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UNIVERSIDAD PERUANA DE CIENCIAS APLICADAS
ALUMNO:
Joe E. Malpica Pimentel
PROFESOR:
Erik Jahnsen Araoz
VALUACIÓN Y TÉCNICAS DE
TASACIÓN
Trabajo de Fin de Curso
INFORME TÉCNICO DE TASACIÓN -
Valuación de un Predio Urbano
PROPIETARIO : Sra. Lucía Valladolid Estrada
SOLICITANTE : EMPRESA FINANCIERA SAC
LOCALIZACIÓN : Av. La Marina 1236. Urb. Los Cerezos.
La Perla – Callao.
FECHA DE VALUACIÓN : 04 de Abril del 2013.
VALOR COMERCIAL : US$ 366,042.55.
PERITO : Joe E. Malpica Pimentel
I. MEMORIA DESCRIPTIVA
1.1. PROPIETARIO
Sra. Lucía Valladolid Estrada
1.2. SOLICITANTE
EMPRESA FINANCIERA SAC.
1.3. OBJETO DE LA TASACIÓN Y METODOLOGÍA EMPLEADA
Determinar el valor comercial del inmueble. Se efectúa en
concordancia con el Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú aprobado
por RM 126-2007-VIVIENDA.
Método de valuación directa (comparación, costo), previa inspección
ocular y toma de vistas fotográficas.
1.4. FECHA DE LA TASACIÓN
04 de Abril del 2013.
1.5. FECHA DE LA INSPECCIÓN OCULAR
01 de Abril del 2013.
1.6. UBICACIÓN
Av. La Marina 1236. Urb. Los Cerezos. La Perla – Callao.
1.7. LINDEROS Y PERÍMETRO
Por el frente: 8.5 ml.
Por la derecha: 25 ml.
Por la izquierda: 25 ml.
Por el fondo: 8.5 ml.
La línea poligonal que delimita el perímetro del Terreno descrito mide 67 ml.
1.8. ÁREA DEL TERRENO
Área Ocupada : 212.50 m2.
Área Construida : 294.00 m2.
1.9. ZONIFICACIÓN Y USO ACTUAL DEL PREDIO
ZONIFICACIÓN : Comercial Zonal C3-C5
USO ACTUAL : Vivienda - Comercio
1.10. INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS
La zona donde se ubica el inmueble cuenta con habilitación urbana y con los
servicios de: energía eléctrica pública y privada, red de alcantarillado, agua
potable con sus respectivas conexiones domiciliarias y redes de telefonía.
ENTORNO DEL
PREDIO
1.11. CARACTERÍSTICAS DEL ENTORNO DEL PREDIO
Ubicado en zona de clase media, frente a la Av. La Marina y la Av.
Elmer Faucett, con áreas verdes cercanas.
El terreno está totalmente urbanizado, con pendiente inferior
al 1% (pendiente plana).
Los accesos vehiculares totalmente pavimentados y en buen
estado, accesos peatonales de igual manera en buen estado de
conservación.
1.12. DESCRIPCIÓN DE LA DISTRIBUCIÓN DE LAS PLANTAS
Se trata de un proyecto de vivienda construida en base a planos
elaborados por un profesional.
Presenta la siguiente distribución:
Primer piso: Sala, comedor, baño de visita, cocina, jardín y
cochera para un auto de dimensiones regulares.
Segundo piso: Cuatro dormitorios con closets, 1 baño completo.
1.13. DESCRIPCIÓN DE LA EDIFICACIÓN
• De acuerdo a lo observado durante la inspección ocular efectuada,
las características de la edificación son las siguientes:
• CIMENTACIONES Y ESTRUCTURAS: Cimiento corrido y sistema
estructural confinado.
• PISOS: en la mayor parte de parquet.
• PAREDES: de ladrillo tarrajeadas y pintadas.
• TECHOS: losas de concreto armado tarrajeadas y pintadas.
• ACABADOS: de calidad media.
• CARPINTERÍA: rejas al exterior de la vivienda y madera para los
ambientes interiores.
• INSTALACIONES: eléctricas y sanitarias con redes empotradas, red
de alcantarillado empotrada.
•
1.14. ANTIGÜEDAD DE LA EDIFICACIÓN
• La Declaratoria de Fábrica, Licencia de Obra y Conformidad de Obra
datan del año 1982.
CONSERVACIÓN Y
ACABADOS
1.15. ESTADO DE CONSERVACIÓN Y DEPRECIACIÓN
De acuerdo a lo apreciado físicamente, la vivienda tiene un estado de
conservación regular, por lo tanto le corresponde una depreciación
del 38% según la Tabla N°1 del Reglamento Nacional de Tasaciones del
Perú.
1.16. SERVIDUMBRES
No presenta ninguna.
1.17.TITULACIÓN E INSCRIPCIÓN
El predio está inscrito en Registros Públicos a nombre del propietario.
1.18. GRAVÁMENES
No presenta ninguno.
1.19. OBSERVACIONES
El propietario ha construido y techado la mitad del terreno destinado
al retiro reglamentario y la ha destinado al uso comercial, sin embargo
esta situación se encuentra registrada en la SUNARP.
II. VALORIZACIÓN:
2.1. VALOR DEL TERRENO (VT)
De acuerdo al estudio de mercado efectuado en la
zona donde se ubica el inmueble y teniendo en
consideración las obras de infraestructura urbana,
así como el tipo de suelo, ubicación, entorno, se
considera un valor unitario del terreno de
US$1,500.00/m2.
VT = área del terreno (m2) x VUT (US$ / m2 )
VT = 212.5 m2 x US$ 1,500.00 m2 .
VT = US$ 318,750.00.
2.2. VALOR DE LA EDIFICACIÓN (VE)
De acuerdo a la distribución y a los materiales descritos, obtenemos:
VE = AT x VUE [1-(P/100)]
Donde:
AT = 294 m2.
P (Porcentaje de Depreciación) = 38%
VUE = 263.7+134.52+76.70+75.97+50.27+42.78+26.73=
= S/. 670.67.
= US$ 259.45.
Por lo tanto:
VE = 294 x 259.45 [1 – (38/100)] = US$ 47,292.55
(1) Corresponde a la suma de los valores del Cuadro de Valores Unitarios 2013
para Edificaciones para Lima Metropolitana y el Callao. RM 241-2012-VIVIENDA.
(2) Valor del Dólar: S/2.585 al día 05/04/2013.
2.3. VALOR COMERCIAL DE LA UNIDAD
INMOBILIARIA (VCUI)
VCUI = VT + VE
VCUI = US$ 318,750 + US$47,292.55
VCUI = US$ 366,042.55.
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Valuación Comercial de un Predio Urbano

  • 1. UNIVERSIDAD PERUANA DE CIENCIAS APLICADAS ALUMNO: Joe E. Malpica Pimentel PROFESOR: Erik Jahnsen Araoz VALUACIÓN Y TÉCNICAS DE TASACIÓN Trabajo de Fin de Curso
  • 2. INFORME TÉCNICO DE TASACIÓN - Valuación de un Predio Urbano PROPIETARIO : Sra. Lucía Valladolid Estrada SOLICITANTE : EMPRESA FINANCIERA SAC LOCALIZACIÓN : Av. La Marina 1236. Urb. Los Cerezos. La Perla – Callao. FECHA DE VALUACIÓN : 04 de Abril del 2013. VALOR COMERCIAL : US$ 366,042.55. PERITO : Joe E. Malpica Pimentel
  • 3.
  • 4. I. MEMORIA DESCRIPTIVA 1.1. PROPIETARIO Sra. Lucía Valladolid Estrada 1.2. SOLICITANTE EMPRESA FINANCIERA SAC. 1.3. OBJETO DE LA TASACIÓN Y METODOLOGÍA EMPLEADA Determinar el valor comercial del inmueble. Se efectúa en concordancia con el Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú aprobado por RM 126-2007-VIVIENDA. Método de valuación directa (comparación, costo), previa inspección ocular y toma de vistas fotográficas. 1.4. FECHA DE LA TASACIÓN 04 de Abril del 2013. 1.5. FECHA DE LA INSPECCIÓN OCULAR 01 de Abril del 2013.
  • 5. 1.6. UBICACIÓN Av. La Marina 1236. Urb. Los Cerezos. La Perla – Callao.
  • 6. 1.7. LINDEROS Y PERÍMETRO Por el frente: 8.5 ml. Por la derecha: 25 ml. Por la izquierda: 25 ml. Por el fondo: 8.5 ml. La línea poligonal que delimita el perímetro del Terreno descrito mide 67 ml. 1.8. ÁREA DEL TERRENO Área Ocupada : 212.50 m2. Área Construida : 294.00 m2. 1.9. ZONIFICACIÓN Y USO ACTUAL DEL PREDIO ZONIFICACIÓN : Comercial Zonal C3-C5 USO ACTUAL : Vivienda - Comercio 1.10. INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS La zona donde se ubica el inmueble cuenta con habilitación urbana y con los servicios de: energía eléctrica pública y privada, red de alcantarillado, agua potable con sus respectivas conexiones domiciliarias y redes de telefonía.
  • 8. 1.11. CARACTERÍSTICAS DEL ENTORNO DEL PREDIO Ubicado en zona de clase media, frente a la Av. La Marina y la Av. Elmer Faucett, con áreas verdes cercanas. El terreno está totalmente urbanizado, con pendiente inferior al 1% (pendiente plana). Los accesos vehiculares totalmente pavimentados y en buen estado, accesos peatonales de igual manera en buen estado de conservación. 1.12. DESCRIPCIÓN DE LA DISTRIBUCIÓN DE LAS PLANTAS Se trata de un proyecto de vivienda construida en base a planos elaborados por un profesional. Presenta la siguiente distribución: Primer piso: Sala, comedor, baño de visita, cocina, jardín y cochera para un auto de dimensiones regulares. Segundo piso: Cuatro dormitorios con closets, 1 baño completo.
  • 9. 1.13. DESCRIPCIÓN DE LA EDIFICACIÓN • De acuerdo a lo observado durante la inspección ocular efectuada, las características de la edificación son las siguientes: • CIMENTACIONES Y ESTRUCTURAS: Cimiento corrido y sistema estructural confinado. • PISOS: en la mayor parte de parquet. • PAREDES: de ladrillo tarrajeadas y pintadas. • TECHOS: losas de concreto armado tarrajeadas y pintadas. • ACABADOS: de calidad media. • CARPINTERÍA: rejas al exterior de la vivienda y madera para los ambientes interiores. • INSTALACIONES: eléctricas y sanitarias con redes empotradas, red de alcantarillado empotrada. • 1.14. ANTIGÜEDAD DE LA EDIFICACIÓN • La Declaratoria de Fábrica, Licencia de Obra y Conformidad de Obra datan del año 1982.
  • 11. 1.15. ESTADO DE CONSERVACIÓN Y DEPRECIACIÓN De acuerdo a lo apreciado físicamente, la vivienda tiene un estado de conservación regular, por lo tanto le corresponde una depreciación del 38% según la Tabla N°1 del Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú. 1.16. SERVIDUMBRES No presenta ninguna. 1.17.TITULACIÓN E INSCRIPCIÓN El predio está inscrito en Registros Públicos a nombre del propietario. 1.18. GRAVÁMENES No presenta ninguno. 1.19. OBSERVACIONES El propietario ha construido y techado la mitad del terreno destinado al retiro reglamentario y la ha destinado al uso comercial, sin embargo esta situación se encuentra registrada en la SUNARP.
  • 12. II. VALORIZACIÓN: 2.1. VALOR DEL TERRENO (VT) De acuerdo al estudio de mercado efectuado en la zona donde se ubica el inmueble y teniendo en consideración las obras de infraestructura urbana, así como el tipo de suelo, ubicación, entorno, se considera un valor unitario del terreno de US$1,500.00/m2. VT = área del terreno (m2) x VUT (US$ / m2 ) VT = 212.5 m2 x US$ 1,500.00 m2 . VT = US$ 318,750.00.
  • 13. 2.2. VALOR DE LA EDIFICACIÓN (VE) De acuerdo a la distribución y a los materiales descritos, obtenemos: VE = AT x VUE [1-(P/100)] Donde: AT = 294 m2. P (Porcentaje de Depreciación) = 38% VUE = 263.7+134.52+76.70+75.97+50.27+42.78+26.73= = S/. 670.67. = US$ 259.45. Por lo tanto: VE = 294 x 259.45 [1 – (38/100)] = US$ 47,292.55 (1) Corresponde a la suma de los valores del Cuadro de Valores Unitarios 2013 para Edificaciones para Lima Metropolitana y el Callao. RM 241-2012-VIVIENDA. (2) Valor del Dólar: S/2.585 al día 05/04/2013.
  • 14. 2.3. VALOR COMERCIAL DE LA UNIDAD INMOBILIARIA (VCUI) VCUI = VT + VE VCUI = US$ 318,750 + US$47,292.55 VCUI = US$ 366,042.55.