1. Allargare gli orizzonti della compravendita immobiliare in Europa
Acquistare casa nel cuore della Germania
Berlino, una città dagli insospettati fermenti culturali, giovani e ospitale
di Salvatore Mileto dra srl, che da anni si occupa
di intermediazione immobi-
Una terra forse poco cono- liare in Germania, alcune in-
sciuta e apprezzata che in- formazioni per trovare una
vece sa offrire, al di là degli sistemazione nel caso si vo-
stereotipi, numerosi spunti in- glia investire in questo Paese.
teressanti per immaginarsi un - Da quanto tempo svolgete
nuovo viaggio o addirittura questa attività in Germania
una nuova sistemazione. e come è nata lʼidea di que-
Forte nellʼeconomia è attual- sta professione allʼestero?
mente lo Stato europeo più Siamo attivi in Germania da
avanzato dove, attraverso il progetto Erasmus, ad circa tre anni, ma possediamo un grande know-how
esempio, per un giovane è possibile inventarsi una nel settore immobiliare tedesco grazie allʼintegra-
opportunità di studio e, chissà, forse un domani zione, nel nostro team, di un professionista con più
anche un possibile lavoro. di 20 anni di esperienza. Nato a Berlino, con strutture
Abbiamo chiesto a Stefano Lucidi, socio della mQua- in diverse città, si è occupato anche di privatizzazioni

2. per lo Stato (dopo la riunificazione della Germania sto, compromesso, ro-
Est/ Ovest), ristrutturazione e riqualificazione. Inoltre, gito... oppure?
collabora con alcune Banche e Fondi per la valoriz- In Germania, come in Ita-
zazione degli immobili. lia, in tutti i contratti di com-
Abbiamo creato un partnership Win-Win che con- pravendita relativi a terreni
sente ai nostri clienti internazionali di comprendere e immobili, è obbligatoria la
il settore immobiliare ed i servizi in Germania (pro- presenza di un notaio. Il
perty management, facility, commercialista, agente notaio deve essere neu-
...) e di rispondere meglio alle esigenze del cliente trale e deve offrire la sua
“straniero”. Dal momento che il nostro Partner non consulenza per chiarire tutte le domande relative al
ha solamente le contratto.
esperienze in Germa- Normalmente si può fare una prenotazione, che sarà
nia, ma anche in altre limitata per 2- 4 settimane. Per questa prenotazione,
paesi e specialmente può essere richiesto di lasciare un deposito – una
in Italia, conosce le cifra tra 500 e 5.000 Euro. Con la prenotazione le
differenze di questi si- parti si scambiano le informazioni/documenti sullʼim-
stemi e per questo è mobile e sui mezzi di pagamento in particolare,
un ponte ideale per sullʼeventuale mutuo. Infatti è indispensabile che lʼac-
trasferire il know-how quirente sia in grado di dimostrare la disponibilità di
e lʼesperienza tra tutto lʼimporto necessario allʼacquisto, incluso una let-
questi due sistemi. tera della banca che approva il mutuo.
- La compravendita Con la prenotazione il notaio garantisce che lʼimmo-
in Germania pre- bile è libero da ipoteche e trascrizioni pregiudizievoli
vede, come in Italia, e lo blocca al Catasto per conto dellʼacquirente. Suc-
proposta dʼacqui- cessivamente stabilisce le condizioni per lʼacquirente

3. e la banca (eventuale La locazione in
mutuo). In tutti questi atti, confronto con
il notaio ha un ruolo di fi- lʼItalia è molto
duciario per entrambe le più a portata di
parti al fine di assicurare tasca: un appar-
la massima sicurezza nel tamento arre-
trasferimento della pro- dato di 75mq ad
prietà. Quando il notaio un piano inter-
ha la certezza che il tra- medio, in buone
sferimento della proprietà è possibile, chiede allʼac- condizioni, con
quirente di pagare il prezzo di acquisto al venditore! balcone e garage costa 400-800 euro al mese (di-
Eʼ importante osservare che il notaio ha autorità nei pende dalla zona). In genere si chiedono due/tre ca-
confronti delle parti e risponde anche per eventuali noni di deposito.
errori tecnici. Le spese notarili sono a carico di en- - Quali sono le provvigioni per lʼacquisto o lʼaf-
trambe le parti. fitto a Berlino?
- Puoi darci un'idea dei prezzi medi delle abita- Per lʼacquisto le provvigioni vanno da zero fino ad un
zioni in centro o in periferia a Berlino? massimo del 7,5% + iva. Mentre per la locazione
Dipende, come in Italia, molto dalla zona (ci sono uno/due canoni.
anche altre variabili come: epoca, reddito, rifiniture, - Come sono tassati gli immobili?
traffico, servizi pubblici ecc...). Per lʼacquisto si parte Grunderwerbssteuer (tasso di acquisto del terreno
da un minimo 800 euro/mq (fuori città) fino ad arri- edificabile) - tra 3,5, - 5,5 % del prezzo. Grundsteuer
vare nelle zone centrali ad un massimo di 4.000 (tassa comunale) il calcolo è complesso… ma si
euro/mq per appartamenti di lusso/rinnovati. Interes- tratta di una somma non elevata e dipende dal co-
sante notare che in Germania si prendono sempre a mune / zona (es. valore appartamento 100.000 / 500
riferimento i mq calpestabili e non quelli commerciali. Euro annuale).

4. Si deve osservare che se il lunghi periodi, nonostante la
comune ha fatto un grande loro alta qualità. I prezzi sono
investimento pubblico “Anlie- aumentati in modo significa-
gerbeteiligung”, ad esempio tivo in molte città come Fran-
la realizzazione di una metro- coforte e Dü seldorf, al
s
politana, strada o moderniz- contrario di Berlino, diminuiti
zazione ecc... può accadere del 7,75% nello stesso pe-
che si debba pagare una riodo. Attualmente i prezzi
somma 2-4 anni dopo lʼacqui- sono stabili, con un eccesso
sto, per questo motivo è im- di offerta a Berlino-Est. Circa
portante escludere questo il 55% dei tedeschi vive in af-
rischio nel contratto! fitto. La percentuale più ampia
- Come è lʼandamento del settore immobiliare in a livello mondiale. In particolare gli anziani, vista la
Germania? contrazione delle pensioni, non sono propensi ad ac-
I prezzi delle abitazioni in Germania sono cresciuti quistare nuove case, e preferiscono andare in affitto.
nel 2011, spinti dalla moderata crescita economica e La richiesta di nuovi alloggi è orientata più verso le
dallʼoccupazione. La crescita dei prezzi continua dal case singole e bifamiliari. Gli acquirenti per lo più si
2010 mediamente oltre il 4%. Il prezzo medio di un indebitano con mutui a tasso fisso.
appartamento è di € 140.000,00. Il mercato immobi- Il prezzo degli affitti è in crescita dal 2000, portando
liare tedesco ha avuto un andamento negativo dalla a rendimenti superiori rispetto ad altri mercati euro-
metà degli anni ʻ90 al 2005, quando la maggior parte pei. A Berlino, il reddito da affitto varia da 4,3% al 6%,
dei paesi europei erano in pieno boom immobiliare. le unità più piccole hanno rendimenti più elevati. A
Dopo la riunificazione, varie zone e Berlino Est Francoforte, i redditi sono leggermente superiori
hanno visto uno sviluppo del residenziale grazie agli mentre, a Monaco di Baviera sono generalmente più
incentivi fiscali, ma interi edifici sono rimasti vuoti per bassi.

5. Per il mercato immobiliare tedesco ci aspettiamo una tamento o acquistare un immobile singolo, o una vil-
crescita moderata per i prossimi anni. letta fuori città. Tra gli affittuari, tanti stranieri e gio-
- Berlino è una città artisticamente viva, quali vani. A Berlino, arrivano acquirenti di ogni tipo dalla
sono le possibilità per i giovani? Germania e dal resto dʼEuropa, dallʼimprenditore alla
Berlino è la seconda città in Europa dopo Londra per pensionata che vuole mettere a reddito la liquida-
popolazione, e rappresenta uno dei più importanti zione. Negli ultimi anni sono frequenti gli investitori
centri politici, culturali e scientifici europei. Tra i prin- dalla Turchia, Russia e da Israele. In questi casi è
cipali luoghi da vedere: Potsdamer Plaz, Brande- frequente lʼacquisto di un appartamento già affittato
burg, Reichstag, i castelli Charlottenburg, Bellevue, allo scopo di ottenere da subito un reddito.
Köpenik, Museumsinsel, Kulturforum. Inoltre, ci sono - La vita è cara?
nove teatri e tantissimi club dove si può ascoltare Meno che in Italia; a partire dalla spesa al supermer-
musica live e bere fino a cato, una cena al lume di
tardi. Sono frequenti le di- candela, fino allʼaffitto di
scoteche ed i locali not- un immobile i costi sono
turni. Infine, consiglio una più bassi, soprattutto gra-
rilassante sauna nel parco zie alla concorrenza. Inol-
Treptow o in uno degli altri tre, i servizi pubblici sono
stabilimenti (fate sempre mediamente più efficienti
attenzione al rispetto dei nostri e questo incide
dellʼetichetta). anche sulla qualità della
- Chi sceglie di avere una vita.
casa a Berlino? Solo gio- - In Germania fa sempre
vani o... freddo?
I tedeschi preferiscono an- Certamente il clima è più
dare in affitto in un appar- rigido del nostro. A Berlino,

6. ad esempio, la temperatura media nella stagione in- - Oltre al tedesco,
vernale è di 3,7 gradi mentre dʼestate è di 23,3 gradi come si può co-
con un clima molto asciutto rispetto alla media euro- municare?
pea. Eʼ molto frequente
- Come sono i trasporti pubblici a Berlino? lʼuso dellʼinglese,
Nonostante la sua popolazione, a Berlino lʼaria è più rara la cono-
poco inquinata grazie al vento, alle aree verdi e pro- scenza della lin-
prio grazie ai trasporti pubblici molto efficienti: 15 gua italiana.
linee ferroviarie urbane, una circolare e 9 linee me- I turisti, anche se
tropolitane, 10 linee di traghetti che attraversano il non conoscono il tedesco, ottengono sempre delle
fiume Sprea, altri fiumi e laghi in particolare nei quar- risposte gentili dai berlinesi che si dimostrano molto
tieri Treptow, Wannsee e Kladow. disponibili. Ad ogni modo, se si decide di acquistare
- Wurstel, crauti e birra, ma cʼè dellʼaltro? un immobile, o firmare un contratto di qualsiasi ge-
A Berlino, come nel resto della Germania, si possono nere, è indispensabile rivolgersi ad un interprete ed
trovare molte specialità locali dal mare del Nord (arin- avere la necessaria assistenza. ■
ghe, anguille, gamberi e aragoste), asparagi, patate,
prosciutto, gnocchi, pasta allʼuovo, tantissimi dolci e
anche del vino rosato del Reno.
- Quale è lo spirito tedesco nel confronto degli
italiani?
Al contrario dellʼapparenza, i tedeschi si sanno diver-
tire e sono molto spiritosi.
Ultimamente ci prendono molto in giro per la politica
ma ci prendono anche molto sul serio quando si
parla di economia. Stefano Lucidi, mQuadra srl