Se ha denunciado esta presentación.
Utilizamos tu perfil de LinkedIn y tus datos de actividad para personalizar los anuncios y mostrarte publicidad más relevante. Puedes cambiar tus preferencias de publicidad en cualquier momento.

Revista colegiado Nº 54

51 visualizaciones

Publicado el

Revista del Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Madrid

Publicado en: Sector inmobiliario
  • Sé el primero en comentar

  • Sé el primero en recomendar esto

Revista colegiado Nº 54

  1. 1. coapimadrid.org aimasociacion.es Colegio Oficial y Asociación de Agentes Inmobiliarios de Madrid Nº 51 segunda época Enero - Marzo 2017 www.coapimadrid.org coapimadrid.org aimasociacion.es Colegio Oficial y Asociación de Agentes Inmobiliarios de Madrid Nº 54 segunda época Enero - Marzo 2018 www.coapimadrid.org Colegiado +Nueva Bolsa Inmobiliaria de los ///API de Madrid. la mayor red Inmobiliaria de la Comunidad de Madrid REGISTRO DE AGENTES INMOBILIARIOS DE LA COMUNIDAD DE MADRID
  2. 2. 91 542 35 35 Organiza: MEDIAPI Institución de Mediación del Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Madrid Mediación y Arbitraje Inmobiliario www.coapimadrid.org
  3. 3. 5 Carta del Presidente 6 Reportaje La Comunidad de Madrid pone en marcha el Registro de Agentes Inmobiliarios. 12 Opinión la protección de los consumidores de productos hipotecarios sobre la vivienda: el papel del agente inmobiliario. 15 Actividad Entrega de medallas de oro, de plata y diplomas por los años de ejercicio profesional. 19 Jurisprudencia Sentencia Juzgado 1ª instancia nº 10 Santander de 25 de febrero de 2.015 (Procedimiento ordinario nº 763/14) P. 1 23 Consultorio Inmobiliario Por la Asesoría Jurídica del COAPI de Madrid. 24 Actualidad La Bolsa Inmobiliaria de los ///API y AIM de Madrid, la oferta al alcance de los profesionales. 28 Normativa Novedades en la actual Ley de Protección de Datos. 30 Al día La compra de viviendas creció un 14,6% en 2017, siendo el mejor año desde 2008 34 Escrito queda Recortes de prensa con noticias y comentarios destacados del COAPI y del sector inmobiliario. 38 Libros La gran trampa, por qué los bancos centrales están abonando el terreno para la próxima crisis En este número ... SUMARIOColegiado Edita Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Madrid Gran Vía, 59 - 5ª planta 28013 Madrid Tel: 91 542 35 35 fax: 91 542 05 23 coapi@coapimadrid.org www.coapimadrid.org Junta de Gobierno Presidente Jaime Cabrero García Vicepresidente Raúl Cruz Castro Secretario Carlos Fernández Martín Tesorera Mª. Paz Escrig López Contador Francisco Sánchez Robles Vocal 1º Francisco Carrillo Pérez Vocal 2º Carlos de la Cruz Calzas Vocal 3º Rosa Mª. Murillo Merino Vocal 4º Fernando Hita Parra Vocal 5º Pedro Pablo Fernández Grau Vocal 6º Lucila E. Jauregui Martínez Asesor Jurídico José Merino Tapia Redacción de colaboraciones periodísticas José Mª López Agundez Diseño y maquetación Alberto M. Oter Villamarín Imprime Gramadosa, s.l. Publicidad Dendari Comunicación 609 06 69 34 Deposito Legal: M-380-1991 Todos los derechos reservados, COAPI2007. El Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Madrid no comparte necesariamente las opiniones ni los artículos publicados en esta revista.
  4. 4. Carta del Presidente Queridos compañeros E n el momento en que escribo estas líneas, ya se ha publicado el Decreto 8/2018, de 13 de febrero, por el que se crea el Registro de Agentes Inmobiliarios de la Comunidad de Madrid y se regulan los requisitos para la inscripción del agente inmobiliario (BOCM Nº 40, de 16 de febrero de 2018). Se trata de una iniciativa en la que hemos sido prácti- camente “promotores” y de la que os mantendremos debidamente informados antes de su entrada en vigor, que se producirá el próximo 16 de mayo. Ya os antici- po que al tener el Registro un carácter voluntario –y nuestro interés es y siempre ha sido que tenga carácter obligatorio-, tendremos que seguir trabajando en el fu- turo. Sí podemos decir que es un buen punto de partida que fomenta la calidad y la actividad responsable de los profesionales, aunque hoy por hoy de una forma volun- taria para aquellos que quieran registrarse. En el plano del funcionamiento económico del mer- cado inmobiliario, comenzamos el año con el horizonte despejado. 2017 ha sido un buen año, pues hemos ob- servado una mayor actividad y un repunte en los valo- res de las viviendas. Se trata de un buen empuje inicial, que ayudará a que en 2018 nos guiemos con este buen ritmo. Entra dentro de lo esperable que se consolide el crecimiento en el número de transacciones, que se mo- verá en el entorno del 13% al 15% con respecto a 2017. Estos buenos síntomas no deben despistarnos de las disfunciones que todavía padece el mercado. Por ejem- plo, el protagonista sigue siendo el inmueble de segun- da mano. Esto no es bueno, pues es necesario que para que haya un equilibrio se abran más oportunidades en los desarrollos de la vivienda nueva. Las promociones que han empezado a despuntar ya en la región necesi- tan un claro empuje para que el mercado despierte del todo. En lo que respecta a la financiación hipotecaria, el sector financiero mantiene su actitud prudente en el acceso al crédito, pero esperemos que sea más favorable y más sensible a las necesidades de todos. Además, en este año que ha comenzado es previsible que continúe la tendencia bajista en los tipos de interés, por lo que se debería aprovechar este escenario. El Colegio seguirá pendiente este año de las acti- vidades formativas para los colegiados, un aspecto fundamental que sirve de soporte a la actuación pro- fesional y permite estar al tanto de las novedades fis- cales, legales y administrativas que afectan al sector inmobiliario. No quisiera terminar estas palabras sin apuntaros el esfuerzo que está haciendo el Colegio por mantener los canales de comunicación activos y ser sensible a las inquietudes de los profesionales. Es importante que si- gamos presentes en los medios de comunicación y por vuestra parte os animo a que participéis en las redes sociales –donde podéis informaros puntualmente de las tendencias del sector-. Todo ello contribuye muy favo- rablemente para que se reconozca la profesionalidad y el valor que tenemos los API en medio de un mercado que sigue liberalizado y a partir de Mayo, solo contro- lado de una forma parcial para aquellos que volunta- riamente quieran inscribirse en el Registro de la Comu- nidad de Madrid. Un fuerte abrazo
  5. 5. 6 COAPI de MADRID REPORTAJE La Comunidad de Madrid ha aprobado el decreto de creación del Registro de Agen- tes Inmobiliarios. Después de que el COAPI lo impulsara y planteara esta medida hace más de dos años, ahora acaba de aprobarse e inicia su andadura como una ga- rantía añadida para los consumidores y los propios profesionales del sector inmobi- liario. El objetivo principal es defender y proteger los derechos de los consumidores que contratan a los agentes inmobiliarios. El decreto regula los requisitos para la ins- cripción de los profesionales y es de carácter voluntario. El COAPI seguirá trabajando para que en un futuro tenga carácter obligatorio pues a día de hoy es voluntario, para quienes quieran registrarse. La Comunidad de Madrid pone en marcha el Registro de Agentes Inmobiliarios
  6. 6. 7Revista Colegiado Será de carácter voluntario, por lo que el COAPI de Madrid seguirá trabajando para conseguir su obligatoriedad E l Registro de Agentes In- mobiliarios se pone en marcha. La Comunidad de Madrid ha aprobado el decreto que lo introduce en el ámbito autonómi- co, lo que permitirá a los profesiona- les estar incluidos, de forma volun- taria, siempre que cumplan con una serie de requisitos que afectan a la capacitación profesional y a la sol- vencia económica. Fue el COAPI de Madrid la entidad que planteó esta medida a la Administración, (ver Colegiado Nº 47) lo que facilitó que ésta recogiera el guante y comenzara a estudiar la cuestión. A finales de 2016 desde la Dirección General de Vivienda se hacía público el compromiso de sa- car adelante el Registro (ver Colegiado Nº 49) y recientemente, el director general de Vivienda anunciaba en las III Jor- nadas Inmobiliarias del COAPI que ya estaba listo para salir. (ver Colegiado Nº 53). En efecto, así ha sido. Durante todo este tiempo, el COAPI de Ma- drid ha trabajado intensamente para que saliera adelante. Aunque lo cierto es que será necesario seguir trabajando, pues la forma de hacer más efectiva la transparencia es que el Registro tenga carácter obligato- rio. El Decreto que lo pone en mar- cha ya ha sido publicado en el Bo- letín Oficial de la Comunidad de Madrid (Decreto 8/2018, de 13 de febrero, del Consejo de Gobierno, por el que se crea el Registro de Agentes Inmobiliarios de la Comuni- dad de Madrid y se regulan los re- quisitos para la inscripción del agen-
  7. 7. 8 COAPI de MADRID REPORTAJE te inmobiliario; BOCM Nº 40, Viernes 16 de Febrero de 2018), y entrará en vigor el 16 de Mayo de 2018. Los consumidores podrán consultar el Registro a través de la página web de la Comunidad de Madrid cuando quieran conocer a los profesionales que hayan acreditado las suficientes garantías para pertenecer al mismo. Entre los requisitos que se exigirá para formalizar la inscripción se encuentra el de tener un establecimien- to de este tipo abierto al público en la Comunidad de Madrid o bien prestar este servicio por vía electróni- ca o telemática, y acreditar la capacitación profesional para desarrollar esta actividad. Se entenderá que el agente in- mobiliario tiene esta capacitación profesional cuando cumpla alguno de estos tres supuestos: tener un título universitario de Ciencias So- ciales y Jurídicas, Ingeniería o Ar- quitectura, haber completado una formación no universitaria de al me- nos 200 horas lectivas en materia inmobiliaria o acreditar experiencia como agente inmobiliario durante al menos los cuatro años inmediata- mente anteriores a la presentación de la solicitud. Además, la Comunidad exigirá para inscribirse distintos requisitos de solvencia, como tener una garan- tía por importe mínimo de 60.000 € por establecimiento abierto al públi- co y año de cobertura, y un seguro de responsabilidad civil profesional vigente con un capital mínimo ase- gurado de 100.000 euros por si- niestro y 600.000 euros por año. La inscripción tendrá una vigencia de cinco años renovables por periodos de igual duración, y podrá ser can- celada en el caso de que se consta- te la inexactitud, falsedad u omisión de carácter esencial en la informa- ción facilitada para figurar en el mis- mo. El COAPI de Madrid entiende que la creación del Registro es un paso adelante para ganar en seguridad jurídica, transpa- rencia y garantías en el sector inmobiliario de la Co- munidad de Madrid. El motivo principal es que podrá localizarse a los profesionales del sector que se ins- criban, lo que favorecerá que los consumidores ten- gan un conocimiento real del profesional al que acu- den. Ahora bien, el Colegio entiende que en adelante debería darse un paso más para que, en el futuro, el registro tenga carácter obligatorio, pues es la forma de hacer más efectiva la transparencia, aspecto en el que seguirá trabajando el Colegio. El motivo es que el mercado sigue liberalizado y a partir del próximo 16 de mayo, cuando entra en vigor el decreto, solo estará controlado en parte, para quienes voluntariamente se inscriban. “Todo intento de regulación, pues el registro al ser voluntario es un intento, tendrá que evolucionar a que sea necesario y obligatorio, porque la intermediación inmobiliaria es un servicio tan relevante que necesita ser regulado” José Manuel Fernández, subdirector general de UCI
  8. 8. 9Revista Colegiado “Al no ser obligatorio el registro se pierde un poco el matiz de regulación que se consiguió en Cataluña; lo vemos como un sello de calidad favorable a los consumidores a los que atendemos”. Jesús Manuel Martínez Caja, secretario general de AMADEI La eficacia de la obligatoriedad ya se ha podido constatar en otras autonomías en que ya se encuentra establecida. El caso paradigmáti- co es el de Cataluña, donde desde 2010 está en vigor un registro de profesionales de carácter obligato- rio, como se tuvo oportunidad de analizar en las II Jornadas Inmobilia- rias del COAPI de Madrid (ver Colegiado Nº 49). COLEGIADO ha pulsado las reacciones del sector ante la publicación del Decreto José Manuel Fernández Fernán- dez, subdirector general de UCI, en- tidad de crédito de BNP Paribas y Santander, explica que “todo intento de regulación, pues el registro al ser voluntario es un intento, tendrá que evolucionar a que sea necesario y obligatorio porque la intermediación inmobiliaria es un servicio tan rele- vante que necesita ser regulado”. Diferente es, matiza, “que el nivel al- canzado sea idóneo o no, pero eso lo dirá el tiempo”. Fernández cele- bra la medida. Los requisitos exigi- dos, precisa, “son básicos, pero su- ficientes, ya que son los elementos esenciales de toda regulación”. Otro factor importante para el futuro del registro es que “los consumidores lo valoren realmente y lo conozcan, pero para eso los profesionales lo tienen que poner en valor”. Los as- pectos más atractivos del decreto, sin desmerecer otros, son que “exis- ta un control oficial y la formación que se exige”. La intermediación, concluye, “es un servicio tan rele- vante para las personas que hay que tomarlo muy en serio”. Para Jesús Manuel Martínez Caja, secretario general de la Aso- ciación Madrileña de Empresas In- mobiliarias (AMADEI), “al no ser obli- gatorio el registro se pierde un poco el matiz de regulación que se con- siguió en Cataluña; lo vemos como un sello de calidad favorable a los consumidores a los que atende- mos”. Así, precisa que gracias a este registro, “las agencias podrán mos- trar a sus clientes que están regis- trados y cumplen con los requisitos del decreto, por lo que, aunque sea voluntario, ofrecerá condiciones de profesionalidad mayores respecto a quien no esté registrado”. En opinión de Beatriz Toribio, directora de Estudios y de Asuntos Públicos de Fotocasa, “se trata de una medida muy positiva, de cara a la transparencia, y que llega en un momento muy importante al encon-
  9. 9. 10 COAPI de MADRID trarnos en el arranque de un nuevo ciclo en el sector inmobiliario”. En este sentido, apunta Beatriz que “hay que aprovechar para mejorar la imagen del sector en la socie- dad, pues participamos en una de las decisiones más importantes en la vida de la gente, y para que haya más seguridad jurídica”. El sector inmobiliario, precisa, “necesita una profesionalización y este Decreto es un ejemplo de ello, es un paso ha- cia adelante, ya que el consumidor tendrá más información del agente inmobiliario de la que tenía antes”. Toribio cree que es relevante la exi- gencia de formación que incluye el nuevo decreto y recuerda la existen- cia de iniciativas formativas como la de Fotocasa Academy. Por último Jaime Cabrero, pre- sidente del COAPI de Madrid opi- na, “La aprobación del Registro de Agentes Inmobiliarios es un paso adelante para el sector, pues por un lado, muestra la sensibilidad de las Administraciones Públicas con las necesidades de dar garantías para los consumidores en el ámbi- to inmobiliario y, por otro, los pro- fesionales encuentran una fórmula más para acreditar su preparación y conocimientos en el asesoramiento que prestan. La característica de la voluntariedad es una cuestión que limita el alcance que esta medi- da podría tener si fuera obligatorio, pues solo permitirá localizar a los profesionales que quieran registrar- se. No obstante, el Colegio seguirá trabajando para conseguir una ma- yor efectividad, que pasa por dise- ñar la puesta en marcha de la obli- gatoriedad”. José Mª López Agúndez “Se trata de una medida muy positiva, de cara a la transparencia, y que llega en un momento muy importante al encontrarnos en el arranque de un nuevo ciclo en el sector inmobiliario”. Beatriz Toribio, directora de Estudios y Asuntos Públicos de Fotocasa “Muestra la sensibiliadad de las Administraciones Públicas con la necesidad de dar garantías para los consumidores en el ámbito inmobiliario”. Jaime Cabrero García, presidente del COAPI de Madrid REPORTAJE
  10. 10. 11Revista Colegiado LA RADIOGRAFÍA DEL REGISTRO DE AGENTES INMOBILIARIOS # # Publicación: el Boletín Oficial de la Comunidad de Madrid ha publicado el Decreto 8/2018, de 13 de febrero, del Consejo de Gobierno, por el que se crea el Registro de Agentes Inmobiliarios de la Co- munidad de Madrid y se regulan los requisitos para la inscripción del agente inmobiliario (BOCM Núm. 40, de 16 de febrero de 2018). # # Entrada en vigor: El Decreto entrará en vigor a los tres meses de su publicación, es decir el 16 de mayo de 2018. # # Características: La inscripción en el Registro tiene carácter voluntario, individual y gratuito, si bien desde el Colegio seguiremos trabajando con ahínco para que en el futuro la inscripción sea obligatoria con el fin de ganar en seguridad jurídica, transparencia y garantías en el sector inmobiliario. # # Requisitos: Los requisitos para obtener la inscripción son de capacitación profesional y de sol- vencia. En cuanto a la capacitación, habrá que cumplir alguno de los requisitos siguientes: poseer titula- ción universitaria de la rama de Ciencias Sociales y Jurídicas, Ingeniería o Arquitectura; tener formación no universitaria de al menos 200 horas lectivas en materia inmobiliaria o bien acreditar experiencia como agente inmobiliario durante los cuatro años inmediatamente anteriores a la presentación de la solicitud. # # En lo que se refiere a los requisitos de solvencia, habrá de acreditarse estar en posesión de un seguro de caución o fianza por importe mínimo de 60.000 euros por establecimiento abierto al público y año de cobertura, o por agente y año de cobertura si se trata de agente inmobiliario que desarrolla su actividad exclusivamente a través de medios electrónicos o telemáticos. Además, es necesario disponer un seguro de Responsabilidad Civil Profesional con un capital mínimo asegurado de 100.000 euros por siniestro y 600.000 euros por año.
  11. 11. 12 COAPI de MADRID OPINIÓN LA PROTECCIÓN DE LOS CONSUMIDORES DE PRODUCTOS HIPOTECARIOS SOBRE LA VIVIENDA: EL PAPEL DEL AGENTE INMOBILIARIO Por: José Merino Tapia Asesor Jurídico del COAPI de Madrid C on base a la facultad que el vigente artículo 51 de la Constitución Española confiere a los poderes públicos para garantizar la defensa de los consu- midores y usuarios, protegiendo, mediante procedimientos eficaces, la seguridad, la salud y los legíti- mos intereses económicos de los mismos, han sido numerosas las diferentes normativas, a nivel es- tatal y autonómico, que se han ido promulgado en el tiempo para pro- teger sus derechos, si bien el sector de los productos hipotecarios, en su vertiente inmobiliaria, demanda una regulación específica dada la complejidad de los contratos que se formalizan en dicho ámbito que exigen una seguridad jurídica espe- cial, tanto en la fase precontractual como en la contractual, al concurrir intereses particulares junto con un interés público -como ha ocurrido recientemente con la contratación abusiva de participaciones prefe- rentes y subordinadas-. Es importante que el Agente in- mobiliario conozca el régimen es- pecífico que se avecina sobre la protección de las personas físicas que participen como deudoras, ga- rantes o titulares de garantías en préstamos o créditos garantizados mediante hipoteca sobre vivienda o cuya finalidad sea la adquisición de bienes inmuebles de uso residen- cial, así como la problemática actual de conciliación entre los distintos agentes jurídicos que intervienen en la constitución de las garantías hipotecarias con la protección de los derechos de los consumido- res y usuarios, pues el Proyecto de Ley que a continuación se analiza también será de aplicación a la in- termediación para la celebración de contratos de préstamos con garan- tía hipotecaria y de préstamos cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terre- nos o inmuebles construidos o por construir, siempre que el prestatario, el fiador o garante sea un consumi- dor. En este sentido, el Gobierno, con el objeto de incorporar al ordena- miento jurídico español -de manera
  12. 12. 13Revista Colegiado algo tardía y con muchas lagunas como ahora veremos- el régimen de protección previsto en la Directiva 2014/17/UE del Parlamento Euro- peo y del Consejo, de 4 de febre- ro de 2014, sobre los contratos de crédito celebrados con los consu- midores para bienes inmuebles de uso residencial -no necesariamente habitual-, aprobó el pasado mes de noviembre de 2.017 la remisión a las Cortes Generales del Proyecto de Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario que se encuen- tra en estado de tramitación (Boletín Oficial de las Cortes Generales nº 12-1, de 17/11/17), conocida como la “nueva Ley Hipotecaria” dado que la Disposición Final 1ª de dicho Pro- yecto modifica diversos preceptos de la vigente Ley Hipotecaria -arts. 12, 114, 129 bis, y 258.2-. Esta normativa, de carácter irre- troactiva -no será de aplicación a los contratos de préstamo suscritos con anterioridad a su entrada en vi- gor- cuyo objetivo, en principio, es reducir las comisiones asociadas a modificaciones en los contratos hi- potecarios y reforzar la transparen- cia de las hipotecas, será de apli- cación a los contratos de préstamo concedidos por personas físicas o jurídicas que realicen dicha activi- dad de manera profesional, cuando el prestatario, el fiador o garante sea una persona física y dicho contrato tenga por objeto, bien la concesión de préstamos con garantía hipote- caria u otro derecho real de garantía sobre un inmueble de uso residen- cial, o bien la concesión de présta- mos cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles cons- truidos o por construir, siempre que el prestatario, el fiador o garante sea un consumidor1 . Lo primero que llama la atención del Proyecto respecto de la norma- tiva anterior, es la ampliación de los plazos y cuantías para que la enti- dad financiera pueda iniciar el pro- ceso de ejecución del préstamo (el llamado “vencimiento anticipado2 ”). Se amplía a nueve cuotas mensua- les impagadas o una cuantía que supere el 2% del capital si la mora se produjera dentro de la primera mi- tad de la duración del préstamo; y a doce cuotas mensuales impagadas o una cuantía equivalente al 4% del capital concedido cuando la mora se produjera dentro de la segunda mitad de la duración del préstamo. Bajo esta aparente mejora, lo que realmente se puede llegar a produ- cir es una discriminación del consu- midor al diferenciar la norma unos porcentajes diferentes según el pe- ríodo en el que se dé el impago para dar por vencido el préstamo, y de esta forma se continuará protegien- do a las entidades bancarias frente a la tutela judicial que comienzan a otorgar los Tribunales de justicia al haber decretado en diversas reso- luciones que no es posible la eje- cución de la hipoteca hasta que no se constate y verifique un auténtico incumplimiento por el usuario de cierta entidad que, aun habiéndose ampliado como acabamos de decir, se sitúa algo alejado de otros orde- namientos europeos de nuestro en- torno en relación a la larga duración y cuantía del préstamo hipotecario -a modo comparativo, en Alema- nia, es necesario el incumplimiento de al menos el 10% de la deuda o el 5% cuando se trate de contratos de préstamo con un plazo superior a tres años y siempre que el pres- tamista además haya concedido al deudor un periodo de dos semanas para cumplir antes de resolver. En Francia, es preciso el impago de una suma equivalente al 20% del total a desembolsar, con un plazo entre re- querimiento de pago y ejecución de un mes. Y en Italia, para que se de el incumplimiento resolutorio debe suponer más de la octava parte del precio-. Las comisiones por cancelación anticipada estarán limitadas. Con la nueva ley, la cancelación parcial o total estará sujeta a una penalización máxima. En el caso de las hipotecas variables, el límite es del 0,5% en los primeros 3 años y del 0,25% hasta el quinto año. A partir de entonces, la cancelación no tendrá comisión. En el caso de las hipotecas fijas, la pe- nalización es del 4% en los primeros 10 años, porcentaje que se reduce al 3% a partir de entonces. La norma- tiva también establece un límite al interés de demora, que a partir de la entrada en vigor de la normativa no podrá superar el 9%. En lo concerniente a la comisión de apertura se endosa al consumi- dor gastos que no le corresponden que van ligados a la formalización del préstamo y cuya justificación es la de cubrir los gastos administrati- vos y de gestión de dicho préstamo, cuando la realidad es que dichas comisiones han de ser servicios realmente prestados por la entidad bancaria y aceptados por el cliente. Se facilita la conversión de hipo- tecas variables a fijas con rebaja en los gastos de aranceles notariales aplicándose los correspondientes a los «Documentos sin cuantía». Ac- tualmente no existe ningún tipo de incentivo para que una hipoteca a tipo de interés variable se convierta en una fija, aunque todo cambiará con la nueva regulación, siempre que así lo pacten Banco y cliente. No 1 Son consumidores o usuarios a estos efectos las personas físicas que actúen con un propósito ajeno a su actividad comercial, empresarial, oficio o profesión, y las personas jurídicas y entidades sin personalidad jurídica que actúen sin ánimo de lucro en un ámbito ajeno a una actividad comercial o empresarial. 2 Consistente en dar por vencido el préstamo antes del plazo acordado si el deudor incumple su obligación de pago.
  13. 13. 14 COAPI de MADRID OPINIÓN obstante, en el momento actual en el que el índice Euribor se encuen- tra en negativo, convertir los tipos variables a tipos fijos podría suponer dar por buenos los tipos que se fija- ban como cláusulas suelo en favor de las entidades bancarias que en la actualidad están siendo objeto de reclamación en vía judicial por abu- sivas. Respecto a la fijación del interés de demora en tres veces el interés legal del dinero vigente a lo largo del período en que resulte exigible a aplicar sobre el capital pendiente de pago, supone enfrentarse al mis- mo problema que en las cláusulas de vencimiento anticipado, esto es, la independencia del límite legal y el abuso de una cláusula de inte- rés de demora, siendo chocante en este sentido que no se asuma en el Proyecto los parámetros fijados por la última jurisprudencia del Tribunal Supremo que impone que el inte- rés de demora no puede superar en dos puntos al interés remuneratorio -que tampoco se puede derogar salvo por parte del Tribunal de Justi- cia de la Unión Europea- y que tam- poco se asuma que en caso de nu- lidad del interés de demora seguirá valiendo el remuneratorio, aunque se haya declarado el vencimiento anticipado. El Proyecto atiende a una “etapa precontractual” referida al asesora- miento gratuito del notario a los sie- te días previos a la firma del contrato a fin de verificar que las condiciones del contrato se ajustan a la legalidad (es decir, que no existen cláusulas potencialmente opacas o abusi- vas), lo que verificará mediante acta que el consumidor deberá suscribir aceptando la comprensión de las consecuencias jurídicas y económi- cas del contrato que va a firmar. Esta es una condición necesaria para que el notario autorice la escritura. Pues bien, esta acta notarial no tienen mucho sentido y está lejos de resol- ver algo, pues el consumidor puede que no tenga un conocimiento claro de lo que va a firma, ya que el con- sentimiento se presta cuando se fir- ma el préstamo, ni antes ni después, y el notario no debe convertirse por imperativo legal en una especie de “protector” de la Banca, cuando el interés que verdaderamente hay que proteger es el del consumidor. Igualmente, se facilita la recon- versión de hipotecas en divisas ex- tranjeras a hipotecas en euros, a petición del deudor. La legislación actual no reconoce ningún dere- cho a convertir en moneda nacio- nal unilateralmente la deuda de un préstamo inmobiliario denominado en divisas. Sin embargo, la nueva directiva contempla la posibilidad de que el consumidor pueda solici- tar en cualquier momento de la vida del préstamo la conversión -en eu- ros o en la divisa en la que percibe la mayoría de los ingresos-, del crédito en moneda extranjera, y como tal se traslada a la normativa española, si bien llama la atención que precisa- mente en este producto complejo y del elevado riesgo que supone la fluctuación en los tipos del cambio para el consumidor medio, no se es- tablezcan mayores incentivos. En el apartado de prohibiciones, se prohíben las denominadas “ven- tas vinculadas”, es decir, aquellas que obligan al consumidor a acep- tar una serie de productos o paque- tes financieros como condición para obtener la hipoteca. Ahora bien, sí que está permitido las “ventas com- binadas”, esto es, cuando la entidad ofrece al cliente la posibilidad de contratar algún producto (seguro de hogar, de vida, etc.) a cambio de ofrecerle una mejora en las condi- ciones del préstamo (una rebaja del tipo de interés). En definitiva, el re- sultado será similar y no favorecerá al prestatario, incluso puede perju- dicar la combinación de sus produc- tos contratados. Para finalizar, es necesario hacer una breve referencia a la actividad de los intermediarios de crédito in- mobiliario, que deberán actuar de manera honesta, imparcial, trans- parente y profesional, respetando los derechos y los intereses de los prestatarios en la prestación de ser- vicios de intermediación o de aseso- ramiento sobre el préstamo o, en su caso, de servicios accesorios, como en la ejecución de los contrato de préstamo. Asimismo, deberán facili- tar, en soporte de papel o en forma- to electrónico, información general clara y comprensible sobre los con- tratos de préstamo -corresponderá al Ministro de Economía, Industria y Competitividad determinar el con- tenido mínimo de esta información general-, y ofrecerán al prestatario la información personalizada que necesite para comparar los présta- mos disponibles en el mercado que se deberá facilitar con suficiente antelación respecto al momento en que el prestatario quede vinculado por cualquier contrato u oferta de préstamo. Pero lo fundamental de la nor- ma respecto a los intermediarios de crédito, es su intervención en la fase precontractual del préstamo en cuanto al deber de informar sobre la solvencia del potencial prestatario, si bien hubiera sido deseable que el Proyecto hubiera ido algo más allá y hubiera extendido esa fase precon- tractual a la compraventa inherente a la concesión de todo préstamo hi- potecario con el objeto de introducir criterios de transparencia que pre- dica la norma pero desde la óptica del proceso de compra, en el que la intervención del Agente de la Pro- piedad Inmobiliario, por razones de interés general, se torna en funda- mental para garantizar la protección de los consumidores y usuarios de los servicios prestados en el ámbito inmobiliario (compraventa y crédito hipotecario).
  14. 14. 15Revista Colegiado ACTIVIDAD Entrega de medallas de oro, de plata y diplomas por los años de ejercicio profesional Los colegiados reciben las diferentes distinciones de manos del presidente La entrega de medallas de oro, plata y los diplomas por veinte años de ejercicio profesional, distinciones que otorga el COAPI de Madrid, fueron entregadas en un acto celebrado en la sede del colegio que presidió D. Jaime Cabrero García quien agradeció a los colegiados su dedicación a la profesión y permanencia en el Colegio E l Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (COAPI) de Madrid, ha concedido las correspondientes medallas de oro, de pla- ta y los diplomas por veinte años de ejercicio profesio- nal. Los colegiados que han recibido las diferentes dis- tinciones fueron los siguientes: Medalla de oro a D. José Luis Hernández Cancela, D. Jesús Arroyo García y D. Lo- renzo Gallego Páramos; Medalla de plata a D. Emiliano Herráez Pérez; Diplomas por 20 años ininterrumpidos en el ejercicio profesional a Dª Carmen Carmona Pla; D. Carlos Arenas Liñan; D. Javier Porres Salazar; D. Alberto Antonio Cominero-Díaz Heredero; D. Antonio Javier Sal- cedo de Arce; D. Juan Casanova Casas; Dª Elia Sánchez Vales; D. Lorenzo Colino Lamparero; D. Félix Jiménez Hernández; D. José Luis García Alonso; D. Francisco José Fernández-Conde Domarco; D. Alfredo Lecroisey An- drés y D. José María Herrera Aguilar.
  15. 15. 16 COAPI de MADRID ACTIVIDAD De izq. a dcha. D. Francisco José Fernández-Conde, D. Alberto Antonio Cominero-Díaz, D. Juan Casanova, D. José Luis Hernández, D. Jaime Cabrero, D Las distinciones fueron entrega- das por el presidente del COAPI de Madrid, D. Jaime Cabrero García. LORENZO GALLEGO PÁRAMOS (MEDALLA DE ORO) “Para mí es una satisfacción re- cibir esta distinción y agradezco el detalle que ha tenido el Colegio. Durante mi trayectoria he vivido la evolución del sector inmobiliario, en concreto las tres crisis más desta- cables que han surgido, la más im- portante ha sido la última, de 2007. También recuerdo la que se vivió a mediados de la década de los se- tenta, cuando un buen número de municipios de la región quedaron
  16. 16. 17Revista Colegiado paralizados con estructuras ya construidas, sin terminar, que se mantuvieron así con un aspecto dantesco duran- te cuatro o cinco años hasta que se reactivó el sector de nuevo. La crisis de 2007 ha sido la más importante por- que la caída de los precios fue muy drástica, lo que no sucedió en las anteriores. Se produjo un temor generali- zado entre todos los agentes del sector, lo que provocó caídas de precios de hasta el 50%. Desde 2015 estamos observando una subida continua de los precios muy rá- pida, incluso mayor que en la crisis de 2007 –etapa en la que los precios subieron más paulatinamente- ya que en tres años estamos viendo subidas muy superiores a la de aquellos momentos. La liberalización de 2000 fue muy brusca para los profesionales y creó una mala ima- gen para la profesión, ya que cualquiera podía, y puede, realizar la actividad. La Administración tendría –como sucede en otros países- que exigir conocimientos y pre- paración. Opciones como el registro que ha propuesto la Comunidad de Madrid no está de más, pero debería ir más allá y que se pudiera exigir responsabilidad a los profesionales”. JOSÉ LUIS HERNÁNDEZ CANCELA (MEDALLA DE ORO) “Han transcurrido cuarenta años de ejercicio. Cuando entré en el Colegio, los cursos de formación los impar- tía D. Julio Enrile, que en aquel momento era vicepresi- dente. Ha pasado el tiempo sin darme cuenta, porque todo lo he basado en el trabajo y es bonito recibir ahora D. Emiliano Herrárez, D. Lorenzo Gallego, Dña. Carmen Carmona, D. Alfredo Lecroisey, D. José Juis García, D. Félix Jiménez y Dña Elia Sánchez. La crisis de 2007 ha sido la más importante porque la caída de los precios fue muy drástica, lo que no sucedió en las anteriores. Se produjo un temor generalizado entre todos los agentes del sector, lo que provocó caídas de precios de hasta el 50%. La liberalización de 2000 fue muy brusca para los profesionales y creó una mala imagen para la profesión, ya que cualquiera podía, y puede, realizar la actividad. LORENZO GALLEGO PÁRAMOS
  17. 17. 18 COAPI de MADRID ACTIVIDAD esta distinción. También recuerdo cuando recibí el título de mérito en 1997, de manos de D. Prudencio Ibá- ñez. En mi caso, empecé a trabajar en el sector inmobiliario antes de colegiarme, a finales de los años sesenta, pues estuve en la empre- sa privada. El primer gran salto de los precios hacia arriba se produjo a mediados de la década de 1980, cuando se aprobó la Ley Boyer; pos- teriormente las subidas empezaron a ser lineales, aunque en realidad la mayor crisis que ha existido fue la que sobrevino después de la bur- buja de 2006, igual que subieron los precios bajaron de forma abrupta. A partir de la liberalización de la pro- fesión de 2000, se ha producido un vuelco total, porque empezaron a introducirse agentes que no cono- cían el sector, con poca prepara- ción”. EMILIANO HERRÁEZ (MEDALLA DE PLATA) “Esta distinción representa la lealtad al Colegio y a los consumi- dores, ya que hasta la liberalización el sector funcionó muy bien, por- que las operaciones se realizaban a través de agentes capacitados por una oposición; cuando se produjo la liberalización, lo que ha sucedido es la falta de garantías para encon- trar profesionales con capacitación; actuamos en un comercio de tran- sacciones y ello requiere una espe- cialización. Por ello, creo que la evo- lución del sector inmobiliario ha sido negativa tanto para los comprado- res como para los vendedores, ya que desde 2000 no se exige nada, ni un título, para ejercer. En mi opi- nión, la crisis de 2008 ha sido la más potente porque el euro introdujo un espejismo en los precios y ello fue una de las causas de la burbuja, los precios se desorbitaron y los propios bancos se dejaron llevar por ese es- pejismo. Por otra parte, la liberaliza- ción también provocó que los profe- sionales buscaran otras salidas”. José M. L. Agundez En realidad la mayor crisis que ha existido fue la que sobrevino después de la burbuja de 2006, igual que subieron los precios bajaron de forma abrupta. A partir de la libe- ralización de la profesión de 2000, se ha producido un vuelco total, porque empezaron a introducirse agentes que no conocían el sector, con poca prepa- ración. JOSÉ LUIS HERNÁNDEZ CANCELA Creo que la evolución del sec- tor inmobiliario ha sido negativa tanto para los compradores como para los vendedores, ya que desde 2000 no se exige nada, ni un título, para ejercer. En mi opinión, la crisis de 2008 ha sido la más potente porque el euro introdujo un espejismo en los precios y ello fue una de las causas de la burbu- ja. EMILIANO HERRÁEZ
  18. 18. Coleccionable Jurisprudencia I Octubre-Diciembre 16 ANTECEDENTES DE HECHO PRIMERO.- Por la Procuradora Sra. S, en la representación citada, se inter- puso en su día demanda en la que se manifestaba que el demandante tiene como objeto social, entre otros, la in- termediación en el mercado inmobi- liario, empleando el nombre comercial de xxx. El 9 de octubre de 2012 el de- mandado solicitó sus servicios para la venta de una vivienda de su propiedad sita en el barrio de A y a tal efecto sus- cribió un contrato en el que se reco- gían las condiciones y características de la venta, y especialmente el precio de venta (250.000 €), la comisión que devengaría el demandante (que sería del 4 % más el IVA sobre el precio fi- nal de venta con un mínimo de 6.000 €) y el régimen de exclusividad (que durante la vigencia del contrato im- pedía al demandado no solo vender la vivienda a través de un tercero sino también personalmente). La duración inicialmente pactada del contrato fue de seis meses, que las partes poste- riormente prorrogaron otros seis, de modo que el contrato estuvo vigente desde el 9 de octubre de 2012 hasta el 9 de octubre de 2013. Una vez formalizado el encargo, el de- mandante comenzó a desarrollar sus funciones propias de captación de potenciales clientes, publicitando la vivienda e insertándola en una bolsa de producto compartido denominada xxx, en adelante plataforma) que per- mitía a los demás operadores inmobi- liarios tomar conocimiento de la oferta de venta y participar en la búsqueda de compradores. Fruto de esa inser- ción en la plataforma la inmobiliaria xxx contactó con xxx y le enseñó la vivienda del demandado. En fechas posteriores el demandado le comuni- có al demandante que había llegado directamente a un acuerdo con xxx para venderle la vivienda y que éste ya había depositado las arras para la compra de la vivienda, lo cual suponía un incumplimiento del pacto de exclu- siva, además del aprovechamiento de las gestiones del demandante para lo- calizar al comprador y contratar con él de espaldas al demandante. Por todo ello el demandado le adeu- daba 10.000 € en concepto de hono- rarios, que se había negado a abonarle, por lo que el demandante acompañó a la demanda los documentos en que fundaba su derecho, solicitando que se dictara sentencia que, estimando la demanda condenara al demandado a abonarle la citada suma, o subsidiaria- mente el 4 % del precio final de venta de la vivienda o la cantidad de 6.000 € si ésta fuera superior, más el IVA, más en todo caso los intereses legales mo- ratorios devengados desde la deman- da y las costas. SEGUNDO.- Turnada la demanda a este Juzgado, se admitió a trámite, dando traslado al demandado de las copias de la demanda y demás docu- mentos aportados con ella, y empla- zándole a comparecer y contestar en el término de veinte días, lo que veri- ficó manifestando que efectivamente había decidido vender la vivienda se- ñalada en la demanda, y había encar- gado al demandante la intermediación referida, pero sin ser consciente de que el pacto de exclusividad le impe- día venderla personalmente, cláusula que estando comprendida en un con- Resumen El pacto en exclusiva en una venta de bien inmueble, no puede afectar a que el propieta- rio-vendedor pueda actuar por su cuenta buscando por sí mismo a un comprador, ya que ello supondría limi- tar sus facultades de dispo- sición como dueño y podría tener la consideración de abusiva. SENTENCIA JUZGADO 1ª INSTANCIA Nº 10 SANTANDER DE 25 DE FEBRE- RO DE 2.015 (PROCEDIMIENTO ORDINARIO Nº 763/14) Parte 1. Jurisprudencia
  19. 19. Coleccionable Jurisprudencia16 Octubre-Diciembre II trato de adhesión y siendo el deman- dado un consumidor debía reputarse nula por abusiva, máxime teniendo en cuenta lo desproporcionado de la cláusula penal fijada; negando que el demandante hubiera desarrollado la- bores de intermediación para la venta, pues solamente había anunciado la vivienda por internet; negando igual- mente que hubiera conocido su vi- vienda por mediación de alguna inmo- biliaria de la que fuera cliente, por lo que el demandante no tenía derecho a percibir los honorarios reclamados; e impugnando las cantidades recla- madas en la demanda en concepto de tales honorarios, toda vez que final- mente la vivienda se había vendido en la suma de 135.000 €. El demandado acompañó a su contestación los do- cumentos en que fundaba su derecho, solicitando que se dictara sentencia desestimatoria de la demanda, con imposición de costas al actor.(…) FUNDAMENTOS DE DERECHO PRIMERO.- En este procedimiento se ejercita una acción de responsabili- dad contractual, que tiene por objeto el cobro de la cantidad pactada entre las partes en el contrato de mediación que ambas reconocen haber suscrito en su día (Doc. 1 de la demanda). El contrato de mediación o corretaje en general, no regulado en el Código Civil, fue introducido en el tráfico jurí- dico en virtud del principio de libertad de pactos que proclama el artículo 1255 CC, e incorporado a nuestro De- recho por la jurisprudencia, que lo de- fine como aquel contrato por el que una persona (oferente o comitente) encarga a otra (corredor o mediador) que le informe acerca de la ocasión u oportunidad de concluir con persona distinta un negocio jurídico, o que rea- lice las oportunas gestiones para con- seguir el acuerdo de voluntades en- caminado a conseguir su realización, comprometiéndose a cambio a satis- facer una retribución o comisión en el supuesto que ese ulterior convenio llegue a perfeccionarse; constituyen- do así un contrato principal y autóno- mo, con sustantividad propia, aunque preliminar y preparatorio de otro de naturaleza consensual y bilateral, al imponer a las partes derechos y obli- gaciones recíprocos, regulándose por los pactos convenidos por las propias partes, en su defecto, por las normas de los contratos que le sean afines (mandato, comisión mercantil, etc.), y en último término por las generales de las obligaciones y contratos; siendo lo característico de la mediación o corre- taje que el mediador se limita a poner en relación a los futuros contratantes (SSTS 5-7-46, 2-5-63, 21-10-65, 1-3-88, 8-4-91, 10-3-92, 26-6-96 y 2-10-99). Entre las modalidades del contrato general de mediación o corretaje está el específico que la doctrina viene denominando “contrato de agencia inmobiliaria”, respecto del cual la juris- prudencia tiene declarado, de un lado, que en él predomina la función de gestión mediadora, y por ello se revis- te de naturaleza de pacto de encargo, al interesar del agente en su condición de intermediario para que, por sus re- laciones en el mercado inmobiliario, oferte a la venta determinado bien in- mueble, aportando los datos del mis- mo y su precio inicial que sólo suele ser indicativo; de otro, que el agente, salvo apoderamiento o representación expresa, en principio no interviene di- rectamente en la conclusión o perfec- ción de la compraventa final y sólo co- adyuva eficazmente a la misma. Por tanto su función es predominan- temente pro gestorìa, al hacer posible contratar a otros, y cesando una vez que pone en relación a las partes, que son las que en principio han de cele- brar el futuro convenio final, lo cual se conforma a la normativa de su activi- dad profesional contenida en el Real Decreto 1613/1981, de 19 de junio, por el que se aprueban los Estatutos Generales de la Profesión de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria y sus Co- legios Oficiales y Consejo General; y sin que la existencia de estas normas administrativas puedan alterar la natu- raleza del contrato de agencia inmo- biliaria, que se rige esencialmente por el Derecho Civil. Y por tanto, los con- siguientes honorarios de los agentes se devengan, salvo pacto expreso que contemple otra modalidad, si su activi- dad resulta eficaz al celebrarse y tener positiva realidad jurídica el contrato objeto de la mediación como conse- cuencia de la actividad desplegada por el agente, que no se obliga por ello al buen fin de la operación, que re- queriría un pacto especial de garantía como prevé el artículo 272 Código de Comercio (SSTS 2-10-65, 3-3-67, 1-12- 86, 17-5-90, 11-2-91 y 21-5-92). En defi- nitiva, la retribución de los corredores sólo se devenga en el caso de que el negocio final se realice por la interven- ción de aquéllos, o si de sus gestiones se aprovechó quien lo concluye. Al no intervenir directamente en la con- clusión final de la operación, pertene- ciendo a la categoría de los negocios de gestión de intereses ajenos, no se obliga a responder de la conclusión de la operación, salvo pacto expreso (que puede ser incluso verbal), cumpliendo y debiendo retribuirse su mediación cuando sus gestiones hayan llegado a buen fin y se perfeccione la venta. En el mismo sentido se pronuncian, entre otras muchas, las SSAP Cádiz, sec. 2ª, 19- 7-04; Alicante, sec. 5ª, 22-1- 04; Málaga, sec. 5ª, 14-1-04; y Madrid, sec. 10ª, 21-06-05, y sec. 14ª, 6-10-03. En el presente caso existen funda- mentalmente dos cuestiones litigio- sas, cuales son, en primer lugar, la validez de la cláusula contractual que impedía al demandado vender por sí su vivienda durante la vigencia del contrato, cláusula que el demandado reputa nula por abusiva; y en segundo lugar, determinar si el comprador de la vivienda contactó con el vendedor gracias a las gestiones efectuadas por el demandante. Quedaría una terce- ra cuestión, una vez resueltas las an- teriores, consistente en concretar el
  20. 20. Coleccionable Jurisprudencia III Octubre-Diciembre 16 importe que se adeudaría al deman- dante por la venta de la vivienda, im- porte que en fase de conclusiones el demandante fijó definitivamente en la suma de 6.000 €. SEGUNDO.- Comenzando por la posi- ble nulidad por abusiva de la cláusula que impedía al demandado vender por sí su vivienda durante la vigencia del contrato, la Ley 7/1998, de 13 de abril, sobre Condiciones Generales de Contratación, a través de su Disposi- ción Adicional Primera, modificó la Ley 26/1984, de 19 de julio, General para la Defensa de los Consumidores y Usua- rios, incorporando a nuestro ordena- miento la Directiva 93/13 CEE del Con- sejo, de 5 de abril, que tenía por objeto la defensa de los consumidores frente a las cláusulas abusivas incorpora- das a los contratos formalizados con empresarios; incorporación que se ha mantenido en el texto refundido de la nueva Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre (en adelante LGDCU), que derogó la citada Ley 26/1984. Con arreglo a esa normativa, las cláu- sulas que contravengan el ámbito de protección de la Directiva 93/13 CEE son nulas de pleno derecho, sin posi- bilidad de moderación por integración. En efecto, la Directiva 93/13 ha sido interpretada por el Tribunal de Justi- cia de la Unión Europea (TJUE) en el sentido de que la naturaleza abusiva de la cláusula tiene como consecuen- cia no solo declararla nula de pleno derecho sino, lo que es más impor- tante, la imposibilidad de integración, debiendo tenerse por no puestas (art. 83 LGDCU), precisamente en razón a la STJUE 14-6-12 (C-618/10), que vie- ne a sostener que un juez nacional no puede modificar el contenido de una cláusula abusiva incluida en un con- trato celebrado entre un profesional y un consumidor, sino que está obliga- do a dejar sin aplicación esa cláusula contractual, a fin de que ésta no pro- duzca efectos vinculantes para el con- sumidor; subsistiendo el contrato en cuestión sin otra modificación que la resultante de la supresión de las cláu- sulas abusivas, en la medida en que, en virtud de las normas del Derecho interno, tal persistencia del contrato sea jurídicamente posible; y ello por- que, como razona el Tribunal, la facul- tad de integración del contrato podría poner en peligro la consecución del objetivo a largo plazo previsto en el art. 7 de la Directiva 93/13, eliminando el efecto disuasorio que ejerce sobre los profesionales el hecho de que, pura y simplemente, tales cláusulas abusivas no se apliquen frente a los consumi- dores. Es decir, lo que se pretende es sancionar a quien ha introducido esa cláusula nula, no solo no aplicándola, sino ni siquiera moderándola de algún modo que, aun mínimo, reporte a su redactor el beneficio perseguido, para de este modo lograr que se abando- ne esa práctica tan perniciosa para los consumidores, y así lo ha reiterado la citada STS 9-5-13, aludiendo expresa- mente a la STJUE 14-6-12. Pero además la ya citada Directiva 93/13 ha sido interpretada por el TJUE en sus SSTJUE 27-6-00 (C-240/98 a C-244/98), 21-11-02 (C-473/00), 26- 10-06 (C-168/05), 4-6-09 (C-243/08), 6-10-09 (C-40/08), 9-11-10 (C-137/08), 15-3-12 (C-543/10), 14-6-12 (C-618/10) y 14-3-13 (C-415/11), en el sentido de que resulta obligado para los tribu- nales controlar de oficio y desde el primer momento el tipo de cláusulas tratado en dicha Directiva, de modo que el juez debe actuar de oficio en protección del consumidor, utilizando todos los instrumentos previstos en nuestras leyes para conseguir una so- lución acorde al derecho europeo y a la interpretación que del mismo hace el TJUE, y así lo ha ratificado con total rotundidad la referida STS 9-5-13. Por otra parte debe precisarse que solo los consumidores pueden oponer la existencia de cláusulas nulas por abusivas. En efecto, el art. 82.1 LGDCU define como cláusulas abusivas todas aquellas estipulaciones no negocia- das individualmente y todas aquellas prácticas no consentidas expresamen- te que, en contra de las exigencias de la buena fe causen, en perjuicio del consumidor y usuario, un desequilibrio importante de los derechos y obliga- ciones de las partes que se deriven del contrato. El art. 8. b) regula de en- tre los derechos básicos de los consu- midores la protección de sus legítimos intereses económicos y sociales, en particular frente a las prácticas co- merciales desleales y la inclusión de cláusulas abusivas en los contratos. El art. 49.1.i) considera como infracción en materia de defensa de los consu- midores y usuarios la introducción de cláusulas abusivas en los contratos. El art. 54.1.b) legitima a las asociaciones de consumidores y usuarios para ejer- citar la acción de cesación frente a las conductas contrarias a lo dispuesto en la presente norma en materia de cláu- sulas abusivas. Y, en fin, el art. 80.1.c) menciona como uno de los requisitos que deben cumplir los contratos con consumidores y usuarios que incluyan cláusulas no negociadas individual- mente la buena fe y justo equilibrio entre los derechos y obligaciones de las partes, lo que en todo caso excluye la utilización de cláusulas abusivas. Aclarado este punto, señala el art. 3 LGDCU que son consumidores o usuarios las personas físicas y jurídicas que actúan en un ámbito ajeno a una actividad empresarial o profesional, y en la interpretación de dicho precep- to y de su precedente, la ya derogada Ley 26/1984, de 19 de julio, General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, es criterio consolidado en el foro (y así cabe citar las SSAP La Rio- ja 12-2-13, Tenerife 4-4-08, Madrid 3-5- 07, A Coruña 23-3-07, Málaga 9-10-06 o Barcelona 5-7-06, entre otras), que el consumidor y usuario definido en esta normativa específica es la persona fí- sica o jurídica que actúa en un ámbito ajeno a una actividad empresarial o profesional, es decir, que interviene en
  21. 21. Coleccionable Jurisprudencia16 Octubre-Diciembre IV las relaciones de consumo con fines privados, contratando bienes y servi- cios como destinatario final, sin incor- porarlos, ni directa ni indirectamente, en procesos de producción comercia- lización o prestación a terceros. Quie- re ello decir que “destinatario final” es quien interviene en las relaciones de consumo con fines privados, es decir, para cubrir las necesidades domésti- cas, personales y familiares, ajenas a su actividad empresarial o profesional. Lo hasta ahora expuesto debe rela- cionarse con las condiciones gene- rales de la contratación. Ciertamente el art. 1 de la Ley 7/1998 dispone que son condiciones generales de la con- tratación las cláusulas predispuestas cuya incorporación al contrato sea impuesta por una de las partes, con independencia de la autoría material de las mismas, de su apariencia ex- terna, de su extensión y de cuales- quiera otras circunstancias, habiendo sido redactadas con la finalidad de ser incorporadas a una pluralidad de contratos. Y el art. 2 declara que esta Ley será de aplicación a los contratos que contengan condiciones generales celebrados entre un profesional (pre- disponente) y cualquier persona física o jurídica (adherente), precisando que la distinción entre uno y otro es que el predisponente actúa dentro del marco de su actividad profesional o empre- sarial y el adherente no necesariamen- te, si bien éste podrá ser también un profesional. Además el art. 1.2 precisa que el hecho de que ciertos elemen- tos de una cláusula o que una o varias cláusulas aisladas se hayan negocia- do individualmente no excluirá la apli- cación de esta ley al resto del contrato si la apreciación global lleva a la con- clusión de que se trata de un contrato de adhesión, y es que la Exposición de Motivos de la Ley 7/1998 se cuida de precisar que las condiciones gene- rales de contratación también puede darse en contratos particulares cuan- do no existe negociación individual de sus cláusulas, esto es, en contratos de adhesión particulares, de modo que las condiciones generales no necesi- tan para serlo de su efectiva incorpo- ración a una pluralidad de contratos, ni todo contrato es de adhesión por el hecho de incorporar algunas condicio- nes generales. Sin embargo, en cuanto al carácter abusivo de las cláusulas, la Exposición de Motivos de la Ley 7/1998 es muy clara, al precisar: que su objeto es la trasposición de la Directiva 93/13/ CEE, del Consejo, de 5 abril 1993, que trata tanto sobre cláusulas abusivas en los contratos celebrados con con- sumidores como sobre la regulación de las condiciones generales de la contratación; que la protección de la igualdad de los contratantes es presu- puesto necesario de la justicia de los contenidos contractuales y constituye uno de los imperativos de la política jurídica en el ámbito de la actividad económica, y por ello la ley pretende proteger no solo los legítimos inte- reses de los consumidores y usua- rios, sino también de cualquiera que contrate con una persona que utilice condiciones generales en su actividad contractual; y por tanto, que procede distinguir lo que son cláusulas abu- sivas de lo que son condiciones ge- nerales de la contratación. Y así una cláusula es condición general cuando está predispuesta e incorporada a una pluralidad de contratos exclusivamen- te por una de las partes, y no tiene por qué ser abusiva. Cláusula abusiva es la que en contra de las exigencias de la buena fe causa en detrimento del consumidor un desequilibrio im- portante e injustificado de las obliga- ciones contractuales y puede tener o no el carácter de condición general, ya que también puede darse en con- tratos particulares cuando no existe negociación individual de sus cláusu- las, esto es, en contratos de adhesión particulares. Sin embargo las condi- ciones generales de la contratación se pueden dar tanto en las relaciones de profesionales entre sí como de éstos con los consumidores. En uno y otro caso, se exige que las condiciones generales formen parte del contrato, sean conocidas o (en ciertos casos de contratación no escrita) exista posibi- lidad real de ser conocidas, y que se redacten de forma transparente, con claridad, concreción y sencillez. Pero, además, se exige, cuando se contrata con un consumidor, que no sean abu- sivas. Por ello el art. 8 de la Ley 7/1998, tras señalar en su apartado 1º que se- rán nulas de pleno derecho las condi- ciones generales que contradigan en perjuicio del adherente lo dispuesto en esta ley o en cualquier otra norma imperativa o prohibitiva, salvo que en ellas se establezca un efecto distinto para el caso de contravención, preci- sa en su apartado 2º que en particular, serán nulas las condiciones generales que sean abusivas, cuando el contra- to se haya celebrado con un consu- midor, entendiendo por tales en todo caso las definidas en el art. 10 bis y Disposición Adicional 1ª de la ya dero- gada Ley 26/1984 de 19 julio, General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios. Por lo tanto, el profesio- nal adherente sí puede impugnar las condiciones generales existentes en el contrato que repute lesivas a sus in- tereses o desproporcionadas, o ilegi- bles, ambiguas, oscuras e incompren- sibles, o no haya tenido oportunidad real de conocer (art. 7), pero nunca por ser abusivas, pues no tiene la condi- ción de consumidor. Añádase a lo dicho que el art. 82.4 LG- DCU considera abusivas en todo caso, es decir, hayan sido o no negociadas individualmente, las cláusulas conte- nidas en los artículos 85 a 89; configu- rando el art. 85.6 como tales las que supongan la imposición de una in- demnización desproporcionadamente alta al consumidor que no cumpla sus obligaciones, el art. 86.7 la imposición de cualquier otra renuncia o limita- ción de los derechos del consumidor y usuario, y el 87 las cláusulas que de- terminen la falta de reciprocidad en el contrato, contraria a la buena fe, en perjuicio del consumidor y usuario....
  22. 22. I.- Un colegiado nos consulta si cabe la posibilidad de que un cliente pueda dejar sin efecto el contrato de exclusividad antes del plazo acordado. Como bien es sabido los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria realizan fundamentalmente labores de me- diación para la perfección y consu- mación de un determinado contrato relativo a un inmueble, ya sea de alquiler o compraventa, cuya ac- tuación puede llevarse a cabo con carácter de exclusividad -la agencia o agente contratado será el único autorizado para vender o alquilar el inmueble durante el plazo que se hubiese pactado en el contrato- o como simple nota de encargo. La existencia de la exclusividad requiere que se incluya expresa- mente como pactos en el encar- go el establecimiento de un plazo concreto y cierto de duración de la exclusiva -la Jurisprudencia dispo- ne que la exclusiva no puede tener una duración indefinida, sino que ha de estar limitada en el tiempo-, así como la declaración de que el cliente no tiene encomendada la operación inmobiliaria a ningún otro agente o agencia, y que durante el plazo de duración de la exclusiva tampoco lo hará. Existen Tribunales que entienden que el pacto en exclusiva si bien im- plica, como ya hemos dicho, que el vendedor no podrá, durante el pla- zo establecido, encargar la venta o alquiler del inmueble a otras agen- cias o agentes, ello no afectaría a que el cliente pudiera actuar por su cuenta buscando por sí mismo a un comprador, ya que ello supondría li- mitar sus facultades de disposición como dueño y podría tener la consi- deración de abusiva, sin perjuicio de establecer en el encargo para estos casos el abono de los daños y per- juicios ocasionados al mediador que se podrían traducir, por ejemplo, en los gastos de gestión. En este senti- do, se recomienda al lector, la lectu- ra de la Sentencia del Juzgado de Primera Instancia Nº 10 de Santan- der de 25/2/15 que se publica en este mismo número de la revista en la sección “Jurisprudencia”. Lo normal es que en el pacto de exclusiva se incluya expresamen- te una cláusula penalizadora para el caso de que el cliente revoque unilateral y anticipadamente la ex- clusiva por causas no imputables al agente, o bien realice la operación sin su intervención, sin perjuicio, cla- ro está, de la facultad moderadora de los Tribunales en aquellos casos que se considere que la penaliza- ción es excesiva, pues debemos re- cordar que la actividad mediadora del agente no es de medios, sino de resultados. II.- Nos llega una consulta sobre lo que puede hacer el propietario para evitar el subarriendo de una vivienda. Lo primero que debemos saber es que el subarriendo parcial de una vivienda es una figura absolutamen- te legal admitida en nuestro ordena- miento jurídico, siempre y cuando se cuente con el previo consentimiento escrito del arrendador. Por tanto, es aconsejable que en el contrato se haga constar de forma clara el nú- mero de personas que habitarán la vivienda con el objeto de evitar la sobreocupación y que el inquilino haga un negocio paralelo alquilan- do una habitación a un tercero. Para ello y en evitación del suba- rriendo, aunque realmente no sería necesario porque la propia Ley de Arrendamientos Urbanos deja claro que el subarriendo únicamente será legal si el arrendatario tiene consen- timiento escrito, será necesario que en el contrato se incluya una cláusu- la específica que prohíba, durante la vigencia del mismo, el subarriendo, pues si por cualquier circunstancia o motivo se incumple tal prohibición por parte del inquilino, el arrendador podrá proceder a la resolución del contrato por su incumplimiento e iniciar las acciones legales que con- sidere oportunas. José Merino Tapia Consultorio Inmobiliario Por José Merino Tapia, Asesor Jurídico del COAPI de Madrid
  23. 23. 24 COAPI de MADRID La Bolsa Inmobiliaria de los /// API y AIM de Madrid, la oferta al alcance de los profesionales ACTUALIDAD El COAPI de Madrid tiene a punto el portal donde los ///API y AIM facilitarán los inmuebles para que ten- gan una mayor visualización en el mercado y una me- jor compartición entre compañeros. La Bolsa Inmobiliaria viene a cubrir una necesidad para los profesionales que, per- teneciendo a la red ///API y APIM de la Comunidad de Madrid, quieran encontrar un soporte para hacer más visible la oferta de inmuebles entre profesionales, todo ello con el objetivo de compartir un espacio que permita agilizar las operaciones, el intercambio de conocimiento y la creación de una red de inmuebles propia y espe- cializada en el ámbito de la Comunidad de Madrid
  24. 24. 25Revista Colegiado L os profesionales necesi- tan cada vez más espacios propios en los que poder compartir experiencias relacionadas con la oferta inmobiliaria que se en- cuentra en el mercado. Y buscan un lugar que les ofrezca garantías de cercanía, conocimientos y posibili- dades de encontrar mejor posicio- namiento en el mercado. Por este motivo, hace la Bolsa Inmobiliaria del COAPI de Madrid y de la Aso- ciación de Agentes Inmobiliarios de Madrid (AIM). Se trata de una iniciati- va canalizada a través de la web del COAPI de Madrid, www.coapima- drid.org y que pretende aportar un nuevo servicio a los colegiados y a los socios de AIM además de ofre- cer una oportunidad de colabora- ción entre compañeros. Los inmuebles se pueden visua- lizar a través de diferentes tipos de clasificaciones: priorizando su no- vedad de entrada en la Bolsa Inmo- biliaria; según sus características; o bien conforme al precio –de mayor a menor o viceversa-. Cada propiedad está descrita con una presentación que inclu- ye fotografía, dimensiones y valor/ precio, bien si se trata de una ven- ta o de alquiler, variables que, a su vez, están completadas con la des- La versatilidad que posee la herramienta web también permite una opción ágil para que el profesional pueda añadir él mismo una propiedad a la Bolsa Inmobiliaria, todo ello a través de la opción Enviar propiedad
  25. 25. COAPI de MADRID ACTUALIDAD Cada propiedad está descrita con una presentación que incluye fotografía, dimensiones y valor/ precio, bien si se trata de una venta o de alquiler, variables que, a su vez, están completadas con la descripción más detallada del inmueble (fotografías de las estancias, relato del enclave o zona geográfica en que está situado, prestaciones, etc.) y con la descripción de los datos básicos para localizar al profesional encargado de la propiedad. cripción más detallada del inmueble (fotografías de las estancias, relato del enclave o zona geográfica en que está situado, prestaciones, etc.) y con la descripción de los datos básicos para localizar al profesional encargado de la propiedad. Igualmente, el usuario de la página que esté interesado en el inmueble puede enviar un mensa- je al profesional para contactar si lo ve necesario. El sistema tiene un método de comparación de pro- piedades que coinciden en características básicas o mediante selección manual. Este método permite que de un vistazo el usuario pueda ver las características y la descripción de las propiedades seleccionadas para comparar. El mapa permite localizar los inmuebles en las zonas en las que se esté realizando la búsqueda (por ejemplo, en el caso de tratarse de una propiedad urbana, cada inmueble se encuentra localizado en su respectiva ubi- cación, por lo que es posible visualizar la calle). Los visitantes de la página podrán, a través del Lis- tado API, localizar al Agente de la Propiedad Inmobilia- ria que deseen, bien por que quieran contactar con un profesional situado en una zona determinada o bien por tratarse de quien se encuentre encargado de gestionar una propiedad concreta.
  26. 26. 27Revista Colegiado Para poder acceder a más infor- mación sobre el mercado inmobi- liario de la red API de la Comunidad de Madrid, los usuarios tendrán a su disposición el apartado Blog, donde se encontrarán análisis de las últi- mas tendencias y novedades, todo ello con el objetivo de contar con una información profesionalizada, tanto para los consumidores como para los profesionales. El Blog estará conectado con las redes sociales, lo que facilitará tener información actualizada procedente de los medios de comunicación y de los usuarios. La versatilidad que posee la he- rramienta web también permite una opción ágil para que el profesional pueda añadir él mismo una propie- dad a la Bolsa Inmobiliaria, todo ello a través de la opción Enviar propie- dad. Actualmente, las tendencias que están marcando los portales inmobiliarios están tratando de per- sonalizar cada vez más la oferta y mejorando la visualización de las propiedades por distritos y barrios, lo que facilita a los consumidores el análisis del mercado en función de sus necesidades. Por este motivo, la Bolsa Inmobiliaria del COAPI ofrece una visualización que permita unir todas las tendencias actuales. Por último se esta creando una aplicación online de gestión de las ofertas inmobiliarias que se incluyan en la Bolsa Inmobiliaria con el fin de que sean gestionadas por la agencia de forma simple y cómoda y que permita compartir ofertas entre compañeros. J.M.L.A. y A.O.V. Los visitantes de la página podrán, a través del Listado API, localizar al Agente de la Propiedad Inmobiliaria que deseen, bien por que quieran contactar con un profesional situado en una zona determinada o bien por tratarse de quien se encuentre encargado de gestionar una propiedad concreta.
  27. 27. 28 COAPI de MADRID ACTIVIDAD 1. CONSENTIMIENTO DEL TRATAMIEN- TO DE TUS DATOS PERSONALES Se refuerza el consentimiento que ha de ser claro y afirmativo Art. 7.1 Anteproyecto LOPD. Artículo 7. Tratamiento basado en el consentimiento Del afectado. 1. Se entiende por consentimiento Del afectado toda manifestación de vo- luntad libre, específica, informada e in- equívoca por la que éste acepta, ya sea mediante una declaración o una Clara acción afirmativa, el tratamiento de da- tos personales que le conciernen. 2. NUEVOS DERECHOS DE CONTROL DE TUS DATOS Derecho al olvido / Derecho a la por- tabilidad / Derecho a la limitación del tratamiento. Los derechos de los interesados, mejoran sustancialmente la capacidad de decisión y control de los ciudadanos sobre los datos que confían a terceros. La nueva LOPD refuerza de forma clara los derechos de los interesados, a través de la inclusión de nuevos de- rechos y reforzando los ya existentes; incorpora novedades sustanciales para adaptar los clásicos derechos A.R.C.O. a la Era Digital. La nueva Ley recoge un nuevo dere- cho, el derecho a la supresión o al olvido que es una manifestación de derechos ya existentes, tratándose de la propia evolución de los derechos de cancela- ción y oposición al compás del avance de las nuevas tecnologías en el entorno de Internet. A efectos prácticos, la Ley reconoce el derecho de los interesados a que sus datos sean suprimidos. El derecho a la limitación del trata- miento permite el bloqueo temporal del tratamiento de datos cuando exista con- troversia sobre su licitud. El derecho a la portabilidad permite que cualquier persona tenga derecho a que sus datos sean transmitidos a otro responsable del tratamiento sin que lo impida el responsable inicial, al que se los hubiera facilitado. Como titulares, tendremos el dere- cho a que nuestros datos personales se tramiten directamente de responsable a responsable; esto es muy práctico en el caso de compañías de servicio y nos ahorraría el tener que facilitar nuestros datos nuevamente. 3. TRANSPARENCIA Y LICITUD EN EL TRATAMIENTO DE DATOS Se reconoce el derecho de las per- sonas a ser informadas de forma clara y precisa sobre el tratamiento de sus da- tos personales. Se exige la “minimización de datos”, es decir, que sean adecuados, pertinen- tes y limitados a lo necesario en relación con los fines para los que son tratados. Deben ser exactos, actualizados y con una mayor claridad en las cláusulas in- formativas de los servicios digitales y en las políticas de privacidad, todo ello con un lenguaje claro y comprensible. 4. RESPONSABLE DE TRATAMIENTO (LA EMPRESA) / ENCARGADO DE TRA- TAMIENTO (ASESORIA…) CONFIDEN- CIALIDAD El responsable del tratamiento de- berá tener un mayor control sobre el encargado de tratamiento. Todas las en- tidades que prestan servicio en régimen de encargado de tratamiento deberán acogerse al contrato de prestación de servicios suscrito entre ellos. 5. DELEGADO DE PROTECCIÓN DE DA- TOS (DPO) Inclusión, descripción de las obliga- ciones y responsabilidades de esta nue- va figura legal en la protección de datos personales. El DPO actuará como interlocutor del responsable o encargado del tra- tamiento ante la Agencia Española de Proteccion de Datos y su función será la de supervisar de manera independiente la aplicación interna y el respeto de las normas sobre protección de datos. En algunas entidades, dependiendo de su Novedades en la actual Ley de Protección de Datos En las últimas semanas se ha aprobado el anteproyecto de la nueva Ley Orgánica de protección de datos; se espera su aprobación y entrada en vigor en mayo de este año. Esta Ley vendrá a sustituir a la LOPD actual y cumplir así con el nuevo Regla- mento Europeo de Protección de datos (RGPD UE 2016/976) aprobado en mayo de 2016.
  28. 28. 29Revista Colegiado actividad, será obligatorio contar con un DPO. 6. CONSENTIMIENTO MENORES DE EDAD Los menores podrán a los trece años prestar su consentimiento para el trata- miento de sus datos. Art. 8 Anteproyecto LOPD. Artículo 8. Consentimiento de los menores de edad. 1. El tratamiento de los datos perso- nales de un menor de edad únicamente podrá fundarse en su consentimiento cuando sea mayor de trece años. Se exceptúan los supuestos en que la ley exija la asistencia de los titulares de la patria potestad o tutela para la celebración Del acto o negocio jurídico en cuyo contexto se recaba el consenti- miento para el tratamiento. 7. DATOS DE PERSONAS FALLECIDAS Como herederos podemos modificar o eliminar datos de personas fallecidas. Art. 3 Anteproyecto LOPD. Artículo 3. Datos de las personas fa- llecidas. 1. Los herederos de una persona fa- llecida que acrediten debidamente Tal condición podrán dirigirse al respon- sable o encargado Del tratamiento al objeto de solicitar el acceso a los datos personales de aquella, y, en su caso, su rectificación o supresión Como excepción, los herederos no podrán acceder a los datos Del cau- sante, Ni solicitar su rectificación o su- presión, cuando la persona fallecida lo hubiese prohibido expresamente o así lo establezca una ley. 2. El albacea testamentario, así como aquella persona o institución a la que el fallecido hubiese conferido un mandato expreso para ello también podrá solici- tar, con arreglo a las instrucciones reci- bidas, el acceso a los datos personales de éste y, en su caso su rectificación o supresión.Mediante real decreto se es- tablecerán los requisitos y condiciones para acreditar la validez y vigencia de estos mandatos e instrucciones y, en su caso, el registro de los mismos. 3. En caso de fallecimiento de me- nores o personas con discapacidad para las que se hubiesen establecido medi- das de apoyo, estas facultades podrán ejercerse, en el Marco de sus compe- tencias, por el Ministerio Fiscal. El tratamiento de los datos de los menores de trece años sólo será lícito si consta el consentimiento del titular de la patria potestad o tutela, con el alcance que determinen los titulares de la patria potestad o tutela. 8. SANCIONES Se modifica sustancialmente el régi- men sancionador de la actual LOPD. La nueva Ley dispone sanciones muy severas contra los responsables o encargados del tratamiento. También contempla que el responsable o el en- cargado del tratamiento, deba indemni- zar cualesquiera daños y perjuicios que pueda sufrir una persona como conse- cuencia de un tratamiento en infracción de la nueva Ley. Grupo Datcon Pre-auditoria GRATUITA a los colegiados del COAPI de Madrid para poder saber si estan adaptado a la LOPD correctamente. Elvira Martínez: 91.504.59.45 - 635.43.00.85
  29. 29. 30 COAPI de MADRID La compraventa de viviendas cre- ció un 14,6% en 2017, siendo el me- jor año desde 2008 Durante 2017, la compraventa de viviendas creció un 14,6% (464.423 operaciones) respecto a 2016, se- gún se desprende de los datos pu- blicados por el Instituto Nacional de Estadística (INE) correspondientes al conjunto del año. El 90,2% de las viviendas transmitidas por compra- ventas fueron libres y el 9,8% prote- gidas. Por otra parte, el 17,9% de las viviendas transmitidas por compra- venta fueron nuevas y el 82,1% usa- das. El número de operaciones so- bre viviendas nuevas subió un 10,8% y el de usadas un 15,4% respecto a 2016. La compra de viviendas creció un 14,6% en 2017, siendo el mejor año desde 2008 El sector al día recoge las informaciones más destacadas del sector EL SECTOR INMOBILIARIO AL DÍA Una de las informaciones más relevantes de este primer trimestre del año son los resultados del número de compraventas de vivienda de 2017, que indican una buena tendencia y confirman el buen comportamiento del sector. El crecimiento del 14,6% correspondiente a 2017 ha sido el mejor desde 2008. A esta información se suman otras de interés del ámbito inmobiliario AL DÍA
  30. 30. 31Revista Colegiado El Gobierno permite que se puedan rescatar los fondos de pensiones a los diez años El Gobierno ha aprobado un Real Decreto que modifica el Reglamen- to de planes y fondos de pensiones en materia de liquidez y reducción de comisiones, que permite a los partícipes retirar, a partir de 2025, sin limitación, las aportaciones con una antigüedad de, al menos, diez años. A su vez, se revisan a la baja las comisiones máximas de gestión en función de la política de inversión del fondo. Los cálculos del Gobierno son que estas medidas beneficiarán a más de ocho millones de ahorra- dores que actualmente son partíci- pes de planes de pensiones. El Real Decreto 62/2018, de 9 de febrero, ya ha entrado en vigor (BOE 10 de Fe- brero de 2018). El Consejo de Ministros recibe in- formes sobre blanqueo de capita- les y secretos empresariales El Gobierno ha recibido sendos informes, uno del ministro de Eco- nomía y otro procedente del minis- tro de Justicia, referentes, respec- tivamente, al Anteproyecto de Ley por el que se modifica parcialmente la Ley de Prevención de Blanqueo de Capitales y de la Financiación del Terrorismo y al Anteproyecto de Ley de Secretos Empresariales. Ambas reformas pretenden ade- cuar la normativa española al marco europeo. La futura normativa sobre prevención de blanqueo de capita- les insta a desarrollar mecanismos para facilitar las denuncias sobre incumplimientos de la normativa e introducirá un registro de prestado- res de servicios a sociedades y que contendrá a aquellos sujetos cuya actividad sea la creación de socie- dades para terceros o cesiones de domicilio. En cuanto a la futura ley de secretos empresariales, incorpo- rará una serie de reglas al objeto de preservar el tratamiento confidencial de la información que se aporte o se genere en el proceso y que pueda constituir secreto empresarial. El Impuesto de Plusvalía tendrá carácter retroactivo desde el 15 de junio de 2017 El Ministerio de Hacienda y la Federación Española de Municipios y Provincias (FEMP) han pactado la reforma del Impuesto sobre el In- cremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, denominado Plusvalía municipal, para que la ven- ta con pérdida de los inmuebles no tribute por este impuesto, y se apli- cará con carácter retroactivo desde el 15 de junio de 2017, que es la fe- cha en la que se publicó en el BOE la sentencia del Tribunal Constitu- cional que declaró inconstitucional y anuló parcialmente el pago de la Plusvalía en las ventas de vivienda con pérdidas. A partir de la indicada fecha, los contribuyentes podrán re- cibir la devolución del impuesto, una vez entre en vigor la proposición de ley a través de la que se tramitará la reforma. La reforma afecta a más cues- tiones, ya que modificará el cálculo del tributo en los supuestos en que sí exista ganancia patrimonial. Así, se han incluido unos nuevos coe- ficientes según el número de años transcurridos desde la adquisición del inmueble, hasta un máximo de 20. Estos coeficientes máximos, que variarán desde el 0,09 hasta el 0,60, serán actualizados anualmente.
  31. 31. 32 COAPI de MADRID Anteproyecto de Ley para la refor- ma del acceso a las profesiones de Abogado y Procurador El Consejo de Ministros ha re- cibido un informe del Ministerio de Justicia sobre el Anteproyecto de Ley de reforma de las condiciones de acceso y ejercicio de las profe- siones de abogado y procurador de los tribunales. La tramitación de este proyecto de reforma se efec- tuará mediante el procedimiento de urgencia. Los principales objetivos del An- teproyecto consisten en arbitrar la posibilidad del ejercicio conjunto de la abogacía y la procura en las so- ciedades profesionales, habilitar un sistema de acceso único a dichas profesiones y clarificar el régimen arancelario de los procuradores. El COAPI de Madrid prevé que en 2018 las operaciones de compra- venta crecerán un 13% En 2018 habrá un crecimiento del 1 Los API de Madrid estiman que en 2018 habrá un crecimiento del 13% en el número global de operaciones de compraventa (vivienda nueva y usada), por el buen comportamiento que ha tenido el sector durante 2017 y el contexto positivo en el que si- gue evolucionando el mercado. La previsión para 2017 desde el Colegio Oficial de Agentes de la Pro- piedad Inmobiliaria (COAPI) de Ma- drid apunta a que en la Comunidad de Madrid –a falta de conocer los datos definitivos correspondientes al último trimestre del año- se pue- dan alcanzar las 76.100 transaccio- nes inmobiliarias, lo que representa- ría un crecimiento del 13% respecto a 2016, conforme los datos recogi- dos por el Ministerio de Fomento (67.366 transacciones en 2016). Y en 2018, debido a que se mantienen las líneas esenciales del buen entorno que se ha generado durante los úl- timos años en el sector inmobiliario, se prevé un crecimiento similar, de entre el 13% y el 15% en número de transacciones sobre 2017, lo que su- pondría alcanzar las 86.000 opera- ciones en la Comunidad de Madrid. La contratación de hipotecas se ralentiza un 3,7% en noviembre, se- gún el INE El número de hipotecas que se constituyeron sobre viviendas en noviembre de 2017 fue de 24.882, lo que representa un 3,7% menos que en noviembre de 2016, según los datos publicados por el Institu- to Nacional de Estadística (INE). No obstante, el importe medio de las hipotecas aumentó un 10,7% en tasa anual y se situó en 122.703 €. El valor de las hipotecas constituidas sobre fincas urbanas alcanzó los 4.844 mi- llones de euros, un 14,8% más que en noviembre de 2016. En vivien- das, el capital prestado se situó en 3.053,1 € millones, con un aumento anual del 6,7%. Las compraventas de vivienda au- mentan un 18,1% anual en noviem- bre Las compraventas de vivienda aumentaron un 18,1% anual, según los datos publicados por el Instituto Nacional de Estadística (INE) para el mes de noviembre de 2017. En con- creto, se registraron 40.579 opera- ciones de compraventa de vivienda durante el mes de noviembre. La evolución de la tasa mensual entre los meses de octubre y noviembre de 2017 no es tan positiva, ya que apunta un incremento del 9%, lo que supone 7 puntos menos que la ob- tenida el año anterior. El 18,4% de las viviendas trans- mitidas por compraventa en no- viembre fueron nuevas y el 81,6% de segunda mano. Según el INE, el número de operaciones sobre vi- viendas nuevas subió un 29,8% y el de usadas se incrementó un 15,8% respecto a noviembre de 2016. Nuevas medidas legislativas en materia fiscal y social para 2018 Con motivo del nuevo ejercicio que ha empezado, el Gobierno ha aprobado una serie de medidas le- gislativas en el ámbito Fiscal y So- cial que ya han sido publicadas en el Boletín Oficial del Estado de 30 de Diciembre de 2017: • Coeficientes de actualiza- ción de valores catastrales a que se refiere el apartado 2 del artículo 32 del texto refundido de la Ley del Ca- tastro Inmobiliario, han sido recogidos en el artículo 1 del Real Decreto-ley 20/2017, de 29 de diciembre, por el que se prorrogan y aprueban di- versas medidas tributarias y otras medidas urgentes en materia social. • Modificación del régimen de infracciones y sanciones tri- butarias por la nueva regula- ción del delito fiscal en sede administrativa, en el Real Decreto 1072/2017, de 29 de diciembre, por el que se mo- difica el Reglamento general del régimen sancionador tri- butario, aprobado por el Real Decreto 2063/2004, de 15 de octubre. AL DÍA
  32. 32. 33Revista Colegiado • Salario mínimo interprofesio- nal para 2018, que se fija en 24,53 € día o 735,9 € mes, en el Real Decreto 1077/2017, de 29 de diciembre. • Cuantía de las pensiones y prestaciones públicas apli- cables en 2018, en el Real Decreto 1079/2017, de 29 de diciembre, sobre revaloriza- ción de pensiones de Clases Pasivas, de las pensiones del sistema de la Seguridad Social y de otras prestacio- nes sociales públicas para el ejercicio 2018. BBVA prevé 550.000 compraventas de vivienda en 2018 El nuevo estudio de BBVA Re- search sobre el mercado inmobi- liario español prevé que en 2018 se cerrarán 550.000 operaciones de compraventa de vivienda. Según BBVA, “el crecimiento en el sector continúa”, pero “la incertidumbre derivada de los acontecimientos políticos en Cataluña y unos datos recientes algo peor a lo esperado influirán en la evolución del merca- do”. Así, explica que debido a ello, “ha obligado a moderar las previ- siones del crecimiento del sector en 2017 y ha condicionado las de 2018”. En este sentido, apunta que “2017 concluirá con un crecimiento de la demanda en torno al 12% y del 6% en 2018 para alcanzar las 550.000 tran- sacciones”. Para más información puede consultar en https://www. bbvaresearch.com/wp-content/ uploads/2018/01/Situacion_In- mobiliaria_ene18.pdf La construcción de viviendas nue- vas para uso residencial aumenta- rá un 15% en 2017 La construcción de viviendas nuevas destinadas al uso residencial aumentará en 2017 un 15% respecto al año anterior y un 50% en compa- ración con la obra nueva iniciada en 2015. Según el director general de Vivienda del Ministerio de Fomento, Antonio Aguilar, a cierre del ejercicio 20178 se habrá iniciado la construc- ción de 75.000 viviendas. Para Aguilar, que abrió las jorna- das La nueva industria de la vivien- da, organizadas por Expansión y Su Vivienda, “en España se vive un mo- mento de euforia” dentro del sector de la construcción, sector que está aportando en 2017 al PIB un 4,83%, muy por encima del 3,04% que contribuyó en 2016, según informa www.elmundo.es El precio de la vivienda libre sube un 2,7% anual, según los datos del Ministerio de Fomento El precio medio del metro cua- drado de la vivienda libre se situó en 1.540 euros en el tercer trimestre de 2017, lo que supone una varia- ción trimestral del 0,7% e interanual del 2,7%. Tras 26 trimestres de caí- das interanuales en el precio de la vivienda, iniciadas a finales de 2008, este dato supone el décimo trimes- tre consecutivo de subida nominal de precios. Así lo muestran los re- sultados correspondientes al tercer trimestre del año, publicados por el Ministerio de Fomento. En términos reales, es decir, des- contando la inflación, el precio de la vivienda libre experimentó un in- cremento del 1% (ver gráfico adjun- to). Según la serie histórica de esta estadística, el valor medio por me- tro cuadrado en el tercer trimestre de 2017 fue un 26,7% inferior al nivel máximo alcanzado en el primer tri- mestre de 2008. Por su parte, des- de el valor mínimo alcanzado en el tercer trimestre de 2014, el precio se ha recuperado un 5,8%. En términos reales, teniendo en cuenta la varia- ción del IPC, el precio actual refleja una caída desde máximos del 35,3%. El Tribunal Supremo declara la nu- lidad parcial de una hipoteca mul- tidivisa por falta de transparencia El Pleno de la Sala Primera del Tribunal Supremo ha estimado el recurso de casación interpuesto por los prestatarios contra la sentencia de la Audiencia Provincial de Ma- drid que desestimó la demanda en la que solicitaban la nulidad de las cláusulas multidivisa de un présta- mo hipotecario concertado con Bar- clays Bank. La Sala estima que las cláusulas cuestionadas no superan el control de transparencia y casa la sentencia recurrida, declarando la nulidad parcial del préstamo y la eliminación de las referencias a la denominación en divisas del présta- mo, que queda como un préstamo concedido en euros y amortizado en euros. En este sentido, entien- de que la nulidad total supondría un serio perjuicio para el consumi- dor, que se vería obligado a devol- ver de una sola vez la totalidad del capital pendiente de amortizar, y que la nulidad parcial es posible por el régimen contractual previsto en el préstamo hipotecario. (Datos de la sentencia: Tribunal Supremo, Sala Civil, 15/11/2017, Recurso Nº 2678/2015). Redacción
  33. 33. 37Revista Colegiado
  34. 34. COAPI de MADRID Daniel Lacalle es Doctor en Economía, Economista Jefe en Tressis SV, profesor de Economía Global en el Instituto de Empresa e IEB, y gestor de fondos de inversión. Licenciado en Ciencias Empresariales por la Universidad Autónoma de Madrid y doctor por la Universidad Católica de Valencia, posee el título de analista financiero internacional CIIA (Certified Internatioinal In- vestment Analyst) y un posgrado por el IESE (Universidad de Navarra). Es presidente del Instituto Mises Hispano y miembro del Consejo Asesor de la Fundación Rafael del Pino y de la HAC Business School en Nueva York. PERFIL DEL AUTOR La gran trampa, por qué los ban- cos centrales están abonando el terreno para la próxima crisis Autor: Daniel Lacalle Edita: DEUSTO ISBN: 978-84-234-2887-8 Páginas: 309 L a nueva obra de Daniel Laca- lle, La gran trampa, por qué los bancos centrales están abonando el terreno para la próxima cri- sis, pone sobre aviso a los lectores de cómo puede evolucionar la economía en los próximos años. El autor realiza su proyección desde el punto de partida de las recientes políticas monetarias que se han puesto en marcha en la Unión Euro- pea para tratar de salir de la crisis que se inició en 2008. En una segunda parte, propone una serie de soluciones para evitar lo que el autor anuncia como un “tsunami” para la economía. El papel del Banco Central Europeo, las políticas económicas de determi- nados países que han apostado por la devaluación en nuestra historia reciente o bien cuál es el papel de la deuda pú- blica en la marcha de la economía, son algunas de las cuestiones que se abor- dan en una primera parte del libro, que se denomina gráficamente Crear dinero de la nada. “En realidad, el banco central se convierte en un enorme hedge fund, un gran fondo de inversión apalancado, que –además- tiene la potestad de afec- tar al precio y a la cantidad de dinero. Es decir, el banco central baja los tipos de interés y, con ello, empuja a los agentes económicos a asumir más riesgo, ya que los depósitos pagan cada vez menos, y, al bajar esos tipos, genera una profecía autocumplida: hace que los bonos que ha comprado se conviertan en una bue- na inversión manipulando la cantidad de dinero –ya que usa su balance, se endeuda, todo lo que ‘sea necesario’- y, además, decide el coste de ese dinero”. Así, explica cuál puede ser el origen de una crisis económica: “Las crisis no se generan en activos que el público o los agentes económicos perciben como arriesgados, sino en aquellos que el consenso considera de muy bajo riesgo. En 2008 era el inmobiliario, en 2016, el riesgo se acumula en los bonos”. Lacalle profundiza en este último escenario, que es en el que nos pode- mos encontrar: “En el origen de todas las crisis financieras apreciamos la tozuda determinación por parte de los gobier- nos y los bancos centrales de ignorar los ciclos económicos como si la políti- ca monetaria fuera a cambiarlos: la idea mágica de que los desequilibrios se solucionarán perpetuando e incremen- tando esos mismos desequilibrios. El endeudamiento excesivo y la inadecua- da asignación de capital no son proble- mas que vayan a resolverse mediante la rebaja de tipos de interés y una mayor liquidez; de hecho, estas medidas no hacen más que prolongar la misma es- trategia por parte de los agentes econó- micos”. En la segunda parte del libro, Cómo escapar del tsunami monetario, el au- tor detalla una serie de soluciones, que abordan tanto la política fiscal como la política monetaria. Según explica, “el desarrollo de la política monetaria tiene que llevarse a cabo con el objetivo anteriormen- te mencionado de confirmar que se aplican las reformas estructurales y se controla el gasto público. La condicio- nalidad, por tanto, es determinante. Cui- dado con los mercados financieros. Los instintos animales no pueden dictar una política encaminada a recuperar la renta disponible, la riqueza y las oportunida- des para los empleos fuera del ámbito financiero y las familias. Pero no se les puede pasar por alto. Por tanto, una po- lítica de comunicación coordinada para evitar asumir riesgos excesivos deber ir acompañada de audaces medidas ma- croeconómicas de incentivación fiscal, políticas de crecimiento y pruebas de que el sector privado se ha recupera- do y está contratando e invirtiendo con confianza”. Cuidado con los mercados financieros . Los instintos animales no pueden dictar una política encaminada a recuperar la renta disponible, la riqueza y las oportunidades para los empleos fuera del ámbito financiero y las familias
  35. 35. bienvenido a la hipoteca. sentirse acompañado poder elegir comprar con responsabilidad Si tu cliente quiere...

×