Asunto- ja kiinteistökauppa

1. Asunto- ja kiinteistökauppa
OTM Minna Romu

2. Keskeiset säännökset ja käsitteen
määrittelyä
• Asunto-osakkeen myyntiä koskevan säännökset on kirjattu asuntokauppalakiin.
Asuntokauppalaki sisältää säännökset sekä uuden että käytetyn asunnon kaupasta. Tässä
esityksessä asuntokauppalain osalta pääpaino on käytetyn asunnon kauppaan liittyvissä
kysymyksissä.
• Kiinteistön osalta säännökset löytyvät maakaaresta.
• Em. säännökset ovat esim. ostajan ennakkotarkastusvelvollisuuden, myyjän
tiedonantovelvollisuuden ja virhevastuun osalta hyvin saman sisältöiset.
• Kiinteistövälittäjän/välitysliikkeen vastuusta säädetään laissa kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen
välityksestä.
• Kun kuolinpesä on myyjänä, huomioon tulee ottaa perintökaari.

3. Kiinteistökaupan muoto
• Maakaaressa säädetään kiinteistön kaupan muodosta. Kiinteistön kauppa on tehtävä kirjallisesti.
Myyjän ja ostajan tai heidän asiamiehensä on allekirjoitettava kauppakirja. Kaupanvahvistajan on
vahvistettava kauppa kaikkien kauppakirjan allekirjoittajien läsnä ollessa.
• Kauppakirjasta on käytävä ilmi:
1) luovutustarkoitus;
2) luovutettava kiinteistö;
3) myyjä ja ostaja;
4) kauppahinta ja muu vastike.
• Kauppa ei ole sitova, ellei sitä ole tehty tässä pykälässä säädetyllä tavalla. Jos myyjä ja ostaja ovat
sopineet kauppakirjaan merkittyä suuremmasta kauppahinnasta tai muusta vastikkeesta, myyjällä ei
ole oikeutta saada perityksi enempää kuin mitä kauppakirjaan on merkitty.
• Kiinteistön kauppa on siten määrämuotoinen oikeustoimi eli ilman edellä mainittuja
muotosäännöksiä tehty kauppa on pätemätön. Esim. kiinteistökaupan purkaminen, esisopimus ja
kiinteistön lahjakirja on tehtävä maakaaren muotovaatimusten mukaisesti.

4. •
Asuntokaupan muoto
Asuntokaupan muodosta ei ole säädetty erikseen. Kyse on vapaamuotoisesta sopimuksesta.
Asunto-osakkeen kauppakirja on kuitenkin aina syytä tehdä kirjallisesti – ainakin kahtena
kappaleena, toinen ostajalle ja toinen myyjälle.
• Kauppakirjassa pitää näkyä kaikki sovitut kauppaehdot, kuten
-tiedot myyjästä ja ostajasta
-asunto-osakeyhtiön nimi ja osoite
-osakkeiden numerot ja määrä sekä huoneiston numero
-tiedot huoneistosta (talo, porras, numero, huoneiden lukumäärä ja pinta-ala)
-hinta ja maksuehdot
-osakekirjojen luovuttamisajankohta
-omistus- ja hallintaoikeuden siirtymisajankohdat ja milloin yhtiövastike tulee ostajan
maksettavaksi
-maininta varainsiirtoveron maksamisesta

5. Ostajan
ennakkotarkastusvelvollisuus
 Sekä maakaaressa että asuntokauppalaissa on säännös, jonka mukaan ostaja ei saa vedota laatuvirheensä
seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen tai joka olisi tullut havaita. Yleensä ostajan ei edellytetä käyttävän
asiantuntija-apua tai suorittavan tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä.
 Eritoten käytetyn omakotitalon tai asunto-osakkeen ostajan on tarkastettava kaupan kohde huolellisesti ennen
kaupan tekemistä. Tarkastuksen laajuus riippuu kohteen iästä ja kunnosta. Tarkastus on tehtävä tavanomaisessa
laajuudessa ottaen huomioon, että kyseessä on arvokkaan omaisuuden hankinta.
 Epäilyksiä herättävistä seikoista on syytä tehdä tarkempia tutkimuksia. Yleensä rakenteiden avaamista tai
teknisiä mittauksia ei tarvitse kuitenkaan suorittaa (huom. myyjän lupa). Tarkastus on tehtävä kaikilta niiltä osin
kuin tiloihin on esteetön pääsy. Erityisen epäilyttävä seikka tai myyjän antama tarkastuskehotus saattaa
edellyttää, että ostaja käyttää asiantuntijaa tarkastamisessa.
 Mikäli ostaja laiminlyö ns. ennakkotarkastusvelvollisuutensa, hän ei voi virheenä vedota seikkaan, jonka hän
olisi pitänyt havaita asuntoa tarkastaessaan.
 Ostaja voi kuitenkin luottaa myyjän ja kiinteistövälittäjän antamiin tietoihin, eikä niiden paikkansa pitävyyttä
tarvitse yleensä selvittää.
 Vilpillisesti tietoja antanut tai salannut myyjä ei vapaudu virhevastuusta, vaikka ostaja olisi laiminlyönyt
tarkastusvelvollisuutensa. Myyjä ei siten vapaudu vastuusta, jos hän on menetellyt kunnianvastaisesti ja
arvottomasti tai törkeän huolimattomasti.

6. •
Oikeuskäytäntöä
KKO 2009:31 mm. ostajan selonottovelvollisuus
• Tapauksessa oli kysymys siitä, että vuokraoikeuden ja sillä olevan omakotitalon kaupassa oli myyjän vastuuta
rajoitettu suoritetussa kuntotarkastuksessa havaittujen vikojen ja puutteiden osalta. Myöhemmin talossa oli
havaittu yläpohjan kosteusvaurio, jonka johdosta ostaja vaati hinnanalennusta. Kysymys rajoitusehdon
merkityksestä myyjän vastuuseen. Kysymys myös kuntotarkastuksesta johtuvasta ostajan
selonottovelvollisuudesta.
• Maakaaren 2 luvun 22 §:n 1 momentin mukaan ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu
havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä
tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden
selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä.
• Kuntotarkastusraportin mukaan yläpohjatilaa ei ole voitu tarkistaa tarkistusluukun puuttumisen vuoksi.
Yläpohjatilan tarkastaminen olisi siten edellyttänyt rakenteiden purkamista eli sellaista tavanomaisesta
poikkeavaa toimenpidettä, johon ostajalla ei ole ollut velvollisuutta ryhtyä ilman erityistä syytä.
• Kuntotarkastuksessa on todettu vesikatossa sellaisia riskitekijöitä, jotka ovat heikentäneet sen kestävyyttä. Myös
savuhormin juurihuovan tiiviys on ollut puutteellinen. Katon vuotamista ei ole kuitenkaan havaittu tai epäilty.
Kuntotarkastusraportista ilmenevien tietojen perusteella ei ole siten ollut syytä epäillä, että rakennuksen
yläpohjassa oli kosteusvaurio. Korkein oikeus katsoo, ettei ostajalla ole ollut kuntotarkastuksen havaintojen
perusteella myöskään erityistä syytä sanottuihin poikkeuksellisiin toimenpiteisiin yläpohjan kunnon
selvittämiseksi. Tämän vuoksi hän ei ole laiminlyönyt selonottovelvollisuuttaan.

7. Myyjän tiedonantovelvollisuus
• Myyjän on annettava ostajalla sellaiset tiedot kiinteistöstä tai asunnosta, joiden voidaan olettaa
vaikuttavan kauppaan. Myyjän on myös korjattava ostajan mahdolliset virheelliset käsityksen
kaupan kohteesta.
• Myyjän vastuuta arvioidaan sen perusteella, mitä hänen olisi pitänyt tietää. Tavanomaista
kokemattomampi tai tietämättömämpi myyjä ei vapaudu vastuusta. Toisaalta erityinen
asiantuntemus (esim. rakennusalan ammatti) saattaa lisätä tiedonantovelvollisuutta.
• Myyjä vastaa välittäjän antamista tiedoista. Asuntokaupassa myyjä vastaa isännöitsijäntodistuksen
tiedoista.
• Mitä laajemmin myyjä on antanut tietoa kaupan kohteesta ennen kauppaa, sitä enemmän myyjä
siirtää vastuuta ostajalle. Asioista kannattaa kertoa mahdollisimman laajasti. Epätavalliset seikat
sekä viat ja puutteet kannattaa usein mainita kauppakirjassa. Ostaja ei voi vedota jälkikäteen, ettei
hän tiennyt jostain seikasta.

8. Oikeuskäytäntöä
• Kouvolan hovioikeuden ratkaisu nro 155, 6.2.2007.
• Ostajat vaativat hinnanalennusta mm. lämpövuotojen johdosta. Myyjät olivat asuneet kiinteistöllä
ennen kauppaa.
• Hovioikeus totesi, että myyjien on täytynyt asumisen aikana havaita keittiön vetoisuus ja kylmyys.
Myyjät olivat laiminlyöneet velvollisuuden kertoa tästä ostajille. Ostajat olivat oikeutettuja 2.000
euron hinnanalennukseen.

9. Kiinteistönvälittäjän vastuu
• Kiinteistönvälittäjän vastuusta kaupan kohteessa ilmenevistä virheistä säädetään laissa kiinteistöjen ja
vuokrahuoneistojen välityksestä.
• Virhe kiinteistönvälittäjän toiminnassa voi olla käytännössä tiedonanto- tai selonottovelvollisuuden laiminlyönti
tai virheellisten tietojen antaminen. Välittäjän on annettava toimeksiantajalle ja tämän vastapuolelle kaikki
tarvittavat tiedot. Toimeksiantajan vastapuolelle on erityisesti annettava tiedot, joiden voidaan katsoa
vaikuttavan tämän päätöksentekoon.
• Jos välittäjä epäilee hänelle annettujen tietojen oikeellisuutta, on hänen selonottovelvollisuutensa nojalla
varmistuttava tietojen paikkansa pitävyydestä. Jos tietoja ei kohtuudella voida tarkistaa, on välittäjän
ilmoitettava vastapuolelle, ettei tietojen oikeellisuutta ole voitu tarkistaa.
• Välittäjän virheen johdosta toimeksiantajalla on oikeus välityspalkkion alentamiseen tai poistamiseen ja
vahingonkorvaukseen. Toimeksiantajan vastapuoli voi vaatia korvausta vahingosta, jonka välittäjän
suorituksessa oleva virhe on hänelle aiheuttanut.
• Myyjä vastaa ostajalle kiinteistön ja asunnon kaupassa myös välittäjän antamista tiedoista. Jos myyjä joutuu
maksamaan ostajalle hinnanalennusta/vahingonkorvausta välittäjän virheen vuoksi, myyjällä on oikeus saada
korvaus välitysliikkeeltä.

10. Oikeuskäytäntöä
• KKO 2009:81 Kiinteistönvälittäjän vastuu
• Tapauksessa oli kysymys siitä, oliko kiinteistönvälitysliikkeen edustajalla velvollisuus ottaa selvää asunto-
osakeyhtiössä tehdystä, isännöitsijäntodistuksessa ja myyntiesitteessäkin mainitusta vesi- ja lämpöjohtojen sekä
viemäreiden kuntotutkimuksesta ja kertoa asunnon ostamista harkitsevalle tutkimuksessa todetusta putkistojen
uusimistarpeesta, vaikka asunto-osakeyhtiössä ei ollut vielä tehty putkiremonttia koskevia päätöksiä.
• Korkein oikeus totesi, että yleensä asunto-osakeyhtiön teettämästä kuntotutkimuksesta ilmenee tietoja, jotka
ovat olennaisia talossa olevien asuntojen kunnon ja korjaustarpeiden sekä korjausten toteutumisen
todennäköisyyden arvioimisen kannalta. Sen vuoksi on perusteltua edellyttää, että myyntiä toimeksiannon
perusteella hoitava välittäjä saatuaan tietää tehdystä kuntotutkimuksesta tutustuu sen sisältöön ja ilmoittaa siitä
ilmenevät tiedot edelleen asunnon ostamisesta kiinnostuneille, vaikka tutkimus ei olisi vielä johtanut asunto-
osakeyhtiössä toimenpiteisiin. Jollei välittäjän olisi mahdollista saada kuntotutkimusta käyttöönsä, välittäjän on
välityslain 11 §:n mukaisesti ilmoitettava ostajalle tietojen puutteellisuudesta, jolloin lisätietoja haluavat voisivat
itse hankkia omaa päätöksentekoaan varten tarpeelliseksi katsomansa lisäselvitykset kohteen kunnosta. Kun
välitysliike ei ole näin menetellyt, se on laiminlyönyt hankkia ja antaa ostajalle riittävät tiedot kaupan
päättämiseen vaikuttavista seikoista. Välitysliikkeen suorituksessa on siten virhe, joka perustaa sille
korvausvastuun virheellisellä menettelyllä aiheutetusta vahingosta.

11. • Varainsiirtovero
Verotus
 Asuntokauppa: Asunnon ostajan on maksettava kauppahinnan mukaan määräytyvä varainsiirtovero. Asunto-
osakkeen kaupassa varainsiirtovero on 2 % (1.3.2013 lähtien) velattomasta myyntihinnasta (eli myyntihinta +
lainaosuus). Aikaisemmin vero on ollut 1,6 % ja maksettu vain myyntihinnasta. Käytetyn asunnon kaupassa
vero on maksettava kahden kuukauden kuluessa kaupasta. Jos kauppa on tehty kiinteistönvälittäjän välityksin,
vero on maksettava kaupantekotilaisuudessa. Uuden asunnon kaupassa vero on maksettava kahden kuukauden
kuluessa omistusoikeuden siirtymisestä.
 Kiinteistönkauppa: Omakotikiinteistön tai vuokramaalla olevan omakotitalon ja vuokraoikeuden kaupassa
varainsiirtovero on 4 % kauppahinnasta ja vero on maksettava viimeistään lainhuutoa tai kirjaamista haettaessa.
• Kiinteistön kaupassa on otettava huomioon lainhuudon hakemisen merkitys varainsiirtoveroon. Kiinteistön
kaupan jälkeen ostajan on haettava kaupalle lainhuuto. Lainhuutoa haetaan kiinteistön sijaintipaikan
maanmittaustoimistossa kuuden kuukauden kuluessa kaupasta. Varainsiirtovero on maksettava ennen
hakemuksen tekemistä.
• Jollei lainhuutoa tai kirjaamista ole säädetyssä ajassa haettu, veroa korotetaan 20 prosentilla jokaiselta alkavalta
kuudelta kuukaudelta siitä päivästä lukien, jona lainhuutoa tai kirjaamista olisi viimeistään tullut hakea. Veroa
korotetaan kuitenkin enintään 100 prosentilla. Viivästysseuraamus on siis varsin ankara.
• Ensiasunnon ostajan ei tarvitse maksaa varainsiirtoveroa, jos ostaja on kaupantekohetkellä vähintään 18- ja
enintään 39-vuotias. Ostajan omistusosuus asunnosta on oltava vähintään puolet.

12. • Myyntivoittovero
• Asunnon kaupasta saattaa syntyä verotettava luovutusvoitto, jos asunnon myyntihinta on
suurempi, kuin asunnon hankintahinta ja mahdolliset peruskorjaus-, ja myyntikustannukset.
Vaihtoehtoisesti voi käyttää ns. hankintameno-olettamaa laskutapana. Myyntihinnasta
vähennetään 20 % hankintameno-olettama, jos asunto on omistettu alle 10 vuotta TAI 40 %, jos
asunto on omistettu vähintään 10 vuotta. Myyjä voi käyttää hänelle edullisempaa veron
määräytymistapaa.
• Veroa voitosta maksetaan pääomatuloveroprosentin mukaan eli 30 % ja yli 50 000 euron
pääomatuloista 32 %.
• Oman asunnon luovutusvoitto on verovapaa, jos omistaja on ennen asunnon myyntiä käyttänyt
asuntoa omana vakituisena asuntonaan yhtäjaksoisesti vähintään kahden vuoden ajan.
• Oman asunnon verovapaata luovutusvoittoa laskettaessa rakennukseen rinnastetaan myös sen
rakennuspaikka siltä osin kuin se ei ole suurempi kuin 10 000 neliömetriä. Kaavoitetulla alueella
rakennukseen rinnastetaan enintään rakennuspaikan suuruinen tai kaavan mukainen tontti.

13. 
Erityiskysymyksiä
Kuolinpesä kiinteistö- tai asuntokaupan osapuolena
• Osakkaat hallitsevat yhteisesti pesän omaisuutta. Yhteishallinnossa kaikkien toimien tulee olla yhteisesti
hyväksyttyjä. Perintöoikeus ei tunne enemmistöpäätöksiä. Esimerkiksi rahavarojen nostamiseen tai kiinteistön
myymiseen tarvitaan jokaiselta allekirjoitus tai vaihtoehtoisesti valtakirja. Jos yksikin osakas vastustaa kiinteistön
myyntiä, kiinteistökauppaa ei voida toteuttaa
• Kuolinpesän osakkaat voivat itse hoitaa pesänselvityksen tai pesään voidaan hakea pesänselvittäjää.
Pesänselvittäjää tarvitaan riitaisissa ja velkaisissa kuolinpesissä. Käräjäoikeus määrää pesänselvittäjäksi
lakimiehen. Pesänselvittäjän määräämisen jälkeen kuolinpesän osakkailla ei ole oikeutta määrätä kuolinpesää
koskevista asioista eikä oikeutta esimerkiksi myydä pesään kuuluvaa omaisuutta.
• Jäämistöön kuuluvan kiinteistön tai asunnon osalta täytyy huomioida lesken oikeudet. Perillisen
jakovaatimuksesta huolimatta leskellä on oikeus jäädä asumaan puolisoiden yhteiseen kotiin ja pitää hallussaan
tavanomainen koti-irtaimisto, ellei kodiksi sopivaa asuntoa löydy lesken omasta varallisuudesta. Tällöin
kiinteistöä tai asunto-osakkeita rasittaa luovutuskielto.
• Pääsääntö luovutusvoittoverotuksessa on se, että saadusta kauppahinnasta vähennetään se, mitä omaisuudesta
on aikanaan maksettu eli hankintameno. Perintönä, lahjana tai testamentilla saadun omaisuuden myynnissä
saadusta kauppahinnasta vähennetään hankintamenona perintö- tai lahjaverotusarvo.
• Usein kiinteistö tai asunto-osakkeet myydään suuremmasta arvosta kuin ne on merkitty perukirjaan. Jos myynti
tapahtuu viiden vuoden kuluessa verotuksen toimittamisvuotta seuraavan vuoden alusta, perintöverotusta on
mahdollista oikaista Verohallinnolle osoitetulla hakemuksella. Tämä kannattanee tehdä, koska perintövero on
pienempi kuin myyntivoittovero.

14. • Kuntotarkastuksen merkitys
• Varsinkin vanhemmissa kiinteistöissä kannattaa teettää kuntotarkastus ennen kauppaa.
Mahdolliset virheet ja riskit kartoitetaan, jolloin kaupan osapuolet ovat niistä tietoisia. Erityisesti
myyjän intressissä on kuntotarkastuksen suorittaminen.
• Ostaja pystyy raportin perusteella päättelemään, mikä kaupan kohteen kunto on.
• Myyjän on lähtökohtaisesti kerrottava ostajalle suoritetuista kuntotarkastuksista ja niiden
tuloksista.
• Huom.! Kuntotarkastus ei vaikuta ostajan ennakkotarkastusvelvollisuuteen kaventavasti. Jos ostaja
olisi tavanomaisella tarkastamisella havainnut virheen, jota ei raportissa ole mainittu, ostaja ei voi
vedota virheeseen. Kuntotarkastusta ei voi rinnastaa myyjän antamiin tietoihin.
• Kuntotarkastus saattaa tuoda esiin riskejä, joiden vuoksi ostajalle syntyy erityinen
ennakkotarkastusvelvollisuus.

15. • Kuntotarkastuksessa esiin tulleet viat kannattaa huomioida kauppakirjassa. Jotta ostajan oikeutta
esittää vaatimuksia virheen perusteella voidaan tehokkaasti rajoittaa, kuntotarkastuksen havainnot
on syytä yksilöidä kauppakirjaan.
• Puutteet, joita ei tarkastuksessa havaita, ovat lähtökohtaisesti piileviä eli salaisia virheitä: sekä myyjä
että ostaja ovat olleet virheestä tietämättömiä. Toisaalta, jos kuntotarkastuksessa on havaittu esim.
jokin riskirakenne, jossa myöhemmin havaitaan vikaa, voidaan ajatella, että kiinteistö/asunto ei ole
merkittävästi huonompi kuin mitä ostajalla on perusteltua aihetta odottaa. Merkittävyyskynnys ei
tällöin ylity ja ostajalla ei ole oikeutta korvaukseen virheestä.

16. Kiitos!
Asianajotoimisto Lindblad & Co Oy
Mikkolantie 1-3
33470 Ylöjärvi
Hämeenkatu 18 A 6
33200 Tampere
Puh. 020 749 8190
OTM Minna Romu
minna.romu@lindblad.fi