Juan ‐ Luis Menares Rodríguez
Arquitecto Tasador / I.C.A. 10.867
Rol 4414 Registro Consultores MINVU
INFORME DE TASACION
ROL PREDIAL: 02530 − 00020
COMUNA: EL QUISCO
Dirección: CALLE EL ARTE 149 –ex 105- POB. EL ARTE
Destino: HABITACIÓN
PROFESIONAL ACTUANTE:
Juan Luis Menares Rodríguez
Arquitecto UTFSM, ICA 10.867, Rol 4414 Reg. Consultores MINVU
CONTACTO: +56 9 4105 5309, juan.menares@ug.uchile.cl
INFORME TASACION INMUEBLE

Juan ‐ Luis Menares Rodríguez
Arquitecto Tasador / I.C.A. 10.867
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OBJETIVO
Se extiende el presente informe de tasación, para valorizar sitio con vivienda, en sector norponiente de la comuna
de El Quisco. Su utilización en acciones jurídicas o comerciales queda abierta.
IDENTIFICACION DEL BIEN RAIZ
ROL PREDIAL: 02530 − 00020
COMUNA: EL QUISCO
DIRECCIÓN: CALLE EL ARTE 149 –ex 105- POB. EL ARTE
DESTINO: HABITACIÓN
Coordenadas UTM: -33.378115 -71.689322
Destino: HABITACIÓN
Permiso de obras: Existente
Recepción de obras: Existente
Instalaciones interiores: En regla
Propietario: JEREMY FELIX BARBAY
Rut: 22.719.533-9
Tasador: JUAN LUIS MENARES RODRIGUEZ, Arquitecto
Registro: Rol 4414, Registro de Consultores MINVU
Fecha: 29 de marzo de 2023
I. DESCRIPCIÓN DEL SECTOR
A. Localización
La propiedad se encuentra localizada en el sector NORPONIENTE de la comuna de EL QUISCO, Provincia de SAN
ANTONIO, Región de VALPARAÍSO, dentro de la zona denominada “Z9” según plano regulador comunal –sector
residencial y de áreas verdes-, dentro de los barrios históricos de PLAYA EL QUISCO. En específico entre calles EL
ARTE por el SUR –hoy vía de acceso-, SAN ANTONIO por el ORIENTE, BELLAVISTA por el PONIENTE, y BELLO
HORIZONTE por el NORTE. Todas a tres cuadras de la ruta costanera G-986 –intercomunal Litoral Los Poetas-.
Además se encuentra a pasos de la PLAZA BELLAVISTA y seis cuadras de la PLAYA EL QUISCO.
B. Características generales y composición
El terreno posee una pendiente promedio del 2%. Existen evidencias de los estratos en cortes de terrenos del
sector. Puede inferirse que se trata de suelos relativamente estables de arcilla y arena asentada. La llegada al firme
se puede garantizar mediante poyos de cimentación o zapatas corridas en viviendas. La pendiente no se encuentra
intervenida. Tampoco se estima necesario ejecutar obras de nivelación y contención. Existen planos de
estacionamiento con pendiente apropiada. El lote está cercado en todas sus caras por muro sólido. Los patios del
inmueble son de pendiente aceptable al uso cotidiano -al interior y exterior del predio-. Cuenta con estacionamiento.
C. Infraestructura y urbanización
La vivienda y su terreno se encuentran urbanizados. Al presente cuenta con servicios básicos operativos. Posee
factibilidad vigente de servicios mediante conexión a red pública en control del operador de servicios de agua
potable y provisión de alcantarillado ESVAL –ambos en regla-.
El suministro de fuerza eléctrica está operativo. Cuenta con factibilidad mediante servicio trifásico existente según se
rescata de los antecedentes de levantamiento. El prestador de servicios de fuerza eléctrica -Litoral- ha ejecutado red
aérea -hoy vigente y en estado de servicio operativo-.
La pavimentación de recorrido vehicular en el camino de acceso, CALLE EL ARTE, es en carpeta de CALZADA
ORDINARIA con sub rasante de SUELO ESTABILIZADO. Veredas y escurrimientos de agua lluvia replican solución
material en “tierra”. No cuenta con zarpa ni empalme en el acceso de estacionamiento. La vivienda posee acceso
directo desde la calle. No se verifica la presencia de vegetación de importancia en el lote. Cuenta con solera y
estabilización apropiada de veredas articuladas.
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II. DESCRIPCIÓN DE LA PROPIEDAD
A. Características
El lote posee una obra en materialidad LIVIANA, de madera con terminaciones de estándar medio, en unidad
pequeña de 1 piso. Cuenta con ambientes de estructura liviana en madera, correspondiente a área social aislada. La
trama vial circundante le provee de todos los servicios públicos necesarios para el diario vivir. La población del
sector es de clase media de tipo C2. En un radio de 300 metros cuenta con comercio minorista, y en uno de 900
metros con centros mayoristas de enseres y servicios públicos en general. Tiene acceso a instituciones de salud
primaria y educación escolar dentro de la comuna. La cota promedio de 49 m sobre el NMM, le hacen parte del
clima mediterráneo costero, propio de los peñones de planicie litoral, en la Cordillera de la Costa.
B. Emplazamiento general
Se encuentra inmediato a la CALLE EL ARTE, aproximadamente a tres cuadras de la costanera G-986 –ruta de
acceso a la comuna-, y a seis cuadras de PLAYA EL QUISCO. Con respecto al plan regulador comunal, se haya en
el área Z9 -correspondiente a zonas residenciales y de área verde, por lo que posee una trama vial y programas de
servicios consolidados. Se integra al casco histórico de manera directa, al estar vinculada a la ruta troncal que le
comunica con el centro. Se verifica comunicación con instituciones educativas en sus primeros niveles,
minimercados, áreas verdes y empresas terciarias en general. Prima la actividad turística residencial en el sector.
C. Terreno: Deslindes y Superficies
Los deslindes señalados corresponden a los rescatados de la escritura adjunta. Se deja constancia de la existencia
de pequeñas obras al interior –igualmente en anexos-. Sus deslindes se trazan en la forma descrita a continuación.
 Al Norte : 12.50 m en línea continua (limitando con OTRO PROPIETARIO)
 Al Sur : 16.00 m en línea continua (limitando con CALLE EL ARTE)
 Al Oriente : 26.60 m en línea continua (limitando con OTRO PROPIETARIO)
 Al Poniente : 26.80 m en línea continua (limitando con OTRO PROPIETARIO)
 Superficie : 378.46 M2
Deudas, Expropiaciones y Cesiones
 No registra deuda de contribuciones -según certificado adjunto-.
Programa y estado actual
 Destino :
Inmueble con destino HABITACIÓN -obras en terreno con pendiente muy leve-.
 Programa :
Cabaña aislada con cocina, baños, dormitorios y área social interior y exterior de juegos.
 Materialidad :
Unidad en madera sobre zapatas de hormigón, con áreas sociales y dormitorios en madera sobre planos de igual
solución –para efectos de estimación simple se integra toda la obra en la categoría E de las tablas de valorización-.
 Conservación :
Su estado general es habitable y se descarta la necesidad de mantenciones, se aplicará desvalorización simple,
equivalente a los años de vida útil no acelerada.
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D. Foto georreferenciada
Coordenadas UTM: -33.378115 -71.689322
III. RESUMEN DE ANTECEDENTES SECTORIALES
Zona “Z9” Plan Regulador Comunal de EL QUISCO
Usos Permitidos: Vivienda. Cultura. Área verde. Turismo. Equipamiento de baja escala.
Usos Prohibidos Industria, actividad molesta, insalubre y peligrosa en general.
Condiciones de Edificación
a) Superficie Predial mínima 400.00 m2
c) Ocupación máxima de suelo 40.00%.
d) Coeficiente de Constructibilidad 40.00%.
e) Sistema de agrupación Aislado.
f) Densidad 25 hab/há
g) Antejardín mínimo 5.00 m
h) Altura 2.00 pisos.
i) Pareo máximo 0.00%
j) Adosamiento 40.00%.
k) Frente predial mínimo 15.00m
NOTA 1: (ddu 144 deroga frente predial mínimo).
NOTA 2: Rasantes y distanciamientos según OGUC.
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IV. VALORIZACION SIMPLE
a) El valor comercial se asignará por referencia directa con las áreas homogéneas –AH- de la comuna, según
tabla 2017 del servicio de impuestos internos (vigente al momento de la elaboración del informe). Además
se cotejará con ejemplos de mercado homologables al caso.
b) El valor físico de las construcciones, corresponderá al vigente por metro cuadrado MINVU, incluyendo los
costos indirectos de ejecución, y pudiendo considerar depreciación. Se utilizará tabla de costos unitarios
correspondientes al trimestre y su categorización.
c) Los costos de ejecución se harán en base a la tabla del colegio de arquitectos de Chile y estimando recargo
adicional por concepto de especialidades técnicas –si procede-.
Los siguientes recuadros muestran:
1.- Las diversas áreas homogéneas, dando el valor promedio en pesos por m2. Se corrige al valor de la UF actual.
ÁREAS HOMOGENEAS VIGENTE (2018) CORRECCIÓN A UF 2023
Area Homogénea AH Valor $/m2 ÁREAS HOMOGENEAS $/M2
HMB 006 54,878 HMB 006 72,888
HMB 008 47,199 HMB 008 62,689
HMB 001 47,279 HMB 001 62,795
HMB 004 58,238 HMB 004 58,238
CMB 002 54,878 CMB 002 72,888
Promedio $/m2 52,494 PROMEDIO $/M2 65,900
Promedio con ajuste 52,494 Promedio con ajuste 65,900
UF 2018 26799 FACTOR CORRECCIÓN
UF 2023 35594 1.328183887
2.- El recargo porcentual de aranceles para proyectos según tablas del Colegio de Arquitectos -respecto al rango de
costo material en UF-.
Proyectos según C.A.
Rango 650-6500 UF
A. Trabajos preparatorios 0.90%
B. Proyecto 3.40%
C. Estructura 0.90%
D. Inspección 2.80%
% PROMEDIO 8.00%
3.- Los factores de ajuste por situaciones especiales, constatando invariabilidad de costos promedio, dado que la
superficie y su geometría son regulares, que no existe accidentes geográficos y que el patrón del lote es
homologable a los solares del entorno en general..
Factores de ajuste
Factor Superficie 1
Factor frente fondo 1
Factor altura 1
Factor casos excepcionales 1
Factor prom. de ajuste 1
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Siendo la presente tasación del tipo técnica comercial y teniendo como resultado 65.900 $/m2 –como promedio
de las áreas homogéneas homologables al caso-, se mayora esta cifra para corregir los factores de rebaja al
50% -aplicados al promedio de compraventas que refleja cada área homogénea-. La resultante de 131.900
$/m2 se cotejará con la cifra promedio –igualmente en $/m2- rescatada de los casos seleccionados en el
mercado local de terrenos –actualmente en venta-.
Se presenta a continuación tabla de terrenos en oferta, asimilables a la propiedad en análisis, y seleccionados
desde las bases de datos de corretaje de propiedades. Esto a fin de obtener un costo promedio por metro
cuadrado –en oferta de bienes raíces- que se coteje con la cifra obtenida mediante el cálculo desde las tablas
de valorización técnica territorial precedentes.
Los casos homologables rescatados son los siguientes:
Caso Total $ Apx. obra $ Lote $ Lote M2 link $/m2 lote
1 89,000,000 0 89,000,000 637
https://www.portalinmobiliario.com/ML
C-1438189580-sitio-esquina-en-venta-en-
cond-el-quisco-norte-a-mts-playa-
_JM#position=1&search_layout=stack&ty
pe=item&tracking_id=0545514d-44ba-
4308-9971-bcc42ce4d730
139,717
2 85,000,000 0 85,000,000 436
https://www.portalinmobiliario.com/ML
C-1465021438-en-venta-sitio-con-
espectacular-vista-al-mar-436m2-frente-
a-
_JM#position=3&search_layout=stack&ty
pe=item&tracking_id=0545514d-44ba-
4308-9971-bcc42ce4d730
194,954
3 88,000,000 0 88,000,000 198
https://www.portalinmobiliario.com/ML
C-994606394-se-vende-sitio-frente-al-
mar-
_JM#position=7&search_layout=stack&ty
pe=item&tracking_id=0545514d-44ba-
4308-9971-bcc42ce4d730
444,444
4 90,000,000 0 90,000,000 437
https://www.portalinmobiliario.com/ML
C-1424212880-quisco-terreno-en-venta-
con-vista-al-mar-
_JM#position=14&search_layout=stack&t
ype=item&tracking_id=0545514d-44ba-
4308-9971-bcc42ce4d730
205,950
5 60,000,000 0 60,000,000 386
https://www.portalinmobiliario.com/ML
C-1356898317-venta-terreno-isla-negra-
en-condominio-loma-linda-
_JM#position=17&search_layout=stack&t
ype=item&tracking_id=0545514d-44ba-
4308-9971-bcc42ce4d730
155,440
costo promedio 228,101
promedio con factores de ajuste SII 228,101
Considerando el promedio en la presente tabla de 228.101 $/m2 y el promedio resultante de selección de áreas
homogéneas cercanas al caso de 131.900 $/m2, tenemos un valor final del metro cuadrado, correspondiente a
147.000 $/m2, resultantes de promediar las cifras de mercado con las del catastro de áreas homogéneas -los
que serán aplicados a la tabla de valorización final-.
Valor promedio final tierra $/m2
147.000
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Para estimar el costo de materiales de construcción se considera la categoría E de construcción LIVIANA en
madera con presencia de terminaciones mixtas –cuya desvalorización se ha de explicitar en la tabla final-. Las
obras de terminación serán consideradas dentro del costo unitario por m2 de la misma categoría -dada su baja
relevancia en el contexto general-.
Costo m2 materiales
Clasificación E Madera
Categoría 3 Media
Promedio 164,120 $/m2
Por último se considera en la tabla de la valorización final
- 75% sobre el total de materiales, a razón de costos de mano de obra necesaria para ejecutar las obras.
- Itemizado de costos adicional por concepto de proyectos e instalación de obras complementarias.
- Un coste estimativo de especialidades de 1 UF/m2.
- Desvalorizaciones según tabla SII.
Alcances preliminares
1. El profesional actuante no tiene hoy ni espera tener en el futuro, interés en la propiedad tasada ni
ningún impedimento para llevar a cabo este trabajo en forma independiente.
2. El tasador no tiene personal interés ni participación en los usos que se hagan de la tasación.
3. Que se ha inspeccionado la propiedad por medios de levantamiento GPS y datos previos. La
información que presenta es verdadera, y no se ha obviado nada de importancia.
4. Que todos los inconvenientes y limitaciones que pueda tener el inmueble y su vecindario están
mencionados.
5. Que las conclusiones y opiniones referentes a la información requerida en este informe han sido
preparadas por el tasador abajo firmante, el cual se hace legalmente responsable de las
apreciaciones contenidas en la tasación, en conformidad al artículo 22, del Reglamento de
Sociedades Anónimas.
6. Los factores de ajuste son estimados en base a situación topográfica constatada en terreno.
7. El costo por metros lineales y la valorización de obras de provisión de servicios serán a criterio del
profesional actuante. Se añadirá el costo de proyectos aprobados, dada su relevancia por
concepto de gasto y vigencia –si existieren-.
8. La propiedad está sujeta a plano regulador comunal vigente. Se informa de cambios que pudiesen
afectarle.
9. Las conclusiones de una tasación son objetivas en la medida de lo posible, haciendo uso de datos
públicos y levantamientos; esta circunstancia no implica nulidad de posibilidades de variación por
razones de índole social en general.
10. Corresponderá al mandante extender el certificado de hipotecas, gravámenes, prohibiciones y
litigios.
A CONTINUACIÓN TABLA DE VALORIZACIÓN.
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A. CUADRO DE VALORIZACION
1. Predio y materiales
Item Sup. m² $/m² UF/m² Total $ Total UF
Lote 378.46 147,000 4.13 55,633,620.00 1,563.01
Materiales construcción sólida - 0.00 0.00
Materiales construcción liviana 133.61 164,120 4.61 21,928,073.20 616.06
Subtotal bienes inmuebles 77,561,693.20 2,179.07
2. Proyectos y construcción
Item Sup. m² $/m² UF/m² Total $ Total UF
Construcción sólida - - 0.00 0.00
Construcción liviana 133.61 123,398 3.47 16,487,273.08 463.20
Especialidades 133.61 35,594 1.00 4,755,714.34 133.61
Subtotal profesionales y maestros 21,242,987.42 596.81
3. Obras Complementarias
Item U / m.l. $/U UF/m Total $ Total UF
Cierro perimetral 81.90 15,000 0.42 1,228,500.00 34.51
Empalme y conexión sanitaria 2.00 1,500,000 42.14 3,000,000.00 84.28
Empalme eléctrico 1.00 1,500,000 42.14 1,500,000.00 42.14
Mano de obra (jornales) 2.00 410,000.00 11.52 820,000.00 23.04
Subtotal OO. CC. 6,548,500.00 183.98
4. Desvalorización
Item vida util SII $ / año años obra Tot. $ x desc. Total UF
obras categoría C 80 - 0 - -
obras categoría E 40 1,079,277 9 9,713,489 272.90
obras complementarias 40 163,713 9 1,473,413 41.39
5. TOTAL VALORIZACION FISICA 94,166,279.48 2,645.57
B. VALORES DE TASACION
ITEM % Total $ Total UF
VALOR TASACION 94,166,279.48 2,645.57
VALOR SEGURO PREDIO 100% 55,633,620.00 1,563.01
VALOR SEGURO CONSTRUCCIONES Y OO. CC. 100% 38,532,659.48 1,082.56
VALOR LIQUIDACION 75% 70,624,709.61 1,984.17
Valor UF marzo 2023 35,594.00
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Juan ‐ Luis Menares Rodríguez
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C. RESULTADOS:
1. A partir de los parámetros utilizados, los resultados arrojan un valor base del terreno en 1563 UF
2. Considerando la superficie del inmueble y desvalorización; los proyectos y materiales se estiman en 1083 UF
3. Considerando el valor de la UF a la fecha, el monto de tasación se estima en $94.166.279
4. En Anexos de este informe se entrega documentación de respaldo a los parámetros aplicados para la tasación.
D. COMENTARIO FINAL DE VALORIZACIÓN:
Estando urbanizada y ejecutada las obras de infraestructura correspondiente al acceso y servicios -en entorno inmediato
de las obras- y existiendo labores de ingeniería y arquitectura ya realizadas y en óptimas condiciones (consideradas con
ajustes de valor por su fecha de ejecución); se estima una incorporación factible al mercado.
El valor promedio de la unidad vendible, definido bajo la metodología de informe, considera modificaciones a la baja de
carácter LEVE dada la ejecución –aproximadamente 9 AÑOS atrás-. La construcción se aprecia en estado de conservación
aceptable, no requiriendo intervenciones en estructuras para consolidar la habitabilidad.
J U A N - L U I S M E N A R E S R O D R I G U E Z
Tasador: Rol 4414 Reg. Consultores MINVU
Profesión: Arquitecto/ I.C.A.10867
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V. COMPLEMENTO DE ANTECEDENTES TECNICO-LEGALES
1. Registro tasador
2. Escritura
3. Boleta de luz
4. Boleta de agua
5. Certificado de avalúo
6. Certificado de deuda tributaria
7. Certificado exención de expropiación
8. Plano plancheta SII
9. Plano esquemático del lote
10. Extracto planos de arquitectura
11. Planta Google Earth
12. Planta Google Maps
13. Fotografías
14. Plano regulador comunal –extracto zona aplicable al lote-
15. P.R.C. Ordenanza Local
16. Certificado de número
17. Plano de áreas homogéneas 2017
18. Tabla de ajustes SII
19. Tabla desvalorización SII
20. Tabla de categorías de construcción
21. Tabla de Honorarios CA
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