Os Contratos de Corretagem nas Transações Imobiliárias e o Direito ao Recebimento da Comissão

1. Dieter Weissenstein
OS CONTRATOS DE
CORRETAGEM NAS TRANSAÇÕES
IMOBILIÁRIAS E O DIREITO AO
RECEBIMENTO DA COMISSÃO
Curso de Direito

2. DIETER WEISSENSTEIN dieterw@uol.com.br
SUBPRIME 2008
INTENSIFICAÇÃO
DOS NEGÓCIOS
IMOBILIÁRIOS
CORRETOR DE
IMÓVEIS É
ESSENCIAL
RELEVÂNCIA
SOCIAL E
RELEVÂNCIA
CIENTÍFICA
SUBSÍDIO AO
LEITOR PARA A
COMPREENSÃO DO
TEMA PROPOSTO
MODESTA
CONTRIBUIÇÃO
PARA A FRONTEIRA
LEGAL
COMISSÃO OU
HONORÁRIOS É
DEVIDA E EM QUE
MOMENTO?

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OS CONTRATOS DE CORRETAGEM NAS
TRANSAÇÕES IMOBILIÁRIAS E O DIREITO
AO RECEBIMENTO DA COMISSÃO
O corretor de
imóveis
A
remuneração
do corretor
As
controvérsias
jurídicas
acerca da
remuneração
do corretor

4. Lei 4.116
27/08/1962
• Regulamentação
do exercício da
profissão de
Corretor de
Imóveis
Lei 6.530
12/05/1978
• Revogou a Lei
anterior
Decreto
81.871/78
•Regulamentou
a Lei 6.530/78
Art. 722 Aquele em que uma pessoa não ligada a outra, em virtude de
mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência,
obriga-se a obter para a segunda, um ou mais negócios conforme as
instruções recebidas.

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1.1 A CORRETAGEM
ACORDO OU
CONTRATO
FUNÇÃO OU
OFÍCIO
HONORÁRIOS
CORRETAR – CC
2002
OFICIAL OU
LIVRE
LIVRE - SEM
SUBORDINAÇÃO
Marco Aurélio da Silva
Viana (2008, p. 533) colaciona
que "Contrato de Corretagem
é aquele pelo qual uma parte
obriga-se para com outra a
aproximar interessados e
obter a conclusão de
negócios, sem subordinação e
mediante uma remuneração“.
1. O CORRETOR DE IMÓVEIS

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1.2 REQUISITOS DA CORRETAGEM
OBRIGAÇÃO
DE FAZER
ART. 104
SUBJETIVOS:
2 OU + PESSOAS
CAPACIDADE
GENÉRICAAPTIDÃO
PARA CONTRATAR
CONSENTIMENTO
OBJETIVOS
LICITUDE
POSSIBILIDADE
JURÍDICA DO OBJETO
OBJETO
DETERMINADO
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1.3 A CORRETAGEM IMOBILIÁRIA
IMÓVEL CERTO PARA
A PESSOA CERTA
PROMOTOR DE
TRANSAÇÕES
IMOBILIÁRIAS
POSSUIR CRECI
COMPRADOR E
VENDEDOR
DONO DE SUA PRÓPRIA
ATIVIDADE
NÃO SE CONFUNDE
CONTRATO EMPREGO
RELAÇÃO
JURÍDICA/EFETIVAÇÃO
DO NEGÓCIO
CONTRATO DE
RESULTADO
EMPREGO/INDEPENDE
RESULTADO
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1.4 BREVE HISTÓRICO DA
INTERMEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA NO BRASIL
TERRENOS E
MORADIAS A
ESTRANGEIROS
D.JOÃO VI – 50.000
PARA 100.000
PESSOAS - PONTOS
DE ENCONTRO
NÃO ERA UMA
PROFISSÃO
REGULAR
1927 – PRIMEIRO
SINDICATO/RJ
LEIS JÁ
MENCIONADAS
POSSUIR TITULO
E TTI
VINCULAÇÃO
AOS CONSELHOS
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• Natureza jurídica da corretagem imobiliária: contrato típico –
bilateral – oneroso – consensualidade – aleatório (resultado) -
acessório/autônomo
• Objeto do contrato de corretagem imobiliária: resultado útil
• Forma do contrato de corretagem imobiliária: verbal, escrito, tácito
• Mathias Coltro: – autorização para mediar – aproximação da
partes – resultado útil – intuito probatório testemunhal
NOÇÕES CONCEITUAIS DO CONTRATO DE CORRETAGEM
• Responsabilidade civil do corretor imobiliário perante o Código
Civil e o Código de Ética profissional dos corretores de imóveis –
lealdade – Art. 723 – perdas e danos – diligência e prudência, boa-
fé objetiva – código de ética
• Responsabilidade civil do corretor de imóveis perante a legislação
consumerista – vulnerabilidade – CDC – profissional liberal
RESPONSABILIDADES DO CORRETOR IMOBILIÁRIO
1. O CORRETOR DE IMÓVEIS

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• ter plena capacidade para a celebração do contrato de mediação,
• a estar apto a manifestar sua vontade, considerado a inexistência
das incapacidades genéricas, de restrições acaso existentes e que
o impeçam de praticar o ato.
RESPONSABILIDADES DO COMITENTE NO CONTRATO
DE CORRETAGEM IMOBILIÁRIA
• PAGAMENTO DA COMISSÃO – EXPIRAÇÃO DO PRAZO – DISTRATO
– FORÇA MAIOR – CASO FORTUÍTO – NULIDADE DO NEGÓCIO –
RENÚNCIA DO CORRETOR – REVOGAÇÃO – MORTE DO CORRETOR
OU COMITENTE – INCAPACIDADE DO CORRETOR – FALÊNCIA
EXTINÇÃO DO CONTRATO DE CORRETAGEM
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Art. 722. Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços
ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções
recebidas.
Art. 723. O corretor é obrigado a executar a mediação com DILIGÊNCIA E PRUDÊNCIA, e a prestar ao cliente,
espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio. (Redação dada pela Lei nº 12.236, de 2010)
Parágrafo único. Sob pena de responder por PERDAS E DANOS, o corretor prestará ao cliente todos os esclarecimentos
acerca da segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos
resultados da incumbência. (Incluído pela Lei nº 12.236, de 2010)
Art. 724. A REMUNERAÇÃO do corretor, se não estiver fixada em lei, nem ajustada entre as partes, será arbitrada segundo
a natureza do negócio e os usos locais.
Art. 725. A remuneração é DEVIDA ao corretor uma vez que tenha conseguido o RESULTADO previsto no contrato de
mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes.
Art. 726. Iniciado e concluído o negócio diretamente ENTRE AS PARTES, nenhuma remuneração será devida ao corretor;
mas se, por escrito, for ajustada a corretagem com EXCLUSIVIDADE, terá o corretor direito à remuneração integral, ainda
que realizado o negócio sem a sua mediação, salvo se comprovada sua inércia ou ociosidade.
Art. 727. Se, por não haver prazo determinado, o dono do negócio dispensar o corretor, e o NEGÓCIO SE REALIZAR
POSTERIORMENTE, como fruto da sua mediação, a corretagem lhe será devida; igual solução se adotará se o negócio se
realizar após a decorrência do prazo contratual, mas por efeito dos trabalhos do corretor.
Art. 728. Se o negócio se concluir com a intermediação de MAIS DE UM CORRETOR, a remuneração será paga a todos em
partes iguais, salvo ajuste em contrário.
Art. 729. Os preceitos sobre corretagem constantes deste Código não excluem a aplicação de outras normas da
LEGISLAÇÃO ESPECIAL.

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2. A REMUNERAÇÃO DO CORRETOR
Média cobrada
no mercado: 5%
Contrato celebrado
de forma verbal
A Lei 6.530 e o CC não tratam de forma de
remuneração e da responsabilidade pelo pagamento
Impossibilidade
de gratuidade
Tabela de honorários
COFECI/CRECI
Deve haver remuneração, mesmo com a
eventual desistência de qualquer uma das partes

13. • O AJUSTAMENTO DA COMISSÃO EM
VALOR CERTO E DETERMINADO - Over
price – tem que ser pactuado – proibido pelo CRECI
3.1
• A EXISTÊNCIA OU NÃO DA
CORRETAGEM GRATUITA - Renúncia de crédito
– fraude a terceiros
3.2
• A ATUAÇÃO NA INTERMEDIAÇÃO
SEM QUALIFICAÇÃO - Sanção penal por exercício
ilegal de profissão - Com boa-fé atribuir-se-á compensação
3.3
• O ARREPENDIMENTO DA PARTE E O
DIREITO DO CORRETOR - Arrependimento
e desistência – art. 725
3.4
3. AS CONTROVÉRSIAS JURÍDICAS ACERCA DA REMUNERAÇÃO
DO CORRETOR

14. • A FALTA DE RESULTADO ÚTIL E O
DIREITO A COMISSÃO - Sem remuneração sem
resultado – “estou interessado”
3.5
• O REEMBOLSO DAS DESPESAS CONTRAÍDAS PELO
CORRETOR NA INTERMEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA - Não
faz jus, exceto previsão
3.6
• O NEGÓCIO IMOBILIÁRIO DIRETAMENTE
ENTRE VENDEDOR E COMPRADOR - iniciado e
concluído, não caberá comissão, mas em contrato sim
3.7
• A ATUAÇÃO DE DOIS OU MAIS
CORRETORES PARA A CELEBRAÇÃO DO
NEGÓCIO - Paga a todos partes iguais – como valorar –
descartada a exclusividade
3.8
3. AS CONTROVÉRSIAS JURÍDICAS ACERCA DA REMUNERAÇÃO
DO CORRETOR

15. • A CLÁUSULA DE EXCLUSIVIDADE
NA CORRETAGEM IMOBILIÁRIA -
Exclusividade com horizonte de tempo – opção de venda
– contrato – exclusividade indefinida
3.9
• A CORRETAGEM MÚLTIPLA -
Comissão de cada um dos imóveis
3.10
• O PAGAMENTO DA COMISSÃO
PELO COMPRADOR - Vendas de
incorporadores – contratos de adesão
3.11
3. AS CONTROVÉRSIAS JURÍDICAS ACERCA DA REMUNERAÇÃO
DO CORRETOR

16. Dieter Weissenstein
CONSIDERAÇÕES
FINAIS
Curso de Direito

17. CONSIDERAÇÕES FINAIS
Informações em conformidade com a contemporaneidade
Necessários para a circulação de riquezas e o aperfeiçoamento dos serviços
A falta cada vez maior de tempo
Traçar um quadro atual da corretagem
Contrato especificamente no que se refere a remuneração do corretor imobiliário
Resultado previsto no contrato e de acordo com o que neste houver sido convencionado
Ainda que as partes se arrependam antes da conclusão
Sem a participação do corretor, se este tiver obtido a exclusividade
Sendo vários participantes, a comissão será dividida igualitariamente

18. CONSIDERAÇÕES FINAIS
Maioria das situações vivenciadas
neste segmento econômico estão
superadas por definições legais e
jurisprudenciais
O leigo, que se encontra num dos
lados das operações imobiliárias,
caracterizado como vendedor, com
frequência encontra dificuldades de
compreensão
Oferecer informações ao
interessado no assunto de
Corretagem Imobiliária

19. Discente: Dieter Weissenstein
Curso de Direito
Orientador: Avraham Lax
22/10/2014
MUITO OBRIGADO!