Fimit, Fondi Immobiliari Italiani - SGR, è oggi la prima Società di Gestione del Risparmio nel settore immobiliare operante in Italia autonoma da un gruppo bancario o industriale di riferimento; una vera e propria piattaforma indipendente, con un azionariato composto principalmente da Investitori Istituzionali. Fimit è specializzata nella prestazione del servizio di gestione collettiva del risparmio attraverso l’istituzione, la promozione e la gestione di fondi immobiliari dedicati a investitori istituzionali e risparmiatori retail. Presidente di Fimit è l’Avv. Paolo Crescimbeni Commissario Straordinario dell’INPDAP, Amministratore Delegato, l’Ing. Massimo Caputi. L’azionariato della società è composto da Investitori con un’ottica di lungo periodo, nessun dei quali con una posizione di controllo; tra i suoi clienti annovera, oltre gli azionisti, le principali Istituzioni finanziarie del Paese. Fimit gestisce ad oggi 13 fondi immobiliari per oltre 5,4 miliardi di euro di patrimonio e si è imposta recentemente sul mercato attraverso la strutturazione di rilevanti operazioni di “sale & lease back” aventi ad oggetto il patrimonio immobiliare di primari gruppi bancari ed assicurativi, come il Gruppo UniCredit, il Gruppo Intesa Sanpaolo ed il Gruppo Fondiaria SAI. Anche grazie a tali operazioni, la Società ha ampliato notevolmente il numero di investitori dei propri fondi che include oggi investitori nazionali ed internazionali di elevato standing, tra cui fondi pensione, gruppi bancari ed assicurativi, società di capitali e Fondi Sovrani.

1. COMPANY PROFILE

3. SUMMARY
FIMIT SGR FIMIT SGR
4-5 LA SOCIETÀ THE COMPANY
6-7 LE TAPPE FONDAMENTALI KEY FACTS
8-9 GLI AZIONISTI SHAREHOLDERS
10-11 I FONDI GESTITI FUNDS UNDER MANAGEMENT
12-13 ATTUALI INVESTITORI DEI FONDI FUND’S CURRENT UNIT-HOLDERS
14-15 IL PATRIMONIO IMMOBILIARE GESTITO 1/2 ASSETS UNDER MANAGEMENT 1/2
16-17 IL PATRIMONIO IMMOBILIARE GESTITO 2/2 ASSETS UNDER MANAGEMENT 2/2
18-19 TRACK RECORD INVESTIMENTI INVESTMENTS’ TRACK RECORD
20-21 RATING
INT I FONDI GESTITI FUNDS UNDER MANAGEMENT
22-23 FONDO ALPHA ALPHA FUND
24-25 FONDO BETA BETA FUND
26-27 FONDO DELTA DELTA FUND
28-29 I FONDI RISERVATI RESERVED FUNDS
30-31 DA VINCI BUSINESS CENTER
ES INIZIATIVE RECENTI RECENT INITIATIVES
32-33 FONDO OMEGA OMEGA FUND
34-35 FONDO OMICRON PLUS OMICRON PLUS FUND
36-37 FONDO RHO RHO FUND
38-39 FONDO SENIOR SENIOR FUND

4. Fimit SGR is an Italian Asset Management Company active in real estate
investment funds.
Mission of the Company is the development, promotion and management
of new real estate financial instruments in line with the needs of national and
international investors.
Fimit SGR’s business is carried out along three main lines:
■ the development of real estate investment funds for institutional clients and
private savers;
■ the promotion of innovative real estate financial instruments aiming to meet
growing investor demands;
■ the professional management of real estate funds from a technical,
administrative and financial point of view, through collaboration between
Fimit professionals and the best independent technical, legal and tax advisors
on the market.

5. LA SOCIETÀ THE COMPANY
Fimit SGR è una Società di Gestione del Risparmio attiva nel settore dei fondi
comuni di investimento immobiliare.
Missione della Società è lo sviluppo, la promozione e la gestione di strumenti
di finanza immobiliare in linea con le esigenze degli investitori nazionali ed
internazionali.
L’attività di Fimit SGR si sviluppa su tre principali direttrici:
■ lo sviluppo di fondi comuni di investimento immobiliare dedicati a clienti
istituzionali e risparmiatori privati;
■ la promozione di strumenti innovativi di finanza immobiliare con l’obiettivo
di soddisfare le crescenti esigenze degli investitori;
■ la gestione professionale dei fondi immobiliari dal punto di vista tecnico,
amministrativo e finanziario attraverso la collaborazione tra i professionisti
che fanno parte della struttura e i migliori advisor indipendenti, tecnici, legali
e fiscali presenti sul mercato.
FIMIT SGR 45

6. 1998 Fimit SGR was created by the Italian state-owned MedioCredito
Centrale bank and the INPDAP pension fund.
2002 Fimit’s Alpha Fund was placed and listed on the Borsa Italiana
market: Alpha was the first Italian real estate public-contribution fund and the
first real estate fund to have been listed.
2005 Fimit’s contribution reserved funds for qualified investors were
created, namely the Sigma Fund and Gamma Fund.
In October the Beta Fund was also placed and listed on the market: requests for
203,900 units were submitted, against 161,085 existing units.
2006 Theta Fund, a reserved fund for institutional investors, was created.
In little more than 20 days, Fimit placed the Delta Fund collecting over € 210 mn.
2007 Launch of Omicron Sviluppo Fund, specialized in logistic
investments, through a cash subscription and a private contribution of real estate
assets.
2008 Eta Fund and Tau Fund, both reserved for qualified investors, began
operations.
Launch of Omega Fund and Omicron Plus Fund, both reserved for qualified
investors. In Omega Fund were contributed a total of 284 Intesa Sanpaolo Group
real estate properties; in Omicron Plus Fund were contributed 72 UniCredit
Group real estate properties.
2009 A second contribution of 179 assets of UniCredit Group to Omicron
Plus Fund was concluded.
Launch of Rho Fund through a private contribution of a real estate portfolio by
Fondiaria SAI Group and Senior Fund, destined to social initiatives.
Upgrading of Fimit Asset Manager Rating from “M3+” (Adequate) to “M2-”
(Strong) from the international agency Fitch Ratings.

7. LE TAPPE FONDAMENTALI KEY FACTS
1998 Nasce Fimit SGR da un’iniziativa del Medio Credito Centrale e
dell’INPDAP.
2002 Fimit colloca Fondo Alpha e lo quota sul mercato di Borsa Italiana:
in Italia Alpha è il primo fondo immobiliare ad apporto ma è anche e soprattutto
il primo fondo immobiliare ad essere quotato.
2005 Nascono i fondi ad apporto riservati ad investitori qualificati Fondo
Sigma e Fondo Gamma.
A ottobre viene collocato e quotato sul mercato Fondo Beta: a fronte di
un’offerta globale di 161.085 quote sono arrivate richieste per 203.900.
2006 Nasce Fondo Theta, fondo riservato ad investitori istituzionali.
In poco più di 20 giorni Fimit colloca sul mercato Fondo Delta, raccogliendo
oltre € 210 mln.
2007 Lancio del Fondo Omicron Sviluppo, specializzato in investimenti
immobiliari a destinazione logistica, tramite apporto privato di immobili/terreni
e conferimenti in denaro.
2008 Avviano l’operatività Fondo Eta e Fondo Tau, entrambi destinati ad
investitori qualificati.
Concluse le operazioni per l’avvio dell’operatività di Fondo Omega e Fondo
Omicron Plus, entrambi riservati ad investitori istituzionali. In Fondo Omega
sono stati apportati 284 immobili del Gruppo Intesa Sanpaolo; in Fondo Omicron
Plus sono confluiti 72 immobili del Gruppo UniCredit.
2009 Perfezionamento di un secondo apporto costituito da 179 immobili
del Gruppo UniCredit al Fondo Omicron Plus.
Avvio dell’operatività del Fondo Rho tramite l’apporto di un portafoglio di
immobili del Gruppo Fondiaria SAI e del Fondo Senior, destinato ad iniziative
di carattere sociale.
Upgrading del rating di Fimit da “M3+” (Adequate) a “M2-” (Strong) da parte
dell’agenzia internazionale Fitch Ratings.
FIMIT SGR 67

8. AZIONISTI FIMIT SGR
FIMIT SGR’S SHAREHOLDERS
ENASARCO 10,00%
LBREP III Fimit Sarl 18,00%
INARCASSA 5,00%
Management 17,15%
ENPALS 19,00%
Other partners 0,13%
INPDAP 30,72%
In June 2008 Fimit gave itself a new shareholding structure.
The Company shareholding is comprised of financial, social insurance
and industrial shareholders, none holding a controlling share. Fimit is an
independent platform, not subject to the control of a banking group.
The new company structure enables Fimit to:
■ start a new development cycle of financial and real estate activities at a
European level;
■ extend and diversify its range of products by placing and managing new real
estate funds;
■ attract a greater number of investors.

9. GLI AZIONISTI SHAREHOLDERS
A giugno 2008 Fimit ha cambiato assetto proprietario.
L’azionariato della Società è composto da soci finanziari, previdenziali e
industriali, nessuno dei quali con una partecipazione di controllo. Fimit è una
piattaforma indipendente, autonoma dal controllo di un gruppo bancario o
industriale di riferimento.
Il nuovo assetto societario consente:
■ di avviare un nuovo ciclo di sviluppo delle attività in ambito finanziario e
immobiliare europeo;
■ di ampliare e diversificare la propria gamma di prodotti con nuovi potenziali
fondi immobiliari da collocare e gestire;
■ di attrarre una più ampia platea di investitori.
FIMIT SGR 89

10. Fimit currently manages 13 real estate funds: 3 are destined to retail clients and
10 are reserved to institutional investors.
Moreover, Fund rules of three new real estate funds, Epsilon Fund, Epta Fund
and Kappa Fund are currently subject to the approval of Bank of Italy.
Fimit is one of the leading real estate management companies operating in Italy
and the largest independent real estate fund management company in terms
of AUM, with a market share of ca. 16%.
FONDI RETAIL
RETAIL FUNDS
Fondo/Fund
Ordinario a Apporto
finestre privato a finestre
Ordinary Private
Apporto pubblico Apporto pubblico Ordinario a raccolta with multiple contribution with
Tipologia/Type Public contribution Public contribution Ordinary collection closings multiple closings
Investitori Investitori
qualificati qualificati
Destinatari Retail e investitori qualificati Retail e investitori qualificati Qualified Qualified
Target Retail and qualified investors Retail and qualified investors Retail investors investors
AUM (Euro Mln)
538 230 328 281 187
NAV (Euro Mln)
408 160 193 243 185
Uffici/
Uffici Uffici Alberghiero/Entertainment Alberghiero Uffici/Retail
Settore/Sector Offices Offices Hotels/Entertainment Offices/Hotels Offices/Retail
Value
Profilo/Profile Core Core-Value Added Core Core Added
Durata/Duration 15 anni/years 8 anni/years 8 anni/years 15 anni/years 15 anni/years
Quotazione in Borsa Non prevista Non prevista
Stockmarket listing Dal/Since 2002 Dal/Since 2005 Dal/Since 2009 None None
Scadenza indicativa
Approximate
expiration date 2015 2011 2014 2019 2013
* I dati si riferiscono ai rendiconti di gestione del 31 dicembre 2009, ad eccezione del Fondo Senior (i cui dati si riferiscono alla chiusura del primo periodo di sottoscrizione).
** AUM e NAV comprendono gli impegni assunti dagli apportanti in sede di sottoscrizione, la cui efficacia è prevista per aprile 2010.
* Data refer to financial reports as at 31 december 2009, with the exception of Senior Fund (whose data refer to the expiration of the first subscribtion period).
** AUM and NAV include the contribution entity’s commitments as of the subscription date that will be effective since April 2010.

11. I FONDI GESTITI
FUNDS UNDER MANAGEMENT*
Fimit ad oggi gestisce 13 fondi immobiliari: 3 destinati al pubblico indistinto
(clientela retail) e 10 riservati ad investitori istituzionali.
Inoltre, Fimit è in attesa dell’approvazione da parte di Banca d’Italia del
Regolamento del Fondo Epsilon, del Fondo Epta e del Fondo Kappa.
Fimit è una tra le prime SGR ad operare nel mercato immobiliare italiano. Per
dimensione è la prima SGR immobiliare del nostro Paese, autonoma da un
gruppo bancario o industriale di riferimento. Occupa una quota di mercato
pari a circa il 16%.
FONDI RISERVATI A INVESTITORI QUALIFICATI
FUNDS RESERVED FOR QUALIFIED INVESTORS
Ordinario a Apporto Apporto Ordinario a Apporto Apporto Apporto Apporto
finestre privato a finestre privato a finestre finestre privato a finestre privato a finestre privato a finestre privato a finestre
Ordinary Private Private Ordinary Private Private Private Private
with multiple contribution with contribution with with multiple contribution with contribution with contribution with contribution with
closings multiple closings multiple closings closings multiple closings multiple closings multiple closings multiple closings
Investitori Investitori Investitori Investitori Investitori Investitori Investitori Investitori
qualificati qualificati qualificati qualificati qualificati qualificati qualificati qualificati
Qualified Qualified Qualified Qualified Qualified Qualified Qualified Qualified
investors investors investors investors investors investors investors investors
128 75 442 72 1.033 1.529 477 113**
126 48 172 54 486 725 225 113**
Uffici/ Agenzie Agenzie Iniziative immobiliari
Residenziale Bancarie/Uffici Bancarie/uffici a sostegno dei c.d.
“Over 70”
Offices/ Logistica Residenziale Uffici/industriale Bank branches/ Bank branches/ Uffici Real estate initiatives
Residential Logistics Residential Offices/industrial Offices Offices Offices for “Over 70”
Core-Value Core-Value Core-Value Core-Value
Added Core Added Added Added Core Core Value Added
30 anni/years 8 anni/years 30 anni/years 10 anni/years 15 anni/years 15 anni/years 15 anni/years 30 anni/years
Non prevista Non prevista Non prevista Non prevista Non prevista Non prevista Non prevista Non prevista
None None None None None None None None
2036 2014 2038 2018 2023 2023 2024 2040
TOTAL AUM > € 5.4 BN
FIMIT SGR 1011

12. Over 2009 Fimit has structured several transactions for the launch of new real
estate funds aiming to consistently broaden the investors base of the funds
under management.
The success of these transactions attracted the investments of primary national
and international investors.
As of today, the Company manages funds placed to about 55,000 retail
investors and about 60 institutional investors.
In particular, institutional investors of Fimit’ reserved funds are primary
comprised of Pension Funds, private companies, banking and insurance
groups and Sovereign Wealth Funds.

13. ATTUALI INVESTITORI DEI FONDI
FUNDS CURRENT UNIT-HOLDERS
BREAKDOWN DELL AUM DEI FONDI RISERVATI PER TIPOLOGIA DI INVESTITORI
’
BREAKDOWN OF RESERVED FUNDS’ AUM BY INVESTOR TYPE
HNWI FONDI SOVRANI
HNWI SWFS
2,6% 6,0%
COMPAGNIE DI ASSICURAZIONE
INSURANCE GROUPS
11,3%
FONDI PENSIONE
PENSION FUNDS
31,0%
GRUPPI BANCARI
BANKING GROUPS
21,9%
ALTRI INVESTITORI
OTHER INVESTORS FONDAZIONI BANCARIE
0,5% BANKING FOUNDATIONS
2,0%
SOCIETÀ DI CAPITALI
PRIVATE COMPANIES
24,7%
Nel corso del 2009, Fimit ha strutturato numerose operazioni che le hanno
consentito di ampliare notevolmente il numero di investitori dei propri
fondi.
In particolare, mediante tali operazioni sono entrati nel proprio panel di quotisti
investitori nazionali ed internazionali di elevato standing.
Ad oggi la Società gestisce fondi partecipati da circa 55.000 investitori retail e
circa 60 investitori istituzionali.
Gli investitori istituzionali dei fondi riservati includono Fondi Pensione, gruppi
bancari ed assicurativi, società di capitali e Fondi Sovrani.
FIMIT SGR 1213

14. Il patrimonio gestito è composto da oltre 770 unità immobiliari
dislocate principalmente nel Lazio e in Lombardia. Di seguito si riporta
la rappresentazione della distribuzione territoriale delle unità immobiliari e
dell’open market value complessivo.
Assets under management are comprised of over 770 properties mainly
located in Lazio and Lombardia. A geographical breakdown of the properties
and overall Net Asset Value is illustrated below.
13
23
7
137 102
76
56
20
14 12
13
7
Roma
150 1
43 23
9
8
13
43

15. IL PATRIMONIO IMMOBILIARE GESTITO
ASSETS UNDER MANAGEMENT
12
ASSET UNDER MANAGEMENT
PER RIPARTIZIONE GEOGRAFICA
ASSETS UNDER MANAGEMENT
BY GEOGRAPHIC AREA
11,6%
ITALIA
13,7% SUD & ISOLE
ITALIA NORD EST SOUTH & ISLANDS
NORTH EAST
37,4%
ITALIA
CENTRO/CENTRE
35,5%
ITALIA NORD OVEST
NORTH WEST
1,9%
ESTERO
ABROAD
FIMIT SGR 1415

16. Il patrimonio gestito è prevalentemente a reddito con destinazione d’uso
direzionale. Di seguito si riporta una rappresentazione del patrimonio
gestito per tipologia di investimento, destinazione d’uso e situazione
locativa.
Assets under management are primarily composed of income producing
properties used as offices. Detailed breakdowns of the assets under
management by investment type and rental status are illustrated below.
ASSET UNDER MANAGEMENT
PER TIPOLOGIA DI INVESTIMENTO
ASSETS UNDER MANAGEMENT
BY INVESTMENT TYPE
9,8%
21,4% VALUE ADDED
TRADING
10,9%
SVILUPPO
DEVELOPMENT
57,8%
CORE
10%
SUPERFICIE SFITTA
VACANT SURFACE
ASSET UNDER MANAGEMENT
PER SITUAZIONE LOCATIVA
ASSETS UNDER MANAGEMENT
BY RENTAL STATUS
90%
SUPERFICIE LOCATA
RENTED SURFACE

17. IL PATRIMONIO IMMOBILIARE GESTITO
ASSETS UNDER MANAGEMENT
22
ASSET UNDER MANAGEMENT
PER DESTINAZIONE D’USO
ASSETS UNDER MANAGEMENT
BY DESTINATION OF USE
24,4%
AGENZIE BANCARIE
BANK BRANCHES
1,3%
ENTERTAINMENT
10,6%
ALTRO
OTHER 50,5%
UFFICI
OFFICES
6,4%
TURISTICORICETTIVO
HOTELS
0,9%
RSA
SENIOR RESIDENCES
1,6%
RESIDENZIALE
RESIDENTIAL
1,8%
LOGISTICA 1,1%
LOGISTICS INDUSTRIALE
INDUSTRIAL
1,4%
RETAIL
FIMIT SGR 1617

18. Fimit SGR ha maturato negli anni una solida
esperienza nel mercato immobiliare italiano ed
europeo, attraverso numerose compravendite di
asset di diversa tipologia.
In particolare la SGR si è specializzata
nell’investimento in immobili di tipo “core”
e “core plus”, pur annoverando tra i propri
investimenti interessanti operazioni di tipo “value
added”.
A titolo esemplificativo si riportano alcuni degli DEUTSCHE BANK CAMPUS
COLOGNE
investimenti realizzati negli ultimi anni dai fondi
(Germany)
gestiti. Offices, 25,910 sqm
Gamma
Over the years, Fimit SGR has acquired a solid
experience in the Italian and European real estate
markets, through a number of different kinds of
asset purchases and sales.
In particular, the SGR is specialized in core
and core plus products, numbering among
its investments also interesting value added
transactions.
As an example, some of the investments
implemented trough the funds under management
are illustrated below.
VIA FLAMINIA
ROME
Offices, 6,599 sqm
Theta

19. TRACK RECORD INVESTIMENTI
INVESTMENTS’ TRACK RECORD
FORTE VILLAGE
VIA CAVOUR CAGLIARI-SARDINIA
ROME Hotel, 115,000 sqm
Offices, 17,702 sqm Delta, Beta &
Alpha Gamma
DA VINCI
BUSINNESS
CENTER VIA DELLA CIVILTÀ
ROME ROMANA
Offices, 42,000 sqm ROME
Alpha, Beta, Offices, 16,227 sqm
Gamma & Sigma Gamma
FIMIT SGR 1819

21. RATING
A dicembre 2009 Fitch Rating ha migliorato la propria valutazione di Fimit,
portando il rating da “M3+” (Adequate) a “M2-” (Strong), in una scala di
valutazione da M1 a M5 dove M1 è il punteggio migliore.
La promozione riflette i significativi progressi che la società ha compiuto nella
recente evoluzione dell’assetto societario e nel parallelo miglioramento della
struttura organizzativa e delle procedure interne di funzionamento.
In particolare gli analisti hanno apprezzato l’indipendenza, espressa dall’assetto
societario di Fimit, composto da soci finanziari, previdenziali e industriali,
nessuno dei quali con una partecipazione di controllo, a dimostrazione della
natura della società quale piattaforma autonoma dal controllo di un gruppo
bancario o industriale di riferimento.
Fitch ha sottolineato quindi il rafforzamento della posizione di mercato di
Fimit negli ultimi due anni, pur nelle difficoltà di una congiuntura economica
complessa che ha coinvolto tutti i mercati internazionali.
Per quanto concerne la gestione, Fitch ha motivato la promozione in quanto la
selezione degli investimenti e la gestione complessiva del portafoglio evidenziano
una disciplinata attenzione ai documenti di piano e alle pianificazioni di
budget durante il ciclo di vita dei fondi gestiti. Molto apprezzate le politiche
di governance della società e i meccanismi decisori supportati da costanti e
pressanti due diligence finanziarie.
On December 2009 Fitch Ratings has upgraded Fimit Asset Manager Rating
from “M3+” (Adequate) to “M2-” (Strong) on a range from M1 to M5, with M1
as the highest possible score.
This upgrade reflects the significant progress the company has made, including
renewing the organisational structure and operational processes, new hires
and a reshuffle of key management team following a change of shareholders
in H208.
The Agency particularly remarked the company’s independence, with a
diversified shareholder base none holding a controlling stake, that confirms
Fimit’s structure as an independent platform, not subject to the control of a
bank or industrial group.
Fitch also recognised the company’s leading market positioning in Italy
reflecting the dynamic growth of the company over the last two years, despite a
difficult market environment for the real estate market.
With regard to the management, Fitch recognises that investment selection
and portfolio management are closely integrated linked by a disciplined and
detailed budget planning over funds’ life cycles. Fitch also appreciated
Fimit’s sound corporate governance standards and decision procedures that are
supported by well established due-diligence processes.
FIMIT SGR 2021

22. FONDO ALPHA
I FONDI RETAIL RETAIL FUNDS
Fondo Alpha è il primo fondo comune di investimento
immobiliare ad essere quotato in Italia, nonché il primo fondo
immobiliare ad apporto nel nostro Paese.
Il Fondo, nato nel 2001 mediante il conferimento di parte del
patrimonio immobiliare di proprietà dell’INPDAP, costituisce
uno dei primi importanti esempi di dismissione del patrimonio
immobiliare pubblico.
OPEN MARKET VALUE
Il patrimonio immobiliare del Fondo Alpha, principalmente PER TIPOLOGIA D’INVESTIMENTO
formato da immobili a reddito, è prevalentemente destinato ad OPEN MARKET VALUE
BY INVESTMENT TYPE
uso ufficio e concentrato in importanti capoluoghi di provincia.
Alpha Fund is the first real estate investment fund to have been 5,8% 10,7%
VALUE ADDED
listed in Italy as well as the first contribution fund to be launched SVILUPPO
DEVELOPMENT
in Italy.
The fund, created in 2001 through the contribution of part of the
real estate portfolio belonging to INPDAP, represents one of the
first successful example of public disposal.
The real estate assets of the Alpha Fund, mainly destined as
offices, are primarily composed by rented properties concentrated
in major Italian cities.
83,5%
CORE
OPEN MARKET VALUE OPEN MARKET VALUE PER
PER RIPARTIZIONE GEOGRAFICA DESTINAZIONE D’USO
OPEN MARKET VALUE OPEN MARKET VALUE
BY GEOGRAPHIC AREA BY DESTINATION OF USE
3,0%
13,5% RETAIL
NORD OVEST
NORTH WEST 8,6%
LOGISTICA
5,2% LOGISTICS
NORD EST
NORTH EAST
10,7%
ALTRO
OTHER
81,3%
CENTRO
CENTRE 77,7%
UFFICI
OFFICES

23. € 2.600
PREZZO DI COLLOCAMENTO
PLACEMENT PRICE
€ 3.931,696
VALORE QUOTA AL 31/12/2009
UNIT VALUE AT 31/12/2009
€ 1.725
PROVENTI LORDI DISTRIBUITI DAL COLLOCAMENTO
GROSS RETURNS PAID OUT SINCE PLACEMENT
66,4%
PAYBACK LORDO
GROSS PAYBACK
11,92%
IRR
20*
IMMOBILI
ASSETS
* Include l’immobile della controllata “Da Vinci S.r.l.” in compartecipazione con i fondi Beta, Gamma e Sigma.
* Includes the property owned by the subsidiary “Da Vinci S.r.l” part owned by Beta, Gamma and Sigma funds.
I FONDI GESTITI 2223

24. FONDO BETA
I FONDI RETAIL RETAIL FUNDS
Fondo Beta, nato nel 2004, è il secondo fondo immobiliare
ad apporto pubblico di Fimit, realizzato replicando la positiva
esperienza di valorizzazione del patrimonio pubblico di
proprietà dell’INPDAP mediante il ricorso allo strumento fondo
immobiliare.
OPEN MARKET VALUE
Il Fondo, la cui scadenza indicativa è fissata a febbraio 2011, PER RIPARTIZIONE GEOGRAFICA
OPEN MARKET VALUE
ha recentemente avviato una procedura di dismissione del BY GEOGRAPHIC AREA
proprio portafoglio immobiliare al fine di liquidare il Fondo
coerentemente con la propria durata.
Investe prevalentemente nel comparto uffici, diversificando 27,2%
il portafoglio anche in altre asset class, tra cui l’investimento SUD ITALIA E ISOLE
SOUTH ITALY
in un’area edificabile per il centro direzionale Da Vinci, & ISLANDS
in corso di realizzazione presso la Nuova Fiera di Roma,
con il coinvolgimento di altri tre fondi e l’acquisizione in
compartecipazione del Forte Village Resort in Sardegna.
Beta Fund is Fimit‘s second real estate fund created in 2004
through the public contribution of part of INPDAP real estate
assets.
As the expiration date approaches (February 2011), the Beta
Fund has begun an important disposal process of its assets, aiming
to seize market opportunities on behalf of the participants.
72,8%
The portfolio, whose primary destination of use lays on offices, CENTRO ITALIA
CENTRE ITALY
has been diversified throug an investment into a development
project for a business centre named “Da Vinci Center” located in
the area of the New Trade Fair of Rome and the acquisition of
the Forte Village Resort in Santa Margherita di Pula (Cagliari),
jointly owned with other Funds managed by the SGR. OPEN MARKET VALUE PER
TIPOLOGIA D’INVESTIMENTO
OPEN MARKET VALUE BY
OPEN MARKET VALUE PER DESTINAZIONE D’USO INVESTMENT TYPE
OPEN MARKET VALUE BY DESTINATION OF USE
15,3%
ALTRO 16,1%
1,3% DEVELOPMENT
RETAIL OTHER
27,2%
TURISTICO
RICETTIVO
HOTELS
56,2%
UFFICI 83,9%
OFFICES CORE

25. € 1.100
PREZZO DI COLLOCAMENTO
PLACEMENT PRICE
€ 595,978
VALORE QUOTA AL 31/12/2009
UNIT VALUE AT 31/12/2009
€ 596*
PROVENTI LORDI DISTRIBUITI DAL COLLOCAMENTO
GROSS RETURNS PAID OUT SINCE PLACEMENT
54,2%
PAYBACK LORDO
GROSS PAYBACK
11,28%
IRR
10**
IMMOBILI
ASSETS
* Il fondo ha inoltre distribuito rimborsi parziali pro-quota per € 476
** Include l’immobile della controllata “Da Vinci S.r.l.“ in compartecipazione con i fondi
Alpha, Gamma e Sigma e la quota detenuta dal Fondo (pari al 27% del totale complessivo)
del Forte Village Resort in compartecipazione con i fondi Delta e Gamma.
* The fund has distributed pro-quota reimbursment for € 476
** Includes the property owned by the subsidiary “Da Vinci S.r.l.“ part owned by Beta,
Gamma and Sigma funds and a joint investment in the Forte Village Resort (consisting of
a 27% interest in the property) with Delta and Gamma funds.
I FONDI GESTITI 2425

26. FONDO DELTA
I FONDI RETAIL RETAIL FUNDS
Fondo Delta è il terzo fondo immobiliare di Fimit destinato alla
clientela retail nonché il primo in Italia dedicato ad investimenti
nel settore turistico - alberghiero. Il Fondo, quotato in Borsa, è
stato collocato in sole 5 settimane a dicembre 2006 con la raccolta
di oltre € 210 mln. OPEN MARKET VALUE PER
TIPOLOGIA D’INVESTIMENTO
Nel corso del 2009 la SGR ha proseguito nel completamento OPEN MARKET VALUE BY
INVESTMENT TYPE
del portafoglio immobiliare del Fondo tramite l’investimento
in un immobile ad uso direzionale situato a Milano e l’acquisto
di un portafoglio composto da 5 asset destinati a multisala
4,3%
cinematografica. VALUE ADDED
Delta Fund is Fimit’s third retail fund and the first in Italy to
be specialized in investments in the tourist-hotel sector. The
placement of the Delta Fund was carried out over just 5 weeks on
December 2006, raising over € 210 mn.
The company has been going on building its real estate portfolio
during 2009, through the investment in an office building located
in Milan and the acquisition of a real estate portfolio comprised
of 5 assets used as multiplex.
95,7%
CORE
OPEN MARKET VALUE OPEN MARKET VALUE
PER DESTINAZIONE D’USO PER RIPARTIZIONE GEOGRAFICA
OPEN MARKET VALUE OPEN MARKET VALUE
BY DESTINATION OF USE BY GEOGRAPHIC AREA
3,3%
CENTRO ITALIA
5,8% 21,8% CENTRE ITALY
UFFICI ENTERTAINMENT 9,8%
OFFICES ITALIA NORD EAST
ITALY NORTH EAST
9,7%
ITALIA NORD OVEST
ITALY NORTH WEST
77,2%
72,4% SUD ITALIA E ISOLE
TURISTICO SOUTH ITALY & ISLANDS
RICETTIVO
HOTELS

27. € 100
PREZZO DI COLLOCAMENTO
PLACEMENT PRICE
€ 91,713
VALORE QUOTA AL 31/12/2009
UNIT VALUE AT 31/12/2009
11*
IMMOBILI
ASSETS
* Include la quota detenuta dal Fondo (pari al 50% del totale complessivo) del Forte Village Resort in compartecipazione con i fondi Beta e Gamma.
* Includes the joint investment in the Forte Village Resort (consisting of a 50% interest in the property) with Beta and Gamma funds.
I FONDI GESTITI 2627

28. I FONDI RISERVATI
RESERVED FUNDS
Al 31 dicembre 2009, Fimit gestisce complessivamente 10 fondi riservati ad
investitori qualificati.
As at 31 december 2009, Fimit manages altogether 10 funds reserved to
qualified investors.
Fondo immobiliare a raccolta di Fondo immobiliare ad apporto Fondo immobiliare a raccolta di
capitali tarato sulle specifiche privato nato mediante il capitali interamente sottoscritto
esigenze di investimento conferimento del patrimonio da una cassa di previdenza privata
immobiliare indiretto della liquidità immobiliare non strumentale del e dedicato prevalentemente ad
di un ente previdenziale Gruppo Bancario Capitalia (ora investimenti core e value added
Unicredit)
A collection fund, tailored to A collection fund, fully subscribed
the specific needs of a welfare Private contribution real by the private social insurance
institution in terms of indirect real estate fund, created by Banks body of a major professional roll.
estate investment in the Capitalia Group (now It focuses on core value added
Unicredit) contributing their non- investments.
instrumental real estate assets
Fondo immobiliare ad apporto privato Fondo immobiliare ad apporto Fondo immobiliare a raccolta di
nato mediante il conferimento del privato specializzato in investimenti capitali interamente sottoscritto da
patrimonio immobiliare strumentale di sviluppo residenziale attraverso un fondo pensione italiano mediante
e non strumentale di un operatore il quale Fimit SGR sta seguendo un un veicolo di diritto estero. Il fondo
internazionale specializzato in importante intervento nella città di ha investito in immobili core-plus al
piattaforme logistiche Roma centro di Roma e Milano
Private contribution real estate fund, Private contribution real estate Collection fund, fully subscribed by
created with the contribution of the fund, specialising in residential an Italian pension fund through a
instrumental and non-instrumental development investments, through foreign vehicle. The fund is invested
real estate assets by an international which Fimit SGR is currently in core plus properties in the centre
operator specialising in logistic implementing a significant project of Rome and Milan
platforms in the city of Rome

29. Fondo immobiliare ad apporto Fondo immobiliare ad apporto
privato nato mediante il privato costituito mediante due
conferimento del portafoglio conferimenti di immobili da parte
immobiliare del Gruppo Intesa del Gruppo UniCredit
Sanpaolo
Private contribution real estate
Private contribution real estate fund launched following two
fund, created through the contributions of real estate assets
contribution of Intesa Sanpaolo belonging to UniCredit Group
Group’s real estate portfolio
Fondo immobiliare ad apporto Fondo immobiliare ad apporto
privato costituito tramite il privato con finalità etiche costituito
conferimento di un portagoglio mediante apporto di parte del
di immobili storici del Gruppo patrimonio residuo dell’INPDAP
Fondiaria SAI
Private contribution real estate
Private contribution real estate fund with ethic purposes
fund established through the established through the
contribution of an historical real contribution of part of the INPDAP
estate portfolio of Fondiaria SAI residual real estate portfolio
Group
I FONDI GESTITI 2829

30. Fimit is currently completing the development of the “Da Vinci Business
Center” in the “Nuova Fiera di Roma” area (New Rome Fair) through its
Alpha, Beta, Gamma and Sigma Funds.
The Da Vinci complex is intended to become a real business park: a modern
office district of great urban, architectural and functional significance.
The “Da Vinci Business Center” is located along the Rome-Fiumicino line, in a
strategic position to be easily reached from the city centre and elsewhere.

31. DA VINCI BUSINESS CENTER
PRINCIPALI OPERAZIONE DI SVILUPPO IMMOBILIARE
MAIN REAL ESTATE DEVELOPMENT PROJECT
Fimit con i fondi Alpha, Beta, Gamma e Sigma sta completando la realizzazione
del Da Vinci Business Center, nell’area della Nuova Fiera di Roma.
Si tratta di un vero e proprio business park, un moderno centro direzionale che
si caratterizza come un insediamento urbanistico, architettonico e funzionale di
grande rilievo.
Il Da Vinci Business Center è collocato sulla direttrice Roma-Fiumicino, in una
posizione strategica che lo rende facilmente raggiungibile sia dal centro città che
dalle direttrici di percorrenza esterna.
I FONDI GESTITI 3031

33. FONDO OMEGA
OMEGA FUND
In December 2008 Fimit has completed the A dicembre 2008, Fimit ha finalizzato l’operazione
transfer of the real estate assets of IMMIT S.p.A. relativa al trasferimento del patrimonio immobiliare
(a company fully owned by Intesa Sanpaolo) to the di IMMIT S.p.A. (100% Intesa Sanpaolo) al
Omega Fund. Fondo Omega.
IMMIT’s real estate portfolio is comprised of Il patrimonio immobiliare di IMMIT apportato al
284 properties mainly used as offices and bank Fondo è composto da 284 immobili a prevalente
branches, for a total of approximately 420,000 sqm, destinazione direzionale e agenzie bancarie, per
mostly located in Rome and Milan. un totale di circa 420.000 mq, concentrati per la
maggior parte nelle città di Roma e Milano.
The transaction concerned the contribution of
IMMIT’s entire assets in Omega, at a value L’operazione ha riguardato l’apporto dell’intero
of about € 850 mn (60% equity and 40% bank patrimonio in Omega da parte di IMMIT, ad un
debt). The estimated value at the contribution valore di circa € 850 mln (60% equity e 40% debito
date, determined by the indipendent expert of the bancario). Il valore di stima all’apporto, indicato
fund, was about € 1,15 bn therefore the transaction dall’esperto indipendente del Fondo, è risultato pari
involved a contribution discount of approximately a circa € 1,15 mld, corrispondente ad uno sconto di
a 26%. apporto pari a circa il 26%.
About 90% of the properties are rented at market Circa il 90% del patrimonio è locato a canoni
rates, generating total revenues of about € 63 mn, di mercato per un ammontare iniziale pari a circa
corresponding to an entry yield of 7.4%. € 63 mln, corrispondente ad un entry yield del
7,4%.
The enhancement plan developed by Fimit for the
properties entails 3 lines of action: Il piano di valorizzazione degli immobili ipotizzato
prevede 3 linee di azione:
■ the disposal of the bank branches over the course
of the next three years; ■ la dismissione delle filiali bancarie nell’arco dei
prossimi tre anni;
■ the disposal of offices in secondary locations
(other than Rome and Milan) in three years; ■ la dismissione degli uffici in location secondarie
(diverse da Roma e Milano) in tre anni;
■ the valorisation of the residual portfolio (offices in
primary locations) within five years. ■ la valorizzazione entro cinque anni del portafoglio
residuo (uffici in location primarie).
IMMIT S.p.A.’s real estate portfolio also includes
some historically headquarters belonging to the Il patrimonio immobiliare di IMMIT S.p.A.
Intesa Group, such as buildings of Via Verdi and comprende anche alcune sedi storiche del Gruppo
Piazza Cordusio in Milan and of Via della Stamperia Intesa quali i palazzi di Via Verdi e Piazza Cordusio
in Rome. a Milano e di Via della Stamperia a Roma.
INIZIATIVE RECENTI 3233

34. FONDO OMICRON PLUS
OMICRON PLUS FUND
Il Fondo Omicron Plus ha avviato l’operatività a
dicembre 2008 mediante il conferimento da parte del
Gruppo UniCredit di un primo portafoglio costituito
Omicron Plus started its operations in December da 72 immobili, cui ha fatto seguito un secondo
2008 through the contribution by the UniCredit apporto di ulteriori 179 immobili perfezionato nel
Group of an initial portfolio of 72 properties, settembre 2009.
followed by an additional portfolio of 179 properties
Il portafoglio è costituito da 251 immobili
contributed in September 2009.
selezionati nell’ambito di un ampio portafoglio, a
The portfolio comprises of 251 properties selected prevalente destinazione direzionale e filiale bancaria,
amongst UniCredit’s strategic property portfolio, considerati flagship asset di UniCredit, per un totale
including high quality offices and bank branches, di circa 400.000 mq di superficie commerciale.
mostly considered flagship assets for the Group, for
Gli immobili sono concentrati per la maggior parte
a total area of approximately 400,000 sqm.
nel nord Italia e presentano un valore di mercato
The assets are primarily located in Northern Italy asset by asset, stimato dall’esperto indipendente del
and feature an asset by asset market value of approx. Fondo, pari a circa € 1,5 mld.
€ 1.5 bn.
Circa il 98% del patrimonio è locato a canoni di
About 98% of the portfolio is rented at market mercato per un totale percepito pari a circa € 94
rates generating total revenues of about € 94 mn. mln.
The enhancement plan developed by Fimit for the Il piano di valorizzazione degli immobili ipotizza
properties entails 2 lines of action: due diverse strategie di investimento:
■ to dispose of the bank braches between the second ■ la vendita delle agenzie bancarie tra il 2° ed il
and the sixth year; 5°anno;
■ to keep the residual Core portfolio with a medium- ■ il mantenimento degli immobili c.d. “core” nel
long term target, aiming to a monetisation of the medio termine e la loro monetizzazione tra il 5° e
assets between the fifth and the sixth year. il 6° anno.
UniCredit’s real estate portfolio also includes some Il patrimonio immobiliare di Omicron Plus
historical headquarters belonging to the UniCredit comprende anche alcune sedi storiche del Gruppo
Group as Palazzo Broggi in Piazza Cordusio in come Palazzo Broggi in Piazza Cordusio a Milano
Milan the buildings in Parma, Via della Repubblica ed i palazzi di Via della Repubblica a Parma e Via
and Bologna, Via Indipendenza. Indipendenza a Bologna.
Following the two contributions, 90% of the Fund A seguito dei due apporti, in poche settimane, il
has been placed, within few weeks, with primary Fondo è stato collocato per il 90% presso primari
national and international institutional investors. investitori istituzionali nazionali ed internazionali.

37. FONDO RHO
RHO FUND
A dicembre 2009, Fimit ha lanciato il Fondo Rho,
fondo immobiliare di tipo chiuso nato tramite
l’apporto di parte del patrimonio immobiliare storico
Fondo Rho started its operations on December 2009, del Gruppo Fondiaria SAI.
following the contribution of part of the historical
Il perimetro del portafoglio oggetto di apporto è
real estate portfolio of Fondiaria SAI Group.
costituito da 15 immobili, a prevalente destinazione
The real estate portfolio comprises of 15 direzionale, per una superficie lorda complessiva pari
properties, mainly offices, for an overall gross a circa 300.000 mq localizzati nelle principali città
area of approximately 300,000 sqm concentrated in italiane come Roma, Milano, Torino e Firenze.
primary locations such as Rome, Milan, Turin and
L’operazione è stata realizzata attraverso il ricorso ad
Florence.
un finanziamento bancario in misura pari al 52,5%
The transaction has been completed with a 52.5% del valore di apporto. Il valore di stima, determinato
debt financial structure. The open market value dall’esperto indipendente del Fondo ad ottobre
- indicated by the independent valuer of the Fund 2009, è pari a circa € 523 mln ed il conferimento è
– is approximately € 523 mn while the portfolio has avvenuto con uno sconto di circa il 9%.
been contributed with a discount of approximately
Il monte canoni iniziale è pari a circa € 33 mln,
9%.
corrispondente ad un entry yield iniziale per il
The initial rental income is approximately € 33 mn, Fondo pari al 7% circa. Il 67% circa dei canoni di
generating an entry yield of ca. 7%. Approximately locazione sono corrisposti dal Gruppo Fondiaria
67% of passing rents are paid by Fondiaria SAI sulla base di contratti di locazione long term
SAI according to long term (18+6 years) lease (durata 18+6 anni), adeguati a partire dal secondo
agreements, adjusted as from the start of the second esercizio per il 100% della variazione dell’indice dei
year by 100% of the Italian CPI index variation. prezzi ISTAT.
Rho’s real estate portfolio includes some historical Il patrimonio immobiliare comprende anche alcuni
buildings, as the ones located in Piazza della Libertà edifici storici come Piazza della Libertà a Firenze e
in Florence and in Viale Liegi in Rome. Viale Liegi a Roma.
INIZIATIVE RECENTI 3637

38. FONDO SENIOR
SENIOR FUND
The increasing significance of the elderly population (70+) has led Fimit to
start a new project providing a wide range of services to this specific group of
people through the establishment of a real estate fund.
The offer developed by Fimit is an instrument for:
■ the development of innovative residential units geared to the specific needs of
the self-sufficient elderly;
■ the supply of services integrated with housing structures for the elderly;
■ the management of medium- to long-term financing solutions, such as:
- life mortgage loans, with the opportunity for the lender to transfer the
relevant credit to the Fund (pursuant to Italian law no. 248 of 2 December
2005);
- tthe acquisition of the ownership without usufruct of flats belonging to the
over 70’s.
During december 2009 Fimit has created Senior Fund through the contribution
of 12 real estate assets, mainly offices, belonging to INPDAP, for a
contribution value of approximately € 100 mn; this corresponds to a discount
of ca. 15% on the asset by asset market value determined by the independent
valuer of the Fund. The contribution, realized with a full equity structure, will be
effective since april 2010 to grant INPDAP and Fimit a more efficient technical/
operational management of the real estate portfolio.
This contribution represents a first capital line that will allow the SGR to
proceed with the reconversion of the properties into senior residences and to
start disposal activities and the re-investment of the liquidity in line with the
purposes of the Fund.

39. In relazione alla rilevanza assunta in Italia dalla popolazione “over 70”, Fimit
ha avviato un progetto per l’istituzione di un nuovo fondo immobiliare volto ad
offrire un’ampia gamma di beni e servizi a tale categoria di soggetti.
L’offerta studiata si concretizza in uno strumento in grado di:
■ sviluppare innovative residenze (appartamenti mono, bi o tri locali) strutturate
per le specifiche esigenze degli anziani autosufficienti;
■ fornire servizi integrati alle residenze per anziani;
■ garantire soluzioni di finanziamento a medio e lungo termine quali:
- l’erogazione di prestiti vitalizi ipotecari con possibilità per l’erogante di
cedere al Fondo i relativi crediti (ex lege n. 248 del 2 dicembre 2005);
- acquisto della nuda proprietà degli appartamenti degli over 70.
A dicembre 2009 è stato lanciato il Fondo Senior mediante l’apporto di 12
immobili a prevalente destinazione d’uso uffici, facenti parte del patrimonio
residuo dell’INPDAP, per un controvalore pari a ca. € 100 mln, evidenziando
uno sconto di ca. il 15% sulla valutazione asset by asset realizzata dall’esperto
indipendente del Fondo. L’apporto, effettuato senza ricorso alla leva finanziaria,
diverrà efficace ad aprile 2010, al fine di consentire ad INPDAP e Fimit un più
efficiente passaggio della gestione tecnico-operativa del patrimonio.
Tale apporto costituisce per il Fondo una prima base patrimoniale su cui,
nell’ambito della propria attività di gestione, la SGR procederà sia mediante
riconversione e trasformazione degli asset in residenze focalizzate sulle
specifiche esigenze dei senior, sia mediante una dismissione degli asset con
re-investimento della liquidità coerentemente con le finalità del Fondo.
INIZIATIVE RECENTI 3839

40. FIMIT SGR SpA
Via Crescenzio, 14
00193 Roma
T. +39 06 681631 F +39 06 68192090
.
ir@fimit.it
www.fimit.it
March 2010