1.
1
CBRE 不動產市場現況與展望
台灣商用不動產市場
現況與展望
世邦魏理仕研究部
2021年8月31日

2.
2
CBRE 不動產市場現況與展望
台灣投資市場

3.
3
CBRE 不動產市場現況與展望
0
400
800
1,200
1,600
2,000
2,400
2,800
3,200
3,600
4,000
4,400 2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
投
資
金
額
(
新
台
幣
億
元
)
Q1 Q2 Q3 Q4
總交易額近新台幣2,560億，全年可望達3,800億大關
全台大型不動產(含土地)交易金額
Source: CBRE Research
2,557
4,255
*2021年交易統計至08/29止。
3,955

4.
4
CBRE 不動產市場現況與展望
土地交易動能強勁，工業地產為商用不動產市場熱點
全台大型不動產交易依類別分
1,635
64%
922
0
500
1,000
1,500
2,000
2,500
3,000
3,500
4,000
4,500
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021
YTD
投資金額(新台幣億元)
土地 商用不動產
Source: CBRE Research
*2021年交易統計至08/29止。

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5
CBRE 不動產市場現況與展望
建商、自用企業兩大山頭盤踞，保險資金多方尋找出路
2021年投資金額依買方類型分
自用型買方
半導體業
光電、汽車
生技、食品
Source: CBRE Research
電子及電腦業
45%
17%
16%
78%
23%
2%
6% 8%
0% 20% 40% 60% 80% 100%
商用不動產
土地
自用型買方 建商 保險公司 不動產投資公司 其他 自然人

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6
CBRE 不動產市場現況與展望
大型土地標案屢創高價，旅宿業成建商購地案源之一
2021年十大土地交易
交易
月份
縣市 交易標的
面積
（坪）
總價
（新台幣億元）
賣方 買方
5月 新北市 新莊副都心段商業區土地 3,280 85.3 七位自然人 興富發建設
4月 台中市 水湳經貿園區文商區土地 2,571 72.0 台中市政府 自然人 (建商)
4月 台中市 烏日新高鐵段商業區土地 4,584 44.2 台中市政府 達麗建設、白天鵝建設
7月 台南市 仁德崁二空段住宅區土地 12,098 43.5 國防部政治作戰局 理銘開發
3月 桃園市 龜山善捷段商業區土地 2,581 39.7 自然人及樹光建設 興富發建設
7月 台北市 公館「福音大樓」住宅用地 797 39.2 財團法人台灣基督教協
同會等
國美建設、濟盟建設
4月 台中市 烏日新高鐵段商業區土地 4,256 39.0 台中市政府 大華建設
7月 台中市 西屯住宅區土地 1,213 38.8 自然人 遠雄建設事業
4月 台中市 水湳經貿園區文商區土地 2,152 36.7 台中市政府 自然人 (建商)
4月 新北市 三重三重段住宅區土地 1,983 33.9 新北市政府 國泰建設
Source: CBRE Research
*2021年交易統計至08/29止。

7.
7
CBRE 不動產市場現況與展望
台北廠辦交易熱絡，桃園廠房獲產業界青睞
商用不動產交易分布與類型
月份 縣市 交易標的 金額（億元） 買方
1月 台北市 敦南SOGO 130.0 皇翔投資
1月 台北市 中華開發大樓 92.9 新光人壽
1月 新竹市 萊恩廣場 56.4 新光人壽
2月 桃園市 勝華楊梅幼獅廠 44.9 景碩科技
2月 新竹市 東區光武段住商大樓 44.6
弘毓開發、昇
融光電等
4月 台北市 長虹雲端科技大樓 (10層) 34.2 威剛科技
8月 台北市 華固智富中心大樓 34.0 三商美邦人壽
4月 台北市 遠傳瑞光路216-220號大樓 32.6 聯發科
6月 高雄市 楠梓科技產業園區廠辦 23.6 日月光半導體
8月 新竹市 豐邑雲智匯 (10層) 23.3 中國人壽
2021年十大商用不動產交易
Source: CBRE Research * 依商用不動產交易金額計算
^2021年交易統計至08/29止。

8.
8
CBRE 不動產市場現況與展望
台灣投資人購買意願強，惟價格合理性漸成隱憂
2021年CBRE亞太區投資人意向調查
70%
40%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
無計畫 維持不變 多於去年水準 低於去年水準
購買 出售
Source: Asia Pacific Investor Intentions Survey, CBRE Research, January 2021
缺乏售價合理的物件, 40%
借貸難易度及條件, 45%
對優質不動產的競爭激烈, 45%
新冠疫情造成的不確定性, 60%
與 去 年 相 比 ， 您 預 期 貴 司 在 2 0 2 1 年
將 購 買 及 處 分 資 產 的 交 易 量 為 何 ？
以 下 哪 三 大 因 素 將 促 使 您 調 整
2 0 2 1 年 的 預 期 報 酬 率 ？

9.
9
CBRE 不動產市場現況與展望
買賣雙方對價格預期落差加大，恐影響短期內成交量能
2021年CBRE亞太區投資人意向調查
13%
33%
29%
19%
44%
0% 20% 40% 60% 80% 100%
旅館
沿街店面
商場
辦公室(加值型)
辦公室(穩定型)
物流
願意溢價購買 無折扣 折價率低於10% 折價率約10-30% 折價率逾30%
Source: Asia Pacific Investor Intentions Survey, CBRE Research, January 2021
與 疫 情 前 相 比 ， 您 預 期 各 類 不 動 產 的 價 格 變 化 為 何 ？

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CBRE 不動產市場現況與展望
台灣工業市場

11.
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CBRE 不動產市場現況與展望
工業地產需求與日俱增，成台灣不動產市場主流投資標的
投資台灣三大方案979家審核通過、投資金額1.3兆、創造10.9萬人就業
全台總交易量：工地業產vs.其他類型不動產
Source: CBRE Research
註：2021年投資金額僅統計至08/29之交易
21%
31% 44%
28%
32%
0
500
1,000
1,500
2,000
2,500
3,000
3,500
4,000
4,500
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021
1-8
交易金額（新台幣億元）
工業地產 其他商用不動產及土地
2,557
826

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12
CBRE 不動產市場現況與展望
未受打炒房政策衝擊，工業地產買氣穩定，前8月交易量年增6%
本土製造業者為擴充產能提前布局，尤以半導體產業鏈廠商最為積極
Source: CBRE Research
全台工業地產買賣交易量
註：2021年投資金額僅統計至08/29之交易
367
201
258
0
200
400
600
800
1,000
1,200
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
1-8
成交金額（新台幣億元）
工業地 廠房/物流 廠辦
826

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13
CBRE 不動產市場現況與展望
自用型買方為市場最大買家，今年來已投資600億，有望創歷史新高
壽險業者對收益型工業地產抱有興趣，且不限於北部地區
Source: CBRE Research
2021年工業地產交易依買方類型分
工業土地 廠房、物流及廠辦
註：統計至08/29之交易
自用型買方
59%
建商
32%
保險公司
8%
不動產投資公司, 1%
自用型買方
84%
建商
2%
保險公司
1%
其他
5%
不動產投資公司, 8%

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14
CBRE 不動產市場現況與展望
桃園、台南成南北兩大工業地市場，同時吸引自用及投資需求
2021年前五大工業土地交易市場
Source: CBRE Research
註：本圖顯示投資金額係統計當年1至8月之交易
34
36
65
76
101
0 20 40 60 80 100 120 140 160 180 200
高雄市
新竹縣
台南市
新北市
桃園市
交易金額（新台幣億元）
2021 2020
+103%

15.
15
CBRE 不動產市場現況與展望
近年台南重大投資案
Google將在台南蓋
第二個資料中心
Google台灣宣布在台
南購地，因應未來在
台資料中心的營運需
求。Google強調是比
照全球各地的 Google
資料中心，按照嚴謹
的選址流程、評估技
術與各項因素，選擇
台南作為興建資料中
心的地點。
Google強調，台灣是
全球高科技產業重鎮，
長期以來支持創新發
展，更位處亞洲中心
地帶。
台積電加大南科投資
砸兆元建廠
全球前500大企業美商
台灣應用材料公司，
是全球提供材料、工
程解決方案領域的龍
頭，看好台灣產業環
境，選定南科投資30
億蓋第二座新廠，占
地約5.1公頃，相當於7
個足球場大，興建樓
地板面積4萬5700平方
公尺，從2017年動工，
2019年3月正式啟用。
看好台灣前景 外商科技
公司30億元蓋南科新廠
台積電5奈米和3奈米
投資計畫全數集中在
南科，被列為台積電
南科晶圓18廠，2018
年 元 月 動 工 ， 預 定
2020年正式量產 ，將
是全球首座提供5奈米
製程晶圓代工服務的
廠區，預計共有三期
廠房。
台積電強調，南科18
廠將是歷年最大投資
金額的旗艦廠，總計
在台南的5奈米與3奈
米投資金額，高達1.15
兆元。
統一砸逾18億 樹谷園區買
地自建物流園區
統一（1216）透露將在
北中南覓地打造物流園
區，估計投資規模將達
百億元，南部的物流園
區已確定落腳台南，預
計2-3年內會完工啟用。
現在電子商務蓬勃發展，
建置物流園區最大的問
題正是土地，且未來的
物流系統又要很智慧，
投資金額龐大。因此公
司決定買地自建物流園
區，正好在台南市新市
樹谷園區找到大坪數的
土地，花了18.7億元向
奇美實業和奇景光電買
下近2.6萬坪的土地。

16.
16
CBRE 不動產市場現況與展望
廠辦自用需求旺，吸引本土建商投入廠辦開發
交易標的 面積（坪）
總價
（新台幣億元）
買方
工
業
土
地
台南市仁德區崁腳北段820等地號 16,909 33.82 京城建設
新竹縣湖口鄉湖南段610等地號 16,142 23.65 全家便利商店
新北市三重區中興段28等地號 1,828 18.89 國揚實業、中和羊毛
新北市土城區忠義段365等地號 3,199 18.56 國揚實業、中和羊毛
台南市歸仁區刣豬厝段及崙子頂段42筆土地 48,430 17.36 恒耀國際
廠
房
、
倉
儲
及
廠
辦
桃園市楊梅區 -勝華楊梅幼獅廠 40,154 44.85 景碩科技
台北市內湖區 -長虹雲端科技大樓(10個樓層) 7,018 34.20 威剛科技
台北市內湖區 -遠傳內湖大樓 6,451 32.60 聯發科
高雄市楠梓科技產業園區第二園區廠辦 19,056 23.62 日月光
台北市內湖區 -國瑞集團台北總部 (法拍) 4,767 22.13 中國信託資產管理
2021年1-8月前五大工業土地交易及廠房與倉儲、廠辦交易
資料來源：公開資訊觀測站、世邦魏理仕研究部
註：本表僅統計至08/29之交易

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17
CBRE 不動產市場現況與展望
北部地價漲勢趨緩，中南部地價漲幅較大
自用型買方追價意願低，北部地價高昂區域之價格將呈平穩態勢
Source: CBRE Research
台灣工業區地價指數走勢
北部工業區 H1 2021
平均地價 $282,940
年增率 +0.8%
中部工業區
平均地價 $86,570
年增率 +4.4%
南部工業區
平均地價 $75,790
年增率 +4.1%
東部工業區
平均地價 $64,080
年增率 +0.4%
0%
2%
4%
6%
8%
10%
12%
14%
70
80
90
100
110
120
130
140
H116 H216 H117 H217 H118 H218 H119 H219 H120 H220 H121
地價年增率
工業區地價指數
(2015
H1
=
100)
全台平均地價年增率 北部 中部 南部 東部

18.
18
CBRE 不動產市場現況與展望
生技園區崛起-下一個工業不動產亮點
醫療保健佔家庭消費支出比例逐年提升、高齡化社會
自用-友華生技(士北科)、泰博科技(五股)、明達醫學(八德)
南港生技園區BOT
規劃設置5,000坪以上生醫創新育成中心，提供生技新創、
小型企業育成空間，挹注技術研發、營運管理、商機拓展等
專業資源外，另規劃設置超過12,000坪之生技產業空間，引
進技術研發中後期或規模較為成熟之生技企業，提供辦公室、
研發實驗室及小型適量產等功能空間。預計2023年營運。
新竹生物醫學園區
園區之規劃用地共約38.1公頃，包括醫療複合區、育
成研發區、產業區。待2023年第三生技大樓啟用後，
屆時新竹生醫園區產業聚落趨於完整。

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19
CBRE 不動產市場現況與展望
台北辦公室市場

20.
20
CBRE 不動產市場現況與展望
新冠疫情影響持續，淨去化量回升速度慢
台北市中心主要辦公商圈淨去化量
Source: CBRE Research
-8,000
-4,000
0
4,000
8,000
12,000
16,000
20,000
24,000
28,000
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021
淨去化量(坪)
A辦 B辦 總淨去化量
2,257坪

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21
CBRE 不動產市場現況與展望
依租賃案件數分
依租賃面積分
註：本頁統計2021年租賃面積達150坪的新簽租約，面積小於150坪或續約者未納入計算。
再生能源及遊戲業逆勢擴張，金融業搬遷需求穩定
2021上半年租戶產業分析
Source: CBRE Research
(如遊戲、能源業) (含靈活辦公室)
42%
19%
13% 13%
6% 6%
其他 金融保險業 專業服務業 科技及電信業 生命科學業 製造業
43%
28%
10% 8% 6% 5%
金融保險業 其他 製造業 科技及電信業 生命科學業 專業服務業

22.
22
CBRE 不動產市場現況與展望
0
5
10
15
20
25
30
2,000
2,200
2,400
2,600
2,800
3,000
Q1
00
Q1
01
Q1
02
Q1
03
Q1
04
Q1
05
Q1
06
Q1
07
Q1
08
Q1
09
Q1
10
Q1
11
Q1
12
Q1
13
Q1
14
Q1
15
Q1
16
Q1
17
Q1
18
Q1
19
Q1
20
Q1
21
A辦平均空置率
(%)
A辦平均租金
(新台幣元/坪)
租金 空置率
Source: CBRE Research
4.8%
$2,887
市中心A辦租金與空置率走勢
房東市場格局不變，A辦租金季增0.5%
租賃活動平穩，惟新大樓完工促使空置率短暫上升

23.
23
CBRE 不動產市場現況與展望
頂級A辦租金穩固，惟去化速度明顯放緩
各級A辦大樓平均租金
2,200
2,400
2,600
2,800
3,000
3,200
3,400
3,600
3,800
Q1
08
Q1
09
Q1
10
Q1
11
Q1
12
Q1
13
Q1
14
Q1
15
Q1
16
Q1
17
Q1
18
Q1
19
Q1
20
Q1
21
平均租金
(新台幣/坪)
市中心A辦 信義基隆區A辦 信義基隆區A+辦
Source: CBRE Research
$3,667
$2,887
$3,326
0.9%

24.
24
CBRE 不動產市場現況與展望
Source: CBRE Research
市中心B辦租金與空置率走勢
位於主要路段的B辦詢問度高，帶動平均租金溫和增加0.2%
季內未觀察到明顯的疫情衝擊，逾七成B辦空置率低於3%
0
2
4
6
8
10
12
1,600
1,700
1,800
1,900
2,000
2,100
2,200
2,300
2,400
Q1
00
Q1
01
Q1
02
Q1
03
Q1
04
Q1
05
Q1
06
Q1
07
Q1
08
Q1
09
Q1
10
Q1
11
Q1
12
Q1
13
Q1
14
Q1
15
Q1
16
Q1
17
Q1
18
Q1
19
Q1
20
Q1
21
B辦平均空置率
(%)
B辦平均租金
(元/坪)
租金 空置率
4.2%
$1,814

25.
25
CBRE 不動產市場現況與展望
37%
11%
18% 17%
9% 9%
26%
17%
20%
17%
11% 10%
0%
10%
20%
30%
40%
2020/10 2021/06
40%
8%
20%
15%
11%
6%
30%
18% 17%
14%
11% 10%
0%
10%
20%
30%
40%
一直在辦公室工作 每個月約1至2天 每週1天或更少 每週至多3天 每週4到5天 一直遠距工作
混合型工作模式將蔚為風潮，惟對商辦租賃市場影響有限
CBRE亞太區租戶調查
N = 106 for October 2020 Occupier Survey; N = 109 for Jun 2021 Occupier Survey
Source: CBRE Research, July 2021
未來在穩定的情況下，您預期貴司允許員工遠距辦公的頻率為何？
僅約20%的受訪企業計畫
採取長期遠距辦公策略
亞太區
台灣
企業態度正在轉變，將有
限度地提高遠距辦公天數

26.
26
CBRE 不動產市場現況與展望
0%
3%
6%
9%
12%
15%
18%
0
1
2
3
4
5
6
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021F
2022F
2023F
2024F
平均空置率
新增供給（萬坪）
A辦新供給 B辦新供給 A辦空置率 B辦空置率
Source: CBRE Research
A: 4.5%
B: 4.1%
2023年後A辦供給增多，市區房東優勢將減弱
市中心新增供給及空置率預測
大樓名稱 預計完工年份 可出租面積 (坪)
富邦遼寧街開發案 2021 Q1 7,570
遠雄巨蛋辦公大樓 2022 Q2 (TBC) 10,220
國泰人壽松江路開發案 2022 Q4 3,150
富邦A25地上權案 2023 Q1 20,140
大樓名稱 預計完工年份 可出租面積 (坪)
皇翔台汽北站案 2023 Q2 11,650
國泰環宇大樓都更案 2024 Q1 8,500
台北舊市議會地上權案 2024 7,630
京華城改建案 2024 26,500*

27.
27
CBRE 不動產市場現況與展望
0
5
10
15
20
25
2022-2023 2024-2025 2026-2028
0.8
12.0
1.2
3.0 4.0
2.3
8.1
4.6
6.8
7.6
4.5
未來辦公室新供給
(萬坪)
其他 南港區 台北車站區 規劃中
信義基隆區
南港區新供給高達27萬坪，將對市中心租金造成壓力
台北市未來辦公室新供給
Source: CBRE Research
12.6萬
20.6萬
21.9萬
• 台壽C3
• 潤泰玉成段
• 國泰利百代
• 遠雄宜進
• 世界明珠
• 台肥C4
• 國產實業
• 富邦大南港
• 南港之心
• 國泰調車場
• Ｃ１Ｄ１
• 北門郵局

28.
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CBRE 不動產市場現況與展望
台北辦公室市場展望
• 變種病毒擴散
• 經濟基本面變化
• 新供給完工日延後
挑戰
• 搬遷選擇少
• 房東態度堅定
• 續約租金高
未知
機遇
• 防疫措施鬆綁，
商辦詢問度增加
• 彈性工作制度普及
• 辦公空間設計改變

29.
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CBRE 不動產市場現況與展望
“居高思危、謹慎前行”

30.
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CBRE 不動產市場現況與展望
THANK YOU
PING LEE │李嘉玶
Head of Research, Taiwan
ping.lee@cbre.com