Seminar Maatschappelijk Vastgoed 2014. Presentatie Wicher F. Schönau: Sturen op het gebruik van maatschappelijk vastgoed

1. Sturen op het gebruik van
t h lijk t dmaatschappelijk vastgoed
Seminar Maatschappelijk Vastgoed
ir. Wicher F. Schönau MMC
Twynstra GuddeTwynstra Gudde
Krijtmolen d'Admiraal, Amsterdam
24 juni 2014

2. Toekomst of verleden?
Sturen op het gebruik van maatschappelijk vastgoed 24 juni 2014 2|© Twynstra Gudde |
bron: www.dezeen.com
Library of Birmingham
Mecanoo

3. De functie van maatschappelijk vastgoed
Doelstelling
ontmoeting,
Realiseert
Functie
onderwijs,
welzijn
ontplooiing,
opvang,
ontspanning, Voorziening
Vervult
Accommodeertwelzijn,
zorg,
cultuur,
enz.
enz.
school,
buurthuis,
sportcentrum
Vastgoed
schoolgebouw
Accommodeert
sportcentrum,
kinderboerderij
enz.
schoolgebouw,
sporthal,
mfa,
Sturen op het gebruik van maatschappelijk vastgoed 24 juni 2014 3|© Twynstra Gudde |
Bron: Van Leent (2008)

4. Maatschappelijk Vastgoed | plaatsbepaling
gebruikers van
maatschappelijk vastgoed
ondernemers in
maatschappelijk vastgoed
Vastgoed als
huisvesting
Vastgoed als primair
bedrijfsproces
maatschappelijk vastgoed maatschappelijk vastgoed
Organisaties met een
maatschappelijk doel
Gemeente
(VG-bedrijf)
Cultuur&
sport
Onderwijs
Organisaties met een
Rijks-
overheid
Woning-
corporaties
Gemeente
(eigen HV)
Maatsch.
instellingen
primair financiële
doelstelling
Corporates
(CRE) Belegger
‘Concept’-
ontwikkelaar ‘Traditionele’
ontwikkelaar
overheid
(CRE) Belegger
(eigenaar)gebruikers van
i l t d
ondernemers in
i l t d
Sturen op het gebruik van maatschappelijk vastgoed 24 juni 2014 4|© Twynstra Gudde |
commercieel vastgoed commercieel vastgoed

5. Maatschappelijk vastgoedWat zeggen de cijfers over maatschappelijk vastgoed?
Bouwstenen voor Sociaal (2013)*
- Schatting omvang van maatschappelijk vastgoed:Schatting omvang van maatschappelijk vastgoed:
- 2010 80 miljoen m²
- 2030 50 miljoen m²
- Leegstandsrisico komende 10 tot 20 jaar:Leegstandsrisico komende 10 tot 20 jaar:
- Omvang ca. 20 miljoen m2 (geen economische drager)
- Financiële last van € 600 – 900 mln.
IPD Benchmark gemeentelijk vastgoed (2012)
- 18 gemeenten (ca. 3.400 objecten)
Exploitatiekosten (beheer onderhoud vaste en overige kosten) zijn- Exploitatiekosten (beheer, onderhoud, vaste en overige kosten) zijn
van hetzelfde niveau als bij corporaties en beleggers
- Kostendekkendheid op portefeuilleniveau benaderd
D hill t t ij t- De verschillen tussen gemeenten zijn groot
- Sportfuncties zelden kostendekkend
Sturen op het gebruik van maatschappelijk vastgoed 24 juni 2014 5|© Twynstra Gudde |
Bron: Reisgids maatschappelijke voorzieningen (2013)

6. Maatschappelijk vastgoed in 2014 ‐ 2018
‐ Waar zijn de thema’s maatschappelijk en vastgoed belegd?
‐ De uitdagingen voor wethouders zijn divers maar nauw verbonden:De uitdagingen voor wethouders zijn divers maar nauw verbonden:
th t h lijk t dthema: maatschappelijk vastgoed
Organisatie
• Professionalisering
Financiën
• Kostentransparantie
Vastgoed
• VoorzieningenbeleidProfessionalisering
vastgoedorganisatie
• Uitbesteden van taken
• Opdrachtgeverschap
(regieorganisatie)
Kostentransparantie
• Huurbeleid
• Subsidiebeleid
• Bezuinigen
• Wet Markt & Overheid
Voorzieningenbeleid
• Portefeuillestrategie
• Assetmanagement
• Verduurzaming
• Verkoop van vastgoed(regieorganisatie)
• Samenwerking (intern
en extern)
• Wet Markt & Overheid
• AO-processen
• Verkoop van vastgoed
Sturen op het gebruik van maatschappelijk vastgoed 24 juni 2014 6|© Twynstra Gudde |
Bron: Twynstra Gudde – analyse collegeprogramma’s (2014)

7. Vastgoed van gemeenten | meerdere rollen
gemeenteRaad
Kaders en controle
Bestuur
Beslisser en financier
Beleidsafdeling
Huisvestingsvrager
Vastgoedafdeling
Eigenaar
Huurders
Gebruikers
Sturen op het gebruik van maatschappelijk vastgoed 24 juni 2014 7|© Twynstra Gudde |

8. Kostentransparantie?
gemeente
Bestuur
Beslisser en financier
€ 80,‐
gemeente
Bestuur
Beslisser en financier
€ 80,‐
gemeente
Bestuur
Beslisser en financier
€ 80,‐
Eigenaar
Vastgoedafdeling
Huisvestingsvrager
Beleidsafdeling
€ 20,‐
Beleidsafdeling
Huisvestingsvrager
Vastgoedafdeling
Eigenaar
Eigenaar
Vastgoedafdeling
Huisvestingsvrager
Beleidsafdeling
€ 20,‐
€ 80,‐
Beleidsafdeling
Huisvestingsvrager
Vastgoedafdeling
Eigenaar
Eigenaar
Vastgoedafdeling
Huisvestingsvrager
Beleidsafdeling
€ 100,‐€ 80,‐
Beleidsafdeling
Huisvestingsvrager
Vastgoedafdeling
Eigenaar
Huurders
Gebruikers
€ 20,‐
Huurders
Gebruikers
€ 20,‐
Huurders
Gebruikers
€ 20,‐
Sturen op het gebruik van maatschappelijk vastgoed 24 juni 2014 8|© Twynstra Gudde |

9. Gebrek aan uniforme huurmethodiek
‐ Elke gemeente bepaalt eigen beleid en wijkt daar regelmatig vanaf
‐ Begrippen worden niet eenduidig toegepastBegrippen worden niet eenduidig toegepast
Markthuur Maatschappelijke huur Kostprijsdekkende huur
Grondslag Marktconforme
transacties
Huurbeleid / tarieven Kostprijsberekening
Voordelen • Kansen voor nieuwe • Keuzevrijheid voor de • Inzicht in werkelijkeVoordelen Kansen voor nieuwe
aanbieders
• Keuzevrijheid voor
huurders (op termijn)
Keuzevrijheid voor de
gemeente
• Zekerheid voor
huurders (gelijkheid)
Inzicht in werkelijke
kosten
• In lijn met wet Markt &
Overheid
• Prikkels voor efficiënte• Prikkels voor efficiënte
benutting en bezetting
Nadelen • Huurprijs lastig te
bepalen (geen markt)
• Geen zicht op de
doelmatigheid
• Hoge huurprijzen bij
hoge boekwaardenbepalen (geen markt)
• Huurprijs varieert per
object
• Marktprijs kan lager zijn
dan kostprijs
doelmatigheid
• Sprake van verkapte of
indirecte subsidie
hoge boekwaarden
• Compenserende
maatregelen nodig
(subsidie)
Sturen op het gebruik van maatschappelijk vastgoed 24 juni 2014 9|© Twynstra Gudde |
dan kostprijs

10. Gemeentelijk vastgoed | risicoprofiel
gemiddeld
tot hoog
marktconform
fhankelijk
tot hoog
onaf
Afhankelijkheid
eindgebruiker van
(gemeentelijke) subsidie
hoog tot
zeer hoog
gemiddeld
afhankelijk
(gemeentelijke) subsidie
hoog laag
a
g laag
Alternatieve aanwendbaarheid
van vastgoed
Sturen op het gebruik van maatschappelijk vastgoed 24 juni 2014 10|© Twynstra Gudde |
Bron: Schönau – Nieuwe aanbieders van Maatschappelijk Vastgoed (2011)

11. Gemeentelijk vastgoed | gebouw & gebruik
fhankelijk
Bioscoop
Markt-
kantoor
onaf
Afhankelijkheid
eindgebruiker van
(gemeentelijke) subsidie
kantoor
afhankelijk
(gemeentelijke) subsidie
Theater
Stads-
kantoor
Maatschappelijk
kernvastgoed
hoog laag
a
g g
Alternatieve aanwendbaarheid
van vastgoed
Sturen op het gebruik van maatschappelijk vastgoed 24 juni 2014 11|© Twynstra Gudde |
Bron: Schönau – Nieuwe aanbieders van Maatschappelijk Vastgoed (2011)

12. Gemeentelijk vastgoed | naar de markt
Via de bedrijfsexploitatie:
Sturen op verbreding en
fhankelijk
p g
commercialisering van de
bedrijfsexploitatie
onaf
Afhankelijkheid
eindgebruiker van
(gemeentelijke) subsidie
2
afhankelijk(g j )
1
hoog laag
a
Via de vastgoedwaarde:
Sturen op vergroting
marktconformiteit
Alternatieve aanwendbaarheid
t d
g g
gebouwen en beheer
Sturen op het gebruik van maatschappelijk vastgoed 24 juni 2014 12|© Twynstra Gudde |
van vastgoed
Bron: Schönau – Nieuwe aanbieders van Maatschappelijk Vastgoed (2011)

13. Gemeentelijk vastgoed | nieuwe marktpartijen?
Verstand van de
klantprocessen en de
fhankelijk
reguliere
markt
branche-
specialisten
klantprocessen en de
bedrijfsexploitatie
onaf
Afhankelijkheid
eindgebruiker van
(gemeentelijke) subsidie
p
afhankelijk(gemeentelijke) subsidie
gemeenten
woning-
corporaties
hoog laag
a
Ervaring en belang
vastgoedontwikkeling en
Alternatieve aanwendbaarheid
t d
g g
-exploitatie
Sturen op het gebruik van maatschappelijk vastgoed 24 juni 2014 13|© Twynstra Gudde |
van vastgoed
Bron: Schönau – Nieuwe aanbieders van Maatschappelijk Vastgoed (2011)

14. Kansen en bedreigingen voor huurders
Kansen
‐ Collegeprogramma’s spreken van de ‘kracht van burgers’Collegeprogramma s spreken van de kracht van burgers
‐ Overheid als eigenaar
‐ Nieuwe aanbieders betreden de markt
‐ Door leegstand zijn scherpe huurniveaus te bedingenDoor leegstand zijn scherpe huurniveaus te bedingen
‐ Inkoop van diensten door schaalvergroting
‐ Aandacht voor maatschappelijke waarde in besluitvorming (MKBA’s)
Wet M&O : expliciete keuze voor ‘algemeen belang’‐ Wet M&O : expliciete keuze voor algemeen belang
Bedreigingen
G k d b l d f l i i i‐ Gemeenten verkopen onrendabel vastgoed of sluiten voorzieningen
‐ Huurstijgingen door kostprijsdekkende huur
‐ Nieuw loket: subsidies van beleidsafdelingen
‐ Verworven rechten staan ter discussie
‐ Transparantie en gelijkheidsdenken schieten door (wet M&O)
Sturen op het gebruik van maatschappelijk vastgoed 24 juni 2014 14|© Twynstra Gudde |

15. ir. Wicher F. Schönau MMC
Twynstra Gudde
wsn@tg.nl
@wicherschonau
Alle intellectuele eigendomsrechten met betrekking tot deze presentatieAlle intellectuele eigendomsrechten met betrekking tot deze presentatie
berusten bij Twynstra Gudde.
Niets uit deze presentatie mag worden verveelvoudigd of openbaar gemaakt
zonder schriftelijke toestemming van Twynstra Gudde.