Se ha denunciado esta presentación.
Utilizamos tu perfil de LinkedIn y tus datos de actividad para personalizar los anuncios y mostrarte publicidad más relevante. Puedes cambiar tus preferencias de publicidad en cualquier momento.
1|Page
Предговор
Никога преди не съм предполагал, че отношенията между съседите в една сграда
могат да бъдат предмет и на сериозн...
1. Длъжни ли сме да си плащаме задълженията? Длъжни сме!

Покрай многобройните обсъждания за задължителността на вноските ...
има вътрешноведомствен характер. Важното е да има единодушие при взимането на
решение, дори считам, че и едно квалифициран...
Управителният съвет, в частност управителят, стопанисва и управлява общите части на
сградата съгласно решенията на Общото ...
от Общото събрание на собствениците, съгласно представителството по ЗУЕС, от
друга страна е ЕТАЖНАТА СОБСТВЕНОСТ, представ...
3. Разходи за управление и поддържане на общите части на етажната
собственост

Най – често крайъгълния камък, който създав...
драстично е, когато към реално обитаемата площ на имота се прибавят и идеалните части.
Това е крайно нарушение на императи...
дена годишно. Не мисля, че сградите притежават система за индикация на времето през
което обитателите им ползват имотите с...
– извън случаите по ал. 2 /чл. 17 ал. 2 ЗУЕС/ решенията се приемат с мнозинство, повече
от 50 на сто от представените идеа...
4. Когато собствеността върху имота върху който е построен комплекса от
“затворен тип” е различна от собствеността на сгра...
остава в тежест на собствениците. Естествено за да бъдат тези зони, които обслужват
сградите в имота, то в такъв случай со...
•7. уговорените между собственика и ползвателя права и задължения относно
управлението на общите части на сградата.
•Друг ...
6. Юридическо лице – управител на Етажната собственост

Възниква твърде често практическия, а и доктринален въпрос възможн...
сградата
в
добро
състояние.
От тук следва и въпросът кои дейности следва да бъдат считани за дейности по
поддържането на о...
както и събирането на средствата за заплащането на разходите могат да бъдат възложени
на ЮЛ. Съответно на ЮЛ може да бъде ...
7. Какво да правим при неотложност на ремонта в сградата?

А така! И как се процедира, когато имаме неотложност на ремонта...
да платят. Ако решението на ОС не е във ваша полза или не ви предоставят екземпляр от
решението или не се инициира офанзив...
(2) (Доп. – ДВ, бр. 57 от 2011 г.) Когато собственик, ползвател или обитател не
изпълни решение в определения срок, предсе...
от пожар или от значителни повреди”. Практиката, колкото и да е оскъдна все пак е
категорична, че когато става въпрос за о...
етажната собственост   поглед в кухнята допълнено издание
етажната собственост   поглед в кухнята допълнено издание
етажната собственост   поглед в кухнята допълнено издание
етажната собственост   поглед в кухнята допълнено издание
етажната собственост   поглед в кухнята допълнено издание
етажната собственост   поглед в кухнята допълнено издание
етажната собственост   поглед в кухнята допълнено издание
Próxima SlideShare
Cargando en…5
×

етажната собственост поглед в кухнята допълнено издание

2.357 visualizaciones

Publicado el

Това издание не е с комерсиална цел. Неговата цел е да бъде в подкрепа и помощ на занимаващите се активно с казуистиката в областта на етажната собственост. То предлага специфичен поглед върху проблемите в съседските отношения.

Publicado en: Sector inmobiliario
  • Sé el primero en comentar

етажната собственост поглед в кухнята допълнено издание

  1. 1. 1|Page
  2. 2. Предговор Никога преди не съм предполагал, че отношенията между съседите в една сграда могат да бъдат предмет и на сериозна наука. Научих обаче, че трудно може да подчиниш и да регламентираш едни типично човешки взаимоотношения. Когато на мен самия ми се наложи да встъпя в такава позиция „управител на етажната собственост” се сблъсках с всички проблеми, които връхлитат обитателите на блок, кооперация, комплекс или къща. Стигна се до онази пределна точка в която реших, че трябва да се направи далеч по – сериозен регламент от този, който е правен до сега. Порових се за да попрочета онова, което е публикувано досега за управлението на етажната собственост. Оказа се, че специализираните сайтове просто правят прочит на закона или цитират отделни негови разпоредби. Опитах се да намеря и съдебна практика. Такава почти не съществуваше, или уреждаше съвсем казуистично проблемите без да прави подробен анализ на проблематиката. Това възбуди в мен любопитството към тази материя и се опитах да хвърля малко по – различна светлина върху закона. Осъзнах, че повечето хора четат закона в тази му част, която ги засяга и цитират насляпо повечето разпоредби. Особено когато ми се наложи за пръв път да приведа в изпълнение заповедното производство, за да събера натрупаните към етажната собственост задължения. За пръв път се и сблъсках с необходимостта да цитирам дефиниция за етажна собственост, да обяснявам, че това не е просто сградата в която живеят всички, а е една особена съвкупност от всички етажни собственици в сградата. Стената в която се ударих беше огромна. Проблемният текст на чл. 51 ЗУЕС, който се ползва като предтекст на повечето от длъжниците да не заплащат задълженията си се тълкува избирателно. Едва ли е необходимо да бъде обяснявано нееднократно, че правото и приложението му са два отделни компонента на едно цяло и са гаранция за употребата и защитата му, но също така са и кумулативно свързани. Така или иначе, това издание не е обикновен справочник, в който като азбука ще търсите цялостен прочит на закона или неговото тълкуване. Тенденцията ми е с нетрадиционен поглед върху проблемната казуистика да дам обяснение, както и да запълня пробойните на закона. Книгата предлага специализирани знания за проблеми и казуси, които са възникнали в практиката ми, както и запълване на някои празнини в закона. Затова в нея не търсете каталог на правата и задълженията си. Съдържанието на книгата е насочено към анализ и допълнение на всичко онова, което е написано до този момент, както и специфични знания в областта на управление на етажната собственост, които могат да бъдат в подкрепа на колегите ми и съдебните органи. Мисля, че тепърва ще бъдат пренаписвани доста от текстовете от закона, както и ще бъдем откриватели на нови незавладяни територии в тази нова за българското право материя. Успех на всички в търсенето на компромис в съседските взаимоотношения и се надявам да Ви бъда полезен! Евгени Атанасов 2|Page
  3. 3. 1. Длъжни ли сме да си плащаме задълженията? Длъжни сме! Покрай многобройните обсъждания за задължителността на вноските за поддръжка и управление на общите части Стоян Ставру в своя монография ”Бюджет на етажната собственост”, публикувана в Юбилеен сборник по случай 100-годишнината от рождението на акад. Любен Василев и проф. дюн Живко Сталев и 90-годишнината от рождението на проф. дюн Витали Таджер “Развитието на правото в глобализиращия се свят”, С., 2013, с. 411-427″: http://challengingthelaw.com/veshtnopravo/biudjet-etajna-sobstvenost/) с автор Стоян Ставру: “задълженията за заплащане на сумите за поддръжка и управление на общите части изхождат от закона, а не от решенията на ОС. Което означава, че дори, когато някой атакува метода на разпределение на разноските, на човек или на апартамент, той в крайна сметка е длъжен да заплати сумата определена като размер, защото колкото и да се двоумят, задължителността за плащане е обективирана в закона, а ОС определя размера на вноските.” Множеството е на мнение, че като отмени решение на Общото събрание, с което е определен начина на разпределение на вноските и ще се освободят от плащане. ТОВА СЪВСЕМ НЕ Е ТАКА! Задължението за всеобщо тяхно съжаление не изхожда от решението на ОС, а от закона. Закона е вменил задължение за заплащане на тези вноски. Затова решенията на ОС пресъздават вече един определен статут, ТЕ НЕ СЪЗДАВАТ ТАКЪВ. С отмяната на решението на ОС се отменя само решението, което констатира позиция, различна от тази в закона. При вече гласуван бюджет и размер на вноските, дължимостта не се преклудира, променя се съгласно закона начина по който ще се преразпредели задължението съгласно чл. 51 ЗУЕС. Ако до отмяната на решението сте дължали на база брой на притежавани жилища, след отмяната сумата се дължи на база брой собственици /ползватели/ обитатели. Отърване няма! А дали може да се дерогира императивната норма на закона : Ставру е на следното мнение : ”Посочените от ЗУЕС начини за разпределяне на различните видове разходи във връзка с управлението и поддръжката на общите части имат диспозитивен характер, но могат да бъдат дерогирани единствено при наличие на съгласие от страна на всички етажни собственици. Постигнатата по този начин обща договореност ще има действие единствено във вътрешните отношения между етажните собственици. При поемане на определени задължения към трети за етажната собственост ще дължат заплащането на такава част от тях, каквато отговаря на участието им в съсобствеността върху общите части на сградата.” Текста е цитиран от статия ”Бюджет на етажната собственост”, публикувана в Юбилеен сборник по случай 100-годишнината от рождението на акад. Любен Василев и проф. дюн Живко Сталев и 90-годишнината от рождението на проф. дюн Витали Таджер “Развитието на правото в глобализиращия се свят”, С., 2013, с. 411-427″: http://challengingthelaw.com/veshtno-pravo/biudjet-etajna-sobstvenost/) с автор Стоян Ставру Напълно поддържам, считам, че вътре в самата етажна собственост Решение на ОСЕС може да дерогира нормата на чл. 51 и да създаде различен ред от закона, като решението 3|Page
  4. 4. има вътрешноведомствен характер. Важното е да има единодушие при взимането на решение, дори считам, че и едно квалифицирано мнозинство например 75/100 от процентното отношение на общите части може да реши въпроса. В отношенията с трети лица, разпределението на задълженията ще бъде съгласно установената от закона. 2. Проблемът със задълженията на собствениците в етажната собственост Пред собствениците на самостоятелни обекти в ЕТАЖНАТА СОБСТВЕНОСТ възниква съвсем осезаемо проблемът за нередовните платци на дължимите суми по подръжката и управлението на общите части на сградата на ЕТАЖНАТА СОБСТВЕНОСТ.Законът за управление на етажната собственост е категоричен в чл. 6 ал. 1 т. 10, а именно : 10. (изм. – ДВ, бр. 57 от 2011 г.) заплащат разходите за управлението и поддържането на общите части на сградата. Спецификата на проблема възниква тъй като единствения възможен ред за реализиране на вземането по съдебен ред е нормативно предвидения в закона – чл. 38 ал. 2 - съответно препраща към чл. 410 ал. 1 т. 1 ГПК. Моят опит доказа, че процедурата е изключително тромава и тежка, свързана е с един определено дълъг времеви период. Задълженията на собственика към ЕТАЖНАТА СОБСТВЕНОСТ е периодично. Дори да се реализира вземането на определена сума за определен период от време, през същото това време, ако длъжникът не е заплащал съвестно своите задължения те се натрупват. От своя страна е необходимо отново да се депозира заявление по чл. 410 ал. 1 т. 1 ГПК за тези суми и така се изпада в омагъосания кръг на времето. Ето защо считам, че предвидения в ЗУЕС ред е по-скоро приложим при инцидентни задължения, но не и при една честа периодика на дължими суми. Затова за мен възникна необходимостта чрез легални средства да осигуря начин за бързо и ефективно реализиране на тези задължения, а именно по реда на чл. 417 ГПК. Аз предлагам един хипотетичен вариант, в който ЕТАЖНАТА СОБСТВЕНОСТ има сключен договор с фирма – подизпълнител, така наречения “професионален домоуправител”. Етажната собственост е специфична комбинация от множество права на собственост върху самостоятелни обекти, притежавани от различни лица и принудителен режим на акцесорна съсобственост върху общите части на сградата, в който участват същите тези лица. Разглеждана като особен колектив, Етажната собственост представлява съвкупност от правни субекти (физически и юридически лица, държавата, общините), която при съблюдаване на определени процедурни правила взема общи решения във връзка с ползването на съпритежаваните при условията на особена акцесорна принудителна съсобственост общи части на сградата.Етажната собственост (собствениците на имоти в режим на етажна собственост) има самостоятелна правосубектност и се представлява, включително и пред съд, от управителя.” 4|Page
  5. 5. Управителният съвет, в частност управителят, стопанисва и управлява общите части на сградата съгласно решенията на Общото събрания. Общите части на сградата са стопанисвани и управлявани с договор между собствениците на самостоятелни обекти и фирмата – изпълнител. Съгласно Решенията на ОС начинът на определяне на таксата за стопанисване и управление е на принципа, определен и в решението на ОБЩОТО СЪБРАНИЕ, а именно : собственикът на всеки самостоятелен обект, независимо от това дали се обитава или не, е длъжен да заплаща ежемесечно сума в размер, определен съгласно взетото решение. Сумата е за покриване на разходите, свързани с управление и поддръжка на общите части на етажната собственост. След заплащане на всички текущи разходи, свързани с управление на общите части на етажната собственост остатъка от сумата постъпва във фонд „Ремонт и обновяване”. По силата на протоколно решение в което е инкорпорирана и спогодба с нотариална заверка на подписите относно дължимите между страните парични суми е наложително сключването на договор между собствениците на самостоятелни обекти в сградата на ЕС, в качеството им на възложители, и представлявани от управителя на етажната собственост, от една страна и фирмата – изпълнител, от друга страна, който договор е също с нотариална заверка на подписите съгласно изискванията и на чл. 417 ал. 1 т. 3 ГПК. Съгласно Решение взето на ОС, начинът на определяне на таксата за стопанисване и управление е на принципа, действащ от момента на сключване на договора, а именно: собственикът на всеки самостоятелен обект, независимо от това дали се обитава или не, е длъжен да заплаща ежемесечно сума в установен размер. Сумата е за покриване на разходите, свързани с управление и поддръжка на общите части на етажната собственост. След заплащане на всички текущи разходи, свързани с управление на общите части на етажната собственост остатъка от сумата постъпва във фонд „Ремонт и обновяване”. В протоколно решение Общото събрание на етажната собственост приема, че възлага на фирмата – изпълнител да предприеме всички действия по събиране на задълженията на собственици, ползватели и наематели, възникнали по време на и преди управлението на фирмата – изпълнител. Съгласночл. 15 ЗУЕС . (1) (Доп. – ДВ, бр. 57 от 2011 г.) Общото събрание се провежда, ако присъстват лично или чрез представители собственици на най-малко 67 на сто идеални части от общите части на етажната собственост, с изключение на случаите по чл. 17, ал. 2, т. 1 – 4. (2) (Изм. – ДВ, бр. 57 от 2011 г.) Ако събранието не може да се проведе в посочения в поканата час поради липса на кворум по ал. 1, събранието се отлага с един час, провежда се по предварително обявения дневен ред и се смята за законно, ако на него са представени не по-малко от 33 на сто идеални части от общите части на етажната собственост. Подписаните под протокола лица са собственици и следва да представляват не по малко от 33 на сто идеални части от общите части на етажната собственост. Съгласно ЗУЕС така установения кворум е достатъчен за да има валидно волеизявление на Общото събрание на етажната собственост за съгласие и приемане на решенията, установени с дневния ред. Представителството при приемане на решенията в законоустановения кворум обхваща не само присъстващите, но и неприсъстващите членове на етажната собственост, което от своя страна ангажира задължителността на приетите решения. От една страна по така постигната спогодба са отделните собственици на самостоятелни обекти в етажната собственост, представлявани 5|Page
  6. 6. от Общото събрание на собствениците, съгласно представителството по ЗУЕС, от друга страна е ЕТАЖНАТА СОБСТВЕНОСТ, представлявана от управителя си. В постигната спогодба страните приемат, че всеки един от собствениците на обекти носи персонална отговорност по отношение на дължимите суми във връзка с управление на общите части на етажната собственост. Протоколното решение би следвало да се оформи и по своя характер да представлява нотариално заверена спогодба между отделните собственици на самостоятелни обекти в етажната собственост и самата етажна собственост по отношение на дължимите от отделните собственици към етажната собственост суми . Изрична е уговорката между страните за характера и формата на протоколното решение /спогодба с нотариална заверка на подписите относно съдържащите се в тях задължения за плащане на парични суми/ и сключения договор с фирмата – изпълнител, /също с нотариална заверка на подписите/ , а и при наличието на всички изискуеми реквизити по смисъла на чл. 417 ал. 1 т.3 следва за претендираните суми съдът да постанови незабавно изпълнение и да издаде изпълнителен лист на основание чл. 418 ГПК. В договора между ЕС и фирмата – изпълнител е уговорена дължимата месечна сума за всеки един от собствениците, ползватели или наематели на обекти на етажната собственост, представлявани от управителя. Дължимите суми, като размер, начин на плащане и падеж са уговорени както в протоколното решение , така и в договорът с нотариална заверка на подписите, сключен между собствениците на обекти, включени в етажната собственост и фирмата – изпълнител. Още повече, че и в самото решение страните се спогодяват, че по същия ред, а именно чл. 417 ал. 1 т. 3 ГПК ще се събират и задълженията на собствениците, обитателите и ползвателите на самостоятелни обекти в сградата на етажната собственост във връзка с управлението на общите части на сградата, възникнали по време и преди управлението на фирмата – изпълнител. Страните се уговарят, особено когато има задължения възникнали преди изготвянето на протоколното решение – спогодба с нотариална заверка на подписите, че точния размер на претендираните и дължими суми, възникнали преди този период следва да бъдат доказани по определен ред, а именно със съществуващата документация, водена до този момент от ЕС. 6|Page
  7. 7. 3. Разходи за управление и поддържане на общите части на етажната собственост Най – често крайъгълния камък, който създава най – много неудобства е чл. 51 ЗУЕС,който регламентира разпределянето и формирането на бюджета за управление и поддръжка на общите части в сградата на Етажната собственост. : Чл. 51. (1) (Изм. и доп. – ДВ, бр. 57 от 2011 г.) Разходите за управление и поддържане на общите части на етажната собственост се разпределят поравно според броя на собствениците, ползвателите и обитателите. (2) (Изм. – ДВ, бр. 57 от 2011 г.) Не се заплащат разходите по ал. 1 за деца, ненавършили 6годишна възраст, както и от собственик, ползвател и обитател, който пребивава в етажната собственост не повече от 30 дни в рамките на една календарна година. (3) (Изм. – ДВ, бр. 57 от 2011 г.) Общото събрание с мнозинство повече от 50 на сто от идеалните части от общите части може да реши собственик, ползвател или обитател, който отсъства повече от 30 дни в рамките на една календарна година да заплаща за времето на отсъствие 50 на сто от разходите за управление и поддържане по ал. 1. За отсъствието се уведомява писмено председателят на управителния съвет (управителят). (4) Когато по решение на общото събрание на собствениците или на сдружението в сградата има портиер, разходите за него се разпределят при условията и по реда на ал. 1 и 3. (5) (Изм. – ДВ, бр. 57 от 2011 г.) Собственик, ползвател или обитател, който упражнява професия или извършва дейност в самостоятелен обект на етажната собственост, свързана с достъп на външни лица, заплаща разходите за управление и поддържане на общите части в размер от трикратния до петкратния размер, определен с решение на общото събрание. (6) (Изм. – ДВ, бр. 57 от 2011 г.) Собственик, ползвател или обитател по ал. 5 заплаща разходите за управление и поддържане на общите части на сградата в размера по ал. 1, когато за самостоятелните им обекти е предвиден отделен вход. (7) (Изм. и доп. – ДВ, бр. 57 от 2011 г.) Собственици, ползватели и обитатели, които отглеждат в етажната собственост животни, подлежащи на извеждане, заплащат разходи за електрическа енергия, вода, отопление, почистване на общите части и абонаментно обслужване на асансьора за всяко животно в размер като за един обитател. Във връзка с управлението на етажната собственост най – често възниква въпросът по отношение на формиране на начинът на определяне на дължимите суми от собствениците, ползвателите и обитателите. Най – често ЕС злоупотребява с императивния характер на нормата на чл. 51 ЗУЕС, като за критерий се определя обитаемата площ на недвижимия имот, най- често на база крадратен метър. Още по – 7|Page
  8. 8. драстично е, когато към реално обитаемата площ на имота се прибавят и идеалните части. Това е крайно нарушение на императива установен от нормата на ЗУЕС. Ако въпросът е как да се определи броят на лицата, между които следва да се разпределят поравно разноските, то в книгата на етажната собственост съгласно чл. 6 /1/ т.6 ЗУЕС собствениците са длъжни да : вписват в книгата на етажната собственост членовете на своите домакинства и обитателите. Ако те не спазят своето задължение е предвидена съответната санкция в закона, а именно чл. 55 (1) (Доп. – ДВ, бр. 57 от 2011 г.) Собственик, ползвател или обитател в сграда или отделен вход в режим на етажна собственост, който не изпълни задължение по този закон, се наказва с глоба от 20 до 100 лв., когато е физическо лице, или с имуществена санкция от 150 до 350 лв., когато е юридическо лице. Предвиден е и съответния ред, по който следва да се реализира тази санкция. Често обаче собствениците на имоти в сградата на ЕС не спазват това свое задължение, не вписват членовете на домакинството си или обитатели, ползватели и наематели на обекта. Съответно не се вземат и мерки за реализиране на предвидената имуществена санкция за неизпълнение на това задължение. Законът не би могъл да предвиди разрешаването на проблемите от типично битов характер между обитателите на една сграда, както и да обхване всеки един техен проблем. Поради тази причина законодателят е въвел и задължителността на нормата, именно за да укроти духовете и да ги подчини на един установен ред. Компромисен вариант, който се практикува е, разпределението на дължимите суми да бъде извършвано поравно, но не между всички обитатели, а по-скоро между обектите, включени в етажната собственост. Това е наистина разумен вариант, и е най-близък до този, който се предлага в закона. Все пак доколкото отношенията между собствениците в сградата на ЕС имат типично вътрешноведомствен характер дерогиране на императива на нормата на чл. 51 ЗУЕС е възможна само при един силен кворум ; над 75/100 от представените общи части. Аз считам, че императивната норма има своя задължителен характер в отношения на ЕС извън обсега на нейните членове. Въпреки това извън обсега на членовете на ЕС, нормата запазва своя императив. Има една важна отметка – чл. 51 ал, 1 и ал, 2 ЗУЕС представляват базов модел, който би следвало да се съобрази при условие, че ЕС поддържа книга на собствениците. Книгата на собствениците определя както броя на обитателите в сградата на ЕС, така и времето през което те обитават/не обитават недвижимите имоти. Това позволява на ЕС да приложи законът в неговия императив. Естествено, ако собственик реши да поиска в установения едномесечен срок отмяна на решението на ЕС въз основа на противоречие със закона пътят е отворен пред районния съд и считам, че процентът на положителност на решението не е малък. Ето в това отношение законодателят не е установил възможности за повече вариации, които да бъдат удобни за всички живущи. Ал. 2 на чл. 51 ЗУЕС предвижда че разходите по ал. 1 не се заплащат от собственик, ползвател или обитател, който пребивава в етажната собственост не повече от 30 дни в рамките на една календарна година. Това би следвало да се приеме, при една изчистена хипотеза, при която лицата добросъвестно уведомяват, че следва да предприемат продължително отсъствие и няма да обитават жилището си за период по – голям от 30 8|Page
  9. 9. дена годишно. Не мисля, че сградите притежават система за индикация на времето през което обитателите им ползват имотите си. Ако всяка сграда притежаваше подобен брояч лесно бихме могли да установим броя дни през съответната календарна година, през които собственик, ползвател или обитател живее и използва имота. За съжаление такъв няма. В една кооперация с максимум 10 апартамента бихме могли по комшийски да знаем какво се случва. Друг е въпросът в комплексите от затворен тип със стотици и хиляди апартаменти. Каква е вероятността скрити в многобройните входове и етажи да се прикрием и да не създадем впечатление, че реално ползваме имота за по дълъг период. Законодателят отново не е предприел съответната решителна крачка. Лично според мен е удачно да се приложи хипотезата на ал. 3 и за отсъствието да се уведоми писмено председателя на управителния съвет, както и да се взима решение с квалифицирано мнозинство за освобождаване от задължение при всеки един конкретен случай, както е предвидено и в ал. 3. Ако обаче се приеме, че алинея 2 е с препратка към алинея 3 би следвало в такъв случай в алинея 3 да е инкорпорирано правното разрешение. Алинея 3 предвижда правната възможност на ОС на ЕС да вземе решение с квалицирано мнозинство повече от 50 на сто от идеалните части от общите части като реши собственик, ползвател или обитател, който отсъства повече от 30 дни в рамките на една календарна година да заплаща за времето на отсъствие 50 на сто от разходите за управление и поддържане по ал. 1. Приемам, че след като законодателят не е определил максимален срок на отсъствие на обитател, ползвател или собственик то срокът на неговото отсъствие би съвпаднало със срока определен в алинея 2. Логично е ако отсъстваш повече от 30 дни, срокът на пребиваване в етажната собственост да се ограничи на не повече от 30 дни в рамките на една календарна година съгласно ал. 2. При което извършвайки симбиоза между двете хипотези да намерим разрешение за търсене на дължимите суми за необитаемите апартаменти. При което законодателят с оглед на защитата на интересите на отсъстващите е предвидил и квалифицирано мнозинство. Отново изпадаме в хипотезата ако отсъстват повечето от собственици, които са необходими за формиране на необходимия кворум за взимане на решение по отношение на дължимите такси и дали по този начин не се обременяват останалите собственици, ползватели и наематели, които следва да заплащат разноските по управление на етажната собственост. Неразумно е една определена част да поема разноски за облаги, които ползват и други, които отсъстват, примерно услугите на фирма за почистване, фирма за професионален домоуправител, охрана и всякакви други екстри. Считам, че законодателят трябва да синхронизира нормите така, че да удовлетвори нуждите не само на отсъстващите, но и на реално обитаващите имотите в ЕС. Разходите за портиер, при взето решение на ОС на ЕС за назначаване на такъв, се разпределят при условията на ал. 1 и ал. 3 от ЗУЕС. Нормата на ал. 5 ни изправя пред една интересна хипотеза. Тя предвижда, че собственик, ползвател или обитател, който упражнява професия или извършва дейност в самостоятелен обект на етажната собственост, свързана с достъп на външни лица, заплаща разходите за управление и поддържане на общите части в размер от трикратния до петкратния размер, определен с решение на общото събрание. Не е предвидено квалифицирано мнозинство с което би следвало да се вземе това решение, затова следва да се приеме, че това решение се взима при кворум, който е установен в чл. 17 ал. 3, а именно 9|Page
  10. 10. – извън случаите по ал. 2 /чл. 17 ал. 2 ЗУЕС/ решенията се приемат с мнозинство, повече от 50 на сто от представените идеални части от общите части на етажната собственост съгласно нормата на чл. 15 ЗУЕС. Поставя се един типично житейски въпрос : ако дадено помещение или обект се ползва от трима или четирима човека за упражняване на дейност или професия, би ли следвало всеки поотделно да заплати сумата определена от ОС на ЕС, а именно от трикратния до петкратния размер на дължимите разноски, или би следвало от морално съображение да се разпредели общата сума между всички лица, ползващи имота. Особено в случай, че работно време от 8 – 12 часа е разпределено на смени по 4 или 6 часа. Законодателят е изричен в своят изказ, а именно той посочва, че всеки който попада в тази група би следвало да заплаща определения трикратен до петкратен размер. В ситуация, в която визираните лица работят в рамките на един работен ден, потокът от хора би бил един и същ и в случая ако само едно лице работеше в рамките на определеното работно време. Считам, че въпреки императива на нормата, ОС на ЕС трябва да съобрази конкретната ситуация и да разпредели така разноските, че да бъдат поносими и житейски и морално съотносими, а не да гони непременно буквата на закона. Ал. 6 е предвидил изключение от визираната хипотеза, а именно : Собственик, ползвател или обитател по ал. 5 заплаща разходите за управление и поддържане на общите части на сградата в размера по ал. 1, когато за самостоятелните им обекти е предвиден отделен вход. Предполага се, че законодателят няма да ни изостави в тази джунгла и няма да допусне изблиците на недоволство, които раздират обитателите на една сграда. Както винаги оставам на разположение за въпроси, мнения, коментари, дискусии и критика. 10 | P a g e
  11. 11. 4. Когато собствеността върху имота върху който е построен комплекса от “затворен тип” е различна от собствеността на сградите Интересен казус наистина върху който си струва да се акцентира e, когато собствеността върху недвижимия имот /земята/ в “жилищните комплекси от затворен тип” не съвпада с собствеността на обектите в сградите в комплекса. “Затворените комплекси” според мен тепърва ще бъде тема, която ще развиваме. Моите клиенти обикновено засега работят с Етажна собственост, която е съсредоточена в блоковите комплекси, панелки и кооперации. Едва напоследък ми се случи да ме потърси клиент с типичен “затворен комплекс”, още повече, че повечето собственици там за чужденци, които не заплащат редовно таксите за управление. Инвеститорите на този етап предпочитат да регистрират фирми собствени фирми, които да поемат обслужването и управлението на ЕС в “затворените комплекси”. В цитирания казус, особено когато съсобствеността върху земята е различна от тази на имотите в комплекса, според мен би следвало да бъде в конкретния, а и общия случай да разграничен и режимът на управление на недвижимостта върху която е изграден комплекса от този на сградите в режим на етажната собственост. Все пак да не забравяме и за конкретиката на отношенията при закупуването на имот в затворения комплекс. Естествено, считам че следва да бъдат учредени и сервитутни права, за да бъде уреден и режимът и статутът на ползване на прилежащите площи. Доколкото следва да се уреди режимът на управление на площите на комплекса, които очевидно ще бъдат ползвани, при учредяване право на строеж върху недвижимия имот собствениците на жилища в комплекса трябва да постигнат договореност с инвеститора за начина на управление на тези площи. Възможни са варианти за делегиране на правомощия за управление от страна на собствениците на недвижимия имот върху инвеститора, което да бъде предпоставка за последния да сключи перфектния договор за управление на прилежащите зони. При което след учредяване на съответната представителна власт би могъл да инкорпорира в договора за управление, който се сключва паралелно с нотариалния акт, рамки в които собствениците на обектите в затворените комплекси могат да ползват площите, върху които е изграден комплекса и съответно да заплащат такси за неговото управление и поддържане. В Новата наредба за определяне на прилежащата площ към сгради в режим на етажна собственост в квартали с комплексно застрояване. В чл. 7 ал. 2 изрично се посочва забраната етажната собственост да извършва разпоредителни сделки с прилежащата земя. Поради липсата на промяна в собствеността на земята , прилежащата площ не става обща част. От което следва и извода, че собствениците на обекти в сградите на комплекса не биха могли да участват в управлението и поддръжката на прилежащите зони, което 11 | P a g e
  12. 12. остава в тежест на собствениците. Естествено за да бъдат тези зони, които обслужват сградите в имота, то в такъв случай собствениците на правото на строеж имат право на ползване на площите, което е различно от управлението на общите части в сградите. Според мен обаче няма пречка общото събрание на собствениците да установи режим на достъп до прилежащите зони. 5. Разноски в етажната собственост Какви са предпоставките за тяхната дължимост в установителен иск по чл. 422 ГПК ? 1. Качеството на собственик, ползвател, обитател в имот на сградата в режим на Етажната собственост. •Една от основните предпоставки за възникване на задължението за заплащане на сумите, дължими като разноски за управлението и поддържането на общите части в сградата в режим на етажна собственост е качеството на собственик, ползвател или обитател на имот в сградата. Чл. 51. ЗУЕС (1) (Изм. и доп. – ДВ, бр. 57 от 2011 г.) Разходите за управление и поддържане на общите части на етажната собственост се разпределят поравно споредброянасобствениците, ползвателите и обитателите. Ако лицето е придобило, ползва или владее или обитава имота на някакво правно основание то неминуемо попада в тази категория и ако са налице всички останали предпоставки, то е налице качеството му на длъжник, ако не е заплатило дължимите към ЕТАЖНАТА СОБСТВЕНОСТмесечни суми за поддържане на имота. Това качество е лесно доказуемо в едно съдебно производство – най – лесният способ това е така наречената книга на собствениците, която Етажните собственици са длъжни да поддържат. В Книгата на собствениците се вписва пълната информация за обитателите на имота в определения период, както и тяхното качество : чл. Чл. 7. (1) (Изм. – ДВ, бр. 57 от 2011 г.) Книга на етажната собственост се създава, съхранява и поддържа във всяка сграда или вход в режим на етажна собственост. •(2) (Изм. – ДВ, бр. 57 от 2011 г.) В книгата се вписват: •1. самостоятелният обект – предназначение и застроена площ; •2. идеалните части на обекта от общите части на сградата (в проценти); •3. собственото, бащиното и фамилното име на собственика или ползвателя – за физически лица, а в случаите, при които собственик или ползвател е юридическо лице или едноличен търговец – наименованието, БУЛСТАТ или единен идентификационен код (ЕИК); •4. собственото, бащиното и фамилното име на членовете на домакинството, които живеят заедно със собственика и/или ползвателя; •5. времето, през което лицата по т. 3 и 4 не ползват самостоятелния обект; •6. собственото, бащиното и фамилното име на обитателите, временно пребиваващи в обекта на самостоятелно правно основание повече от 30 дни, датата на вписване и датата на отписване; 12 | P a g e
  13. 13. •7. уговорените между собственика и ползвателя права и задължения относно управлението на общите части на сградата. •Друг способ е да бъде представено доказателство за придобиване, ползване или обитаване на имота на някакво правно основание – нотариален акт, договор за наем на недвижим имот, свидетели, когато следва да се докаже обитаване на имота. 2. Решение на общото събрание на ЕС за разпределение и размера на месечните вноски за разноските •Втората необходима предпоставка е ОС на ЕС да е взело решение, с което да е определило начина на разпределение на разноските и техния размер. Спецификата на тези вноски, е че те са АВАНСОВО ДЪЛЖИМИ . При установяването на тяхната дължимост не е необходимо ЕС да доказва какви разноски са направени за определения период, нито какво е тяхното основание, нито какъв е техния размер и дали действително те са направени. Счита се, че дължимостта им не възниква постфактум и това произтича от тяхната функция. Тези разноски са необходими за покриване на текущите разходи като разноски за електроенергия, В и К, асансьор, вноски към фирма, която предоставя услугата “професионален домоуправител”, дребни текущи ремонти на общите части на сградата и др. С Решение на ОС на ЕС може да се вземе и решение за събиране на суми, които са необходими за извършване на необходим и неотложен ремонт на сградата, който превъзхожда като важност и приоритет обикновените текущи ремонти. Независимо от това какво е основанието и размера на тези разноски за тяхната дължимост е важно да има едно законосъобразно решение на ОС на ЕС . Едно Решение на ОС на ЕС е законосъобразно, ако е взето при необходимите предпоставки за свикване и провеждане на събранието, както и ако е пропусната възможността да бъде поискана отмяна на решението в 30 дневния срок от неговата разгласа. Недопустимо е обаче в едно производство по чл. 422 ГПК – установителен иск за установяване на дължимостта на тези разноски от длъжник към Етажната собственост да бъде предявен инцидентен иск за установяване и на незаконосъобразността на решението на ОС на ЕС, ако е пропусната възможността да бъде поискана неговата отмяна съгласно чл. 40 ЗУЕС в 30 дневен срок от разгласата на решението на ОС на ЕС. Счита се, че ако не е поискана тази отмяна, решението на ОС на ЕС се валидира и стабилизира и неговото изпълнение е задължително за адресатите на рението на ОС на ЕС. Недопустимо е и в един такъв процес да се иска и прихващане на суми, които са направени като разноски от длъжника в полза на ЕС, например поел е самостоятелно инициатива за извършване на ремонт в сградата. За извършване на това прихващане е необходимо да има решение на ОС на ЕС или ако не е взето такова решение, то длъжника в качеството му вече на кредитор към ЕС може да предяви отделен иск към ЕС, с който да иска осъждането й да му заплати тези суми. 13 | P a g e
  14. 14. 6. Юридическо лице – управител на Етажната собственост Възниква твърде често практическия, а и доктринален въпрос възможно ли е юридическо лице да представлява етажната собственост, и то самостоятелно, а не като допълнителна функция или делегат на вече избран управител/управителен съвет. До каква степен се простират неговите правомощия в качеството му на представляващ Етажната собственост. Дали на същото лице /ЮЛ/ могат да бъдат делегирани и процесулни права, би ли имало възможност то да представлява ЕС в съдебен процес, в изпълнително дело, и в какви хипотези е възможно това представителство. ЗУЕС принципно урежда нормативно рамките на представителство на Етажната собственост от страна на ЮЛ. Чл. 11, ал. 1 т. 11 ЗУЕС : 11. може да приеме решение за възлагане на дейности по поддържането на общите части на сградата на юридическо или физическо лице срещу възнаграждение, като определя и конкретни правомощия на управителния съвет (управителя), които могат да бъдат възложени за изпълнение на тези лица; За да не изпаднем в излишна конфронтация следва да се направи следното уточнение : определени функции на управителния съвет на ЕС /Етажната собственост/ могат да бъдат възложени на ЮЛ/юридическо лице/, ако тези функции пряко или косвено са свързани с дейности, които имат за цел и основен приоритет поддържането на общите части на етажната собственост. След като законодателят е определил и конкретната рамка в която се извършва делегация на функции и правомощия на управителя следва и извода, че ЗУЕС не дава възможност да бъдат предоставени пълната палитра от правомощия на УС/управителния съвет/ на ЮЛ. За тази цел, ЮЛ действа като делегат на УС. Което изключва всяка възможност едно дружество да бъде избрано самостоятелно за управител на ЕС, без същата да е конституирала вече друго лице като такъв. Изключение би било ако ЮЛ е собственик на имот в сградата на ЕС. Самото делегиране на правомощия на УС на ЮЛ може да бъде осъществено по два начина : 1. Изрично с решение на ОС/Общото събрание/ на ЕС. В тази хипотеза ЕС в решението си обективира конкретните дейности и правомощия, които да бъдат предоставени на фирмата; 2. Делегирането на правомощията може да бъде извършено и с договор между ЕС и дружеството, като в решението си ОС недвусмислено изрази волята си за сключване на контракта, като възложи на Управителя/Управителния съвет да представлява ЕС при сключването на договора. Задължителен елемент от съдържанието на решението е и, че присъстващите етажни собственици са се запознали с клаузите на договора, неговото съдържание и са изразили съгласие за неговото сключване. Договорът между страните представлява делегацията на правомощията и дейностите от страна на ЕС към ЮЛ, които следва естествено да бъдат инкорпорирани във вид на каталог. Отново е налице и необходимостта от кон кретика, точност и яснота, за да бъде очертана рамката на представителството. Критерий за определяне на дейностите, които могат да бъдат възложени на ЮЛ, е не съдържанието им, а общата цел на която са подчинени – поддръжка на общите части на 14 | P a g e
  15. 15. сградата в добро състояние. От тук следва и въпросът кои дейности следва да бъдат считани за дейности по поддържането на общите части на етажната собственост. Т. 13 от чл. 1 от Допълнителните разпоредби на ЗУЕС дава следната дефиниция : “Поддържане на общите части” е дейност, насочена към запазване на общите части в добро състояние. За да бъде запазена целостта на сградата, което да осигури нейното нормално функциониране, се възприема, че същата следва да бъде периодично поддържана. За тази цел ако следваме алгоритъма на действия, необходими за запазване и поддържане на общите части в добро състояние следва да обособим следните няколко групи. На първо място са тези, които са съсредоточени около глава четвърта от ЗУЕС : РЕМОНТ, ОБНОВЯВАНЕ И ПОДДЪРЖАНЕ НА ОБЩИТЕ ЧАСТИ : 1. Регулярни дейности по поддръжка на общите части на сградата – в тази група са включени всички онези предвателно планирани действия, които имат за цел да поддържат нормалния ритъм и функциониране на сградата. В тези дейности се включват : събирането на дължимите месечни вноски, необходими за формирането на месечния бюджет, както съответно и заплащането на всички необходими обичайни разходи, като потребление на електричество, вода, газ и други консумативи В тази група са включени и абонамент и други механизми, профилактиката на асансьорната уредба и други , почистване, смяна на съоръжения : крушки, предпазители, подмяна на други части. Вноските и сумите за погасяване на режийни разходи имат за цел поддържане на общити части на сградата в добро състояние. Затова събирането им, включително и по съдебен и извънсъдебен ред, е функция, която може да бъде възложена на ЮЛ, и не следва това правомощие да бъде дефинирано отделно от общата група, а именно формиране на месечен или годишен бюджет за целеви нужди – поддържане на общото състояние на сградата на ЕС; Чл. 48 ал. 8 : (Изм. и доп. – ДВ, бр. 57 от 2011 г.) За поддържане на общите части на етажната собственост собствениците, ползвателите и обитателите на самостоятелни обекти правят ежемесечни вноски в размер, определен в правилника за вътрешния ред или с решение на общото събрание. 2. Ремонт, обновяване, реконструкция и преустройство на общите части или подмяна на общи инсталации и оборудване – в тази група се включват всички онези дейности, които са необходими за поддържане на целостта на сградата, извън обичайните – тези от първата група. Те са както планирани, но така също и настъпващи инцидентно. Такива са дребните ремонти, които възникват вследствие на обикновената употреба и амортизация на общите части на сградата. Това са обикновено ремонтите и подмяната на входните врати, на укрепване и ремонт на перилата на стълбищата, укрепване на някои елементи на сградата извън случаите на драстична промяна в конструкцията на сградата. Спецификата на тези ремонти е, че тяхното извършване не се индивидуализира с неотложност. За разлика от тях необходимия ремонт се отличава с неговата спешност. Неизвършването му в кратки срокове може да доведе до разруха на сградата, да застраши нейната цялост. Затова те са и неотложни. По различен начин се третира и вземането на решение за събиране на средства за неговото извършване. Неизменна част от тази група са и всички действия, свързани с реконструкция и преустройство на общите части или подмяна на общи инсталации и оборудване. Това, което обединява всички е, че тяхното извършване е подчинено на една цел : поддържане на общите части на сградата в добро състояние. Организацията на тяхното извършване, 15 | P a g e
  16. 16. както и събирането на средствата за заплащането на разходите могат да бъдат възложени на ЮЛ. Съответно на ЮЛ може да бъде възложена и представителна власт по отношение процесуалното представителство дотолкова доколкото за извършването на тези дейности, както и за събиране на разноските за тяхното финансиране възниква необходимостта да се потърси защита по съдебен ред. 3. Предтавителство пред институции, включително и процесуално представителство - много често проблематиката предвижда, за да бъде решен определен казус, който има за предмет запазване на общите части в добро състояние или пък защитата на целостта на сградата, да бъде стартирана процедура или друг тип действие, което е свързано с издаване на актове на определен орган – административен, съдебен или друг. Както споменах вече ,критерий за определяне на действията, които могат да бъдат възложени на ЮЛ е не характера им, а целта, която следва да бъде постигната. Ако следва да бъде проведена например съдебна процедура, и това изисква процесуално представителство, с оглед на неговата целесъобразност такова може да бъде възложено на фирмата. Както и възможността конкретни действия по представителството да бъдат делегирани на съответното компетентно лице – адвокат, нотариус, специалист или др. Ако следва да обобщя казаното по – горе : всяко едно действие, което има за цел поддържане и запазване на общите части в добро състояние може да бъде делегирано като изпълнение на ЮЛ. Законодателят е дал само рамката в която да се простират възложените правомощия.Конкретиката се определя от казуистиката и вътрешните взаимоотношения в ЕС и са предмет на оперативна самостоятелност. 16 | P a g e
  17. 17. 7. Какво да правим при неотложност на ремонта в сградата? А така! И как се процедира, когато имаме неотложност на ремонта на общите части, да кажем покрива тече, всички нехаят за това, а онзи отдолу слага легените и кофите и се чуди на коя планета се намира и какво да предприеме. Тогава чл. 49 ЗУЕС казва, че първото нещо е по решение на управителя, тази велика фигура на управление, да се отпуснат средства от едни парички, които се набират във фонд “РЕМОНТ И ОБНОВЯВАНЕ”. Ако там обаче няма парички, както често се случва управителят на ЕС свиква общо събрание за да се вземе решение за извършване на ремонта и за събиране на средства, както и начина по който се разпределят тези разноски между собствениците в ЕС. Дотук добре и това е ако всички са рахатлии и искат да си направят ремонта. Ами ако не искат, какво да правим!!! Ами закона казва, управителят или заинтересованите лица, разбирай пострадалите, трябва да уведомят кмета на общината или района за щетите от течовете или другите аварии. Кметът на общината извършва проверка и издава заповед, с която задължава собствениците да осъществят в определен срок ремонта. Заповедта се съобщава на управителя и може да се обжалва пред административния съд по местонахождението на етажната собственост. Когато заповедта на кмета не е изпълнена в срок или е допуснато предварително изпълнение по нея, неотложният ремонт се извършва от кмета на общината или района. В тези случаи въз основа на заповедта и платежните документи за извършените разходи се издава изпълнителен лист в полза на общината или района за събиране на вземането по реда на Гражданския процесуален кодекс. Това е много хубаво в един супер идеален вариант. Какво се случва обаче ако кмета нехае, получите отказ или комисията се забави да дойде на място или не издаде констативен протокол за щетите. Ха де! Или въпреки всичко кмета откаже да издаде заповед за ремонта. Всичко това е напълно възможно. Какво е решението тогава? За съжаление, единствената възможност е сами да си помогнете и да си направите ремонта. Има едно задължително условие обаче : УВЕДОМЕТЕ ОСТАНАЛИТЕ СОБСТВЕНИЦИ!!! ЗАДЪЛЖИТЕЛНО УСЛОВИЕ Е ТЕ ДА БЪДАТ НАДЛЕЖНО УВЕДОМЕНИ И ПОКАНЕНИ ДА УЧАСТВАТ В РАЗНОСКИТЕ!! Какъв е реда ЗУЕС не указва, според мен достатъчна е и покана, залепена на видно място. Ако искате по – голяма сигурност уведомете всеки поотделно или изпратете покана до Управителя на ЕС. Това е МНОГО ВАЖНО, защото ще ви се наложи да водите дело след това за разноските, които сте платили срещу ЕС. Тук си мисля обаче дали срещу ЕС или срещу всички собственици, конституирани като ответници. Е, смятам, че няма грижа да се заведе дело и срещу ЕС. И така, извършвате ремонта със свои пари, пазите си всички фактури, касови бележки, разписки. Ако чакате ЕС да се събуди, ще плувнете във вода или ще се окажете без покрив на главата. Следващата стъпка след ремонта е да поканете отново тези хубавци, вашите съжители в ЕС да си платят. Поискайте като заинтересовано лице свикване на ОС с точка : възстановяване на платените от вас пари за ремонта. Ако събранието се свика и се реши да ви се възстановят парите по ред, начин и размер, взет на събранието – добре. Имате си едно добро основание да си потърсите парите, или по скоро въз основа на решението на ОС на ЕС да се снабди същата с изпълнителни листове срещу собствениците които трябва 17 | P a g e
  18. 18. да платят. Ако решението на ОС не е във ваша полза или не ви предоставят екземпляр от решението или не се инициира офанзива по чл. 410 ГПК, отивате на бойното поле в съда. Препоръката ми е дело срещу ЕС. 8. ПРАКТИЧЕСКО ПРИЛОЖЕНИЕ НА ПРАВНИЯ ИНСТИТУТ “ИЗВАЖДАНЕ ОТ ЕТАЖНА СОБСТВЕНОСТ” Законът за управление на етажната собственост в съвременната си редакция предприе една много сериозна стъпка напред, като ограничи, като санкционна мярка, правата на собственици, ползватели и наематели на обекти в сградата на ЕС /ЕТАЖНАТА СОБСТВЕНОСТ/. Досега може би законодателят нямаше смелост да бъде толкова драстичен в действията си. Злоупотребата с търпението на останалите собственици и обитатели на сградата и проблемите, с които се сблъскваме всекидневно като жители на сграда явно е подтикнало законодателя да направи тази редакция. Проблемът отново възниква, когато трябва на практика да се реализира съдебната процедура по снабдяване на изпълнителен лист за изваждането на обитателя на жилището. Чл. 38. (1) (Изм. – ДВ, бр. 57 от 2011 г.) Решенията на общото събрание се изпълняват в определените в тях срокове. Когато срокът не е определен, решенията се изпълняват в 14дневен срок от оповестяването им по реда на чл. 16, ал. 7. 18 | P a g e
  19. 19. (2) (Доп. – ДВ, бр. 57 от 2011 г.) Когато собственик, ползвател или обитател не изпълни решение в определения срок, председателят на управителния съвет (управителят) може да подаде заявление за издаване на заповед за изпълнение по реда на чл. 410, ал. 1, т. 1 от Гражданския процесуален кодекс. Към заявлението се прилага препис от решението на общото събрание. (3) (Доп. – ДВ, бр. 57 от 2011 г.) За издаване на изпълнителен лист за изваждане на собственик, ползвател или обитател на самостоятелен обект или на част от него към писменото искане се прилага екземпляр от предупреждението по чл. 45, ал. 2 от Закона за собствеността. Първият ми сблъсък с неуредицата на закона беше, когато трябваше да попълня заявлението по чл. 410 ГПК. Още повече, че според ЗУЕС това е единствения ред по който може да се реализира тази процедура. Не е възможно воденето на исково производство. “Ако е настъпило реално увреждане на сградата вследствие неправомерни действия на провинилото се лице, управителят може да свика общо събрание за вземане на решение за изваждането на лицето, без да изпраща писмено предупреждение. Фактът на настъпилите вреди за сградата следва да бъде установен с нарочен протокол. За заплащане на обезщетение за настъпилите вреди етажната собственост, представлявана от управителя, предявява осъдителен иск срещу отговорното лице (чл. 45 ЗЗД във вр. с чл. 124, ал. 1 ГПК)” – цитат. Няма да се впускам в подробни теоретични постулати относно същността на института „Изваждане на собственик от ЕТАЖНАТА СОБСТВЕНОСТ и принудителното му изпълнение”, още повече, че в професионалния правен блог на Стоян Ставру се натъкнах на статията на Румен Неков „ЗА СЪЩНОСТТА НА ИЗВАЖДАНЕТО ОТ ЕТАЖНАТА СОБСТВЕНОСТ И ПРИНУДИТЕЛНОТО МУ ИЗПЪЛНЕНИ”, за която смея да кажа, че е изключително изчерпателна и задълбочено е разгледала правния статус на института, включително и свързаността му с други подобни институти. Ще споделя моя практически опит при реализиране на правната същност на института и неуредиците в закона, които срещнах. Чл. 45. (Доп. – ДВ, бр. 6 от 2009 г., в сила от 01.05.2009 г.) Собственикът на етаж или на част от етаж се изважда от сградата по решение на общото събрание за срок до три години: а) ако използува или допуска да се използуват неговите помещения по начин, който излага сградата на опасност от пожар или от значителни повреди, и б) (изм. – ДВ, бр. 33 от 1996 г.) ако систематически нарушава правилника или решенията на общото събрание за вътрешния ред в сградата или добрите нрави. Общото събрание може да вземе решение за изваждане само след като собственикът е бил предупреден писмено от управителя, че ще бъде изваден от имота и ако и след това предупреждение не е прекратил нарушението. Най – често срещаната хипотеза е тази на ал.1 б.а на чл. 45 ЗС „а) ако използува или допуска да се използуват неговите помещения по начин, който излага сградата на опасност 19 | P a g e
  20. 20. от пожар или от значителни повреди”. Практиката, колкото и да е оскъдна все пак е категорична, че когато става въпрос за опасност от вреди или от значителни повреди, става въпрос не за някаква угроза от настъпване на вредите, която може да бъде евентуална или която да бъде хипотетична. Законът има предвид реална опасност от настъпване на вредите. Опасност, която действително може да има последици върху части на сградата или върху цялата сграда. Опасността вече следва да бъде налице. Законодателят не изисква наличието на констатация за причинените вреди и за актовете и действията на причинителя им. Уместно е обаче лице, което притежава необходимата компетентност – техник – водопроводчик, електротехник, строителен инженер, строителен техник /в съответствие с причинените вреди и техния характер/, да извърши оглед на местата на сградата , върху които има следи от причинените вреди. Предвид на това, че ако бъде възразено срещу издадената заповед за изпълнение за изваждане от етажната собственост от лицето срещу което е насочена, неминуемо ще пристъпете към установителен иск. Иск, в който следва да докажете, че действително към момента на предупреждението, което сте отправили към лицето X за преустановяване на неговите действия, същото реално е причинило тези щети. С оглед на прецизността в осъществяване на доказателствената част в евентуален процес и обезпечаване на законността на действията ви като членове на ОС на ЕС или на управата на ЕС сте длъжни да предвидите всички силни и слаби моменти. След като бъде констатирано наличието на провинение от страна на причинителя му и бъде изготвен съответния констативен протокол от лицето, описано по – горе следва да бъде свикано ОС на ЕС, на което събрание да се вземе решение за отправяне на предупреждение към лицето за преустановяване на действията му, които причиняват щета на ЕС. „В тази насока предупреждението следва да бъде конкретно за провиненията, които се възвеждат като основание за изваждането, а не е достатъчно да е направено предупреждение за изваждане за каквото и да е провинение, макар и не от категорията на тези, упоменати в чл. 45 ЗС. Законодателят, зачитайки правото на собственост, допуска изваждането само в краен случай: само когато след предупреждение провинението продължава. А щом предвижда такова предупреждение, той обезпечава на провинилия се възможност да се поправи. Изваждане за провинение, за което няма предупреждение от управителя, осуетява възможността за такова поправяне. По същите съображения не може и да се допусне изваждане на собственика за провинение, за което не е бил предупреждаван, ако то е вече прекратено.” В този смисъл е и самата съдебна практика. Относно самото предупреждение законът отново е изключително лаконичен как да бъде отправено към адресата си – възможно ли е ако лицето не бъде намерено на адреса или отказва комуникация и среща, да бъде залепено /предупреждението/ на входната врата на имота, който обитава или следва да му бъде изрично връчено и по какъв начин да бъде удостоверено връчването на предупреждението. В крайна сметка лицето следва да бъде уведомено по реда на чл. 13 ЗУЕС за провеждане на ОС на ЕС и да му бъде оповестен дневния ред на ОС – решенията, които следва да бъдат дискутирани и съответно приети с необходимия кворум. От тук се предполага, че лицето ще бъде наясно, че на ОС на ЕС ще се гласува решение за отправяне на предупреждение към него за преустановяване на действията, които причиняват вреди на ЕС и създават реална опасност за сградата. Адресатът на предупреждението, при невъзможността си да присъства на ОС на ЕС би следвало и има право да изиска протокола от ОС от управата на ЕС, както и да се запознае със съдържанието на протокола, след като на информационното табло бъде поставено 20 | P a g e

×