Se ha denunciado esta presentación.
Utilizamos tu perfil de LinkedIn y tus datos de actividad para personalizar los anuncios y mostrarte publicidad más relevante. Puedes cambiar tus preferencias de publicidad en cualquier momento.

מסמך מסכם דיור_למועצת_העיר_סופי_130610

1.600 visualizaciones

Publicado el

Publicado en: Sector inmobiliario
  • Sé el primero en comentar

מסמך מסכם דיור_למועצת_העיר_סופי_130610

  1. 1. ‫דיור בהישג יד בירושלים‬ ‫מסמך מדיניות מסכם‬ ‫תמוז תש"ע‬ ‫יוני 2020‬ ‫הרשות לפיתוח ירושלים‬
  2. 2. ‫דיור בהישג יד בירושלים‬ ‫תוכן עניינים‬ ‫עמוד‬ ‫3‬ ‫ועדת היגוי‬ ‫4‬ ‫רשימת לוחות ומפות‬ ‫5‬ ‫א. עיקרי ההמלצות והצעת החלטה‬ ‫9‬ ‫ב. רקע:‬ ‫9‬ ‫1. הגירת צעירים‬ ‫01‬ ‫2. מצב קיים‬ ‫11‬ ‫3. עבודות מקדימות‬ ‫11‬ ‫4. דיוני ועדות עירוניות‬ ‫31‬ ‫5. המצב הסטטוטורי‬ ‫41‬ ‫ג. עיקרי המדיניות המוצעת:‬ ‫41‬ ‫1. קריטריונים לזכאות‬ ‫71‬ ‫2. קריטריונים תכנוניים‬ ‫71‬ ‫3. קריטריונים כלכליים‬ ‫12‬ ‫4. קריטריונים גיאוגרפיים‬ ‫22‬ ‫5. מנגנון ניהול ופיקוח‬ ‫2‬
  3. 3. ‫דיור בהישג יד בירושלים‬ ‫ועדת היגוי:‬ ‫ניר ברקת- ראש העיר‬ ‫קובי כחלון- סגן ומ"מ ראש העיר, מחזיק תיק תכנון ובניה ויו"ר הוועדה המקומית‬ ‫נעמי צור- סגנית ראש העיר, מחזיקת תיק תכנון ואיכות סביבה‬ ‫יקיר שגב- חבר הנהלה ומחזיק תיק הצעירים‬ ‫מיכל שלם- ראש הסגל בעיריית ירושלים‬ ‫יאיר מעיין- מנכ"ל העירייה‬ ‫משה ליאון- יו"ר הרשות לפיתוח ירושלים‬ ‫מוטי חזן- מנכ"ל הרשות לפיתוח ירושלים‬ ‫שלמה אשכול- מהנדס העיר‬ ‫אלי זיטוק- גזבר העירייה‬ ‫צוות התכנון:‬ ‫ענת צור- סמנכ"ל הרשות לפיתוח ירושלים‬ ‫רועי פולקמן- מנהל האגף למדיניות ותכנון אסטרטגי ויועץ ראש העיר‬ ‫חגי רגב- מנהל המחלקה לכלכלה אורבנית, גזברות עיריית ירושלים‬ ‫אוהד עיני- השמאי העירוני, מנהל המחלקה להיטל השבחה‬ ‫עו"ד גדי רובין- יועץ משפטי לוועדה המקומית‬ ‫עו"ד שני זינגר- המחלקה המשפטית‬ ‫עמית פוני-קרוניש- מנהל פרויקט התחדשות עירונית ודב"י‬ ‫אמנון ארבל- ס. מנהל אגף תכנון עיר‬ ‫קובי סדן- הממונה על נכסי העירייה‬ ‫עו"ד עזרי לוי- יועץ‬ ‫פרופ' שלמה חסון- יועץ‬ ‫ד"ר חיים פיאלקוף- יועץ‬ ‫אירית היימן- יועצת‬ ‫שמאי מקרקעין רוני אפיק – יועץ‬ ‫3‬
  4. 4. ‫דיור בהישג יד בירושלים‬ ‫רשימת לוחות ומפות‬ ‫עמוד‬ ‫8‬ ‫לוח 1- הגירה לירושלים וממנה, 5002-3002‬ ‫31‬ ‫לוח 2- מרכיבי תכנית כוללנית לדיור בהישג יד‬ ‫41‬ ‫לוח 3- מיפוי תכניות לסיוע בדיור‬ ‫81‬ ‫לוח 4- סך יח"ד בתכניות מעל 02 יח"ד אשר אושרו למתן תוקף, 9002-7002‬ ‫81‬ ‫לוח 5- סימולציה: פוטנציאל דב"י בתכניות שאושרו למתן תוקף 9002-7002‬ ‫91‬ ‫לוח 6- היתרי בנייה לדירות חדשות בירושלים, 9002-7002‬ ‫91‬ ‫לוח 7- סימולציה: פוטנציאל דב"י בהיתרי בנייה שהוצאו, 9002-7002‬ ‫02‬ ‫לוח 8- תשריט תכנית המתאר ירושלים 0002‬ ‫4‬
  5. 5. ‫דיור בהישג יד בירושלים‬ ‫עיקרי ההמלצות‬ ‫דברי הסבר:‬ ‫תכנית המתאר החדשה לירושלים מאפשרת ציפוף ועיבוי משמעותי של המרקם העירוני הקיים‬ ‫תוך הגדלה ניכרת של זכויות הבניה. יש להבהיר כי הזכויות המצויינות בתכנית המתאר אינן‬ ‫מוקנות אלא מותנות במילוי דרישות ושיקולים תכנוניים, התחשבות בסביבה, הפרשות לצרכי‬ ‫ציבור, מטלות ציבוריות אחרות ושיקולים נוספים כגון דיור בהישג יד וצרכים חברתיים כלל‬ ‫עירוניים. דיור בהישג יד הנו צורך חיוני בירושלים, זאת לאור מגמת ההגירה השלילית מן העיר,‬ ‫בעיקר של אוכלוסייה צעירה. עיריית ירושלים מחוייבת, ע"פ הוראות תמ"א 53, לבחון את הצורך‬ ‫בדיור בהישג יד ובין היתר, לקבוע הוראות באשר לגודל הדירות, מחירן ושיטת ההקצאה.‬ ‫בשנה האחרונה התקיימה עבודת מטה נרחבת בעיריית ירושלים וברשות לפיתוח ירושלים בנושא‬ ‫דיור בהישג יד (להלן גם: "דיור בהישג יד" או "דב"י"). מטרת מסמך זה היא לסכם את עבודת‬ ‫המטה שהתבצעה ולרכז את המלצות צוותי התכנון שפעלו בתחום לאישור מועצת העיר.‬ ‫אספקת דיור בהישג יד לכלל קבוצות האוכלוסיה בירושלים הנה משימה מורכבת הדורשת הפעלת‬ ‫מגוון כלים ממשלתיים ועירוניים. בין היתר, יש צורך להרחיב את תכניות הסיוע לפרט‬ ‫(משכנתאות והשתתפות בשכר דירה), להגדיל את היקף שיווקי הקרקע בכלל ובמסלולים ייחודיים‬ ‫בפרט הן על ידי משרד הבינוי והשיכון והן על ידי מינהל מקרקעי ישראל, להגדיל את מלאי הדיור‬ ‫הציבורי ולצמצם את רשימת הממתינים, לקדם מיזמי התחדשות עירונית ביתר שאת ועוד. ישנו‬ ‫צורך חברתי וכלכלי במימוש כלי הסיוע הקיימים וכן בפיתוח כלי סיוע נוספים לאוכלוסיות‬ ‫זכאיות בירושלים, מתוך ראיה מקיפה של כלל צרכי הדיור. המודל המוצע במסמך זה נותן מענה‬ ‫לנדבך חשוב של דיור בר השגה והוא אמור להשתלב עם מאמצים נוספים למתן מענה על צרכי‬ ‫הדיור של כלל תושבי העיר.‬ ‫עיקרי התכנית לדיור בהישג יד‬ ‫הגדרה:‬ ‫דיור בהישג יד- דיור בשכירות או ברכישה, במחיר מופחת ובשטח דירה שאינו עולה על 001‬ ‫מ"ר שטח מירבי, המיועד למשקי בית העונים על כללי זכאות מוגדרים.‬ ‫1. קריטריונים תכנוניים:‬ ‫לא תופקד תכנית הכוללת תוספת של לפחות 02 יחידות דיור או לפחות 0002 מ"ר‬ ‫א.‬ ‫שטח מירבי למגורים (הקטן מביניהם) אלא אם כן יועדו לפחות %02 מהתוספת‬ ‫לדיור בר השגה על פי הכללים המופיעים להלן.‬ ‫לא תופקד תכנית הכוללת הסבה של שטחים לייעוד למגורים בהיקף של לפחות‬ ‫ב.‬ ‫0002 מ"ר אלא אם כן ייועדו %02 מהם לדיור בהישג יד.‬ ‫5‬
  6. 6. ‫דיור בהישג יד בירושלים‬ ‫הוועדה המקומית תהא רשאית להפחית/ לפטור תכנית מדרישת דיור בהישג יד‬ ‫ג.‬ ‫ובלבד שהתכנית עונה על ההגדרות של תכנית להתחדשות עירונית המופיעות‬ ‫בסעיף 9.1 בתכנית המתאר 0002.‬ ‫בכל תכנית מפורטת יקבע תנאי להיתר בניה לכל בנין מגורים שסך יחידות הדב"י‬ ‫ד.‬ ‫בבניין לא יפחת, באופן יחסי, מהיחס הכולל שבין יחידות הדב"י לכלל יחידות‬ ‫הדיור בתכנית.‬ ‫בכל תכנית הכוללת חיוב בדב"י תירשם הערת אזהרה ולפיה בעל הקרקע יתחייב‬ ‫ה.‬ ‫שלא למכור את יחידות הדיור המיועדות לדב"י אלא לאחר קבלת אישור עיריית‬ ‫ירושלים.‬ ‫2. קריטריונים לזכאות לדיור בר השגה‬ ‫זוג העונה במצטבר על הקריטריונים הבאים יהיה זכאי לרכוש דירה בהישג יד. לעניין סעיף זה,‬ ‫במונח "זוג" נכללת גם משפחה חד-הורית :‬ ‫א. בעלות על דירה:‬ ‫אין בבעלות אחד משני בני הזוג דירה / חלק מדירה (%52 ויותר) ולא הייתה ברשותו/ם דירה או‬ ‫חלק ממנה בשלוש שנים קודם להגשת בקשת הזכאות על פי תצהיר.‬ ‫ב. גיל:‬ ‫גילו של לפחות אחד מבני הזוג הוא עד 14 בעת מתן הזכאות.‬ ‫ג. מיצוי כושר השתכרות:‬ ‫הזוג ממצה כושר השתכרות. לענין זה מיצוי כושר השתכרות ייחשב אחד מהבאים:‬ ‫שני בני הזוג עובדים בהיקף מצטבר של %051 משרה לפחות (במשפחה חד-‬ ‫א.‬ ‫הורית: לפחות %57 משרה).‬ ‫לאחד מבני הזוג נקבעה דרגת אי כושר השתכרות יציבה של %57 דירה ובן‬ ‫ב.‬ ‫הזוג השני עובד בהיקף של לפחות %57 משרה.‬ ‫לשני בני הזוג נקבעה דרגת אי כושר השתכרות יציבה של %57 ומעלה.‬ ‫ג.‬ ‫עדיפות:‬ ‫א - אם מספר הזכאים העונים על תנאי הסף המצויינים בסעיף זה יעלה על מספר הדירות‬ ‫בנות השגה המוצע בתכנית יחויב מגיש התכנית לערוך הגרלה פומבית בפיקוח נציג‬ ‫ציבור ונציג עיריית ירושלים.‬ ‫ב - בהגרלה תינתן עדיפות לעובדים נדרשים בירושלים- עובדי מדינה, סטודנטים הלומדים‬ ‫לתואר ראשון או שני במוסד המתוקצב על ידי מל"ג או ללימודי השכלה גבוהה בתכנית‬ ‫רב שנתית באחד המוסדות ללימודי אמנות בירושלים הנתמכים ע"י משרד התרבות‬ ‫והספורט, עובדי מפעלי היי טק הנמצאים בשטח השיפוט של ירושלים בהיקף משרה שלא‬ ‫יפחת מ-%08.‬ ‫6‬
  7. 7. ‫דיור בהישג יד בירושלים‬ ‫3. קריטריונים כלכליים‬ ‫א. מחיר הדירות במסגרת דיור בר השגה יוגדר כמחיר למ"ר הנמוך ב-%02 ממחיר דירה‬ ‫חדשה מקבילה באזור בו חלה התכנית ובפרויקט עצמו.‬ ‫ב. המחיר המירבי והסופי למ"ר דירה "בהישג יד" יכלול את כל עלויות העבודות‬ ‫וההוצאות המשפטיות והאחרות הנדרשות לצורך מכירת הדירה ורישומה על שם‬ ‫הרוכש.‬ ‫ג. השמאי העירוני יקבע מהו המחיר המרבי לדירות דב"י בתכנית.‬ ‫ד. לגבי מחיר זה תינתן זכות ערעור ע"י היזם תוך המצאת מסמכים לתמוך בטענותיו.‬ ‫ה. המועד הקובע לתמחור הדירות בנות השגה הינו לעת הוצאת היתר בניה או במועד‬ ‫שיווק הדירות בבנין אם הוחל בשיווקן לפני הוצאת היתר הבניה (המוקדם מביניהם).‬ ‫4. קריטריונים גיאוגרפיים‬ ‫א. הוראות בדבר דיור בר השגה לא יחולו בשטח המסומן בתכנית המתאר כ"עיר‬ ‫העתיקה" / "העיר הקדומה".‬ ‫ב. במתחם המסומן בתכנית המתאר כ"עיר היסטורית" תיבחן חלופה של דירות בנות‬ ‫השגה בשכירות.‬ ‫ג. במתחם המסומן בתכנית המתאר כ"אזור מגורים עירוני" וכן "אזור מגורים עירוני‬ ‫מוצע" יוצעו דירות בנות השגה לרכישה או להשכרה לזכאים.‬ ‫5. הוראות בדבר הקצאת הדירות לזכאים ופיקוח‬ ‫שלב קביעת זכייה‬ ‫עיריית ירושלים או גוף מטעמה ינפיק תעודת זכאות על פי הכללים המופיעים בסעיף 2.‬ ‫א.‬ ‫לפני תחילת מכירת הדירות, יפרסם מגיש התכנית את הצעת יחידות הדב"י לרכישה‬ ‫ב.‬ ‫באופן פומבי.‬ ‫מגיש התכנית ירשום את הזכאים המגישים מועמדות לרכישת יחידות הדב"י המוצעות.‬ ‫ג.‬ ‫מגיש התכנית יחויב למכור את הדירות אך ורק לזכאים אלו, על פי הקריטריונים לקביעת‬ ‫ד.‬ ‫מחיר המופיעים בסעיף 4.‬ ‫דרישת מגורים בפועל‬ ‫א - זכאי אשר רכש דירה במסגרת דיור בר השגה יחויב לגור בה לפחות שבע שנים מיום‬ ‫קבלת טופס 4 ועל כך תירשם הערת אזהרה.‬ ‫ב - במקרה בו זכאי מוכר את דירתו או מפסיק לגור בה לפני תום התקופה המוגדרת בתכנית-‬ ‫יחוייב בתשלום פיצוי לעיריית ירושלים בגובה ההנחה בה רכש את הדירה. סכום הפיצוי‬ ‫ותנאי התשלום יעוגנו בחוזה הרכישה. כספי הפיצויים ישולמו לעיריית ירושלים וייועדו‬ ‫לפתרונות דיור בר השגה.‬ ‫7‬
  8. 8. ‫דיור בהישג יד בירושלים‬ ‫הצעת החלטה:‬ ‫להמליץ למועצת העיר בשיבתה כמליאת הועדה המקומית לקבל החלטה ולפיה בתכניות‬ ‫העונות על הקריטריונים התכנוניים המפורטים לעיל, בכל החלטה להפקדה של תכנית‬ ‫בסמכות מקומית, ובכל המלצה בנוגע להחלטה להפקדה של תכנית בסמכות מחוזית, יכללו‬ ‫הוראות בנוגע לשילוב דיור בהישג יד בהתאם לעיקרי התכנית כפי שהוצגה לועדה ופורטה‬ ‫לעיל.‬ ‫8‬
  9. 9. ‫דיור בהישג יד בירושלים‬ ‫רקע:‬ ‫א.‬ ‫הגירת צעירים מירושלים: דיור בר השגה בירושלים הוא צורך חיוני, זאת לאור ההגירה השלילית‬ ‫מהעיר בשנים האחרונות. מאז תחילת שנות השמונים של המאה הקודמת נרשם בירושלים מאזן‬ ‫הגירה שלילי שהתגבר לאורך השנים, קבוצת הגילאים שבין 43-02 מהווה כמחצית מכלל‬ ‫המהגרים מירושלים.‬ ‫לוח 1 מציג את מאזן ההגירה ואת משקל הצעירים בגילאי 92-02 מתוך מאזן זה1:‬ ‫לוח 1- הגירה לירושלים וממנה, 5002-3002‬ ‫מאזן‬ ‫אחוז‬ ‫מתוכם‬ ‫יוצאים‬ ‫אחוז‬ ‫מתוכם‬ ‫נכנסים‬ ‫שנה‬ ‫הגירה‬ ‫צעירים‬ ‫צעירים‬ ‫מהעיר‬ ‫צעירים‬ ‫צעירים‬ ‫לעיר‬ ‫כללי‬ ‫מבין‬ ‫מבין‬ ‫היוצאים‬ ‫הנכנסים‬ ‫361,5-‬ ‫%83‬ ‫139,4‬ ‫752,31‬ ‫%24‬ ‫693,3‬ ‫460,8‬ ‫3002‬ ‫196,6-‬ ‫%7.73‬ ‫038,6‬ ‫380,81‬ ‫%3.24‬ ‫918,4‬ ‫293,11‬ ‫4002‬ ‫138,5-‬ ‫%63‬ ‫348,5‬ ‫202,61‬ ‫%7.14‬ ‫533,4‬ ‫173,01‬ ‫5002‬ ‫מחירי הדירות הגבוהים מהווים את אחד החסמים המשמעותיים להשתלבותם של צעירים‬ ‫בירושלים. כמחצית מבין הסטודנטים במוסדות להשכלה גבוהה בעיר מעוניינים להישאר‬ ‫בירושלים לאחר סיום לימודיהם. %07 מבין הנשאלים במספר סקרים שנערכו בשנים האחרונות‬ ‫ציינו את נושא מחירי הדיור כחסם משמעותי בפני השתקעות בירושלים לטווח בינוני-ארוך2. %24‬ ‫מבין העוזבים את ירושלים ציינו כי מחירי הדיור הגבוהים הם הסיבה לעזיבתם את העיר3.‬ ‫כתוצאה מהמחירים הגבוהים מתרחקת מצעירים רבים האפשרות לגור בירושלים והעיר מפסידה‬ ‫את הפוטנציאל ליהנות ממעמד צעיר, יצרני ויצירתי אשר עשוי לתרום להעלאת הרמה החברתית‬ ‫והכלכלית של ירושלים כולה. לאור נתונים אלו עולה צורך ברור ביצירת כלי מדיניות אשר יצליחו‬ ‫לתמרץ צעירים לקבוע את ביתם בירושלים ולהשתקע בה.‬ ‫הצורך ביצירת כלי מדיניות לדיור בר השגה מתחייב גם כפועל יוצא ממדיניות תכנית מתאר‬ ‫ארצית משולבת לבנייה, פיתוח וקליטת עלייה (תמ"א 53). תכנית ארצית זו מציינת את חשיבות‬ ‫הנושא ומתנה את הפקדתן של תכניות להרחבה ניכרת, בין היתר, בבחינת הצורך בדיור בר השגה‬ ‫1 שנתון סטטיסטי לירושלים 6002-5002, מכון ירושלים לחקר ישראל, 7002.‬ ‫2‬ ‫בין הסקרים שנערכו:‬ ‫סקר "רוח חדשה" ומכון סמית', 7002.‬ ‫סטודנטים בירושלים: הסיבות לעזיבת העיר. עיריית ירושלים, אגף חברה ונוער, 7002.‬ ‫מחקר הגירה אל ירושלים: מאפייני המהגרים והסיבות להגירה. מכון ירושלים לחקר ישראל, 7002.‬ ‫מודעות ושביעות רצון מהתכנית לעידוד הגירה למרכז העיר. רותם מחקר ואבחון, עבור הרשות לפיתוח ירושלים,‬ ‫7002.‬ ‫דו"ח מחקר איכותי- עמדות ותפיסות בנושא הטבות לסטודנטים. רותם מחקר ואבחון, עבור הרשות לפיתוח‬ ‫ירושלים, 7002.‬ ‫3 מאיה חושן, "ובכל זאת יש בה משהו", פנים, גליון 82, 4002.‬ ‫9‬
  10. 10. ‫דיור בהישג יד בירושלים‬ ‫על ידי מוסד התכנון, אשר מוסמך לקבוע את כמות יח"ד הנדרשות לכך ואת תמהיל גדלי יח"ד‬ ‫המוצעות בהרחבה.‬ ‫עיריית ירושלים והרשות לפיתוח ירושלים בחנו את הצורך בדיור בר השגה בעיר, תוך הסתמכות‬ ‫על מדיניות ממשלת ישראל והחלטותיה באמצעות מספר צוותי תכנון אשר פעלו במהלך השנה‬ ‫וחצי האחרונה. המלצות הצוותים מרוכזות כאמור במסמך זה (חלק מהדו"חות מצורפים כנספח‬ ‫למסמך זה).‬ ‫המצב הקיים:‬ ‫כדי ליצור את המסגרת העובדתית של המצב הנוכחי בירושלים, נבחנו ארבעת המרכיבים‬ ‫העיקריים של ממדי ההיצע והביקוש בבירה: (1) שיעור גידול אוכלוסיה/מספר משקי בית; (2)‬ ‫התחלות בנייה; (3) שיווקי קרקע במכרזים פומביים; ו-(4) עסקאות רכישת דירות. משתנים אלה‬ ‫חשובים כדי להבין את המסגרת בה ישתלבו מיזמי דיור בר השגה ולאמוד את ההיקפים הצפויים‬ ‫של יח"ד בנות השגה בשנים הקרובות.‬ ‫יעד אוכלוסיה - נקבע יעד תכנוני של גידול משקי בית השווה לרמת הגידול שהייתה בתחילת‬ ‫העשור - כ-005,3 משקי בית נוספים מדי שנה. יעד זה אינו מיושם בשנים האחרונות בעיקר עקב‬ ‫מאזן הגירה שלילי הנובע ממגוון מניעים לרבות דיור, תעסוקה, חינוך ועוד.‬ ‫התחלות בנייה -בין השנים 8002-5002 היו כ-001,2 התחלות מדי שנה בלבד, מכללן %67 היו‬ ‫ביוזמה פרטית ו-%64 היו על קרקע פרטית.‬ ‫שיווק קרקע - בין השנים 8002-4002 משרד הבינוי והשיכון ומינהל מקרקעי ישראל שיווקו ביחד‬ ‫קרקע בסה"כ ל-005,3 יח"ד לערך, כמחציתן היו בשכונת חומת שמואל. כ-%69 מכלל השיווקים‬ ‫היו מכרזי קרקע ואילו כ-%4 היו בשיטת "מחיר למשתכן".‬ ‫עסקאות במגורים - מדי שנה מתבצעות בין 000,7-000,6 עסקאות לרכישת דירות, מתוכן כ--%77‬ ‫%78 בשנתיים האחרונות היו מיד שנייה. פחות מ-000,1 עסקות מקבלן בגין דירות חדשות‬ ‫התבצעו באותה תקופה.‬ ‫מחירי דירה ממוצעים – בשנת 8002 מחיר דירה בממוצע היה כ-2.1 מיליוני ש"ח, בגין דירה מיד‬ ‫שניה כ-1.1 מיליוני ש"ח ובגין דירה חדשה כ-5.1 מיליוני ש"ח.‬ ‫משמעויות שוק הדיור על דיור בר השגה והתחדשות עירונית‬ ‫מחסור בהתחלות - תמונת המצב הכוללת של שוק הדיור, כפי שמצטיירת, מצביעה על פחות‬ ‫התחלות לעומת הביקוש, נוכחות דומיננטית של יוזמה פרטית ושל בנייה על קרקע פרטית‬ ‫ומחסור בשיווקי קרקע ע"י משרד הבינוי והשיכון ומינהל מקרקעי ישראל.‬ ‫הגדלת ההיצע - משמעות הנתונים מעצימה את החשיבות בהגדלת ההיצע במגוון כלים במקביל –‬ ‫על קרקע בתולית, ע"י הרחבת גבולות, תוך הפעלה אינטנסיבית ומגוונת יותר של כלים‬ ‫להתחדשות עירונית ועוד. הגדלת ההיצע בדרכים השונות עשויה להיות האמצעי המשמעותי‬ ‫ביותר להתמודדות עם מחירי הדיור בעיר ומכאן לקדם את המטרה של דיור בר השגה הלכה‬ ‫ולמעשה.‬ ‫00‬
  11. 11. ‫דיור בהישג יד בירושלים‬ ‫הפעלת כלים תכנוניים מגוונים - בגלל אפיון שוק הדיור בירושלים על מגזריו השונים ובעלי‬ ‫הקרקע (ציבורי לעומת פרטי) יהיה צורך להפעיל כלים תכנוניים מגוונים לפי סוג היזם ומיקום‬ ‫הקרקע.‬ ‫עבודות מקדימות:‬ ‫בחודש אוגוסט 8002 מינתה עיריית ירושלים את פרופ' שלמה חסון מהאוניברסיטה העברית‬ ‫ואת עו"ד עזרי לוי, לשעבר מנכ"ל הרשות לפיתוח ירושלים, לחקור את נושא הדיור ולהגיש‬ ‫המלצות במספר נושאים:‬ ‫א. הוראות לתכנית המתאר.‬ ‫ב. בחירת אזורים לאיתור דיור בר השגה.‬ ‫ג. . בחינה מפורטת של שלושה איתורים ספציפיים למימוש מודל דיור בר השגה.‬ ‫כמו כן, בישיבת הוועדה לפיתוח כלכלי ותעסוקה מתאריך 9002.8.91 הוחלט על ביצוע עבודת‬ ‫מטה לבחינת ההיבטים הארגוניים של דיור בר השגה והתחדשת עירונית. לביצוע העבודה נשכר‬ ‫ד"ר חיים פיאלקוף, בשיתוף פעולה עם המתכננת אירית היימן.‬ ‫צוות התכנון ליווה את הכנת שתי העבודות הללו, במקביל לשורת בדיקות התכנות כלכלית‬ ‫ושמאית, בחינת כלים משפטיים ותכנוניים, מיפוי צרכים, למידה מניסיון ערים אחרות בארץ‬ ‫ובעולם וכן קיום שיחות עם יזמים, קבלנים, אנשי אקדמיה ונציגי המגזר השלישי.‬ ‫אין מטרת מסמך זה להחליף את הדו"חות המסכמים של צוותי התכנון והייעוץ אלא‬ ‫לרכז את ההמלצות העולות מהן ולגבשן לכדי תכנית אופרטיבית אשר תאושר על ידי‬ ‫מועצת העיר ירושלים ותיושם בהחלטות ועדה המשנה לתכנון ובניה.‬ ‫דיוני ועדות:‬ ‫במקביל לדיונים בפורומים המקצועיים נערכו מספר דיונים בוועדות העירוניות, הפתוחות בפני‬ ‫הציבור. בדיונים אלו הוזמנו גורמי תכנון, נציגי משרד האוצר, משרד הבינוי והשיכון, מינהל‬ ‫מקרקעי ישראל, ארגונים חברתיים וכן חוקרי דיור מהאקדמיה.‬ ‫דיון בוועדה לתכנון עירוני בתאריך 9002.2.42. בדיון התקבלו ההחלטות הבאות:‬ ‫ההתייחסות לדיור בהישג יד ועקרונות למימושו יוטמעו בתכנית המתאר. הן‬ ‫א.‬ ‫באספקט של האפשרות לרכישת דירה בעלות נמוכה וכן בהשכרת דירות.‬ ‫פעילות לקידום הנושא תתקיים בכמה אפיקים, ביניהם: חקיקה בכנסת, שיח עם‬ ‫ב.‬ ‫יזמים ומנגנונים בדרישות של התב"ע.‬ ‫יש לשאוף לכך כי ריכוזי הדירות בהישג יד יהיו בסמיכות ככל הניתן למרכז העיר.‬ ‫ג.‬ ‫פרופ' שלמה חסון עומד בראש הצוות שיכין את העקרונות עבור תכנית המתאר.‬ ‫ד.‬ ‫המסמך יוצג בהמשך לוועדה.‬ ‫00‬
  12. 12. ‫דיור בהישג יד בירושלים‬ ‫דיון בוועדה לפיתוח כלכלי ותעסוקה בתאריך 9002.8.91. בדיון התקבלה ההחלטה הבאה:‬ ‫הוועדה ממליצה בפני מועצת העיר להנחות את האגף למדיניות ותכנון אסטרטגי ואת הרשות‬ ‫לפיתוח ירושלים להכין תכנית להקמתו של גוף להתחדשות עירונית ולפתח כלים מעשיים לתכנון‬ ‫ולשיווק דירות בנות השגה בעיר. תאריך היעד להפעלת הגוף: 0102.1.1.‬ ‫דיון משותף לוועדה לתכנון עירוני ולוועדה לפיתוח כלכלי ותעסוקה בתאריך 9002.21.22. בדיון‬ ‫התקבלו ההחלטות הבאות:‬ ‫המסגרת הארגונית להתחדשות עירונית, הכוללת דיור בר השגה, תקדם מיזם של השכרת דירות‬ ‫של תושבי חוץ ותהווה גוף מקשר בין בעלי הדירות והשוכרים הפוטנציאליים אשר יפעל על פי‬ ‫השלבים הבאים:‬ ‫א. בניית מוטיבציה ע"י שיח עם נציגי בעלי דירות החוץ.‬ ‫ב. עידוד השכרה ותשתית מתווכת יעשה בשיתוף עם הרל"י.‬ ‫ג. בנושא המיסוי- תוצג לראש העיר עבודה משולבת בה יקחו חלק מהנדס העיר,‬ ‫המחלקה למדיניות ותכנון אסטרטגי והיועץ המשפטי. עד לשלב זה לא תעודד‬ ‫רגולציה ומיסוי על הדירות הריקות, יהווה שלב ב' ולאחר בחינתו לעומק.‬ ‫ו. מהנדס העיר יבחן מהלכים תכנוניים להתמודדות עם התופעה ואלה יועלו בפני ראש‬ ‫העיר ויו"ר הוועדות שבנדון תוך 06 ימים מיום קבלת החלטה זו.‬ ‫‪ .i‬בעוד כשלושה חודשים יציגו הגופים המובילים את תהליך ההתחדשות העירונית,‬ ‫תוך הצגת ההתקדמות לעיון נוסף בנושא "דיור בר השגה" אשר‬ ‫יכלול הצגת דרכים למימוש.‬ ‫דיון בוועדה לתכנון עירוני בתאריך 0102.1.91 בדיון התקבלו ההחלטות הבאות:‬ ‫1. דיור בהישג יד - הוועדה מכירה בצורך בדיור בר השגה לכלל המגזרים בירושלים.‬ ‫הוועדה ממליצה למועצת העיר לקדם מדיניות אופרטיבית התומכת ביצירת דיור בר‬ ‫השגה בעיר ומבקשת לדון בעתיד בתכנית כוללת, כפי שתגובש על ידי הצוות המקצועי‬ ‫המופקד על הנושא.‬ ‫2. במהלך חודש מרץ יתקיים דיון חוזר בנושא דיור בר השגה, בו יוצגו הצעות‬ ‫ההחלטה אותן מקדם מר עמית פוני, האמון על ריכוז הנושא מול חברי ועדת התכנון‬ ‫העירוני.‬ ‫דיון נוסף בוועדה לתכנון עירוני יתקיים במהלך חודש יוני, טרם הבאת התכנית לאישור מועצת‬ ‫העיר.‬ ‫20‬
  13. 13. ‫דיור בהישג יד בירושלים‬ ‫המצב הסטטוטורי:‬ ‫4‬ ‫סעיף 1.21 בהוראות תמ"א 53 עוסק בתכניות מקומיות להרחבה ניכרת , המאפשרת תוספת של‬ ‫001 יחידות דיור או יותר ומפרט את התנאים הדרושים להפקדת תכניות אלו. בין יתר התנאים‬ ‫נקבע כי: "מוסד תכנון בחן את הצורך ב'דיור בהישג יד' וקבע, במידת הצורך, את כמות יח"ד‬ ‫הנדרשות לכך ואת תמהיל גודלי יח"ד המוצעות בהרחבה"5.‬ ‫תמהיל דירות בגדלים שונים הינו תנאי הכרחי אך לא בלעדי לאספקת דיור בהישג יד. בעניין זה‬ ‫קבע ראש מינהל התכנון הארצי, אדר' שמאי אסיף, כי "דיור בהישג יד לא יכול לבוא לידי ביטוי‬ ‫רק באמצעות גודל הדירות"6 . באותו דיון הנחתה הוועדה לנושאים תכנוניים עקרוניים שליד‬ ‫המועצה הארצית לתכנון ולבנייה (הולנת"ע) כי דיור בהישג יד ימומש הן על קרקע עירונית, הן על‬ ‫קרקע ציבורית- על פי מתכונת שתקבע ע"י המדינה לעת הוצאת היתר בניה ותבטיח רכישה או‬ ‫השכרה על ידי זכאים והן על קרקע בבעלות פרטית תוך קביעת מנגנון לרכישה והשכרת הדירות‬ ‫ע"י זכאים7.‬ ‫צוות התכנון קיים בחודשים האחרונים מספר דיונים בנושא עם המטה הארצי של מינהל התכנון‬ ‫במשרד הפנים ועם נציגי הוועדה המחוזית בירושלים. בדיונים אלו נבחנו האמצעים לכלול דרישת‬ ‫דיור בהישג יד בתכנית המתאר החדשה לירושלים ובתכניות מפורטות.‬ ‫4 תכנית מתאר ארצית משולבת לבנייה, לפיתוח ולשימור- תמ"א 53. עמ' 5. מהדורה 5002.00.72.‬ ‫5 תכנית מתאר ארצית משולבת לבנייה, לפיתוח ולשימור- תמ"א 53. עמ' 60. מהדורה 5002.00.72.‬ ‫6 פרוקוטול הולנת"ע מס' 004 מיום 90.00.72, ט' חשוון תש"ע, עמ' 92.‬ ‫7 פרוקוטול הולנת"ע מס' 004 מיום 90.00.72, ט' חשוון תש"ע, עמ' 43.‬ ‫30‬
  14. 14. ‫דיור בהישג יד בירושלים‬ ‫הפתרון המוצע:‬ ‫ג.‬ ‫פיתוח תכנית כוללנית של דיור בהישג יד מחייב התייחסות, בין היתר, למספר מרכיבים עיקריים:‬ ‫לוח 2- מרכיבי תכנית כוללנית לדיור בהישג יד‬ ‫להלן המלצות הצוות המתייחסות למרכיבים אלו.‬ ‫קריטריונים לזכאות:‬ ‫דב"י נועד לכל הקבוצות שאינן יכולות/מתקשות להשיג דיור בכוחות עצמן, תוך הבחנה בין שלוש‬ ‫קבוצות חברתיות-כלכליות:‬ ‫קבוצות הזקוקות לסיוע סוציאלי באמצעות דיור סוציאלי.‬ ‫א.‬ ‫קבוצות ביניים של אוכלוסייה הנזקקת לסיוע בדיור באמצעות תכניות כגון "מחיר‬ ‫ב.‬ ‫למשתכן".‬ ‫ג. קבוצה של אוכלוסיית צעירים בעלי יכולת התבססות בעתיד שהעיר שואפת לרתק לעיר‬ ‫על מנת לחזקה ושנזקקים לסיוע בדיור.‬ ‫יש צורך לייצר תכנית בדיור בהישג יד לצעירים בעלי יכולת התבססות שיכולים לתרום הן‬ ‫לכלכלת העיר והן להתחדשותה, כל זאת מבלי להפחית בצורך לספק דיור בהישג יד גם לשתי‬ ‫הקבוצות האחרות. המודל המוצע במסמך זה אינו מתיימר לפתור את בעיית הדיור של כלל‬ ‫קבוצות האוכלוסייה בירושלים ולשם משימה זו יש צורך בהפעלת מגוון כלים. מודל זה חל על כל‬ ‫חלקי העיר ומיועד לכל תושביה אך עם זאת ראוי לציין כי יכולתו לגשר בין מחיר השוק ובין‬ ‫יכולת הרכישה של חלק מהקבוצות הזקוקות לדיור בהישג יד הנה מוגבלת.‬ ‫בחינת קריטריוני הזכאות והגדרת קהל היעד של התכנית התבססה על מספר בדיקות.‬ ‫ראשית, מופו תכניות הסיוע בדיור וכלי המדיניות הקיימים, גם אם אינם מתוקצבים מלוא הצורך.‬ ‫40‬
  15. 15. ‫דיור בהישג יד בירושלים‬ ‫לוח 3- מיפוי תכניות לסיוע בדיור‬ ‫הערות‬ ‫אחריות‬ ‫הפיתרון‬ ‫מעמד סוציו-אקונומי‬ ‫משב"ש‬ ‫תוכנית נ"ר‬ ‫נמוך מאוד‬ ‫(נכסי רכישה)‬ ‫דיור סוציאלי‬ ‫שכונות קצה‬ ‫משב"ש‬ ‫מחיר למשתכן,‬ ‫נמוך‬ ‫מחסור בקרקע‬ ‫משכנתאות‬ ‫ממ"י‬ ‫מסובסדות,‬ ‫סיוע בשכ"ד‬ ‫עיר פנימית‬ ‫ממשלה עירייה‬ ‫דיור‬ ‫צעירה עם פוטנציאל‬ ‫הרל"י‬ ‫בהישג‬ ‫מרכז העיר‬ ‫יד‬ ‫צעירה פחות‬ ‫אזורי היצע‬ ‫פרטי‬ ‫קבוצות‬ ‫מבוססת חלקית‬ ‫סיוע עירוני‬ ‫רכישה‬ ‫(מקור: חסון ולוי, ד"וח מסכם, פברואר 0102)‬ ‫על פי הניתוח בטבלה ישנם כלי סיוע בדיור לאוכלוסייה בעלת הכנסה נמוכה ונמוכה מאוד. יש‬ ‫לציין כי התקצוב בפועל של כלים אלו אינו תמיד מספיק: כ-002 משפחות בירושלים ממתינות‬ ‫לדיור ציבורי בשל היעדר היצע, כמו כן דירות נ"ר נרכשות בירושלים במשורה. מסלול "מחיר‬ ‫למשתכן" עשוי, בשכונות מסוימות, להוזיל את מחירי הדיור עבור אוכלוסייה צעירה, אולם בשל‬ ‫העדר קרקעות ציבוריות ברחבי העיר, הפוטנציאל של תכנית זו מוגבל. בנוסף, בשנים האחרונות‬ ‫קוצצו בצורה משמעותית תקציבי סיוע בשכר דירה לזכאים.‬ ‫ישנו צורך חברתי וכלכלי במימוש כלי הסיוע הקיימים וכן בפיתוח כלי סיוע נוספים לאוכלוסיות‬ ‫חלשות בירושלים, מתוך ראייה מקיפה של כלל צרכי הדיור בעיר. כאמור, מסמך זה מגדיר כלי‬ ‫מדיניות חדש, דיור מכליל, לסיוע בדיור עבור אוכלוסייה נוספת אשר נזקקת לו בירושלים.‬ ‫שנית, צוות התכנון הסתמך על מדיניות ממשלת ישראל והחלטותיה בבואו להגדיר את אוכלוסיית‬ ‫הזכאים לדיור בר השגה. לעניין זה נציין שתי החלטות ממשלה עיקריות. החלטת ממשלת ישראל‬ ‫מיום 5002.6.6 קובעת כי ממשלת ישראל תפעל ל:‬ ‫"עידוד מעבר של עובדים המועסקים בירושלים להתגורר בירושלים...עידוד פעילות‬ ‫עסקית ותרבותית במרכז העיר על ידי עידוד סטודנטים להתגורר במרכז העיר"‬ ‫(החלטה מס' 6963)8.‬ ‫8 ‪ ,http://www.pmo.gov.il/PMO/Archive/Decisions/2005/06/des3696.htm‬ההדגשה אינה במקור.‬ ‫50‬
  16. 16. ‫דיור בהישג יד בירושלים‬ ‫תמ"א 53 מתייחסת לבעיית ההגירה השלילית מהעיר:‬ ‫"יעד האוכלוסייה שנקבע לשנת 0202 מחייב שמירה על הרוב היהודי וניתן להגיע‬ ‫אליו באמצעות הקטנה משמעותית של ההגירה השלילית, בעיקר של אוכלוסיות‬ ‫חזקות, המאפיינת את העיר מזה שנים".‬ ‫התכנית קובעת כי יעדי מדיניות התכנון הלאומית במקרה ירושלים הם, בין היתר:‬ ‫"חיזוקה של האוכלוסייה בעיר על כל מגזריה והגדלת חלקה של האוכלוסייה‬ ‫הצעירה, היצרנית והיוזמת"9.‬ ‫בהסתמך על החלטות אלו ועל מדיניות ממשלות ישראל, המלצתנו כי זוגות העונים במצטבר על‬ ‫הקריטריונים הבאים יהיו זכאים לרכוש דירה בהישג יד. לעניין סעיף זה, במונח "זוג" נכללת גם‬ ‫משפחה חד-הורית :‬ ‫א. בעלות על דירה:‬ ‫אין בבעלות אחד משני בני הזוג דירה / חלק מדירה (%52 ויותר) ולא הייתה ברשותו/ם דירה או‬ ‫חלק ממנה בשלוש שנים קודם להגשת בקשת הזכאות על פי תצהיר.‬ ‫ב. גיל:‬ ‫גילו של לפחות אחד מבני הזוג הוא עד 14 בעת מתן הזכאות.‬ ‫ג. מיצוי כושר השתכרות:‬ ‫הזוג ממצה כושר השתכרות. לענין זה מיצוי כושר השתכרות ייחשב אחד מהבאים:‬ ‫א. שני בני הזוג עובדים בהיקף מצטבר של %051 משרה לפחות (במשפחה חד-‬ ‫הורית: לפחות %57 משרה).‬ ‫ב. לאחד מבני הזוג נקבעה דרגת אי כושר השתכרות יציבה של %57 דירה ובן הזוג‬ ‫השני עובד בהיקף של לפחות %57 משרה.‬ ‫ג. לשני בני הזוג נקבעה דרגת אי כושר השתכרות יציבה של %57 ומעלה.‬ ‫עדיפות:‬ ‫אם מספר הזכאים העונים על תנאי הסף המצויינים בסעיף זה יעלה על מספר‬ ‫1.‬ ‫הדירות בנות השגה המוצע בתכנית יחויב מגיש התכנית לערוך הגרלה פומבית‬ ‫בפיקוח נציג ציבור ונציג עיריית ירושלים.‬ ‫בהגרלה תינתן עדיפות לעובדים נדרשים בירושלים- עובדי מדינה, סטודנטים‬ ‫2.‬ ‫הלומדים לתואר ראשון או שני במוסד המתוקצב על ידי מל"ג או ללימודי השכלה‬ ‫גבוהה בתכנית רב שנתית באחד המוסדות ללימודי אמנות בירושלים הנתמכים‬ ‫ע"י משרד התרבות והספורט, עובדי מפעלי היי טק הנמצאים בשטח השיפוט של‬ ‫ירושלים בהיקף משרה שלא יפחת מ-%08.‬ ‫9 תכנית מתאר ארצית משולבת לבנייה, לפיתוח ולשימור- תמ"א 53, פרק אמצעי המדיניות, עמ' 450-350. ההדגשה‬ ‫אינה במקור.‬ ‫60‬
  17. 17. ‫דיור בהישג יד בירושלים‬ ‫קריטריונים תכנוניים:‬ ‫מספר החלטות של מוסדות התכנון הגדירו כי שטח דירה במסגרת דיור בהישג יד יהיה עד 001‬ ‫מ"ר שטח מרבי. בחינת התפלגות הבעלויות על דירות מגורים בירושלים, על פי נתוני מערכת‬ ‫הארנונה, מעלה כי דירות בבעלות תושבי חוץ (הרשומות על שם בעלי דרכון זר) הינן בשטח‬ ‫01‬ ‫ממוצע של כ-031 מ"ר בעוד שדירות בבעלות אזרחים ישראלים הינן בשטח ממוצע של 59 מ"ר .‬ ‫עמותת "רוח חדשה", הפועלת בקרב סטודנטים בירושלים, ערכה רישום למיזם בתחום הדיור‬ ‫בקרב חבריה. מרבית הנרשמים ציינו כי ברצונם לרכוש דירות שלושה וארבעה חדרים.‬ ‫לאור נתונים אלו אנו רואים לנכון להמליץ כי:‬ ‫1. לא תופקד תכנית הכוללת תוספת של לפחות 02 יחידות דיור או לפחות 0002 מ"ר שטח‬ ‫מירבי למגורים (הקטן מביניהם) אלא אם כן יועדו לפחות %02 מהתוספת לדיור בר השגה‬ ‫על פי הכללים המופיעים להלן.‬ ‫2. הדירות המיועדות לדיור בהישג יד יהיו בשטח מרבי של עד 001 מ"ר.‬ ‫3. לא תופקד תכנית הכוללת הסבה של שטחים לייעוד למגורים בהיקף של לפחות 0002‬ ‫מ"ר אלא אם כן ייועדו %02 מהם לדיור בהישג יד.‬ ‫4. הוועדה המקומית תהא רשאית להפחית/ לפטור תכנית מדרישת דיור בהישג יד ובלבד‬ ‫שהתכנית עונה על ההגדרות של תכנית להתחדשות עירונית המופיעות בסעיף 9.1‬ ‫בתכנית המתאר 0002.‬ ‫5. בכל תכנית מפורטת יקבע תנאי להיתר בניה לכל בנין מגורים שסך יחידות הדב"י בבניין‬ ‫לא יפחת, באופן יחסי, מהיחס הכולל שבין יחידות הדב"י לכלל היחידות בתכנית.‬ ‫בכל תכנית הכוללת חיוב בדב"י תירשם הערת אזהרה ולפיה בעל הקרקע יתחייב‬ ‫6.‬ ‫שלא למכור את יחידות הדיור המיועדות לדב"י אלא לאחר קבלת אישור עיריית ירושלים.‬ ‫7. בכל תכנית מפורטת יקבע כי תנאי להתיר בניה לבנין הנו כי סך יחידות הדב"י בבניין לא‬ ‫יפחת מהיחס הכולל שבין יחידות הדב"י לכלל היחידות בתכנית.‬ ‫בהתאם לאמור לעיל, הכוונה לעגן הן בתכנית המתאר והן בכל תכנית מפורטת שיופקד לאחר‬ ‫"המועד הקובע", שיוגדר על ידי מועצת העיר, דרישה לדיור בר השגה בהתאם לכללים הכלולים‬ ‫במסמך זה.‬ ‫קריטריונים כלכליים בנוגע למחירי הדירות:‬ ‫מספר חלופות נבחנו ביחס לקביעת מחירן של דירות המיועדות לדיור בהישג יד. העקרונות‬ ‫המנחים לבחינת החלופות הם:‬ ‫1. שקיפות ופשטות- הצבת דרישה אחידה לדיור בר השגה בכל תכנית ובנייה של מודל‬ ‫פשוט ליישום, שאינו דורש סרבול נוסף של ההליך התכנוני. מודל המחייב בחינה פרטנית‬ ‫של כל תכנית בתנאי השוק עשוי, לכאורה, להגדיל את שיעור יחידות הדיור המיועדות‬ ‫לדיור בר השגה אך אינו שקוף דיו ומקטין את הודאות התכנונית באשר למימושו.‬ ‫01 "עדכון מחקר בנושא דירות הרפאים בירושלים", יהונתן לוירר, קירייתא- חברה לייעוץ מוניציפלי, 0002.‬ ‫70‬
  18. 18. ‫דיור בהישג יד בירושלים‬ ‫2. התחשבות בפערי מחירים בין אזוריים- מחיר אחיד לדיור בר השגה אמנם יוצר ודאות‬ ‫בקרב היזם אך אינו משקף נכונה את פערי המחירים בין אזורים שונים בעיר. על כן ראינו‬ ‫לנכון לאמץ מודל אשר לוקח בחשבון את הבדלי המחירים בין שכונות העיר.‬ ‫3. כדאיות כלכליות- מודל אשר יוצר סבסוד משמעותי של מחיר הדירה לזכאים תוך שמירה‬ ‫על רווחיות הפרויקט עבור היזם וכן פגיעה מינימלית בהכנסות העירייה מהיטל השבחה.‬ ‫לאור קריטריונים אלו אנו רואים לנכון להמליץ כי:‬ ‫א. מחיר הדירות במסגרת דיור בר השגה יוגדר כמחיר למ"ר הנמוך ב-%02 ממחיר דירה‬ ‫חדשה מקבילה באזור בו חלה התכנית ובפרויקט עצמו.‬ ‫יכלול את כל עלויות העבודות‬ ‫ב. המחיר המירבי והסופי למ"ר דירה "בהישג יד"‬ ‫וההוצאות המשפטיות והאחרות הנדרשות לצורך מכירת הדירה ורישומה על שם‬ ‫הרוכש.‬ ‫ג. השמאי העירוני יקבע מהו המחיר המרבי לדירות דב"י בתכנית.‬ ‫ד. לגבי מחיר זה תינתן זכות ערעור ע"י היזם תוך המצאת מסמכים לתמוך בטענותיו.‬ ‫ה. המועד הקובע לתמחור הדירות בנות השגה הינו לעת הוצאת היתר בניה או במועד‬ ‫שיווק הדירות בבנין אם הוחל בשיווקן לפני הוצאת היתר הבניה (המוקדם מביניהם).‬ ‫המנגנון מתחשב בפערי מחירים בין אזורים שונים וכן מהווה אמת מידה שקופה לרוכשים‬ ‫וליזמים.‬ ‫בדיקת ישימות המודל:‬ ‫שיטת התמחור נבחנה על ידי השמאי העירוני, מנהל המחלקה לכלכלה אורבנית וכן על ידי שמאי‬ ‫מלווה לצוות התכנון בהדגמה על מספר פרויקטים שבוצעו בעיר בשנים האחרונות. הבדיקה‬ ‫התייחסה למספר היבטים:‬ ‫א. מהו גודל ההטבה הכספית לרוכשים?‬ ‫ב. מהו אובדן ההכנסות לעירייה בגין גביית היטל השבחה מופחת על דירות הדב"י?‬ ‫ג. מהי ההפחתה ברווח היזמי בגין מכירת %02 מהדירות במחיר הנמוך ב-%02 ממחיר‬ ‫השוק?‬ ‫הבחינה בוצעה הן על תכניות ביוזמה פרטית והן על תכניות ביוזמת מינהל מקרקעי ישראל.‬ ‫משמעויות החלת חובת דב"י על תכניות ביוזמה פרטית:‬ ‫א. אובדן היטל השבחה לעירייה- %11 בממוצע מכלל ההיטל בתכנית.‬ ‫ב. הטבה לצעירים- 003-002 אש"ח בממוצע במחיר הדירה.‬ ‫ג. הפחתה ברווח היזמי בפרויקט- %5-4 בממוצע.‬ ‫משמעויות החלת חובת דב"י על תכניות ביוזמה ציבורית:‬ ‫א. אובדן חלף היטל השבחה- %5 בממוצע.‬ ‫ב. הטבה לצעירים- 003-002 אש"ח במחיר הדירה.‬ ‫ג. פגיעה בהכנסות ממ"י בגין דב"י- %5 בממוצע.‬ ‫80‬
  19. 19. ‫דיור בהישג יד בירושלים‬ ‫הערכת פוטנציאל וצפי גידול:‬ ‫בבואנו להעריך את כמות יחידות הדיור בנות השגה אשר ניתן יהיה ליצור מדי שנה הסתמכנו על‬ ‫מספר יחידות הדיור אשר נכללות בתכניות שאושרו למתן תוקף בין השנים 9002-7002. יש לציין‬ ‫כי נספרו אך ורק תכניות הכוללות תוספת של 02 יח"ד ומעלה. במהלך שנים אלו אושרו בתכניות‬ ‫העונות על הקריטריונים שציינו 071,4 יח"ד דיור.‬ ‫לוח 4- סך יחידות הדיור בתכניות מפורטות מעל 02 יח"ד אשר אושרו למתן תוקף, 9002-7002‬ ‫לוח 5- סימולציה: פוטנציאל דב"י בתכניות שאושרו למתן תוקף 9002-7002‬ ‫בנוסף, נבדקו מספר יחידות הדיור אשר הוצאו עבורן היתרי בנייה בשנים אלו, סך של 736,7‬ ‫יחידות דיור חדשות בירושלים.‬ ‫90‬
  20. 20. ‫דיור בהישג יד בירושלים‬ ‫לוח 6- היתרי בנייה לדירות חדשות בירושלים, 9002-7002‬ ‫פילוח היתרי הבניה מגלה כי היתרי הבנייה נחלקים לשלוש קבוצות עיקריות:‬ ‫א. היתרי בנייה לדירות במסגרת תכניות המוסיפות פחות מ-02 יח"ד.‬ ‫ב. היתרי בנייה לדירות הנכללות בתכניות המוסיפות 02 יח"ד ומעלה על קרקע פרטית.‬ ‫ג. היתרי בנייה לדירות הנכללות בתכניות המוסיפות 02 יח"ד ומעלה על קרקע ציבורית.‬ ‫נתח כל קבוצה בהיתרי הבנייה הוא כשליש. לוח 7 מציג סימולציה של הפעלת מודל דב"י על‬ ‫התכניות להן הוצאו היתרי בנייה בשנים 9002-7002:‬ ‫לוח 7- סימולציה: פוטנציאל דב"י בהיתרי בנייה שהוצאו, 9002-7002‬ ‫הן מנתוני אגף תכנון עיר והן מנתוני אגף רישוי ופיקוח נראה כי ישנו פוטנציאל ליצירתן של -002‬ ‫052 דירות בנות השגה מדי שנה בשנים הראשונות של הפעלת התכנית. יש להדגיש כי היקף יח"ד‬ ‫בנות השגה צפוי לגדול עם השנים, זאת מכיוון שבשנים הראשונות מרבית התחלות הבנייה‬ ‫יתבססו על תכניות סטטוטוריות ישנות שהיו בתוקף לפי החלת הדרישה של דיור בר השגה.‬ ‫במידה ויופעלו מגוון כלים להגדלת היצע יחידות הדיור בירושלים יש לצפות כי היצע הדירות‬ ‫בנות ההשגה בעיר יגדל גם כן.‬ ‫02‬
  21. 21. ‫דיור בהישג יד בירושלים‬ ‫קריטריונים גיאוגרפיים‬ ‫ירושלים היא עיר שנבנתה ב"מעגלים" לפי תקופות. מלבד העיר העתיקה, אשר אינה רלבנטית‬ ‫לענייננו.‬ ‫ניתן לחלק את העיר כדלקמן:‬ ‫‪ ‬מרכז העיר.‬ ‫‪ ‬העיר ההיסטורית (הפנימית): זו שנבנתה עד תום תקופת המנדט.‬ ‫‪ ‬יתר שכונות העיר: מעגל חיצוני והטבעת החיצונית.‬ ‫‪ ‬המגזר הערבי.‬ ‫לוח 8- תשריט תכנית המתאר ירושלים 0002‬ ‫המורכבות של ירושלים יוצרת שונות רבה במחירי הדיור בין השכונות השונות ועל כן יש להתאים‬ ‫את פתרונות הדב"י לאזורים השונים בעיר. במסגרת הפתרון של דיור מכליל, המוצע במסמך זה,‬ ‫יש צורך בהבחנה בין שתי צורות חזקה על דירות בנות השגה- רכישה ושכירות.‬ ‫דרישת דב"י תחול בתכניות המוגשות בכל רחבי העיר למעט האזורים המסומנים בתשריט תכנית‬ ‫המתאר כ"עיר העתיקה" ו"העיר הקדומה".‬ ‫02‬
  22. 22. ‫דיור בהישג יד בירושלים‬ ‫באזורים המסומנים בתכנית המתאר כ"העיר ההיסטורית" תיבחן האפשרות להקצות את הדירות‬ ‫אשר ייועדו לדיור בהישג יד באמצעות מסלול של שכירות לזכאים כחלופה לרכישה מהטעמים‬ ‫הבאים:‬ ‫עומק הטבה גדול מידי ברכישה יגרור סיחור ההטבה ללא זכאים.‬ ‫‪‬‬ ‫מי שיכול לעמוד במחיר הדב"י יכול לרכוש דירה בשוק החופשי.‬ ‫‪‬‬ ‫פרטי תכנית דב"י לשכירות, אשר תחול במתחם העיר ההיסטורית, טרם סוכמו והיא תוצג‬ ‫למועצת העיר בהמשך.‬ ‫ביתר אזורי העיר, המסומנים בתכנית המתאר כ"אזור מגורים עירוני" או כ"אזור מגורים עירוני‬ ‫מוצע" יוצעו הדירות המיועדות לדיור בהישג יד לרכישה על ידי הזכאים, על פי הכללים המופיעים‬ ‫במסמך זה.‬ ‫מנגנון ניהול ואכיפה‬ ‫עד כה התייחסו מרכיבי התכנית אך ורק לתנאים הדרושים ליצירתו של היצע דירות המוגדרות‬ ‫"בנות השגה" תוך התייחסות למרכיבים פיזיים, כלכליים ופיזורם במרחב העירוני. הן חסון ולוי‬ ‫והן פיאלקוף והיימן זיהו את הצורך בקיומו של גוף ייעודי אשר יופקד על הקצאת הדירות, אכלוסן‬ ‫וניהול היצע דב"י בטווח הארוך. הגוף להתחדשות עירונית ודיור בר השגה יופקד, בין היתר, על‬ ‫ביצוע משימה זו. אנו ממליצים כי הפיקוח יתנהל על פי העקרונות הבאים, תוך הבטחת שקיפות‬ ‫וודאות הן ליזם והן למשתכנים.‬ ‫כדי להבטיח יישום יעיל של התכנית יש צורך להטיל על גורם ייעודי לעסוק בענייני דיור בר‬ ‫השגה. לאחר שנבחנו מספר חלופות ניהוליות וארגוניות, הוחלט למנות מנהל פרויקט שיעבוד‬ ‫במסגרת הרשות לפיתוח ירושלים. בהמשך ולאחר בחינת הצורך תישקל האפשרות להפעיל את‬ ‫המשימות באמצעות חברה עירונית, זאת כפוף להפקת לקחים ובדיקת היקפי פעילות בשטח.‬ ‫עיקר הפעילות של מנהל הפרויקט הוא לתכלל ולתאם, לקדם ולעקוב אחרי שני הנושאים של‬ ‫התחדשות עירונית ודיור בר השגה. אחת מהמשימות הראשונות של מנהל הפרויקט היא ליצור‬ ‫את התשתית הניהולית של התכנית לרבות פרסום הכללים לידיעת כל הנוגעים בדבר, ומעקב‬ ‫אחרי מיזמי דיור בר השגה ופיקוח עליהם כדי להבטיח עמידת כל הצדדים בדרישות התכנית.‬ ‫פעילות זו מתחלקת בין הזכאים, היזם והעירייה כדלהלן:‬ ‫זכאים – הבטחת עמידת הזכאים בכללי התכנית לרבות בדיקת הזכאות, בקרה על תהליך‬ ‫ההגרלה ובחירת הזכאים בצורה שקופה ושוויונית, הבטחת מגורים בפועל לתקופה‬ ‫המתחייבת (7 שנים מיום קבלת החזקה) וכדו'‬ ‫יזמים – הבטחת בנייה לפי כללי התכנית, לרבות התפלגות גדלי הדירות, אישור מחיריהן‬ ‫על פי כללי התכנית, בדיקת בחירת הזכאים לפי כללי התכנית וומכירת הדירות בהתאם,‬ ‫לרבות קביעת הערת אזהרה על הדירות וכו'‬ ‫22‬
  23. 23. ‫דיור בהישג יד בירושלים‬ ‫העיריה – קידום התכניות לדיור בר השגה במסלול מזורז, התייחסות למטלות ציבוריות‬ ‫על המיזם, קביעת מסלול מכירה/השכרה בהתאם לאזורי העיר השונים ועוד.‬ ‫בנוסף, מנהל הפרויקט יהיה אחראי על יישום החלטת מועצת העיר בנדון והוצאה לפועל של‬ ‫ההמלצות המקצועיות שיאושרו על ידה. כמו כן מנהל הפרויקט יעקוב אחר קצב הביצוע וידווח‬ ‫לראש העיר ולמועצת העיר לעניין היקפי הבנייה והאכלוסים בפועל ושינויים במלאי דיור בר‬ ‫השגה מדי שנה.‬ ‫32‬

×