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Andrei Quintiá Pastrana
Universidade de Santiago de Compostela
a.quintia@usc.gal
Kettunnen &
Ruonavaara,
2020
Control de alquileres en
Europa (libre mercado y
controles de 2ª y 3ª
generación)
Clasificación
tradicional
(económica)
a) Controles de primera generación:
límites máximos en la determinación del
precio de la renta
b) Controles de segunda (y tercera)
generación: límites a la actualización del
precio durante el tiempo de vigencia del
contrato o durante el tiempo de residencia
de un mismo inquilino; límites máximos
flexibles o vinculados al mercado...
(Arnott, 2003; Haffner et al, 2008; Kettunen &
Ruonavaara, 2020; Kholodilin, 2020)
1) Ámbito
subjetivo
Universal (todos los contratos)
Selectivo
• Geográfico (zonas de mercado tenso):
- Diferencia entre las rentas del mercado privado y el
mercado de viviendas sociales
- Incrementos en las rentas del mercado privado en
relación con el promedio
- Esfuerzo en vivienda de los hogares en relación con
el promedio
- Bajo índice de producción de viviendas
• Otros:
- Viviendas que fueron en el pasado objeto de
financiación pública
- Tipologías edificatorias
- Año de construcción
- Cualidades
2) Técnicas para
delimitar la
determinación
de la renta
Vinculación a la renta fijada en el contrato anterior
Valor de uso (y valor de coste)
Negociación colectiva
Comparación con el entorno
Índice de precios de
referencia
De mercado
Ponderados por criterios
“objetivos”
3) Garantías
Derecho de los inquilinos de
ejercer una acción judicial
Garantías procesales
Sanciones administrativas a los
arrendadores que incumplan los
límites fijados
Garantías administrativas
Diferentes regulaciones
jurídica de los controles de
rentas en Europa
- Suecia
- Austria
- Alemania
- Francia
Suecia
Derecho público o derecho privado? La regulación
de la función social de la propiedad y el contrato en
los Estados de bienestar nórdicos:
• Principio de valor de uso
• Negociación colectiva entre sindicato de
inquilinos y las asociaciones de propietarios
locales
• Recurso ante un Tribunal administrativo que
determina el precio por comparación o
mediante un juicio de razonabilidad
Austria
• Richtwertmiete
• Renta indexada (límite máximo que varía en
función de la antigüedad, localización y
calidad del inmueble)
• Se aplica a viviendas construidas antes del 8
de mayo de 1945
Contexto: la reconstrucción del parque
antiguo de 1980
Finalidad: redistribuir las plusvalías de una
inversión que fue mayoritariamente
pública
Alemania
Una cuestión de garantías:
• Garantías judiciales
- Wirtschasststrafgesetz: propietarios que
acepten o exijan de manera temeraria
precios excesivamente elevados
- Combinación de la Mietspiegel (espejo de
las rentas) y Mietpreisbremse (freno del
precio de las rentas)
• Garantías administrativas
- Mietendeckel (declarada inconstitucional
por invadir las competencias federales en
materia de derecho civil)
La cuestión competencial: Sentencia del Tribunal
Constitucional Federal Alemán de 15 de abril de 2021
Francia
El “experimento” temporal de la Lei
ELAN de 2018:
• Renta indexada
• Zonas declaradas de mercado de tenso
- Diferencia entre los precios de mercado y
las rentas sociales
- Bajo índice de construcción de nuevas
viviendas
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• Acción ante un tribunal administrativo
• Sanciones administrativas (max. 5000-
15000€)
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REGULATORIAS
RELEVANCIA DEL CONTEXTO
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ESTRECHA RELACIÓN CONEL
CONTEXTO SOCIO-ECONÓMICO
Los controles de la renta en Europa
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Andrei Quintiá Pastrana

  • 1. Els controls de rendes a Europa des d’una mirada comparada Andrei Quintiá Pastrana Universidade de Santiago de Compostela a.quintia@usc.gal
  • 2. Kettunnen & Ruonavaara, 2020 Control de alquileres en Europa (libre mercado y controles de 2ª y 3ª generación)
  • 3. Clasificación tradicional (económica) a) Controles de primera generación: límites máximos en la determinación del precio de la renta b) Controles de segunda (y tercera) generación: límites a la actualización del precio durante el tiempo de vigencia del contrato o durante el tiempo de residencia de un mismo inquilino; límites máximos flexibles o vinculados al mercado... (Arnott, 2003; Haffner et al, 2008; Kettunen & Ruonavaara, 2020; Kholodilin, 2020)
  • 4. 1) Ámbito subjetivo Universal (todos los contratos) Selectivo • Geográfico (zonas de mercado tenso): - Diferencia entre las rentas del mercado privado y el mercado de viviendas sociales - Incrementos en las rentas del mercado privado en relación con el promedio - Esfuerzo en vivienda de los hogares en relación con el promedio - Bajo índice de producción de viviendas • Otros: - Viviendas que fueron en el pasado objeto de financiación pública - Tipologías edificatorias - Año de construcción - Cualidades
  • 5. 2) Técnicas para delimitar la determinación de la renta Vinculación a la renta fijada en el contrato anterior Valor de uso (y valor de coste) Negociación colectiva Comparación con el entorno Índice de precios de referencia De mercado Ponderados por criterios “objetivos”
  • 6. 3) Garantías Derecho de los inquilinos de ejercer una acción judicial Garantías procesales Sanciones administrativas a los arrendadores que incumplan los límites fijados Garantías administrativas
  • 7. Diferentes regulaciones jurídica de los controles de rentas en Europa - Suecia - Austria - Alemania - Francia
  • 8. Suecia Derecho público o derecho privado? La regulación de la función social de la propiedad y el contrato en los Estados de bienestar nórdicos: • Principio de valor de uso • Negociación colectiva entre sindicato de inquilinos y las asociaciones de propietarios locales • Recurso ante un Tribunal administrativo que determina el precio por comparación o mediante un juicio de razonabilidad
  • 9. Austria • Richtwertmiete • Renta indexada (límite máximo que varía en función de la antigüedad, localización y calidad del inmueble) • Se aplica a viviendas construidas antes del 8 de mayo de 1945 Contexto: la reconstrucción del parque antiguo de 1980 Finalidad: redistribuir las plusvalías de una inversión que fue mayoritariamente pública
  • 10. Alemania Una cuestión de garantías: • Garantías judiciales - Wirtschasststrafgesetz: propietarios que acepten o exijan de manera temeraria precios excesivamente elevados - Combinación de la Mietspiegel (espejo de las rentas) y Mietpreisbremse (freno del precio de las rentas) • Garantías administrativas - Mietendeckel (declarada inconstitucional por invadir las competencias federales en materia de derecho civil) La cuestión competencial: Sentencia del Tribunal Constitucional Federal Alemán de 15 de abril de 2021
  • 11. Francia El “experimento” temporal de la Lei ELAN de 2018: • Renta indexada • Zonas declaradas de mercado de tenso - Diferencia entre los precios de mercado y las rentas sociales - Bajo índice de construcción de nuevas viviendas • Observatorios de vivienda • Acción ante un tribunal administrativo • Sanciones administrativas (max. 5000- 15000€)
  • 12. VARIEDAD DE TÉCNICAS REGULATORIAS RELEVANCIA DEL CONTEXTO INSTITUCIONAL/NORMATIVO ESTRECHA RELACIÓN CONEL CONTEXTO SOCIO-ECONÓMICO Los controles de la renta en Europa
  • 13. Retos y posibilidades en un escenario UE • Delimitación de técnicas de intervención • Garantías Retos • Delimitación subjetiva - Regulación selectiva - ¿Un concepto común de zona de mercado tenso? Posibilidades