Als Vermieter stellt sich des öfteren die Frage, welchen Mietvertrag mit welchen derzeitig gültigen Klauseln darf angewendet werden. Wie sichert man sich richtig ab und was ist derzeit eigentlich alles möglich?

1. Die 10 häufigsten Fehler beim Abschluss von
Mietverträgen
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GETUTA HOLBAN & HERBERT TÜRK

2. IMMOBILIENMAKLER
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1. Es wird ein falsches Mietvertragsformular verwendet
Stellen Sie sicher, dass Sie auch die neuesten Mietvertragsformulare nach
aktueller Rechtsprechung haben und verwenden Sie beim Ausfüllen keine
unzulässigen Klauseln und Formulierungen.
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2. Es werden nicht alle Mieter im Mietvertrag aufgeführt
Hier ist wichtig, dass Sie im Mietvertrag alle Mieter auflisten.
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3. Es wird beim Einzug kein Übergabeprotokoll angefertigt
Ganz wichtig ist bei der Übergabe der Immobilie an den Mieter, dass
ein Übergabeprotokoll angefertigt wird (unterschrieben von Vermieter
und Mieter).
In diesem wird der tatsächliche Zustand der zu übergebenden
Immobilie festgehalten.
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4. Kleinreparaturklausel
Denken Sie daran, eine korrekte Kleinreparaturenklausel zu
vereinbaren.
Haben Sie es vergessen, die entsprechenden Eintragungen in Ihrem
Mietvertrag vorzunehmen, bleiben die Kosten an Ihnen hängen. Denn
ohne eine solche Kleinreparaturenklausel bleibt es bei der gesetzlichen
Regelung. Aus der geht hervor, dass der Vermieter nach § 535 Abs. 1
Satz 2 BGB die Instandhaltung und damit die Kleinreparaturen
schuldet.
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5. Betriebskosten
Bringen Sie bei der Umlage der Betriebskosten keine Begriffe
durcheinander.
Betriebskosten sind die bei der Bewirtschaftung der Immobilie
anfallenden Ausgaben, die auf den Mieter umgelegt werden können.
Verbrauchsabhängige Kosten wie Heizung und Wasser müssen nach
den Werten der Verbrauchserfassung umgelegt werden, verbrauchs-
unabhängige Kosten nach der Wohnfläche. Der Vermieter sollte auf
alle Fälle im Mietvertrag Grundmiete und Nebenkosten getrennt
aufführen. Eine prüffähige Nebenkostenabrechnung ist nach neuester
Rechtsprechung innerhalb von zwölf Monaten nach Ende des
Abrechnungszeitraumes zu erstellen.
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6. Mietkaution
Beachten Sie die zulässigen Obergrenzen bei der Vereinbarung einer
Mietkaution.
Die Mietkaution ist eine freiwillige, aber übliche Sicherheitsleistung
seitens des Mieters an den Vermieter, die mietvertraglich vereinbart
wird. Mietkaution dürfen höchstens drei Monatsnettokaltmieten
betragen. Die Kaution darf in drei Raten gezahlt werden. Die erste
Rate ist zum Anfang des Mietverhältnisses fällig, die weiteren Raten in
den Folgemonaten. Der Vermieter muss die Mietkaution zinsbringend
anlegen. Liegen bei Beendigung des Mietverhältnisses weder
Wohnungsschäden noch ausstehende Abrechnungen vor, muss der
Vermieter die Mietkaution inklusive der Zinserträge an den Mieter
auszahlen.
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8. IMMOBILIENMAKLER
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7. Mieterhöhungen
Vergessen Sie nicht, Mieterhöhungsklauseln
(z. B. Staffelmiete oder Indexmiete) bei Bedarf zu verwenden.
Im Laufe eines Mietverhältnisses wird einem Vermieter das Recht zu
einer Mieterhöhung eingeräumt, was ihm ermöglicht, die Miete an eine
allgemeine Mietpreissteigerung anzupassen. Gemäß § 557 Abs. 1
BGB können die Vertragsparteien im laufenden Mietverhältnis eine
Mieterhöhung vereinbaren
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9. IMMOBILIENMAKLER
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8. Wohnfläche
Beachten Sie, dass die Wohnfläche, wenn Sie sie angeben, auch
richtig ist.
Toleranzgrenze von zehn Prozent
Die sogenannte Toleranzgrenze von bis zu zehn Prozent Abweichung
hat der Bundesgerichtshof (BGH) bereits mehrfach bestätigt. Wird die
Miete pro Quadratmeter Wohnfläche erhöht, dann werden die im
Mietvertrag vereinbarten Quadratmeter als Berechnungsgrundlage
genutzt. Wenn also im Vertrag 60 Quadratmeter als Wohnfläche
ausgewiesen sind, die tatsächliche Fläche jedoch nur 55 Quadratmeter
beträgt, bestimmt sich die zulässige Miete pro Quadratmeter
Wohnfläche trotzdem nach der Angabe im Mietvertrag, hier 60
Quadratmeter.
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10. IMMOBILIENMAKLER
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9. Schönheitsreparaturen
Bedenken Sie, dass durch Verwendung von falschen
Schönheitsreparaturklauseln, Sie in die Schönheitsreparaturen-Falle
geraten.
Darüber haben schon viele Mieter und Vermieter vor Gericht gestritten:
Was sind Schönheitsreparaturen? Und wer muss sie bezahlen? Nach
aktueller Rechtsprechung müssen sich Mieter nicht unbedingt an den
Renovierungskosten beteiligen. Entscheidend ist, was im Mietvertrag
steht. Grundsätzlich ist es die Aufgabe des Vermieters die Wohnung
instand zu halten und – wenn notwendig – Reparaturen vorzunehmen.
Er kann aber mit einer rechtswirksamen Klausel im Mietvertrag die
sogenannten Schönheitsreparaturen auf den Mieter übertragen.
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10. Selbstauskunft
Prüfen Sie die Angaben in der Selbstauskunft auch nach.
Rufen Sie gegebenenfalls beim Arbeitgeber an und fragen Sie ob die
Mietinteressenten in ungekündigter Stellung sind. Natürlich erst
nachdem die Interessenten Ihnen dies genehmigen.
Prüfen Sie nach ob Mietinteressenten freiwillig oder unfreiwillig
ausgezogen sind.
Führen Sie Kontrollen durch um die Angaben zu überprüfen.
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