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Estudio vivienda no residentes 2015

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  1. 1. ECSEECSE ESTUDIOS Y CONSULTORIASESTUDIOS Y CONSULTORIAS SOCIOECONOMICASSOCIOECONOMICAS ESTUDIOS Y CONSULTORIAS SOCIOECONOMICAS ESTUDIOS Y CONSULTORIAS SOCIOECONOMICAS PerspectivasPerspectivasPerspectivas ESTUDIOESTUDIOESTUDIO de factores incidentesde factores incidentesde factores incidentesen la en la en la COMPRA DE VIVIENDACOMPRA DE VIVIENDACOMPRA DE VIVIENDA enel enel enel QUINDÍOQUINDÍOQUINDÍO por poblaciónpor poblaciónpor población no residenteno residenteno residente ESTUDIO de factores incidentesen la COMPRA DE VIVIENDA enel QUINDÍO por población no residente Perspectivas Visión EmpresarialFactores de Incidencia Expectativas
  2. 2. Estudio de factores incidentes en la compra de vivienda en el Quindío por población no residente Una aproximación conceptual Convenio de Cooperación Público – Privado No. 002 de 2015 Gobernación del Quindío Promotora de Vivienda y Desarrollo del Quindío (Proviquindío) Corporación Quindío Competitivo Estudios y Consultorías Socio Económicas -ECSE- Carlos Alberto Osorio Duque Director Gladys Gil Grajales Coordinación operativa Mónica Avalos Rojas Análisis Cualitativo EQUIPO TÉCNICO DE LA MCI Blanca Luz Patiño Bluz Consultores Viviana Álvarez Rojas Ladrillera la Campana Carlos Aníbal Blandón Sociedad De Arquitectos Carlos Arturo García Universidad del Quindío Clara Luz Giraldo Constructora Camú Consuelo Gutiérrez Cementos Argos Diana Patricia López FENALCO Quindío Diego Iván Agudelo SENA Edgar Aristizabal Arquitectura Civil Gabriela María Ramírez Almacén Sanitario German Jaramillo Consultor Gonzalo Gutiérrez Construinversiones Isabel Cristina Londoño EAM José Arbey Aristizabal T-Gestiona SAS José Gregorio Vallejo Universidad La Gran Colombia Juan José Botero Universidad del Quindío Juan Vicente Uribe Fomvivienda Julián Ospina Construinversiones Julieta Castro Construpunto Luz María Palacio Bienes Raíces Luz María Palacio María Teresa Nieto M T Nieto Mario Andrés Pantoja EDEQ Martha Elena Jaramillo Vibro Compactos Jamar Sonia Clarena Suárez Issa S.A.S. Edgar Aristizabal Arquitectura Civil
  3. 3. COMITÉ ENCARGADO DE COORDINACIÓN DEL ESTUDIO Viviana Álvarez Ladrillera la Campana Alina López Constructora Camú Clarena Mejía Constructora Camú Clara Luz Giraldo Constructora Camú Juan José Botero Universidad del Quindío Isabel Cristina Londoño EAM Natalia González Proyectar Hermanos Luz María Palacio Inmobiliaria Luz María Palacio María Teresa Nieto MT Nieto Agradecimientos a las empresas constructoras que colaboraron con el grupo investigador con la información que hizo posible la realización del estudio, en especial a las siguientes personas que dedicaron su tiempo: María José Giraldo Constructora BIO S.A.S Mario Serna Construcciones Mario Serna Flórez Juan Diego Gómez Concretar Ingeniería S.A.S Alfonso Javier de los Ríos Constructora Planetazul S.A.S Oscar Arango Senior Plaza Catalina Amado Geo Casa Maestra Juan Jaramillo Proarquitectura Adriana María Arandados Trilogía Construcciones S.A Iván Echeverry Osorio Inversiones Terra S.A Miguel Fajardo Márquez y Fajardo Promotora Integral de Proyectos Jorge Hernán Vélez Mejía Pietra Santa Construcciones Gloria Piñeros Constructora Soriano S.A.S Aurelio Jaramillo Consorcio Casa de Campo María Isabel Arias Constructora y Comercializadora CAMÚ S.A.S
  4. 4. Tabla de Contenido Pág. 1. INTRODUCCIÓN ………………………......……………….…………….……...1 2. OBJETIVO GENERAL………………..………………………………..…..……..2 2.1 Objetivos Específicos………………………………………………………..2 3. Visión Empresarial……………………………………………………………...…3 3.1 Generalidades del Mercado……………………………………………..….3 3.1.1 Mecanismos de promoción de los Proyectos…………………...….5 3.1.2 Percepción Empresarial de Acciones Gubernamentales de promoción y fomento……….…………………………………………5 3.1.3 Percepción de las motivaciones actuales de la Demanda………..6 3.1.4 Perspectivas del mercado de vivienda para no residentes……….8 4. ONDICIONES GENERALES DE LOS COMPRADORES……....…............10 4.1 Factores incidentes en la compra de no residentes……....…………....17 4.2 Factores Sociales.......……………………………………………..……….17 4.3 Factores Económicos y de Negocios…………....……………………….19 4.4 Factores de Bienestar Individual………………………………….………20 4.5 Factores de Cambio de Vida………………………………………..…….21 4.6 Factores de Decisión de compra………......……………………………..23 4.7 Incidencia General………….....…………………………………………...24 4.7.1 Posibles prevenciones o temores previos a la compra……….....27 4.7.2 Aspectos por mejorar...…………………………………………...…27 5. EXPECTATIVAS DE COMPRA POBLACIÓN NO RESIDENTE……….…. 28 6. ANÁLIS CUALITATIVO……..............……………………………………….…30 6.1 Resultados y Hallazgos…………………………………………….……...31 6.2 Conclusiones del Focus Group……………...……………………………39 6.3 Recomendaciones desde el Enfoque Cualitativo……………..………...40 7. CONCLUSIONES GENERALES……………………………………………...41
  5. 5. LISTA DE GRÁFICOS Pág. Gráfico 1. Distribución de los proyectos de vivienda, según Participación de sus ventas a población no residente en el Quindío……………………………………....…………………...........…3 Gráfico 2. Quindío, distribución de precios ($/m²) de vivienda vendida a Hogares no residentes…………………………………………………………….......………………………….………..4 Gráfico 3. Quindío, Pirámide población, Estructura demográfica de los hogares Compradores de vivienda, no residentes al momento de compra………………………….................................…….10 Gráfico 4. Quindío, Edad de los jefes de hogares no residentes en el Departamento Compradores de vivienda………………………………………………………………………...………..11 Gráfico 5. Quindío, % de tipologías de las viviendas, adquiridas por hogares No residentes en el Departamento……………………………………………………………………………………..........…..12 Gráfico 6. Quindío, Procedencia de los hogares compradores de vivienda, no Residentes en el Departamento, Al momento de adquisición………………………………………………….........….…13 Gráfico 7. Quindío, condición actual de las viviendas adquiridas por parte de Hogares no residentes en el Departamento……………………………………………………………………...….…15 Gráfico 8. Quindío, destino de las viviendas adquiridas por parte de hogares no Residentes en el Departamento………………………………………………………………………………..........…….….16 Gráfico 9. Quindío, estructura de precios de la demanda de vivienda por parte De hogares compradores no residentes al momento de compra……………………………………….…….….....17 Gráfico 10. Quindío, factores generales para la decisión de compra de vivienda Para no residentes………………………………………………………………..……………………….…...……..24 Gráfico 11. Quindío, relación de incidencia y cumplimiento de expectativas, Para la compra de vivienda de no residentes Según grandes atributos…………………………………………............…25 Gráfico 12. Quindío, relación de incidencia y cumplimiento de expectativas, para la compra de vivienda de no residentes, según atributos puntuales………………………………………..........…..26 Gráfico 13. Armenia – Calarcá, Distribución territorial de compradores potenciales de vivienda (No residentes en el Quindío), que visita salsas de ventas………………………...................…..…28 Gráfico 14. Armenia – Calarcá, % de compradores potenciales de vivienda (No residentes en el Quindío), según el tiempo estimado de la compra…………………………………….............……….29 Gráfico 15. Armenia – Calarcá, % de compradores potenciales de vivienda (No residentes en el Quindío), según expectativas de precio de compra………………………………………................…29
  6. 6. LISTA DE TABLAS Pág. Tabla 1. Quindío, nivel educativo y parentesco, en los hogares compradores De vivienda, no residentes al momento de adquisición.............................................................................................12 Tabla 2. Quindío, destino y condición actual de las viviendas adquiridas por parte de hogares no residentes en el Departamento.........................................................................................................14 Tabla 3. Quindío, factores sociales de incidencia de la demanda de vivienda para no esidentes..........................................................................................................................................18 Tabla 4. Quindío, factores sociales de incidencia y expectativas, de la Demanda de vivienda para no residentes....................................................................................................................................18 Tabla 5. Quindío, factores sociales de incidencia y expectativas, de la Demanda de vivienda para no residentes....................................................................................................................................19 Tabla 6. Quindío, factores Negocios de incidencia y expectativas, de la Demanda de vivienda para no residentes ...........................................................................................................................20 Tabla 7. Quindío, factor Bienestar individual en incidencia de la demanda de Vivienda para no residentes.........................................................................................................................................20 Tabla 8. Quindío, factores de Bienestar Individual, incidencia y expectativas, De la demanda de vivienda para no residentes..............................................................................................................21 Tabla 9. Quindío, factor Cambio de vida en incidencia de la demanda De vivienda para no residentes.........................................................................................................................................22 Tabla 10. Quindío, factores de Cambio de Vida incidencia y expectativas, De la demanda de vivienda para no residentes..............................................................................................................22 Tabla 11. Quindío, factores generales de decisión de compra de vivienda Para no residentes.........................................................................................................................................23
  7. 7. 1 Estudio de factores incidentes en la compra de vivienda en el Quindío por población no residente Una aproximación INFORME DE RESULTADOS Elaborado por: ECSE Estudios y Consultorías Socio Económicas CARLOS ALBERTO OSORIO DUQUE Director General Noviembre de 2015 INTRN 1. INTRODUCCIÓN En un claro ejercicio de cooperación entre el gobierno y el sector privado en el Departamento del Quindío, se realiza por primera vez un estudio que pretende evaluar los factores incidentes en la compra de vivienda por parte de población no residente. Este esfuerzo de investigación surge como producto de la importante dinámica que se ha podido observar en el Departamento frente a la creciente presencia de compradores de vivienda, que al momento de la compra residen en otras ciudades del país u otros países del mundo. Esto ha llamado la atención en la medida que se inicia el conocimiento de un mercado creciente, pero que requiere de un esfuerzo conjunto entre el gobierno y la clase empresarial del Departamento para lograr consolidar una oferta integral para los cada vez mayores clientes de vivienda que optan por radicarse en el Departamento del Quindío por motivos que en este estudio se pretenden evaluar en detalle. Se hace extensiva en esta entrega los profundos agradecimientos a aquellos empresarios de la construcción que atendiendo a los superiores propósitos de este estudio para el desarrollo de la región, abrieron sus puertas y permitieron el acceso a los compradores de vivienda durante los últimos 3 años a fin de conseguir los recursos de análisis previstos. Igualmente la alta participación de los clientes que suministraron la valiosa información con toda sinceridad, solo puede ser de un profundo agradecimiento. El liderazgo gremial que se está conformando en el Departamento demuestra de esta manera que existen mecanismos valiosos de asociación para propósitos superiores.
  8. 8. 2 INFORME DE RESULTADOS De acuerdo a los lineamientos metodológicos expuestos anteriormente, se presentan a continuación los resultados de la investigación relacionada con los factores determinantes de la demanda de vivienda por parte de hogares no residentes en el departamento del Quindío durante los últimos 3 años, explicando detalladamente la integralidad de los enfoques sobre los cuales se desarrolló. 2. OBJETIVO GENERAL De acuerdo a los términos de referencia, se pretende cuantificar y cualificar los factores relevantes en la decisión de compra de vivienda nueva y usada especialmente en el centro urbano de Armenia y Calarcá, durante los últimos tres (3) años, por parte de población no residente de origen nacional y extranjero, incluyendo los factores relevantes de beneficios sociales, negocios o realización profesional, bienestar individual y cambio de vida. 2.1 OBJETIVOS ESPECÍFICOS Cuantificar el número de viviendas nuevas o usadas, vendidas en los últimos 3 años, a personas que en la actualidad, o con anterioridad a su compra, no residían en el Departamento del Quindío. Cualificar y/o caracterizar los compradores de vivienda nueva y usada en la ciudad de Armenia y Calarcá, por parte de personas que en la actualidad, o con anterioridad a su compra, no residían en dichas ciudades o en el Departamento del Quindío. Identificar los factores relevantes en la decisión de compra de vivienda nueva y usada en la ciudad de Armenia y Calarcá, por parte de personas que en la actualidad, o con anterioridad a su compra, no residían en dichas ciudades o en el Departamento del Quindío. Analizar la población objeto de este estudio, teniendo en cuenta los factores de Beneficios sociales esperados, negocios o realización profesional, bienestar individual y cambio de estilo de vida.
  9. 9. 3 3. VISIÓN EMPRESARIAL Con base en las entrevistas realizadas a los empresarios constructores más representativos que atienden el mercado de vivienda en el Departamento del Quindío (Especialmente Armenia y Calarcá), se encuentran resultados importantes desde la perspectiva de la oferta, las cuales al ser contrastadas con la visión desde la demanda permite establecer una lectura acertada frente al mercado específico de población no residente en el Departamento, toda vez que han sido notorias las señales que definen al Quindío como el principal destino no costero en el país, donde se ha dinamizado la demanda de vivienda para población no residente. Lo anterior indica que el estudio del tema por primera vez realizado en el Quindío, marca una línea de investigación que produce información valiosa para los empresarios, el gobierno y el sector académico, en procura de aumentar la infraestructura de información para la toma de decisiones y la planificación acertada de mediano y largo plazo. 3.1 Generalidades del mercado Con base en las entrevistas realizadas a las empresas constructoras del Departamento del Quindío, pudo observarse que la dinámica de ventas de vivienda a personas no residentes ha sido importante en los últimos 3 años, siendo este un mercado que representa alrededor del 33% del total, participación que luce importante y dinámica, teniendo en cuenta que existen empresas con mayores niveles de especialización en este nicho y cuya participación es superior. Gráfico 1 Quindío, Distribución de los proyectos de vivienda, según Participación % de sus ventas a población no residente en el Quindío Noviembre de 2015 Fuente: Estudio de factores incidentes en la compra de vivienda en el Quindío por población no residente. Se trata de un mercado que es atendido por algunos empresarios en mayor proporción que otros, indicando esto un nivel de preparación de condiciones para su atención, además que en algunos casos se observa que se desarrollaron acciones especializadas 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 0 10 20 30 40 50 60
  10. 10. 4 para conocer su funcionamiento, así que han venido consolidando mecanismos de mercadeo y comunicación adecuada para convertir la vivienda para población no residente, en una gran oportunidad para el desarrollo regional. Es evidente que los empresarios de la construcción del Departamento han logrado leer las señales adecuadas frente a una demanda latente por vivienda para la población no residente en el Departamento del Quindío, lo que se ve en la forma como vienen atendiendo el mercado, pues es claro que por algunos se atiende de manera marginal pero creciente, mientras que en otros casos se encuentran constructoras que han logrado especializarse en la atención a este tipo de clientes. Este aprendizaje lleva a que se cualifique así mismo la oferta inmobiliaria, entendiendo que se trata de ventas que además de la vivienda, implica la gestión de un territorio que por sus cualidades geográficas, turísticas y de cultura, ha sido capaz de promoverse en los ámbitos nacionales e internacionales. Gráfico 2 Quindío, distribución de precios ($/m²) de vivienda vendida a Hogares no residentes, Noviembre de 2015 Fuente: Estudio de factores incidentes en la compra de vivienda en el Quindío por población no residente. Evaluado en promedio el precio al que se realizaron las transacciones se encontró un valor de 1.829.347 $/m² en las viviendas vendidas, ubicando al Quindío como un destino de precio competitivo por metro cuadrado, lo cual es consistente con el comportamiento de los precios de arrendamiento y de vivienda nueva con respecto a las grandes ciudades, incluso a capitales del eje cafetero, donde es posible conseguir viviendas de precios medios pero con características óptimas. Aún cuando se observa una mixtura de precios por metro cuadrado en el Quindío de acuerdo a los proyectos comercializados a población no residente, está claro que se encuentran alrededor de los valores del mercado general de vivienda, lo que igualmente permite mostrar - 500.000 1.000.000 1.500.000 2.000.000 2.500.000 3.000.000 3.500.000 4.000.000 4.500.000 5.000.000 - 10 20 30 40 50 60
  11. 11. 5 un mercado que cada vez madura de manera virtuosa al punto de tener oferta diversificada tanto en aspectos de tipo técnico como económico. 3.1.1 Mecanismos de promoción de los proyectos Consultados los empresarios sobre los principales mecanismo para la promoción de proyectos específicamente para población no residente en el Quindío, se deja ver que el uso de medios electrónicos son los utilizados mayoritariamente, especialmente las páginas web, lo que convierte a este canal como el más expedito a la hora de realizar promociones para hogares que residen por fuera del Departamento. En el mismo sentido, se ha argumentado que las ferias de la construcción, especialmente las realizadas en Bogotá, se convierten en un canal efectivo que promueve la venta de vivienda para extranjeros, por lo tanto es un mecanismo de publicidad que goza de confianza de los constructores, pues está claro que el más grande mercado natural de Colombia es Bogotá, conocimiento que ha sido útil para no pocos empresarios que participan de manera creciente en este tipo de eventos sectoriales. En la dirección de mantener una adecuada diversificación de los mecanismos de promoción de los proyectos de vivienda para extranjeros, las revistas especializadas continúan siendo para los empresarios de la construcción un canal de comunicación idóneo en la medida que por su amplia circulación permite llegar a nichos localizados en diversas posiciones geográficas y socio económicas. En menor proporción pero igualmente como parte de la estrategia de comunicación comercial, las Salas de ventas vitrina de los proyectos, hacen parte de la integralidad publicitaria que las constructoras mantienen a la hora de vender sus proyectos, no obstante en este canal la atención a extranjeros se hace por demanda pues estas salas atienden de manera indistinta a los clientes potenciales de sus proyectos de vivienda. Algunos constructores han optado por la apertura de oficinas en la ciudad de Bogotá, pues entienden claramente que el mercado potencial para la vivienda de descanso, segunda vivienda o inversión, es la capital del país, además han encontrado importante la promoción del Departamento alrededor de la vivienda. Así como en todos los ámbitos de la sociedad, las redes sociales han sido utilizadas por parte de las constructoras con el fin de promover la comercialización de proyectos, pues está probado que canales como el facebook, whatsapp, instagram y otras redes, son efectivos a la hora de masificar los mensajes, aunque aún son utilizadas con precaución por parte de los líderes comerciales de las empresas, vienen siendo utilizadas como alternativa para la promoción comercial. Como puede observarse claramente, el internet se ha convertido en un canal efectivo de comunicación de todo tipo, sin embargo lo que queda claro es que cada empresario estructura su plan de comunicaciones de acuerdo a sus experiencias y posibilidades comerciales, tanto para la atención de los clientes residentes en el Quindío como para aquellos que se encuentran por fuera. 3.1.2 Percepción empresarial de Acciones gubernamentales de promoción y fomento El grupo de empresarios fue igualmente consultado sobre su percepción frente a las acciones que consideran el gobierno debe adelantar para permitir el desarrollo adecuado
  12. 12. 6 del mercado de vivienda para población no residente, encontrando como resultado que la percepción empresarial se forma en gran medida con el contacto con los clientes, lo que permitirá contrastar con lo argumentado por los compradores. De esto modo, se plantea que la ampliación de la oferta de salud de calidad y especializada, permitirá que se creen incentivos para promover el Departamento como un destino para la compra de vivienda y cambio de residencia para la población extranjera, que podría encontrar solución a temas de este tipo. El mejoramiento de la infraestructura vial, aunque pareciera redundante como elemento de mejora, es prioridad para los empresarios, lo que indicaría que el mantenimiento de la red vial continua siendo una preocupación de los actores del desarrollo. Aún cuando en el Departamento del Quindío a través de los diferentes gobiernos, se han adelantado estrategias de city marketing, los empresarios consideran este proceso como no agotado pues esto implicará una permanente dinámica de invención que mantenga en la sociedad la imagen de la región con los atributos valorados por el mercado como naturaleza, tranquilidad, seguridad, belleza paisajística, pero ante todo el aspecto relacionado con cultura cafetera, explorando canales Nacionales e Internacionales con mayor énfasis de promoción de territorio. Algunos empresarios consideran que los instrumentos gubernamentales de incentivo a la segunda vivienda podrían permitir dinamizar este mercado tanto a nivel Nacional como internacional, lo que deja en evidencia la necesidad del apoyo del gobierno Nacional en este propósito, toda vez que el aumento del ingreso de las familias Colombianas podría ser un escenario apropiado para promover este mercado, así mismo consideran el gobierno local como actor determinante toda vez que podría propiciar este tipo de desarrollos inmobiliarios en el Departamento. La sana y proactiva Interacción entre la alcaldía de Armenia y la Gobernación del Quindío, consideran los empresarios hará efectos positivos en el desarrollo del Departamento promoviendo la vivienda y los demás aspectos del desarrollo económico regional. La participación del gobierno en ferias inmobiliarias en todo el país y otras partes del mundo, presentando las bondades del territorio, según algunos empresarios facilitaría la operación comercial de ventas, toda vez que se entendería como un respaldo del gobierno en una estrategia de ciudad articulada con el sector privado. El gobierno debe mantener bajo control aquellas variables que tengan impacto sobre la población, de esa manera conservar altos estándares de seguridad en la región, una adecuada gestión de residuos sólidos, la limpieza de la ciudad, entre otros aspectos que dan cuenta de las condiciones de calidad de vida por parte de la población no residente que tienen estándares de comparación con otros territorios. Ha sido propuesto como una apuesta de futuro, la adecuada educación de las nuevas generaciones en valores ciudadanos, emprendimiento y liderazgo, para así permitir que sea sostenible la estrategia de crecimiento del Departamento del Quindío como destino de vivienda de talla mundial. 3.1.3 Percepción de las motivaciones actuales de la demanda La percepción de los empresarios suele ser una réplica de los compradores, toda vez que su contacto directo, facilita una retroalimentación frente a las motivaciones, temores y
  13. 13. 7 condiciones de la compra de vivienda, por lo tanto se hace adecuada la consulta a los constructores frente a su perspectiva en términos de lo que consideran son las principales motivaciones de los compradores de vivienda no residentes en el Departamento del Quindío. Es evidente según los empresarios consultados que la belleza paisajística del Departamento se viene convirtiendo en el principal atributo que promueve la demanda, por lo que tiene relaciones con un Departamento verde y principal ícono del paisaje cultural cafetero, por lo que corrobora que la promoción requiere del concurso del gobierno para mantener dichas condiciones. La calidad de vida de ciudades intermedias viene generando recientemente un factor de decisión de compra de vivienda, toda vez que las altas densidades y problemas asociados al urbanismo de las principales ciudades del país y del mundo, hacen que territorios medianos faciliten mejor calidad de vida, de acuerdo a los estándares modernos que le dan mayor prevalencia a factores de tipo ambiental, tiempo libre, el arte, entre otros, a la vez que se percibe el Departamento como un territorio propicio para el cuidado de la salud, tanto para aquellas personas de edades mayores como para la prevención y un ambiente sano que garantiza a los menores mayor longevidad. El clima es confirmado por los empresarios como un factor de decisión de compra por parte de sus clientes, situación que en momentos de alta preocupación frente al cambio climático, garantiza en zonas del país con mayor oferta ambiental un alto valor a la hora de proyectar su residencia. Por tratarse de un territorio tranquilo y con una localización estratégica de centralidad y acceso a los grandes mercados, el factor asociado al descanso, marca una tendencia importante, como componente de demanda muy importante, lo que ratifica una vez más que el mercado de vivienda para no residentes se comporta como consecuencia de la sumatoria de factores externos y de territorio que requieren su adecuada gestión. Desde la perspectiva de los empresarios consultados, en términos comparativos los precios de la vivienda en el Departamento del Quindío son altamente competitivos con respecto a otras zonas del país, lo que hace llamativa dicha inversión por un alto porcentaje de hogares, que prefieren la región tanto por precios como por las posibilidades de valorización. La amabilidad de la gente y la cultura paisa, según los empresarios constituye un factor determinante de compra, pues es más factible el establecimiento de relaciones de amistad con confianza y cooperación en una ciudad donde las personas lo permiten. Aun cuando la movilidad se encuentra entre las principales preocupaciones de todas las ciudades del mundo, en términos comparativos los empresarios argumentan que los compradores provenientes de grandes ciudades perciben la movilidad con mejor cualificación, lo que invita a que este sea un factor que debe ser cuidado y mantenido por las autoridades locales, toda vez que mayores niveles de crecimiento demográfico traen consigo situaciones no deseadas de movilidad de las personas, sin embargo en ciudades intermedias existen situaciones con mayores márgenes de corrección antes del caos.
  14. 14. 8 3.1.4 Perspectivas del mercado de vivienda para no residentes Es generalizado por parte de los empresarios que el mercado de vivienda para no residentes va en aumento aún cuando se está comenzando a conocer sus detalles y la manera de atenderlo, lo que deja un espacio amplio para explorar y continuar con investigaciones de este tipo. Un importante porcentaje de extranjeros comienzan a ver este tipo de inversión con buenos ojos, lo que ha motivado su crecimiento, además que los flagelos del narcotráfico y conflicto armado comienzan a disiparse desde la perspectiva del mundo, situación que juega a favor de la promoción del Quindío como territorio tranquilo y con una oferta ambiental adecuada para la compra de vivienda. El estrés de las grandes ciudades ha permitido establecer mecanismos de comparación virtuosos, donde las ciudades intermedias se convierten en atractivos para vivir toda vez que mantienen oferta de todos los mismos bienes y servicios, con menores costes en términos de calidad de vida urbana. Se ha venido observando que el mercado de vivienda para extranjeros es una combinación de situaciones donde se conjuga la vivienda de recreo, segunda vivienda, vivienda principal, inversión, etc, lo que deja en evidencia el proceso de aprendizaje de mercado y diversificación de la oferta en todos estos aspectos pues se viene demostrando que su lectura debe ser hecha con dicha perspectiva. Es indiscutible que los precios de la vivienda ha sido un motor del crecimiento del sector para los no residentes, situación que dependerá en delante de las condiciones del mercado que procuren mantener dichos niveles competitividad del Quindío. La vivienda campestre ha sido muy atractiva y lo seguirá siendo en la medida que la oferta se mantenga en los estándares actuales, lo que puede ser leído con esperanza pero con precaución, toda vez que la disponibilidad de suelo adecuado para mantener los niveles de calidad en los factores preferidos por los compradores. Se considera por parte de los empresarios que el futuro es promisorio para el crecimiento y que existen aún posibilidades de ampliación de la demanda para población no residente, lo que indica que hay un futuro por explorar, que depende en gran medida del compromiso y apoyo del gobierno en mantener las condiciones que hasta ahora definen la Quindío como un Departamento que garantiza lo que requiere este nicho de mercado (Tranquilidad, belleza paisajística, calidad ambiental, movilidad y precios competitivos de la vivienda). Se plante mantener un monitoreo adecuado de las principales variables del mercado para poder revisar con anticipación situaciones no deseadas que podrían contrastar con una sana perspectiva de futuro, y evaluar las señales de burbuja inmobiliaria para actuar de manera proactiva en este sentido. El incremento de la demanda y mayor habitación en el Departamento, tendrá que venir acompañada de respuestas por parte del ordenamiento territorial, así como de la preparación de la ciudad para atender las crecientes demandas de una población que mas allá de asistencia estatal, mantiene estándares de vida, relacionados con criterios de acceso a espacio público de calidad, escenarios para práctica deportiva, calidad el aire, posibilidades de movilidad y ante todo seguridad y los demás atributos, por lo que es un
  15. 15. 9 llamado al gobierno departamental y municipales en mantener dichas condiciones y responder a dichas demandas. En el momento que se culmine la construcción del túnel de la línea, los tiempos de desplazamientos con el centro del país, acercará más a población de Bogotá especialmente que tendrán mayor posibilidad de acceder a viviendas en el Departamento del Quindío, así como el efecto que tendrá la conexión por las vías de cuarta generación que inician en este momento en el país.
  16. 16. 10 4. CONDICIONES GENERALES DE LOS COMPRADORES El siguiente capítulo se enfoca en el análisis y procesamiento de la información levantada directamente a los compradores de vivienda que amablemente accedieron a responder las preguntas formuladas, esto aporta elementos importantes para el análisis del mercado. Con el propósito de leer de manera adecuada los factores determinantes de la decisión de compra de vivienda por parte de la población no residente en el Departamento del Quindío, es claro que cada elemento que fue evaluado hace parte de diferentes categorías que desde la perspectiva de la demanda, influyen y determinan las motivaciones de las personas para elegir el Quindío como el destino de sus inversiones en vivienda. Como parte del contexto que aporta elementos de análisis para la comprensión de la lógica del mercado, fueron evaluadas algunas variables de tipo socio demográfico que permiten ubicar algunos temas sobre los cuales se podrán adelantar estrategias de afinamiento del mercado pero también desde los atributos de la ciudad para la recepción de la demanda. Gráfico 3 Quindío, Pirámide población, Estructura demográfica de los hogares Compradores de vivienda, no residentes al momento de compra Noviembre de 2015 Fuente: Estudio de factores incidentes en la compra de vivienda en el Quindío por población no residente. Se puede observar de acuerdo a la estructurad demográfica de los hogares entrevistados que la pirámide poblacional tienden a estar concentrada en edades adultas, aún cuando queda claro también que residen niños y niñas en estos hogares, lo que indicaría que las demandas de servicios adecuados para su formación tiendan a presentarse en el mediano plazo. -20 -15 -10 -5 0 5 10 15 20 0- 10 Años 11- 20 Años 21- 30 Años 31- 40 Años 41- 50 Años 51- 60 Años 61- 70 Años Mas de 70 Años Mujer Hombre
  17. 17. 11 De acuerdo a las encuestas realizadas, se encontró que la edad promedio de los jefes de hogar entrevistados fue de 47,32 años, punto de referencia para indicar que el perfil de la población compradora desde el punto de vista demográfico se ubica en edades cercanas a los 50 años edad, momento en el cual los hogares han logrado consolidar aspectos de tipo patrimonial, educativo y económico que permite en la mayoría de casos acceder a los beneficios de un territorio promisorio de tranquilidad, descanso y acceso a bienes y servicios ambientales de calidad. Gráfico 4 Quindío, Edad de los jefes de hogares no residentes en el Departamento Compradores de vivienda, Noviembre de 2015 Fuente: Estudio de factores incidentes en la compra de vivienda en el Quindío por población no residente. Como ha sido mencionado anteriormente, el perfil de los compradores no residentes en el Quindío, es diverso, lo que permite concluir que se trata de familias de características heterogéneas, lo que hace avanzar en la afirmación que la demanda está diversificada en varios nichos, pues se encuentran jefes de hogar desde 20 hasta 80 años de edad, y hogares conformados por población adulto mayor que adquieren beneficios de vida asociados a la tranquilidad y el descanso, hasta aquellos con hijos menores de edad que buscan ambientes menos caóticos para el levantamiento de su familia, lo que igualmente deja retos pendientes frente a la oferta de salud en el primer caso y a la educativa en el segundo, retos que tendrá que resolver la sociedad, como requisito indispensable para la sostenibilidad de esta tendencia. 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100
  18. 18. 12 Tabla 1 Quindío, nivel educativo y parentesco, en los hogares compradores De vivienda, no residentes al momento de adquisición Noviembre de 2015 Fuente: Estudio de factores incidentes en la compra de vivienda en el Quindío por población no residente. Revisando el nivel educativo más alto alcanzado en los hogares entrevistados, se puede concluir que el perfil de formación en el 46% de los casos de formación universitaria y post grado, en contraste con el promedio de la población del Departamento que mantiene niveles educativos básicos, situación que indica la llegada de hogares con formación académica alta que se refleja indiscutiblemente en la mayoría de casos en sus ingresos familiares, siendo llamativo y contrastado con que tan solo el 11% de esta población manifiesta tener bajos niveles educativos. Gráfico 5 Quindío, % de tipologías de las viviendas, adquiridas por hogares No residentes en el Departamento, Noviembre de 2015 Fuente: Estudio de factores incidentes en la compra de vivienda en el Quindío por población no residente. Ninguno No Informa Primaria Secundaria Tecnica- Tecnológica Superior Post-Grado TOTAL 100,0% 5,0% 10,4% 6,4% 17,3% 19,3% 36,6% 9,4% Jefe de Hogar 50,5% - 4,0% 0,5% 5,4% 10,4% 23,3% 6,4% Esposo(a) 22,8% 0,5% 0,5% - 4,5% 5,4% 9,4% 3,0% Hijo(a) 22,8% 4,0% 5,0% 5,4% 6,4% 2,0% 4,0% - Padres 3,5% 0,5% 0,5% 0,5% 1,0% 1,5% - - Otros Parientes 0,5% - 0,5% - - - - - Nivel educativo más alto alcanzado Parentesco TOTAL Apartamento 76% Casa 22% Lote 2%
  19. 19. 13 Ha sido estudiada la demanda de vivienda encontrando que aunque la expectativas de los hogares se concentran en casas, en la oferta predomina las unidades multifamiliares (Apartamentos), sin embargo se encuentra que la tipología de vivienda adquirida por los no residentes, es coherente con las condiciones de la oferta disponible de acuerdo a los estudios de oferta y demanda realizados periódicamente en Armenia. Gráfico 6 Quindío, Procedencia de los hogares compradores de vivienda, no Residentes en el Departamento, Al momento de adquisición, Noviembre de 2015 Fuente: Estudio de factores incidentes en la compra de vivienda en el Quindío por población no residente. Como hallazgo importante del estudio se ha podido evidenciar que la mayor venta de vivienda a no residentes se ha concentrado en Bogotá, pues el 54% de los entrevistados definen su origen en la capital. Lo anterior, muestra que el Departamento del Quindío comienza a ser llamativo para los Bogotanos, quienes históricamente han mirado especialmente a los Municipios de Girardot y Melgar como destino de descanso, no obstante ante su consolidación y desarrollo turístico, Quindío luce como el nuevo destino de descanso, tranquilidad y oferta ambiental, que es precisamente lo que actualmente buscan los hogares y manifiestan su interés de de adquirir viviendas en el Quindío. De igual manera se observa un mercado importante en las ciudades de Medellín, Cali y del eje cafetero, por trasladar sus viviendas a Armenia, sin embargo también debe estar claro que este puede ser un comportamiento que se presenta generalmente en las ciudades capitales del eje cafetero que vienen dinamizando sus economías y cada vez más se proyectan como polos de desarrollo económico con calidad de vida comparativamente con otras regiones del país. Se ha encontrado igualmente que el 6% de los compradores de vivienda en los últimos 3 años en el Departamento corresponde a hogares de origen extranjero, valor que es 53,9% 5,9% 4,9% 2,9% 2,9% 2,9% 2,0% 2,0% 6,0% 16,5% Bogotá Medellín Cali Manizales Melgar Pereira Ibagué Neiva Extranjero Otros
  20. 20. 14 significativo, para mostrar que existe confianza de inversión, pero ante todo de encontrar los beneficios del territorio por parte de población que históricamente ha mantenido estándares de calidad superiores a la media de Colombia, lo que llena de entusiasmo a un territorio que luce promisorio en aspectos de vida para población de altos ingresos proveniente de diversos países del mundo. Otros lugares de origen Nacional de compradores de Vivienda por parte de hogares no residentes Otros lugares de origen investigados corresponden a Departamentos del centro occidente del país en su gran mayoría, lo que indicaría que se trata del mercado natural de acuerdo a los resultados encontrados. Países de origen de los hogares Compradores de vivienda Tabla 2 Quindío, destino y condición actual de las viviendas adquiridas por parte de hogares no residentes en el Departamento, Noviembre de 2015 Fuente: Estudio de factores incidentes en la compra de vivienda en el Quindío por población no residente. Tolemaida Buenaventura Itaguí Quimbaya Calarcá La Tebaida Tuluá La Calera Mocoa Villavicencio Istmina Popayán Bucaramanga Pasto Puerto Berrío España Milán - Italia New York París Sidney Arrendamiento Está para la Venta Habitación Principal En construcción Vivienda de Descanso Otro NS/NR TOTAL 100,0% 2,9% 5,7% 35,2% 36,2% 7,6% 9,5% 2,9% Habitarla 82,9% - 3,8% 34,3% 27,6% 6,7% 8,6% 1,9% Arrendarla 10,5% 2,9% - - 6,7% - 1,0% - Venderla 4,8% - 1,9% 1,0% 1,0% 1,0% - - NS/NR 1,9% - - - 1,0% - - 1,0% Condición actual de la vivienda adquirida TOTAL Destino de la vivienda
  21. 21. 15 España y Estados Unidos definen los principales orígenes de los compradores de vivienda, explicado principalmente a las relaciones históricas recientes que se han realizado por población migrante hacia estos destinos, sin embargo de manera llamativa fueron entrevistados hogares de procedencia Europea de Italia, Francia y Australia. De manera consistente con lo expuesto anteriormente se encuentra en principio que en su gran mayoría las viviendas han sido adquiridas para ser habitada por los hogares, lo que deja en evidencia que se trata por lo tanto de un crecimiento sano de la demanda, toda vez que el aumento de acervo de edificaciones no ingresan en mayor proporción al mercado de compra venta inmobiliario, sin embargo el 15% de las viviendas fueron adquiridas con fines de inversión, bien sea para la venta o arrendamiento, siendo esta proporción relativamente sensata para el mercado futuro de demanda de vivienda. Se encontró que cerca del 36% de las viviendas fueron adquiridas sobre planos y actualmente se encuentran en proceso de construcción, lo que significa que la gestión comercial ha sido exitosa y mantiene una sólida relación de confianza con los clientes, complementado esto con que en su gran mayoría se trata de viviendas que serán utilizadas para habitación, lo que refuerza el hecho de una tendencia hacia un crecimiento sano. Gráfico 7 Quindío, condición actual de las viviendas adquiridas por parte de Hogares no residentes en el Departamento, Noviembre de 2015 Fuente: Estudio de factores incidentes en la compra de vivienda en el Quindío por población no residente. Es importante destacar que cerca del 8% de los entrevistados manifiestan que la condición actual de la vivienda es para el descanso exclusivamente, lo que sí podría denominarse como segunda vivienda en el sentido estricto, lo que permite confirmar que la venta de unidades de vivienda por parte de personas no residentes en el Quindío, hace parte de una mixtura de condiciones de mercado. De este modo se puede establecer que el uso principal de la demanda de vivienda en el Departamento del Quindío por parte de población no residente, sigue siendo la habitación lo que hace importante señalar las mayores demandas por la prestación adecuada de servicios de carácter público con calidad, además se encuentra que el destino inversión aunque en 82,9% 10,5% 4,8% 1,9% Habitarla Arrendarla Venderla NS/NR
  22. 22. 16 menor proporción también se manifiesta para aquellas personas que mantienen intenciones de rendir su capital de manera segura en el Departamento, siendo complementaria la segunda vivienda como lo manifiestan algunos de los entrevistados compradores de vivienda en los últimos 3 años y que al momento de hacerlo tenían el lugar de residencia por fuera del Quindío. Gráfico 8 Quindío, destino de las viviendas adquiridas por parte de hogares no Residentes en el Departamento, Noviembre de 2015 Fuente: Estudio de factores incidentes en la compra de vivienda en el Quindío por población no residente. De manera consistente con el perfil demográfico de los compradores de vivienda, el uso predominante y el lugar de procedencia, se observa que aunque los precios de las unidades vendidas es diverso, también es claro que cerca del 42% se encuentran en precios superiores a los 150 Millones de pesos, en contraste con la demanda interna que se establece en precios más bajos, lo que indica la apertura y aprendizaje de un mercado de vivienda atractivo para los empresarios del sector, y aún así para los compradores que encuentran precios competitivos con respecto a sus lugares de origen. 2,9% 5,7% 35,2% 36,2% 7,6% 9,5% 2,9% 0,0% 5,0% 10,0% 15,0% 20,0% 25,0% 30,0% 35,0% 40,0% Arrendamiento Está para la Venta Habitación Principal En construcción Vivienda de Descanso Otro NS/NR Condición actual de la vivienda adquirida Las condiciones del mercado de vivienda para los no residentes, replica el comportamiento local
  23. 23. 17 Gráfico 9 Quindío, estructura de precios de la demanda de vivienda por parte De hogares compradores no residentes al momento de compra, Noviembre de 2015 Fuente: Estudio de factores incidentes en la compra de vivienda en el Quindío por población no residente. 4.1 Factores incidentes en la compra de no residentes Se evaluaron de manera subjetiva pero bajo la experiencia perceptual de los compradores de vivienda, aquellas categorías que determinan o soportan la decisión de compra de una vivienda por parte de las familias no residentes en el Departamento, evaluando los factores de tipo social, de negocios, el bienestar individual, el cambio de vida y aquellos que fueron determinantes en la decisión de compra los cuales se analizan de manera detallada a continuación en términos de los niveles de incidencia y cumplimiento de las expectativas asociadas a cada uno de los evaluados. 4.2 Factores sociales Evaluados los niveles de incidencia, se encuentra claro que la tranquilidad, seguridad y la amabilidad de la gente, se definen como aquellos atributos del territorio que mayor peso tuvieron al momento de comprar la vivienda, lo que es consistente con lo encontrado desde la perspectiva de los empresarios, pues prácticamente definen la decisión. Así mismo es importante destacar que los menores niveles de incidencia se encontraron en la expectativa de encontrar facilidad para la práctica deportiva, así como la oferta cultural y educativa, teniendo esto sentido en la medida que por el perfil encontrado de los compradores, es dable que de momento no marque la diferencia, sin embargo no significa esto que no haga parte de la preparación del territorio para la consolidación de oferta deportiva, cultural y educativa, para lograr avanzar en un territorio integral para los extranjeros demandantes de vivienda. 10,3% 24,4% 16,7% 6,4% 25,6% 9,0% 7,7% 0,0% 5,0% 10,0% 15,0% 20,0% 25,0% 30,0% 38-55 56-87 88-120 121-150 151-200 201-300 >300
  24. 24. 18 Tabla 3 Quindío, factores sociales de incidencia de la demanda de vivienda para No residentes, Noviembre de 2015 Fuente: Estudio de factores incidentes en la compra de vivienda en el Quindío por población no residente. De manera complementaria fueron consultados los entrevistados sobre su nivel de satisfacción con los factores de incidencia, encontrando que existe consenso entre las expectativas satisfechas pues en la mayoría de casos manifiestan que están logrando lo que tenían idealizado al momento de comprar la vivienda. Esta percepción de las personas se constituye en un activo para la región, el cual debe mantenerse en ofrecer, y radica allí el reto en términos que en el momento que la región crezca a niveles superiores, pueda mantener estos niveles de oferta para propios y extranjeros, a fin de evitar frustraciones y fenómenos de expulsión de población en el mediano y largo plazo. Tabla 4 Quindío, factores sociales de incidencia y expectativas, de la Demanda de vivienda para no residentes Noviembre de 2015 Fuente: Estudio de factores incidentes en la compra de vivienda en el Quindío por población no residente. Indiferente 1 2 3 4 5 Tranquilidad y seguridad 1,9% 1,9% 8,6% 8,6% 79,0% 100,0% La amabilidad de la gente 1,9% - 8,6% 12,4% 77,1% 100,0% Cercanía con familiares y amigos 1,4% 2,3% 14,4% 7,3% 74,5% 100,0% Mayor posibilidad de tiempo libre 8,7% 3,8% 19,2% 10,6% 57,7% 100,0% Facilidad para práctica deportiva 13,3% 5,7% 34,3% 1,9% 44,8% 100,0% Acceso a oferta cultural 10,5% 8,6% 33,3% 5,7% 41,9% 100,0% Acceso a oferta educativa 15,7% 7,8% 35,3% 2,9% 38,2% 100,0% Nivel de incidencia TOTALBaja AltaCalificación FACTOR SOCIAL Tranquilidad y seguridad 4,61 4,95 La amabilidad de la gente 4,63 4,99 Cercanía con familiares y amigos 4,51 4,98 Mayor posibilidad de tiempo libre 4,05 4,90 Facilidad para práctica deportiva 3,59 4,71 Acceso a oferta cultural 3,60 4,52 Acceso a oferta educativa 3,40 4,55 Calificación FACTOR SOCIAL Incidencia media Cumplimiento expectativa
  25. 25. 19 4.3 Factores económicos y de negocios Cuando fueron consultados los hogares frente a la incidencia de la decisión de compra asociada a factores de tipo económico o de negocios, se encontró que si bien el precio de la vivienda es definido como atractivo, los demás factores se encuentran en indiferencia o baja incidencia lo que significa que la decisión de adquirir vivienda no estuvo determinada por asuntos relacionados con la facilidad para trabajar a distancia, o para buscar oportunidades de abrir una empresa o conseguir un empleo, lo que ratifica una vez más que las personas que deciden adquirir vivienda en el Quindío han definido claramente la búsqueda de atributos relacionados con la calidad de vida que brinda el ambiente de la región, por fuera de la lógica económica, que tan solo tiene incidencia en la relación con el precio de las viviendas, comparativamente con el resto del país. De manera consistente con los atributos de tipo social, el precio competitivo de las viviendas ha venido cumpliendo las expectativas de los compradores, mientras tanto aquellos relacionados con las condiciones de logística, empleo y empresas, figuran con niveles de incertidumbre, lo que evidencia las limitaciones del Departamento aún para generar condiciones de desarrollo económico que incentive la inversión y el empleo, pues figura como el factor que requiere su consolidación. No obstante lo anterior, es claro que el Departamento podría estarse posicionado en la medida que mantenga y mejore las condiciones de tipo social, ambiental y de calidad de vida, que lo hacen atractivo para la inversión de vivienda por parte de extranjeros, o en caso complementario generar condiciones de competitividad que atraiga mayores compradores en busca de oportunidades de tipo económico para propios y extranjeros. Tabla 5 Quindío, factores sociales de incidencia y expectativas, de la Demanda de vivienda para no residentes, Noviembre de 2015 Fuente: Estudio de factores incidentes en la compra de vivienda en el Quindío por población no residente. Indiferente 1 2 3 4 5 Una vivienda más económica 11,5% 11,5% 29,8% 3,8% 43,3% 100,0% Facilidad para trabajar a distancia 25,0% 5,8% 43,3% 4,8% 21,2% 100,0% Oportunidad para montar empresa 27,6% 9,5% 44,8% 1,9% 16,2% 100,0% Conseguir mejor empleo o traslado 25,7% 0,08 51,4% 2,9% 12,4% 100,0% Logística para atender mercados 26,7% 7,6% 54,3% 3,8% 7,6% 100,0% Nivel de incidencia TOTALBaja Alta Calificación FACTOR NEGOCIOS
  26. 26. 20 Tabla 6 Quindío, factores Negocios de incidencia y expectativas, de la Demanda de vivienda para no residentes, Noviembre de 2015 Fuente: Estudio de factores incidentes en la compra de vivienda en el Quindío por población no residente. 4.4 Factores de bienestar individual En un alto grado de asociación, los atributos relacionados con el bienestar individual, figuran con la más alta incidencia, por parte de los hogares, lo que tiene sentido en la medida que la vivienda por tratarse de las decisiones más importantes para cualquier hogar, será adquirida donde se cumplan los criterios de bienestar de las familias, es por esta razón que figuran como los de mayor representatividad en la decisión de compra. Tabla 7 Quindío, factor Bienestar individual en incidencia de la demanda de Vivienda para no residentes, Noviembre de 2015 Fuente: Estudio de factores incidentes en la compra de vivienda en el Quindío por población no residente. No obstante lo anterior, los factores asociados con la disminución de tiempos de desplazamientos y el acceso a servicios de salud, se encuentran con menor nivel de incidencia lo que se explica en que la región aún no dispone de íconos en la prestación de Una vivienda más económica 3,56 4,98 Facilidad para trabajar a distancia 2,91 4,24 Oportunidad para montar empresa 2,70 3,89 Conseguir mejor empleo o traslado 2,69 3,13 Logística para atender mercados 2,58 3,38 Calificación FACTOR NEGOCIOS Incidencia media Cumplimiento expectativa Indiferente 1 2 3 4 5 Vida más tranquila 2,9% 1,9% 3,8% 3,8% 87,6% 100,0% Mejor calidad de vida 2,9% - 3,8% 5,7% 87,6% 100,0% Mayor contacto con la naturaleza 1,9% 1,0% 4,8% 8,7% 83,7% 100,0% Mejor clima para vivir 1,9% 1,9% 4,8% 8,7% 82,7% 100,0% Ambiente de descanso 2,9% 0,01 8,7% 6,7% 80,8% 100,0% Disminución de tiempos de desplazamientos 4,8% 3,8% 18,3% 4,8% 68,3% 100,0% Acceso a servicios de salud 13,3% 9,5% 33,3% 5,7% 38,1% 100,0% Nivel de incidencia TOTALBaja Alta Calificación FACTOR BIENESTAR INDIVIDUAL
  27. 27. 21 servicios de salud, que logren atraer población por esta razón, lo que a la vez define la necesidad de estructurar una oferta adecuada de talla mundial que convierta al Departamento en un buen destino para población que requiera mejores estándares de atención en salud. Es importante destacar que en la incidencia de compra asociada a la prestación de servicios de salud, es la que mayor tendencia presenta hacia la indiferencia, lo que indica lo descrito anteriormente y marca una debilidad territorial en este sentido. Tabla 8 Quindío, factores de Bienestar Individual, incidencia y expectativas, De la demanda de vivienda para no residentes, Noviembre de 2015 Fuente: Estudio de factores incidentes en la compra de vivienda en el Quindío por población no residente. Del mismo modo, la disminución de tiempos en los desplazamientos, si bien es importante desde la percepción de los compradores, lo es en menor proporción con las demás, lo que tendría como sentido en la medida que está claramente definido que las ciudades traen consigo problemas de movilidad que hacen parte del presupuesto de cualquier persona cuando sabe que se mueve en la zona urbana, sin embargo al igual que el caso anterior, vale la pena establecer los mecanismos para mejorar las condiciones de movilidad, aún cuando también está claro que en presencia de trancones vehiculares, los tiempos de desplazamiento siempre serán menores que en una gran ciudad. De manera similar a lo observado en factores anteriores, las expectativas han sido cubiertas para los compradores de vivienda que sienten que las condiciones sobre las cuales basaron su decisión de compra en los aspectos de bienestar individual han sido satisfechas en su gran mayoría. 4.5 Factores de cambio de vida El cambio de vida propuesto por los compradores de vivienda está directamente asociado con factores de bienestar individual y de tipo social, sin embargo existen atributos que tienen implicaciones de orden superior como la posibilidad de visitar familiares y amigos, así como Vida más tranquila 4,71 4,89 Mejor calidad de vida 4,75 4,90 Mayor contacto con la naturaleza 4,71 4,92 Mejor clima para vivir 4,68 4,92 Ambiente de descanso 4,62 4,91 Disminución de tiempos de desplazamientos 4,28 4,94 Acceso a servicios de salud 3,46 4,54 Calificación FACTOR BIENESTAR INDIVIDUAL Incidencia media Cumplimiento expectativa
  28. 28. 22 el disfrute del paisaje, lo que dejaría claro que un importante porcentaje de compradores hacen parte de la generación emigrante que en las últimas décadas salieron del Departamento en busca de otros horizontes y que tienen la intención del retorno, aún cuando fue manifestado expresamente por algunos entrevistados el interés en generar condiciones de mejor calidad de vida a sus familias especialmente a los niños. Tabla 9 Quindío, factor Cambio de vida en incidencia de la demanda De vivienda para no residentes, Noviembre de 2015 Fuente: Estudio de factores incidentes en la compra de vivienda en el Quindío por población no residente. Revisando el comportamiento del cumplimiento de las expectativas sucede situación similar, encontrando que los compradores de vivienda coinciden en su gran mayoría en sentirse satisfechas sus expectativas frente a los aspectos evaluados de belleza paisajística, posibilidad de visitar familiares y amigos, ubicación geográfica estratégica, mejores condiciones de movilidad y la oferta gastronómica, lo que se puede complementar con los atributos del territorio expuestos anteriormente, lo que marca una real consistencia entre las preferencias de las personas para tomar la decisión de comprar vivienda en el Departamento del Quindío, el cual tiende a enfocarse con atributos asociados con calidad de vida desde una perspectiva más amplia que supera las condiciones económicas tradicionales. Tabla 10 Quindío, factores de Cambio de Vida incidencia y expectativas, De la demanda de vivienda para no residentes, Noviembre de 2015 Fuente: Estudio de factores incidentes en la compra de vivienda en el Quindío por población no residente. Indiferente 1 2 3 4 5 Disfrute del paisaje 1,9% 1,0% 3,8% 1,9% 91,4% 100,0% Lugar de visita de amigos y familia 2,9% 1,9% 6,7% 1,9% 86,7% 100,0% Ubicación geográfica 2,9% 1,0% 12,4% 4,8% 79,0% 100,0% Mejores condiciones de movilidad 4,8% 0,04 12,4% 7,6% 71,4% 100,0% Oferta gastronómica 4,8% 3,8% 25,7% 4,8% 61,0% 100,0% Nivel de incidencia TOTALBaja Alta Calificación FACTOR CAMBIO DE VIDA Disfrute del paisaje 4,80 4,99 Lugar de visita de amigos y familia 4,68 4,90 Ubicación geográfica 4,56 4,95 Mejores condiciones de movilidad 4,37 4,88 Oferta gastronómica 4,13 4,87 Calificación FACTOR CAMBIO DE VIDA Incidencia media Cumplimiento expectativa
  29. 29. 23 4.6 Factores de la decisión de compra Evaluados los factores de mayor influencia en la decisión de compra, vuelve y se establece de forma consistente con la percepción de los empresarios y los compradores que los precios de la vivienda tienen altos niveles de competitividad con respecto a otros territorios del país y del mundo siendo el más importante desde esta perspectiva sumada a los medidos anteriormente, así mismo sienten los compradores que existen altas posibilidades de valorización del patrimonio en el Quindío, por percibirse el eje cafetero como una región pujante y con altas posibilidades de desarrollo, siendo esto una clara demostración de la confianza de la que goza el departamento en el ámbito Nacional e Internacional, en la mayoría de factores, lo que invita al compromiso del gobierno por mantenerlas a manera de evitar frustraciones en el mediano plazo frente a las expectativas de los compradores y la ampliación de la demanda hacia adelante. Tabla 11 Quindío, factores generales de decisión de compra de vivienda Para no residentes, Noviembre de 2015 Fuente: Estudio de factores incidentes en la compra de vivienda en el Quindío por población no residente. Evaluadas las características asociadas con la intención de vender fácilmente y los costos de los servicios públicos, está claro que son características con menor incidencia en la intención de compra de vivienda en el Quindío por parte de la población no residente (Nacional y Extrajera), lo que deja ver que en términos de servicios públicos las diferencias territoriales no se mantienen en condiciones de heterogeneidad relativa que los convierta en factor de decisión de compra. Indiferente 1 2 3 4 5 El precio de la vivienda 4,9% 3,9% 15,7% 7,8% 67,6% 100,0% Posibilidades de valorización 7,8% 0,05 10,8% 8,8% 67,6% 100,0% Potencial de Desarrollo en la región 5,9% - 11,8% 14,7% 67,6% 100,0% Posibilidad de vender fácilmente 9,8% 2,9% 31,4% 4,9% 51,0% 100,0% Costo competitivo de los servicios públicos 4,9% 7,8% 32,4% 6,9% 48,0% 100,0% Nivel de incidencia TOTALBaja Alta Calificación FACTOR DECISIÓN DE COMPRA
  30. 30. 24 Gráfico 10 Quindío, factores generales para la decisión de compra de vivienda Para no residentes, Noviembre de 2015 Fuente: Estudio de factores incidentes en la compra de vivienda en el Quindío por población no residente. 4.7 Incidencia general A manera de conclusión relativa entre los factores que inciden en la intención de compra de vivienda por parte de población no residente en el Quindío, puede establecerse que los atributos de tipo económico hacen menos presencia en el mapeo de atributos de la región por las cuales deciden la compra, mientras tanto los aspectos con la mayor incidencia y con las mejores expectativas cubiertas se enmarcan en el cambio de vida y el bienestar individual, reconociendo así mismo los atributos de tipo social en el territorio. Lo anterior, llama la atención sobre las decisiones de política pública que enfoque sus esfuerzos en mantener las condiciones favorables, con el mayor reto de sostener los indicadores de seguridad, belleza paisajística, ambiente de descanso entre otros aspectos a manera de mantener viva la imagen regional que podría correr los riesgos de comprometerse en la medida que crece la demanda y se comienzan a generar procesos de migración hacia el Departamento sin unos procesos de planeación claros que mantengan al Quindío en el portafolio de territorios con mayor potencial de desarrollo para la garantía de calidad de vida para la población residente. 4,38 4,29 4,24 3,85 3,84 3,50 3,60 3,70 3,80 3,90 4,00 4,10 4,20 4,30 4,40 4,50 Potencial de Desarrollo en la región El precio de la vivienda Posibilidades de valorización Costo competitivo de los servicios públicos Posibilidad de vender fácilmente
  31. 31. 25 Gráfico 11 Quindío, relación de incidencia y cumplimiento de expectativas, Para la compra de vivienda de no residentes Según grandes atributos, Noviembre de 2015 Fuente: Estudio de factores incidentes en la compra de vivienda en el Quindío por población no residente. La investigación ha permitido evidenciar que hay atributos del territorio que se han venido construyendo paulatinamente y ahora convertidos en íconos nacionales e Internacionales relacionados con la calidad de vida posible de acuerdo a los estándares modernos en los que prevalecen atributos propios de una economía de ingreso medio. En el mismo sentido se incluye en el análisis una herramienta de decisión, que podría confluir en un trade off, referido a los mecanismos del gobierno y la sociedad por mantener las condiciones actuales sobre las cuales se definen mayores incidencias o promover la competitividad desde la perspectiva económica (Logística, acceso a mercados, oportunidades de empresas), que podría generar un mecanismo de atracción. Cualquier decisión que sea tomada, tendrá que ser evaluada en la perspectiva que el énfasis en un territorio de calidad de vida relacionadas con cambio de vida y bienestar individual, pueda ser consistente con la atracción de compradores por la vía de oportunidades económicas, con las implicaciones que tendría sobre el modelo de ocupación territorial sobre el cual el Departamento del Quindío ha logrado posicionarse a nivel Nacional e Internacional. Queda en evidencia por lo tanto que los atributos relacionados con naturaleza, paisaje, tranquilidad, parecen tener el mayor peso relativo para la población extranjera que decide adquirir vivienda en el Quindío, en contraste con aquellas variables de tipo económico que si bien no hacen parte del espectro de la decisión, podrían serlo, naturalmente con algunos costos para las demás, situación que tendrá que ser evaluada posteriormente. Bienestar individual Cambiode Vida Negocios Sociales 1,00 1,50 2,00 2,50 3,00 3,50 4,00 4,50 5,00 1,00 1,50 2,00 2,50 3,00 3,50 4,00 4,50 5,00 Nivel de Incidencia Niveldesatisfacción
  32. 32. 26 Gráfico 12 Quindío, relación de incidencia y cumplimiento de expectativas, para la compra de vivienda de no residentes, según atributos puntuales, Noviembre de 2015 Fuente: Estudio de factores incidentes en la compra de vivienda en el Quindío por población no residente. Consultados los compradores sobre otros aspectos relacionados que motivaron la decisión de compra en el Quindío, se pudo encontrar que en su gran mayoría se encuentran explicados en los factores expuestos anteriormente, sin embargo es importante destacar la percepción favorable frente al ambiente social y familiar que caracteriza a la cultura paisa. Se reconoce en Armenia y el Quindío a una sociedad pujante que puede sobreponerse a cualquier adversidad y que mantiene la capacidad de generar condiciones permanentemente en procura del mejoramiento de la calidad de vida de los habitantes. Fue expuesta una razón relacionada con el interés que despiertan actualmente las ciudades intermedias como lugares de vida con calidad, en momentos en que los grandes centros urbanos comienzan a mostrar signos de inestabilidad social y económica, matizado por problemas de movilidad, inseguridad y ante todo deshumanización de las relaciones entre los ciudadanos. Se reconoce en el Departamento una zona con proyección de futuro, así como fue expresado en los niveles de incidencia, que clasifica al eje cafetero como el origen de una transformación de la economía cafetera hacia la prestación de servicios de valor agregado, como lo hace el sector turístico del Departamento que se constituye en clase mundial que Tranquilidad Nivel de incidencia Gastronomía Paisaje Amigos-FamiliaAccesosalud Naturaleza Menos tiempo desplazamientos Tiempolibre Oportunidades empresa Empleo Logística Viviendaeconómica Trabajo a distancia CercaníaFamilia Amabilidad Práctica deportiva OfertaCultural OfertaEducativa 1,00 1,50 2,00 2,50 3,00 3,50 4,00 4,50 5,00 1,00 1,50 2,00 2,50 3,00 3,50 4,00 4,50 5,00 Cumplimientodeexpectativa
  33. 33. 27 muta hacia una generación con mejores condiciones económicas y accesos a educación, información y formación de calidad. 4.7.1 Posibles prevenciones o temores previos a la compra Consultados los compradores sobre las posibles prevenciones que tuvieron incidencia en la compra de la vivienda, fueron expresadas en términos de la inexistencia en el Departamento de una infraestructura hospitalaria de alto nivel que lograra la atención especializada en los casos que se requiriera. Así mismo fue manifestada la prevención frente a la alta sismicidad de la región, abocando el temblor que llevó a la escena Nacional e Internacional al Departamento del Quindío, sin embargo muestran el interés de la compra toda vez que igualmente se percibe como un territorio en el cual se ha aprendido frente al tema, toda vez que el Quindío a partir del terremoto, inicio un proceso riguroso de prevención y control de riesgos, para hacer frente a los retos que impone el territorio en este aspecto. La inseguridad asociada a situaciones de micro tráfico y drogadicción, fue tipificada como un tema de prevención por parte de los compradores de vivienda, no obstante lo anterior, queda claro que el Departamento del Quindío, ha logrado superar las situaciones que en algún momento marcaron como amenaza y las prevenciones expresadas por los compradores, generalmente se encuentran presentes en todos los territorios, sin embargo vale la pena hacer llamado al gobierno para mantener las condiciones de seguridad en estándares positivos, así como la gestión y desarrollo de proyectos que permitan la integralidad territorial especialmente en ofertas asociadas a salud de alto nivel y educación superior, como también en la debida política de prevención y gestión del riesgo ofreciendo un territorio seguro. 4.7.2 Aspectos por mejorar Igualmente consultados los compradores de vivienda frente a aquellos aspectos sobre los cuales existen niveles de frustración o no deseados en el Departamento, se ilustran temas como el alto costo de los servicios públicos, la menor posibilidad de fuentes de empleo, la visualización de problemas de indigencia. Así mismo en algunos casos fue reclamada la movilidad como un tema importante que comienza a generar dificultades para algunas personas que han fijado su residencia en el Departamento. De manera particular existe la percepción frente a la calidad de los servicios de salud prestados en la región, lo que una vez más la importancia de tener una oferta de alto nivel para atender casos con mayores niveles de complejidad, factor que es reclamado por un alto porcentaje de extranjero pero también de residentes habituales en el Quindío. Algunos entrevistados observan con alta preocupación el incremento de la inseguridad en la región, lo que ha venido generando malestar en términos de unas expectativas que podrían comenzar a ser frustraciones de no atender con precaución el tema. Una mejor oferta cultural y educativa, se enmarca dentro de las demandas de los compradores manifiestan algunos encuestados que esperaban encontrar un comercio más desarrollado, lo que llama la atención sobre la generación de inversiones estratégicas que promuevan un mejor desempeño económico del Departamento
  34. 34. 28 5. EXPECTATIVAS DE COMPRA POBLACIÓN NO RESIDENTE (Canal Salas de ventas) Con el fin de realizar una lectura integral y contrastada de la demanda potencial para población no residente en el Departamento del Quindío, fueron realizadas algunas entrevistas en las salas de ventas de algunas constructoras con el fin de recolectar la información básica que permitiera caracterizar la demanda potencial de vivienda para la población no residente en el Departamento del Quindío. En este sentido se encontró que el 64% de los clientes potenciales provienen de Bogotá, complementado con compradores de las ciudades cercanas a Armenia. El 10% de los compradores potenciales de origen extranjero provienen especialmente de Estados Unidos, Canadá, Costa Rica, España, México y Panamá. Gráfico 13 Armenia – Calarcá, Distribución territorial de compradores potenciales de vivienda (No residentes en el Quindío), que visita salsas de ventas, Septiembre de 2015 Fuente: Encuesta Salas de Ventas, Septiembre de 2015 En términos de la expectativa de tiempo de compra de la vivienda de los hogares no residentes en el Quindío, se observa que se trata de una demanda de corto plazo, entendiendo que el hecho de acercarse a las salas de ventas es una clara demostración de intención de compra, situación que permitirá evaluar en un horizonte de 1 año, el comportamiento de las ventas realizadas a población no residente en el Departamento del Quindío. Barranquilla 1% Bogotá 64% Bucaramanga 1% Cali 8% Ibague 2% Manizales 5% Exterior 10% otro 9%
  35. 35. 29 Gráfico 14 Armenia – Calarcá, % de compradores potenciales de vivienda (No residentes en el Quindío), según el tiempo estimado de la compra, Septiembre de 2015 Fuente: Encuesta Salas de Ventas, Septiembre de 2015 Gráfico 15 Armenia – Calarcá, % de compradores potenciales de vivienda (No residentes en el Quindío), según expectativas de precio de compra, Septiembre de 2015 Fuente: Encuesta Salas de Ventas, Septiembre de 2015 64,0% 21,3% 14,6% 6 meses 1 año 1 a 2 años 3,4% 37,1% 25,8% 15,7% 10,1% 7,9% 38-55 56-87 88-120 121-150 151-200 >201
  36. 36. 30 6. ANÁLIS CUALITATIVO (Aplicación mapa de empatía) A partir de la recolección de la información durante el desarrollo del grupo focal y teniendo como objetivo: Caracterizar los compradores de vivienda nueva y usada en el Quindío, durante los últimos tres (3) años se emplea el mapa de empatía para lograr describir el perfil del cliente, poniéndose en el lugar de éste y así poder adentrarse en los pensamientos, sentimientos y deseos de los participantes, teniendo claridad en las razones por las cuales tomaron la decisión de compra de vivienda y como a partir de sus imaginarios se podrían construir propuestas de valor y mejorar los planes de desarrollo de la región para atraer nuevos clientes. Se desea que los futuros proyectos de vivienda y planes de desarrollo del departamento del Quindío contemplen la oportunidad del posicionamiento del municipio en materia de inversión y calidad de vida para sus compradores, lo importante es poder tener una posición valiosa en la mente de los futuros clientes y ofrecer un sitio de destino acorde a lo que éstos buscan. Además la importancia de entender el comportamiento que adopta el actual cliente frente a una situación de adquirir un producto en este caso una vivienda, y como está determinado por variables psicológicas y variables externas, todo unido necesariamente a las variables económicas apoyan la decisión de inversión. En este sentido fue de gran importancia realizar unas preguntas que pudieran guiar al comprador hacia la expresión de lo que piensa, siente y anhela por el Quindío y que fueron de gran incidencia para la comprar de vivienda, a continuación se describen las preguntas realizadas durante el mapa de empatía. 1. ¿Qué opinan las personas más cercanas a usted sobre las decisiones más importantes que toma y de qué manera influenciaron en usted en la decisión de compra de vivienda en el Quindío? 2. ¿Normalmente qué tipo de información escucha a través de los medios de comunicación? 3. ¿En su tiempo libre que actividades realiza y cuales le gustaría realizar? 4. ¿Qué tipo de ofertas, productos o servicios son las que usted busca y desearía encontrar y cuales no ha encontrado en el Quindío? 5. ¿Con quienes se relaciona usted cotidianamente? 6. ¿Normalmente en el día usted a que se dedica? 7. ¿De lo que usted ha visto en el Quindío que le ha gustado y que no le ha gustado? 8. ¿Qué tipo de cosas y situaciones le producen alegría? 9. ¿Ha logrado tener una vida tranquila en el Quindío, sí o no y por qué? 10.¿Le ha cambiado la vida en el Quindío, por qué? 11.¿Qué siente por el Quindío? 12.¿La compra de vivienda obedeció a lo que le ofrecieron? 13.¿Cuéntanos como ha sido para usted tener nuevas amistades en el Quindío? 14.¿Recomendaría la compra de vivienda en el Quindío? Si o no ¿y por qué? 15.¿Actualmente cual es mayor sueño o meta y cuáles son los mayores obstáculos y/o dificultades con los que encuentra día a día? 16.¿Cómo define usted el éxito?
  37. 37. 31 6.1 Resultados y hallazgos Cuando las personas deciden invertir en vivienda nueva en el Quindío, inconscientemente tienen en cuenta elementos fundamentales que cualquier próximo comprador tendrá muy presente al momento de invertir, estos son (punto de vista de la familia, que piensan los amigos, y la influencia de los medios de comunicación) además los factores psicológicos anudados a los factores externos del ser humano hacen que ellos tomen la decisión de compra, tales como: factores culturales, Status, componentes afectivos, satisfacción de necesidades, ofertas, tecnología, y pertenencia. Comprendamos entonces cuales fueron los motivadores que tuvieron los actuales inversionistas de vivienda nueva para haber elegido el Quindío y como los entes gubernamentales pueden tener presente las mejoras para su departamento y las constructoras pueden armar una adecuada propuesta de valor. Beneficios sociales: “Como yo ya estoy viejo y no más tengo hermanos y un tío y los sobrinos, entonces nosotros procuramos hacernos más amables los años que nos prestan de vida y por eso me vine al Quindío porque pensé que era el sitio más agradable le doy todos los días gracias a Dios por haber elegido armenia, estudie en Medellín y se me hizo ya muy inseguro y complicado para la movilidad.” (Participante 1) “Nosotros todas las decisiones las hablamos y afortunadamente nos apoyamos en nuestros hijos y siempre las decisiones las comentamos mi esposo y yo, mi hijo estaba feliz el vino de Canadá a ayudarnos a organizar y se enamoró de Armenia pero todo ha sido con el apoyo de mis hijos.” (Participante 2) En el momento de la vida en la que se encuentra “el comprador de vivienda” busca tomar decisiones que les generen tranquilidad, y para ello muchas de estas son concertadas con la familia y amigos más cercanos, siendo éstas las personas de mayor influencia en sus vidas, a tal punto de poder concertar junto a ellos la posibilidad y anhelo de vivir en el Quindío, convirtiéndose en un sueño cumplido. En éste sentido también fue de mucha influencia que para algunos casos existía un arraigo, que los llevan a decidir vivir en Armenia, algunos de ellos, tienen raíces en esta región, vivieron aquí en un momento de sus vidas, o sus familiares son de estos lugares, y la unión familiar, se convierte en prioridad, el deseo de compartir momentos, experiencias, y de cercanía posibilita esta toma de decisiones. Éste cliente está muy interesado en ser feliz, y para éste la felicidad está en compartir con sus seres queridos, la oportunidad de vivir, el tener un empleo, el sentir amor, la oportunidad de divisar y disfrutar la naturaleza, poder escuchar su canción favorita, leer un buen libro o disfrutar tranquilamente de un recorrido corto por la ciudad sin el caos o eternos trancones a los que se acostumbraron por muchos años. Valoran demasiado la atención médica oportuna, el poder tener un servicio de calidad y muy cerca a la comodidad de su casa, las expresiones de éste cliente son de agrado, felicidad y casi de agradecimiento a ésta ciudad por haberle acogido. En éste sentido el departamento puede generar campañas que inviten al reconocimiento de sus fortalezas (salud, paisajes, clima, tranquilidad y comodidad), así como también incentivar a las personas que son de esta ciudad pero que por muchos años han vivido lejos, para que
  38. 38. 32 añoren regresar a su departamento e invertir en él, proponer proyectos donde mejore la oferta cultural, ya que a éstas personas les interesa estos sitios, pensar en construcciones que acerquen a sus propietarios, ya que éstos clientes gustan del contacto con el otro, además que contengan lugares que inciten a la lectura y al disfrute de sus paisajes. Negocios o realización profesional: “Me dicen que es muy bueno invertir acá en armenia por una cuestión de progreso económico, porque la mayor parte de los amigos cercanos son los que me han dicho “no invertir allá es bueno…” a la larga lo económico se va a ver, amigos un cuñado y otro hermano son los que me han dicho esto.” (Participante 1) Existe un factor fundamental, y es el tema de inversión, las personas saben y reconocen, el crecimiento que ha tenido y seguirá teniendo la ciudad, en lo que respecta, no solo a infraestructura, edificaciones, sino además por el sector turístico que lidera el departamento del Quindío, una razón fundamental para apostarle a una buena inversión. Los compradores que se encuentran en una edad de retiro desean invertir en propiedad raíz, y seguramente sus familiares más jóvenes desearán profesionalizarse, por ello hay que pensar en los futuros clientes, esos que querrán invertir en educación, por ello las universidades deben estar preparadas para ofrecer programas de calidad y de auge para la ciudad, ya que ellos debe encontrar la oportunidad educativa, pero también la oferta laboral. Bienestar individual: “El clima, conocer las partes turísticas, el amor estar tranquila compartir” (Participante 1) “Me ha gustado mucho armenia por la descongestión porque Bogotá es una ciudad muy grande, estamos muy amañados me gusta el ambiente, clima, porque ha progresado mucho después del terremoto y es una ciudad muy pujante.” (Participante 2) Este cliente busca un lugar que le ofrezca bienestar y calidad de vida, queriendo dejar de lado las grandes ciudades que brindan congestión vehicular, demasiada contaminación visual y auditiva, poco acercamiento o contacto interpersonal y en general que produce estrés, por estas razones el “comprador” anhela vivir en un lugar que le genere tranquilidad y acercamiento familiar, pensando especialmente en culminar una vejez en paz. “El comprador de vivienda en el Quindío” está caracterizado por adultos, personas pensionadas, o que están próximas a hacerlo, algo que influye en el tema de elección y percepción, por la existencia de un imaginario colectivo, relacionado al tema de bienestar y tranquilidad. Siendo una ciudad pequeña (diferenciadora a los lugares donde han vivido), es posible encontrar todo lo que se necesita para vivir bien: lugares de esparcimiento, centros comerciales, supermercados, instituciones educativas, entidades financieras, centros de salud, entre otros, pero éste tipo de cliente no tiene como prioridad el ir de compras, o estar pendiente de las ofertas, sin embargo cuando necesitan conseguir algún producto, la mayoría de éstos lo encuentran en Armenia, y cuando no lo buscan en ciudades aledañas como Pereira, pero sin duda hay cosas más relevantes para ellos; y esto tiene que ver con el pleno disfrute y goce de la naturaleza propia del Quindío, espacio que para éste es acogedor y sinónimo de tranquilidad, aventura y bienestar no solo individual sino para toda la familia. A
  39. 39. 33 demás éste cliente por lo general se dedican a caminar, hacer ejercicio, visitar nuevos lugares, leer y viajar, es de ésta manera como Armenia les permite encontrar esa paz, ese confort para la realización de sus actividades diarias, ya que hay cercanía, lugares confortables para desarrollar largas y seguras caminatas y un clima agradable. En éste sentido el departamento debe invertir más en la creación de espacios deportivos, lúdicos y de encuentro de sus pobladores, dándole mayor énfasis al gusto por la naturaleza que manifiestan los inversionistas. Aventura de cambio de vida: “Escogí el Quindío por clima por salud por paisaje por seguridad y por descongestión” (Participante1) “Lo que más me gusta la naturaleza pero se está perdiendo” (Participante 2) Las personas que participan de este espacio, son en su mayoría de regiones como Bogotá, las cuales son para ellos, ciudades de grandes caos, de largos trayectos, pocas amistades, poca interacción, contaminación, condiciones que son generadoras de estrés. Posiblemente en la etapa de la vida en la que se encuentran, desean y eligen llevar una vida más tranquila y calmada, con más posibilidades y espacios para sí mismos, adicional a ello, las condiciones de salud, van cambiando, y requieren y necesitan tener cerca a sus residencias hospitales y centros médicos de atención. Lo anteriormente mencionado, puede traducirse en términos psicológicos, al término de bienestar, el cual es sinónimo de tranquilidad, de contar y tener a la mano los medios y recursos para tener y llevar una adecuada calidad de vida. De otro lado el fenómeno de la inseguridad, el cual permea a la gran mayoría de poblaciones del país, es un factor decisivo, y más puesto que en las regiones con mayor número de habitantes, esto se incrementa, en éste sentido este cliente tienen una percepción positiva del Municipio de Armenia, considerándolo como una ciudad segura, lo cual le motiva a disfrutar de sus calles, paisajes y a poder interactuar con sus habitantes. Es así como el gobierno debe preocuparse cada día por mantener una ciudad segura, que le genere tranquilidad a sus inversionistas, propender por mejorar la atención de hospitales y clínicas ya que es un espacio denominado por los inversionistas como positivo y el tema de organización de vías siempre será de gran importancia para el acceso de las personas y vehículos, pero éste no puede convertirse en un problema para sus habitantes, quienes manifiestan que las obras quedan inconclusas, generando un desgaste de tiempo en cada trayecto. Sin duda este tipo de “comprador de vivienda” poco se apoyó en los medios de comunicación para tomar decisiones importantes en su vida como comprar una vivienda, sin embargo los medios de comunicación, en el mundo de hoy, juegan un papel fundamental, y son influenciables, a la hora de tomar decisiones, inclusive en lo que respecta al tema de vivienda, donde se pueden revisar proyectos, hacer análisis de precios, o simplemente revisar estadísticas y opiniones de hacia dónde invertir, en particular este cliente usa más que todo medios de comunicación como: Internet, periódico, redes sociales, y más bien ven poca televisión, pero lo que buscan en éstos medios son información de interés, de crecimiento personal, académico y deportivo, por tal razón tanto constructoras como entes
  40. 40. 34 gubernamentales pueden hacer uso de éstos medios para llegarles a los futuros inversionistas con un mensaje positivo en razón a por qué invertir en el Quindío, y para quienes dejaron la ciudad aun siendo de allí, un mensaje encaminado a por qué regresar e invertir. Es así entonces como se dieron unos factores positivos y de gran incidencia en la compra de vivienda, así como también aspectos susceptibles de mejora y que generarían una percepción negativa de los futuros inversionistas en el departamento, por lo que es necesario que sean visualizados por los entes gubernamentales y gremios de la construcción con el fin de seguir haciendo del Quindío una vitrina en el tema de inversión de vivienda nueva. FACTORES DE ALTA INCIDENCIA AL MOMENTO DE ELEGIR AL QUINDIO COMO DESTINO DE INVERSIÓN TRANQUILIDAD Y SEGURIDAD NATURALEZA Y CLIMA
  41. 41. 35 FACTORES DE MEDIANA INCIDENCIA AL MOMENTO DE ELEGIR AL QUINDIO COMO DESTINO DE INVERSION VIAS DE ACCESO (DESCONGESTIÓN) SECTOR TURISTICO ESPACIOS PARA EJERCITARSE
  42. 42. 36 FACTORES DE BAJA INCIDENCIA AL MOMENTO DE ELEGIR AL QUINDIO COMO DESTINO DE INVERSION ATENCIÓN MÉDICA Y CERCANIA ARRAIGO
  43. 43. 37 FACTORES A MEJORAR EN INCIDENCIA AL MOMENTO DE ELEGIR AL QUINDIO COMO DESTINO DE INVERSION Sin duda los factores que podrían incidir negativamente en los futuros clientes para querer invertir en vivienda nueva en el departamento del Quindío son: El desempleo, la altura de los futuros proyectos de vivienda que interfieran con la visibilidad de la naturaleza propia del Quindío, los focos de contaminación (calles sucias), presencia de habitantes de calle y la presencia de algunos trancones por organización de vías, éste último factor no es de alta incidencia ya que la organización de vías es temporal y tiene como propósito mejorarlas. DESEMPLEO ALTURA EN LOS PROYECTOS DE VIVIENDA QUE IMPIDEN LA VISTA DEL PAISAJE CAFETERO
  44. 44. 38 CALLES SUCIAS HABITANTES DE LA CALLE
  45. 45. 39 6.2 Conclusiones del Focus Group El desarrollo del turismo en el departamento del Quindío ha generado un crecimiento económico importante que ha permitido la potencialización de otros sectores de la economía. Las personas reconocen que a raíz del terremoto que se produjo en el año de 1999 se realizaron grandes inversiones de infraestructura, en temas sociales se han producido grandes cambios y se ha generado una movilización entre los actores. El tema de la resiliencia, también ha resignificado la percepción de muchos, quienes reconocen y destacan la capacidad de las personas que aquí habitan para sobrellevar las dificultades, y afrontar la adversidad. Éstos son aspectos favorables del departamento y en forma concreta del municipio de Armenia donde se percibe por los compradores una imagen positiva de la ciudad, de su progreso y empuje para lograr grandes avances. Si bien, las condiciones de vida que pueden generar la ciudad, se ajustan a las expectativas de los compradores de vivienda actuales, se hace necesario, repensar en temas como la movilidad, la cual cada día puede tornarse difícil, por el alto flujo vehicular, algunos parques y zonas donde se ejercitan los clientes se encuentran deteriorados y obstruidos por escombros que las empresas competentes en ocasiones no solucionan, razón por la cual los clientes ven como un punto en contra de la imagen de la ciudad y ello podría afectar la percepción de futuros compradores. Es así como éste cliente anhela una vida feliz, poder realizar sus sueños: tener bienestar, poder ver crecer a los hijos, invertir en más propiedades, futuras proyectos de vivienda que tengan todo lo que buscan: naturaleza y tranquilidad, vías de fácil acceso, cercanía a todo, una ciudad limpia, pero también éste cliente encuentra una limitante o tiene una gran frustración y es ver que hay pocas oportunidades de empleo para sus habitantes, para muchos de sus hijos, quienes a pesar de estar preparados académicamente les toca migrar hacia otras ciudades, también consideran que es un gran obstáculo el que se genere un cobro tan alto en impuestos ya que no se ve la necesidad de esto si la ciudad es pequeña y las oportunidades son pocas, razón por la cual el gobierno debe crear estrategias que promuevan la creación de nuevos y mejores empleos, de acuerdo a la formación académica o al saber hacer de estas nuevas familias que han llegado y llegarán al Quindío. Les preocupa que en la ciudad se estén interviniendo vías de acceso para su mejoramiento pero estas obras demoran mucho tiempo generando una congestión vehicular y mucho más tiempo en los recorridos matutinos, situación de la que huyeron de ciudades en la que habitaban como Bogotá por ejemplo. Pero también es importante resaltar la alegría que para ellos significa vivir en el Quindío, donde lo que sienten por ésta ciudad es Amor, razón por la cual recomendarían a sus familiares, amigos y a las personas en general, ya que consideran el Quindío como un buen vividero, una ciudad que genera tranquilidad y seguridad en relación a las ciudades de donde ellos regresaron, aman el verde de sus montañas, el poder conversar con las personas, conocer a sus vecinos, salir de paseo y practicar deporte, sin duda el Quindío les cambio la vida positivamente, les dio la tranquilidad que tanto añoraron y de la cual hoy disfrutan al lado de sus seres queridos.
  46. 46. 40 6.3 Recomendaciones desde el enfoque cualitativo Las constructoras y en sí el gobierno municipal debe identificar los puntos fuertes y débiles de la ciudad, ya que de ahí se desprenden las nuevas propuestas de valor que se puedan incluir al vender no solo un proyecto de vivienda, sino una ciudad, en este momento esas fortalezas tienen que ver con el paisaje cafetero y lo que ello significa en los compradores de vivienda al momento de querer invertir, así mismo la importancia de la creación o el mejoramiento de espacios para el disfrute del ejercicio, los trayectos cortos en temas de movilidad y el clima propio de la región, los puntos débiles y que deben mejorar por parte del ente gubernamental tiene que ver con el mantenimiento de vías y parques, ya que estos se han convertido en un espacio de encuentro y disfrute de sus habitantes, pero al encontrarlos sucios éstos mismos se sienten desmotivados y preocupados por su ciudad, en ésta misma línea la queja de los compradores tiene que ver con la intervención de vías en la ciudad que se demoran mucho tiempo en su ejecución, logrando un efecto negativo en cuanto a movilidad, ya que los recorridos vehiculares se hacen más extensos, por los que el tiempo entre trayectos se hace mayor y lo que menos desean los compradores de vivienda es repetir las experiencias negativas vividas en las ciudades anteriores donde habitaban. Los medios de comunicación son de gran importancia en la actualidad, por lo que los clientes utilizan las herramientas como periódicos e internet para desempeñar sus tareas y mantener enterados de temas de interés, es así como el departamento del Quindío debe apropiarse aún más de estos espacios para que los nuevos clientes conozcan los beneficios de invertir en esta ciudad. El inversionista del Quindío ama el verde sus montañas, sin duda es uno de sus mayores atractivos al momento de la compra, pero en la actualidad se están construyendo edificios muy altos que limitan la visibilidad de sus montañas, del verde de sus paisajes, esto es importante tenerlo en cuenta, ya que si el futuro inversionista desea tener un mayor contacto con la naturaleza, agradables vistas, proyectos que entorpezcan este ideal podría disminuir el deseo de compra. Al cliente le gusta ser escuchado, tenido en cuenta al momento de aportar ideas, puntos de vista en lo que respecta a su futuro y el de la ciudad que eligió para vivir, razón por la cual se recomienda que en la medida en que se construya una ciudad teniendo en cuenta los deseos, sueños y anhelos de las personas que allí van a invertir se logrará realizar proyectos diseños que generen gran impacto en términos del mejoramiento de la calidad de vida de éstos, por lo que éste tipo de investigaciones promueven ese gran objetivo.
  47. 47. 41 7. CONCLUSIONES GENERALES Se evidencia que el mercado de vivienda para no residentes en el Quindío, se comporta como una combinación de nichos, donde además de la vivienda de descanso para población adulto mayor, también lo es para una generación de Quindianos emigrantes que buscan las posibilidades de regresar (Retornados) en busca de sus orígenes, familiares y amigos, además de buscar mejores condiciones de vida urbana para sus hijos. La iniciativa de cada empresario frente a los mecanismos comerciales define sus propias estrategias exitosas de ventas para no residentes, lo que explica de manera contundente que se trata de un mercado que es explorado en busca de su mayor conocimiento. La búsqueda de mejor calidad de vida social y bienestar individual, se constituyen en los factores de mayor incidencia para la decisión de compra de vivienda para población no residente, lo que indicaría que las mejores condiciones del territorio definen las características de la demanda, aspectos que es indispensable mantener para así conservar los niveles de satisfacción que ostentan los compradores entrevistados, esto significa retos para las autoridades locales y regionales en conservar el paisaje, la seguridad y aquellos temas que definen la intención de compra. Los aspectos económicos han sido de menor incidencia al momento de comprar vivienda (Mercado no residentes), lo que indica que los atributos naturaleza son superiores para el Departamento del Quindío, situación que tendrá que definirse en el mediano plazo en términos de conservar los atributos hasta ahora líderes, o avanzar hacia la atracción de población por la vía del crecimiento y posibilidades económicas. Se constituye un reto para el Departamento del Quindío, que debe mantener las condiciones que hoy lo caracterizan (Paisaje, clima, naturaleza, descanso de calidad), evitando deterioros en variables sensibles como la seguridad, limpieza de la ciudad, movilidad, etc, so pena de arriesgar su sostenibilidad del modelo de desarrollo territorial, que generaría además de frustraciones, comprometería las posibilidades de continuar atrayendo compradores. Tratar de conservar los valores propios del eje cafetero amabilidad de la gente, confianza y cooperación entre todos, pues es un factor que cada vez marca mayor peso en la decisión de compra de vivienda. El precio de la vivienda en el Departamento se constituye desde el punto de vista económico, en la principal variable de incidencia, lo que indica que es atractiva la región en términos de valorización de las propiedades, pero ante todo de unas promisorias posibilidades que la inversión sea más representativa que en otras zonas del país. Una oferta de salud de alto nivel, comienza a ser determinante en las condiciones de crecimiento y expansión del mercado de vivienda para no residentes, lo que en el futuro deberá tener las posibilidades de desarrollarse en la medida que las demandas garanticen sus procesos de sostenibilidad.

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