1.
Chương 3: Thẩm định giá bất động sản Nhóm: 3A
Page | 1
MỤC LỤC
CHƯƠNG I : LÝ THUYẾT........................................................................................................2
I. Giới thiệu dịch vụ định giá và thẩm định giá BĐS............................................................... 2
II. Điều kiện kinh doanh định giá BĐS................................................................................... 2
III. Các nguyên định giá, thẩm định giá BĐS..........................................................................3
IV. Quy trình định giá, thẩm định BĐS................................................................................... 5
V.Các phương pháp định giá, thẩm định giá BĐS...................................................................6
1. Phương pháp định giá, thẩm định giá bất động sản truyền thống:..................................6
2. Phương pháp định giá, thẩm định giá bất động sản hàng loạt:..................................... 13
CHƯƠNG II: BÀI TẬP CHƯƠNG 3........................................................................................ 14
Bài tập 1:............................................................................................................................... 14
Bài tập 2:............................................................................................................................... 15
Bài tập 3:............................................................................................................................... 15
Bài tập 4:............................................................................................................................... 16
Bài tập 5:............................................................................................................................... 17
Bài tập 6:............................................................................................................................... 18
Bài tập 7:............................................................................................................................... 21
Bài tập 8:............................................................................................................................... 23
Bài tập 9:............................................................................................................................... 23
Bài tập 10:............................................................................................................................. 24
Bài tập 11:............................................................................................................................. 25
Bài tập 12:............................................................................................................................. 26
Bài tập 14:............................................................................................................................. 27
Bài tập 15:............................................................................................................................. 27
Bài tập 16:............................................................................................................................. 28
CHƯƠNG III:BÀI TẬP CHƯƠNG 4 ...................................................................................... 29
Bài tập 17:............................................................................................................................. 29
Bài tập 18:............................................................................................................................. 29
Bài tập 19:............................................................................................................................. 29

2.
Chương 3: Thẩm định giá bất động sản Nhóm: 3A
Page | 2
CHƯƠNG I : LÝ THUYẾT
THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
I. Giới thiệu dịch vụ định giá và thẩm định giá BĐS
Định giáBĐS là hoạt động tư vấn, xác định giá của một BĐS cụ thể tại một thời
điểm xác định.
Thẩm định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với
thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc
theo thông lệ quốc tế.
Những điểm khác nhau giữa định giá và thẩm định giá BĐS
Định giá BĐS Thẩm định giá BĐS
Kết quả thường là một mức giá hoặc biên
độ giá
Kết quả là một mức giá
Gía trị ước tính tiệm cận với giá thị trường
chủ yếu dựa trên giá trị phi thị trường
Gía trị ước tính là giá trị thị trường và
giá trị phi thị trường
Vận dụng những phương pháp phù hợp
với luật pháp VN
Vận dụng những phươn pháp phù hợp
với luật pháp VN và thông lệ quốc tế
Chủ yếu phục vụ cho công tác quản lý nhà
nước
Chủ yếu phục vụ cho nhu cầu thị
trường
Đánh giá cho từng BĐS hoặc hàng loạt
BĐS
Thẩm định giá cho từng BĐS
Tổ chức Nhà nước thực hiện Doanh nghiệp thực hiện
II. Điều kiện kinh doanh định giá BĐS
 Phải thành lập doanh nghiệp hoặc HTX
 Đăng ký kinh doanh dịch vụ BĐS
 Có ít nhất hai người có chứng chỉ định giá BĐS
Khoản 2, Điều 8, Luật Kinh doanh bất động sản quy định về các điều kiện kinh
doanh dịch vụ bất động sản như sau: “Tổ chức hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động
sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, đăng ký kinh doanh dịch vụ bất động
sản theo quy định của pháp luật. Tổ chức kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản
phải có ít nhất một người có chứng chỉ môi giới bất động sản; khi kinh doanh dịch vụ
định giá bất động sản phải có ít nhất hai người có chứng chỉ định giá bất động sản;
khi kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản phải có ít nhất hai người có chứng
chỉ môi giới bất động sản, nếu có dịch vụ định giá bất động sản thì phải có ít nhất hai
người có chứng chỉ định giá bất động sản”.

3.
Chương 3: Thẩm định giá bất động sản Nhóm: 3A
Page | 3
III. Các nguyên định giá, thẩm định giá BĐS
1. Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất
a) Khái niệm
Sử dụng cao nhất và tốt nhất là cách sử dụng tốt nhất một tài sản có thể thực
hiện được về mặt vật chất, được pháp luật chấp nhận, khả thi về tài chính và mang
lại giá trị cao nhất cho tài sản. Khái niệm sử dụng cao nhất và tốt nhất là một phần cơ
bản không thể thiếu được của sự ước tính giá trị thị trường.
b) Đánh giá việc sử dụng cao nhất và tốt nhất của tài sản
Việc sử dụng không được pháp luật chấp nhận hay không thể thực hiện được về
mặt vật chất không được xem là sử dụng cao nhất và tốt nhất. Tuy nhiên, ngay cả
việc sử dụng có thể thực hiện về mặt vật chất và luật pháp cho phép cũng cần phải
có sự đánh giá thích đáng cuả thẩm định viên về tính hợp lý của việc sử dụng hiện
tại.
Đặc điểm cuả thị trường là luôn biến động và mất cân bằng giữa cung và cầu nên
việc sử dụng cao nhất và tốt nhất của một tài sản có thể phục vụ cho mục đích sử
dụng trong tương lai; vì khi việc sử dụng tài sản đang trong tình trạng có sự thay đổi
thì việc sử dụng trước mắt cao nhất và tốt nhất có thể chỉ là việc sử dụng tạm thời.
Trong một số trường hợp, khi có nhiều loại sử dụng cao nhất và tốt nhất tiềm
năng, thì thẩm định viên phải trình bày các cách sử dụng thay thế nhau và ước tính
các khoản chi phí và thu nhập tương lai từ đó xác định việc sử dụng cao nhất và tốt
nhất của tài sản .
c) Yêu cầu của nguyên tắc
Nguyên tắc này đòi hỏi khi thẩm định giá tài sản phải đặt tài sản trong tình
huống sử dụng cao nhất và tốt nhất, chứ không phải dựa trênsự sử dụng hiện tại nếu
như sự sử dụng hiện tại chưa phải là cao nhất và tốt nhất, đặc biệt là đối với bất động
sản. Bởi vì việc sử dụng cao nhất và tốt nhất quyết định giá trị thị trường của tài sản
2. Nguyên tắc cung- cầu
Giá trị của một tài sản được xác định bởi mối quan hệ cung và cầu của tài sản đó
trên thị trường. Ngược lại, giá trị của tài sản đó cũng tác động đến cung và cầu của
tài sản. Giá trị của tài sản thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung của
tài sản. Do vậy khi thẩm định giá phải phân tích và đánh giá cẩn thận về sự tác động
của các lực lượng thị trường đến cung cầu.
Khi phân tích các thông tin thị trường cần thiết phải cân nhắc đếntình trạng cung
cầu trên thị trường trước khi thực hiện các điều chỉnh.

4.
Chương 3: Thẩm định giá bất động sản Nhóm: 3A
Page | 4
3. Nguyên tắc thay đổi
Giá trị của BĐS thay đổi theo sự thay đổi của những yếu tố hình thành nên giá
trị của nó. Giá trị của BĐS cũng được hình thành trong quá trình thay đổi liên tục
phản ánh hàng loạt các mối quan hệ nhân quả giữa các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị.
Do đó, trong thẩm định giá BĐS, thẩm định viên phải nắm được mối quan hệ
nhân quả giữa các yếu tố ở trạng thái động, phải phân tích quá trình thay đổi nhằm
xác định mức sử dụng BĐS tốt nhất và có hiệu quả nhất.
4. Nguyên tắc thay thế
Khi hai tài sản có tính hữu ích như nhau, tài sản nào chào bán ở mức giá thấp
nhất thì tài sản đó sẽ bán được trước. Giới hạn trên của giá trị tài sản có xu hướng
được thiết lập bởi chi phí tạo ra hoặc mua một tài sản thay thế cần thiết tương đương,
với điều kiện không có sự chậm trễ quá mức làm ảnh hưởng đến sự thay thế.
Hệ quả của nguyên tắc : giá trị của một tài sản có thể được đo bằng chi phí tạo
ra hoặc mua một tài sản có tính hữu ích tương tự.
5. Nguyên tắc cân bằng
Để ước tính mức sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của BĐS, cần phải phân
tích xem liệu đã đạt tới sự cân bằng như vậy hay không. Trong lĩnh vực BĐS, giá
bán đất ở một vị trí không chỉ ra rằng vị trí đất kế cận cũng phải có cùng một mức
giá trị như vậy.
6. Nguyên tắc thu nhập tăng hoặc giảm
Tổng thu nhập trên khoản đầu tư tăng lên sẽ tăng liên tục tới một điểm nhất định,
sau đó mặc dù đầu tư tiếp tục tăng nhưng độ lớn của thu nhập tăng thêm sẽ giảm
dần.
7. Nguyên tắc phân phối thu nhập
Nếu việc phân phối được thực hiện theo nguyên tắc tương ứng thì tổng thu nhập
còn lại sau khi đã phân phối cho vốn, lao động và quản lý sẽ thể hiện giá trị của đất
đai.
8. Nguyên tắc đóng góp
Mức độ mà mỗi bộ phận của tài sản đóng góp vào tổng thu nhập từ toàn bộ tài
sản có tác động đến tổng giá trị của tài sản đó. Nguyên tắc này dùng để xem xét tính
khả thi của việc đầu tư bổ sung vào tài sản khi xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất
và hiệu quả nhất.
9. Nguyên tắc tuân thủ
BĐS cần phải phù hợp với môi trường của nó nhằm đạt được mức sinh lời tối đa
hoặc mức hữu dụng cao nhất.

5.
Chương 3: Thẩm định giá bất động sản Nhóm: 3A
Page | 5
10.Nguyên tắc cạnh tranh
Mối quan hệ cạnh tranh được quan sát giữa các BĐS với nhau và giữa BĐS này
và BĐS khác. Do đó, giá trị của BĐS được hình thành là kết quả của sự cạnh tranh
trên thị trường.
11.Nguyên tắc dự tính lợi ích tương lai
Giá trị BĐS chịu ảnh hưởng bởi việc dự kiến thị phần của những người tham gia
và những thay đổi có thể dự tính trước trong yếu tố này cũng ảnh hưởng đến giá trị.
Việc ước tính giá trị của BĐS luôn luôn dựa trên các triển vọng trong tương lai, lợi
ích dự kiến nhận được từ quyền sử dụng BĐS của người mua.
IV. Quy trình định giá, thẩm định BĐS
Bước 1: Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá và xác định giá trị thị trường
hoặc phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá.
Gồm các nội dung cơ bản sau:
- Các đặc điểm cơ bản của pháp lý, về kinh tế, kỹ thuật của BĐS cần thẩm định
giá.
- Mục đích thẩm định giá.
- Xác định khách hàng, yêu cầu của khách hàng, những người sử dụng kết quả
thẩm định giá.
- Những điều kiện ràng buộc trong xác định đối tượng thẩm định giá.
- Xác định thời điểm cần thẩm định giá.
- Xác định nguồn dữ liệu cần thiết.
- Xác định cơ sở giá trị của tài sản.
Bước 2: Lập kế hoạch thẩm định giá
- Xác định các yếu tố cung-cầu thích hợp với chức năng, các đặc tính và các quyền
gắn liền với tài sản và đặc điểm thị trường.
- Xác định các tài liệu cần thu thập.
- Xác định và phát triển các nguồn tài liệu, đảm bảo độ tin cậy của tài liệu và phải
được kiểm chứng.
- Lập đề cương báo cáo kết quả thẩm định giá.
Bước 3: Khảo sát hiện trường thu thập thông tin
- Khảo sát hiện trường
- Thu thập thông tin.
Bước 4: Phân tích thông tin
Là quá trình đánh giá tác động của các yếu tố đến mức giá của BĐS cần thẩm
định, gồm các nội dung sau:
- Phân tích những thông tin từ khảo sát hiện trường BĐS.

6.
Chương 3: Thẩm định giá bất động sản Nhóm: 3A
Page | 6
- Phân tích những đặc trưng thị trường: bản chất và hành vi ứng xử của những
người tham gia thị trường, xu hướng cung cầu trên thị trường BĐS.
- Phân tích về khách hàng.
- Phân tích về việc sử dụng tốt nhất và tối ưu tài sản.
Bước 5: Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá
Bước 6: Lập báo cáo và chứng thư kết quả thâm định giá, hồ sơ thẩm định giá.
- Lập báo cáo thẩm định giá.
- Chứng thu thẩm định giá.
- Hồ sơ thẩm định giá.
V.Các phương pháp định giá, thẩm định giá BĐS
1. Phương pháp định giá, thẩm định giá bất động sản truyền thống:
1.1 Phương pháp so sánh
Dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các tài sản tương tự với tài sản cần thẩm
định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường. Thẩm định giá
các tài sản có giao dịch phổ biến trên thị trường
a) Các bước tiến hành thẩm định giá theo phương pháp so sánh
Bước 1: Nghiên cứu thị trường.
Bước 2: Thu thập, kiểm tra thông tin
Bước 3: Lựa chọn đơn vị so sánh chuẩn và xây dựng bảng phân tích
Bước 4: Phân tích, xác định các yếu tố khác biệt
Bước 5: Phân tích tổng hợp các mức giá chỉ dẫn của các BĐS so sánh
b) Nội dung công tác thẩm định giá theo phương pháp so sánh:
Về thời gian thu thập thông tin
Về điều kiện thu thập thông tin
Phân tích thông tin
Điều chỉnh mức giá của các BĐS so sánh căn cứ
vào chênh lệch các yếu tố so sánh
Xác định giá trị của tài sản cần thẩm định.
c) Các yếu tố so sánh cơ bản cần thu thập, điều chỉnh (nếu có chênh lệch) đối
với một số loại bất động sản
Đối với nhà ở dân cư:
Tình trạng pháp lý (quyền tài sản)
Các điều khoản về tài chính của các giao dịch
TH: Bán trả làm nhiều lần
Trường hợp trả một số tiền cố định theo định kỳ:

7.
Chương 3: Thẩm định giá bất động sản Nhóm: 3A
Page | 7
VD 3.3: Một BĐS so sánh được bán với điều kiện thanh toán lần đầu là 1000 trđ.
Bên mua trả góp hàng năm số tiền là 70trđ trong thời hạn 10 năm, trả vào cuối năm,
giả sử lãi suất ngân hàng là 10%/năm. Vậy giá trị thực của BĐS là?
Giá trị hiện tại của khoản trả góp là:
Do đó giá BĐS so sánh này điều chỉnh chênh lệch và yếu tố thanh toán từ giá trị
tương lai về hiện tại là 430.12trđ
Giá trị thực sự của BĐS này là: 1.000trđ + 430,12trđ =1,430.12trđ
* TH: Hỗ trợ lãi suất vay thế chấp:
VD 3.4: Một BĐS so sánh được với giá 1.000trđ, trong đó bên bán hỗ trợ cho người
mua (dưới hình thức cho vay) một khoản tiền là 700trđ với mức lãi suất 10%. Trong
khi lãi suất trên thị trường là 12% thời hạn của hợp đồng vay là 10 năm, tiền lãi và
gốc trả đều hàng năm.
Số tiền phải trả hàng năm theo lãi suất 10%:
=> CF = 113,992
Cũng số tiền phải trả hàng năm này nếu quy lại thành số tiền cho vay theo lãi
suất 12%, thời hạn 10 năm sẽ là:
Phần chênh lệchlãi suất do người bán hỗ trợ là: 700trđ– 643,685trđ= 56,315trđ.
Vậy giá trị thực của BĐS này là: 1.000trđ – 56,315trđ = 943,685trđ
Điều chỉnh giá theo thời hạn giao đất
VD 3.5: Một lô đất được chọn làm tài sản so sánh có thời hạn giao đất là 50 năm
tại phường X, Quận Y, của công ty Z. Tại thời điểm thẩm định giá, mức giá giao
dịch phổ biến (đất giao lâu dài) là 20trđ/m2. Tìm mức giá đưa vào so sánh ?
Theo qui định tạo NĐ 198/2004/NĐ-CP ngày 3/12/2004 của Chính phủ
về thu tiền SDĐ thì dự án có thời hạn SDĐ dưới 70 năm thì giảm thu tiền SDĐ của
mỗi năm không được gia đất sử dụng là 1.2% của mức thu 70 năm theo công thức
sau:
Tiền sử Tiền SDĐ Tiền SDĐ
dụng đât = của thời hạn - [ của thời hạn x (70-n)x1,2%]

8.
Chương 3: Thẩm định giá bất động sản Nhóm: 3A
Page | 8
Của thời 70 năm 70 năm
hạn giao đât
Do đó trước khi đưa vào so sánh cần điều chỉnh giá thửa đất so sánh theo tiền sử
dụng đất tương ứng với thời hạn 50 năm
Áp dụng công thức trên ta có:
Tiền sử dụng
đất thời hạn = 20trđ - [20trđ x (70-50)x1.2%]=15,2trđ
50 năm
Điều chỉnh theo tình hình thị trường lúc giao dịch:
VD 3.6:
Giao dịch 1: Mua vào tháng 3/2011 với giá 1,5 tỷ đồng. Bán lại vào 7/20121,62
tỷ đồng, tăng [(1,62-1,5)/1,5]*100=8%, khoảng 0,5%/ tháng (8%/16 tháng =0.5%)
Giao dịch 2: Mua vào tháng 4/2011 với giá 1,535 tỷ đồng. Bán lại vào tháng
2/2012 giá 1,642 tỷ đồng, tăng [(1,642-1,535)/1,535]*100 = 7%, khoảng 0,7%/
tháng (7%/10 tháng=0,7%)
Giao dịch 3: Mua vào tháng 10/2011 với giá 1,480 tỷ đồng. Bán lại vào tháng
2/2012 giá 1,520 tỷ đồng, tăng [(1,52-1,48)/ 1,48] *100= 7%, khoảng 0,67%/tháng
(2,7%/4 tháng = 0,67%)
=> Tỷ lệ tăng giá bình quân hàng tháng là 0,62%
Điều chỉnh theo địa điểm, địa thế
Điểu chỉnh theo các đặc điểm tự nhiên
Điều chỉnh theo qui hoạch
Điều chỉnh theo đặc điểm tài sản trên đất
1.2 Phương pháp chi phí
a) Khái niệm: Là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chi phí tạo ra một tài
sản tương tự tài sản cần thẩm định giá để xác định giá trị thị trường của tài sản
cần thẩm định giá.
b) Mục đích :
• Mục đích sử dụng đặc biệt ( tài sản chuyên dùng , tài sản không đủ thông tin để
áp dụng phương pháp so sánh ).
• Mục đích bảo hiểm ( tính toán mức tiền hỗ trợ , bồi thường khi Nhà Nước giải
tỏa, đền bù )

9.
Chương 3: Thẩm định giá bất động sản Nhóm: 3A
Page | 9
• Đồng thời kiểm tra các phương pháp thẩm định giá khác.
c) Các bước tiến hành thẩm định giá:
Bước 1: Ước tính giá trị của lô đất thuộc BĐS ( coi nó là đất trống đang được
sử dụng trong điều kiện tốt nhất, hiệu quả nhất)
Bước 2 : Ước tính chi phí hiện tại (bao gồm lợi nhuận cho nhà thầu và thuế , phí
phải nộp theo quy định của pháp luật )
Bước 3 : Xác định hao mòn và ước tính giá trị hao mòn lũy kế của công trình
xây dựng hiện có trên đất
Bước 4 : Ước tính giá trị của công trình xây dựng bằng cách trừ giá trị hao mòn
lũy kế khỏi chi phí xây dựng mới hiện hành của công trình
Bước 5 : Ước tính giá trị của BĐS cần thẩm định giá bằng cách cộng (+) kết quả
bước 1 và bước 4.
d) Nội dung công tác thẩm định giá theo phương pháp chi phí:
Tính toán chi phí sản xuất, chế tạo , xây dựng nên tài sản bao gồm :
+ Chi phí trực tiếp : NVL , nhân công , chi phí sử dụng máy thi công ,...
+ Chi phí chung: chi phí phục vụ thi công, điều hành sản xuất tại công trường,
quản lý doanh nghiệp, chi phí gián tiếp khác.
+ Lợi nhuận , các khoản thuế, phí phải nộp.
Xác định hao mòn và ước tính giá trị hao mòn lũy kế:
 Hao mòn do lỗi thời chức năng
 Hao mòn kinh tế
 Hao mòn tự nhiên do thời gian sử dụng, do tác động của thời tiết , việc
bảo quản công trình trong quá trình sử dụng.
 Cách 1: Xác định tỷ lệ hao mòn theo phương pháp chiết trừ
 Cách 2: Xác định theo phương pháp tuổi đời
Công thức: Tỷ lệ hao mòn = ( tuổi đời hiệu quả / tuổi đời kinh tế ) * 100
Tỷ lệ hao mòn/ năm = tỷ lệ hao mòn / tuổi đời hiệu quả
VD : Xác định tỷ lệ hao mòn theo phương pháp tuổi đời với tuổi đời hiệu quả
là 10 năm, tuổi đời kinh tế còn lại: 40 năm
Tuổi đời kinh tế của công trình là 50 năm ( 10 năm + 40 năm )
Tỷ lệ hao mòn = (10/50)*100=20%
Tỷ lệ khấu hao / năm= 20% / 10 năm= 2% / năm

10.
Chương 3: Thẩm định giá bất động sản Nhóm: 3A
Page | 10
 Cách 3: Căn cứ vào sự hư hỏng , hao mòn của các kết cấu chủ yếu để
tính hao mòn của công trình
Công thức: H=
∑ ( 𝑯
𝒌𝒊
× 𝑻 𝒌𝒊 )𝒏
𝒊=𝟏
∑ 𝑻 𝒌𝒊
𝒏
𝒊=𝟏
Trong đó : H : Hao mòn của công trình tính xây dựng tính theo tỷ lệ %
Hki : Hao mòn của kết cấu chính thứ i tính theo tỷ lệ %
Tki : Tỷ trọng của kết cấu chính i trong tổng giá trị công trình
n : số kết cấu chính trong công trình
1.3 Phương pháp thu nhập
a) Khái niệm:
Là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chuyển đổi các dòng thu nhập ròng
trong tương lai có thể nhận được từ việc khai thác tài sản thành giá trị hiện tại của tài
sản đẻ ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá.
b) Cách tính:
Phương pháp vốn hóa trực tiếp áp dụng đối với trường hợp thu nhập từ BĐS đầu
tư qua các năm không đổi, số năm đầu tư là vô hạn.
Phương pháp dòng tiền chiết khấu áp dụng đối với trường hợp thu nhập từ BĐS
đầu tư qua các năm khác nhau.
VD: Thẩm định giá trị thị trường một mảnh đất , hiện đang cho thuê với doanh thu
360 trđ/ năm, chi phí tu bổ , cải tạo hằng năm 10 trđ, thuế 98 trđ, tỷ suất vốn hóa qua
điều tra cho thấy lãi suất kỳ vọng của hoạt động cho thuê nhà 12% năm.
Lời giải:
+ Thu nhập ròng hằng năm từ việc cho thuê căn nhà là : 360-10-98= 252 trđ
+ Giá trị thị trường của căn nhà : V= 252/12%= 2100 trđ.
1.4 Phương pháp thặng dư
a) Khái niệm:
Là phương pháp thẩm định giá mà giá trị thị trường của tài sản cần thẩm
định được xác định căn cứ vào giá trị vốn hiện có bằng cách lấy giá trị ước tính
của sự phát triển giả định của tài sản ( tổng tài sản) trừ đi tất cả các chi phí phát
sinh để tạo ra sự phát triển đó.
• Tổng doanh thu là doanh thu dự kiến khi hoàn thành một dự án đầu tư BĐS.
• Tổng chi phí là toàn bộ các chi phí cần thiết dự kiến đầu tư một dự án đầu tư
BĐS.

11.
Chương 3: Thẩm định giá bất động sản Nhóm: 3A
Page | 11
b) Mục đích:
Đánh giá giá trị BĐS có tiềm năng phát triển như: đất trồng để xây dựng
hoặc đất có công trình trên đ có thể cải tạo hoặc phá dỡ xây dựng công trình
mới trên đất.
Dựa trên giả thiết: Người mua có thể trả cho BĐS phần thặng dư sau khi
dùng tổng doanh thu phát triểntrừ (-) đi tổng chi phí đầu tư để tạo ra doanh thu
phát triển.
Công thức: V=DT-CP
Trong đó: V : giá trị BĐS cần thẩm định giá
DT : tổng doanh thu của dự án
CP : tổng chi phí đầu tư của dự án.
VD: Khu đất có diện tích 1000 m2 xây khu dân cư ( mật độ xây dựng 40%, xây
cao 10 tầng, thời gian hoàn thành ước tính 1 năm). Tổng chi phí 20000 trđ.Ngoài
ra vay ngân hàng 55% tổng chi phí với i= 10%/ năm. Giá bán căn chung cư bình
quân 8.5 trđ/m2 (chưa VAT ). Tổng diện tích căn hộ chiếm 80% tổng diện tích sàn
xây dựng nhà chung cư. Lợi nhuận NĐT kỳ vọng 15% doanh thu dự án. Hãy định
giá trị khu đất ?
 Ước tính doanh thu:
• Tổng diện tích sàn căn hộ chung cư :
{( 1000 m2 x 40%)x 10 tầng } x 80% = 3200 m2
• Doanh thu từ việc bán căn hộ chung cư: 3200 m2 x 8.5 trđ/m2 = 27200 trđ
 Ước tính chi phí và lợi nhuận:
• Tổng chi phí ( bao gồm lãi vay): 20000 + {( 20000 x 55%)x 10%}= 21100 trđ
• Lợi nhuận của chủ đầu tư: 27200 x 15% = 4080 trđ
• Tổng chi phí và lợi nhuận: 21100 + 4080 = 25180 trđ
• Giá trị ước tính của khu đất : 27200 – 25180 = 2020 trđ
KẾT LUẬN : Giá trị của khu đất trên là 2020 trđ hay 2,02 đ/m2.
1.5 Phương pháp lợi nhuận
a) Khái niệm:
Là phương pháp thẩm định giá dựa trên khả năng sinh lợi của việc sử dụng tài
sản để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá.Dựa trên giả định
người đầu tư kinh doanh và người chủ sỡ hữu BĐS là khác nhau. Vì vậy , giá trị
BĐS là vốn hóa thu nhập thực ( coi như tiền thuê ) từ BĐS.

12.
Chương 3: Thẩm định giá bất động sản Nhóm: 3A
Page | 12
Áp dụng trong thẩm định giá các tài sản mà việc so sánh với những tài sản tương
tự gặp khó khăn.
Loại hình tài sản chủ yếu như khách sạn, trạm xăng, công viên,rạp chiếu phim,....
b) Các bước tiến hành thẩm định giá
Bước 1 : Xác định tổng doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ.
Bước 2 : Xác định tổng chi phí
Bước 3 : Xác định thu nhập thực từ BĐS
Bước 4 : Áp dụng công thức để tìm ra giá trị BĐS
Giá trị thị trường BĐS = Thu nhập thực hằng năm/ Tỷ suất vốn hóa
VD: Thẩm định giá khách sạn 3 sao 150 phòng ( số liệu trong 3 năm gần đây )
 Thu nhập trung bình mỗi tháng : 1200 trđ.
 Tiền bán thực phẩm, đồ uống : 10 trđ/ ngày.
 Chi phí mua thực phẩm , chế biến : 5trđ/ ngày
 Chi phí điện, nước, điện thoại: 250trđ/ tháng
 Tiền công cho nhân viên dọn phòng: 150 trđ/ tháng
 Bảo hiểm : 10 trđ/ tháng
 Tiền lương cho nhân viên phục vụ 400trđ/tháng, cho đội ngũ quản lý 240
trđ/ tháng.
 Hoạt động kinh doanh khác: có 6 ki-ốt cho thuê với giá 250
trđ/tháng.Khách sạn chi 20% số thu từ tiền cho thuê trang trải chi phí sửa
chữa, quét dọn ki-ốt.
 Lãi suất bình quân ngành kinh doanh khách sạn 15%
 Tiền lương chủ khách sạn 25% lợi nhuận trước thuế.
 Thuế TNDN 25%
Giả định 1 năm có 365 ngày hoạt động.
Lời giải:
Thu nhập:
- Thu nhập từ kinh doanh phòng: 1200 trđ x 12 tháng= 14400 trđ
- Thu nhập từ bán thực phẩm , đồ uống:
( 10 trđ x 365 ngày)-(5 trđ x 365 ngày )= 1825 trđ
-Thu nhập từ cho thuê ki-ốt
(250 trđ x 12 tháng)-(20% x 250trđ x 12 tháng)= 2400 trđ
Tổng thu nhập = 14400 trđ + 1825 trđ + 2400 trđ= 18625 trđ
Chi phí :
-Chi phí điện, nước, điện thoại: 250 trđ/tháng x 12 tháng = 3000 trđ
-Tiền công cho nhân viên dọn phòng: 150 trđ/tháng x 12 tháng = 1800 trđ
- Bảo hiểm: 10 trđ/tháng x 12 tháng = 120 trđ
-Tiền lương nhân viên, quản lý:

13.
Chương 3: Thẩm định giá bất động sản Nhóm: 3A
Page | 13
( 400 trđ/tháng x 12 tháng)+ ( 240 trđ/tháng x 12 tháng)= 7680 trđ
Tổng chi phí = 3000 + 1800 + 120 + 7680 = 12600 trđ
-Lợi nhuận trước thuế: 18625 – 12600 = 6025 trđ
-Tiền lương của chủ khách sạn: 6025trđ x 25% = 1506,25 trđ
-Lợi nhuận còn lại: 6025 trđ – 1506,25 trđ = 4518,75 trđ
-Thuế TNDN: 4518,75trđ x 25% = 1129,6875 trđ
-Lợi nhuận sau thuế: 4518,75 trđ – 1129,6875 trđ = 3389,0625 trđ
Vậy Giá trị khách sạn là : 3389,0625trđ/ 15% = 22593,75 trđ.
2. Phương pháp định giá, thẩm định giá bất động sản hàng loạt:
Các bước tiến hành:
Bước 1 : Thu thập dữ liệu ( điều tra , khảo sát tại khu vực nghiên cứu )
Bước 2 : Xác định các cực vị thế ( đơn cực hay đa cực ) dựa vào tình
hình kinh tế , xã hội của khu vực nghiên cứu.
Bước 3 : Phân tích các biến số để thành lập phương trình hồi quy.
Bước 4 : Xây dựng hàm hồi quy để xác định giá BĐS.

14.
Chương 3: Thẩm định giá bất động sản Nhóm: 3A
Page | 14
CHƯƠNG II: BÀI TẬP CHƯƠNG 3
Bài tập 1:
Trường hợp 1: Có 2 thửa đất sử dụng ổn định trước năm 1993
Trường hợp 2: Cả 2 thửa đất sử dụng ổn định từ năm 2000
STT HẠNG MỤC ĐVT
THỬA ĐẤT
SO SÁNH 1
THỬA ĐẤT
SO SÁNH 2
1 Diện tích đất m2 100 115
2 Giá trị giao dịch trên thị trường trđ 1200 1610
3 Đơn giá đất giao dịch bình quân trđ/m2 12 14
4 Tình trạng pháp lý
Chưa có
GCNQSDĐ
Đã có
GCNQSDĐ
5
Đơn giá đất tính tiền sử dụng đất
tại thời điểm định giá
trđ/m2 5 5
6 Tiền sử dụng đất phải nộp trđ 250 0
7 Giá trị điều chỉnh trước khi trđ 1450 1610
Trường hợp 3:
STT HẠNG MỤC ĐVT
THỬA ĐẤT
SO SÁNH 1
THỬA ĐẤT
SO SÁNH 2
1 Diện tích đất m2 100 115
2 Giá trị giao dịch trên thị trường trđ 1000 1610
3 Đơn giá đất giao dịch bình quân trđ/m2 10 14
4 Tình trạng pháp lý
Chưa có
GCNQSDĐ
Đã có
GCNQSDĐ
STT HẠNG MỤC ĐVT
THỬA ĐẤT
SO SÁNH 1
THỬA ĐẤT
SO SÁNH 2
1 Diện tích đất m2 100 115
2 Giá trị giao dịch trên thị trường trđ 1500 1610
3 Đơn giá đất giao dịch bình quân trđ/m2 15 14
4 Tình trạng pháp lý
Chưa có
GCNQSDĐ
Đã có
GCNQSDĐ
5
Đơn giá đất tính tiền sử dụng đất
tại thời điểm định giá
trđ/m2 5 5
6 Tiền sử dụng đất phải nộp trđ 0 0
7 Giá trị điều chỉnh trước khi trđ 1500 1610

15.
Chương 3: Thẩm định giá bất động sản Nhóm: 3A
Page | 15
5
Đơn giá đất tính tiền sử dụng đất
tại thời điểm định giá
trđ/m2 5 5
6 Tiền sử dụng đất phải nộp trđ 500 0
7 Giá trị điều chỉnh trước khi trđ 1500 1610
Bài tập 2:
STT HẠNG MỤC ĐVT
THỬA ĐẤT
SO SÁNH 1
THỬA ĐẤT
SO SÁNH 2
1 Giá giao dịch hiện tại Trđ 1000 1500
2
Tỷ lệ tài trợ cho người mua trả
chậm
% 70 50
3 Số tiền người mua trả chậm Năm 15 20
4
Thời hạn người mua được trả
chậm
Năm 15 20
5 Lãi suất trả chậm hằng năm %/năm 9 11
6
Tiền trả chậm hằng năm của
người mua (trả đều từng năm)
Trđ/năm 86.84 94.18
7 Lãi suất thị trường bình quâ %/năm 12 12
8
Hiện giá của tổng số tiền trả
chậm
Trđ 591.46 703.47
9
Số tiền chênh lệch lãi suất do
người bán hỗ trợ cho người mua
trả chậm
Trđ 108.54 46.53
10 Giá trị thực của BĐS so sánh Trđ 891.46 1453.47
Bài tập 3:
STT HẠNG MỤC ĐVT
THỬA ĐẤT SO
SÁNH
1 Diện tích BĐS m2 50
2 Đơn giá mua Trđ/m2 10
3 Trị giá BĐS mua Trđ 500
4 Tỷ lệ tài trợ của ngân hàng % 55
5 Số tiền ngân hàng tài trợ Trđ 425
6 Thời hạn tài trợ Năm 10
7 Lãi suất tài trợ %/năm 4

16.
Chương 3: Thẩm định giá bất động sản Nhóm: 3A
Page | 16
Bài tập 4:
8
Khoản tiền phải trả hằng năm của người mua
(trả đều hằng năm)
Trđ/năm 52.4
9 Lãi suất thị trường bình quân %/năm 10
10 Hiện giá của tổng số tiền tài trợ Trđ 321.96
11
Số tiền chênh lệch lãi suất do NH tài trợ lãi
suất ưu đãi
Trđ 103.04
12 Giá trị thực của BDDS so sánh Trđ 396.96
STT Hạng mục
Đơn vị
tính
Thửa đất cần
thẩm định
giá
Thửa đất
so sánh 1
Thửa đất so
sánh 2
1 Diện tích đất m2 115 100 120
2
Giá trị giao dịch trên
thị trường
Trđ 1000 1680
3
Đơn giá đất bình
quân
Trđ/m2 10 14
4 Tình trạng pháp lý
Đã có
GCNQSDĐ
Chưa có
GCNQSDĐ
Đã có
GCNQSDĐ
5
Đơn giá đất tính tiền
sử dụng đất tại thời
điểm định giá
Trđ/m2 5 5
6 Mức điều chỉnh Trđ 500 0
7
Giá trị khu đất sau
điều chỉnh
Trđ 1500 1680
8
Đơn giá đất sau điều
chỉnh
Trđ/m2 15 14
9
Kết luận đơn giá đất
chỉ dẫn
Trđ/m2 14
10
Giá trị thửa đất cần
định giá
Trđ 1610

17.
Chương 3: Thẩm định giá bất động sản Nhóm: 3A
Page | 17
Bài tập 5:
STT Hạng mục
Đơn vị
tính
BĐS
cần
thẩm
định
BĐS BĐS BĐS
1
Diện tích
BĐS
m2 200 300 220 270
2
Giá trị giao
dịch
Trđ 5300 4200 4600
3
Đơn giá
bình quân
1m2 BĐS
Trđ/m2 17.67 19.09 17.04
4
Tình trạng
pháp lý
Đã có
giấy
CNQS
H
Chưa có
giấy
CNQSH,
chi phí cấp
GCNQSDĐ
là 80trđ
Chưa có
giấy
CNQSH,
chi phí cấp
GCNQSDĐ
là 50trđ
Đã có giấy
CNQSH
4.1
Mức điều
chỉnh
Trđ +80 +50 0
5
Điều kiện
bán
Bình
thường
Bình thường
Bình
thường
Giảm giá do
người mua
là người
thân 300trđ
5.1
Mức điều
chỉnh
Trđ 0 0 0 -300
6
Chi phí cải
tạo sau khi
mua
Trđ 0 0 100 0
6.1
Mức điều
chỉnh
Trđ 0 100 0
7
Tỷ lệ thay
đổi giá giao
dịch bình
%/thán
g
-1% -1% -1% -1%

18.
Chương 3: Thẩm định giá bất động sản Nhóm: 3A
Page | 18
quân của
loại BĐS
này
7.1
Thời điểm
đã giao
dịch so với
hiện tại
Tháng Hiện tại 3 4 5
7.2
Mức điều
chỉnh
Trđ -159 -168 -230
8
Giá trị giao
dịch bình
thường đã
điều chỉnh
5221 4182 4670
Bài tập 6:
Bảng 6.1:
S
T
T
Hạng mục
Đơn vị
trính
BĐS cần
thẩm định
Bất động sản so sánh 1
Số liệu thu
thập
Điều chỉnh
+/- (trđ)
1 Diện tích BĐS m2 210 200 200
2
Kích thước chiều rộng
mặt tiền BĐS
m 11 8 150
3 Diện tích sàn xây dựng m2 378 480 -306
4 Tình trạng pháp lý
Đã có giấy
CNQSH
Chưa có giấy
CNQSH
100
5 Giao thông
Đường 1
chiều
Đường 2
chiều
-50
6 Lợi thế kinh doanh
Dân cư
đông đúc
Dân cư đông
đúc
0
7 Tuổi đời hiệu quả Năm 5 4 tháng +20

19.
Chương 3: Thẩm định giá bất động sản Nhóm: 3A
Page | 19
8
Chi phí sửa chữa ngay
khi mua
Không Không 0
9
Thời điểm đã giao dịch
so với hiện tại
Tháng Hiện tại 4 tháng -128
10 Giá giao dịch Trđ 3200 3186
11 Điều chỉnh thuần Trđ -14
12 Điều chỉnh gộp Trđ 954
13 Số lần điều chỉnh Lần 7
14
Giá trị ước tính của
BĐS cần thẩm định
trđ 3186
Bảng 6.2:
S
T
T
Hạng mục
Đơn vị
trính
BĐS cần
thẩm định
Bất động sản so sánh 2
Số liệu thu
thập
Điều chỉnh
+/- (trđ)
1 Diện tích BĐS m2 210 215 -100
2
Kích thước chiều rộng
mặt tiền BĐS
m 11 10 50
3 Diện tích sàn xây dựng m2 378 387 -27
4 Tình trạng pháp lý
Đã có giấy
CNQSH
Đã có giấy
CNQSH
0
5 Giao thông
Đường 1
chiều
Đường 1
chiều
0
6 Lợi thế kinh doanh
Dân cư
đông đúc
Dân cư không
đông đúc
60
7 Tuổi đời hiệu quả Năm 5 7 -40
8
Chi phí sửa chữa ngay
khi mua
Không Có -100

20.
Chương 3: Thẩm định giá bất động sản Nhóm: 3A
Page | 20
9
Thời điểm đã giao dịch
so với hiện tại
Tháng Hiện tại 6 tháng -240
10 Giá giao dịch Trđ 4000 3603
11 Điều chỉnh thuần Trđ -397
12 Điều chỉnh gộp Trđ 617
13 Số lần điều chỉnh Lần 7
14
Giá trị ước tính của
BĐS cần thẩm định
trđ 3603
Bảng 6.3:
S
T
T
Hạng mục
Đơn vị
trính
BĐS cần
thẩm định
Bất động sản so sánh 3
Số liệu thu
thập
Điều chỉnh
+/- (trđ)
1 Diện tích BĐS m2 210 198 240
2
Kích thước chiều rộng
mặt tiền BĐS m 11 12 -50
3 Diện tích sàn xây dựng m2 378 475.2 -291.6
4 Tình trạng pháp lý
Đã có giấy
CNQSH
Đã có giấy
CNQSH 0
5 Giao thông
Đường 1
chiều
Đường 2
chiều -50
6 Lợi thế kinh doanh
Dân cư đông
đúc
Dân cư
đông đúc 0
7 Tuổi đời hiệu quả Năm 5 6 -20
8
Chi phí sửa chữa ngay
khi mua Không 150 -150
9
Thời điểm đã giao dịch
so với hiện tại Tháng Hiện tại 1 -40

21.
Chương 3: Thẩm định giá bất động sản Nhóm: 3A
Page | 21
Bảng 6.4:
ST
T
Nội dung ĐVT
BĐS
định giá
BĐS so
sánh 1
BĐS so
sánh 2
BĐS so
sánh 3
1 Tổng điều chỉnh chuẩn Trđ -14 -397 -361.6
2 Tổng điều chỉnh gộp Trđ 954 617 841.6
3 Số lần điều chỉnh Lần 7 7 6
4 Giá giao dịch điều chỉnh Trđ 3186 3603 3638.4
5
Kết luận giá trị chỉ dẫn
của BĐS định giá
trđ 3603
Bài tập 7:
STT Hạng mục ĐVT
BĐS cần
TĐ
BĐS ss1 BĐS ss2 BĐS ss3
1 Diện tích BĐS m2 70 72 80 90
2 Lợi thế giao
thông của BĐS
Đường có
lộ giới
20m
Đường có
lộ giới
30m
Đường có
lộ giới
20m
Đường có
lộ giới
40m
3 Cơ sở hạ tầng
khu vực của
BĐS so sánh
với giá BĐS
cần định giá
Ổn định Ổn định Có ngập
nước
Có ngập
nước
4 Tầm nhìn Công viên Sông Khu dân
cư
Khu dân
cư
5 Tình trạng pháp
lý
Đã có giấy
CNQSH
Chưa có
giấy
CNQSH
Chưa có
giấy
CNQSH
Đã có giấy
CNQSH
10 Giá giao dịch Trđ 4000 3638.4
11 Điều chỉnh thuần Trđ -361.6
12 Điều chỉnh gộp Trđi 841.6
13 Số lần điều chỉnh Lần 6
14
Giá trị ước tính của
BĐS cần thẩm định trđ 3638.4

22.
Chương 3: Thẩm định giá bất động sản Nhóm: 3A
Page | 22
6 Số tiền giữ lại
chờ nhận
GCNQSH
0 77,89 78,95 0
7 Giá trị giao
dịch
Trđ 1480 1500 1900
8 Đơn giá bình
quân 1m2 BĐS
Trđ/
m2
20,56 18,75 21,11
9 ĐK các yếu tố
9.1 Lợi thế giao
thông BĐS
Giá BĐS tại đường có lộ giới 30m cao hơn giá
BĐS tại đường có lộ giới 20m là 5% thấp hơn
giá BĐS tại đường có lộ giới 40m là 8%
9.1.1 Tỷ lệ chuẩn % 100 105 100 113
9.1.2 Tỷ lệ điều
chỉnh
% -4,75 0 -11,5
9.1.3 Mức đk Trđ/m2 -0,98 0 -2,43
9.2 Cơ sở hạ tầng
khu vực
BĐS tại khu vực ổn định cao hơn giá BĐS tại khu
vực có ngập nước là 7%
9.2.1 Tỷ lệ chuẩn % 100 100 95 93
9.2.2 Tỷ lệ đk % 0 7,53 7,53
9.3 Tầm nhìn Giá BĐS nhìn ra công viên và sông cao hơn giá
BĐS có tầm nhìn ra khu dân cư là 5%
9.3.1 Tỷ lệ chuẩn % 100 100 95 95
9.3.2 Tỷ lệ đk % 0 5,26 5,26
9.3.3 Mức đk Trđ/m2 0 0,99 1,11
9.4 Tình trạng pháp
lý
9.4.1 Mức đk Trđ/m2 1,08 0,99 1,11
10 Mức giá đk Trđ/m2 20,66 22,14 24,38
11 Điều chỉnh
thuẩn
Trđ/m2
12 Điều chỉnh gộp Trđ/m2 0,1 3,39 0,25
13 Số lần đk Lần 2,06 3,39 5,29
14 Mức giá chỉ
dẫn
Trđ/m2 20,66
15 Giá trị ước tính
của BĐS cần
thẩm định
Trđ 413,2

23.
Chương 3: Thẩm định giá bất động sản Nhóm: 3A
Page | 23
Bài tập 8:
TT Hạng mục ĐVT
BĐS cần
thẩm
định
BĐS so
sánh 1
BĐS so
sánh 2
BĐS so
sánh 2
1 Giá giao dịch trđ 2750 3060 2920
2
Giá công trình(nếu xây
mới) trên BĐS
trđ 1550 1450 1700 1620
3
Tỷ lệ hiện trạng còn lại
của công trình trên BĐS
% 85% 95% 90% 92%
4 Giá trị đất trđ 1372,5 1530 1429,6
5 Diện tích đất m2 94 95 100 97
6 Đơn giá đất bình quân
trđ/m
2
14,45 15,3 14,74
7
Tỷ lệ điều chỉnh yếu tố so
sánh
7.1 Hạ tầng % 0% 3% 3%
7.2 Giao thông % -2% 1% -2%
7.3 Cảnh quan % 2% -3% 1%
8 Tổng điều chỉnh thuần trđ -41,18 43,90 -14,30
9 Tổng điều chỉnh gộp trđ 96,08 137,70 128,66
10 Số lần điều chỉnh lần 3,00 4,00 4,00
11
Mức điều chỉnh đơn giá
đất
trđ/m
2
-0,43 0,46 -0,15
12
Đơn giá đất sau điều
chỉnh
trđ/m
2
14,02 15,76 14,59
13
Kết luận đơn giá đất chỉ
dẫn
trđ/m
2 14,02
14 Giá đất giao dịch ước tính trđ 1317,88
15 Giá BĐS ước tính trđ
Bài tập 9:
STT Hạng mục Đơn vị tính BĐS so sánh A
1 Diện tích BĐS m2 200
2 Mật độ xây dựng % 80
3 Tầng cao tầng 4
4 Diện tích sàn xây dựng m2 640
5 Đơn giá xây dựng mới công trình trđ/m2 3
6 Giá trị công trình mới Trđ 1920
7 Năm xây dựng Năm 2000

24.
Chương 3: Thẩm định giá bất động sản Nhóm: 3A
Page | 24
8 Năm duy tu sửa Năm 2010
9 Tuổi đời hiệu quả Năm 10
10 Tuổi đời kinh tế Năm 50
11 Tỷ lệ hao mòn của công trình % 0,2
12 Giá trị hao mòn của công trình Trđ 384
13 Giá trị còn lại của công trình Trđ 1536
14 Giá giao dịch của BĐS Trđ 3500
15 Giá trị đất Trđ 1964
16 Đơn giá đất trđ/m2 9,82
Bài tập 10:
Bảng 10.1
ST
T
Hạng mục ĐVT
BĐS so
sánh 1
BĐS so
sánh 2
1 Diện tích BĐS m2 140 120
2 Đơn giá đất
trđ/m
2
20 20
3 Giá trị đất trđ 2800 2400
4 Giá trị xây dựng công trình mới tương tự trđ 1780 1670
5 Tuổi đời hiệu quả năm 19 20
6 Giá giao dịch của BĐS trđ 3200 2750
7
Giá trị công trình còn lại tại thời điểm
định giá
trđ 400 350
8 Giá trị hao mòn lũy kế của công trình trđ 1380 1320
9 Tỷ lệ hao mòn lũy kế % 77.53 79.04
10 Tỷ lệ hao mòn hàng năm
%/nă
m
4.08 3.95
11 Tỷ lệ hao mòn hàng năm bình quân
%/nă
m
4.02
Bảng 10.2
STT Hạng mục ĐVT BĐS định giá
1 Diện tích BĐS m2 130
2 Đơn giá đất trđ/m2 20

25.
Chương 3: Thẩm định giá bất động sản Nhóm: 3A
Page | 25
3 Giá trị đất trđ 2600
4 Giá trị xây dựng công trình mới tương tự trđ 1700
5 Tuổi đời hiệu quả năm 21
6 Tỷ lệ hao mòn hàng năm %/năm 4.02
7 Tỷ lệ hao mòn lũy kế % 84.34
8 Giá trị hao mòn lũy kế của công trình trđ 1433.81
9 Giá trị công trình còn lại tại thời điểm định giá trđ 266.19
10 Giá trị ước tính của BĐS trđ 2866.19
Bài tập 11:
Bảng 11.1
STT Hạng mục Diện tích (m2)
Đơn giá xây mới
(trđ/m2)
Giá trị
(trđ)
1 Đất 150 30 4500
2 Sân xây dựng 360 5 1800
3 Sân vườn 50 0.8 40
4 Cổng rào 60
Bảng 11.2
STT
Kết cấu
chính
Tỷ trọng các
kết cấu chính
(%)
Chất lượng
còn lại (%)
Tỷ lệ giá trị công trình
còn lại dựa theo các kết
cấu chính (%)
1 Móng , cọc 10% 90% 15.52%
2 Tường , vách 18% 80% 24.83%
3 Nền, sàn 16% 75% 20.69%
4 Mái 14% 80% 19.31%
5 Tổng cộng 58% 80.34%

26.
Chương 3: Thẩm định giá bất động sản Nhóm: 3A
Page | 26
Bảng 11.3
STT Hạng mục ĐVT BĐS A
1 Chi phí xây dựng mới trđ 1900
2 Tỷ lệ còn lại của công trình % 80.34%
3 Giá trị còn lại của công trình trđ 1527
4 Giá trị đất trđ 4500
5 Giá trị giao dịch chỉ dẫn của BĐS cần thẩm định trđ 6027
Bài tập 12:
STT Hạng mục ĐVT
BĐS
cần
thẩm
định
BĐS
cần
so sánh
1
BĐS
cần
so sánh
2
BĐS
cần
so sánh
3
1 Chiều rộng m 4 5 4 3
2 Chiều dài m 25 25 20 30
3 Diện tích đất m2 200 125 80 90
4 Diện tích sàn xây dựng m2 200 180 150 200
5 Đơn giá xây dựng mới trđ/m2 2 2 2 2
6 Giá trị công trình xây mới trđ 400 360 300 400
7 Tỷ lệ còn lại của công trình % 80 95 85 90
8 Giá trị còn lại của công trình trđ 320 342 255 360
9 Giá giao dịch trđ 800 650 750
10 Giá trị đất trđ 458 395 390
11 Đơn giá đất trđ/m2 3.67 4.94 4.33
12 Điều chỉnh đơn giá đất
12.1 Yếu tố chiều rộng % -4.76 0 5.26
12.2 Yếu tố chiều dài % 0 7.5 0
12.3 Yếu tố diện tích % 4.17 0 0

27.
Chương 3: Thẩm định giá bất động sản Nhóm: 3A
Page | 27
13 Tổng điều chỉnh thuần % -0.59 7.52 5.26
14 Tổng điều chỉnh gộp % 8.93 7.52 5.26
15 Số lần điều chỉnh lần 2 1 1
16 Mức điều chỉnh trên 1 trđ/m2 -0.02 0.37 0.23
17 Đơn giá đất điều chỉnh trđ/m2 3.64 5.31 4.56
18
Đơn giá đất của BĐS cần
thẩm định
trđ/m2 4.56
19
Giá trị đất của BĐS cần
thẩm định
trđ 4.56
20
Giá trị giao dịch BĐS cần
thẩm định
trđ 776.1
Bài tập 14:
a) Ước tính giá trị thị trường của BĐS là: (500–100–100)/12% = 2500 triệu đồng
b) Gía trị hợp đồng trong trường hợp BĐS chỉ cho thuê trong 5 năm là:
500 * [1-(1+12%)-5 ]/ 12% = 1081,43 triệu đồng
c) Ước tính giá thị trường của BĐS là:
Doanh thu: 500*105% = 525 triệu đồng
Chi phí: 100*110% = 110 triệu đồng
Thuế: 100 triệu đồng
=> Thu nhập sau thuế là: 315 triệu đồng
Bài tập 15:
Tổng doanh thu: (1500+900)*12 = 28800 triệuđồng
Tổng chi phí: (150+500+700+500+50 50)*12 = 23400 triệuđồng
Lợi nhuận trước thuế: 28800 - 23400 = 5400 triệu đồng
Lợi nhuận sau thuế: 5400 * 75% = 4050 triệu đồng
Lợi nhuận còn lại: 4050-(200*12) = 1630 triệuđồng
Gía trị rạp chiếu phim= Thu nhập hàng năm/Tỷ suất vốn hóa = 1650/20%= 8250 trđ

28.
Chương 3: Thẩm định giá bất động sản Nhóm: 3A
Page | 28
Bài tập 16:
Tổng doanh thu: (5*5+10*4+5*2,5)*12= 930 triệu/năm
Tổng chi phí: (1+0,5+2+0,2+15)*12= 224,4 triệu/ năm
Lợi nhuận trước thuế: 930-224,4= 705,6 triệu/năm
Tiền thuế: 15%*705,6= 105,84 triệu/năm
Lợi nhuận sau thuế: 705,6-105,84= 599,76 triệu/năm
Gía trị phòng trọ= Thu nhập hàng năm/Tỷ suất vốn hóa= 599,76/20%= 2998,8 triệu

29.
Chương 3: Thẩm định giá bất động sản Nhóm: 3A
Page | 29
CHƯƠNG III: BÀI TẬP CHƯƠNG 4
Bài tập 17:
STT CÁC CHỈ TIÊU ĐVT SỐ LIỆU
1 Diện tích đất m2 2.580
2 Mật độ xây dựng % 60
3 Diện tích xây dựng m2 1.548
4 Tầng cao tối đa Tầng 15
5 Diện tích sàn xây dựng m2 23.220
6 Hệ số sử dụng đất Lần 9
Bài tập 18:
STT CÁC CHỈ TIÊU ĐVT SỐ LIỆU
1 Diện tích đất m2 3.000
2 Diện tích đất vi phạm lộ giới m2 420
3 Diện tích đất phù hợp quy hoạch m2 2.580
4 Mật độ xây dựng % 60
5 Diện tích xây dựng m2 1.548
6 Tầng cao tối đa Tầng 15
7 Hệ số sử dụng đất Lần 9
8 Diện tích sàn xây dựng m2 23.220
Bài tập 19:
a) Điền các thông số thích hợp:
STT CÁC CHỈ TIÊU ĐVT SỐ LIỆU
1 Diện tích đất m2 3000
2 Diện tích đất vi phạm lộ giới m2 250
3 Diện tích đất phù hợp quy hoạch m2 2,750
4 Mật độ xây dựng % 60%
5 Diện tích xây dựng m2 1,650
6 Tầng cao tầng 15
7 Diện tích sàn xây dựng m2 24,750
8 Hệ số sử dụng đất lần 9

30.
Chương 3: Thẩm định giá bất động sản Nhóm: 3A
Page | 30
b) Điền các thông số thích hợp:
STT CÁC CHỈ TIÊU ĐVT SỐ LIỆU
1 Diện tích đất m2 3000
2 Diện tích đất vi phạm lộ giới m2 250
3 Diện tích đất phù hợp quy hoạch m2 2,750
4 Mật độ xây dựng % 50%
5 Diện tích xây dựng m2 1,375
6 Tầng cao tầng 18
7 Diện tích sàn xây dựng m2 24,750
8 Hệ số sử dụng đất lần 9
c) Điền các thông số thích hợp:
STT CÁC CHỈ TIÊU ĐVT SỐ LIỆU
1 Diện tích đất m2 3000
2 Diện tích đất vi phạm lộ giới m2 250
3 Diện tích đất phù hợp quy hoạch m2 2,750
4 Mật độ xây dựng %
4.1 Khối đế: Thương mại dịch vụ % 60%
4.2 Khối tháp văn phòng % 46%
5 Diện tích xây dựng m2 1,650
5.1 Khối đế: Thương mại dịch vụ m3 1,650
5.2 Khối tháp văn phòng m4 1,269
6 Tầng cao tối đa tầng 18
6.1 Khối đế: Thương mại dịch vụ tầng 5
6.2 Khối tháp văn phòng tầng 13
7 Diện tích sàn xây dựng m2 24,750
7.1 Khối đế: Thương mại dịch vụ m3 8,250
7.2 Khối tháp văn phòng m4 16,500
8 Hệ số sử dụng đất lần 9