Contrato imóvel atraso danos

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE RONDÔNIA
Porto Velho - Fórum Cível
Av Lauro Sodré, 1728, São João Bosco, 76.803-686
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Documento assinado digitalmente em 07/08/2014 22:14:23 conforme MP nº 2.200-2/2001 de 24/08/2001.
Signatário: GLEUCIVAL ZEED ESTEVAO:1012657
DECOM-06 - Número Verificador: 1001.2013.0199.6551.430203 - Validar em www.tjro.jus.br/adoc
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CONCLUSÃO
Aos 17 dias do mês de julho de 2014, faço estes autos conclusos ao Juiz de Direito Gleucival Zeed Estevão. Eu,
_________ Elza Elena Gomes Silva - Escrivã(o) Judicial, escrevi conclusos.
Vara: 7ª Vara Cível
Processo: 0019905-48.2013.8.22.0001
Classe: Procedimento Ordinário (Cível)
Requerente: FRANCISCO TAVARES DE OLIVEIRA
Requerido: Direcional TSC Jatuarana Empreendimentos Imobiliarios Ltda
I – RELATÓRIO
FRANCISCO TAVARES DE OLIVEIRA, qualificado às
fls. 03, ajuizou ação declaratória, cumulada com pedido de reparação de danos contra
DIRECIONAL TSC JATUARANA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, igualmente
qualificada às fls. 03, pretendendo a declaração de nulidade de cláusula contratual, com a
condenação da requerida à reparação de danos morais e materiais. Aduziu que, em março
de 2010, as partes firmaram contrato de promessa de compra e venda de imóvel, em
decorrência do qual pagou, a título de entrada no negócio, o valor de R$35.549,32, mais
R$2.362,75, no total de R$37.912,07. Afirmou que, embora tivesse ele, autor, cumprido as
obrigações contratualmente assumidas, a requerida não logrou entregar o imóvel negociado
no prazo devido. Asseverou que a conduta da requerida provocou seu desinteresse na
relação contratual, razão pela qual pleiteou junto à construtora o desfazimento do negócio,
com a restituição dos valores pagos, ocasião em que a requerida, fundamentando-se na
Cláusula n. 4 do contrato celebrado entre as partes, informou que reteria parte dos valores
transferidos e somente lhe restituiria o valor de R$16.916,12. Sustentou que a retenção
pretendida pela requerida foi arbitrária e se baseou em cláusula abusiva. Argumentou,
ainda, que a conduta da construtora lhe causou danos de ordem moral, a cuja reparação
deve ela ser condenada. Pugnou, ao final, pela declaração de nulidade da cláusula que
estipula a retenção de valores em favor da construtora, com a condenação da empresa à
restituição dos valores pagos no negócio e, ainda, à reparação dos danos morais que ele,
autor, afirmou ter sofrido. Apresentou os documentos de fls. 20/40.
Citada, a requerida apresentou contestação (fls. 45/61),
suscitando, preliminarmente, sua ilegitimidade para responder à pretensão de restituição de
valores referentes à comissão de corretagem. No mérito, impugnou o pedido de restituição
dos valores pagos pelo requerente a título de comissão de corretagem, afirmando que, ao
celebrar o contrato, teve ele ciência e livremente assumiu a obrigação de arcar com tal
ônus. Afirmou que, no caso em tela, não há que se falar em atraso na entrega das obras,
principalmente se consideradas as cláusulas n. 6.1 e 6.2 do contrato celebrado entre as
partes, que estabelecem a concessão de prazo de tolerância para a conclusão das obras a
que ela se obrigou. Sustentou, ainda, a legitimidade das cláusulas livremente estabelecidas
entre as partes, dentre as quais encontra-se a previsão de retenção de valores em favor
dela, construtora, no caso de rescisão. Alegou, também, que a existência de saldo devedor
em nome do requerente impede que se afirme a responsabilidade exclusiva dela,
construtora, pela rescisão, na forma como pretendida pelo autor. Argumentou, ao final, pela
inexistência, no caso, de danos morais capazes de ensejar a reparação pretendida. Pugnou
pelo acolhimento da preliminar arguida ou, quando da análise do mérito, pela improcedência

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dos pedidos. Apresentou os documentos de fls. 66/107.
O requerente se manifestou acerca da contestação às
fls. 108/113, impugnando-a em todos os seus termos.
É o relatório.
II – FUNDAMENTAÇÃO
DA ILEGITIMIDADE PASSIVA
A requerida, em sua defesa, sustentou sua ilegitimidade
para responder à pretensão de restituição de parte dos valores indicados pelo requerente
na petição inicial. Sustentou que, não tendo ela prestado ou cobrado por serviços de
corretagem, não pode ser compelida a restituir as quantias que o requerente afirmou ter
pago sob estas rubricas.
A preliminar deve ser rejeitada.
Como já dito, a questão referente à legitimidade deve
ser analisada com base nos elementos da lide, com relação ao próprio direito de ação,
autônomo e abstrato, afastando-se do conteúdo da relação jurídica material deduzida em
juízo.
O requerente, com a presente ação, pretende o
ressarcimento de prejuízos que afirmou ter sofrido por culpa da requerida. Note-se que,
embora o autor não tenha se utilizado dos termos técnicos adequados, pelo que se extrai da
petição inicial, não se referem, os pontos do pedido em relação aos quais a requerida
afirmou ser parte ilegítima, de pretensão de restituição de valores pagos, mas sim de
ressarcimento do prejuízo que o requerente afirmou ter suportado por culpa da empresa.
Assim, verificando-se que a causa de pedir deste ponto
da pretensão se fundamenta na negligência da requerida, que supostamente deu causa à
rescisão de negócio em razão do qual o requerente efetuou pagamentos a título de
corretagem, não pairam dúvidas em relação à legitimidade passiva dela. Se, contudo, deve
a empresa ser responsabilizada pelos prejuízos que o autor afirmou ter sofrido, trata-se de
discussão de mérito, que deve ser solucionada no momento oportuno.
Dessa forma, rejeito a preliminar de ilegitimidade
passiva.
DO MÉRITO
DO DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL E DO DANO MORAL
Com efeito, os documentos trazidos aos autos
demonstram que há uma relação contratual entre as partes, em que o autor se obrigou a
pagar o preço do imóvel na forma pactuada no instrumento de avença (fls. 23/35), enquanto
as requeridas deveriam entregar, até 28/02/2012, o bem descrito no item III do Contrato de
Promessa de Compra e Venda de Unidade Autônoma firmado, com prazo de

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carência/tolerância de 180 (cento e oitenta) dias úteis para entrega da unidade imobiliária
(Cláusula 6.1 das Condições Gerais do contrato celebrado entre as partes – fls. 25/35).
A parte requerente sustenta que, embora tenha
cumprido a obrigação assumida, a requerida deixou de entregar o imóvel no prazo
estipulado.
A requerida, por sua vez, alegou que, no caso em tela,
não há que se falar em atraso na entrega das obras, principalmente se consideradas as
cláusulas n. 6.1 e 6.2 do contrato celebrado entre as partes, que estabelecem a concessão
de prazo de tolerância para a conclusão das obras a que ela se obrigou. Argumentou,
ainda, pela impossibilidade de se reconhecer a responsabilidade dela pelos pagamentos e
danos que o requerente pretende sejam ressarcidos.
Pois bem.
Os elementos dos autos demonstram que, mesmo após
decorrido o prazo contratual estipulado para entrega do objeto do negócio estabelecido
entre as partes, bem como do prazo de tolerância igualmente previsto no contrato firmado
(cento e oitenta dias úteis), a requerida não logrou entregar o imóvel conforme ajustado,
sem que tenha demonstrado nos autos a efetiva superveniência de caso fortuito, força
maior, ou ato capaz de afastar sua responsabilidade pela inexecução ocorrida.
A empresa, em sua defesa, sequer impugnou a
alegação de que houve atraso por culpa dela na entrega do imóvel adquirido pelo
requerente, limitando-se a alegar que a existência de cláusulas de tolerância impede que se
reconheça a responsabilidade dela pelos danos que o autor afirmou ter sofrido.
Ocorre que, pelo que se extrai dos autos, o atraso na
entrega do imóvel adquirido pelo autor extrapolou os limites do razoável, superando a
margem de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias úteis estipulada no contrato de
promessa de compra e venda do imóvel.
Nenhum motivo plausível, efetivamente capaz de
afastar a hipótese de culpa da requerida pela demora ocorrida foi apresentado nos autos.
Assim, restando incontroverso que a requerida deixou
de atender, sem razão plausível para tanto, o prazo estabelecido para entrega da unidade
imobiliária negociada por meio de contrato de promessa de compra e venda (fls. 25/35),
deve-se reconhecer sua responsabilidade pelos transtornos e prejuízos a que o requerente
foi exposto.
Significa dizer que, estando incontroversa a ausência de
entrega do imóvel, diante da inadimplência da requerida, deve-se reconhecer e ressarcir os
prejuízos que em decorrência disso sofreu o autor.
Por mais esforço que se faça, não é crível que
empresas do quilate da requerida, na execução de grande empreendimento como aquele
em que se encontra a unidade imobiliária adquirida pelo autor, não possuam meios capazes
de lhes garantir, com a segurança necessária, o atendimento do prazo estipulado para a

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entrega dos imóveis por elas edificados.
Frise-se aqui que, diferentemente do alegado pela
construtora, a existência de cláusula de tolerância em favor dela não abre a possibilidade de
se prolongar indefinidamente as obras de sua responsabilidade, mesmo porque, admitir-se
isso é o mesmo que se admitir esteja o consumidor entregue ao arbítrio da parte mais forte
da relação contratual.
Na verdade, a cláusula de tolerância é estipulação que
visa resguardar a construtora tão somente de circunstâncias que, imprevisíveis, venham a
afetar diretamente o andamento das obras a que ela se obrigou, atrasando a conclusão das
mesmas. Trata-se, contudo de escusa que deve ser fundamentada por elementos capazes
de demonstrar que a empresa foi efetivamente impedida, por circunstâncias alheias à sua
vontade, de concluir no tempo e modo ajustados o empreendimento a que se obrigou.
No caso em tela, o atraso na entrega do imóvel
adquirido pelo autor extrapolou os limites do razoável e superou, em muito, a margem de
tolerância de 180 (cento e oitenta) dias úteis estipulada no contrato de promessa de compra
e venda do imóvel, estabelecida justamente para conferir à construtora um considerável
período de tempo para solucionar eventuais impedimentos que porventura viessem a
ocorrer na execução de seus serviços.
Aliás, não faria nenhum sentido a estipulação de um
período de tolerância que não fosse exatamente para que a requerida superassem eventual
dificuldade. Conceder às construtoras prazo além da tolerância contratualmente
estabelecida não é medida razoável, pois deixaria, como explicado, uma das partes (o
consumidor) entregue ao arbítrio da outra (fornecedor), uma vez que, nessa hipótese, a
data inicialmente estipulada para a entrega do bem negociado poderia se prorrogar
indefinidamente no tempo.
Inviável, portanto, admitir-se as alegações da requerida.
É evidente que, no caso em tela, houve negligência e inadequação do planejamento
elaborado.
A empresa pode até, eventualmente, ter enfrentado
transtornos na construção das unidades imobiliárias por cuja edificação se responsabilizou,
mas o prolongamento do atraso ocorrido, do que se extrai dos documentos apresentados
pelas partes, teve como causa principal a negligência da requerida, empresa de grande
porte que não fez o planejamento adequado para a conclusão da obra no prazo
estabelecido.
Assim, os elementos dos autos são suficientes para se
reconhecer o descumprimento contratual pela parte requerida e, especialmente, os danos
morais daí decorrentes.
O descumprimento contratual, por si só, não gera abalo
moral, mas, no caso em tela, a falha da requerida no cumprimento de suas obrigações
contratuais causou ofensa extrapatrimonial significativa, que deve ser reconhecida e
valorada.

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O tipo de negócio celebrado entre as partes, de
promessa de compra e venda de unidade imobiliária em construção (na planta), cria no
adquirente uma grande expectativa, especialmente pelo vulto desse tipo de contrato.
Independentemente de pretender fixar residência no
imóvel adquirido, o consumidor despende altos valores para aquisição de um bem que
ainda não existe, confiando na seriedade e idoneidade da construtora no cumprimento da
avença. A confiança depositada é muito grande.
Desta forma, quando a construtora não cumpre sua
obrigação no prazo estipulado, nem no prazo de tolerância previsto contratualmente, o
consumidor não apenas fica frustrado, mas passa a sofrer a angústia diária de não saber se
o bem realmente vai lhe ser entregue na forma prometida.
Ainda, o caso em tela guarda a peculiaridade de ter a
requerida inviabilizado a restituição dos valores pagos pelo adquirente. Conforme se denota
do cotexto dos autos, o requerente foi exposto a diversos transtornos simplesmente porque
pretendia, diante da negligência da construtora, rescindir o contrato e obter os valores
pagos no negócio.
As dificuldades impostas ao requerente, portanto, de um
dissabor do cotidiano, mas de um verdadeiro tormento psicológico, pois não há garantia de
entrega ou de restituição de valores.
O egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande
do Sul, em caso semelhante, decidiu:
“AÇÃO INDENIZATÓRIA. PROMESSA DE COMPRA E
VENDA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. DANOS
MORAIS. 1. A prova dos autos revelou que a
construtora atrasou a entrega da obra por mais de 02
anos, portanto, inadimpliu o disposto no item 'e' da
promessa de compra e venda, que previa a entrega
para agosto de 2010, bem como o prazo de tolerância
de 180 dias, previsto na cláusula 5.1.1 do referido
contrato. 2. Descabe, outrossim, justificar o atraso em
razão da escassez de mão-de-obra, o que não
caracteriza caso fortuito ou força maior. Trata-se dos
riscos inerentes ao setor da economia da construção
civil, e, portanto, hipótese de responsabilidade objetiva
da ré. 3. Cabível reconhecer a existência de danos
morais, pois a parte autor se deparou com diversos
problemas que superaram a noção do mero
aborrecimento do dia-a-dia, ou do mero
descumprimento contratual. 4. Danos materiais não
foram comprovados. 5. Mantida a distribuição dos ônus
sucumbenciais. 6. Sentença confirmada. APELAÇÕES
DESPROVIDAS” (TJRS, 17ª Câmara Cível, Apelação
Cível Nº 70054244405, Relatora Elaine Harzheim
Macedo, Julgado em 04/07/2013 e publicado no DJ de

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15/07/2013, grifei).
No mesmo sentido:
"JUIZADOS ESPECIAIS. INDENIZAÇÃO POR DANOS
MATERIAIS E MORAIS. ATRASO NA ENTREGA DE
IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. VALOR DA CAUSA.
COMPETÊNCIA DOS JUIZADOS ESPECIAIS.
RESPONSABILIDADE CIVIL CARACTERIZADA.
EXCLUDENTES LEGAIS NÃO DEMONSTRADAS.
CONDENAÇÃO ILÍQUIDA. VEDAÇÃO LEGAL. 1 -
Aplica-se o Código de Defesa do Consumidor ao caso
vertente eis que as rés são fornecedoras de produtos e
serviços adquiridos pelos autores como destinatários
finais. 2 - Não carece competência aos Juizados
Especiais para conhecer e julgar a pretensão
reparatória de dano material e moral cujo montante na
data do ajuizamento não excede o valor de alçada. 3 –
O atraso superior a dez meses para a entrega do imóvel
objeto do contrato celebrado entre as partes
caracterizase como lesivo ao consumidor que
estabeleceu legítima expectativa de deixar de pagar
aluguel e se mudar para o imóvel adquirido ou auferir
rendimentos mediante a locação do referido patrimônio,
consoante pacífica jurisprudência consagrada no
Colendo STJ. 4 – A alegação de que não houve culpa
pelo atraso da obra, eis a demora na conclusão da obra
seria decorrente de excesso de chuva não é suficientes
para justificar o atraso superior a dez meses, não se
caracterizando as excludentes legais alegadas pela
apelante. 5 - Em se tratando de relação consumerista, a
responsabilidade por danos prescinde de persecução
de natureza subjetiva em relação ao causador do dano,
caracterizando-se somente pela comprovação do
evento danoso, da conduta do agente e do nexo entre o
ato praticado e o dano sofrido. 6 - Para a fixação do
quantum reparatório do dano material, o Juízo a quo
considerou os elementos probatórios constantes dos
autos relativos aos aluguéis. 7 - O valor da indenização
deve estar limitado ao montante estabelecido pela
própria parte em seu pedido. A pretensão autorl
referente aos alugueis vincendos, por se tratar de
quantia incerta, resta prejudicada em face da vedação
de condenação ilíquida na Lei nº 9.099/95. 8 – Recurso
conhecido e parcialmente provido. Sentença reformada
em parte. 9 - Sem condenação nas custas e em
honorários, ante a sucumbência mínima da recorrente
(art.55 da Lei dos Juizados Especiais)." (1ª Turma
Recursal dos Juizados Especiais Cíveis e Criminais do
DF, Acórdão n. 324100, AC n. 20070110087174, Relª

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Juíza Leila Arlanch, julg. em 19/08/2008, pub. no DJE
de 07/10/2008, pág. 218 – grifei).
O egrégio Tribunal de Justiça do Estado de Rondônia já
se posicionou nesse sentido:
"Ação de Obrigação de Fazer. Reparação de danos.
Compromisso de compra e venda. Promitente
vendedor. Descumprimento da obrigação. Astreinte.
Imposição na sentença. Incidência. Impossibilidade de
retroagir. Danos moral e material. Configurados. Valor
da condenação. Razoável. A astreinte fixada na
sentença, para o caso de descumprimento de obrigação
de fazer, tem seu termo inicial de incidência a contar do
término do prazo fixado pelo juízo para o cumprimento
da obrigação, não podendo retroagir. O inadimplemento
de contrato, por si só, não dá margem ao dano moral,
que exige uma ofensa anormal à personalidade. Para
que a quebra do contrato caracterize a ocorrência do
dano moral, é necessário que esteja devidamente
comprovada a atitude lesiva ou ato ilícito da parte que
rescindiu a relação contratual. É devida a indenização
por dano moral quando frustradas as expectativas de
compra da casa própria pelo inadimplemento contratual
por parte do promitente vendedor, que, além de não
entregar a obra no prazo convencionado no contrato,
ainda troca fechaduras da porta do imóvel como meio
de impedir a entrada do promitente comprador,
motivando BOP, além de não entregar os documentos
exigidos para liberação dos valores constantes na carta
de crédito para quitação do imóvel. O imóvel não sendo
entregue na data pactuada por culpa do fornecedor,
estando evidenciado que em razão do descumprimento
da obrigação o consumidor está arcando com as
despesas de moradia, torna correta a decisão que
determinou a apuração dos valores pagos a título de
aluguel em liquidação de sentença." (TJ/RO 2ª Câmara
Cível, AC n. 10100120070039290, Rel. Des. Miguel
Monico Neto, julg. Em 22/10/2008 – grifei).
O abalo moral causado ao autor é indiscutível.
A culpa da requerida dispensa maiores comentários,
pois foi ela que descumpriu o prazo para entrega da unidade imobiliária negociada entre as
partes.
A conduta da requerida, nos termos do art. 186 do CC,
deve ser considerada ilícita.
O nexo de causalidade entre o dano e a culpa é

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indiscutível, pois foi a conduta negligente das demandadas a responsável pelos danos
provocados ao autor.
Desta forma, presentes os requisitos caracterizadores
da responsabilidade civil, a requerida devem reparar a ofensa causada, conforme disposto
no art. 927 do CC.
Resta, então, arbitrar o valor da indenização.
Considerando, então, as circunstâncias excepcionais do
caso em tela, arbitro o dano moral em R$10.860,00 (dez mil oitocentos e sessenta reais).
Os juros e a correção monetária devem incidir a partir desta data, uma vez que, no
arbitramento, foi considerado valor já atualizado, conforme dispõe a Súmula n. 362 do
colendo Superior Tribunal de Justiça.
Da mesma forma, não tem razão de ser as alegações
da requerida, no sentido de que faz jus à retenção de parte dos valores pagos pelo
requerente.
É que, apesar de não ser cabível a declaração de
nulidade pretendida pelo requerente (já que, como pacificado pelos Tribunais do país, é
legítima a estipulação de cláusula de retenção de valores pagos pela aquisição do negócio),
a culpa da requerida pela rescisão operada, ora reconhecida, impede que se admita a
retenção por ela pretendida, mesmo porque, conforme se infere da leitura do contrato
celebrado, as hipóteses em que é cabível a retenção de valores por parte da construtora
foram estabelecidas para a rescisão operada por culpa do consumidor.
Muito embora, como afirmado, na solução de litígios
dessa ordem seja pacífico o posicionamento da jurisprudência no sentido de que é devida a
restituição dos valores pagos pelo comprador, com a retenção de uma percentagem destes
valores pela construtora, deve o juízo levar em consideração as particularidades de cada
caso, a fim de evitar abuso ou injustiça.
No caso em tela, não se trata de mera desistência do
consumidor, ou mesmo do advento de circunstância cuja responsabilidade seja a ele
imputável, mas sim de rescisão operada em razão da negligência da construtora na
concretização do empreendimento e, por isso, não há como se admitir o direito dela à
retenção dos valores pagos no ajuste. Nesse sentido:
“DIREITO DO CONSUMIDOR. ATRASO NA
ENTREGA DE IMÓVEL ADQUIRIDO NA PLANTA.
RESCISÃO DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA.
1. O comprador de imóvel em construção, que,
inclusive, paga o sinal, não pode ser submetido a
aguardar eventual assinatura do contrato de
financiamento com o agente financeiro para que seja
estabelecida a data da entrega do bem. Cláusula
desse jaez cria privilégio ao fornecedor, devendo, pois,
ser considerada abusiva (artigo 51, IV, do CDC) pela
exagerada desvantagem em detrimento do

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consumidor. Ademais, a conclusão da obra não
depende dos financiamentos a serem tomados pelos
compradores. São coisas distintas que não se
misturam. Dispõe o inciso XII do art. 39 do CDC que se
considera abusiva a conduta do fornecedor consistente
em 'deixar de estipular prazo para o cumprimento de
sua obrigação ou deixar a fixação de seu termo inicial
a seu exclusivo critério'. 2. Não merecem prevalência
as estipulações contratuais que determinam a
retenção, em caso de rescisão da avença, de
percentuais para cobrir despesas administrativas, de
publicidade e de comercialização, bem como do valor
pago a título de sinal, quando a parte não está
simplesmente desistindo do empreendimento sem
justificativa, mas, ao revés, busca a rescisão do
contrato por culpa da construtora, que não edificou no
prazo convencionado. 3. Recurso conhecido e não
provido.” (TJ/DF 2ª Turma Cível, Acórdão n. 788596,
AC n. 20120710333517, Rel. Waldir Leôncio Lopes
Júnior, julg. em 07/05/2014, pub. no DJE de
15/05/2014, pág. 149 – grifei).
“CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA
DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL.
CULPA EXCLUSIVA DA CONSTRUTORA.
COMISSÃO DE CORRETAGEM. DEVOLUÇÃO.
PRESCRIÇÃO TRIENAL. LUCROS CESSANTES.
VALOR DE LOCAÇÃO. RETENÇÃO DE VALORES.
IMPOSSIBILIDADE. CORREÇÃO MONETÁRIA. DATA
DO EFETIVO PREJUÍZO. O prazo prescricional que
fulmina a pretensão de ressarcimento de cobrança a
título de comissão de corretagem é o trienal, nos
termos do artigo 206, §3°, inciso IV, do Código Civil.
Uma vez ultrapassado o prazo de tolerância de 180
dias previsto no contrato, o consumidor tem direito aos
lucros cessantes, equivalentes ao aluguel mensal do
imóvel, e que, em tese, obteria, caso estivesse
alugado, para compensar os prejuízos acarretados ao
consumidor, em decorrência do atraso na entrega da
unidade. Não é razoável que o consumidor seja
penalizado com a retenção de valores pagos na
aquisição do imóvel, se este agiu de forma irretocável
durante o cumprimento do contrato, imputando-se a
culpa pela rescisão do contrato exclusivamente à
construtora. Por ter a correção monetária o escopo de
recompor os efeitos deletérios da inflação, deve incidir
sobre os valores devidos, a título de lucros cessantes,
a partir da data em que cada parcela passou a ser
devida, por ser este o momento do efetivo prejuízo.”
(TJ/DF 6ª Turma Cível, Acórdão n. 776521, AC n.

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20130111049048, Rel. Esdras Neves, julg. em
02/04/2014, pub. no DJE de 08/04/2014, pág. 257 –
grifei).
O valor a ser restituído ao requerente, portanto, deve
ser aquele que ele comprovou ter efetivamente transferido à requerida em decorrência da
negociação havida entre as partes (fls. 21/22), ou seja, R$37.912,07 (trinta e sete mil
novecentos e doze reais e sete centavos) e sobre ele, como explicado, não pode ser
aplicada a retenção pretendida pela requerida.
A atualização do valor deve se dar na forma como
aplicada pelo requerente, com uma pequena correção. A correção monetária deve se dar
pela tabela do Tribunal de Justiça do estado de Rondônia a partir de cada desembolso, mas
os juros moratórios devem ser aplicados na forma simples, no percentual de 1% (um por
cento) ao mês, a partir da citação.
Convém, por fim, que se façam aqui maiores digressões
para esclarecer a responsabilidade da requerida pelo ressarcimento dos valores que o
requerente pagou a título de corretagem imobiliária.
O requerente, nesse sentido, afirmou que a rescisão do
contrato por culpa da construtora converteu em prejuízo o investimento por ele realizado no
negócio celebrado entre as partes, dentre os quais se encontra o valor pago a título de
corretagem, que requereu seja a construtora compelida a lhe ressarcir.
Com razão o autor.
Isso porque, como já explicado, a inadimplência da
requerida causou-lhe diversos prejuízos, dentre os quais pode-se relacionar os valores por
ele pagos a título de honorários de corretor imobiliário (fls. 22).
Note-se que ficou expresso nos autos o fato de que a
rescisão pretendida pelo autor se deu em razão da demora na entrega do imóvel adquirido,
mesmo depois de esgotado todos os prazos estabelecidos para que a requerida cumprisse
a obrigação de encerrar as obras no empreendimento e repassar ao adquirente seu
respectivo apartamento.
Desnecessário, portanto, prolongar a discussão para
dizer-se que, embora não tenha sido a responsável direta pela cobrança da comissão de
corretagem, a requerida deve ser ressarcir os requerentes dos valores que, inicialmente
tidos como investimento, foram convertidos em prejuízo material, já que eles sequer
receberam o imóvel adquirido.
O Código Civil, sobre as perdas e danos e a resolução
ou execução de contrato em razão do inadimplemento, dispõe que:
“Art. 402. Salvo as exceções expressamente previstas
em lei, as perdas e danos devidas ao credor abrangem,
além do que ele efetivamente perdeu, o que
razoavelmente deixou de lucrar.”.

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“Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode
pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe
o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos,
indenização por perdas e danos.”.
Diante do inadimplemento contratual resta evidente que
ao prejudicado cabe pleitear o seu cumprimento ou a sua rescisão, inclusive com pedido de
indenização por eventuais perdas e danos que entenda ter sofrido.
O dano é a diminuição ou subtração de um bem jurídico
e o dano (ou prejuízo) patrimonial é aquele suscetível de avaliação pecuniária, quando
incide sobre interesses de natureza material ou econômica.
A transação de compra e venda de imóvel pode ser
intermediada por corretor cuja remuneração pode ser prestada por qualquer dos
contratantes, entretanto, no caso de rescisão do contrato por inadimplemento de uma das
partes pode e deve a outra, se pagou a corretagem, buscar a reparação do seu prejuízo. A
propósito:
“APELAÇÃO CIVEL. PROMESSA DE COMPRA E
VENDA. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL
CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANO
MATERIAL E MORAL. RECURSO DA PARTE RÉ
DANO MATERIAL. DESPESAS DE CORRETAGEM E
ALUGUÉIS. A rescisão de contrato de promessa de
compra e venda por demora injustificada na entrega de
imóvel em construção induz reparação do dano material
ocasionado ao comprador. - Provado o dispêndio de
valores com comissão de corretagem impõe-se a
condenação da construtora a indenizá-lo, assim como
os aluguéis desembolsados. RECURSO DA PARTE
autor DANO MATERIAL. PRAZO DE ENTREGA DO
IMÓVEL. PREVISÃO CONTRATUAL. Não é devido
indenização por demora na entrega do imóvel dentro de
prazo de prorrogação previsto no contrato. DANO
MORAL. ENTREGA DE IMÓVEL. A compensação por
dano moral exige prova de ato ilícito, demonstração do
nexo causal e dano indenizável que se caracteriza por
gravame ao direito personalíssimo, situação vexatória
ou abalo psíquico duradouro e que não se justifica
diante de transtornos ou dissabores da relação jurídica
civil. - O descumprimento contratual que dá causa à
rescisão, restituição de valores e perdas e danos não é
suficiente à caracterização do dano moral indenizável.
CLÁUSULA PENAL. APLICAÇÃO INVERSA. A cláusula
penal tem aplicação restritiva que não autoriza inversão
para incidência em hipótese à qual não é prevista. Não
cabe aplicação de multa não prevista ao promitente
vendedor quando a lei já assegura a rescisão contrato
com devolução de valores integrais e perdas e danos.

e-mail:
Fl.______
_________________________
7ª Vara Cível
Cad.
Pág. 12 de 12
SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. MANUTENÇÃO. A
sentença que fixa os critérios de sucumbência
atentando ao decaimento das partes atende ao disposto
no art. 21 do CPC. Hipótese que não justifica
redimensionamento. RECURSO DA PARTE RÉ
PARCIALMENTE PROVIDO E RECURSO DA PARTE
autor DESPROVIDO. (TJ/RS 18ª Câmara Cível, AC n.
70056793243, Rel. Des. João Moreno Pomar, julg. em
27/02/2014 – grifei).
Assim, de tudo quanto até aqui já foi exposto, é
consequência lógica que, diante da inexecução, no tempo hábil, da obra a que se obrigou,
seja a requerida compelida a ressarcir aos requerentes o prejuízo sofrido em razão das
cobranças com que arcaram, sem que viesse a alcançar o bem que desejavam.
III – CONCLUSÃO
Ante ao exposto, com fundamento no inciso I do art.
269 do CPC, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido inicial formulado por
FRANCISCO TAVARES DE OLIVEIRA contra DIRECIONAL TSC JATUARANA
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, ambos qualificados às fls. 03 e, em
consequência, CONDENO a requerida a pagar ao requerente, a título de danos morais, o
valor de R$10.860,00 (dez mil oitocentos e sessenta reais), com correção pela tabela do
Tribunal de Justiça do Estado de Rondônia e juros simples de 1% (um por cento) ao mês,
ambos a partir desta data. DETERMINO à requerida que restitua ao requerente os valores
pagos pela aquisição do imóvel (fls. 21/22), com correção monetária pela tabela do Tribunal
de Justiça do Estado de Rondônia, a partir de cada pagamento, e juros simples de 1% (um
por cento) ao mês, a partir da citação.
Considerando que o requerente decaiu da parte mínima
do pedido, CONDENO a requerida, ainda, ao pagamento das custas, despesas processuais
e honorários advocatícios da parte contrária, estes arbitrados, na forma do §3º do art. 20 do
CPC, em 15% (quinze por cento) da condenação.
Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Cumpra-se.
Porto Velho-RO, 7 de agosto de 2014.
Gleucival Zeed Estevão
Juiz de Direito
RECEBIMENTO
Aos ____ dias do mês de agosto de 2014. Eu, _________ Elza Elena Gomes Silva - Escrivã(o) Judicial, recebi
estes autos.
REGISTRO NO LIVRO DIGITAL
Certifico e dou fé que a sentença retro, mediante lançamento automático, foi registrada no livro eletrônico sob o número
1010/2014.

Contrato imóvel atraso danos

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