SlideShare una empresa de Scribd logo
1 de 7
Descargar para leer sin conexión
INFORME DE TASACION
RIVEROS CRUZ 447, PLAN DE MIRAFLORES,
COMUNA DE VINA DEL MAR
MANDANTE
JUAN FRANCISCO ARAYA MUNOZ
PROFESION: Gestor Publicitario
Riveros Cruz 447, Miraflores Bajo, Chile,
CONTACTO jarayam2@hotmail.com
INFORME TASACION INMUEBLE Y BIEN RAIZ 1
INFORME TASACION INMUEBLE Y BIEN RAIZ 2
OBJETIVO
Se extiende los antecedentes de tasación para los efectos de establecer el valor referencial de una vivienda unifamiliar ubicada en el
sector oriente de la comuna de Vina del Mar
IDENTIFICACION DEL BIEN RAIZ
Mandante : JUAN FRANCISCO ARAYA MUNOZ
Rut : 14.345.519-K
Dirección específica : RIVEROS CRUZ 447, PLAN DE MIRAFLORES
Rol : Rol 440-3
Avalúo Fiscal Propiedad : Avalúo Total Actualizado al 12/01/2017
$ 69.441.793
Comuna : VINA DEL MAR
Región : V REGION
Tipo de Bien : BIEN RAIZ E INMUEBLE
Tasador : JUAN LUIS MENARES RODRIGUEZ, Arquitecto
Tasador Rol 4414, Registro Consultores MINVU
Fecha : Enero 2017
I. DESCRIPCIÓN DEL SECTOR
A. Localización
La propiedad se encuentra localizada en el límite oriente de la zona urbana del plan regulador comunal de Vina del Mar. En especifico
entre calles Los Carolinos por el poniente, Todd Everet por el Oriente y por el Norte y Los Acacios por el Sur
B. Características
El terreno posee una pendiente promedio del 10% con una capa de arcilla pedregosa altamente cohesionada. La trama vial
circundante le provee de todos los servicios públicos necesarios para la vivienda. La población del sector es de clase media de tipo
C2. En un radio de 500 metros cuenta con comercio mayorista de enseres y acceso a instituciones de salud y educación. La cota
promedio es de 40 m sobre NMM, lo que le hace parte del clima propio de la cuenca del Marga-Marga Poniente
C. Infraestructura y Urbanización
El lote se encuentra urbanizado y al presente cuenta con factibilidad de servicios ESVAL y CONAFE. Ambos en servicio al momento
de efectuarse la tasación.
La pavimentación es de hormigón en carpeta de recorrido vehicular, y hormigón en vereda, zarpa y empalme con los
estacionamientos, los que a su vez cuentan con una carpeta de hormigón de iguales características al interior.
II. DESCRIPCIÓN DE LA PROPIEDAD
A. Características Generales y Composición
El terreno posee una pendiente promedio del 10% con una capa de arcilla pedregosa altamente cohesionada. La pendiente es
anulada mediante rellenos compactados y contenidos bajo el 50% del inmueble y en un 17% del área de exteriores
INFORME TASACION INMUEBLE Y BIEN RAIZ 3
B. Ubicación
El lote esta a aproximadamente 500 m de la ruta inter comunal 1 norte, en especifico por calle Los Carolinos. Con respecto a la
cuenca del Marga-Marga oriente la propiedad se encuentra en el área de pie de cerro correspondiente a los 60 metros sobre el nivel
medio del mar, los que favorecen una ventilación, asoleamiento y perspectivas sobre el barrio, de preferencia hacia el nor-poniente y
sur del plan de Miraflores.
C. Emplazamiento
1. Deslindes y Superficies
Los deslindes señalados corresponden a los descritos en la compraventa Nro. 11.209 / 2012 de la Notaria José Musalem Saffie.
Que a su vez se refieren a la escritura inscrita a fojas 450 vta. Número 573 del Conservador de Bienes Raíces de Vina del Mar.
• Al Norte : 27,80 m en línea cortada
• Al Sur : 30,00 m
• Al Oriente : 30.50 m
• Al Poniente : 20,50 m en línea cortada
• Superficie : 360.00 m2
2. Deudas, Expropiaciones y Cesiones
No registra ni considera.
3. Programa, y estado de conservación
• Edificación: Vivienda Unifamiliar
Programa
Vivienda Unifamiliar
Estado general de conservación
Usada en buen estado.
III. RESUMEN DE ANTECEDENTES
• Usos permitidos Zona V-1 Plan Regulador Comunal Seccional Miraflores
Vivienda Artesanía y Comercio compatible con la vivienda
Equipamiento compatible con la vivienda
• Usos prohibidos
Industria molesta, insalubre y/o peligrosa
Expendio de bebidas alcohólicas
• Normas de edificación Zona V-1
Superficie predial mínima : 350.00 m2
% Ocupación de suelo : 60 %
Índice de Constructibilidad : 120%
Altura máxima edificación : 15 m/ 15 pisos
Densidad habitacional : 450 hab/ha
IV. AREAS HOMOGENEAS
1.- Condiciones generales del mercado en el área
El sector se encuentra consolidado y con situaciones de desarrollo, registrándose actividad inmobiliaria en el sector perimetral
correspondiente a rutas inter comunales. Se ha materializado en los últimos meses dos condominios tipo A y se encuentra en etapa
inicial desarrollos comerciales e inmobiliarios de la misma índole.
La demanda demuestra baja flexibilidad a los cambios coyunturales dado el manifiesto atractivo del sector como nuevo polo de
desarrollo de viviendas e instituciones.
Si bien el carácter predominante es el residencial, el entorno inmediato presenta dos centros comerciales de tipo strip-center, un
supermercado de envergadura, un centro de salud, establecimientos educacionales y arenas deportivas.
El equipamiento del sector no demuestra mayores diferencias de área verde por habitante que el evidenciado en el resto de los
ejemplos comparados posteriormente, aun cuando los habitantes del sector han prácticamente duplicado los residentes con respecto
a una década atrás.
2.- Ámbito Comparativo
A continuación se considera cinco sectores de características homologables al caso expuesto en la presente tasación, de acuerdo a
criterios objetivos de emplazamiento con respecto al centro de la ciudad, su programa de vivienda unifamiliar y la naturaleza
constructiva –mayoritariamente solida-.
La imagen siguiente grafica el emplazamiento de las diferentes zonas –en color rojo- con respecto a la propiedad en estudio -graficada
en verde-, cuya área –XAB 082- es considerada dentro de las elegidas desde el catastro.
Los cuadros del tópico V –a continuación- resumen los datos de las diferentes propiedades catastradas y a su vez nos entregan un
valor promedio de UF por metro cuadrado de las obras. Las cifras base se encuentran en los anexos.
INFORME TASACION INMUEBLE Y BIEN RAIZ 4
INFORME TASACION INMUEBLE Y BIEN RAIZ 5
V. PATRONES VALORIZACION
a) El valor comercial del terreno se asignara por referencia directa con las áreas homogéneas –AH- del sector, según tabla 2015
del servicio de impuestos internos.
b) El valor físico de las construcciones, corresponderá al costo a nuevo del bien, incluidos los costos indirectos de su ejecución,
no considerando depreciado dada la data reciente de ejecución. Se utilizara tabla de costos unitarios correspondientes al
trimestre y su categorización.
c) Los costos de ejecución se harán en base a la tabla del colegio de arquitectos de Chile
y recargo adicional por concepto de especialidades técnicas.
El siguiente cuadro muestra el desglose de factores de ajuste y las diversas áreas homogéneas contempladas para definir el valor
promedio de pesos por m2 de terreno. Se rescata invariabilidad dado el factor total de ajuste igual a 1 según formulario SII.
Factores de ajuste
Factor Superficie 1
Factor frente fondo 1
Factor altura 1
Factor casos excepcionales 1
Factor promedio de ajuste 1
Area Homologable AH Costo unitario m2
CMB 120 149.086
HMB 098 86.677
HMB 081 100.721
HBM 080 129.499
XAB 082 73.461
Promedio $/m2 107.889
A su vez se presenta la categoría predominante y el costo material del trimestre.
Clasificación C:
Categoría 2
Promedio $/m2 233.089
El recargo porcentual de arancel de proyectos del Colegio de Arquitectos según rango de costo material en UF se traducirá en
25000 $/m2 para efectos del costo integral de proyectos de arquitectura, ingeniería e instalaciones.
Proyectos según C.A.
Rango 650-6500 UF
A. Trabajos preparatorios 0.90%
B. Proyecto 3.40%
C. Estructura 0.90%
D. Inspección 2.80%
% PROMED 8.00%
Y por último se estima perentorio considerar
- 50% sobre el total, a razón de costos de mano de obra y
- Costo unitario por m2 de zócalo portante -basamento en cambio de pendiente- por $97.500/m2
VI. CUADRO DE VALORIZACION
1. Terreno
Item Sup. m² $/m² UF/m² Total $ Total UF
Lote 440 - 3 360,0 107.899 4,16 38.843.640 1.498
- - - - -
Subtotal Terreno 360,0 107.899 4,16 38.843.640 1.498
2. Construcciones
Item Sup. m² $/m² UF/m² Total $ Total UF
Nivelacion de Terreno 360,0 15.000 0,58 5.400.000 208
Instalaciones 182,3 67.890 2,62 12.374.989 477
Contenciones 36,0 97.500 3,76 3.510.000 135
Vivienda Unifamiliar 182,3 233.089 8,99 42.487.463 1.638
Mano de obra 182,3 116.545 4,49 21.243.731 819
Proyectos 218,3 25.000 0,96 5.457.500 210
Subtotal Construcciones 182,3 555.024 21,40 90.473.684 3.488
3. TOTAL VALORIZACION FISICA 129.317.324 4.986
3.1. VALORES DE TASACION
Item Total $ Total UF
VALOR TASACION 129.317.324 4.986
VALOR SEGURO CONSTRUCCIONES Y OO. CC. 100% 90.473.684 3.488
VII. RESULTADOS:
1. A partir de los parámetros utilizados los resultados arrojan un valor de suelo del orden de 4,16 UF/m².
2. Siendo la superficie total de 360.00 m2 el valor comercial del proyecto seria 4986 UF
3. Considerando el valor de la UF en $25.937,85 el monto de tasación es $129.317,324
4. En Anexos de este informe se entrega documentación institucional de los parámetros aplicados al proyecto ejecutado
VII. COMENTARIO FINAL DE VALORIZACIÓN
Existiendo urbanización ejecutada, habitantes en la mayor parte de las viviendas correspondientes al entorno inmediato del lote y
no constatándose labores de ingeniería y arquitectura pendientes para con el conjunto vecinal y sus áreas de esparcimiento
público: se considera un precio de oferta –al presente- estable, donde el valor promedio definido bajo la metodología de este
informe no considera modificaciones a la baja, ya que no existe parámetros significativos que la justifiquen.
JUAN - LUIS MENARES RODRIGUEZ
Tasador actuante : Rol 4414 Reg.Consultores MINVU
Profesión : Arquitecto/ I.C.A.10867
Declaración del tasador
1. Que no tiene hoy ni espera tener en el futuro, interés en la propiedad tasada, ni ningún impedimento para llevar a cabo este trabajo en forma independiente.
2. Que no tiene personal interés ni participación en los usos que se hagan de la tasación.
3. Que ha inspeccionado personalmente la propiedad, por dentro y por fuera. La información que presenta es verdadera, y no ha obviado nada de importancia.
4. Que todos los inconvenientes y limitaciones que pueda tener el inmueble y su vecindario están mencionados.
5. Que las conclusiones y opiniones referentes a la información requerida en este informe han sido preparadas por el tasador firmante.
INFORME TASACION INMUEBLE Y BIEN RAIZ 6
INFORME TASACION INMUEBLE Y BIEN RAIZ 7
VIII. COMPLEMENTO DE ANTECEDENTES TECNICO-LEGALES
1.- Tablas de valorización al primer trimestre de 2017.
2.- Escritura
3.- Datos generales SII
4.- Certificado de avalúo
5.- Certificado de deuda tributaria
6.- Certificado exención de expropiación
7.- Plano de áreas homogéneas 2016

Más contenido relacionado

La actualidad más candente (20)

TASADORES LA LIGUA
TASADORES LA LIGUA TASADORES LA LIGUA
TASADORES LA LIGUA
 
Tasadores Las Condes
Tasadores Las Condes Tasadores Las Condes
Tasadores Las Condes
 
Tasadores Jardín del Mar
Tasadores Jardín del MarTasadores Jardín del Mar
Tasadores Jardín del Mar
 
tasadores Chorrillos Viña del Mar
tasadores Chorrillos Viña del Martasadores Chorrillos Viña del Mar
tasadores Chorrillos Viña del Mar
 
Tasadores Cerro Castillo
Tasadores Cerro CastilloTasadores Cerro Castillo
Tasadores Cerro Castillo
 
Tasadores valparaiso
Tasadores valparaisoTasadores valparaiso
Tasadores valparaiso
 
Tasadores Cerro Toro
Tasadores Cerro ToroTasadores Cerro Toro
Tasadores Cerro Toro
 
Tasaciones Viña del Mar
Tasaciones Viña del MarTasaciones Viña del Mar
Tasaciones Viña del Mar
 
Tasadores cerro concepción
Tasadores cerro concepciónTasadores cerro concepción
Tasadores cerro concepción
 
Tasadores El Tabo
Tasadores El TaboTasadores El Tabo
Tasadores El Tabo
 
Tasaciones Quintero
Tasaciones QuinteroTasaciones Quintero
Tasaciones Quintero
 
Tasadores cerro cordillera
Tasadores cerro cordilleraTasadores cerro cordillera
Tasadores cerro cordillera
 
Tasadores cerro alegre
Tasadores cerro alegreTasadores cerro alegre
Tasadores cerro alegre
 
Tasaciones Foresta de Zapallar +56941055309
Tasaciones Foresta de Zapallar +56941055309Tasaciones Foresta de Zapallar +56941055309
Tasaciones Foresta de Zapallar +56941055309
 
Tasadores cerro ramaditas
Tasadores cerro ramaditasTasadores cerro ramaditas
Tasadores cerro ramaditas
 
Tasaciones Quintero
Tasaciones QuinteroTasaciones Quintero
Tasaciones Quintero
 
TASACIONES CACHAGUA
TASACIONES CACHAGUA TASACIONES CACHAGUA
TASACIONES CACHAGUA
 
Tasaciones Quintay +56941055309
Tasaciones Quintay +56941055309Tasaciones Quintay +56941055309
Tasaciones Quintay +56941055309
 
Tasaciones santiago
Tasaciones santiagoTasaciones santiago
Tasaciones santiago
 
Tasaciones renaca
Tasaciones renacaTasaciones renaca
Tasaciones renaca
 

Similar a Tasaciones valparaiso

Similar a Tasaciones valparaiso (20)

Tasaciones online y presenciales -Santiago y regiones-
Tasaciones online y presenciales -Santiago y regiones-Tasaciones online y presenciales -Santiago y regiones-
Tasaciones online y presenciales -Santiago y regiones-
 
Tasadores vina del mar
Tasadores vina del marTasadores vina del mar
Tasadores vina del mar
 
Tasadores Rodelillo
Tasadores RodelilloTasadores Rodelillo
Tasadores Rodelillo
 
Tasaciones Chile
Tasaciones ChileTasaciones Chile
Tasaciones Chile
 
TASACIONES SAN ANTONIO
TASACIONES SAN ANTONIOTASACIONES SAN ANTONIO
TASACIONES SAN ANTONIO
 
Tasaciones Gomez Carreño.pdf
Tasaciones Gomez Carreño.pdfTasaciones Gomez Carreño.pdf
Tasaciones Gomez Carreño.pdf
 
Tasadores Curauma
Tasadores CuraumaTasadores Curauma
Tasadores Curauma
 
Tasaciones casablanca +56941055309
Tasaciones casablanca +56941055309Tasaciones casablanca +56941055309
Tasaciones casablanca +56941055309
 
Tasaciones Quinta Normal
Tasaciones Quinta NormalTasaciones Quinta Normal
Tasaciones Quinta Normal
 
Tasaciones El Yeco +56941055309
Tasaciones El Yeco +56941055309Tasaciones El Yeco +56941055309
Tasaciones El Yeco +56941055309
 
Tasaciones Reñaca Alto.pdf
Tasaciones Reñaca Alto.pdfTasaciones Reñaca Alto.pdf
Tasaciones Reñaca Alto.pdf
 
TASACIONES LAS DICHAS - SAN JOSE - CASABLANCA
TASACIONES LAS DICHAS - SAN JOSE - CASABLANCATASACIONES LAS DICHAS - SAN JOSE - CASABLANCA
TASACIONES LAS DICHAS - SAN JOSE - CASABLANCA
 
Tasaciones Provincia de San Antonio
Tasaciones Provincia de San AntonioTasaciones Provincia de San Antonio
Tasaciones Provincia de San Antonio
 
Tasador Casablanca
Tasador CasablancaTasador Casablanca
Tasador Casablanca
 
Tasador Santo Domingo
Tasador Santo DomingoTasador Santo Domingo
Tasador Santo Domingo
 
Tasaciones papudo
Tasaciones papudoTasaciones papudo
Tasaciones papudo
 
Tasaciones Glorias Navales
Tasaciones Glorias NavalesTasaciones Glorias Navales
Tasaciones Glorias Navales
 
Tasaciones Villarrica
Tasaciones VillarricaTasaciones Villarrica
Tasaciones Villarrica
 
Tasaciones Punta de Tralca
Tasaciones Punta de TralcaTasaciones Punta de Tralca
Tasaciones Punta de Tralca
 
Tasaciones Villa Alemana
Tasaciones Villa AlemanaTasaciones Villa Alemana
Tasaciones Villa Alemana
 

Más de Juan Luis Menares

HABILITACIÓN DE LOCAL COMERCIAL HUECHURABA
HABILITACIÓN DE LOCAL COMERCIAL HUECHURABAHABILITACIÓN DE LOCAL COMERCIAL HUECHURABA
HABILITACIÓN DE LOCAL COMERCIAL HUECHURABAJuan Luis Menares
 
Regularizaciones Lago Ranco +56941055309
Regularizaciones Lago Ranco +56941055309Regularizaciones Lago Ranco +56941055309
Regularizaciones Lago Ranco +56941055309Juan Luis Menares
 
cobro de derechos municipales DOM, OGUC.
cobro de derechos municipales DOM, OGUC.cobro de derechos municipales DOM, OGUC.
cobro de derechos municipales DOM, OGUC.Juan Luis Menares
 
Calculista estructuras Talagante
Calculista estructuras Talagante Calculista estructuras Talagante
Calculista estructuras Talagante Juan Luis Menares
 
Calculista de estructuras Quintero
Calculista de estructuras Quintero Calculista de estructuras Quintero
Calculista de estructuras Quintero Juan Luis Menares
 
Regularizaciones Ley del Mono Coquimbo +56941055309
Regularizaciones Ley del Mono Coquimbo +56941055309Regularizaciones Ley del Mono Coquimbo +56941055309
Regularizaciones Ley del Mono Coquimbo +56941055309Juan Luis Menares
 
TABLATURAS FLAMENCO: La meiga 1st-guitar
TABLATURAS FLAMENCO: La meiga 1st-guitarTABLATURAS FLAMENCO: La meiga 1st-guitar
TABLATURAS FLAMENCO: La meiga 1st-guitarJuan Luis Menares
 
TABLATURAS FLAMENCO: Don cortes-maya
TABLATURAS FLAMENCO: Don cortes-mayaTABLATURAS FLAMENCO: Don cortes-maya
TABLATURAS FLAMENCO: Don cortes-mayaJuan Luis Menares
 
TABLATURAS FLAMENCO: moraito
TABLATURAS FLAMENCO:  moraitoTABLATURAS FLAMENCO:  moraito
TABLATURAS FLAMENCO: moraitoJuan Luis Menares
 
TABLATURAS FLAMENCO: del-alma rondena
TABLATURAS FLAMENCO:  del-alma rondenaTABLATURAS FLAMENCO:  del-alma rondena
TABLATURAS FLAMENCO: del-alma rondenaJuan Luis Menares
 
TABLATURAS FLAMENCO: Patriarca
TABLATURAS FLAMENCO: PatriarcaTABLATURAS FLAMENCO: Patriarca
TABLATURAS FLAMENCO: PatriarcaJuan Luis Menares
 
TABLATURAS FLAMENCO: Petenera
TABLATURAS FLAMENCO: PeteneraTABLATURAS FLAMENCO: Petenera
TABLATURAS FLAMENCO: PeteneraJuan Luis Menares
 
TABLATURAS FLAMENCO: andaluza
TABLATURAS FLAMENCO:  andaluzaTABLATURAS FLAMENCO:  andaluza
TABLATURAS FLAMENCO: andaluzaJuan Luis Menares
 
TABLATURAS FLAMENCO: alegrias
TABLATURAS FLAMENCO:  alegriasTABLATURAS FLAMENCO:  alegrias
TABLATURAS FLAMENCO: alegriasJuan Luis Menares
 
TABLATURAS FLAMENCO: Escudero nana
TABLATURAS FLAMENCO: Escudero nanaTABLATURAS FLAMENCO: Escudero nana
TABLATURAS FLAMENCO: Escudero nanaJuan Luis Menares
 
TABLATURAS FLAMENCO: Fandangos de-la-alpujarra
TABLATURAS FLAMENCO: Fandangos de-la-alpujarraTABLATURAS FLAMENCO: Fandangos de-la-alpujarra
TABLATURAS FLAMENCO: Fandangos de-la-alpujarraJuan Luis Menares
 

Más de Juan Luis Menares (20)

HABILITACIÓN DE LOCAL COMERCIAL HUECHURABA
HABILITACIÓN DE LOCAL COMERCIAL HUECHURABAHABILITACIÓN DE LOCAL COMERCIAL HUECHURABA
HABILITACIÓN DE LOCAL COMERCIAL HUECHURABA
 
Regularizaciones Lago Ranco +56941055309
Regularizaciones Lago Ranco +56941055309Regularizaciones Lago Ranco +56941055309
Regularizaciones Lago Ranco +56941055309
 
cobro de derechos municipales DOM, OGUC.
cobro de derechos municipales DOM, OGUC.cobro de derechos municipales DOM, OGUC.
cobro de derechos municipales DOM, OGUC.
 
Calculista estructuras Talagante
Calculista estructuras Talagante Calculista estructuras Talagante
Calculista estructuras Talagante
 
Calculista de estructuras Quintero
Calculista de estructuras Quintero Calculista de estructuras Quintero
Calculista de estructuras Quintero
 
Regularizaciones Ley del Mono Coquimbo +56941055309
Regularizaciones Ley del Mono Coquimbo +56941055309Regularizaciones Ley del Mono Coquimbo +56941055309
Regularizaciones Ley del Mono Coquimbo +56941055309
 
Tasaciones Curauma
Tasaciones CuraumaTasaciones Curauma
Tasaciones Curauma
 
Arquitecto Algarrobo
Arquitecto AlgarroboArquitecto Algarrobo
Arquitecto Algarrobo
 
Calculista El Quisco
Calculista El QuiscoCalculista El Quisco
Calculista El Quisco
 
Calculista Algarrobo
Calculista AlgarroboCalculista Algarrobo
Calculista Algarrobo
 
TABLATURAS FLAMENCO: La meiga 1st-guitar
TABLATURAS FLAMENCO: La meiga 1st-guitarTABLATURAS FLAMENCO: La meiga 1st-guitar
TABLATURAS FLAMENCO: La meiga 1st-guitar
 
TABLATURAS FLAMENCO: Don cortes-maya
TABLATURAS FLAMENCO: Don cortes-mayaTABLATURAS FLAMENCO: Don cortes-maya
TABLATURAS FLAMENCO: Don cortes-maya
 
TABLATURAS FLAMENCO: moraito
TABLATURAS FLAMENCO:  moraitoTABLATURAS FLAMENCO:  moraito
TABLATURAS FLAMENCO: moraito
 
TABLATURAS FLAMENCO: del-alma rondena
TABLATURAS FLAMENCO:  del-alma rondenaTABLATURAS FLAMENCO:  del-alma rondena
TABLATURAS FLAMENCO: del-alma rondena
 
TABLATURAS FLAMENCO: Patriarca
TABLATURAS FLAMENCO: PatriarcaTABLATURAS FLAMENCO: Patriarca
TABLATURAS FLAMENCO: Patriarca
 
TABLATURAS FLAMENCO: Petenera
TABLATURAS FLAMENCO: PeteneraTABLATURAS FLAMENCO: Petenera
TABLATURAS FLAMENCO: Petenera
 
TABLATURAS FLAMENCO: andaluza
TABLATURAS FLAMENCO:  andaluzaTABLATURAS FLAMENCO:  andaluza
TABLATURAS FLAMENCO: andaluza
 
TABLATURAS FLAMENCO: alegrias
TABLATURAS FLAMENCO:  alegriasTABLATURAS FLAMENCO:  alegrias
TABLATURAS FLAMENCO: alegrias
 
TABLATURAS FLAMENCO: Escudero nana
TABLATURAS FLAMENCO: Escudero nanaTABLATURAS FLAMENCO: Escudero nana
TABLATURAS FLAMENCO: Escudero nana
 
TABLATURAS FLAMENCO: Fandangos de-la-alpujarra
TABLATURAS FLAMENCO: Fandangos de-la-alpujarraTABLATURAS FLAMENCO: Fandangos de-la-alpujarra
TABLATURAS FLAMENCO: Fandangos de-la-alpujarra
 

Tasaciones valparaiso

  • 1. INFORME DE TASACION RIVEROS CRUZ 447, PLAN DE MIRAFLORES, COMUNA DE VINA DEL MAR MANDANTE JUAN FRANCISCO ARAYA MUNOZ PROFESION: Gestor Publicitario Riveros Cruz 447, Miraflores Bajo, Chile, CONTACTO jarayam2@hotmail.com INFORME TASACION INMUEBLE Y BIEN RAIZ 1
  • 2. INFORME TASACION INMUEBLE Y BIEN RAIZ 2 OBJETIVO Se extiende los antecedentes de tasación para los efectos de establecer el valor referencial de una vivienda unifamiliar ubicada en el sector oriente de la comuna de Vina del Mar IDENTIFICACION DEL BIEN RAIZ Mandante : JUAN FRANCISCO ARAYA MUNOZ Rut : 14.345.519-K Dirección específica : RIVEROS CRUZ 447, PLAN DE MIRAFLORES Rol : Rol 440-3 Avalúo Fiscal Propiedad : Avalúo Total Actualizado al 12/01/2017 $ 69.441.793 Comuna : VINA DEL MAR Región : V REGION Tipo de Bien : BIEN RAIZ E INMUEBLE Tasador : JUAN LUIS MENARES RODRIGUEZ, Arquitecto Tasador Rol 4414, Registro Consultores MINVU Fecha : Enero 2017 I. DESCRIPCIÓN DEL SECTOR A. Localización La propiedad se encuentra localizada en el límite oriente de la zona urbana del plan regulador comunal de Vina del Mar. En especifico entre calles Los Carolinos por el poniente, Todd Everet por el Oriente y por el Norte y Los Acacios por el Sur B. Características El terreno posee una pendiente promedio del 10% con una capa de arcilla pedregosa altamente cohesionada. La trama vial circundante le provee de todos los servicios públicos necesarios para la vivienda. La población del sector es de clase media de tipo C2. En un radio de 500 metros cuenta con comercio mayorista de enseres y acceso a instituciones de salud y educación. La cota promedio es de 40 m sobre NMM, lo que le hace parte del clima propio de la cuenca del Marga-Marga Poniente C. Infraestructura y Urbanización El lote se encuentra urbanizado y al presente cuenta con factibilidad de servicios ESVAL y CONAFE. Ambos en servicio al momento de efectuarse la tasación. La pavimentación es de hormigón en carpeta de recorrido vehicular, y hormigón en vereda, zarpa y empalme con los estacionamientos, los que a su vez cuentan con una carpeta de hormigón de iguales características al interior. II. DESCRIPCIÓN DE LA PROPIEDAD A. Características Generales y Composición El terreno posee una pendiente promedio del 10% con una capa de arcilla pedregosa altamente cohesionada. La pendiente es anulada mediante rellenos compactados y contenidos bajo el 50% del inmueble y en un 17% del área de exteriores
  • 3. INFORME TASACION INMUEBLE Y BIEN RAIZ 3 B. Ubicación El lote esta a aproximadamente 500 m de la ruta inter comunal 1 norte, en especifico por calle Los Carolinos. Con respecto a la cuenca del Marga-Marga oriente la propiedad se encuentra en el área de pie de cerro correspondiente a los 60 metros sobre el nivel medio del mar, los que favorecen una ventilación, asoleamiento y perspectivas sobre el barrio, de preferencia hacia el nor-poniente y sur del plan de Miraflores. C. Emplazamiento 1. Deslindes y Superficies Los deslindes señalados corresponden a los descritos en la compraventa Nro. 11.209 / 2012 de la Notaria José Musalem Saffie. Que a su vez se refieren a la escritura inscrita a fojas 450 vta. Número 573 del Conservador de Bienes Raíces de Vina del Mar. • Al Norte : 27,80 m en línea cortada • Al Sur : 30,00 m • Al Oriente : 30.50 m • Al Poniente : 20,50 m en línea cortada • Superficie : 360.00 m2 2. Deudas, Expropiaciones y Cesiones No registra ni considera. 3. Programa, y estado de conservación • Edificación: Vivienda Unifamiliar Programa Vivienda Unifamiliar Estado general de conservación Usada en buen estado. III. RESUMEN DE ANTECEDENTES • Usos permitidos Zona V-1 Plan Regulador Comunal Seccional Miraflores Vivienda Artesanía y Comercio compatible con la vivienda Equipamiento compatible con la vivienda • Usos prohibidos Industria molesta, insalubre y/o peligrosa Expendio de bebidas alcohólicas • Normas de edificación Zona V-1 Superficie predial mínima : 350.00 m2 % Ocupación de suelo : 60 % Índice de Constructibilidad : 120% Altura máxima edificación : 15 m/ 15 pisos Densidad habitacional : 450 hab/ha
  • 4. IV. AREAS HOMOGENEAS 1.- Condiciones generales del mercado en el área El sector se encuentra consolidado y con situaciones de desarrollo, registrándose actividad inmobiliaria en el sector perimetral correspondiente a rutas inter comunales. Se ha materializado en los últimos meses dos condominios tipo A y se encuentra en etapa inicial desarrollos comerciales e inmobiliarios de la misma índole. La demanda demuestra baja flexibilidad a los cambios coyunturales dado el manifiesto atractivo del sector como nuevo polo de desarrollo de viviendas e instituciones. Si bien el carácter predominante es el residencial, el entorno inmediato presenta dos centros comerciales de tipo strip-center, un supermercado de envergadura, un centro de salud, establecimientos educacionales y arenas deportivas. El equipamiento del sector no demuestra mayores diferencias de área verde por habitante que el evidenciado en el resto de los ejemplos comparados posteriormente, aun cuando los habitantes del sector han prácticamente duplicado los residentes con respecto a una década atrás. 2.- Ámbito Comparativo A continuación se considera cinco sectores de características homologables al caso expuesto en la presente tasación, de acuerdo a criterios objetivos de emplazamiento con respecto al centro de la ciudad, su programa de vivienda unifamiliar y la naturaleza constructiva –mayoritariamente solida-. La imagen siguiente grafica el emplazamiento de las diferentes zonas –en color rojo- con respecto a la propiedad en estudio -graficada en verde-, cuya área –XAB 082- es considerada dentro de las elegidas desde el catastro. Los cuadros del tópico V –a continuación- resumen los datos de las diferentes propiedades catastradas y a su vez nos entregan un valor promedio de UF por metro cuadrado de las obras. Las cifras base se encuentran en los anexos. INFORME TASACION INMUEBLE Y BIEN RAIZ 4
  • 5. INFORME TASACION INMUEBLE Y BIEN RAIZ 5 V. PATRONES VALORIZACION a) El valor comercial del terreno se asignara por referencia directa con las áreas homogéneas –AH- del sector, según tabla 2015 del servicio de impuestos internos. b) El valor físico de las construcciones, corresponderá al costo a nuevo del bien, incluidos los costos indirectos de su ejecución, no considerando depreciado dada la data reciente de ejecución. Se utilizara tabla de costos unitarios correspondientes al trimestre y su categorización. c) Los costos de ejecución se harán en base a la tabla del colegio de arquitectos de Chile y recargo adicional por concepto de especialidades técnicas. El siguiente cuadro muestra el desglose de factores de ajuste y las diversas áreas homogéneas contempladas para definir el valor promedio de pesos por m2 de terreno. Se rescata invariabilidad dado el factor total de ajuste igual a 1 según formulario SII. Factores de ajuste Factor Superficie 1 Factor frente fondo 1 Factor altura 1 Factor casos excepcionales 1 Factor promedio de ajuste 1 Area Homologable AH Costo unitario m2 CMB 120 149.086 HMB 098 86.677 HMB 081 100.721 HBM 080 129.499 XAB 082 73.461 Promedio $/m2 107.889 A su vez se presenta la categoría predominante y el costo material del trimestre. Clasificación C: Categoría 2 Promedio $/m2 233.089 El recargo porcentual de arancel de proyectos del Colegio de Arquitectos según rango de costo material en UF se traducirá en 25000 $/m2 para efectos del costo integral de proyectos de arquitectura, ingeniería e instalaciones. Proyectos según C.A. Rango 650-6500 UF A. Trabajos preparatorios 0.90% B. Proyecto 3.40% C. Estructura 0.90% D. Inspección 2.80% % PROMED 8.00% Y por último se estima perentorio considerar - 50% sobre el total, a razón de costos de mano de obra y - Costo unitario por m2 de zócalo portante -basamento en cambio de pendiente- por $97.500/m2
  • 6. VI. CUADRO DE VALORIZACION 1. Terreno Item Sup. m² $/m² UF/m² Total $ Total UF Lote 440 - 3 360,0 107.899 4,16 38.843.640 1.498 - - - - - Subtotal Terreno 360,0 107.899 4,16 38.843.640 1.498 2. Construcciones Item Sup. m² $/m² UF/m² Total $ Total UF Nivelacion de Terreno 360,0 15.000 0,58 5.400.000 208 Instalaciones 182,3 67.890 2,62 12.374.989 477 Contenciones 36,0 97.500 3,76 3.510.000 135 Vivienda Unifamiliar 182,3 233.089 8,99 42.487.463 1.638 Mano de obra 182,3 116.545 4,49 21.243.731 819 Proyectos 218,3 25.000 0,96 5.457.500 210 Subtotal Construcciones 182,3 555.024 21,40 90.473.684 3.488 3. TOTAL VALORIZACION FISICA 129.317.324 4.986 3.1. VALORES DE TASACION Item Total $ Total UF VALOR TASACION 129.317.324 4.986 VALOR SEGURO CONSTRUCCIONES Y OO. CC. 100% 90.473.684 3.488 VII. RESULTADOS: 1. A partir de los parámetros utilizados los resultados arrojan un valor de suelo del orden de 4,16 UF/m². 2. Siendo la superficie total de 360.00 m2 el valor comercial del proyecto seria 4986 UF 3. Considerando el valor de la UF en $25.937,85 el monto de tasación es $129.317,324 4. En Anexos de este informe se entrega documentación institucional de los parámetros aplicados al proyecto ejecutado VII. COMENTARIO FINAL DE VALORIZACIÓN Existiendo urbanización ejecutada, habitantes en la mayor parte de las viviendas correspondientes al entorno inmediato del lote y no constatándose labores de ingeniería y arquitectura pendientes para con el conjunto vecinal y sus áreas de esparcimiento público: se considera un precio de oferta –al presente- estable, donde el valor promedio definido bajo la metodología de este informe no considera modificaciones a la baja, ya que no existe parámetros significativos que la justifiquen. JUAN - LUIS MENARES RODRIGUEZ Tasador actuante : Rol 4414 Reg.Consultores MINVU Profesión : Arquitecto/ I.C.A.10867 Declaración del tasador 1. Que no tiene hoy ni espera tener en el futuro, interés en la propiedad tasada, ni ningún impedimento para llevar a cabo este trabajo en forma independiente. 2. Que no tiene personal interés ni participación en los usos que se hagan de la tasación. 3. Que ha inspeccionado personalmente la propiedad, por dentro y por fuera. La información que presenta es verdadera, y no ha obviado nada de importancia. 4. Que todos los inconvenientes y limitaciones que pueda tener el inmueble y su vecindario están mencionados. 5. Que las conclusiones y opiniones referentes a la información requerida en este informe han sido preparadas por el tasador firmante. INFORME TASACION INMUEBLE Y BIEN RAIZ 6
  • 7. INFORME TASACION INMUEBLE Y BIEN RAIZ 7 VIII. COMPLEMENTO DE ANTECEDENTES TECNICO-LEGALES 1.- Tablas de valorización al primer trimestre de 2017. 2.- Escritura 3.- Datos generales SII 4.- Certificado de avalúo 5.- Certificado de deuda tributaria 6.- Certificado exención de expropiación 7.- Plano de áreas homogéneas 2016