1. AMPLIACIÓN DE FÁBRICA, INDEPENDIZACIÓN Y REGLAMENTO INTERNO
SEÑOR NOTARIO: Dr. Ricardo José Barba Castro.-
Sírvase usted extender en su registro de escrituras publicas una de Ampliación de
Fábrica, Independización y Reglamento Interno, que otorga el ingeniero Juan
Carlos Vela Gutierrez, casado, de profesión ingeniero civil, con DNI Nº 58749184,
con domicilio en calle Los Tamarugales Nº 341, Urb. Las Cascadas, distrito de
San Borja-Lima, a favor de don: Gabriel Navarro Cartagena, peruano, casado,
cesante, con DNI Nº 08564615, y doña Natividad Perales Guzman de Navarro,
casada, pensionista, con DNI Nº 45651478, domiciliados en calle Los Tamarugales
lote 23, Urb. Las Cascadas-distrito de San Borja, provincia y departamento de
Lima, con arreglo a las siguientes cláusulas, acuerdan:
PRIMERA.- Don Gabriel Navarro Cartagena y Natividad Perales Guzman de
Navarro son propietarios del lote 23 de la Urb. Las Cascadas, distrito de San
Borja, de esta ciudad, con un área de 119.97 m2. (ciento diecinueve metros
cuadrados noventa y siete decímetros cuadrados); encerrado entre los siguientes
linderos y medidas perimétricas:
Por el frente: con jardín que da a la calle los tamarindos en línea quebrada de tres
tramos: el primero desde el lindero de la derecha de 3.5 ml., El segundo dobla a la
derecha con 3.85 ml., El tercero dobla a la izquierda con 6.5 ml.
Por la derecha entrando: con jardín publico en línea recta de 14.5 ml.
Por la izquierda entrando: con lote Nº 22 y 21 en línea recta de 10.65 ml.
Por el fondo: con el lote 24 en línea recta de 10.00 ml.
El mismo que esta inscrito en la ficha Nº 185286 del registro de la propiedad
inmueble de Lima.
SEGUNDA.- Sobre el terreno descrito en la cláusula anterior el Ing. Juan Carlos
Vela Gutierrez, constata por cuenta y orden de los propietarios, la existencia de una
casa de dos (2) plantas y azotea según la siguiente descripción:
La primera planta: Sala, comedor, cocina, 2 dormitorios, un baño, terraza, jardín
interior, patio, cuarto y baño de servicio. (según consta en el contrato compra - venta
entre el banco central hipotecario del Perú, vendedor, y los propietarios Gabriel
Navarro Cartagena y Natividad Perales Guzman de Navarro, “compradores”.
La segunda planta: Escalera, hall, tres dormitorios, baño completo, terraza. (según
consta en la Ampliación de Declaratoria de Fábrica otorgada por el Ing. José Casas
Vaga, a favor de don: Gabriel Navarro Cartagena y esposa; y cuya licencia de
construcción con acotación Nº 12400 y expediente Nº 125483, fue otorgada por el
Concejo Distrital de San Borja, el 14 de abril de 1978).
TERCERA.- Mediante la presente cláusula ampliamos la fabrica descrita en la cláusula
anterior de la siguiente manera:
En la primera planta: una (1) sala de estar (10.4 m2) diez punto cuatro metros
cuadrados, una (1) sala de recibo (9.3 m2) nueve punto tres metros cuadrados.
En la segunda planta: un (1) dormitorio (10.4m2), diez punto cuatro metros
cuadrados, una (1) cocina (6.3 m2) seis punto tres metros cuadrados, un (1) estudio

2. (9.00 m2) nueve metros cuadrados.
En la azotea: un (1) cuarto y baño de servicio (ambos suman 14.00 m2) (catorce
metros cuadrados).
- Esta área construida techada tiene un valor de S/. 16,652.40 (dieciséis mil
seiscientos cincuentidos y 40/100 nuevos soles).
- Las especificaciones técnicas de la fabrica ampliada son tal como se describen a
continuación: cimientos y sobrecimientos de concreto fc = 140 kg/cm2, con piedra
grande y mediana respectivamente; columnas, vigas, escaleras y losas aligeradas
de concreto armado fc = 210 kg/cm2 y acero fy = 4200 kg/cm2.
- Los muros son de ladrillo king – kong de cabeza y de soga asentados con mortero
cemento – arena 1:5, con juntas de 1,2 cm.
La estructura esta conformada por muros portantes y vigas y columnas de amarre.
Los techos están constituidos por losas aligeradas horizontales de concreto fc´ = 210
kg/cm2.
Los pisos son de parquet y loceta, muros tarrajeados con mezcla c-a 1:5, ventanas
con perfiles de aluminio, aparatos sanitarios de losa vitrificada de color, instalaciones
eléctricas y sanitarias empotradas, pintura latex.
CUARTA.- Don Gabriel Navarro Cartagena y doña Natividad Perales Guzman de
Navarro, son propietarios legítimos del inmueble en mención; el cual, en uso de sus
derechos y facultades físicas y mentales, convienen independizar en dos unidades:
La primera unidad consta de la primera planta y la segunda unidad del segundo piso y
la azotea.
La mencionada propiedad tiene un área total de construcción de 245.00 m2
(doscientos cuarenticinco metros cuadrados), de los cuales les corresponden:
Al primer piso 113.00 m2 (ciento trece metros cuadrados)
Al segundo piso 118.00 m2 (ciento dieciocho metros cuadrados)
A la azotea 14.00 m2 (catorce metros cuadrados)
Los citados propietarios adquirieron el bien materia del presente contrato a mérito de
la compra que le hicieran al banco central hipotecario del Perú, según consta en el
contrato privado de compra – venta (con matriz Nº 58296 suscrito el 10 de junio de
1973, y en el cual se hizo la ampliación correspondiente al segundo piso, un cuarto y
baño de servicio en la azotea así como dos ambientes en el primer piso.
Por lo tanto: las dos unidades quedan descritas a continuación:
Primera unidad: (dpto. Del primer piso) consta de sala-comedor, dos dormitorios
(con ropero empotrado c/u), sala de estar, cocina, terraza interna, baño principal,
cuarto de servicio, baño de servicio, sala de recibo, patio-
Segunda unidad: el departamento del segundo piso consta de: sala-comedor,
cocina, baño principal, tres dormitorios, sala de estudio, hall, escalera que conduce al
cuarto y baño de servicio de la azotea, integrando estos últimos dos ambientes a la
segunda unidad.
Cabe mencionar que existe una escalera exterior que se inicia en la primera planta y

3. conduce a la segunda planta; haciéndola independiente del primer nivel.
QUINTA.- Don: Gabriel Navarro Cartagena y doña Natividad Perales Guzman
de Navarro, constituyen el siguiente reglamento interno bajo los siguientes
términos:
El propietario del primer nivel es el que tendrá derecho el uso del jardín publico,
respetando la escalera exterior de acceso al segundo nivel de uso exclusivo del
propietario de la segunda unidad.
Asimismo la azotea será de uso exclusivo del propietario de la segunda unidad.
Cada propietario tiene derecho a estacionamiento para un vehículo.
El uso del tanque de agua será en forma mancomunada, por lo que el pago de dicho
servicio sera de manera equitativa (el propietario de cada unidad pagara el 50%
(cincuenta por ciento) del monto de la facturación), hasta que se independice cada
unidad con su medidor de agua.
- El uso de la luz eléctrica será por cuenta de cada unidad, teniendo cada una su
respectivo medidor.
- El área común solo es la de garaje, por lo que dicho uso se basara en el respeto
mutuo.
DE LOS PORCENTAJES DE LOS PROPIETARIOS.-
SEXTA.- Los porcentajes de bien común que le corresponde a cada una de las
unidades independizadas son del 50% (cincuenta por ciento) para cada uno de los
propietarios, lo que hace un total de 100% (cien por ciento).
SÉTIMA.- Los mismos porcentajes de bienes comunes señalados en el artículo
anterior son los que corresponden a cada propietario de unidad en la atención de los
gastos que demandan los servicios comunes, la conservación, mantenimiento,
administración de la edificación. Para tal efecto se prorrateará todos los gastos que se
efectúen por dichos conceptos, proporcionalmente a los porcentajes que le
correspondan a cada propietario de sección.
OCTAVO.- Los porcentajes fijados son fijos e invariables. Los porcentajes fijados
servirán igualmente para establecer los quorums para las sesiones ordinarias y
extraordinarias de la junta de propietarios y para las decisiones de ésta.
DE LOS DERECHOS Y OBLIGACIONES DE LOS PROPIETARIOS.
NOVENO.- Son derecho de los propietarios los siguientes:
Ejercer dominio exclusivo de su unidad y derechos de co-propiedad sobre los bienes
de dominio común de la edificación.
Ejercer el uso legítimo con el otro propietario de los bienes y servicios comunes.
Vender, hipotecar, alquilar, gravar y en general disponer de la unidad de su exclusiva
propiedad, independientemente del otro propietarios.
Formar parte de la junta de propietarios.
Recurrir ante la junta de propietarios en relación a acciones de otros propietarios
perjudiciales de la edificación general.
Recurrir ante los concejos y/o ministerio de transporte y construcción en relación a las
acciones o decisiones de la junta de propietarios que a su juicio lesionen sus derechos

4. en forma definitiva o indirecta.
Los inquilinos y demás ocupantes legítimos de las secciones gozarán de los derechos
ya establecidos por los propietarios en los incisos b) e) f) del artículo anterior y
aquellos otros que sean compatibles con la naturaleza de los contratos por los cuales
ocupan dichas secciones.
DÉCIMO.- Son obligaciones de los propietarios las siguientes:
Contribuir oportunamente a través de la junta de propietarios, y en el porcentaje que
a cada uno le corresponde, a cubrir los gastos que demande el pago de los servicios
comunes, la conservación y el mantenimiento de los bienes de dominio común y la
administración de la edificación.
Acatar las disposiciones y resoluciones de la junta de propietarios y los organismos
públicos de control.
Destinar las secciones en el uso que señala el reglamento interno.
No dejar obra o instalación alguna que afecte el dominio común, el valor de la
edificación o su apariencia externa, sin la aprobación previa de la junta de
propietarios.
No afectar la seguridad o salubridad de la edificación, ni perturbar la tranquilidad y
normal convivencia de los demás propietarios y vecinos ni atentar contra la moral y
buenas costumbres.
Efectuar las reparaciones de sus respectivas secciones y asumir la responsabilidad de
los daños y perjuicios que cause a las demás secciones o a los bienes de dominio
común, sea por acción, omisión o negligencia
DÉCIMO PRIMERO: los inquilinos y demás ocupantes legítimos de las secciones
tienen las mismas obligaciones que los propietarios.
DÉCIMO SEGUNDO: los inquilinos podrán descontar de los arriendos los pagos
acreditados que hayan efectuado por incumplimiento de los propietarios.
DÉCIMO TERCERO: el hecho de que una sección se encuentre o permanezca
desocupada cualquiera sea el tiempo de desocupación, no exime al propietario del
cumplimiento de sus obligaciones.
DE LA JUNTA DE PROPIETARIOS.-
DÉCIMO CUARTO. La junta de propietarios está constituida por los propietarios de
las unidades inmobiliarias y tendrán la representación conjunta de éstos. La renuncia
de uno o más propietarios no impedirá la constitución de la junta pero la admisión a
su seno quedará siempre expedita.
DÉCIMO QUINTO: cada propietario tendrá participación en la votación
proporcionalmente al porcentaje asignado en el reglamento interno a la sección de su
dominio exclusivo.
DÉCIMO SEXTO: corresponde a la junta de propietarios:
La conservación y mantenimiento, mejoramiento de los bienes comunes, de dominio
común y los servicios de uso común y la administración de la edificación.
Ninguna acción que afecte a estos el aspecto exterior de las secciones, será efectuada
sin su previa aprobación.

5. Designar la directiva, lo cual constará por lo menos de un presidente y un tesorero -
administrativo. El presidente tendrá la representación de la junta, administrativa y
judicialmente.
Adoptar las medidas de carácter general o extraordinario o a petición de partes, para
dar cabal cumplimiento a las disposiciones legales y reglamentarias que rigen la
propiedad común y para la mejor conservación, mantenimiento y administración de la
edificación.
Modificar el reglamento interno, con la aprobación de mas del cincuenta por ciento de
los porcentajes de la participación de los propietarios incorporados a la junta. De la
misma forma será cuando se trate de modificar las cuotas de participación. En ningún
caso una modificación podrá afectar los derechos legítimos de un propietario.
Aprobar el presupuesto anual y gastos.
Fijar las cuotas extraordinarias que correspondan sufragar a cada propietario para
atender la conservación, mantenimiento y administración de la edificación.
DÉCIMO SÉTIMO: la junta de propietarios se reunirá en sesiones ordinarias y
extraordinarias. Las sesiones ordinarias se realizarán cuando menos una vez al año y
en el lapso comprendido entre el 1 de abril al 15 de abril de cada año.
Las sesiones extraordinarias se realizarán cuantas veces sea necesario en beneficio de
la edificación o a criterio de uno de los propietarios.
La aprobación de cualquier acuerdo que se de tanto en sesión ordinaria como
extraordinaria deberá contar con el voto favorable de ambos propietarios.
DÉCIMO OCTAVO: los propietarios podrán hacerse representar por otra persona ante
la junta de propietarios, la representación deberá comunicarse por escrito y con
carácter especial para cada sesión salvo que se trate de un poder otorgado por
escritura pública.
DÉCIMO NOVENO: en todo lo no previsto en este contrato se aplicara
supletoriamente lo establecido en la Ley Nº 27157.
Sin mas cláusulas a las de estilo, sírvase elevar esta minuta a instrumento publico
pasando los partes correspondientes al registro de la propiedad inmueble de lima.
Lima, 14 de diciembre de 1999.-
Firman: Gabriel Navarro Cartagena - Natividad Perales Guzman de Navarro –
Juan Carlos Vela Gutierrez.-
Autoriza y firma la presente minuta el doctor Oscar E. Escate Cabrel – Abogado
Registro CAL. 25301.-
CONCLUSIÓN.- Formalizado el instrumento, conforme a lo establecido en el articulo
59 de la Ley del Notariado, hice conocer al otorgantes su derecho para leerlo
íntegramente, ante mi y se ratifique en todo su contenido.
Yo, el notario dejo constancia que la presente escritura corre extendida en el folio
serie b numero 0986070 concluye en el folio serie b numero 0986079; habiendo
concluido el proceso de firmas hoy: dos, de mayo del año dos mil de todo lo que doy
fe.
Firmados: Juan Carlos Vela Gutierrez - Gabriel Navarro Cartagena - Natividad

6. Perales Guzman de Navarro.- .- Ante mi Ricardo Barba Castro.- Abogado notario.