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STUTTGART IN BEWEGUNG.BÜROMARKTBERICHT 2011/2012

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C A L EID O Tübinger Str. 41– 43 Büro + Einzelhandel + Wohnen Fertigstellung 3. Q 2013 C A S A N O VA PA UL IN E Augustenstr. 1/Paulinenstraße 41 E 65 Paulinenstr. 21 Büro + Einzelhandel Eberhardstr. 65 Büro fertiggestellt 2011 Büro + Einzelhandel Fertigstellung unbekannt Fertigstellung 3. Q 2014 M A RK TS TR. 6 + 8 G E RB E R T H E O 10 Büro + Einzelhandel Marienstr. / Tübinger Str. Theodor-Heuss-Str. 10 Fertigstellung 2. Q 2012 Büro + Einzelhandel + Wohnen HO S PI TA L HOF Büro + Einzelhandel Fertigstellung 2. Q 2014 Hospitalplatz 20 / Gymnasiumstr. 36 fertiggestellt 2011 Büro Fertigstellung 4. Q 2013 GA L L I ON HA US Theodor-Heuss-Str. 8 Büro + Einzelhandel QU A RTI ER A M K A RLSP L AT Z fertiggestellt 2011 D AS QU AD RAT Holzstr. 15 + 17 Büro + Einzelhandel Büchsenstr. / Hospitalstr. Fertigstellung unbekannt Büro + Einzelhandel + Wohnen fertiggestellt 2011 B Ü L OW C A RRÉ Lautenschlagerstr. 21 Büro + Einzelhandel Fertigstellung 1. Q 2013 POS TQ UA R TI ER Lautenschlagerstr. 17 Büro + Einzelhandel fertiggestellt 2011 C IT Y G AT E Kriegsbergstr. 11 Büro + Einzelhandel Fertigstellung 2. Q 2014Bild: Manfred Storck

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BÜROMARKTDATEN STUTTGART IM ÜBERBLICK Jahr Volumen Repräsentative Durchschnitts- Leerstand Leerstand Angebots- Fertigstellungs- Vorver- in m2 Spitzenmieten mieten City in m2 in % bestand volumen mietungs- in Mio. m2 in m 2 volumen in m2 1994 120.000 14,83 € 13,60 € 225.000 4,00 5,926 317.000 k. A. 1995 120.000 14,32 € 13,35 € 190.000 3,30 6,056 130.000 k. A. 1996 135.000 14,32 € 12,75 € 290.000 4,90 6,108 52.000 k. A. 1997 140.000 14,83 € 12,65 € 270.000 4,50 6,231 123.000 k. A. 1998 180.000 15,08 € 13,85 € 186.000 2,80 6,266 35.000 k. A. 1999 230.000 15,85 € 14,80 € 118.000 1,80 6,296 39.000 k. A. 2000 205.000 16,87 € 14,90 € 100.000 1,50 6,356 60.000 k. A. 2001 160.000 18,41 € 15,34 € 137.000 2,00 6,516 160.000 130.000 2002 127.000 17,89 € 14,80 € 292.000 4,20 6,828 312.000 220.000 2003 149.000 17,50 € 14,50 € 379.000 5,30 6,973 145.000 80.000 2004 152.000 17,00 € 14,50 € 415.000 5,70 7,102 129.000 93.500 2005 145.000 17,00 € 13,50 € 402.000 5,60 7,170 68.500 51.400 2006 140.000 17,50 € 13,50 € 467.400 6,50 7,222* 52.500 20.500 2007 169.000 17,50 € 14,50 € 466.000 6,40 7,253 32.600 23.400 2008 180.000 18,00 € 14,50 € 460.000 6,20 7,367 117.000 116.000 2009 171.000 18,00 € 13,60 € 453.000 6,12 7,401 40.000 22.000 2010 194.000 17,50 € 14,30 € 480.000 6,46 7,425 42.400 22.400 2011 285.000 18,80 € 14,30 € 424.000 5,7 7,449 45.900 41.200* Datenbasis nach Erhebung BulwienGesa AG + Baasner, Möller & Langwald GmbH Quelle: Research BANKHAUS ELLWANGER & GEIGER KG ©, Stand: 31.12. 2011

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4 5INHALT.Vorwort 6Stuttgart – ein attraktiver Standort mit Weitblick 8Stuttgart 21 – Areal A1 füllt sich mit Leben 9Vermietungsleistung auf historischem Hoch 10Gesteigerter Bürobedarf in vielen Branchen 12Aufschwung für das großflächige Segment 13Mietpreise übertreffen Vorjahreswerte 14Angebotsreserve deutlich gesunken 16Bundesweiter Aufwärtstrend hält an 18Stuttgart City/Innenstadt: Ungebrochen starke Nachfrage 20Stuttgart Nord: Geteilte Entwicklungen 21Stuttgart Ost: Ungenutztes Potenzial 22Stuttgart Süd: Spitzenstandort mit sonnigen Aussichten 23Büromarkt Stuttgart im Überblick 25Prognose: Stuttgarter Büromarkt – stark wie noch nie 27Ihre Ansprechpartner 28ELLWANGER & GEIGER Real Estate 29

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VORWORT.STUTTGART – MOTOR FÜR MORGEN.Die Zukunft der Menschen liegt in der Stadt. Vor 200 Jahren lebten etwa 97 Prozent der Menschenweltweit in ländlichen Regionen. Heute lebt die Hälfte in Städten. In der Mitte dieses Jahrhundertssollen es laut Prognose der Vereinten Nationen drei Viertel sein. Die Städte sind der Wachstums-motor für die Zukunft. Treiber dieser Entwicklung sind Faktoren wie Lebensqualität, wirtschaftlicheStärke und Bildung. Zugleich stehen die Städte vor der großen Herausforderung, Wachstum undLebensqualität in Einklang zu bringen.Wie kann dies Stuttgart gelingen?Instrumente hierzu finden sich in den vielfältigen Zukunftsthemen: nachhaltige Technologien vorallem in den Bereichen Mobilität und Bauen, im Tourismus, in den Gesundheitsdienstleistungen undim „Wissen für morgen“. Der zukunftsorientierte Auf- und Ausbau dieser Cluster, die bereits heutezu den wirtschaftlichen Stärken Stuttgarts zählen, ist in der Landeshauptstadt in vollem Gange.Im Bereich „Wissen für morgen“ ist zum Beispiel mit der Eröffnung der neuen Bibliothek, derenumfassendes Angebot 1,2 Millionen Besucher jährlich nutzen werden, ein Meilenstein gelegt. EineMobilitätskarte wird die integrierten Mobilitätsdienstleistungen auffächern, Netzwerke für nach-haltige Mobilität werden die Entwicklungen im öffentlichen Nahverkehr und im Individualverkehrweiter vorantreiben. Architekten, Stadtplaner, Bauingenieure und Handwerker stellen sich derAufgabe, Stadtquartiere mit regenerativer Energie zu versorgen; Null-Energie-Häuser zu bauen;Mischnutzungen von Arbeiten, Wohnen und Freizeit verträglich zu gestalten. Die WeiterprofilierungStuttgarts als Stadt der Gesundheit wird beispielsweise mit dem Neu- und Ausbau des Klinikumsgefördert. Dies sind wenige Beispiele aus den umfangreichen Fördermaßnahmen für die hiesigeWirtschaft, die die Stadtverwaltung aufgelegt hat. Denn Stuttgart will der Motor der Unternehmensein und bleiben.ELLWANGER & GEIGER Privatbankiers danken wir für die langjährige gute Zusammenarbeit und fürdie praktizierte „Public Partnership“, die die Neuauflage dieser Publikation ermöglicht.Dr. Wolfgang Schuster Ines AufrechtOberbürgermeister der Landeshauptstadt Stuttgart Leiterin der Wirtschaftsförderung der Landeshauptstadt Stuttgart

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6 7STUTTGART – BÜROMARKT BOOMTE STÄRKER DENN JE.„Falls Sie die Möglichkeit hätten, würden Sie nochmals diesen Standort wählen?“, fragte die IW Consultim Rahmen einer Unternehmensumfrage. „Wir kämen wieder“, antworteten fast 90 Prozent derbefragten und in Stuttgart ansässigen Unternehmen. Mit diesem Wert liegt die Landeshauptstadtim Vergleich zu anderen deutschen Städten auf Rang fünf und damit weit vorn. Die Standort-faktoren scheinen hier also zu stimmen und so lässt sich auch am Stuttgarter Büromarkt eine regeNachfrage beobachten. Gerade die Traditionsfirmen erweiterten sich vor Ort und sorgten mitgroßen Anmietungen für Aufwind. Insgesamt konnte auf diese Weise 2011 das beste Vermietungs-ergebnis aller Zeiten eingefahren werden. Doch die aktuellen Entwicklungen bedeuten keinesfalls,dass sich Vermieter und Investoren auf diesen Lorbeeren ausruhen können. Vielmehr gilt es, diemodernen Anforderungen etwa an die Energieeffizienz, die Gebäudezertifizierung nach LEED oderDGNB und an das Stellplatzangebot im Blick zu behalten und sich darauf einzustellen. Denn dieAnsprüche der Nutzer an Büroflächen steigen und in einigen Teilmärkten, insbesondere in derCity und in der Innenstadt, ist das gesamte Angebot nach wie vor knapp. Mit Renovierungs- undSanierungsmaßnahmen an Bestandsgebäuden, attraktiven Neubauprojekten und der Förderungsowie dem Ausbau weiterer Standorte sollte jetzt für die Zukunft gerüstet werden. Vor allem Pro-jektentwicklungen beleben nicht nur das Angebot an hochwertigen Flächen, sondern geben derStadt auch ein neues, modernes Erscheinungsbild.Wo steht der Büromarkt aktuell und wie hat er sich entwickelt? Welche Trends sind zu beobachtenund welche Auswirkungen haben sie auf die Vermietungssituation? Im Büromarktbericht finden SieAnregungen, Impulse und detaillierte Informationen. Wir wünschen Ihnen eine aufschlussreicheLektüre und stehen Ihnen bei Fragen rund um die dargestellten Themen und die Anmietung gernezur Verfügung.Mario Caroli Björn Holzwarth

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STUTTGART – EIN ATTRAKTIVER STANDORT MIT WEITBLICK. Die letzten Wellen der Wirtschaftskrise sind in Stuttgart nun vollständig abgeebbt. Auf seinem Weg aus den stürmischen Zeiten bewies der Standort in einer vielseitigen und zukunftsorientierten Ausrichtung seine Stärke. Darüber hinaus verleihen Voraussetzungen wie traditionell niedrige Arbeitslosenzahlen und eine hohe Anzahl an hochqualifizierten Beschäftigten dem einsetzenden Aufschwung Rückenwind und machen den Markt attraktiv. VIELFALT STATT EINSEITIGKEIT Den zwischenzeitlich stark zunehmenden Arbeitslosen- den Startschuss nicht verpasst: Erfolgsgeschichte schrieb zahlen gebot die Region innerhalb kürzester Zeit Einhalt: beispielsweise bereits das Daimler-Projekt Car2go. Die Nach weniger als zwölf Monaten war wieder ein Rückgang Stadt Stuttgart forciert das Thema ebenfalls und lässt einen um 40 Prozent zu verzeichnen. Ein klares Signal dafür, dass Masterplan Mobilitätskarte erarbeiten. Solche Projekte die Entwicklung im Ländle nicht allein vom Automobilbau steigern die Attraktivität, gilt doch die Mobilität als wich- abhängig ist. Vielmehr schaffte es die Wirtschaft gerade tigster Standortfaktor für Investoren. In einem Mobilitäts- durch die Branchenvielfalt, schnell auf konjunkturelle Check von ADL belegt Stuttgart unter den deutschen Veränderungen zu reagieren. Und die Unternehmensland- Metropolen bereits heute den vierten Platz. schaft diversifiziert sich weiter: So gewinnen beispielsweise der Biotechnologie- und Medizinbereich an Bedeutung. FRUCHTBARER AUSTAUSCH VON LEHRE UND WIRTSCHAFT ZUKUNFTSORIENTIERTE INVESTITIONEN Unternehmen, die einen direkten Draht zum Geschehen Doch auch die ansässige Automobilbranche stellt sich auf und zu entsprechenden wissenschaftlichen Auswertungen die anstehenden Herausforderungen ein und investiert in haben, können Trends frühzeitig erkennen und sich so den zukunftsträchtigen Bereich der E-Mobilität und der besser auf Veränderungen einstellen. Mit der Universität mobilen Zukunft. Laut einer weltweiten Studie der Unter- Hohenheim und der Dualen Hochschule ist Stuttgart hin- nehmensberatung Arthur D. Little (ADL) könnten sich sichtlich eines dafür notwendigen Austauschs zwischen Investitionen in vernetzte, städtische Mobilität von heute Hochschulen der Finanzwirtschaft und der ansässigen 300 Milliarden Euro pro Jahr bis 2050 nahezu verdrei- Wirtschaft gut aufgestellt. Durch eine fruchtbare Symbiose fachen. Gerade Stuttgart als Heimat von Autoherstellern beider Bereiche erreicht der Standort die erforderliche und Zulieferern hat großes Potenzial, von diesen Ent- Sensibilität bei auftretenden systemischen Risiken – ein wicklungen zu profitieren. So haben die Unternehmen entscheidender Faktor für den wirtschaftlichen Erfolg. KAUFKRAFT PRO KOPF 2011 IN €: GROSSSTÄDTE ÜBER 500.000 EINWOHNER München 26.863 Düsseldorf 23.708 Frankfurt 22.929 Stuttgart 22.131 Köln 21.788 Hamburg 21.320 Berlin 17.808© Stuttgart-Marketing GmbH Datengrundlage: GfK GeoMarketing, Stand: November 2011

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8 9 Massenmodell der Bebauung SPA RKA S S E N A KA D E M I E Objekte im Bau bzw. fertiggestellt Schulung + Wohnen B A UFE L D 4 Fertigstellung 3. Q 2014 Verfügbare Flächen PA RI S E R HÖFE Büro + Wohnen Fertigstellung 1. Q 2012 S TA D T- B I B L I OT H E K B A UFE L D 5 B A UFEL D 7 EU RO PE P LAZA Hotel + Wohnen Fertigstellung 3. Q 2014 Büro Fertigstellung unbekannt B A UFE LD 1 2B A U FE LD 1 5 MILANEO Wol Büro + Einzelhandel + Wohnen fram straß Fertigstellung 3. Q 2014 e ße Wolframstra STUTTGART 21 – AREAL A1 FÜLLT SICH MIT LEBEN. Nachdem der Volksentscheid am 27. November 2011 ein deutliches Signal für das Projekt Stuttgart 21 – den Neubau des Stuttgarter Hauptbahnhofs – setzte und damit die unklare Situation beendete, werden die bisher gebremst betriebenen Bauarbeiten wieder stark an Fahrt gewinnen. Bereits im Oktober sorgte die Übergabe der neuen A1 in diesem Komplex unterzubringen. Nahezu zeitgleich „Bibliothek des 21. Jahrhunderts“ für Belebung auf dem startet die Erstellung des „Milaneo“. Mit rund 43.000 Areal A1. Ihre Anziehungskraft lockte allein bis Dezember Quadratmetern Einzelhandelsfläche, 7.400 Quadratme- einen Besucherstrom von über 100.000 Personen an, tern Büroflächen, etwa 417 Wohnungen und einem Hotel künftig wird mit einer Million Gäste pro Jahr gerechnet. mit 160 Zimmern gestaltet dieses Gemeinschaftsprojekt Auch das schon im Bau befindliche Projekt „Pariser Höfe“ von ECE, STRABAG und der Bayrischen Hausbau das künf- schreitet voran. Die Arbeiten an den insgesamt 250 Woh- tige Leben und Arbeiten im neu entstehenden Quartier nungen und dem Büroriegel mit rund 8.000 Quadrat- entscheidend mit. metern dürften im dritten Quartal 2012 abgeschlossen sein, so dass im kommenden Jahr weiteres Leben auf Für den geplanten Hotel- und Wohnturm Ecke Heilbronner dem Gelände Einzug hält. Straße/Wolframstraße konkretisiert sich der Start auf Ende 2012, die Fertigstellung ist für die zweite Jahres- Schwung kommt zudem in die nächsten geplanten Bau- hälfte 2014 zu erwarten. Auch das vollständig durch- abschnitte: So errichtet die Sparkassenakademie ein geplante Objekt „Europe Plaza“ kann ebenfalls kurzfristig Schulungszentrum, das voraussichtlich Mitte 2013 fertig- begonnen werden, sobald eine entsprechende Vermie- gestellt wird. Eine Fläche von 11.400 Quadratmetern wird tungsquote vorliegt. Somit stehen die meisten Projekte künftig jährlich von rund 26.000 Schulungsteilnehmern des gesamten Areals A1 in den Startlöchern oder befinden genutzt, für die zusätzlich rund 160 Appartements zur sich bereits im Bau. Ende 2014 dürfte die Bebauung in Verfügung stehen. Darüber hinaus entstehen in dem diesem Bereich abgesehen von den Baufeldern 4/5/12/15 Gebäude weitere 1.200 Quadratmeter Bürofläche. Ge- abgeschlossen sein, so dass dann ein weiteres urbanes Stadt- plant ist auch, eine Kindertagesstätte für das neue Gebiet quartier seiner Bestimmung übergeben werden kann.

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VERMIETUNGSLEISTUNG AUF HISTORISCHEM HOCH.Der wirtschaftliche Aufschwung bescherte dem Stuttgarter Büromarkt 2011 ein erfolgreiches Jahr mit einemVermietungsergebnis auf Rekordniveau: Mit 285.000 Quadratmetern, von denen rund 45.500 Quadrat-meter auf Eigennutzer entfielen, wurde so viel Bürofläche vermietet wie nie zuvor. Damit konnte das erfreulicheErgebnis des Vorjahres noch einmal um rund 47 Prozent gesteigert werden.CITY VERDOPPELT VERMIETUNGSERGEBNIS TEILMÄRKTE WEITERHIN STARKAllein in der Stuttgarter City, also dem Bereich innerhalb Auch die südlichen Teilmärkte Vaihingen/Möhringen unddes Cityrings zwischen Hauptbahnhof, Theodor-Heuss- Fasanenhof waren gefragt: Insbesondere zwei AnmietungenStraße, Hauptstätter Straße und Paulinenbrücke, wurde von Bosch setzen hier mit rund 12.000 und 4.000 Quadrat-die Vermietungsleistung, die 2010 bei 32.800 Quadrat- metern deutliche Akzente. Ebenfalls dank größerer Verträgemetern lag, fast verdoppelt. Einen entscheidenden Beitrag der ansässigen Konzerne Bosch und Porsche verzeichnetendazu leisteten Anmietungen der öffentlichen Hand in Höhe zudem die nördlichen Randlagen Feuerbach und Zuffen-von rund 35.000 Quadratmetern. Darin enthalten ist auch hausen erneut ein starkes Jahr. In Bad Cannstatt fiel eineder größte Einzelvertrag des Beobachtungszeitraums mit Großanmietung der Deutschen Telekom mit rund 6.000rund 14.000 Quadratmetern, der für die Unterbringung Quadratmetern ins Gewicht, so dass in diesem östlich ge-des Kultusministeriums im Postquartier abgeschlossen legenen Stadtteil zusammen mit den Teilmärkten Wangenwurde. und Hedelfingen insgesamt rund 61 Prozent mehr Büro- flächen vermietet wurden als noch 2010. Mit einem Nach- fragerückgang musste hingegen Leinfelden-Echterdingen im Süden kämpfen – ebenso wie der nördliche Teilmarkt Weilimdorf.

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10 11 285.000VERMIETUNGSLEISTUNG BÜROFLÄCHEN STUTTGART 2000 – 2011 IN M 2 205.000 194.000 180.000 171.000 169.000 159.000 152.000 149.000 145.000 140.000 127.0002000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Quelle: Research BANKHAUS ELLWANGER & GEIGER KG ©, Stand: 31.12. 2011VERMIETUNGSLEISTUNG IN STUTTGART UND DEN TEILMÄRKTEN IN M 2 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 City 25.350 19.000 4.600 55.100 33.300 43.000 61.500 44.400 38.200 32.800 63.000 Innenstadt 25.710 45.000 28.400 21.700 43.200 31.300 46.600 41.700 83.800 66.600 97.500 Vaihingen/Möhringen 50.550 6.300 14.450 30.800 10.400 32.600 13.700 18.500 20.200 26.200 56.300 Fasanenhof 2.700 11.000 72.500 4.000 3.700 3.500 2.300 10.600 2.700 5.300 12.500 Feuerbach/Zuffenhausen 16.700 6.000 8.400 20.600 9.800 2.000 6.800 12.300 3.300 28.500 24.800 Degerloch 5.800 2.700 3.000 6.000 3.400 4.500 7.200 9.200 4.900 2.100 4.000 Weilimdorf 13.150 16.000 750 3.000 6.600 6.000 5.100 12.800 5.900 11.400 5.500 Bad Cannstatt/Wangen 5.000 18.000 14.000 7.700 24.600 13.500 15.400 12.500 8.100 8.300 13.400 Leinfelden-Echterdingen 14.040 3.000 2.900 3.100 10.000 3.600 10.400 18.000 3.900 12.800 8.000 Gesamt 159.000 127.000 149.000 152.000 145.000 140.000 169.000 180.000 171.000 194.000 285.000 Quelle: Research BANKHAUS ELLWANGER & GEIGER KG ©, Stand: 31.12. 2011

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GESTEIGERTER BÜROBEDARF IN VIELEN BRANCHEN.Eine maßgebliche Rolle für den Bürovermietungsmarkt umsatz auf nur 10 Prozent. Auch bei der Gruppe derspielte 2011 die Branche „Industrie“. Sie schloss Verträge „Consultants“ zeichnete sich mit 22.800 Quadratmeternmit einem gesamten Flächenvolumen von 45.000 Quadrat- angemieteter Fläche eine leicht rückläufige, aber dennochmetern ab, wovon allein Bosch 32.000 Quadratmeter an- stabile Entwicklung ab. Dafür war unter den Finanzdienst-mietete. Ein ähnlich starker Impuls kam mit rund 39.000 leistern erneut eine Steigerung der Nachfrage auf 24.700Quadratmetern nachgefragter Bürofläche aus dem Bereich Quadratmeter festzustellen, trotzdem blieb ihr Beitrag„Öffentliche Hand“. Grund für den gesteigerten Bedarf zum gesamten Vermietungsumsatz unverändert. Sowohldieses Segments war die Neuansiedelung eines Ministeri- Finanzdienstleister als auch Consultants siedelten sich vorums sowie die Reorganisation bestehender Ministerien. allem in der City und der Innenstadt an.Die nachfragestärkste Gruppe blieb mit etwa 115.200Quadratmetern angemieteter Fläche und 40 Prozent der Auf den Aufwärtstrend der Konjunktur reagierte der Be-gesamten Vermietungsleistung jedoch wie schon in den reich „Medien/Kommunikation“ mit einem auflebendenVorjahren die der „Sonstigen Büronutzer“, zu denen Bürobedarf. Werbe- und Medienagenturen profitiertenverschiedene Dienstleister, wie etwa Ärzte, Architekten, von der Bereitschaft der Unternehmen, wieder verstärkt inIngenieure und Handelsunternehmen, zählen. Werbe- und Marketingmaßnahmen zu investierten, und mieteten in der Folge deutlich mehr Fläche – insgesamtDie IT- und Telekommunikationsbranche bezog mit 10.900 Quadratmeter – vor allem im Segment bis 50027.400 Quadratmetern deutlich weniger Bürofläche neu Quadratmeter. Das übertrifft das Vorjahresergebnis umals im Vorjahr. Damit sank auch der Anteil am Gesamt- 38 Prozent.UMSATZ NACH BRANCHEN IN % 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Medien/Kommunikation 5,02 4 8 6,64 6,27 5,56 6,14 4,07 3,82 Finanzdienstleister 8,04 34 12 9,93 10,36 15,78 8,36 8,41 8,67 Consultants 7,03 5 10 20,29 18,4 13,39 7,72 13,35 8,00 Öffentliche Hand 4,02 9 21 3,21 17,75 7,22 30,41 8,14 13,68 Sonstige 20,98 29 28 35,21 37,28 36,94 40,94 48,04 40,42 Energie/Industrie 52,23 9 13 12,86 – – – – 15,79 IT/Telekommunikation 2,68 10 8 11,86 9,94 21,11 6,43 17,99 9,62 Gesamt 100 100 100 100 100 100 100 100 100 Quelle: Research BANKHAUS ELLWANGER & GEIGER KG ©, Stand: 31.12. 2011

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12 13AUFSCHWUNG FÜR DAS GROSSFLÄCHIGE SEGMENT.Das kleinflächige Segment war und bleibt eine wichtige Säule des Stuttgarter Büromarkts: Erneut wurdendie meisten Verträge über Flächen bis 500 Quadratmeter abgeschlossen. Mit 249 Vermietungen warenes 27 mehr als 2010. Im gesamten Büromarkt wurden 361 Verträge abgeschlossen.142 der Verträge unter 500 Quadratmeter entfallen allein metern zur Folge: Statt wie im Vorjahr 4 wurden nunauf die City sowie die Innenstadt. Auch in Weilimdorf be- 12 Anmietungen unterzeichnet. Das trug 36 Prozent zurwegten sich nahezu alle erfassten Mietverträge in diesem Vermietungsleistung des Marktes bei.Flächensegment. Insgesamt wurden rund 21 Prozent dergesamten Vermietungsleistung in diesem Größenbereich Einen Anteil von 16 Prozent am Vermietungsumsatz hattenerbracht. Abschlüsse für Flächen von 501 bis 1.000 Quadratmetern. 62 Verträge wurden hier – schwerpunktmäßig in der Innen-Positive Signale gingen in 2011 aber auch von den großen stadt und im südlichen Teilmarkt Vaihingen – generiert.Anmietungen über 5.000 Quadratmeter vor allem durch Das sind deutlich mehr als im Vorjahr mit 46 Abschlüssen.die öffentliche Hand und durch die Robert Bosch GmbHaus. So wurde der größte Vertrag über 14.000 Quadrat- 24 Vermietungen wurden im Größenbereich von 1.001 bismeter durch das Land Baden-Württemberg abgeschlossen. 2.000 Quadratmetern erzielt, 14 waren es im SegmentAuch die Porsche AG erweitert sich mit einer Fläche von zwischen 2.001 und 5.000 Quadratmetern. Bei den Eigen-10.000 Quadratmetern am Traditionsstandort Zuffen- nutzern fielen vor allem die Neubauten der AOK, derhausen. All diese Entwicklungen hatten einen deutlichen Ed. Züblin AG sowie der Sparkassenakademie mit rundZuwachs der Nachfrage an Flächen über 5.000 Quadrat- 31.000 Quadratmetern ins Gewicht.VERTRÄGE NACH FLÄCHE IM VERGLEICH 103.200 59.500 51.500 49.000 44.500 41.900 40.000 35.900 32.000 21.500 2010 2011 Gesamtfläche 2010: Gesamtfläche 2011: 194.000 m2 285.000 m2< 500 m² 501 – 1.000 m² 1.001 – 2.000 m² 2.001 – 5.000 m² > 5.000 m²VERTRÄGE NACH ANZAHL IM VERGLEICH 249 222 62 2010 2011 46 24 15 14 14 12 Gesamtanzahl 2010: Gesamtanzahl 2011: 4 301 361< 500 m² 501 – 1.000 m² 1.001 – 2.000 m² 2.001 – 5.000 m² > 5.000 m² Quelle beider Darstellungen: Research BANKHAUS ELLWANGER & GEIGER KG ©, Stand: 31.12. 2011

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MIETPREISE ÜBERTREFFEN VORJAHRESWERTE.Am Stuttgarter Büromarkt konnten die Mietpreise eine erfreuliche Entwicklung verzeichnen.So lag die Durchschnittsmiete im Stadtgebiet zum 31. Dezember 2011 bei 11,60 Euro proQuadratmeter und damit 0,60 Euro über dem Vorjahreswert.Im Preissegment bis 10,00 Euro pro Quadratmeter wurden abschlüssen im Neubaubereich, bei denen Mietpreiseim Beobachtungszeitraum insgesamt 149 Vermietungen zwischen 17,50 Euro und 22,00 Euro pro Quadratmeterabgeschlossen, 65 davon lagen bei einem Mietpreis bis erzielt wurden. Auch in der Innenstadt verzeichnete die8,00 Euro pro Quadratmeter. Letztere kamen allerdings Spitzenmiete einen Anstieg und lag zum Jahresschluss beiüberwiegend in älteren und einfach ausgestatteten Flächen 15,90 Euro pro Quadratmeter, die Durchschnittsmiete wiebeziehungsweise aufgrund kurzer Vertragslaufzeiten zu- im Vorjahr bei 11,50 pro Quadratmeter.stande. Ein großer Anteil der insgesamt generierten Ver-mietungen entfiel mit 141 Verträgen auf die Preisspanne POSITIVE BILANZ IM SÜDEN, NORDEN UND OSTENzwischen 10,01 und 13,00 Euro pro Quadratmeter. 46 An- Dank der hohen Nachfrage kletterte die Spitzenmiete immietungen wurden zu Preisen zwischen 13,01 und 15,00 Stuttgarter Süden auf 13,30 Euro pro Quadratmeter undEuro pro Quadratmeter getätigt, während es im Vorjahr übertraf damit das Vorjahresergebnis. Dass gleichzeitigin diesem Segment nur 19 waren. Darüber hinaus gab es die Durchschnittsmiete auf 10,20 Euro pro Quadratmeter13 Verträge zwischen 15,01 und 17,00 Euro pro Quadrat- etwas zurückging, liegt vor allem an Mietpreisnachlässen,meter und 12 Abschlüsse mit über 17,00 Euro pro Qua- die bei einigen älteren und seit längerem leerstehendendratmeter. Flächen notwendig waren. Die erfreuliche Entwicklung der Durchschnittsmiete in den nördlichen TeilmärktenCITY UND INNENSTADT: SPITZENMIETEN STEIGEN wurde vor allem von einigen größeren Abschlüssen amIn der Stuttgarter City blieb die Durchschnittsmiete mit Standort Feuerbach beeinflusst. Zuffenhausen und Weil-14,30 Euro pro Quadratmeter stabil beim Vorjahreswert, imdorf bewegen sich hingegen weiterhin auf niedrigemdie gewichtete Spitzenmiete konnte hingegen deutlich Niveau. Im Stuttgarter Osten profitierten sowohl Spitzen-von 17,50 Euro auf 18,80 Euro pro Quadratmeter zulegen. als auch Durchschnittsmiete von einer Projektvermietung.Positive Impulse kamen dabei etwa von 12 Vertrags-SPITZEN- UND DURCHSCHNITTSMIETEN CITY 2000 – 2011 IN € / M 2 18,80 18,41 18,00 18,00 17,89 17,50 17,50 17,50 17,50 17,00 17,00 16,87 15,34 z Spitzenmieten Spi 14,90 z 14,80 z 14,50 z 14,50 z 14,50 z 14,50 z 14,30 z 14,30 z 13,60 z 13,60 z 13,50 z Durchschnittsmieten2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Quelle: Research BANKHAUS ELLWANGER & GEIGER KG ©, Stand:31.12.2011

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14 15SPITZEN- UND DURCHSCHNITTSMIETEN 2011 IN € / M 218,80 15,90 14,30 13,30 11,90 11,50 11,00 10,20 9,60 9,00 Spitzenmieten Durchschnittsmieten XXX z City Innenstadt Außenbezirk Nord Außenbezirk Ost Außenbezirk Süd Quelle: Research BANKHAUS ELLWANGER & GEIGER KG ©, Stand: 31.12. 2011

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Unsere aktuellen ImmobilienangeboteANGEBOTSRESERVE DEUTLICH GESUNKEN.Im Vergleich zum Vorjahr hat sich die Angebotsreserve deutlich reduziert. Zum 31. Dezember 2011 lagsie bei rund 424.000 Quadratmetern, inklusive rund 24.700 Quadratmetern Untermietfläche. Bei einemGesamtflächenbestand von rund 7,43 Millionen Quadratmetern entspricht dies einer Leerstandsquotevon knapp 5,7 Prozent.FERTIGSTELLUNGSVOLUMEN IN M 2 312.000 Baufertigstellung Vorvermietung 220.000160.000 145.000 143.500 130.000 131.500 115.600 109.500 104.900 80.000 68.500 57.000 51.400 49.000 50.500 45.900 42.400 40.000 41.200 41.500 32.600 28.500 50. 23.400 22.000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 22.200 2011 2012 2013Zwar wurden 2011 in Stuttgart knapp 31.300 Quadrat- tungsergebnis in einigen Teilmärkten sogar zu Engpässen.meter Neubauflächen sowie 14.600 Quadratmeter kern- In der Stuttgarter City reduzierte sich der Angebotsbestandsanierte Flächen fertiggestellt, diese allerdings waren um rund 12.500 Quadratmeter auf rund 60.600 Quadrat-größtenteils vorvermietet oder konnten kurzfristig an meter. Einen noch deutlicheren Rückgang hatte die Stutt-neue Mieter vermittelt werden. Darüber hinaus wurden garter Innenstadt zu verzeichnen – hier sank der Bestandgrößere Untermietflächen in der Stuttgarter City wieder von kurzfristig beziehbarer Bürofläche von knapp 116.900vom Markt genommen. Diese beiden Faktoren führten Quadratmetern auf 93.500 Quadratmeter.in Kombination mit einem überraschend hohen Vermie-

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16 17ANGEBOTSRESERVE ZUM 31.12.2011 Degerloch > 11.800 m2 B Bad Cannstatt, Wange etc. > 19.300 m2 Wangen nge 3% F Feuerbach, Zu Zuffenhausen > 22.500 m2 5% Stuttgart-Innenstadt > 93.500 m2 3.500 3.5 5% Vai Vaihingen > 27.800 m2 22 % 7% 100 % Fasanenhof > 31.000 m2 (entspricht 7% 00 ca. 424.000 m2) 17 % Leinfelden-Echterdingen > 73.500 m2 10 % 14 % Möhr Möhr Möhringen > 41.900 m2 10 % Stuttgart-City > 60.600 m2 tuttgart-City tut 600 Weilimdorf > 42.100 m2Quelle beider Darstellungen:Research BANKHAUS ELLWANGER & GEIGER KG ©, Stand: 31.12. 2011Zu auffälligen Verschiebungen kam es an den südlichen 2012 werden rund 47.500 Quadratmeter Bürofläche fertig-Teilmärkten – während sich in Vaihingen die Angebots- gestellt. Da jedoch bereits knapp 32.000 Quadratmeterreserve halbierte, wurden dem Markt in Möhringen größere hiervon vorvermietet sind, werden dem Büromarkt kaumFlächen zugeführt. Im Norden sowie im Osten waren keine Neubauflächen zugeführt. 2013 könnte sich die Lagegrößeren Veränderungen der Reserve zu verzeichnen, da wieder etwas entspannen, da 110.000 Quadratmetertrotz teils guter Vermietungsergebnisse auch Flächen am Bürofläche fertiggestellt werden, von denen derzeit rundMarkt freigesetzt wurden. 50.500 Quadratmeter vorvermietet sind.

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Informationen zum Büromarkt MünchenBUNDESWEITER AUFWÄRTSTREND HÄLT AN.Der positive Trend aus dem Vorjahr setzte sich auch 2011 fort: Bundesweit konnten die Vermietungs-umsätze an den meisten Büromärkten nochmals deutlich gesteigert werden. Reduziert hat sich anfast allen Standorten das Flächenangebot.Mit einem Plus von 15 Prozent zeigt der Trend an den um 1,00 Euro pro Quadratmeter und mehr gesteigert„Big Seven“-Standorten weiter nach oben: In Berlin, werden. Auch die Durchschnittsmieten blieben stabil.Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München undStuttgart wurden 2011 insgesamt rund 3,28 Millionen Im Vergleich zum Vorjahr haben sich die Leerstände inQuadratmeter vermietet. Der größte Boom war im Süden den „Big Seven“ erwartungsgemäß deutlich reduziert.der Republik zu erkennen: In Stuttgart war eine Steige- Das lag vorwiegend an der erhöhten Nachfrage nachrung von rund 47 Prozent zum Vorjahr zu verzeichnen, in modernen Büroflächen und weiter an der Tatsache,München ein Plus von 45 Prozent. Rückläufig entwickelte dass auch wieder verstärkt Flächen in älteren Gebäudensich die Nachfrage in Düsseldorf und auch in Frankfurt, vermietet wurden, auch wenn das oft mit deutlichenwo das Vermietungsergebnis rund 14 Prozent unter dem Zugeständnissen beim Mietpreis verbunden war. TeilweiseVorjahreswert lag. entstehen nun wieder große Engpässe im Flächenangebot, da das Fertigstellungsvolumen von Neubauflächen eherVon einer positiven Entwicklung der Mietpreise profitierten gering war. Das birgt Baupotenzial für 2012: Aufgrunddie meisten Standorte – die Preise erhöhten sich vielerorts positiver Wirtschaftsprognosen und anhaltend stabileraufgrund der gestiegenen Vermietungsleistung in Ver- Nachfrage erhöhen sich an den meisten Standortenbindung mit einer rückläufigen Angebotsreserve oder derzeit die Chancen für die kurzfristige Realisierung vonblieben stabil auf Vorjahresniveau. Die Spitzenmieten in Neubauvorhaben.Berlin, Köln, München und Stuttgart konnten teilweise

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18 19 2007 2008LEERSTÄNDE IN DEUTSCHLAND IM VERGLEICH IN % 2009 2010 2011 15,115,0 14,4 14,3 13,9 11,8 11,5 10,3 10,3 10,3 9,8 9,8 9,7 9,6 9,4 9,1 8,9 8,9 8,3 8,3 8,4 8,4 8,2 8,2 8,1 7,9 7,7 7,5 7,2 6,7 6,5 6,4 6,2 6,1 5,7 Frankfurt Düsseldorf Köln München Berlin Hamburg Stuttgart Quelle: Research BANKHAUS ELLWANGER & GEIGER KG ©, Stand: 31.12. 2011FLÄCHENUMSATZ DER BIG SEVEN 2003 – 2011 IN M 2 853.000 820.000 765.000 München z z 620.000 590.000 580.000 z 540.000 510.000 480.000 z z Berlin z z Hamburg z z Frankfurt Düsseldorf Stuttgart 280.000 z Köln 194.000 z 180.000 z 171.000 z 169.000 z 152.000 z 149.000 z 145.000 z 140.000 z2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Quelle: Research BANKHAUS ELLWANGER & GEIGER KG ©, Stand: 31.12. 2011STUTTGART IM BUNDESWEITEN VERGLEICH Flächenumsatz in m² Spitzenmiete in € Durchschnittsmiete City in € Leerstandsquote in % 2011 2010 2011 2010 2011 2010 2011 2010 Berlin 572.000 503.000 21,70 20,50 16,00 14,50 8,4 8,9 Düsseldorf 365.000 375.000 23,50 23,50 17,00 16,50 11,8 11,5 Frankfurt a. M. 410.000 475.000 36,00 35,60 21,50 22,00 14,4 15,1 Hamburg 515.000 485.000 23,00 23,00 13,50 13,50 8,1 9,8 Köln 280.000 220.000 21,00 20,00 11,00 11,25 8,2 8,9 München 853.000 590.000 30,50 28,00 14,20 14,20 7,7 8,3 Stuttgart 285.000 194.000 18,80 17,50 14,30 14,30 5,7 6,5 Quelle: Research BANKHAUS ELLWANGER & GEIGER KG ©, Stand: 31.12. 2011

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STUTTGART CITY/INNENSTADT:UNGEBROCHEN STARKE NACHFRAGE.Die Nachfrage nach Büroflächen in der Stuttgarter City und der Innenstadt hat im vergangenen Jahrerneut Aufwind erhalten. Zu den in 2010 165 abgeschlossenen Verträgen war 2011 eine Steigerungum 18 Prozent zu verzeichnen.Ein Ausrufezeichen setzte das Land Baden-Württemberg Flächen oberhalb der 16,01 Euro pro Quadratmeter ab-durch die Anmietung des Postquartiers und des Königin- geschlossen. In der Innenstadt konnten 93 Prozent derOlga-Baus in der Königstraße 9. Dank entsprechender neu vermieteten Flächen zu einem Preis bis 14,00 EuroGroßabschlüsse wurden im Vergleich zu 2010 im ver- pro Quadratmeter vergeben werden, ein Prozent mehrgangenen Jahr zirka 61.000 Quadratmeter mehr Fläche als im Jahr davor. Immerhin acht Prozent der Innenstadt-vermietet. War es im Vorjahr nur ein einziger Mietvertrag flächen wurden innerhalb der Mietpreisspanne zwischenüber eine Fläche von mehr als 5.000 Quadratmeter, wurden 14,01 und 16,00 Euro pro Quadratmeter vermietet.2011 sieben Abschlüsse mit einem Gesamtvolumen vonungefähr 62.000 Quadratmetern erzielt. Davon wurden Zu beobachten ist, dass parallel zur ungebrochen starken25.700 Quadratmeter von drei Eigennutzern aus der Ver- Nachfrage nach Flächen auch die Ansprüche der Mietersicherungsbranche unterzeichnet. Aber auch das Flächen- steigen. Hochwertige oder neu sanierte Flächen sindsegment unter 500 Quadratmetern profitierte von einer ebenso beliebt wie knapp vorhanden. Diese Vorzeichengesteigerten Nachfrage. Die 142 Verträge machen aber führten erstmalig wieder dazu, dass Projektentwicklungennur zirka 21 Prozent der vermieteten Flächen aus, wäh- wie das Bülow Carré und das City Gate ohne die üblicherend der Anteil im Vorjahr mit 137 Abschlüssen bei Vorvermietungsquote begonnen wurden. Kurzfristig wird33 Prozent lag. die Flächenknappheit für 2012 aber zunächst bestehen bleiben. Erst durch geplante Fertigstellungen sieht dieIn der City wurden 2010 37 Prozent der Flächen im Preis- Prognose für die Jahre 2013 und 2014 deutlich besser aus:segment bis 14,00 Euro pro Quadratmeter vermietet. Dann werden wieder größere Volumina verfügbar sein.In 2011 stieg der Anteil auf 49 Prozent. In der Mietpreis- Aufgrund der Vielzahl an neuen und laufenden Projektenspanne zwischen 14,01 und 16,00 Euro pro Quadratmeter erfahren die Stuttgarter City und Innenstadt zudem einekonnten 2011 38 Prozent der Flächen unterzeichnet werden. deutliche Modernisierung.Auf konstantem Vorjahresniveau von 13 Prozent wurden

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20 21STUTTGART NORD: GETEILTE ENTWICKLUNGEN.FEUERBACH/ZUFFENHAUSEN WEILIMDORFDer Aufschwung in der Automobil- und Zulieferbranche Erfreulich ist die Steigerung der Vertragszahl im Vergleichsetzte sich 2011 fort und war auch in Feuerbach/Zuffen- zum Vorjahr um 50 Prozent auf 15 Mietverträge. Den-hausen deutlich zu spüren. Insbesondere Großnutzer wie noch konnten die in 2010 erzielten Flächenumsätze, dieBosch oder Porsche sorgten für den großen Flächenum- durch zwei Großanmietungen geprägt waren, nicht er-satz. Am größten war die Nachfrage jedoch mit 68 Pro- reicht werden. Angesichts des zunehmenden Leerstandes,zent der unterzeichneten Verträge im Segment bis 500 der sich in absehbarer Zeit durch den Wegzug der Firmen-Quadratmeter. Trotzdem konnte das außergewöhnlich zentrale von Ernst & Young noch verschärfen wird, ist diehohe Vermietungsergebnis aus 2010 nicht erreicht werden. neu gewonnene Kontinuität der Nachfrage zunächst alsMit 24.800 Quadratmetern waren es 2011 allerdings nur positives Signal zu werten. Künftig ist hier aber ein geziel-3.700 Quadratmeter weniger. Der Zehnjahresdurchschnitt tes Standortmarketing erforderlich.mit 14.000 Quadratmetern liegt zudem bei gerade 56Prozent des erzielten Ergebnisses für dieses Gebiet und Das Gesamtergebnis lag bei rund 5.500 Quadratmetern,liefert Anlass zur Zufriedenheit. das sind zirka 48 Prozent des Vorjahres. Damit liegt das Er- gebnis von 2011 auf dem Niveau der Jahre 2007 und 2009.Mit 72 Prozent wurde der Großteil der Flächen in der Miet- Der Zehnjahresdurchschnitt von 7.800 Quadratmeternpreisspanne zwischen 8,01 bis 10,00 Euro unterzeichnet. wurde allerdings nicht erreicht. An diesem Standort geht27 Prozent der Mietflächen, die sich ausschließlich im der Trend in Richtung kleinerer Flächen. Nur ein Vertragdirekten Umfeld der Heilbronner Straße befinden, lagen im oberhalb von 1.000 Quadratmetern wurde unterzeichnet.Preisniveau zwischen 11,01 und 12,00 Euro pro Quadrat- Der größte Flächenumsatz, mit 61 Prozent, wurde immeter. Segment unter 500 Quadratmetern abgeschlossen.Neue, moderne Büroflächen sind bis 2013 lediglich vomProjekt OASIS II zu erwarten. Ein positives Signal ist hierder Vorvermietungsstand von 50 Prozent, der letztendlichden Baubeginn ermöglicht hat.

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STUTTGART OST: UNGENUTZTES POTENZIAL.BAD CANNSTATT/WANGEN/HEDELFINGENVerfügbare moderne Büroflächen sind auf diesem Teil- durchschnittliche Vermietungsergebnis der letzten zehnmarkt derzeit noch Mangelware. Aus diesem Grund stehen Jahre mit 11.700 Quadratmetern konnte durch die Ver-die Chancen einer Vorvermietung für mögliche Projekte mietungsleistung in 2011 mit insgesamt 13.400 Quadrat-derzeit nicht schlecht. Bei solchen Vorhaben punktet der metern um rund 13 Prozent übertroffen werden. ImMarkt außerdem mit einer hervorragenden Anbindung Flächensegment bis 500 Quadratmeter lagen 31 Prozentan den öffentlichen Nahverkehr. Um weitere Nutzer an- der vermieteten Flächen. Eine Großvermietung zwischenzuziehen und zu gewinnen, können dieser Faktor sowie 2.000 und 3.000 Quadratmetern war mit 18 Prozent, dieauch die optimale Infrastruktur für die tägliche Versorgung andere über 6.000 Quadratmeter mit 45 Prozent an deneine entscheidende Rolle spielen. Bereits im vergangenen vermieteten Flächen beteiligt. Mietpreise bis 8,00 EuroJahr konnte der Flächenumsatz im Vergleich zu 2010 um pro Quadratmeter konnten bei 44 Prozent der Flächen38 Prozent auf insgesamt 13.400 Quadratmeter gesteigert erzielt werden, in der Mietpreisspanne zwischen 10,01 undwerden. Insbesondere auf dem Kodak Areal konnten, wie 13,00 Euro pro Quadratmeter sind es weitere 50 Prozent.in den Jahren zuvor, zuverlässig eher preisgünstige Flächenvermietet werden. Zusätzlich unterzeichnete aber im glei- Die ursprünglich gestoppte Entwicklung des Neckarparks,chen Gebiet auch ein Telekommunikationsunternehmen eines neuen Stadtquartiers mit Wohnungen und Bürosden Mietvertrag für ein Projekt mit 6.000 Quadratmetern sowie gemischter Nutzung auf dem ehemaligen Güterbahn-zu einem Mietpreis von 12,50 Euro pro Quadratmeter. hofareal, hat wieder Fahrt aufgenommen. 2012 dürften bereits erste Erfolge zu sehen sein, denn verschiedeneMit 18 geschlossenen Verträgen war im Vergleich zu den vorhandene Flächeninteressen könnten sich im kommen-Vorjahren wieder ein Anstieg zu verzeichnen. Auch das den Jahr konkretisieren.

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22 23STUTTGART SÜD: SPITZENSTANDORT MIT SONNIGEN AUSSICHTEN.DEGERLOCH LEINFELDEN-ECHTERDINGENNachdem 2010 ein Rücklauf zu verzeichnen war, profitier- Niedriger Flächenumsatz und geringe Nachfrage in Lein-te Degerloch 2011 wieder von seiner attraktiven Lage: felden-Echterdingen: Die Vermietungsleistung fiel umDie Vermietungsleistung stieg um 90 Prozent auf ins- 38 Prozent und auch die Vertragszahl reduzierte sich umgesamt 4.000 Quadratmeter. Da bis auf 1.300 Quadrat- 33 Prozent auf insgesamt 21 Verträge. 58 Prozent der Ab-meter keine weiteren Neubauflächen zur Verfügung stehen, schlüsse wurden im Segment bis 500 Quadratmeter unter-wurden die Marktumsätze fast ausschließlich in vorhande- zeichnet, 16 Prozent im Bereich 501 bis 1.000 Quadratmeter.nen Gebäuden erzielt. Insgesamt 70 Prozent der Umsätze Ein Vertrag wurde im Segment bis 2.000 Quadratmeterwurden im Areal COMPAS beziehungsweise direkt am abgeschlossen.Albplatz erzielt, 30 Prozent im Gewerbegebiet Tränke. Im Mietpreissegment unter 9,00 Euro pro QuadratmeterBei den abgeschlossenen Verträgen dominierte das Flächen- wurden 60 Prozent der Flächen vermietet. Zwischensegment bis 500 Quadratmeter – 53 Prozent der Ab- 9,01 und 10,00 Euro pro Quadratmeter wurden 37 Prozentschlüsse wurden hier unterzeichnet. Zu je einem Vertrags- der Flächen platziert. Zu wenigen Vermietungen kam esabschluss kam es für die Flächengröße zwischen 501 und im Bereich 10,01 bis 11,00 Euro, 13 Prozent der Flächen1.000 Quadratmetern und 1.001 bis 2.000 Quadratmetern. wurden im Bereich 12,00 Euro pro Quadratmeter vermietet.41 Prozent der Flächen wurden zu Preisen zwischen 10,01 Gespannt wird die Entwicklung der derzeit im Bau befind-und 12,00 Euro pro Quadratmeter vermietet. Während lichen Airport City erwartet. Der erste prominente Nutzer32 Prozent im Preissegment zwischen 12,01 und 13,00 heißt Ernst & Young, dessen Neubau voraussichtlich 2015Euro pro Quadratmeter lagen, wurden nur 15 Prozent im fertiggestellt wird. Insgesamt könnten in der Airport CityBereich zwischen 13,01 und 15,00 Euro vermietet. Unter 250.000 Quadratmeter Büro- und Serviceflächen errichtet10,00 Euro pro Quadratmeter wurden 12 Prozent vermietet. werden. Wenn die Nutzer die dortigen Vorteile schätzen und annehmen, besteht die Chance, dass sich am FlughafenNeues entsteht am Bürokomplex COMPAS, wo aufgrund ein neuer Bürostandort etabliert.der nach wie vor anhaltenden Nachfrage am Albplatz eineProjektentwicklung vorangetrieben wird. Sie wird demMarkt bis 2014 zirka 13.000 Quadratmeter Neubauflächezur Verfügung stellen.

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FASANENHOFDer Fasanenhof blickt auf ein Jahrzehnt starker Vermie- Nutzern unter anderem aus den Bereichen der Automobil-tungsschwankungen zurück. In den vergangenen zwei zulieferer, der Softwareentwicklung und der BauindustrieJahren jedoch verbesserte sich die Nachfrage kontinuier- geprägt.lich und das Ergebnis 2011, mit insgesamt 12.500 Qua-dratmetern vermieteter Fläche, stellt das Beste seit 2004 78 Prozent der Vermietungen entfielen auf das Gewerbe-dar. Die Inbetriebnahme der Stadtbahn hat zu einer gebiet Vaihingen/Möhringen. Im Flächensegment bis 500weiteren Aufwertung des Standorts geführt. Quadratmeter wurden hier 7 Prozent der Verträge unter- zeichnet. 19 Prozent der Abschlüsse gab es im Bereich 501Im Vergleich zum Vorjahr erhöhte sich die Anzahl der Ab- bis 1.000 Quadratmeter, 18 Prozent im Bereich 1.001 bisschlüsse um 80 Prozent auf 18 Verträge. 23 Prozent hier- 5.000 Quadratmeter. Zwei Verträge wurden im Flächen-von entfielen auf das Segment bis 500 Quadratmeter und segment 5.001 bis 10.000 Quadratmeter unterzeichnet,17 Prozent auf den Bereich 501 bis 1.000 Quadratmeter. ein weiterer Vertrag mit zirka 12.000 Quadratmetern.Zwei Verträge wurden im Segment 1.001 bis 2.000 Qua- Die Mietpreise lagen bei 21 Prozent der Flächen im Bereichdratmeter abgeschlossen. Entscheidend geprägt wurde bis 9,00 Euro pro Quadratmeter. 28 Prozent der Flächendas Vermietungsergebnis von einer Großanmietung durch wurden für 9,01 bis 10,00 Euro, 49 Prozent im BereichBosch – das Unternehmen mietete 4.000 Quadratmeter 10,01 bis 11,00 Euro pro Quadratmeter vermietet. ZweiBürofläche an. Verträge mit insgesamt zirka 600 Quadratmetern konnten im Colorado zu Mietpreisen zwischen 13,60 und 16,9023 Prozent der Flächen wurden zu Preisen bis 9,00 Euro pro Euro pro Quadratmeter unterzeichnet werden.Quadratmeter vermietet, 67 Prozent im Segment zwischen9,01 und 10,00 Euro pro Quadratmeter. Ein Vertrag wurde Der sich kontinuierlich weiterentwickelnde Standort STEPmit 10,50 Euro pro Quadratmeter unterzeichnet. verbuchte im vergangenen Jahr 16 Prozent des Vermietungs- volumens des Gesamtgebietes Vaihingen/MöhringenVAIHINGEN/MÖHRINGEN UND STEP und STEP. Zwar wurde im Vergleich zum Vorjahr wenigerAutobahnnähe, hervorragende infrastrukturelle Anbindung Fläche vermietet, doch lag dies an der Tatsache, dass imsowie ein interessantes Nutzerumfeld – diese Faktoren STEP nahezu kein Leerstand vorhanden ist. Mit einer Stei-trugen auch 2011 entscheidend dazu bei, dass die Gebiete gerung der Vermietungsleistung ist somit erst zu rechnen,Vaihingen/Möhringen und der Stuttgarter Engineering wenn mit der Vermarktung der nächsten Gebäude STEPPark (STEP) ein überragendes Ergebnis erzielten. 7.1 beziehungsweise 7.2 begonnen wird. 63 Prozent der Flächen wurden im Preissegment zwischen 11,50 undMit der Vermietung von 56.300 Quadratmetern Büro- 12,00 Euro und 18 Prozent im Segment 12,01 bis 13,00fläche verzeichnete der Standort eine Steigerung um Euro pro Quadratmeter unterzeichnet.114 Prozent. Diese für dieses Gebiet noch nie dageweseneEntwicklung wurde deutlich von Großabschlüssen mit

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24 25 BÜROMARKT STUTTGART IM ÜBERBLICK. Büroflächenumsatz in 2011 < 10.000 m2 10.000 – 20.000 m2 20.000 – 30.000 m2 30.000 – 40.000 m2 A 81 Richtung Heilbronn ab 40.000 m2 Gewerbe-/Bürostandorte A 81 Richtung SingenA 8 Richtung Karlsruhe Autobahn- kreuz Stuttgart A 81 A 8 Richtung München

25.
26 27STUTTGARTER BÜROMARKT – STARK WIE NOCH NIE.In 2011 präsentierte sich der Büromarkt am Standort Stuttgart mit dem besten Ergebnis aller Zeiten.Der daraus hervorgehende Schwung dürfte auch im kommenden Jahr beflügeln, so dass wieder ein gutesVermietungsergebnis zu erwarten ist.Mit Blick auf die derzeit am Markt vorhandene Nachfrage, denn je ist, um die Positionierung zu verbessern. Das giltdie sich 2011 über alle Flächensegmente und Branchen etwa für Weilimdorf und Leinfelden/Oberaichen, die auf-erstreckte, ist im kommenden Jahr ein Büroflächenumsatz grund infrastruktureller Defizite seit Jahren mit Leerstands-über 200.000 Quadratmetern möglich. Durch den wirt- problemen kämpfen und häufig gegenüber besser erschlos-schaftlichen Aufschwung spielen beispielsweise wieder senen Gebieten das Nachsehen haben.verstärkt Unternehmensgründungen eine Rolle und auchaus der für Baden-Württemberg so wichtigen Automobil- HOCHWERTIGE AUSSTATTUNG IM FOKUSindustrie kommen nach den Konsolidierungsprozessen Der Trend zu hochwertig ausgestatteten Gebäuden, diepositive Signale. den Anforderungen an einen modernen Arbeitsplatz gerecht werden, setzt sich weiterhin fort. Dass NutzerCHANCEN FÜR NEUE PROJEKTE durchaus bereit sind, dafür entsprechende Mieten zuDem für 2012 prognostizierten Bedarf steht nach wie vor zahlen, hat die Mietpreisentwicklung gezeigt. Auch warinsbesondere in der City und der Innenstadt ein anhaltend für zeitgemäße Flächen eine deutliche Verkürzung derrares Flächenangebot entgegen, diese Knappheit dehnt Vermarktungszeiträume zu beobachten. Voraussichtlichsich sogar zwischenzeitlich auf die südlichen Randlagen hält die starke Nachfrage nach hochwertigen Büroflächenaus. In diesem Umfeld stehen in 2012 die Chancen für weiterhin an. Da dem Markt in 2012 aber kaum Neubau-bereits seit längerem in der Schublade liegende Projekte flächen zugeführt werden, entsteht eine große Chancemit Baugenehmigungen besonders gut. Es gibt jedoch für Eigentümer, die die Qualität ihrer Bestandsimmobilieauch Teilmärkte, für deren Zukunft ein Schulterschluss jetzt auf einen modernen Standard anheben.zwischen Politik und Immobilieneigentümern wichtiger