KWG Geschäftsbericht 2007

KWG Geschäftsbericht 2007
Geschäftsbericht 2007
Inhaltsverzeichnis
02 03 Inhaltsverzeichnis Inhaltsverzeichnis Seite 03 KWG Kommunale Wohnen AG im Überblick Seite 05 Vorwort des Vorstands Seite 06 Bericht des Aufsichtsrats Seite 12 Die Aktie der KWG am Kapitalmarkt Seite 16 Das Unternehmen Überblick und Strategie Seite 18 Perspektiven und Herausforderungen am deutschen Immobilienmarkt Seite 22 Das KWG-Portfolio Seite 26 Erfolgsbericht aus dem Asset Management Seite 30 Konzernlagebericht Geschäftsverlauf und Rahmenbedingungen Seite 34 Vermögens-, Finanz- und Ertragslage Seite 37 Nachtragsbericht Seite 39 Risikobericht Seite 40 Prognosebericht Seite 43 Konzernabschluss Konzernbilanz Seite 44 Konzerngewinn- und Verlustrechnung Seite 45 Konzern-Kapitalflussrechnung Seite 46 Konzern-Eigenkapitalveränderungsrechnung Seite 47 Anhang zum Konzernabschluss / Notes Seite 48 Bestätigungsvermerk Seite 76 Impressum/Kontakt Seite 78
KWG im Überblick
04 05 KWG Kommunale Wohnen AG im Überblick Wertpapierkennummer 522734 ISIN DE0005227342 Börsenkürzel BIW Börse Frankfurt, Berlin, Hamburg, München, Stuttgart, XETRA Grundkapital EUR 6.100.000 Anzahl der Aktien 6.100.000 Rechnerischer Nennwert EUR 1,00 Aufsichtsrat Sy Schlüter (Aufsichtsratsvorsitzender, entsendet in den Vorstand seit März 2008 nach § 105 Abs. 2 AktG) Gerd-Jürgen Pohl (stv. Aufsichtsratsvorsitzender bis März 2008) Thies-Martin Brandt Björn Engholm Hans-Michael Porwoll Prof. Dr. Peer Witten (Aufsichtsratsvorsitzender seit März 2008) Franz-Josef Gesinn (stv. Aufsichtsratsvorsitzender seit März 2008) Vorstand Stavros Efremidis (seit 6. Februar 2007) Dr. Lukas Lenz (bis 31. Dezember 2007) Alexander Freiherr von Cramm (bis 31. August 2007)
Vorwort des Vorstands Mit beidem, dem Einkauf wie dem Asset Management, waren wir 2007 erfolgreich. Stavros Efremidis, Vorstand
06 07 Sehr geehrte Aktionärinnen und Aktionäre, für die KWG Kommunale Wohnen AG („KWG“) war 2007 ein entscheidendes Jahr; die KWG hat rund 3.000 Wohnungen angekauft und erstmals Umsatzer- löse sowie ein positives Ergebnis erzielt. Damit haben wir im ersten Geschäfts- jahr nach der Neuausrichtung der Gesellschaft im Frühjahr 2006 klar unter Beweis gestellt, dass unser Geschäftsmodell Werte schafft. Zentral für unsere Strategie eines langfristigen Bestandshalters von deutschen Wohnimmobilien ist vor allem unsere Kernkompetenz, Wohnungen mit Preis- vorteilen einzukaufen, sowie Bestände durch gezielte und effiziente Sanie- rungs- und Renovierungsarbeiten und dem dadurch resultierenden Abbau von Leerstand aufzuwerten. Mit beidem, dem Einkauf wie dem Asset Management, waren wir 2007 erfolgreich. So lag der durchschnittliche Kaufpreis der rund 3.000 erworbenen Wohnungen mit einer Wohnfläche von circa 175.000 Qua- dratmetern unter 550 Euro je Quadratmeter – und damit sogar unter unserem Ziel eines Einkaufspreises von weniger als 800 Euro je Quadratmeter. Die Objekte verteilen sich strategiekonform auf Ballungsräume und Mittelstädte in Nord-, West-, Mittel- und Ostdeutschland. Dass wir in Chemnitz und Glauchau im Bieterverfahren gegen prominente und finanzkräftige Unternehmen den Zuschlag für den Erwerb der Siedlungs- und Wohnhausgesellschaft Sachsen GmbH („SWG“) bekommen haben, zeigt die Stärke unseres Geschäftsmodells. Wir verstehen uns als Partner der Kommu- nen und der Mieter vor Ort. Unsere Absicht ist eine für Kommunen und Mieter verträgliche Entwicklung unserer Bestände. Die Wahrung der Mieterrechte ist hier für uns selbstverständlich, denn nur auf Basis von soliden und zufrie- denen Hausgemeinschaften kann man Stabilität und damit Werte schaffen. Auf Grund unseres konsensualen Geschäftsmodells haben wir auch künftig ausgezeichnete Chancen, bei Verkäufen von Kommunen, Genossenschaften und langfristig orientierten privaten Hausbesitzern, den Zuschlag zu erhalten. Wir kaufen Wohnungsbestände bevorzugt von langfristigen Bestandshaltern, denn diese Adressen haben genau dokumentiert, in welchem Zustand sich ihre Wohnungen befinden und welche Maßnahmen wann getätigt wurden.
Vorwort des Vorstands Mit unserem Geschäftsmodell lassen sich ansprechende Renditen erzielen. Das zeigt nicht zuletzt das Beispiel SWG, bei dem die Nettoanfangsrendite bei rund neun Prozent liegt. Ähnliches gilt für das gesamte bisher erworbene Portfolio, das eine Nettoanfangsrendite von mehr als acht Prozent aufweist. Leerstand stellt sich für uns in erster Linie als Chance dar, weil wir durch dessen Abbau unsere Rendite deutlich steigern können. Dass wir Leerstand abbauen können, haben wir zum Beispiel bei unseren Wohnungen in Schleswig-Holstein gezeigt, wie Sie ausführlich in diesem Geschäftsbericht nachlesen können. Besonders freut uns, dass sich unsere erfolgreiche Tätigkeit im Geschäftsjahr 2007 bereits teilweise in unseren Zahlen widerspiegelt und dass wir in unserer Aufbauphase, die natürlich mit Anlaufkosten belastet ist, schon ein positives Ergebnis erzielt haben. Die Umsatzerlöse, die den Mieteinnahmen entsprechen, betrugen 3,0 Millionen Euro. Im Geschäftsjahr 2006 war noch kein Umsatz erzielt worden. Das nach den internationalen Rechnungslegungsvor- schriften IFRS ermittelte Konzernergebnis nach Steuern stieg im Geschäftsjahr 2007 auf 3,1 Millionen Euro. Im Vorjahr stand hier noch ein Jahresfehlbetrag von 0,25 Millionen Euro. Das Ergebnis je Aktie errechnet sich für 2007 mit 0,66 Euro nach einem Minus von 0,10 in 2006. Unser Geschäftsmodell stößt bei privaten wie auch institutionellen Investoren auf großes Interesse. So konnten wir trotz der aus den USA kommenden Kre- ditkrise, die sich seit Mitte 2007 immer stärker ausweitete, unser Kapital im Geschäftsjahr 2007 dreimal erhöhen. Durch diese Kapitalmaßnahmen konnten wir den Kauf von deutschen Wohnimmobilien solide finanzieren. Selbst in der schwierigen Phase Ende 2007, als Börsengänge und Kapitalerhöhungen meist verschoben wurden, konnten wir eine Kapitalerhöhung platzieren. Per Ultimo 2007 waren schließlich 6,1 Millionen KWG Aktien mit einem rechnerischen Nennwert von 6,1 Millionen Euro im Umlauf. Im Februar 2008 haben Sie, sehr geehrte Aktionärinnen und Aktionäre, der Schaffung genehmigten Kapitals im Nennwert von bis zu 3,05 Millionen Euro zugestimmt. Dadurch erhalten wir die notwendige Flexibilität, um den weiteren Bestandsaufbau von deutschen Wohnimmobilien zu finanzieren.
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Vorwort des Vorstands Die KWG-Aktie konnte sich im Geschäftsjahr 2007 dem Abwärtssog für Immo- bilienaktien leider nicht entziehen. Unsere Aktie schnitt zwar besser als etliche große Wettbewerber ab, trotzdem beträgt der Wertverlust über das Gesamt- jahr 34,8 Prozent. In den ersten Monaten des neuen Geschäftsjahres 2008 legte die KWG-Aktie allerdings wieder zu. Im Vergleich zu dem Kursniveau der Aktie Anfang 2006, vor Neuausrichtung der Gesellschaft, errechnet sich ein Kursplus von mehr als 100 Prozent. Wir haben in den vergangenen beiden Jahren den Grundstein dafür gelegt, um für Sie, sehr geehrte Aktionärinnen und Aktionäre nachhaltig Werte zu schaffen. Im Hinblick auf die derzeitige Kreditkrise können wir sagen, dass uns, als solide finanziertem Bestands- halter in deutschen Wohnimmobilien, die derzeitige Kreditkrise nicht trifft. Unsere Finanzierung basiert nicht auf komplexen Verbriefungen internationa- ler Investmentbanken. Im Gegenteil, wir finanzieren über klassische Hypo- thekendarlehen, weitgehend fristenkongruent mit langfristiger Zinsbindung. Wir finanzieren unsere Wohnimmobilien mit einem vergleichsweise hohen Eigenkapitalanteil von bis zu 30 Prozent. Daher haben sich die Konditionen in den letzten Monaten für uns nicht verteuert. Qualität und Stabilität sind wieder gefragt, so dass die KWG teilweise sogar günstiger als zuvor Kredite aufnehmen konnte. Die Fremdkapitalkosten sind in der Regel deutlich niedriger als die uns für die entsprechenden Wohneinheiten zufließenden Mieterträge. Das bedeutet, dass wir einen positiven Cashflow vor Modernisierungsinvestitionen erwirtschaften. Deutsche Wohnimmobilien sind im weltweiten Vergleich nach wie vor moderat bewertet und bieten hohe Renditen. Trotz Kreditkrise und zuletzt nachge- bender Immobilienpreise in Ländern wie den USA, Großbritannien, Irland oder Spanien, stellen deutsche Wohnimmobilien eine sehr attraktive Anlageklasse mit Wertsteigerungspotential dar. Schließlich sind die Immobilienpreise an den ausländischen Märkten in den Jahren stark angestiegen, während in Deutschland Stillstand herrschte. Auf Basis der positiven wirtschaftlichen Ent- wicklung hierzulande, dem deutlichen Abbau der Arbeitslosigkeit sowie der höheren Inflationsrate dürften insbesondere die Mieten und die Preise für
10 11 deutsche Wohnimmobilien mittelfristig deutlich anziehen. Diese günstige Situ- ation am deutschen Markt wollen wir nutzen. Vor diesem Hintergrund schauen wir mit großer Zuversicht in die Zukunft. Wir, d.h. die Mannschaft der KWG, verfügen über breites Immobilien- und Finanzierungs-Know-how und haben ein solides, tragfähiges und aussichtsreiches Geschäftsmodell entwickelt. Das Geschäftsjahr 2007 hat gezeigt, dass das Geschäftsmodell tragfähig ist und bereits Früchte trägt. Im Geschäftsjahr 2008 wird die KWG weiter strategiekonform Wohnimmobilien ankaufen. Bis Ende 2008 soll der Wohnungs- bestand etwa 8.000 Wohnungen betragen. Derzeit steht der Ankauf weiterer Wohnungsbestände unmittelbar bevor. Wir werden unser profitables Wachs- tum fortsetzen und weiter beschleunigen. Wir danken unseren Mietern für die gute Zusammenarbeit sowie unseren Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern für ihr außergewöhnliches Engagement. Ihnen, sehr geehrte Aktionärinnen und Aktionäre, danken wir für Ihr Vertrauen in unser Unternehmen und würden uns freuen, wenn Sie uns auf unserem Erfolg versprechenden Weg weiter begleiten. Im April 2008 Herzlichst, Ihr Stavros Efremidis Vorstand
Bericht des Aufsichtsrats Deutsche Wohnimmobilien sind derzeit eine der weltweit interessantesten Anlageklassen. Sy Schlüter, Aufsichtsratsvorsitzender
12 13 Bericht des Aufsichtsrats Der Aufsichtsrat der Gesellschaft nahm während des Geschäftsjahres 2007 die ihm nach Gesetz und Satzung übertragenen Aufgaben wahr und hat an Entscheidungen zu wichtigen Einzelfragen beratend mitgewirkt. Er erörterte mit dem Vorstand im Rahmen von vier Sitzungen am 6. März, 9. Mai, 3. Juli und 30. Oktober 2007 sowie in verschiedenen Einzelbesprechun- gen die Geschäftspolitik der Gesellschaft und ließ sich über die Entwicklung der Gesellschaft, insbesondere über deren Vermögens-, Finanz- und Ertrags- lage, umfassend unterrichten. Zusätzlich zu den Beschlüssen, die in den ordentlichen Sitzungen gefasst worden sind, wurden weitere Beschlüsse in Telefonkonferenzen und im Umlaufverfahren herbeigeführt. Darüber hinaus stand der Aufsichtsratsvorsitzende auch außerhalb der Sitzungen mit dem Vorstand in regelmäßigem Kontakt und hat sich über aktuelle Entwicklungen der Gesellschaft informiert. Neben den gewöhnlichen Beratungen zu Liquiditäts-, Ertrags- und Vermögens- lage der Gesellschaft, bildeten Beratungen insbesondere zum Erwerb von Wohnimmobilienportfolios, zu der Besetzung des Vorstands für die anstehen- de Wachstumsphase sowie zu den drei durchgeführten Kapitalerhöhungen im Geschäftsjahr 2007 die Schwerpunkte. Die Bildung von Ausschüssen war nicht erforderlich. Der vom Vorstand vorgelegte Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2007, der Konzernabschluss nach International Financial Reporting Standards (IFRS) für das Geschäftsjahr 2007 sowie der Konzernlagebericht für das Geschäftsjahr 2007 wurden einschließlich der Buchführung von der zum Abschlussprüfer bestellten FIDES Treuhandgesellschaft Unterweser Zweigniederlassung der FIDES Treuhandgesellschaft KG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Steuerbe- ratungsgesellschaft, Bremerhaven, geprüft und mit dem uneingeschränkten Bestätigungsvermerk versehen. Der Jahresabschluss 2007 und der Prüfungs- bericht des Abschlussprüfers haben sämtlichen Mitgliedern des Aufsichtsrats
Bericht des Aufsichtsrats vorgelegen. Der Abschlussprüfer hat das Prüfungsergebnis des Jahresab- schlusses dem Aufsichtsrat in dessen Sitzung zur Bilanzfeststellung am 26. März 2008 erläutert und die Fragen des Aufsichtsrats beantwortet. Der Aufsichtsrat hat den Prüfungsbericht des Abschlussprüfers zustimmend zur Kenntnis genommen. Nach dem abschließenden Ergebnis seiner eigenen Prüfung hat der Aufsichtsrat den Jahresabschluss zum 31. Dezember 2007 gebilligt und damit gem. § 172 AktG festgestellt. Der Konzernabschluss nach IFRS und der Konzernlagebericht wurden vom Aufsichtsrat gebilligt. Der Aufsichtsrat dankt dem Vorstand und den Mitarbeitern der KWG für ihre Arbeit im abgelaufenen Geschäftsjahr. Bremerhaven, im März 2008 Der Aufsichtsrat Sy Schlüter Aufsichtsratsvorsitzender
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Die Aktie der KWG am Kapitalmarkt Die Aktie der KWG am Kapitalmarkt Aktienmärkte Weltweit haben die Aktienmärkte im Jahre 2007 die letzte Phase der schon einige Jahre andauernden Kreditblase erlebt. Die nicht zuletzt von der US amerikanischen Notenbank niedrig gehaltenen Kreditzinsen haben zu einer beispiellosen Verschuldungs- und Investitionstätigkeit geführt. Diese wiederum hat die Preise in vielen Märkten stark ansteigen lassen, nicht nur für amerikanische Immobilien, sondern auch für Kunst, Rohstoffe und Aktien. Mögliche Risiken wurden außer Acht gelassen und nicht eingepreist. In vielen Märkten rechneten sich die Investitionen nur noch, wenn das Investment- objekt in Wert stieg, nicht mehr aus dem Cashflow des Objekts selber. Eine klassische Spekulationsblase. Es war nur eine Frage der Zeit, wann diese in sich zusammenfällt. So platzte Mitte des Jahres 2007 zuerst die Blase des amerikanischen Immobilienmarktes und riss die Aktien des US amerikanischen Immobiliensektors und der finanzierenden Banken mit sich. Die Höhe der notleidenden Kredite und die Anzahl der Beteiligten erwiesen sich in der zweiten Hälfte des Jahres größer und globaler als angenommen. In deren Zuge musste auch eine große englische Hypothekenbank sowie der Mittelstands- finanzierer IKB vom Staat gerettet werden. Die Ausmaße erlauben von einer Weltfinanzkrise zu sprechen. Immobilienaktien Im Kontext dieser Krise, in deren Zentrum im letzten Jahr zunächst die US amerikanischen Immobilienkredite standen, hat der Deutsche Immobilienak- tienindex (DIMAX) im Jahre 2007 31,39 % an Wert eingebüßt. Der Index umfasst Immobilienwerte aller Branchen. Die Aktien der Unternehmen, die nur oder mit Schwerpunkt im Wohnungsmarkt engagiert sind, werden nicht gesondert in einem Index erfasst. Eine Betrachtung der Aktien der bekanntesten Unternehmen am deutschen Wohnungsmarkt zeigt Kursrückgänge für das Jahr 2007 von 56,48 %, 50,56 % und 77,13 %. Seit dem Jahreswechsel 2007/2008 ist auch die Aktie der KWG Bestandteil des DIMAX.
16 17 Die KWG Aktie Die KWG Aktie hat im Verlauf des Jahres 34,76 % an Wert verloren. Dem negativen Sog des Sektors, insbesondere des Wohnimmobiliensektors in den USA, konnte sich die KWG Aktie nicht entziehen. Im Vergleich zu ihren direkten Wettbewerbern konnte sie sich mit ihrem Werte entwickelnden Geschäftsmo- dell allerdings positiv absetzen. Im ersten Halbjahr führte die KWG, in der noch guten Phase für Immobilien- aktien, zwei Kapitalerhöhungen zu hohen Kursen durch. Aber selbst in der schwierigen Phase für Immobilienaktien gegen Ende des Jahres, als Börsen- gänge und Kapitalerhöhungen meistens verschoben worden sind, konnte die KWG im Dezember eine Kapitalerhöhung zu etwa 75 % platzieren, wenn auch zu niedrigeren Kursen als im ersten Halbjahr. Zum Ende des Jahres 2007 standen 6.100.000 Aktien aus, und damit 85 % mehr als am Ende des Vorjahres. Die Marktkapitalisierung ist um über 20 % von 29,14 Mio. Euro auf 35,14 Mio. Euro angestiegen.
Das Unternehmen Überblick und Strategie Die KWG Kommunale Wohnen AG (KWG) ist ein deutsches Immobilienunterneh- men, das ausschließlich in Wohnimmobilien in der Bundesrepublik Deutschland investiert. Die KWG agiert dabei als nachhaltiger Bestandshalter. Im Zentrum stehen der Aufbau und das Management eines werthaltigen und renditeträchtigen Bestands. Die KWG Kommunale Wohnen AG ging aus der ehemaligen Carthago Biotech AG hervor. Im März des Geschäftsjahres 2006 wurde auf der Hauptversamm- lung die Neuausrichtung, die Änderung des Unternehmensgegenstands und die Umfirmierung der Gesellschaft in KWG Kommunale Wohnen AG beschlos- sen. Im August 2006 begann die operative Tätigkeit der KWG. Hintergrund der Gründung war die Feststellung, dass deutsche Wohnimmo- bilien im europäischen und weltweiten Vergleich eine sehr attraktive Anlage- klasse mit hohem Wertsteigerungspotential sind. Das Wertsteigerungspotential ausfindig zu machen, ist die besondere Heraus- forderung für einen langfristigen Bestandshalter. Denn wer zu teuer oder in einer unattraktiven Lage einkauft, der kann langfristig kaum Wertsteigerungen und hohe Renditen erzielen. Das erfahrene Management der KWG kennt hier die Vorrausetzungen und handelt im Einkauf im Wesentlichen nach folgenden strategischen Komponenten: Die KWG zahlt in aller Regel Kaufpreisfaktoren von maximal 12,5 der jährlichen Sollmiete und einen Preis von unterhalb 800 Euro je Quadratmeter. Bei den Einkaufsfaktoren achtet die KWG zudem auf effiziente Losgrößen. So erwirbt sie mindestens 100 Wohneinheiten pro Transaktion. Bei einer Standorterwei- terung können dies auch weniger als 100 Wohneinheiten sein. Das Ziel pro Standort beträgt mindestens 300 Wohneinheiten. Der Standort ist eine weitere Komponente: die KWG fokussiert nicht in erster Linie die Großstädte, sondern vor allem die in oder nahe Ballungszentren ge-
18 19 Im Zentrum stehen der Aufbau und das Management eines werthaltigen und renditeträchtigen Bestands. legenen attraktiven Mittelstädte in Nord-, West-, Mittel- und Ostdeutschland. Während Wohnimmobilien in Großstädten häufig teuer verkauft werden, sind die Preise in Mittelstädten durchweg niedriger. Zudem überlegen Klein- und Mittelstädte eher den Verkauf kommunaler Bestände, deren Erwerb im beson- deren Interesse der KWG steht. Auch ist für die KWG nicht nur die Makrolage von Wohnungsbeständen, sondern auch deren Mikrolage entscheidend. Denn sogar in derselben Stadt kann es – je nach Mikrolage – große Unterschiede in der Attraktivität von Woh- nungen und ihrer Lage geben. Ein guter Bestand kann auch in einer weniger wachstumsstarken Region gut vermietet werden. Und etwaige strukturelle Leerstände, die bei Erwerb vorhanden sein mögen, lassen sich durch ein qua- lifiziertes Asset Management deutlich senken. Insofern kann Leerstand für die KWG eine Chance darstellen. Darüberhinaus agiert die KWG als verlässlicher und kooperativer Partner für Kommunen, die Bestände oder Beteiligungen an ihren Wohnungsgesell- schaften veräußern. Wichtige Parameter für die Kommunen sind hierbei, dass die KWG als langfristiger Bestandshalter keine Bestände durchhandelt, und auf Basis von kommunalen und sozialen Leitbildern Sozialregelungen über- nimmt. Substanz mit Tradition: Kommunen und Verkäufer mit nachvollziehbarer Historie Der Vorteil, den die Übernahme von kommunalen Beständen, aber auch von Beständen anderer langfristiger Bestandshalter für die KWG bietet, ist die lückenlose Dokumentation der Immobilien, z.B. in Hinsicht auf die Entwick- lung der Mieterschaft oder der durchgeführten baulichen Maßnahmen; bei so genannter Handelsware ist dies in der Regel nicht der Fall.
Das Unternehmen Neben dem Einkauf ist für das operative Geschäft das Asset Management Basis für eine langfristige Bestandshaltung. Auch hier verfolgt das qualifizierte Team der KWG klare Linien. Notwendige und sinnvolle Investitionen werden getätigt und führen zu einer Reduzierung der Leerstandsquote sowie zu einer Aufwertung der Wohnungen. Klare Verwaltungsstrukturen ermöglichen Skaleneffekte. Solidität und langfristige Wertsteigerung stehen auch bei der Finanzierung im Vordergrund. Die KWG arbeitet mit einem für eine Immobiliengesellschaft relativ hohen Eigenkapitalanteil. Daher bieten die Banken auch in der Kreditkrise der KWG noch günstige Finanzierungskonditionen an. In der Regel langfristig festgelegte Kreditzinsen sorgen dafür, dass die KWG nur im Neugeschäft Zins- änderungsrisiken unterliegt. Die KWG achtet zudem darauf, dass die Mieten für erworbene Objekte deutlich höher als die Finanzierungskosten liegen. So- mit weisen die einzelnen Immobilien für etliche Jahre einen positiven Cashflow vor Instandhaltungsinvestitionen auf. Die KWG will die derzeit ausgesprochen günstige Situation am deutschen Markt für Bestandsimmobilien nutzen und weiter zukaufen. Durch ihr profes- sionelles Asset Management wird sie Wertsteigerungspotentiale heben und die Zukunft als langfristiger Bestandshalter für Wohnimmobilien erfolgreich gestalten.
20 21 Klare Verwaltungsstrukturen ermöglichen Skaleneffekte.
Das Unternehmen Perspektiven und Herausforderungen für den deutschen Immobilienmarkt Der deutsche Wohnimmobilienmarkt stellt langfristig gesehen eine sehr attraktive Anlageklasse dar. Daher haben in den letzten Jahren immer mehr ausländische Anleger – wie angelsächsische Private Equity und Opportunity Funds – den ausgesprochen günstig bewerteten deutschen Markt für sich entdeckt und hier größere Bestände erworben. Die starke Nachfrage von internationalen Anlegern, die mitunter mit dem deutschen Markt wenig vertraut sind, hat allerdings auch zu Übertreibungen geführt. So wurden teilweise vor dem Hintergrund jahrelang steigender Immo- bilienpreise in Westeuropa und den USA auch in Deutschland mitunter hohe Kaufpreise bis hin zu Faktoren von beinahe des 20-fachen der jährlichen Miete bezahlt. Trotz vorübergehendem Preisanstieg gilt der deutsche Wohnimmo- bilienmarkt im internationalen Vergleich nach wie vor als unterbewertet. Besonders attraktiv sind in Deutschland die Kaufpreise für Wohnungen im Vergleich zu den Baukosten für neue Miet- und Eigentumswohnungen. Diese sind in den vergangenen Jahren leicht gestiegen und liegen inzwischen bun- desweit nach Berechnungen von LBS Research bei über 1.200 Euro je Quadrat- meter (ohne Grund und Boden). Die Verkaufspreise liegen im Durchschnitt bei weniger als 800 Euro je Quadratmeter, damit bleiben die Erwerbskosten auch zuzüglich Instandsetzungskosten für bestehende Wohnungsbestände deutlich unterhalb der Baukosten. Bestehende Wohnimmobilien sind also gegenüber den Erstellungskosten unterbewertet. In einem effizienten Markt sollten sich die Marktpreise den Herstellungskosten annähern. Nicht zuletzt durch die hohen Kosten, die zum Teil auch auf die vielfältigen Richtlinien und Gesetze zurückzuführen sind – dazu gehört beim Mietwoh- nungsneubau die degressive Gebäudeabschreibung sowie die nicht markt- gerechten Mieten – befindet sich der Neubau von Wohnungen auf geringen Niveau. Im europäischen Vergleich ist Deutschland derzeit sogar Schlusslicht. Statt durch Wohnungsneubau wird der Markt durch Wohnungssanierung bestimmt.
22 23 Dem begrenzten Angebot steht hierzulande in den nächsten Jahren jedoch eine wachsende Nachfrage gegenüber. Trotz eines generellen Bevölkerungs- rückgangs mit gleichzeitig regional stark divergierenden Entwicklungen, wird insgesamt ein erhöhter Wohnungsbedarf prognostiziert. Die demographischen Veränderungen führen in der Summe zwar zu einer Verkleinerung der durchschnittlichen Haushaltsgröße, d.h. Bewohner pro Haushalt, doch in Folge ent- stehen auch mehr Haushalte. Als Nebeneffekt steigt durch diese wachsende Zahl von Kleinhaushalten im Zusammenhang mit dem wachsenden Wohlstand und durch großzügigere Flächenschnitte beim Wohnungsneubau die Wohn- fläche pro Person. Zusätzlich zu den genannten Aspekten gibt es weitere Gründe, die untermau- ern, dass deutsche Wohnimmobilien langfristig über erhebliches Wertsteige- rungspotential verfügen. So ziehen an den Immobilienmärkten regelmäßig erst die Preise für Neubauten an, wenige Jahre später reagieren dann auch die Preise für Bestandsimmobilien und nicht zuletzt auch die Mieten auf diesen Preisschub. Dies gilt zumal sich die deutsche Konjunktur in den letzten Jahren positiv entwickelte und vor allem die Arbeitslosigkeit in Deutschland merklich abgebaut werden konnte. Auch die Beschleunigung der Inflationsraten in aller Welt sowie in der Europäischen Währungsunion deutet auf höhere Preise für deutsche Bestandsimmobilien hin. Zu vernünftigen Preisen erworbene Immo- bilien bieten nicht zuletzt auch Schutz vor Inflation. Betrachtet man zuletzt noch den Punkt, dass Deutschland im internationalen Vergleich eine außerordentlich niedrige Eigentümerquote besitzt – sie liegt gerade bei ca. 43 Prozent – wird das Potential, das Wohnimmobilien in Deutschland Bestandshaltern bietet, deutlich. In Deutschland befinden sich rund 2,7 Mio. Wohnungen im Besitz von kommunalen Wohnungsunternehmen. Damit stellen sie die größte Gruppe unter den professionellen Anbietern von Wohnungsunternehmen dar, die insgesamt knapp zehn Mio. Wohnungen halten.
Das Unternehmen Trotz vorübergehendem Preisanstieg gilt der deutsche Wohnimmobilienmarkt im internationalen Vergleich nach wie vor als unterbewertet.
24 25 Gründe für Kommunen den Verkauf ihrer Wohnungsbestände zu erwägen, gibt es mehrere: So fehlt den Kommunen oft das Geld, um in ihren Wohnbestand zu investieren und Sanierungsstaus aufzulösen. Städte und Gemeinden mit hoher Verschuldung können diese mit Erlösen durch Immobilienverkäufe tilgen. Zudem erlaubt der Verkauf von kommunalen Wohnungsunternehmen es den Gebietskörperschaften, sich auf kommunale Kernaufgaben zu konzentrieren. So lassen sich mit Immobilienerlösen Investitionen in die Stadterneuerung sowie Infrastrukturmaßnahmen finanzieren. Die zentralen Herausforderungen für die Immobilienbranche im Jahr 2008 liegen in der Einführung der Zinsschranke, den Änderungen zur Erbschaftsteuer, sowie beim Themenkomplex Energie, auch im Hinblick auf die energetische Gebäudesanierung.
Das Unternehmen Das KWG-Portfolio Die KWG Kommunale Wohnen AG hat im Geschäftsjahr 2007 erfolgreich begonnen, ihre Geschäftsstrategie umzusetzen. So wurden im Jahresverlauf mehrere signifi- kante Wohnungskäufe vollzogen. Dazu gehört insbesondere der Erwerb des Evonik-Portfolios, als auch die erste Übernahme einer Wohnungsgesellschaft, der SWG Siedlungs- und Wohnhausgesellschaft Sachsen GmbH. Nachdem Ende des 1. Halbjahres 2007 insgesamt 1.198 Wohneinheiten mit einer Fläche von gut 63.000 Quadratmetern beurkundet waren, stieg die Zahl der erworbenen Wohnungen bis zum 31. Dezember 2007 auf insgesamt rund 3.000 mit einer Fläche von rund 175.000 Quadratmetern. Ein weiterer Aufbau des Bestands ist im laufenden Geschäftsjahr 2008 und für die kommenden Jahre geplant. Bei ihren Investitionen gelang es der KWG, die Wohnungen strategiekonform relativ preisgünstig zu erwerben. Die Kaufpreise aller im Jahr 2007 erworbenen Objekte addieren sich auf 107,9 Mio. Euro. Dies entspricht einem durchschnittlichen Kaufpreis je Quadratmeter von weniger als 550 Euro, liegt damit also deutlich unter der strategischen Obergrenze von etwa 800 Euro je Quadrat- meter. Basierend auf den IST-Mieten bei Erwerb – die addierte Jahresrohmiete des Portfolios liegt bei 8,4 Mio. Euro – errechnet sich ein durchschnittlicher Kauf- preisfaktor von 12,2. Auf Basis der SOLL-Mieten beträgt der Kaufpreisfaktor bei Erwerb 10,3. Der Leerstand lag per Ende 2007 im Durchschnitt bei 16,5 Pro- zent. Konnten innerhalb des Jahres 2007 Leerstände z.T. schon stark reduziert werden, so bleibt dies auch nach weiteren Ankäufen stetes Ziel.
26 27 Die getätigten Investitionen verteilen sich auf verschiedene Regionen Nord-, West-, Mittel- und Ostdeutschlands. Im Einzelnen erwarb die KWG in 2007 Bestände in der Rhein-Ruhr-Region (u.a. Mönchengladbach, Düsseldorf, Dortmund und Mülheim a. d. Ruhr), Salzgitter, Wolfsburg und Braunschweig, Erfurt und Umgebung, Bremen, Bernsdorf, sowie in Chemnitz und Glauchau.
Das Unternehmen Auf die einzelnen Bundesländer verteilte sich der Bestand der KWG zum 31. Dezember 2007 wie folgt: 3% Schleswig-Holstein 28% 5% Bremen Sachsen 14% Niedersachsen 22% 28% Thüringen Nordrhein-Westfalen Grundlegend beabsichtigt die KWG neue Standorte über den Ankauf großer Portfolios zu erschließen. In der Folge soll der jeweilige Standort auch durch Ankäufe von kleineren Einheiten bis hin zu einzelnen Mehrfamilienhäusern ausgebaut werden. Dieses Vorgehen konnte die KWG in 2007 bereits erfolgreich umsetzten, so z.B. beim Evonik-Portfolio. Hier kaufte die KWG im Paket 775 Einheiten, die in verschiedenen Städten in der Rhein-Ruhr-Region lokalisiert sind. In anderen Regionen hingegen erwarb die KWG vereinzelt kleinere und mittlere Portfolios, die in ihrer Summe heute schon eine regionale Präsenz der KWG bedeuten.
28 29 So wurden zum Beispiel in der Region Braunschweig/Wolfsburg in den Monaten März, September, Oktober und Dezember des Jahres 2007 mehrere kleinere Käufe getätigt. Am Jahresende 2007 umfasste das Portfolio bereits 358 Einheiten. Mit den Wohnungen im nahe gelegenen Salzgitter hielt die KWG per Ultimo 2007 insgesamt 406 Wohnungen in der Region. Mit entscheidend für ein Engagement der KWG Kommunale Wohnen AG sind stets positive Standortfaktoren einer Stadt oder Region. So ist beispielsweise der Raum Braunschweig/Wolfsburg/Salzgitter zentral in Deutschland gelegen und zählt zum Großraum Hannover. Die wirtschaftsfreundliche Stadt Braun- schweig wartet mit zahlreichen Wachstumsbranchen aus dem Hochtechnolo- giesektor auf. Entsprechend verfügt Braunschweig über einen hohen Anteil an hochqualifizierten Arbeitnehmern. Die VW-Stadt Wolfsburg überzeugt durch eine Einwohnerschaft mit überdurchschnittlich hohem Einkommen und somit einer entsprechend hohen Kaufkraft. Auch beim ersten Erwerb einer Wohnungsgesellschaft – der Siedlungs- und Wohnhausgesellschaft Sachsen GmbH – sieht die KWG viel Potential im Stand- ort. Mit der Übernahme der SWG hat die KWG 569 Wohnungen in Chemnitz und Glauchau übernommen. Chemnitz und Glauchau liegen im Westen des prosperierenden Freistaats Sachsen. Chemnitz ist neben Dresden und Leipzig eines der drei Oberzentren, die die „Wirtschaftsregion Sachsendreieck“ bilden. Glauchau ist die Kreisstadt des Landkreises Chemnitzer Land und liegt verkehrsgünstig im Westen von Chemnitz an der Autobahn A4 Richtung Erfurt. Beide Standorte haben sich in den letzten Jahren außerordentlich positiv entwickelt. Dies spiegelt sich auch im Zukunftsatlas des Handelsblatts wider.
Das Unternehmen
30 31 Erfolgsbericht aus dem Asset Management Neben dem Einkauf besteht die Kernkompetenz der KWG im Asset Management. Darunter versteht die KWG neben der Analyse der Liegenschaften - in technischer, wirtschaftlicher und sozialer Hinsicht -, das anschließende Bündeln eines objekt- bezogenen Maßnahmenpakets sowie die Planung, Koordination und Umsetzung dieser Maßnahmen inklusive der Überprüfung. Entsprechend der Analyse unterscheiden sich auch die Maßnahmen in technischer, wirtschaftlicher und sozialer Art. Unter technischen Maßnahmen sind alle baulichen Änderungen zu verstehen, die darauf zielen, Sanierungsstaus abzubauen und das Erscheinungsbild der Immobilie zu verbessern. Wirt- schaftliche Maßnahmen sind die Optimierung der Nebenkosten, der Abbau des Leerstands, das Eindämmen der Mieterfluktuation sowie ein aktives Forderungsmanagement. Mittels sozialer Maßnahmen beabsichtigt die KWG die Mieterzufriedenheit zu steigern und die Mieter an die Immobilie zu binden. Dies umfasst z.B. Informationsveranstaltungen oder Musterwohnungen mit Vor-Ort-Präsenz des Verwalters. Durch eine Bündelung der verschiedenen Maßnahmen sind Instandhaltungs- staus und Leerstände sukzessive abzubauen, Modernisierungen umzusetzen und die Mieterfluktuation einzudämmen. Für jedes Objekt entwickelt das Asset Management der KWG ein individuelles Konzept. In der Summe erzielt das Asset Management der KWG Kommunale Wohnen AG damit eine Wert- steigerung der Objekte.
Das Unternehmen Erfolg solcher Maßnahmenpakete - Fallstudie Schleswig: Ein Beispiel für das erfolgreiche Asset Management der KWG stellt ein Objekt in Schleswig dar. Hier gelang eine deutliche Reduzierung des Leerstands. Im Dezember 2006 erwarb die KWG 92 Wohneinheiten in Schleswig. Bei Überga- be des Objekts am 1. Februar 2007 lag der Leerstand bei 31 Wohnungen bzw. 34 Prozent. Bis Ende 2007 konnte der Leerstand auf neun Wohnungen, bis zum 1. Februar 2008 – also innerhalb eines Jahres – auf sechs Wohnungen und damit auf weniger als sieben Prozent gesenkt werden. Wie kam dieser Erfolg zustande? Nach eingehender Analyse wurde im ersten und zweiten Quartal 2007 eine Sanierung und Renovierung von 30 Wohnun- gen durchgeführt. Dabei wurden unter anderem kleinere Wohneinheiten zu größeren Wohnungen zusammengelegt. Als weitere Maßnahmen zur deutlichen Aufwertung des äußeren Erschei- nungsbilds erfolgten dann eine Treppenhaussanierung, eine umfassende Erneuerung der Briefkästen und der Klingelanlagen mit einheitlicher Beschrif- tung sowie eine Überarbeitung der Grünanlagen. Ferner wurden die Reini- gungsintervalle der Treppenhäuser und Allgemeinbereiche verkleinert und das Leistungsverzeichnis hierzu erweitert. Für das zweite Quartal 2008 ist in Schleswig noch die umfangreiche Sanierung der Keller geplant. Parallel zur Umsetzung des technischen Maßnahmenpaketes wurden diverse Vermietungsaktivitäten wie z.B. Plakatwerbung oder Internetportalnutzung zusammen mit der Verwaltungsgesellschaft sowie sozial verträgliche Optimie- rung der Bestandsmieten realisiert. Die Entwicklung der Mietpreise und das Procedere bei der Vermietung werden von der KWG festgelegt. Die Verwalter vor Ort wirken quasi als Exekutive der KWG und arbeiten nach einem im Vor- feld durch die KWG festgelegtem Leistungsverzeichnis. Somit kann die KWG auch in das Tagesgeschäft des Verwalters eingreifen und die Einhaltung von Standards gewährleisten.
32 33 In Schleswig hat die KWG die bestehende Mieterschaft durch das Programm “Mieter werben Mieter“ aktiv in die Neuvermietung eingebunden. Dadurch können die Mieter am wirtschaftlichen Erfolg teilhaben und es erfolgt ein Ab- bau der Anonymität zwischen der KWG als Vermieter und dem Mieter. Zudem kann sich der Mieter stärker mit der Gesamtimmobilie identifizieren. Insgesamt konnte durch die Umsetzung des objektspezifischen Maßnahmen- pakets der Bestand deutlich aufgewertet werden. Dieses war die wesentliche Grundlage für die rasche Reduzierung des Leerstandes. Nichtsdestotrotz wird eine permanente Analyse des Objektes weiterhin erforderlich sein, um auch in Zukunft auf veränderte Situationen und Ansprüche gezielt reagieren zu können.
Konzernlagebericht KWG Kommunale Wohnen AG, Bremerhaven Konzernlagebericht für das Geschäftsjahr 2007 1. Geschäftsverlauf und Rahmenbedingungen a) Entwicklung von Gesamtwirtschaft und Immobilienbranche Die Weltwirtschaft zeigte sich im Jahr 2007 in einer guten Verfassung. Das Welt-Bruttoinlandsprodukt (BIP) stieg um 4,7 Prozent. Das BIP der Euro-Zone wuchs 2007 auf inflationsbereinigter Basis um 2,6 Prozent, während sich das Wachstum in den USA - bedingt durch die Krise am US-Hypothekenmarkt - im Jahresverlauf nach vorläufigen Angaben auf nur 2,1 Prozent nach 2,9 Prozent in 2006 verlangsamte. Die deutsche Volkswirtschaft präsentierte sich im Kalenderjahr 2007 in robuster Verfassung. Das reale Wachstum des BIP betrug nach Angaben des Statistischen Bundesamts 2,5 Prozent und blieb damit nur leicht hinter dem mit 2,9 Prozent starken Wachstum des Vorjahres zurück. Getragen wurde der Aufschwung in 2007 erneut von den Exporten, die real um gut acht Prozent zu- legten. Das produzierende Gewerbe konnte auf der Entstehungsseite des BIP nach den 5,3 Prozent im Vorjahr noch ein Plus von 4,7 Prozent verzeichnen, während das Wachstum des Baugewerbes sich von 5,4 Prozent in 2006 auf 1,7 Prozent ermäßigte (jeweils auf preisbereinigter Basis). Besonders positiv ist zu vermerken, dass sich in Deutschland 2007 der Beschäftigungszuwachs der letzten beiden Jahre fortsetzte und die Arbeitslo- sigkeit weiter deutlich abgebaut werden konnte. So stieg nach Angaben des Statistischen Bundesamts die Zahl der Beschäftigten im vierten Quartal 2007 auf rund 40,2 Millionen Erwerbstätige an. Das sind 623.000 Personen oder 1,6 Prozent mehr als ein Jahr zuvor. Die Zahl der Arbeitslosen ermäßigte sich von 4,3 Millionen im Januar 2007 markant auf 3,4 Millionen im Dezember 2007. Zum Vergleich: Während die Arbeitslosenquote 2005 im Durchschnitt noch bei 11,7 Prozent lag, betrug sie im Dezember 2007 nur noch 8,1 Prozent. Infolge der Anhebung des Umsatzsteuersatzes von 16 auf 19 Prozent ab Januar 2007 sowie durch die gestiegenen Rohstoffpreise beschleunigte sich in 2007 die Teuerungsrate merklich: Im Jahresdurchschnitt kletterten die Verbraucher- preise um 2,2 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Im Dezember 2007 lag der Verbraucherpreisindex um 2,8 Prozent über dem Niveau von Dezember 2006. Am deutschen Immobilienmarkt haben sich die Preise - gemäß dem auf Basis von Daten der BulwienGesa AG berechneten Immobilienpreisindizes der
34 35 Bundesbank für neu errichtete Wohnimmobilien im Jahr 2007 – wie bereits 2006 – leicht verteuert. Bei gebrauchten Immobilien änderten sich die Preise diesen Angaben zufolge hingegen nicht. Die Immobilienpreise in Deutschland waren in den Jahren vor 2006 leicht rückläufig. Die Umkehr in der Preistendenz dürfte nach Auffassung der Bundesbank zum einen konjunkturell bedingt sein. Zum anderen verteuerten sich die Bauleistungen für Wohngebäude im Jahr 2006 um 2,3 Prozent und im Jahr 2007 um 7,2 Prozent. Im Jahr 2007 erhöhten sich – wie bereits im Vorjahr - auch die Mieten auf dem deutschen Immobilienmarkt um insgesamt 1,5 Prozent, so die Analyse der BulwienGesa AG. Dabei zeigten auf dem Wohnimmobilienmarkt die Mieten bei Wiedervermietung mit einem Anstieg von 1,0 Prozent eine deutlich steigende Tendenz, während die Wohnungsmieten im Neubau sich mit plus 0,4 Prozent nur leicht positiv entwickelten. Für 2008 erwarten die Experten der BulwienGesa AG eine stabile bis positive Situation: Die Kaufpreise für Wohneigentum sowie die Wohnungsmieten sollen danach leichte positive Veränderungen zeigen. b) Geschäftsverlauf und Lage der Gesellschaft und des Konzerns Die KWG Kommunale Wohnen AG ist eine Immobiliengesellschaft, die nahezu ausschließlich in Wohnimmobilien investiert. Die Gesellschaft tritt in diesem Markt als Bestandshalter auf. Im Rahmen von Portfoliobereinigungen können auch Teilportfolioverkäufe vorgenommen werden. Da der renditeorientierte Bestandsaufbau jedoch oberste Priorität hat, gilt das Hauptaugenmerk der Gesellschaft dem Einkauf sowie dem Asset Management von Beständen. Als Dienstleister der Mieter ist die KWG Kommunale Wohnen AG bemüht, Mehr- wert durch Kundenzufriedenheit zu erreichen. Die KWG Kommunale Wohnen AG ist ein deutsches Immobilienunternehmen, das ausschließlich in der Bundesrepublik Deutschland aktiv ist. Auf Grund der derzeitigen Marktbedingungen liegt das besondere Augenmerk der Gesell- schaft auf Regionen im Westen, im Norden und auf ausgewählten Regionen im Osten Deutschlands. Neben kommunalen Beständen sind weitere Zielgruppen für Investitionstätigkeiten die Wohnportfolien von Genossenschaften, Unter- nehmen und privaten Eigentümern. Struktur Die KWG Kommunale Wohnen AG ist die Muttergesellschaft des KWG Kommunale Wohnen Konzerns und notiert im Freiverkehr an der Frankfurter Wertpapierbörse (elektronisches Handelssystem Xetra und am Frankfurter Börsenparkett) sowie an den Börsen Berlin, München und Stuttgart.
Konzernlagebericht Die Muttergesellschaft hat am 31. Dezember 2007 insgesamt 12 Tochtergesell- schaften. An zwei Zwischenholdings sind Minderheitsgesellschafter mit 11 % bzw. 6 % beteiligt. Eine genaue Darstellung des Beteiligungsbesitzes findet sich im Anhang wieder. Umsatzentwicklung Nachdem im Geschäftsjahr 2006, das von der Neuausrichtung der Gesellschaft geprägt war, noch keine Umsatzerlöse erzielt worden waren, betrugen die Um- satzerlöse im Geschäftsjahr 2007 insgesamt 3,019 Millionen Euro. Sämtliche Umsatzerlöse waren dabei Mieteinnahmen. Immobilienankäufe und Immobilienbestand In mehreren Transaktionen hat die KWG Kommunale Wohnen AG im Geschäfts- jahr 2007 begonnen, größere Bestände von deutschen Wohnimmobilien anzu- kaufen. Verkäufe wurden keine getätigt. Zum 31. Dezember 2007 lag die Zahl der erworbenen Wohnungen bei insgesamt 2.981 Einheiten mit einer Fläche von ca. 173.000 qm und 12 Gewerbeeinheiten mit ca. 1.500 qm. Finanzierungsmaßnahmen Zur Finanzierung der erworbenen Portfolios bestehen Kredite in Höhe von ca. 70 Millionen Euro. Die Finanzierung der als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien ist fristenkongruent. Mitarbeiter Zum Bilanzstichtag 31. Dezember 2007 beschäftigte die KWG Kommunale Wohnen AG - ohne Vorstand - 10 Mitarbeiter. Im Jahresdurchschnitt wurden sieben Mitarbeiter, davon eine Teilzeitkraft, beschäftigt. Wichtige Vorgänge des Geschäftsjahres Im Februar 2007 hat der Aufsichtsrat mit Herrn Stavros Efremidis einen erfahrenen Immobilieneinkäufer in den Vorstand des Unternehmens berufen. Per Ende August 2007 verließ der bisherige Vorstandsvorsitzende, Alexander von Cramm, das Unternehmen; Ende 2007 folgte ihm Dr. Lukas Lenz. Beide schieden nach getaner Aufbauarbeit im besten gegenseitigen Einvernehmen aus dem Vorstand der KWG Kommunale Wohnen AG aus.
36 37 Beurteilung der Geschäftsentwicklung Die Geschäftsentwicklung im Geschäftsjahr 2007 verlief insgesamt ausgesprochen positiv. Vor allem gelang es der Gesellschaft, deutsche Wohnimmobilien strategiekonform relativ preisgünstig zu einem durchschnittlichen Kaufpreis von rund 536 Euro je Quadratmeter zu erwerben. Auch das aktive Asset Management der Gesellschaft zeigte erste Erfolge. Somit wurde das Geschäfts- modell der KWG Kommunale Wohnen AG im Geschäftsjahr 2007 nachdrücklich bestätigt. Weitere strategiekonforme Ankäufe stehen im Geschäftsjahr 2008 an. Vor diesem Hintergrund gehen wir von einer weiterhin positiven Entwick- lung der Geschäftstätigkeit aus. 2. Vermögens-, Finanz- und Ertragslage a) Vermögenslage Zum 31. Dezember 2007 wies die KWG Kommunale Wohnen eine für ein Immo- bilienunternehmen sehr auskömmliche Eigenkapitalquote von 34,1 Prozent auf. Auch die Vermögenslage des Konzerns spiegelt die vollständige Aufnahme der operativen Geschäftstätigkeit im Geschäftsjahr 2007 wider. Die Bilanzsumme erhöhte sich zum 31. Dezember 2007 auf 115,8 Millionen Euro nach 10,9 Millionen Euro ein Jahr zuvor. Bei den Aktiva bildeten die langfristigen Vermögenswerte mit 94,5 Millionen Euro (im Vorjahr: 4,4 Millionen Euro) den größten Posten. Dabei stellten die als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien das Schwergewicht mit 93,6 Millionen Euro (im Vorjahr: Null) dar. Bei den kurzfristigen Vermögenswerten erhöhten sich die liquiden Mittel zum 31. Dezember 2007 infolge der Kapitalerhöhungen im Berichtsjahr deutlich auf 13,1 Millionen Euro nach 6,3 Millionen Euro zum 31. Dezember 2006. Insgesamt stiegen die kurzfristigen Vermögenswerte von 6,6 Millionen Euro im Vorjahr auf nun 21,4 Millionen Euro. Auf der Passivseite der Bilanz erhöhte sich das Eigenkapital des Konzerns deutlich auf 39,5 Millionen Euro nach 10,7 Millionen Euro im Vorjahr. Hierin kommen die 2007 getätigten Kapitalerhöhungen im Zuge des Ausbaus der Geschäftstätigkeit und der Konzernjahresüberschuss zum Ausdruck. Das langfristige Fremdkapital erhöhte sich durch den Ankauf von Wohnungs- beständen zum Bilanzstichtag auf 67,4 Millionen Euro nach 9.202 Euro ein Jahr zuvor. Überwiegend handelt es sich hier um langfristige Finanzschulden. Diese betrugen zum Bilanzstichtag 66,3 Millionen Euro.
Konzernlagebericht Das kurzfristige Fremdkapital betrug 9,0 Millionen Euro nach gut 0,2 Millionen Euro im Vorjahr. Dabei stellten sich die kurzfristigen Finanzschulden auf 5,5 Millionen Euro (im Vorjahr: Null), während die Verbindlichkeiten aus Liefe- rungen und Leistungen 1,9 Millionen Euro (im Vorjahr knapp 0,2 Millionen Euro) ausmachten. Die Dominanz langfristigen Fremdkapitals gegenüber kurzfristigen Fremd- kapitals spiegelt – neben der hohen Eigenkapitalquote – die überaus solide Finanzierung der KWG Kommunale Wohnen AG wider. b) Finanzlage Die Zahlungsbereitschaft der Gesellschaft war während des Geschäftsjahrs und zum Bilanzstichtag stets uneingeschränkt gegeben. Zum 31. Dezember 2007 verfügte die KWG Kommunale Wohnen AG über flüssige Mittel in Höhe von 13,1 Millionen Euro nach 6,3 Millionen Euro im Jahr zuvor. Die im Geschäftsjahr 2007 erstmals durch Beginn der operativen Geschäftstä- tigkeit erzielten Mieteinnahmen reichten noch nicht aus, die Ausgaben aus der betrieblichen Tätigkeit auszugleichen. Der negative Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit in Höhe von TEUR 6.686 (Vorjahr: - TEUR 532) betrifft zum einen den Aufbau von kurzfristigen Vermögenswerten, insbesondere ein im Vorratsvermögen ausgewiesenes Grundstück, und zum anderen die anlau- fenden Mieteinnahmen noch übersteigenden laufende Betriebsausgaben (Personal- und Beratungskosten, Materialaufwand und sonstige betriebliche Aufwendungen). Die rasante Entwicklung des Konzerns wird im Cashflow aus der Investitions- tätigkeit erkennbar. Für Investitionen in Wohnimmobilien wurden TEUR 52.303 (Vorjahr: TEUR Null) ausgegeben. Weitere Wohnimmobilien wurden durch den Erwerb von zwei Tochterunternehmen erworben. Die Mittelabflüsse für diese Investitionen (TEUR 1.023) sind auf Grund der Übernahme von Finanzschulden im Vergleich zum Gesamtvolumen gering. Finanziert wurden die negativen Cashflows aus laufender Geschäftstätigkeit (- TEUR 6.686) und Investitionstätigkeit (- TEUR 49.323) aus drei Kapital- erhöhungen in 2007 (Mittelzufluss TEUR 25.677) und Darlehensaufnahmen (TEUR 37.177).
38 39 3. Nachtragsbericht Nach Bilanzstichtag hat die KWG Kommunale Wohnen AG weiterhin strategiekonform Zukäufe getätigt. Zudem wurde Ende Februar 2008 eine außerordent- liche Hauptversammlung zur Erhöhung des genehmigten Kapitals einberufen. Der Vorstand soll in Kürze personell durch einen neuen Finanzvorstand verstärkt werden. Am 11. Februar 2008 hat die KWG 136 Wohneinheiten in Bochum-Wattenscheid erworben. Der Kaufpreis betrug 4,0 Millionen Euro, der durchschnittliche Preis je Quadratmeter Wohnfläche 466 Euro. Der Kaufpreisfaktor lag etwa beim 10fachen der jährlichen Kaltmiete. Die Wohnungen wiesen bei Ankauf einen Leerstand von 1,0 Prozent auf. Auf der außerordentlichen Hauptversammlung der Gesellschaft vom 29. Februar 2008 haben die Aktionäre allen Tagesordnungspunkten mit nahezu 100 Prozent zugestimmt. Darunter fällt insbesondere die „Beschlussfassung über die Ermächtigung des Vorstands zur Erhöhung des Grundkapitals mit Ermächtigung zum Bezugsrechtsausschluss (genehmigtes Kapital) und ent- sprechende Satzungsänderung“. Demzufolge ist der Vorstand ermächtigt, in der Zeit bis zum 28. Februar 2013 das Grundkapital der Gesellschaft mit Zustimmung des Aufsichtsrats ganz oder in Teilbeträgen, einmal oder mehr- fach um bis zu insgesamt 3.050.000 Euro durch Ausgabe von bis zu 3.050.000 neuer, auf den Inhaber lautender Stückaktien gegen Bar- und/oder Sachein- lagen zu erhöhen. Durch die Schaffung dieses genehmigten Kapitals erhält die KWG Kommunale Wohnen AG die notwendige Flexibilität, um den weiteren Bestandsaufbau von deutschen Wohnimmobilien zu finanzieren. Die personelle Verstärkung betrifft die Berufung von Herrn Sy Schlüter in den Vorstand zum März 2008. Herr Schlüter war zuvor mehr als 20 Jahre bei der CSFB, der Investmentbanktochter der Credit Suisse in New York, London und Frankfurt tätig sowie als Geschäftsführer der von ihm gegründeten Alterna- tiven Investment Gesellschaft CAI und als Investment Manager einer ihrer Total Return Investmentfonds. Die hervorragende Finanz- und Kapitalmarkt- expertise von Herrn Schlüter soll dazu beitragen, das Wachstum der KWG zu finanzieren und die KWG Kommunale Wohnen AG zu einem der großen Bestandshalter von Wohnungen in Deutschland auszubauen. Die KWG ist ihm als Mitbegründer und aus seiner Funktion als deren Aufsichtsratsvorsitzender bereits bestens vertraut.
Konzernlagebericht 4. Risikobericht Das Geschäftsmodell der KWG Kommunale Wohnen AG basiert auf der langfristigen Bestandshaltung von deutschen Wohnimmobilien. Die Investitionen in Bestandsobjekte sind Basis für das Wachstum und die Wertsteigerung des Unternehmens. Die Risiken eines Investors, der langfristige Investitionen im Fokus hat, sind im Vergleich zu anderen Investitionsformen deutlich geringer. Dennoch ist jegliches unternehmerisches Handeln mit Risiken verbunden. Die Risikopolitik der KWG Kommunale Wohnen AG zielt deswegen zum einen darauf ab, Risiken bereits im Vorfeld abzuschätzen, um sie – wenn möglich – zu vermeiden. Zum anderen zielt die Risikopolitik der KWG Kommunale Wohnen AG darauf ab, Risiken möglichst früh zu erkennen, um rechtzeitig gegensteu- ernde Maßnahmen einzuleiten. a) Das Risikomanagementsystem der KWG Kommunale Wohnen AG Mittels ihres Risikomanagementsystems kann die KWG Kommunale Wohnen AG Risiken systematisch identifizieren, beurteilen, kontrollieren und doku- mentieren. Es ist Bestandteil aller Unternehmensbereiche und Grundlage aller Aktionen. Vorgegeben wird die Risikopolitik durch den Vorstand der KWG Kommunale Wohnen AG, der mögliche Risiken im Bereich der Planung und Umsetzung von Geschäftsstrategien fortlaufend definiert. Umfassende Information der Geschäftsleitung durch die einzelnen Unternehmensbereiche in regelmäßig stattfindenden Controlling-Gesprächen, Projektbesprechungen und Bereichs- meetings sind Basis zur Risikoidentifizierung und Steuerung. b) Bericht über die Risiken Im Risikomanagementprozess werden insbesondere die folgenden Einzelri- siken intensiv verfolgt: Gesamtwirtschaftliche, Branchen- und Betriebsrisiken Der Konzern ist zwar ausschließlich am deutschen Immobilienmarkt tätig, gleichwohl wird das Marktumfeld auch von der Entwicklung der internationalen Konjunktur beeinflusst. Eine negative Entwicklung der Weltwirtschaft könnte auch auf die deutsche Konjunktur ausstrahlen und die erzielbaren Mieten beeinflussen. Auch die Preisentwicklung und das Zinsniveau können die erzielbaren Mieten beeinflussen. Bei Ankäufen von Wohnportfolien könnte ein zunehmender Wettbewerb durch neue nationale oder internationale Nachfrager zu einer Veränderung der der-
40 41 zeit günstigen Ankaufbedingungen führen. Der wirtschaftliche Erfolg des Unternehmens ist maßgeblich abhängig von qualifizierten Führungskräften sowie von qualifizierten Mitarbeitern. Liquiditätsrisiken Die KWG Kommunale Wohnen AG benötigt zur Umsetzung ihrer Wachstums- strategie umfangreiches weiteres Fremdkapital zum Erwerb weiterer Wohn- portfolios. Dabei besteht das Risiko, das notwendige Fremdkapital nicht jederzeit in der erforderlichen Höhe zu günstigen Konditionen beschaffen zu können. Währungs- und Zinsänderungsrisiken Die Gesellschaft vermeidet Währungsrisiken, indem sie in Euro investiert und sich in Euro refinanziert; auch die Mieteinnahmen fließen in Euro. Des Wei- teren bestehen Zinsänderungsrisiken. Indem die Objekte der KWG Kommunale Wohnen AG möglichst langfristig finanziert werden, werden diese Risiken begrenzt. IT-Risiken Die Geschäftsprozesse der KWG Kommunale Wohnen AG sind zum Großteil IT- gestützt, so dass IT-Risiken bestehen. Um unberechtigte Zugriffe und Daten- verluste zu vermeiden, schützt sie ihr IT-System durch umfangreiche technische Maßnahmen. Zudem erfolgt ständig eine Überprüfung und Anpassung des IT-Systems an die neueste technische Entwicklung. Rechtliche Risiken Rechtliche Risiken können sich aus den vielfältigen gesetzlichen Regelungen und Maßnahmen ergeben, die die KWG Kommunale Wohnen AG betreffen. Ak- tuell gibt es keine wesentlichen Rechtsstreitigkeiten oder geltend gemachten Schadensersatzansprüche, die wesentliche negative Einflüsse auf die Ertrags- lage der KWG Kommunale Wohnen AG haben könnten. Nach Überprüfung der Risikolage zum Bilanzstichtag 31. Dezember 2007 lagen keine Risiken vor, die den Fortbestand des Unternehmens gefährden oder die Entwicklung wesentlich beeinträchtigen. Auch für die Zukunft sind keine bestandsgefährdenden Risiken zu erkennen.
Konzernlagebericht Sinken der Immobilienwerte Die KWG Kommunale Wohnen AG untersucht die Wohnimmobilien genau und stellt Käufen Due Diligence voran. Es kann trotzdem vorkommen, dass durch Einflüsse – auch nicht durch die Gesellschaft beeinflussbare – die beizulegenden Zeitwerte der Bestandsimmobilien sinken. Dies gilt z.B. bei Bevölkerungs- rückgängen und der damit geringeren Nachfrage an Wohnimmobilien in den neuen Bundesländern. c) Bericht über die Chancen Chancen werden insbesondere in dem Erwerb von Immobilienbeständen von Kommunen gesehen. Als Gesellschafter von Wohnungsgesellschaften haben die Kommunen in der Vergangenheit ihrer Wohnungsbestände kaum reduziert und sind daher eine wesentliche Zielgruppe von privaten Immobilieninvestiti- onen. Für die Kommunen ist der Verkauf der Immobilienbestände politisch und wirtschaftlich sinnvoll, um mit den erzielten Erlösen u.a. vorhandene Schulden zu tilgen, die Infrastruktur zu verbessern sowie für Ausbildungsinvestitionen zu verwenden. Durch Investitionen in Infrastruktur und Ausbildung wird die jeweilige Kommune im Standortwettbewerb attraktiver für Unternehmen und zuziehende Arbeitnehmer. Weitere Akquisitionsmöglichkeiten werden in dem Erwerb von ehemaligen Werkswohnungen von Unternehmen gesehen. Diese Objekte stammen aus der Zeit als Mitarbeitern Werkswohnungen als Vergütungsbestandteil angeboten wurden. Da sich die Vermietung dieser Wohnungen in der Regel nicht mehr für diese Unternehmen rentiert, wird erwartet, dass diese Unternehmen ihre Be- stände an Werkswohnungen in naher Zukunft zum Verkauf anbieten werden. Auf Grund guter Kontakte zu potentiellen Verkäufern gehört die KWG mit zu den ersten Ansprechpartnern beim Verkauf von Immobilienbeständen. Mit dem vorhandenen Know-how der Experten der KWG werden sich lohnende Investitionen schnell bestimmt. Durch zielgerichtete Modernisierungsmaß- nahmen einzelner Objekte kann die Zufriedenheit der Mieter gesteigert und zugleich die Leerstandsquote in den Immobilien verringert werden.
42 43 5. Prognosebericht Die KWG Kommunale Wohnen AG wird im Geschäftsjahr 2008 weiter strategiekonform Wohnimmobilien ankaufen. Geplant ist, den Bestand von rund 3.000 Wohnungen per Ende 2007 bis auf etwa 8.000 Wohnungen per Jahresende 2008 aufzustocken. Sollte die Übernahme einer größeren kommunalen Woh- nungsbaugesellschaft gelingen, kann das Wachstum auch schneller umgesetzt werden. Bis zum Jahr 2010 plant die KWG Kommunale Wohnen AG den Aufbau eines Bestands von etwa 25.000 Wohnungen. Abgesehen von Portfolioberei- nigungen wird die KWG Kommunale Wohnen AG diesen Bestand langfristig halten. Ein Handeln von Immobilien wird nicht angestrebt. Auch 2008 und in den kommenden Jahren stellt die KWG Kommunale Wohnen AG einen verläss- lichen Partner für Mieter sowie für Kommunen und Genossenschaften dar, die ihre Immobilien verkaufen möchten. Beim Einkauf von Wohnungen wird die KWG Kommunale Wohnen AG auch künftig folgende Faktoren beachten: Im Fokus stehen attraktive Mittelstädte und Ballungszentren. Der Kaufpreis je Quadratmeter Wohnfläche soll unter 800 Euro liegen und der Kaufpreisfaktor maximal das 12,5fache der jährlichen Soll-Miete betragen. Bei einer Transaktion ist es Ziel, möglichst 100 Wohnein- heiten zu kaufen, bei einer Standorterweiterung können es auch weniger sein. Erworben werden Wohneinheiten an Standorten mit einer günstigen Mikrolage und Wertsteigerungspotential. Voraussichtlich werden dies auch weiterhin Wohnungen in Nord-, West- und Ostdeutschland sein, da Bestände in Süd- deutschland im Vergleich zurzeit meist hoch bewertet sind. Der Ankauf von Wohnimmobilien erfolgt durch Unternehmensübernahmen, Unternehmensbe- teiligungen sowie über den Direkterwerb von Immobilien. Darüber hinaus wird die KWG Kommunale Wohnen AG im Geschäftsjahr 2008 weiterhin ein aktives Asset Management betreiben. Dies dürfte zu einer deutlichen Reduzierung des Leerstands im Wohnungsportfolio führen. Zudem führen die Maßnahmen zur Aufwertung des Portfolios sukzessive zu höheren Mieteinnahmen. Vor allem durch den deutlichen Ausbau des Wohnungsbestands werden sich im Geschäftsjahr 2008 die Mieteinnahmen der KWG Kommunale Wohnen AG deutlich erhöhen. Da die Gesellschaft zudem ihre Wohnungsbestände günstig angekauft hat, ist nach den internationalen Rechnungslegungsvorschriften IFRS mit einem deutlich positiven Bewertungsergebnis zu rechnen. Vor diesem Hintergrund erwartet die Gesellschaft für 2008 im Vergleich zu 2007 eine deutliche Verbesserung des Ergebnisses sowohl vor wie auch nach Steuern.
Konzernabschluss Konzernbilanz zum 31. Dezember 2007 nach International Financial Reporting Standards (IFRS) Aktiva Notes 31.12.2007 31.12.2006 EUR EUR Langfristige Vermögenswerte Immaterielle Vermögenswerte 5.1, 7.1, 15 1.224,00 0,00 Sachanlagen 5.2, 7.2, 15 137.190,28 176.260,75 Als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien 4, 5.3, 7.3, 15 93.556.394,40 0,00 Finanzanlagen 5.4, 15 0,00 4.022.495,32 Latente Steuerforderungen 5.5, 15 780.123,93 177.629,22 Langfristige Vermögenswerte, gesamt 94.474.932,61 4.376.385,29 Kurzfristige Vermögenswerte Vorräte 5.6, 7.4 7.452.642,69 0,00 Forderungen aus Lieferungen und Leistungen 5.7, 7.5 124.064,47 13.551,42 Sonstige Forderungen und Vermögenswerte 5.7, 7.5 664.434,34 278.388,79 Flüssige Mittel 5.8, 7.6 13.126.708,64 6.281.419,40 Kurzfristige Vermögenswerte, gesamt 21.367.850,14 6.573.359,61 Aktiva gesamt 115.842.782,75 10.949.744,90 Passiva 31.12.2007 31.12.2006 EUR EUR Eigenkapital Gezeichnetes Kapital 7.7 6.100.000,00 3.000.000,00 Rücklagen 7.7 28.012.459,53 7.519.767,35 Konzernbilanzgewinn 7.7 5.361.336,76 195.621,13 Eigenkapital, gesamt 3 39.473.796,29 10.715.388,48 Langfristiges Fremdkapital Langfristige Finanzschulden 5.9, 7.8 66.341.405,62 9.202,00 Latente Steuerschulden 5.9, 7.8 972.188,82 0,00 Langfristiges Fremdkapital 5.9, 7.8 72.576,37 0,00 (Fremdanteile bei Personenhandelsgesellschaften) Langfristiges Fremdkapital, gesamt 67.386.170,81 9.202,00 Kurzfristiges Fremdkapital Kurzfristige Finanzschulden 5.9, 7.9 5.484.341,21 0,00 Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 5.9, 7.9 1.919.424,94 197.137,44 Kurzfristige Steuerschulden 5.9, 7.9 668.880,39 3.148,91 Sonstige kurzfristige Verbindlichkeiten 5.9, 7.9 910.169,11 24.868,07 Kurzfristiges Fremdkapital, gesamt 8.982.815,65 225.154,42 Passiva gesamt 115.842.782,75 10.949.744,90
44 45 Konzerngewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2007 nach International Financial Reporting Standards (IFRS) Notes 2007 2006 EUR EUR Umsatzerlöse 6.1 3.019.334,96 0,00 Sonstige betriebliche Erträge 6.2 5.665.672,60 55.518,44 Materialaufwand 6.3 -1.398.461,45 0,00 Personalaufwand a) Löhne und Gehälter 6.4 -557.346,41 -95.516,35 b) Soziale Abgaben 6.4 -40.923,77 -2.890.80 Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände und Sachanlagen 6.5 -30.944,14 -12.354,45 Aufwendungen aus Investment Properties 6.6 -396.033,84 0,00 Sonstige betriebliche Aufwendungen 6.7 -2.867.429,03 -482.753,28 Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 6.8 310.444,17 110.536,80 Zinsen und ähnliche Aufwendungen 6.9 -1.065.076,38 -859,00 Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit 2.639.236,71 -428.318,64 Steuern vom Einkommen und Ertrag 6.11 491.606,02 176.692,24 Sonstige Steuern 6.10 -35.737,57 0,00 Konzernergebnis (vor Abzug der Ergebnisanteile der Minderheiten) 3.095.105,16 -251.626,40 - davon Ergebnisanteil Minderheitsgesellschafter 6.12 13.393,37 0,00 Auf Anteilseigner des Mutterunter- nehmens entfallendes Konzernergebnis 3.081.711,79 -251.626,40
Konzernabschluss Konzern-Kapitalflussrechnung für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2007 nach International Financial Reporting Standards (IFRS) in EUR 1.1. - 31.12.2007 1.1. - 31.12.2006 1. Konzernergebnis (einschließlich Ergebnisanteilen von Minderheitsgesellschaftern) vor Ertragsteuern 2.603.499,14 -428.318,64 2. Abschreibungen auf langfristige Vermögenswerte 30.944,14 12.354,45 3. Verlust aus dem Abgang von Gegenständen des Anlagevermögens 24.641,04 0,00 4. Zinsen und ähnliche Erträge -310.444,17 -110.536,80 5. Zinsaufwendungen 1.065.076,38 859,00 6. Verlust (+)/Gewinn (-) aus der Bewertung von als Finanzinvesti- tionen gehaltenen Immobilien zum beizulegenden Zeitwert -2.572.969,01 0,00 7. Zunahme (-)/Abnahme (-) der Vorräte, der Forderungen aus Lieferungen und Leistungen sowie anderer Aktiva, die nicht der Investitions- oder Finanzierungstätigkeit zuzuordnen sind -7.087.901,16 -256.938,28 8. Zunahme (+)/Abnahme (-) der Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen sowie anderer Passiva, die nicht der Investitions- oder Finanzierungstätigkeit zuzuordnen sind 74.455,83 140.753,07 9. Einzahlungen aus Zinsen 310.444,17 110.536,80 10. Gezahlte Zinsen -823.431,59 -859,00 11. Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit -6.685.685,23 -532.149,40 12. Erwerb des Tochterunternehmens KWG Immobilien GmbH abzüglich erworbener Nettozahlungsmittel 2.276.919,80 0,00 13. Erwerb des Tochterunternehmens „SWG“ abzüglich erworbener Nettozahlungsmittel -3.300.867,85 0,00 14. Auszahlungen für Investitionen in immaterielle Vermögensgegenstände -1.259,02 0,00 15. Erlöse aus dem Verkauf von Sachanlagen 98.049,75 0,00 16. Auszahlungen für Investitionen in die als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien -52.303.396,36 0,00 17. Auszahlungen für Investitionen in das übrige Sachanlagevermögen -92.034,12 -188.615,20 18. Erlöse aus dem Verkauf von Finanzanlagen 4.000.000,00 0,00 19. Auszahlungen für Investitionen in das Finanzanlagevermögen 0,00 -4.022.495,32 20. Cashflow aus der Investitionstätigkeit -49.322.587,80 -4.211.110,52 21. Erlöse aus der Ausgabe von gezeichnetem Kapital 3.100.000,00 1.000.000,00 22. Erlöse aus der Aufnahme langfristiger Darlehen 37.176.866,25 9.202,00 23. Einzahlungen aus Kapitalerhöhungen abzüglich Auszahlungen aus direkt zurechenbaren Kosten der Kapitalerhöhung 22.576.696,02 8.000.000,00 24. Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit 62.853.562,27 9.009.202,00 25. Zahlungswirksame Veränderungen des Finanzmittelfonds 6.845.289,24 4.265.942,08 26. Finanzmittelfonds am Anfang der Periode 6.281.419,40 2.015.477,32 27. Finanzmittelfonds am Ende der Periode 13.126.708,64 6.281.419,40 nachrichtlich: Erhaltene Ertragsteuern 17.991,91 0,00
46 47 Konzern-Eigenkapitalveränderungsrechnung vom 1. Januar bis 31. Dezember 2007 in EUR Gezeichnetes Kapitalrücklage Gewinn- Konzernbilanz- Gesamt Minderheitenanteile Kapital rücklagen gewinn/-verlust (Fremdkapital) Stand vom 01.01.2006 nach IFRS 2.000.000,00 0,00 1.855,13 -34.840,25 1.967.014,88 0,00 Erlöse aus der Ausgabe von gezeichnetem Kapital 1.000.000,00 8.000.000,00 0,00 0,00 9.000.000,00 0,00 Periodenergebnis 0,00 0,00 0,00 -251.626,40 -251.626,40 0,00 Entnahmen 0,00 -482.087,78 0,00 482.087,78 0,00 0,00 Stand zum 31.12.2006 nach IFRS 3.000.000,00 7.517.912,22 1.855,13 195.621,13 10.715.388,48 0,00 Erlöse aus der Ausgabe von gezeichnetem Kapital 3.100.000,00 22.600.000,00 0,00 0,00 25.700.000,00 0,00 Periodenergebnis 0,00 0,00 0,00 3.081.711,79 3.081.711,79 13.393,37 Entnahmen für Transaktionskosten 0,00 -23.303,98 0,00 0,00 -23.303,98 0,00 Einzahlungen von Minderheiten 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 59.183,00 Entnahmen 0,00 -2.084.003,84 0,00 2.084.003,84 0,00 0,00 Stand zum 31.12.2007 nach IFRS 6.100.000,00 28.010.604,40 1.855,13 5.361.336,76 39.473.796,29 72.576,37
Konzernabschluss Notes zum Konzernabschluss nach International Financial Reporting Standards (IFRS) zum 31. Dezember 2007 (1.) Allgemeine Erläuterungen Die KWG Kommunale Wohnen AG mit Sitz in Bremerhaven/Deutschland, Bussestraße 16c, ist Mutterunternehmen des KWG-Konzerns und eine im Frei- verkehr notierte Aktiengesellschaft deutschen Rechts. Die Gesellschaft wurde am 18. Januar 2002 beim Amtsgericht Bremerhaven im Handelsregister unter HRB 5062 eingetragen. Die Geschäftstätigkeit des KWG-Konzerns umfasst den Erwerb, die Errichtung und die Veräußerung von Wohnimmobilien sowie die Beteiligung an Immo- bilienunternehmen, insbesondere an gemeinnützigen, kommunalen und genossenschaftlichen Wohnungsbaugesellschaften, sowie die Vermietung und Verwaltung der eigenen Immobilien. Das operative Geschäft erfolgt im We- sentlichen durch die Tochtergesellschaften der KWG Kommunale Wohnen AG. Das Geschäftsjahr der KWG Kommunale Wohnen AG und aller einbezogenen Tochterunternehmen ist das Kalenderjahr. (2.) Grundlagen der Rechnungslegung Die KWG Kommunale Wohnen AG stellt für das Geschäftsjahr 2007 erstmals freiwillig nach den International Financial Reporting Standards (IFRS) des International Accounting Standards Board (IASB) einen Konzernabschluss auf. Er steht einschließlich der Vorjahresangaben in Übereinstimmung mit den IFRS. Im Konzernabschluss werden die am Bilanzstichtag bereits verpflichtend anzuwendenden Standards und Interpretationen des International Accounting Standards Board (IASB) bzw. seiner Gremien angewendet. Bei der Erstellung der IFRS- Eröffnungsbilanz auf den 1. Januar 2006 wurde IFRS 1 („First-time Adoption of International Financial Reporting Standards“) berücksichtigt. Dieser Konzernabschluss wird in Anwendung von § 315a Abs. 3 HGB aufgestellt. Rechnungslegungsnormen, die vom IASB bereits verabschiedet worden sind, die aber für das Geschäftsjahr 2007 noch nicht verpflichtend anzuwenden waren, wurden noch nicht umgesetzt.
48 49 Dies betrifft im Wesentlichen IAS 1 „Darstellung des Abschlusses“ (Neuglie- derung der Abschlussbestandteile). Die Änderungen der Vorschriften zur Seg- mentberichterstattung (der den IAS 14 ersetzende IFRS 8 ist erst für am oder nach dem 1. Januar 2009 beginnende Geschäftsjahre zwingend anzuwenden) haben für den KWG-Konzern keine Bedeutung, da es nur ein Geschäftsseg- ment und ein geografisches Segment gibt. Aus der Anwendung sich geänderter Standards ergaben sich keine Auswir- kungen auf die Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden. Sowohl die Berichtswährung als auch die funktionale Währung ist Euro (EUR). Die Angaben erfolgen entsprechend der jeweiligen Bezeichnung in Euro (EUR) oder in Tausend Euro (TEUR). Um die Klarheit der Darstellung zu verbessern, sind einzelne Posten der Gewinn- und Verlustrechnung und der Bilanz zusammengefasst worden. Diese Posten werden im Anhang gesondert ausgewiesen und erläutert. Die Gewinn- und Verlustrechnung ist nach dem Gesamtkostenverfahren aufgestellt. Im Konzernabschluss wurden in einigen Fällen Schätzungen vorgenommen und Annahmen getroffen, die Auswirkungen auf die Höhe und den Ausweis von bilanziellen Vermögenswerten, Schulden, Erträgen, Aufwendungen sowie Eventualverbindlichkeiten haben. Die tatsächlichen Werte können von diesen Schätzungen abweichen. Änderungen werden zum Zeitpunkt einer besseren Kenntnis erfolgswirksam berücksichtigt.
Konzernabschluss (3.) Konsolidierungsgrundsätze und -methoden In den Konzernabschluss werden alle Unternehmen im Wege der Vollkonso- lidierung einbezogen, bei denen die KWG Kommunale Wohnen AG mittelbar oder unmittelbar über die Möglichkeit verfügt, die Finanz- und Geschäftspoli- tik zu bestimmen, um aus der Tätigkeit dieser Unternehmen Nutzen zu ziehen (Tochterunternehmen). Die Kontrolle wird in allen Fällen über Stimmrechts- mehrheit ausgeübt. Die KWG Kommunale Wohnen AG hatte am 31. Dezember 2007 insgesamt 12 (Vorjahresstichtag: Null) Tochterunternehmen: Gez. Kapital/ Anteil Kommanditkap. am Kapital EUR in % KWG Grundbesitz I Verwaltungs GmbH, Hamburg 25.000.00 100 KWG Grundbesitz I GmbH & Co. KG, Hamburg 305.300.00 89 KWG Grundbesitz II GmbH & Co. KG, Hamburg 5.000.00 100 KWG Grundbesitz III GmbH, Hamburg 25.000.00 100 KWG Grundbesitz III GmbH & Co. KG, Hamburg 320.000.00 92 KWG Grundbesitz IV GmbH, Hamburg 25.000.00 100 KWG Grundbesitz V GmbH, Hamburg 25.000.00 100 KWG Grundbesitz VI GmbH, Hamburg 25.000.00 100 KWG Grundbesitz VII GmbH, Hamburg 25.000.00 100 KWG Grundbesitz VIII GmbH, Hamburg 25.000.00 100 KWG Immobilien GmbH, Hamburg 25.000.00 100 Siedlungs- und Wohnhausgesellschaft Sachsen GmbH, Glauchau 562.421,07 100 Basis für die Erstellung des Konzernabschlusses bilden die aus den handelsrechtlichen Jahresabschlüssen entwickelten IFRS-Einzelabschlüsse. Die konsolidierten Abschlüsse werden entsprechend den am Abschlussstich- tag gültigen International Financial Reporting Standards (IFRS) erstellt. Bei der Erstellung der IFRS-Eröffnungsbilanz auf den 1. Januar 2006 wurde IFRS 1 („First-time Adoption of International Financial Reporting Standards“) berück- sichtigt.
50 51 Der KWG-Konzern ist im Rahmen des Aufbaus seines Geschäftsbetriebes in 2007 erstmals nicht nur unwesentlich operativ tätig. Die operative Tätigkeit wird von 2007 gegründeten oder erworbenen Tochterunternehmen durchge- führt. Auf Grund der Konzernstruktur ab 2007 hat die Gesellschaft zum 31. Dezember 2007 erstmals einen Konzernabschluss aufgestellt. Weil die KWG Kommunale Wohnen AG größenabhängig von der Aufstellung eines Konzernabschlusses befreit ist und ein Mutter-/Tochterverhältnis erstmals in 2007 begründet wurde, erfolgte kein Übergang von einem Kon- zernabschluss nach HGB auf einen Konzernabschluss nach IFRS. Im Vergleich zu handelsrechtlichen Grundsätzen weichen die IFRS-Ansätze am Eröffnungs- stichtag 1. Januar 2006 auf Grund der Aktivierung latenter Steueransprüche auf Verlustvorträge ab. Durch wertaufhellende Tatsachen ergeben sich weitere kleine Abweichungen zu den Ansätzen im HGB-Jahresabschluss: Überleitung des Eigenkapitals von HGB auf IFRS zum 01.01.2006 bzw. 31.12.2006 01.01.2006 31.12.2006 TEUR TEUR Eigenkapital nach HGB lt. separatem Einzelabschluss 1.949 10.520 Aktivierung latenter Steueransprüche im IFRS-Konzernabschluss 0 178 Aktivierung wertaufhellender Sachverhalte in der IFRS-Eröffnungsbilanz 18 17 Konzerneigenkapital nach IFRS 1.967 10.715 Die Kapitalkonsolidierung erfolgt unter Anwendung des IFRS 3 nach der Neu- bewertungsmethode zum Zeitpunkt des Erwerbs des Tochterunternehmens. Ergibt sich zum Erwerbsstichtag ein passiver Unterschiedsbetrag, so wird dieser sofort ergebniswirksam vereinnahmt. Auf Minderheitsgesellschafter entfallende Anteile am konsolidierten Eigenkapital und am konsolidierten Jahresergebnis werden getrennt von den auf die Muttergesellschaft entfal- lenden Anteilen ausgewiesen. Sofern es sich um Gesellschafter von Personen- handelsgesellschaften handelt, erfolgt ein Ausweis unter dem langfristigen Fremdkapital.
Konzernabschluss Ausleihungen und andere Forderungen sowie Verbindlichkeiten zwischen den konsolidierten Gesellschaften werden aufgerechnet. In der Konzerngewinn- und Verlustrechnung werden Umsatzerlöse sowie andere Erträge zwischen den Konzerngesellschaften mit den entsprechenden Aufwendungen verrech- net. Schuldverhältnisse und Eventualverbindlichkeiten werden innerhalb des Konzerns aufgerechnet. Konzerninterne Gewinne und Verluste, Aufwendungen und Erträge werden eliminiert. Die in die Konsolidierung einbezogenen Unternehmen werden gemäß IAS 27 nach einheitlichen Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden aufgestellt. (4.) Unternehmenserwerbe im Jahr 2007 Bei allen unter (3.) aufgeführten Tochtergesellschaften handelt es sich um Unternehmenszusammenschlüsse des Geschäftsjahres 2007. Die Zugänge der rechtlich selbständigen Unternehmen erfolgten mit Ausnahme der KWG Immobilien GmbH, Hamburg, und der Siedlungs- und Wohnhausgesellschaft Sachsen GmbH, Glauchau, durch Neugründung. KWG Immobilien GmbH, Hamburg (ehemals Opal 109. GmbH, Frankfurt am Main) Mit Verträgen vom 19. April 2007 und 29. Juni 2007 hat die KWG Kommunale Wohnen AG direkt bzw. indirekt sämtliche Anteile an der KWG Immobilien GmbH, Hamburg, erworben. Die KWG Immobilien GmbH betreibt Wohnimmo- bilien in Bernsdorf, Bad Langensalza, Erfurt und Bad Tennstedt. Im KWG-Konzernabschluss wurden für den Zeitraum 19. April 2007 bis 31. De- zember 2007 Umsätze der KWG Immobilien GmbH, Hamburg, von TEUR 2.310 sowie ein Ergebnis (ohne Anteile Fremder) von TEUR 2.482 berücksichtigt. Im Gesamtjahr hatte die KWG Immobilien GmbH, Hamburg, Umsatzerlöse von TEUR 2.554 und ein Ergebnis von TEUR 2.610 erwirtschaftet.
52 53 Wesentliche Bilanzposten der KWG Immobilien GmbH: Buchwerte vor Kaufpreis- Buchwerte bei Erstkonsolidierung allokation Erstkonsolidierung TEUR TEUR TEUR Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien 25.361 2.774 28.135 Zahlungsmittel, Zahlungsmitteläquivalente 7.636 - 7.636 Sonstige Vermögenswerte 149 - 149 Summe Aktiva 33.146 2.774 35.920 Langfristige Schulden 22.993 439 23.432 Kurzfristige Schulden 7.098 - 7.098 Summe Passiva 30.091 439 30.530 Nettovermögen 3.055 2.335 5.390 Anteil der Gesellschafter der KWG AG 3.038 -3.038 - Minderheitsanteile 17 13 30 Anschaffungskosten (im Geschäftsjahr gezahlt) 5.359 Siedlungs- und Wohnhausgesellschaft Sachsen GmbH, Glauchau Mit Verträgen vom 6. Dezember 2007 hat die KWG Kommunale Wohnen AG direkt bzw. indirekt sämtliche Anteile an der Siedlungs- und Wohnhausgesell- schaft Sachsen GmbH erworben. Die Gesellschaft betreibt Wohnimmobilien in Chemitz und Glauchau. Im KWG-Konzernabschluss wurden für den Zeitraum 28. Dezember 2007 (rechtlicher Übergang) bis 31. Dezember 2007 noch keine Umsätze und noch kein operatives Ergebnis der Siedlungs- und Wohnhausgesellschaft Sachsen GmbH berücksichtigt. Im Gesamtjahr 2007 hatte die Gesellschaft Umsatzer- löse von TEUR 1.844 und ein Ergebnis von TEUR 26 erwirtschaftet.
Konzernabschluss Wesentliche Bilanzposten der Siedlungs- und Wohnhausgesellschaft Sachsen GmbH: Buchwerte vor Kaufpreis- Buchwerte bei Erstkonsolidierung allokation Erstkonsolidierung TEUR TEUR TEUR Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien 14.041 -3.497 10.544 Zum Verkauf bestimmte Grundstücke 6.200 600 6.800 Zahlungsmittel, Zahlungsmitteläquivalente 2.132 - 2.132 Sonstige Vermögenswerte 888 - 888 Summe Aktiva 23.261 -2.897 20.364 Langfristige Schulden 8.192 - 8.192 Kurzfristige Schulden 4.077 - 4.077 Summe Passiva 12.269 - 12.269 Nettovermögen 10.992 -2.897 8.095 Anteil der Gesellschafter der KWG AG 10.939 -10.939 - Minderheitsanteile 53 -14 39 Anschaffungskosten (im Geschäftsjahr gezahlt) 5.433 Der nach der Kaufpreisallokation verbliebene negative Unterschiedsbetrag wurde im Geschäftsjahr 2007 gem. IFRS 3.56 erfolgswirksam vereinnahmt. Der Ertrag wird unter den sonstigen betrieblichen Erträgen ausgewiesen. Neugründungen Die weiteren Unternehmenszusammenschlüsse betreffen Neugründungen: Die KWG Grundbesitz II GmbH & Co. KG, Hamburg, wurde mit einem Komman- ditkapital von TEUR 5 gegründet. Minderheitenanteile gibt es nicht. Nach einer Einlage in die Rücklagen von TEUR 2.964 betreibt die Gesellschaft Wohnimmo- bilien in Braunschweig, Mönchengladbach, Salzgitter und Schleswig. Die KWG Grundbesitz IV GmbH, Hamburg, wurde mit einem Stammkapital von TEUR 25 und Rücklagen von TEUR 5.925 ausgestattet. Im ersten Rumpfwirt- schaftsjahr vom 11. Oktober (Gründung) bis 31. Dezember 2007 erzielte die Ge-
54 55 sellschaft noch keine Umsatzerlöse. Die KWG Grundbesitz IV GmbH hat Ende 2007 Wohnimmobilien in Dortmund, Düsseldorf, Gelsenkirchen und Mülheim a. d. Ruhr erworben. Die KWG Grundbesitz III GmbH, Hamburg, wurde mit einem Stammkapital von TEUR 25 und Rücklagen von TEUR 2.410 ausgestattet. Im ersten Rumpf- wirtschaftsjahr vom 7. August (Gründung) bis 31. Dezember 2007 erzielte die Gesellschaft Umsatzerlöse von TEUR 187. Die KWG Grundbesitz III GmbH betreibt seit Ende 2007 Wohnimmobilien in Bremen und Braunschweig. Die KWG Grundbesitz V GmbH, Hamburg, wurde mit einem Stammkapital von TEUR 25 ausgestattet. Im ersten Rumpfwirtschaftsjahr vom 11. Oktober (Grün- dung) bis 31. Dezember 2007 erzielte die Gesellschaft noch keine Umsatzer- löse. Die KWG Grundbesitz V GmbH hat Ende 2007 Wohnimmobilien in Hagen erworben. Die KWG Grundbesitz I Verwaltungs GmbH, Hamburg, wurde mit einem Stammkapital von TEUR 25 ausgestattet. Im ersten Rumpfwirtschaftsjahr vom 08. Mai (Gründung) bis 31. Dezember 2007 erzielte die Gesellschaft keine Umsatzerlöse und einen kleinen Jahresfehlbetrag. Die Gesellschaft übernimmt die Haftung für Personenhandelsgesellschaften in der Rechtsform der GmbH & Co. KG. Die KWG Grundbesitz I GmbH & Co. KG, Hamburg, und die KWG Grundbesitz III GmbH & Co. KG, Hamburg, wurden zusammen mit jeweils einem konzernfrem- den Gesellschafter (11 % bzw. 8 %) gegründet. Die Anschaffungskosten (TEUR 273 bzw. TEUR 295) entsprechen dem jeweiligen anteiligen Kommanditkapi- tal. Die Gesellschaften halten jeweils einen Geschäftsanteil an einem verbun- denen Unternehmen und sind im Übrigen operativ nicht tätig. Die KWG Grundbesitz VI GmbH, KWG Grundbesitz VII GmbH und KWG Grund- besitz VIII GmbH, jeweils Hamburg, wurden jeweils mit TEUR 25 gegründet. Die Gesellschaften sind operativ noch nicht tätig. (5.) Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden, Angaben zur Bilanz Von den in der Konzernbilanz ausgewiesenen langfristigen Vermögenswerten und dem in der Konzernbilanz ausgewiesenen Fremdkapital wird erwartet, dass sie innerhalb eines Zeitraums von 12 Monaten nach dem Bilanzstichtag realisiert oder erfüllt werden. Entsprechend haben die in der Konzernbilanz ausgewiesenen kurzfristigen Vermögenswerte und das kurzfristige Fremdkapi- tal eine Restlaufzeit bis zu einem Jahr. Die in der Konzernbilanz aufgeführten Vermögenswerte und Schulden entsprechen im Wesentlichen ihren beizulegenden Zeitwerten.

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