la zone artisanale de la Rocade. En effet le caractère obsolète de ses
bâtiments, leur manque d’entretien, les cessations d’activités artisanales dues à la conjoncture
économique difficile ou encore la reconversion de certains locaux par des associations cultuelles
présentent un risque de dévalorisation progressive du secteur si aucune maîtrise du renouvellement
urbain n’est anticipé dès maintenant.
Monsieur le Maire explique ainsi que si rien n’est fait, les bâtiments d’activité seront rachetés par des
investisseurs attirés par la rentabilité d’une reconversion en logements. L’ensemble de la zone serait
requalifiée petit à petit sans aucune cohérence d’une parcelle à l’autre, en réhabilitant à minima les
entrepôts existant. Enfin, la commune ne pourrait pas contrôler la nature ou la taille des logements
créés, laissant probablement l’opportunité de réaliser de nombreux petits logements, si l’on retient les
premières présentations de porteurs de projets indépendants qui se sont manifestés.
Face à ce constat, la Commune est déjà intervenue en se portant acquéreur de plusieurs biens en
plus de la halte-garderie La Maison des Mille Goûters. Monsieur le Maire résume qu’il est du devoir de
la collectivité de lutter contre une évolution anarchique de la zone. En agissant de la sorte, l’objectif
est de protéger et valoriser le cadre de vie des Violennes par le maintien des commerces de
proximité, par une politique cohérente de nouveaux logements, par l’adaptation de la voirie et de
l’espace public aux nouveaux besoins de circulation et de stationnement.
Une démarche de projet, étape par étape, appuyée par des bureaux d’études
Une première étude de faisabilité a permis de connaître les propriétaires fonciers et les activités de la
zone, et d’établir les premiers équilibres financiers et opérationnels d’une reconversion enclenchée
par la commune. Afin de poursuivre cette première analyse, une assistance à maîtrise d’ouvrage
(A.M.O.) a été nommée pour accompagner la commune dans sa volonté d’anticipation.
Le bureau d’études doit ainsi :
- élaborer un plan masse souhaité du futur quartier,
- proposer un outil de financement apportant des ressources complémentaires et
spécifiquement dédiées à ce projet.
- Proposer des adaptations des documents d’urbanisme afin d’adapter et contrôler la
constructibilité du secteur au regard du projet urbain envisagé,
Le programme envisagé prévoit à ce jour, outre la réalisation de logements :

2. - Une aire de jeux pour enfants
- Un équipement de petite enfance
- Une liaison nord-sud et est-ouest
- La réfection de la voirie
L’architecture
Un plan masse est présenté afin de visualiser un exemple possible d’aménagement de la zone.
Les constructions seraient réalisées dans le cadre d’opérations portant sur le regroupement de
plusieurs parcelles. Il s’agit d’implanter les bâtiments de façon à créer des percées visuelles (sur l’ilôt
central par exemple), ou encore de mettre en valeur les liaisons douces existantes ou à créer. Le plan
montre également les différentes hauteurs des bâtiments, les derniers étages en retrait … les
possibilités d’insertion des bâtiments sont multiples et permettent de limiter leur impact visuel.
Grâce aux grandes unités foncières, il est notamment possible de modifier légèrement les limites des
propriétés afin d’élargir le gabarit de la voirie et réaliser des places de stationnement latérales.
Afin de mieux repérer le type d’architecture qui s’en rapprocherait, des images de bâtiments implantés
le long de l’avenue Marie-Curie en bordure du parc urbain sont projetées.
Remarques des participants : les façades des immeubles présentés sont trop contemporaines et
apporteraient un effet trop massif, notamment par rapport aux gabarits des pavillons des Violennes.
Réponse de la Commune : l’architecture utilisée pourrait se rapprocher d’un vocabulaire typiquement
briard afin d’harmoniser le futur quartier avec ce qui existe déjà dans le village.
Le projet de modification simplifiée du PLU
La Commune explique le contenu du projet de la modification simplifiée, à savoir l’augmentation de
20% des hauteurs actuellement autorisées, soit 10,80 m dans le cas d’un toit-terrasse ou 14,40 m
dans le cas d’une toiture avec faitage (voir schéma de la présentation). Concrètement cela offre la
possibilité d’un troisième étage au lieu de deux actuellement, sous réserve que ce dernier étage fasse
la moitié de la surface du second.
Cette restriction impose aux architectes d’alléger l’aspect des façades et de limiter considérablement
la visibilité du troisième étage par les piétons situés au niveau du sol.
Transports et stationnement
Les nouveaux logements génèrent un besoin limité en places de stationnement sur voirie car les
opérations immobilières auront comme contrainte imposée de réaliser les places de stationnement en
sous-sol sous les édifices. Ainsi, chaque immeuble couvre ses propres besoins en stationnement.
Seuls un nombre limité de places pour visiteurs sera créé sur la voirie.
Remarques des participants : la circulation sur les principaux axes de desserte des Violennes et du
Village est saturée (rue du Cimetière, Place Carrée, allée des Deux Châteaux), causant même par
moment des engorgements. Par conséquent la réalisation de nouveaux logements aggravera cette
situation, et l’accès aux Violennes.
Réponse de la Commune : le trafic généré par les équipements scolaires ou sportifs peut être dense
aux heures de sorties scolaires ou d’évènements sportifs d’importance. La circulation ne semble
néanmoins pas constituer un problème pour la desserte de la zone le reste du temps. En ce sens il est
estimé que le réseau viaire existant peut supporter un nouveau flux lié aux logements de la Rocade.
Cependant, une étude de déplacement et de simulation des flux sera menée afin d’étayer ce constat
et calibrer au plus près les seuils de saturation du réseau viaire existant et des besoins en
stationnement générée par l’opération.
L’occupation de l’école des Violennes
Remarques des participants : l’école des Violennes est déjà saturée, or les nouveaux logements
entraîneront l’arrivée de nouveaux enfants en maternelle et primaire.

3. Réponse de la Commune : l’école des Violennes n’est pas saturée, au contraire une part importante
des élèves proviennent d’autres secteurs (centre-ville et Bussy Saint-Martin notamment). Sans cet
apport, il faudrait fermer des classes. Les besoins scolaires générés par la requalification de la zone
artisanale ont été calculés et ils peuvent être absorbés par l’école des Violennes.
Est également prévu une présentation à la population des impacts de cet aménagement sur le groupe
scolaire des Violennes, afin de la rassurer sur la capacité du groupe scolaire à supporter les nouveaux
élèves générés.
La programmation de logements
Remarque des participants : il devient particulièrement difficile aux primo-accédants, même ceux
disposant d’un capital de départ, de s’implanter en région parisienne. Bussy Saint-Georges représente
à ce titre une destination de choix pour des jeunes couples qui souhaitent devenir propriétaire dans un
cadre de vie agréable sans trop souffrir des surcoûts liés à la proximité de Paris.
Réponse de la Commune : le contrôle de la typologie des futurs logements est un atout essentiel dans
la démarche d’anticipation de la Commune. Contraindre à la démolition des bâtiments existants et au
dépôt de nouveaux permis de construire permet aux services municipaux de veiller à la répartition
cohérente des studios, 2p, 3p ou des logements de grands standings. Ainsi, une offre de logements
adaptée aux différentes tranches d’âges pourra être développée : des petites surfaces pour les jeunes
actifs ou étudiants, des surfaces moyennes pour les primo-accédants, des surfaces supérieures par
exemple pour des seniors souhaitant rester sur la commune, mais en appartement pour des raisons
de commodité physique. Seront également proposées des typologies similaires des surfaces
variables : des t2 pouvant aller de 40 à 60 m² par exemple afin de couvrir la diversité des demandes.
La réalisation de tertiaire
Remarque des participants : la création de bureaux pourrait être une solution de remplacement de
l’activité artisanale plutôt que de créer des logements.
Réponse de la Commune : le marché du tertiaire est actuellement atone sur le territoire communal, et
ceci dans une conjoncture économique difficile. De nombreuses surfaces de bureaux vides (10 000
m²) sont déjà en attente d’utilisateurs dans le centre-ville. Seuls des produits mixtes tels que des parcs
d’activités PME/PMI de petites surfaces sembleraient pouvoir trouver preneurs. Cette offre existe déjà
dans une zone spécifiquement dédiée à ce type d’occupation : la zone d’activité Leonard-de-Vinci, qui
répond aux normes de fonctionnement les plus récentes sans contrainte de surfaces ou de nuisance
pour le voisinage et qui, malgré cela, n’est pas encore entièrement commercialisée.
Dans ce contexte, prévoir la création de tertiaire ne doit être envisagée que de façon limitée, tout en
anticipant les incompatibilités de fonctionnement au sein d’un quartier résidentiel – notamment en
terme de circulation générée et de besoin de stationnement.
Conclusion :
En vue de répondre aux demandes des riverains et de les rassurer sur l’insertion du projet dans le
site, le Maire de Bussy suggère qu’une réunion soit programmée au cours du dernier trimestre dans
l’objectif de présenter à la population :
 Les propositions de circulation et de stationnement sur le secteur et au-delà, suite à l’étude
qui sera engagée
 Les impacts sur le groupe scolaire des Violennes
 La présentation du projet d’une cinquantaine de logements qui sera réalisé en phase 1