Bouwkunde 2 voor vastgoed en makelaardij
Les 11 Proces
• Bouwfouten?
• Ter info
• Beheer en onderhoud
• MJOB
• Docent: dhr. J.F.M.
Verdonk MSc

Beheer & onderhoud
• Bouwfout of ontwerpfout?
• Faalkosten tijdens de
bouw (‘bouwschade’)
• Onderhoud afhankelijk
van:
• Kwaliteit materialen
• Kwaliteit uitvoering
• Bereikbaarheid voor
onderhoud
• Onderhoud is periodiek

Beheer & onderhoud
• Beheer:
• Administratief
• Incasseren huur
• Technisch: aansturen
onderhoud
• Achterstallig onderhoud?
• Klachtenonderhoud
(reparatie), of
• Reparatie en herstel
• Planmatig onderhoud
– Het vroegtijdig signaleren,
voorbereiden en uitvoeren
van het verwachte
onderhoud en de
bouwkundige gebreken
– Inplannen van de juiste
werkzaamheden op de
juiste tijd

Conditiemeting gebouwen
• Conditiemeting
– Inspectie
– NEN 2767: Klasse 1
tot 6
– Zie bijlage NEN 2767
in vogelvlucht

Reservefonds
• Een Vereniging van Eigenaren (VvE) is verplicht
om jaarlijks een minimumbedrag te reserveren
voor onderhoud en herstel van het gebouw
– Het reservefonds
• De hoogte van het te reserveren bedrag wordt vastgesteld
op basis van een meerjaren onderhoudsplan
• of 0,5% van de herbouwwaarde van het
appartementencomplex
• Circa 1,5% bij Utiliteitsbouw
– Per 1-1-2017

Meerjarenonderhoudsbegroting
1. Inspectie
2. MJOP
– Meerjaren-
onderhoudsplan
1. MJOB
– Meerjarenonderhouds
begroting
• Hoeveelheid
• Onderhoudskosten
– Prijs per eenheid
• Cyclustijd (frequentie)
• MJOB
– Voor het bepalen van het
noodzakelijke planmatig
onderhoud, wordt gebruik
gemaakt van een MJOP
• Excell model
beschikbaar voor
studenten
– Dit plan is een adviesrapport van een
deskundig bureau dat beschrijft wat de
bouwkundige staat is van het gebouw
ten tijde van de opname, het
planmatige onderhoud en de begroting
(MJOB) voor de komende 10 - 20 jaar

Actueel
• Per 1-1-2016
verplichte controle op
betonsterkte
galerijvloeren

Veel voorkomende
klachten bij metselwerk
1. Witte uitslag
a) Muuruitslag (bleeding;
uitboeien) >>>
• zoutkristallen uit
baksteen of cement
geven soms witte uitslag
b) Uitlogen van kalk
• Kalk uit cement of beton
wordt uitgespoeld door
regenwater
1. Optrekkend vocht >
• door capillaire werking
(zuigende werking door
de poriën in de
baksteen)
3. Waterdoorslag >>>
• door de (lekke) gevel
van buiten naar binnen
4. Vorstschade
(achtergrondfoto)
20

Metselwerk
beschermen
Bescherm altijd de
bakstenen en het verse
metselwerk tegen
weersinvloeden (te droog,
te nat)
•Afhankelijk van de natheid van
de steen en wateropname per
soort baksteen, kunnen er zouten
uit de steen en het cement
wegvloeien
•Dit kan tot hinderlijke witte
vlekken leiden
• Bekijk daarom de baksteen
specificaties van de
fabrikant (DoP, CE), de
verwerkings-voorschriften
van de fabrikant en de
Uitvoeringsrichtlijnen van
de baksteen
branchevereniging KNB

Enkel glas
en een veel voorkomende de oorzaak van houtrot
in de onderdorpel van kozijnen
• Condensvorming aan de
binnenzijde in de winter
• De condens stroomt naar beneden
• Afvoer condens (naar buiten)
1. Onderaan het glas een condensgoot met
afwateringsgaatje.
2. Dit gaatje zit vaak verstopt, bijv. door
schilderwerk. Het gootje loopt dus over.
3. Condenswater stroomt op het houten
kozijnprofiel. Hierdoor trekt extra vocht in
de houten onderdorpel waardoor houtrot
kan ontstaan.
4. Hout met een vochtgehalte van meer dan
21% gaat rotten.

Lekdetectie

Vastgoedmanagement
Wat doet een
vastgoedmanager met
bouwkunde?
Technisch beheer:
•Een willekeurig voorbeeld:
• http://www.muldervastg
oedadvies.nl/vastgoedm
anagement/
• http://www.jsrvgm.nl/va
stgoedmanagement
• http://www.ehvbeheert.
nl/nl/vastgoedbeheer/te
chnisch-beheer/
Koepelorganisatie:
www.VGN.nl