Se ha denunciado esta presentación.
Utilizamos tu perfil de LinkedIn y tus datos de actividad para personalizar los anuncios y mostrarte publicidad más relevante. Puedes cambiar tus preferencias de publicidad en cualquier momento.

שמאי מקרקעין - מיסוי מקרקעין שרון משיח

7.366 visualizaciones

Publicado el

קורס מיסוי מקרקעין שמאי מקרקעין

להורדת הסיכום חפשו בגוגל
"שמאי מקרקעין"

באתר שמאי מקרקעין תוכלו למצוא ולהוריד את הסיכום וסיכומים רבים אחרים

http://www.shamy-nadlan.co.il/

Publicado en: Sector inmobiliario
  • Sé el primero en comentar

שמאי מקרקעין - מיסוי מקרקעין שרון משיח

  1. 1. ‫מיסוי מקרקעין- גיל אשכנזי/דודו מזרחי (16 שיעורים, שיעור אחרון 5.2)‬ ‫שיעור 6‬ ‫*** יש להביא לכל שיעור את הקובץ חקיקה (אסור לרשום בפנים, נכנס לבחינה , מותר למרקר). חדר 202.‬ ‫המבחן הוא שעתיים וחצי עם חומר עזר , 22 שאלות אמריקאיות (4 נקודות לשאלה).‬ ‫מס- תשלום חובה המוטל ע"י רשות שלטונית . 2 רשויות שלטוניות המטילות מס :ממשלת ישראל (משרד‬ ‫האוצר) ורשויות מקומיות (ארנונה המפורסם מבניהם). מס, בניגוד לתשלומים אחרים (אגרה למשל), הוא‬ ‫תשלום כללי ולא כנגד שירות (אי אפשר שלא לשלם בטענה שלא ניתן שירות, ביטחון למשל).‬ ‫מטרות המיסים :‬ ‫1. צדק חברתי - דנו בזה הרבה בוועדת טרכטנברג שחלק כדול ממסקנותיה שייכות למיסים. אחת ממטרות המס‬‫זה להשיג צדק חברתי , לחלק את ההכנסות בצורה שוויונית (רואים את זה במס הכנסה – ככול שמרוויחים יותר‬ ‫המס השולי גבוה יותר באחוזים).‬ ‫2. מימון תקציב המדינה (התקציבים הגדולים הם לביטחון, חינוך, תחבורה...).‬ ‫3. קידום מדיניות כלכלית כלשהיא. המדינה רוצה לעודד תחום/נושא/אזור מסוים , ועל מנת לעודד אנשים למשל‬ ‫לעבור לפריפריה נותנים הטבות מס .‬ ‫5 סוגי מיסים:‬‫1. מס ישיר - מס שמוטל על תוצאה של פעולה כלכלית עסקית . 2 סוגים : מס הכנסה לפי פקודת מס הכנסה , מס‬ ‫רווח הון (ביניהם מס שבח מקרקעין לפי חוק מיסוי מקרקעין ומס רווח הון פקודת מס הכנסה). המס הישיר‬ ‫הוא על עבודה, על עסקים, על רווחים.‬ ‫2. מס עקיף- בישראל המס העקיף הוא בין הגבוהים בעולם (הישיר ממוצע). מס עקיף מוגדר כמס שמוטל על‬ ‫צריכ ה בלי קשר לתוצאה העסקית (יתכן שקניתי מוצר ולא קשור לעסקיי/לא הרווחתי עליו). זה סוג שיותר קל‬ ‫למדינה לגבות מאחר ולא צריך לבחון רווח/הפסד. סוגי מס עקיף- מס רכישה, מע"מ, מס רכוש, מס בלו (על‬ ‫קניית דלק( . אנחנו נתמקד במס רכישה ובמע"מ. מס רכוש היה קיים בעבר, כל מי שהחזיק נדל"ן מסוג מסוים‬ ‫נאלץ לשלם מס שנתי של %2.2 עבור ההחזקה( בלי קשר למכירה). מע"מ- מס ערך מוסף שהולך לקופת‬ ‫המדינה, כיום %11, על כל מוצר שקונים למעט בודדים - ירקות, יהלומים, אילת ועוד. מס רכישה - מס שקשור‬ ‫לעסקאות נדל"ן, מוטל על אדם שרוכש מקרקעין (בלי קשר לרווח/הפסד, כשימכור, אם ימכור ברווח ישלם מס‬ ‫רווח הון ).‬ ‫מס ישיר‬ ‫חלוקה ל2 הכנסות עליהם משלמים מס:‬ ‫1. הכנסה פירותית - מס הכנסה (פקודת מס הכנסה). הכנסה פירותית זו הכנסה שיש לה מקור שמפיק הכנסה‬ ‫(= פירות). כלומר, עסק שיש לו אמצעי ייצור ומייצר פירות, הפירות ימוסו כמס פירותי.‬ ‫2. הכנסה הונית- 2 סוגים : מס שבח ( חוק מיסוי מקרקעין ) ומס רווח הון (פקודת מס הכנסה). זו הכנסה כאשר‬ ‫נוצר רווח ממכירת מקור הפירות (מכירת העץ , מכירת המכונות במפעל ).‬ ‫מערכת המיסוי הישראלית מבוססת על חוקי הבריטים בשל המנדט הבריטי ששלט פה. לא היה להם מס על‬ ‫הכנסה הונית , אלא רק על פירותית. בישראל על שניהם משלמים מס. המיסוי שונה בשעורים שלו (בפרותית‬ ‫המס גבוה יותר משמעותית עד פי 2 בהשוואה להונית ).‬ ‫דוגמאות : אדם קנה בניין משרדים , הפירות שמניב העסק זה שכר דירה . שכר הדירה זו הכנסה פירותית,‬ ‫שימכור את הבניין ברווח זו תהיה הכנסה הונית. דוגמא נוספת : באיזה מצב מכירה של נדל"ן (דירות/משרדים)‬ ‫תחשב הכנסה פירותית ? קבלן, הוא בונה בניינים ומוכר ולכן זה הפירות שלו , העץ/המקור שלו זה העסק,‬ ‫המוניטין, המכונות שיש לו. דוגמא נוספת : סנדלר (הכנסה פירותית = התיקון, ההו נית :המכונות), קנה דירה‬ ‫שנייה ומכר אותה – זו מכירה הונית. אין לו עסק .‬ ‫1‬
  2. 2. ‫אם הוא פתח רשת של סנדלריות והוא צבר 22 דירות שרכש והוא משכיר אותם (הכנסות משכירות= הכנסה‬ ‫פירותית ) , והוא מתחיל למכור אותם . הוא יטען שזה הוני כי אין לו עסק של דירות (ויש פטורים במקרים‬ ‫מסוימים ), רשות המיסים יטענו להכנסה פירותית כי השיעור הרבה יותר גבוה . איך קובעים אם ההכנסה‬ ‫פירותית או הונית ?‬‫אין חוק בעניין זה, אבל בפסיקה נקבעו 8 מבחנים לקביעה האם ההכנסה הונית או פירותית (אף מבחן אינו‬ ‫הכרחי ואינו מספיק):‬ ‫מבחן טיב הנכס (נכס מניב מול לא מושבח)- אם אדם רוכש נכס מניב זה יהיה הוני, אם הוא רוכש נכס לא‬ ‫1.‬ ‫מושבח (קרקע חקלאית למשל), זה מושך לכיוון עסק ואז פירותי.‬ ‫מבחן המומחיות/בקיאות- פה שואלים על הנישום, כמה הקונה מבין בתחום (אם שמאי זה מושך לפירותי).‬ ‫2.‬ ‫מבחן ההיקף הכספי של העסקה- מה הסכום שקנה את הנכס (נמוך מושך להוני, מראה שאין עסק).‬ ‫3.‬ ‫מבחן סוג המימון של העסקה - אם מהלוואה זה פירותי (עסק לוקח הלוואות) אם מהון עצמי- הוני.‬ ‫4.‬ ‫מבחן תקופת ההחזקה- התקופה בין הקניה למכירה, ככול שקצר מושך לפירותי.‬ ‫2.‬‫מבחן תדירות עסקאות- אחד המבחנים החשובים והקלים לבחינה ע"י רשות המיסים. ככול שהתדירות גבוהה זה‬ ‫1.‬ ‫לכיוון עסק ואז פירותי.‬ ‫מבחן פיתוח והשבחת הנכס - ככול שמשביחים ומפתחים זה מעיד על עסק ואז זה לכיוון פירותי‬ ‫7.‬‫מבחן ארגון ושיווק הנכס- איך מוכרים אותו? אם בעיתון מודעה פרסומית זה מושך לכיוון פירותי, אם סתם באתר‬ ‫8.‬ ‫אז כנראה שלא עסק וזה הוני.‬ ‫הכנסה הונית- הבחנה בין מס שבח למס רווח הון‬ ‫מס רווח הון - סעיף 88 לפקודת מס הכנסה (עמוד 185) עוסק בהגדרת המילה "נכס" , מאחר ולפי חלק ה‬ ‫כאשר אדם מוכר נכס והמכירה היא הונית, הוא ישלם מס רווח הון , זה חשוב לנו .אם לא נכס אז לא מס רווח‬ ‫הון. נכס= כל רכו ש, בין מקרקעין ובין מטלטלין, וכן כל זכות או טובת הנאה ראויות או מוחזקות, והכול בין שהם‬ ‫בישראל ובין שהם מחוץ לישראל , למעט (מקרים בהם מכרתי נכס ולא יכול מס רווח הון ):‬ ‫מיטלטלין של יחיד המוחזקים על ידיו לשימושו האישי או לשימושם האישי של בני משפחתו או של בני אדם‬ ‫1.‬ ‫התלויים בהם. הדוגמא הברורה ביותר היא רכב. במקרה זו ההכנסה פטורה.‬‫מלאי עסקי – זה למעשה הפירות של הנכס, ואם מכרתי נכס שהוא בכלל פירות זה לא מס רווח הון אלא פירותי.‬ ‫2.‬ ‫זו למעשה הבחנה בין הוני לפירותי החריג הזה. על מלאי עסקי יכול מס הכנסה.‬ ‫זכות חזקה במקרקעין-בין שבדין ובין שביושר- המשמשים לצרכי מגורים ולא לשם השתכרות או ריווח. מדובר‬ ‫3.‬ ‫בעסקה בדמי מפתח של דיירים מוגנים שמוכרים לא כעסק (מכירת הזכות לדייר מוגן, דמי מפתח). הכנסה זו‬ ‫פטורה למטרת צדק חברתי.‬ ‫זכויות במקרקעין וזכויות באיגוד כמשמעותם בחוק מס שבח מקרקעין שעל מכירתם מוטל מס שבח או שהיה‬ ‫4.‬ ‫עשוי להיות מוטל אילולא הפטור לפי החוק. אם חל חוק מיסוי מקרקעין יחול מס שבח.‬ ‫לסיכום : 3 מיסים – מס הכנסה, מס רווח הון ומס שבח. אם יש התנגשויות, אם בעסקה מסוימת צריכים לחול‬ ‫שני סוגי מיסים, מה גובר?‬ ‫א. אם יש תחרות בין מס הכנסה למס רווח הון (יכול להיות גם הוני וגם פירותי) גובר מס הכנסה לפי סעיף 88 ג‬ ‫בפקודה, המס הכנסה גובר כי הוא פירותי והוא פי 2.‬ ‫ב. אם יש תחרות בין מס הכנסה למס שבח לפי סעיף 02 לחוק מיסוי מקרקעין, במקרה כזה יחול מס הכנסה ,‬ ‫שוב כי זה שיעור גבוה יותר.‬ ‫ג. אם יש תחרות בין מס רווח הון למס שבח- אין תחרות זה או מס שבח הון או מס רווח , לא תתכן תחרות. אם‬ ‫לא חל מס שבח זה מס רווח הון.‬ ‫2‬
  3. 3. ‫מס שבח לפי חוק מיסוי מקרקעין- שבח ורכישה 1166 (עמודים 506-1)‬ ‫זה הוא מס ישיר על הכנסה הונית שלא חל עליה מס רווח הונית מחויבת במס שבח, כאשר הנכס הנמכר הוא‬ ‫נכס נדל"ן, נכס מקרקעין (בודקים אם היה רווח=שבח, אם היה שבח – ימוסה).‬ ‫הנישום (מי חייב בתשלום מס שבח)- בשאלה זו עוסק סעיף 15 (עמוד 85) :החובה חלה על המוכר‬ ‫6.‬ ‫(מס רכישה מוטל על הרוכש, על הקונה, מס עקיף). אם בהסכם המכר נרשם שמס השבח יטול על הרוכש‬ ‫(מחיר עסקה נמוך יותר), כלומר כך סיכמו בחוזה, לפי הדין מי שחייב במס זה תמיד המוכר ואין תוקף להסכם‬ ‫בין הצדדים בנושא העברת המס אל הרוכש. זה רלוונטי כשרוכש פשט את הרגל וברח. אם קבלן עשה עסקה‬‫ואמר שישלם את המס ופשט את הרגל וברח, לפי החוק אין לזה תוקף, המוכר יקבל את החיוב בלי קשר לרשום‬ ‫בחוזה בין הצדדים.‬ ‫התחולה גיאוגרפית- ישנם 2 סוגים של תחולה גיאוגרפית של מס. תחולה גיאוגרפית- מהם הגבולות‬ ‫5.‬ ‫בהם חל המס . הסוג הראשון הוא מיסוי פרסונאלי והשני הוא מיסוי טריטוריאלי. מיסוי פרסונלי- לפיו המס יחול‬ ‫על אדם בשל שאלת התושבות שלו בהתעלם באיפה העסקה נעשתה/ איפה הנכס (לפי הפרסונה).בישראל שני‬‫מיסים הם פרסונליים- מס הכנסה (תושב ישראל ישלם מס הכנסה על הכנסותיו, בלי קשר לאיפה העסק או איפה‬ ‫עבד), ומס רווח הון ("בין שבישראל ובין מחוץ לישראל" לפי סעיף 88) . מיסוי טריטוריאלי- מס שחל על‬ ‫עסקאות שחלות בגבולות מדינת ישראל- בהתעלם משאלת האזרחות/תושבות הנישום. מס שבח הוא מס‬ ‫טריטוריאלי. זה נקבע בסעיף 5 לחוק מיסוי מקרקעין (סעיף הגדרות, עמוד 7, "קרקע בישראל"). בישראל זה‬ ‫בעייתי מאחר ולישראל אין גבולות ברורים , מי שמוכר בשטחים יכול לטעון שלא בישראל. ישנו תיקון לחוק ,‬ ‫סעיף 15א עמוד 02 , קבעו כי אזרח ישראלי המוכר זכות למקרקעין באזור ( השטחים שבשליטת ישראל ) יחויב‬‫במס שבח. בסעיף זה יש גם מצויים תנאים מיהו אזרח ישראלי. מס שבח הוא טריטוריאלי בישראל ובאזור הוא‬ ‫גם פרסונלי. לפי סעיף 2 בפקודת מס הכנסה, מס הכנסה הוא פרסונאלי ("על הכנסה של אדם שהוא תושב‬ ‫ישראל, עבור הכנסה שהופקה בישראל או מחוץ לישראל).‬ ‫1. אירוע המס - הנסיבות בהן חובה לשלם מס שבח, אם הנסיבות מתקיימות מתקיים אירוע מס . במכירת‬ ‫מקרקעין בישראל, אם זה אירוע מס יתכן תשלום מס שבח או פטור ממס שבח. אם אין אירוע מס אז אין תשלום‬ ‫של מס. ההבדל בין אירוע מס פטור לבין אין אירוע מס - עיקר הרלוונטיות זה לעניין הדיווח, כשיש אירוע צריך‬‫לדווח. סעיף 1 קובע את אירוע המס הראשון (עמוד 21) וסעיף 7 קובע את המקרה השני. בשני המקרים, אם אין‬ ‫פטור צריך לשלם את המס. לפי סעיף 1 (א) המס ישולם אם יש רווח בתנאי שקרו 2 תנאים מצטברים –‬ ‫התבצעה מכירה , והמכירה צריכה להיות של זכות במקרקעין. זכות במקרקעין= העסקאות הנחשבות כזכות‬ ‫מקרקעין כוללות את כל המכירות של הזכויות הבאות :‬ ‫א. מכירה של זכות הבעלות בין שבדין (טאבו) ובין שביושר .‬ ‫ב. חכירה של מעל ל25 שנים – זה נחשב כאירוע מס, כמו מכירת הנכס, כי זה קרוב לבעלות . "חכירה‬ ‫לתקופה" כוללת בטוחה את האופציה, לעיתים בהסכם השכירות זה כולל את זמן השכירות + אופציה , כאילו‬ ‫האופציה מומשה. הסעיף כולל גם הסכם שיש לקרוב משפחה. לפני כמה חודשים נעשתה פסיקה הנוגעת‬ ‫בשאלה מה קורה אם אדם שוכר לפחות מ22 אבל אם אופציה כך שיוצא יותר מ22 שנה, והוא לא מממש את‬ ‫האופציה. לפי פס"ד ערעור אזרחי 10/14801 בזק שכרה נכס לפחות מ22 שנה עם אופציה לעוד איקס זמן‬‫וביום המכירה שילמה מס רווח. היא ל א ממשה את הרווח וביקשה החזר מס רכישה. לפי בהמ"ש העליון אופציה‬ ‫שלא מומשה לא תספר לצורך אירוע מס, יתקבל החזר מס רכישה + ריבית.‬‫(סעיף 88 עמוד 00 – סעיף העסקאות המלאכותיות – עוסק בתוצאה האזרחית, לפיו בהם יתגלה שאדם עשה‬‫דבר על מנת להימנע או להפחית מס, הוא ימוסה לפי החוק. השאלות הנ"ל במס שבח יכולות לגרום לאדם לבצע‬ ‫תכנון מס- לתפור עסקה על מנת להימנע או למזער את המס. הגבול בין החוקי ללא חוקי פה הוא לא חד‬ ‫משמעי. פיצול של עסקה ל2 עסקאות זה מלאכותי ולא חוקי. ישנם סעיפים אנטי תכנוניים שבאים למנוע‬‫עסקאות מלאכותיות .למשל סעיף 11 ב – אם חוכרים לקרובים בתקופה לא רצופה אבל ההפסקה היא פחות מ1‬ ‫חודשים, זה יחשב כחוכר אחד והתקופה תחשב כאחת שלמה . )‬ ‫ג. בר רשות במנהל (הרשאה להשתמש במקרקעין) – סעיף אנטי תכנוני. במושב , המושבניקים כביכול קיבלו‬ ‫רשות לשבת על הקרקע הם לא שוכרים ולא הבעלים. בעבר אדם מחר נחלה ומחר אותה ברווח אדיר ומאחר‬ ‫3‬
  4. 4. ‫שזו לא בעלות טענו שזה לא אירוע מס ולכן לא חל מס שבח. לפי סעיף זה בישראל כל מי שמוכר מקרקעין בו‬ ‫הוא בר רשות והיא למעשה מתחדשת (המנהל מחדשת כל הזמן, כל 3 שנים) זה כאילו מוכרים את הבעלות .‬ ‫ד .זכויות בניה - מקורו בפס"ד של בית המשפט העליון , לא מופיע בחוק. זכויות בנייה קובעות את שווי‬ ‫המקרקעין. בפס"ד 30/4837 בעניין ר.א.ה .ד חברת בנייה, החברה היא חברה קבלנית שבונה באזור עם 2‬ ‫חל קות והם היו הבעלים של חלקה אחת והם רצו למכור את הזכויות בניה של החלקה השנייה (אם בכל אחד‬ ‫מותר 4 בניינים אז שימכרו בניין כביכול, שיעשו 3 והם יעשו בשלהם 2, מה שנקרא ניוד זכויות). החברה טענה‬‫שחל על זה מס רווח הון ולא מס שבח, כי זו לא בעלות או חכירה אלא מכירה של זכויות. לפי לשון החוק , זה לא‬ ‫כולל זכויות בניה. המוכר עדיף לשאלה אם מס שבח או הון כי בכל אופן שיעור המס זהה. בפס"ד זה עלתה‬‫השאלה האם מכירת זכויות בניה נחשבות לטובת תשלום מס שבח, והחליטו שכן , שהרי זו מהות השווי. הקונה‬ ‫ישלם מס רכישה ומי שמוכר ישלם מס שבח. עסקה של מכירת זכות בנייה כמוה עסקה של זכות בעלות‬ ‫במקרקעין.‬ ‫המקרים בהם לא מתקיים אירוע מס (לא מצויים בסעיף 6 ), זכויות במקרקעין שאינן נחשבות לזכויות‬ ‫לצורך תשלום מס שבח :‬ ‫משכנתא‬ ‫1.‬ ‫זיקת הנאה - נתינת זכות לעבור בחלקה שלי, גם אם טובת כסף. ישולם מס רווח הון עבור התשלום הזה של‬ ‫2.‬ ‫מכירת זכות המעבר.‬‫זכות קדימה – מכירת זכות ראשונים שניתנת לרוכש פוטנציאלי באם בעל הנכס ירצה למכור. ישולם מס רווח הון‬ ‫3.‬ ‫במקרה זה.‬ ‫דירות מוגנות - לפי הפסיקה זה לא אירוע מס, וגם לא מס רווח הון אם זה למגורים. מדובר במכירת זכות‬ ‫4.‬ ‫במקרקעין .‬ ‫לפי סעיף 1 ,מס שבח מקרקעין יוטל על השבח במכירת זכות מקרקעין . דיברנו על מהן הזכויות. מבחינת‬ ‫מכירה , קיימת הגדרה בסעיף 1 (סעיפים אנטי תכנוניים)= בין בתמורה ובין ללא תמורה (גם מתנה זה אירוע‬ ‫מס).ויש פירוט :‬ ‫הענקתה של זכות במקרקעין, העברתה או ויתור עליה (אם ויתור, מחשבים לפי שווי שוק).‬ ‫1.‬ ‫הענקתה של זכות לקבל במקרקעין, וכן העברה או הסבה של זכות לקבל זכות במקרקעין או ויתור על זכות‬ ‫2.‬‫כאמור. למשל העברה של דירה על הנייר. זו למעשה הענקה של זכות לקבל זכות, אופציה. זה במקרים מסוימים‬ ‫פטור, אבל בכול אופן אירוע מס. דוגמא: אני רוצה לרכוש דירה שעולה 2 מיליון ₪ , לא תוכל לרכוש בלי אישור‬ ‫( ביום החתימה זה אירוע מס).‬ ‫מהבנק לקבל משכנתא, לכן אני מבקש אופציה תוך שבוע לממש אותה‬ ‫(הרשמה למעשה). יש מקרים פטורים אבל בכל אופן זה אירוע מס.‬ ‫הענקתה של זכות להורות על הענקה, העברה או הסבה של זכות במקרקעין או על ויתור על זכות במקרקעין,‬ ‫3.‬ ‫וכן העברתה או הסבתה של זכות להורות כאמור או ויתור עליה. מכירת זכות להורות לו למי למכור , כמו‬ ‫בלעדיות בתיווך אבל שם אי אפשר להכריח למכור, לעומת פה שאפשר לכפות עליו למכור למישהו מסוים,‬ ‫במחיר שנקבע מראש. יש פה פעמיים מס רכישה למעשה.‬‫פעולה באיגוד שהזכות המוקנית בה מקנה לבעליה כוח, יכולת או זכות לתפוס מקרקעין מסוימים של האיגוד בו‬ ‫4.‬ ‫מוקנית הזכות או אם אותה זכות מקנה לבעליה את הזכות לדרוש מהאיגוד למסור לתפיסתו מקרקעין מסוימים.‬ ‫פעולה באיגוד קשורה לאירוע המס שבסעיף 7 וילמד בהמשך .‬ ‫4‬
  5. 5. ‫שיעור 5‬ ‫המשך סעיף 1 – מכירה של זכות במקרקעין - מהי מכירה- פעילויות כלכליות/אירועי מכירה‬ ‫כלכליים (האם נחשבים מכירה כי אם כן יש אירוע מס) :‬ ‫חוזה עם תנאי מתלה- אם לא התקיים התנאי אין עסקה. (למשל אדם רוצה לקנות שטח אם תנאי‬ ‫1.‬ ‫מתלה לשינוי יעוד קרקע עוד איקס זמן ).סעיף 81 3א בא להקל עם יזמים עם עסקאות של השבחה‬ ‫מסוג עסקאות קומבינציה (בה המוכר מקבל זכויות בבנייה העתידית ולא כסף). זה לא מתאים לכל‬ ‫העסקאות, החריג הזה לא חל בעסקאות במזומן. יש פה אפשרות לדחות ב3 שנים את המס. יום‬ ‫המכירה=אירוע המס יהיה ביום שהתב"ע אושרה.‬‫עסקאות עם רשות/מנהל מקרקעי ישראל (רמ"י/ממ"י)- המנהל מחכיר ל84 +84 וזה אירוע מס אבל‬ ‫5.‬ ‫המנהל אף פעם לא מחכיר מיד, הוא מתחיל ב3 שנים להיתר פיתוח (כדי שיבנו) , זה ב3 שנים‬ ‫הראשונות הסכם פיתוח אבל רשום שם שאוטומטית אם בנית תקבל את החכירה. לפי סעיף 1(1)‬ ‫המנהל העניק לי זכות לפתח ולכן זו מכירה וזה אירוע מס.‬ ‫מתן ייפוי כוח – מצב בו הבעלים מייפה את כוחו של אדם כלשהו לבצע פעולות כמו מכירה במקרקעין‬ ‫1.‬ ‫שלו . 2 סוגי ייפוי כוח : אם נותנים לעו"ד שימכור לו כי הוא למשל בחו"ל – זה לא אירוע מס. אבל מה‬ ‫אם ניתן ייפוי כוח לאדם מסוים (לא עו"ד/מנהל עסקים/מתווך ) ללא הסכם מסירה, נותן לו ייפוי כוח –‬‫זה גם נופל בהגדרה של מכירה לפי סעיף 1(2)- זכות לקבל זכות . 4 מקרים שאם ייפוי הכוח כלול בהם‬ ‫יש אירוע מס פטור- סעיף 32 – ילמד בהמשך.‬ ‫אופציה- האם הפעולה העסקית הזו היא אירוע מס או לא ? הסכם בין מוכר לקונה פוטנציאלי בו רשום‬ ‫4.‬ ‫שלקונה הפוטנציאלי אופציה מוגבלת בזמן לקנות את הבעלות למקרקעין במחיר ידוע מראש . יום‬ ‫חתימת האופציה הוא אירוע מס מאחר וזו הענקה של זכות לקבל זכות לפי 1(2). לפי סעיף 84 י יש‬‫תנאים מצטברים שאם מתקיימים אז יש פטור. רוצים להקל עם הנישומים על מנת שיהיה יותר עסקאות‬ ‫והמחיר ירד.‬ ‫שינוי יעוד תכנוני- אם בעלים של מקרקעין יש לו רצון להשביח , הוא מעביר תב"ע (מגרש שמיועד‬ ‫2.‬ ‫לבניין למסחר ל2 קומות ושינה יעוד ל02 קומות מגורים )- ביום שהתוכנית אושרה זה לא אירוע מס כי‬ ‫הוא לא מכר . שינוי יעוד תכנוני סעיף 2 ב אם עברה תב"ע זה לא אירוע.‬ ‫מכירה רעיונית/שינוי יעוד רעיוני – שינוי הסטטוס החשבונאי- האדם נשאר בעלים של אותו נכס אבל‬ ‫1.‬‫אם פקיד שומה רואה שאדם העביר זכות במקרקעין לעסקו כמלאי עסקי (ולא רכוש קבוע) באופן רעיוני‬ ‫, וזה הופך מנכס הוני לנכס עסקי – זה אירוע מס. הוא כאילו מכר לעצמו, וקשה להוכיח את זה, למשל‬ ‫השכרת המשרדים בחברה או החניון.‬ ‫תוספת בנייה בנכס ממ"י- דמי היתר – תשלום לממ"י עבור הסכמתו לתוספת בנייה – לפי הפסיקה‬ ‫7.‬ ‫(אין לזה חוק) – התקבלה זכות נוספת ולכן זה אירוע מס נוסף התוספת הזאת.‬ ‫2‬
  6. 6. ‫קבוצות נוספת של מקרים מיוחדים:‬ ‫6. מכירה לא רצונית –‬‫א. בהוצאה לפועל עקב עיקולים/מימוש משכנתא סעיף 2 - מכירה של נדלן במסגרת הוצאה לפועל זו‬ ‫מכירה ולכן אירוע מס.‬ ‫ב. הפקעה- רכישה שנכפית על המוכר לצורכי ציבור (למשל לכביש /שטחי ציבור ועוד) . 3 סוגים : ללא‬‫פיצוי, עם פיצוי כספי בלבד, עם פיצוי שהוא קרקע חלופית . לפי סעיף 2 משתמע שאם אין פיצוי זה לא‬ ‫אירוע מס. בהפקעה עם פיצוי כספי לפי סעיף 2 יש אירוע מס ואין פטור להפקעה עם פיצוי כספי אבל‬ ‫יש הנחה של %02. מבחינת פיצוי שהוא קרקע חלופית , זה לפי סעיף 2 תמורה ולכן אירוע מס, אבל‬ ‫לפי סעיף 41 פיצוי שהוא רק קרקע חלופית זה אירוע פטור ממס. אם זה פיצוי משולב – כסף +קרקע‬ ‫חלופית- יהיה תשלום מס על הכול, כי הפטור הוא רק למי שניתן לו רק קרקע חלופית.‬ ‫פעולות שהם אינן אירוע מס‬ ‫5.‬ ‫סעיף 8 א –גירושין – העברה ("מכירה") של נכסי נדל"ן הנעשית עקב גירושין בין בני הזוג או לילדים‬ ‫א.‬ ‫(לא בעקבות מריבה אלא עקב גירושין ) הוא לא אירוע מס (על מנת לא להעמיס על בני הזוג )‬‫סעיף 8 – ירושה- העברת נכסים לפי צוואה או לפי חוק לאחר פטירה . הורשה היא לא אירוע מס. אבל‬ ‫ב.‬ ‫לפי סעיף 2 ג (1 ), מכירה של נכסי העיזבון (ע"י היורשים) היא כמובן כן אירוע מס. לפי סעיף 2 ג (4)‬ ‫חלוקה פנימית בין היורש ים לבין עצמם לא תחשב מכירה בתנאי שלא הוכנס כסף לעסקה, אחרת זה‬ ‫כבר לפי ג(1) כן אירוע מס, כן מכירה.‬ ‫קנייה בנאמנות ע"י נאמן והעברה לנהנה – אנשי עסקים עשרים/גופים עסקיים גדולים , לא מוסרים‬ ‫1.‬ ‫את זהותם בקניית נכס מחשש לעליית מחירים , ולכן נעזרים מנאמן. נאמן- אדם שרוכש נכס עבור‬ ‫מישהו אחר לטובת מישהו אחר מהכספים של מישהו אחר , כשהמישהו האחר הזה נקרא נהנה. יש‬ ‫את המוכר, הקונה (נהנה) ואת הנאמן . זה מותר לפי החוק להחזיק בנאמנות ולהחזיק בנכסים כנאמן.‬ ‫לפי הסכם הנאמנות הנכס יהיה רשום על שם הנאמן אבל בפועל יהיה שייך לנהנה, המוכר לאו דווקא‬‫יודע שהוא מוכר לנאמן. יש פה 2 עסקאות : עסקת רכישה שנאמן קונה ממוכר- זו מכירה ולכן זה אירוע‬ ‫מס, ועסקה בין הנאמן לנהנה, המכירה כביכול ,ההעברה של הנכס ביניהם. מס שבח לא יהיה פה כי‬ ‫אין רווח, אבל זה אירוע מס לפי סעיף 1 – מי שמוכר משלם. אבל יש סעיף פטור – סעיף 81. אם‬ ‫הנאמן מוכר לנהנה זה פטור. לפי סעיף 47 יש מגבלה- המדינה תדע אם אדם קנה בנאמנות כי‬ ‫כשיעביר לנהנה יבקש פטור לפי סעיף 81 – אם באמת האדם הוא נאמן הוא צריך תוך 03 יום להודיע‬ ‫שהוא נאמן. זה נותן איזושהי פרצה, לעשות הסכם ואח"כ למצוא נהנה פקטיבי, במקום לקנות ולמכור,‬ ‫קונים ומוכרים בפטור, פרצה לרמאות. לפי פס"ד נתבך לנדל"ן נגד מנהל מס שבח 80/1118 בנק‬ ‫די סקונט רצה לרכוש מגרש על מנת לבנות בניין משרדים ולא היה מעוניין לחשוף את זהותו ושלח את‬ ‫הקבלן המבצע אורי דורי . הם דיווחו על הנאמנות על מנת להשתמש ב81 לפטור, אבל דיווחו אחרי‬ ‫שהוא רכש, הם סגרו בעל פה וחתמו על הנאמנות מספר ימים לאחר הרכישה- לכן בית המשפט קבע‬ ‫שאין פטור וזה 2 עסקאות נפרדות. הרמאות נעשית כשרושמים על הסכם הנאמנות תאריך של לפני‬ ‫הרכישה.‬ ‫1‬
  7. 7. ‫סעיף 0 – פעולה באיגוד מקרקעין‬‫מ84 עד 31 הייתה אפשרות לעשות מכירה ע"י חברה – חברת גוש חלקה – לכל חברה יש גוש וחלקה‬‫הכניסו בעל מניות חדש מתוך החברה, הקצו לו מניות ואת המניות הנותרות לבעלים המקוריים הופכים‬ ‫לחסרי משמעות , הפכו את השליטה. במקום למכור בניין עשו את אותה פעולה עסקית, הפכו את‬ ‫הקונה לבעלי החברה והשאירו את הנכס כביכול בחברה. זה תרגיל של הקצאה והדחה. לפי החוק‬‫שחוקק ב3181 זהו אירוע מס. 5 תנאים מצטברים לכך שיחשב אירוע מס – שזו תהיה פעולה ושזה‬ ‫יהיה באיגוד מקרקעין. לפי סעיף 17 כדאי לפרק חברה כזו, חברת גוש חלקה. התוצאה של פעולה‬ ‫באיגוד מקרקעין של סעיף 7 זה מיסוי על בעלי המניות (לא ממסים את התאגיד אלא את בעלי‬ ‫המניות). איגוד מקרקעין לפי סעיף ההגדרות, סעיף 1- 2 תנאים מצטברים : חברה/אגודה‬‫שיתופית/שותפות רשומה שכל נכסיה הן זכויות במקרקעין, כאשר נכסים שלא משמשים לייצור הכנסה‬ ‫או שטפלים לא יחשבו (כדי שלא סתם יקנו משהו על מנת שכאילו זה לא יהיה כל נכסיה מקרקעין).‬ ‫לפי סעיף 1 מוגדרת פעולה באיגוד – הענקת זכות באיגוד, הסבה של זכות, העברה או ויתור, עם או‬ ‫בלי תמורה , למעט הקצאה – פע ולה שפטורה ממס , הנפקה של מניות חדשות שהתמורה עליהן‬ ‫שולמה לחברה עצמה ולא לבעלי המניות (הכנסת משקיע). הקצאה היא לא אירוע מס כי זה הכנסת‬ ‫משקיע, כל השאר זה כן פעולה ואירוע מס.‬‫סעיף 8- רישום שמניות שהנפיק איגוד: אם איגוד מקרקעין פרטי הופך לציבורי (עושה הנפקה) זה לא‬ ‫אירוע מס.‬ ‫סעיף 0 א – חישוב המס על השווי של העסקה בפעולה באיגוד מקרקעין‬ ‫לאחר רכישת מניות, האם אשלם לפי כמה שעלו לי המניות או לפי כמה ששווה לי הנכס שהמניות‬‫למעשה משקפות את השליטה בו. לפי סעיף 7, לצורך מס שבח שווי העסקה יהיה לפי שווי המניות ולא‬ ‫לפי שווי הנכס, המקרקעין. המוכר ישלם מס שבח לפי שווי המניות והרוכש לפי שווי הנדל"ן שהמניות‬ ‫מייצגות את השליטה עליו.‬ ‫7‬
  8. 8. ‫שיעור 1 – חישוב סכום המס‬ ‫קודם דיברנו על השאלה האם אירוע מסוים הוא בכלל אירוע מס, אם אכן יש אירוע מס, נבחן איך‬ ‫מחשבים את סכום מס השבח (ומס רכישה בצד השני).‬‫סעיף 1 (ב) מלמד אותנו איך מחשבים את השבח=רווח : הסכום שבו עולה שווי המכירה על יתרת שווי‬ ‫הרכישה. חשוב למוכר לדעת זאת על מנת לדעת כמה יישאר לו נטו אחרי תשלום המס. זה גם חשוב‬‫לקונה לעסקה הנוכחית כמה מס שבח ישלם המוכר , כי כשקונים ונרשמים בטאבו אם המוכר לא ישלם‬ ‫את המס לפי חוק מיסוי מקרקעין העסקה לא תירשם בטאבו- לפי סעיף 11 . כלומר, הקונה לא ייהפך‬ ‫לבעלים אם המוכר לא ישלם מס.‬ ‫נוסחת חישוב מס שבח מקרקעין:‬ ‫שווי מכירה (כמה מכרתי) – יתרת שווי הרכישה(=שווי הרכישה + ניכויים/הוצאות מותרים -פחת)‬ ‫=שבח(או הפסד) *שיעור המס= סכום מס שבח לתשלום .‬ ‫הסבר על המרכיבים של הנוסחה:‬ ‫שווי המכירה= התמורה בעסקה, מה קיבל עבור המכירה.‬ ‫יתרת שווי הרכישה = כמה עלה למוכר . מורכב מ:‬ ‫א. שווי רכישה – בכמה קניתי‬ ‫ב. ניכויים/הוצאות- עו"ד ,היטל השבחה עוד.‬ ‫ג. פחת- ההוצאה המוכרת שהנישום קיבל לצורך מס הכנסה, פחת של המבנים של הנדל"ן.‬ ‫המוכר ירצה להגדיל ולנפח את ב ו-ג על מנת להקטין את יתרת שווי המכירה.‬ ‫שיעור המס – אחוז מתוך השבח אותו משלמים כמס שבח.‬ ‫שווי מכירה – סעיפים 05-06‬ ‫71 (א) - שווי מכירה הוא שווי ביום המכירה של הזכות במקרקעין הנמכרת כשהיא נקייה‬ ‫משעבוד/משכנתא/זכות אחרת.‬ ‫לפי סעיף 1 "שווי" (עמוד 8) – הסכום שיש לצפות לו ממכירת אותה זכות ע"י מוכר מרצון לקונה‬ ‫מרצון.‬‫זהו למעשה שווי שוק, הוא אובייקטיבי- "שיש לצפות" . גם בנק שמעריך נכס מעריך לפי שמאי ולפי זה‬ ‫נותנים מימון .‬‫איך משפיע המימון של רכישת הנכס ע"י המוכר על השווי? זכות נקייה – לא מתחשבים במשכנתאות‬‫,בעיקולים, במימון של המוכר. אם הדירה עולה 3 מיליון ויש לו 2 מיליון הלוואות, זה לא משנה, השווי‬‫מכירה יהיה 3 מיליון ₪. גם אם היה הפסד על המכירה זה לא משנה, שווי המכירה הוא שווי השוק של‬ ‫הדירה.‬ ‫8‬
  9. 9. ‫חריגים (להגדרת "שווי" עמוד 8) :‬ ‫(1) המחיר החוזי – המחיר שמופיע בחוזה המכירה, התמורה הנקובה בהסכם. לפי סעיף זה אם ההסכם‬ ‫נעשה בכתב והסכום נקבע בתום לב (לא רימו) ואין יחסים מיוחדים בין הצדדים, יקבלו את המחיר‬‫החוזי. זה נרשם משום ש 2 הצדדים ירוויחו אם יורידו מחיר- מס שבח נמוך יותר ומס רכישה נמוך יותר‬ ‫– תמורה חוזית שקרית. אם יש סטייה של 21-01 אחוז אל מול מחיר השוק (לפי עסקאות קודמות)‬ ‫יקבלו את החוזים, אם הסטייה גדולה ילכו לפי שווי שוק.‬ ‫(2) מפרט סעיפים שקובעים שווי אחר (לא שווי שוק). לפי סעיף 71 יש חריגים נוספים :‬ ‫06 (ב) שווי הפקעה- הקומה הוא מרצון המוכר כפוי- שווי המכירה במקרה כזה הם שווי הפיצויים‬ ‫שהתקבלו.‬ ‫06 (ג) מכירות כפויות – הוצאה לפועל (עיקול/מימוש משכנתא) – התמורה שהתקבלה היא שווי‬ ‫המכירה , הולכים לטובת הנישום כי לעיתים מוכרים מעל למחיר השוק.‬ ‫06 (ד) גילום מלא – עסקת נטו : עסקה בה הקונה לוקח על עצמו לשלם את מס השבח שמוטל על‬ ‫המוכר (לפי סעיף 21 הנישום הוא המוכר ). עסקה זו מאפיינת מוכרים שלא מעוניינים להסתבך עם‬ ‫רשות המיסים , והם רוצים שיתחייבו להם על סכום נטו- סכום שיישאר בידי המוכר בלי קשר למס‬ ‫שבח. הקונה מסכים כי אולי יוכל להקטין את המס, בד"כ מדובר בקונים שמנצלים תמימות של קונים‬ ‫לא מתוחכמים.‬ ‫אם לדוגמא נעשתה עסקת נטו בה שווי הנכס 01 מיליון והקונה משלם למוכר בהסכמה 8 מיליון ולקח‬ ‫על עצמו את מס השבח. מה שווי המכירה ? לפי 71 (ד) לשווי המכירה נוסיף לא רק את המס ששולם‬‫אלא עוד סכום לגילום .כלומר 3 מרכיבים : הסכום נטו (8 מיליון) + סכום המס ששולם (2 מיליון) + עוד‬ ‫סכום המשקף את הברוטו שאחרי מיסים היה נשאר לו 021 מיליון נטו לשלם . עסקת גילום מלא לא‬ ‫כדאית לשני הצדדים כי מגדילה את השווי למכירה ואת מס שבח למוכר ומס רכישה לקונה.‬ ‫יום המכירה (סעיף 66 ) : מהו היום בו בודקים את השווי ? לפי סעיף 81 יום המכירה הוא יום ביצוע‬ ‫המכירה, יום החוזה. היום הזה חשוב לנו לצורך ספירת המועד לדיווח ותשלום המס- צריך לדווח תוך‬ ‫04 יום מיום המכירה . זה חשוב גם לצורך השומה- היום בו בוחנים את שווי השוק, כמו כן אם העסקה‬‫נקובה במ ט"ח חשוב לדעת מה השער היציג לטובת תשלום המס (תשלום המס בכל אופן בשקלים). יש‬ ‫מספר חריגים ליום המכירה(בהם יום המכירה הוא לא יום חתימת החוזה) :66(6)- מכירה בהוצאה‬‫לפועל- היום בו הושלמה העסקה ואושרה ע"י בהמ"ש או הוצל"פ הוא יום המכירה ( זה לטובת הנישום,‬ ‫דוחים לו את תשלום המס).66(5) – בהפקעה- יום המכירה יהיה יום פס"ד הסופי. אם לא הולכים‬ ‫לבהמ"ש אז זה יום קבלת הפיצויים.66 (1)- עסקאות ממ"י - כשהעסקה אושרה ע"י הנהלת המנהל‬ ‫(יכול להיות שייקח זמן מיום אישור העסקה ועד לקבלת החוזה). 66(1א)- עסקת קומבינציה-סעיף‬ ‫שתוקן לאחרונה, על מנת לעודד עסקאות ולהוריד את מחירי הנדל"ן בישראל. עסקת קומבינציה- בה‬ ‫המוכר של הקרקע לא מקבל כסף אלא דירות. עד התיקון הזה יום המכירה = יום חתימת החוזה,‬ ‫כאשר בד"כ לקח לפחות 4 שנים עד שהכסף התקבל (היתר ובנייה) . בהעדר החריג הזה היה צריך‬ ‫לשלם מס 04 יום מיום חתימת החוזה או אח"כ עם ריבית והצמדה (דחיית תשלום ולא דחיית יום‬ ‫המכירה). לפי סעיף זה יש תנאים מצטברים שדוחים את יום המכירה ליום אישור התוכנית, התב"ע‬ ‫(41 יום אחרי פרסום אישור התב"ע היא נכנסת לתוקף):‬ ‫1. עסקת מכר מסוג קומבינציה ("ואינה בכסף")‬ ‫2. המוכר מקבל רק דירות/חנויות ולא כסף ("כולה")‬ ‫3. שבהסכם יש תנאי מתלה לפיו העסקה תהיה רק אם תאושר תב"ע –תכנית משביחה לפיו יוגדלו‬ ‫הזכויות. אם התכנית לא עוברת אין מכירה.‬ ‫8‬
  10. 10. ‫הסעיף הזה הולך לקראת היזמים, בעיקר כאלו שרוצים להשביח . דחיית אירוע המס לטובת הוספת‬ ‫זכויות בנייה (אם ניסו ולא הצליחו אז אין דחייה). בסעיף 81 (4) יש דחייה של אירוע המס לעסקאות‬ ‫קומבינציה בלי קשר להשבחה אך זה כבר לא תקף.‬ ‫יתרת שווי רכישה‬ ‫שווי רכישה+ הוצאות – פחת .‬ ‫שווי רכישה: כמה עלה לי הנכס , לפי סעיפים 01-65 . מה קורה אם זה לא עלה לי? המוכר לא יכול‬‫להגיד שילמתי ? במקרים של הורשה או מתנה , שפטורים ולא אירועי מס, או במקרה של הפקעה כנגד‬ ‫קרקע/דירה חלופית- החלופית ניתנה לי ולא עלתה לי. במקרים אלו אני לא יכול להעיד כמה עלה לי .‬ ‫את רשות המיסים מעניין עקרון רציפות המס, לפיו כשאדם מוכר נכס אנו נשאף למסות על כל השבח‬ ‫(רווח) שנצבר עד המועד הראשון שבו שולם מס. דוגמא:‬ ‫במקרה כזה הבן ישלם על כל השבח שנצבר מ0281.‬ ‫שווי רכישה לפי סעיף 65 (א)- בכפוף לחריגים שמופיעים בסעיפים 13-22 שווי הרכישה הוא השווי‬ ‫ביום הרכישה ע"י המוכר (השווי בו המוכר קנה , 0281 לפי הדוגמא ). החריגים :‬ ‫6. סעיף 55- מה קורה כשיש מכירה של חלק מהמקרקעין – במקרה זה שווי הרכישה הוא החלק היחסי‬ ‫(כאחוזים מהמקרקעין).מהו שווי החלק היחסי במקרה שיש פער בין החלק הפיזי הנמכר (בגודל)‬ ‫לעומת השווי של אותו חלק ? לדוגמא יש קרקע עם חלק מופשר וחלק לא לבנייה, והבעל מכר %02‬ ‫מהשטח שלו (%02 פיזי) , את השטח המופשר, אבל מבחינת השווי הוא למעשה מכר %08 מהשטח‬‫שלו ( את השטח שמופשר ששווה יותר) . המוכר יטען שיש לחשב לפי חלק יחסי בשווי הכספי, על מנת‬ ‫ששווי הרכישה יהיה %08 על מנת ששווי הרכישה ינופח( יהיה לו כביכול פחות רווח(שבח). זה מקרה‬ ‫שהיה והגיע לבהמ"ש העליון שדן בזה בפס"ד מירון 01/8883 ונקבע ששווי הרכישה הוא %02‬ ‫מהשטח שנמכר = הלכת מרון= שווי רכישה י חושב לפי החלק היחסי הפיזי שנמכר, כלומר‬ ‫מתעלמים מהשווי של השטח הנמכר.‬ ‫2. סעיף 85 – מכירת חכירה – כאשר העסקה היא לא עסקה של מכירה אלא של השכרה. אם למשל‬ ‫אדם רכש מגרש במיליון דולר והחכיר אותו ל03 שנה ( כלומר זה אירוע מס), איך יחושב שווי הרכישה‬ ‫? הרי הוא לא מכר. דוגמא לעסקת רכישה והחכירה באותו יום (באותו יום קנה והשכיר )- זה קורה‬ ‫הרבה, שהמוכר מוכר לי ונשאר עדיין בדירה ומשכיר. אדם רכש ב11.11.1 מקרקעין ב000,001 דולר‬ ‫ובאותו יום החכיר אותם ל12 תמורת 000,08 דולר. 00008= שווי המכירה. שווי הרכישה לא יהיה‬ ‫000,001 כי הוא לא מכר . לפי סעיף 42 הנוסחה היא :‬ ‫שווי המכירה‬ ‫שווי הבעלות, כלומר שווי המכירה של החכירה הוא ‪ 80K‬ושווי הבעלות ביום החכירה הוא‬ ‫שווי רכישה‬ ‫‪ , 100K‬כלומר שווי הרכישה = 8.0=%08 מ001 ‪ K‬כלומר 08‪ .K‬במקרה זה אין מס שבת כי קניתי‬ ‫ב001 והוא שווה סה"כ 08. דוגמא להשכרה מאוחרת :אדם קנה ב001 ואחרי מספר שנים החכיר‬ ‫ב08 ל12 שנה, אבל ביום ההחכרה המגרש כבר היה שווה 021 ולא 001. כלומר לפי הנוסחה הנ"ל‬ ‫01‬
  11. 11. ‫שווי המכירה יהיה 08 ושווי הבעלות הוא 021 ולכן שווי הרכישה שווה %01 מ001 (שווי רכישה) =01.‬ ‫כלומר גם פה אין שבח ולא ישולם מס.‬ ‫1. סעיף 25- שרשרת של חכירות – הפחתת הסכומים – שווי הרכישה יופחת כל פעם . אם בדוגמא‬ ‫הראשונה בתום ה12 שנים האחרונות הוא עושה שוב עסקת חכירה ל12 שנה ב00008 ועדיין השווי‬ ‫הוא 000001. ב00008 הוא כבר השתמש כלומר הוא נותר עם %01, והוא יכול מקסימום להוריד‬ ‫מהשווי %01 לחכירה הבאה. כלומר השווי רכישה יהיה %01 מ000,001 כלומר 000,01. אי אפשר‬ ‫להשתמש בשווי הרכישה (אותה עלות ) יותר מפעם אחת .‬ ‫4. סעיף 15- ירושה- שווי הרכישה כשמוכרים נכס שהתקבל בירושה – תלוי בשאלה מתי מת המוריש‬ ‫– לפני או אחרי 18.4.1 , אז בוטל מס עיזבון – מס על העיזבון של אדם שמת , %22-02 מהעיזבון ,‬ ‫כולל הנדל"ן. האם יש צדק ששווי הרכישה של היורש יהיה שווי הרכישה של המוריש ? יהיה כפל מס‬ ‫במקרה כזה . מכירת עזבון כאשר המוריש נפטר לפני 6866:‬ ‫יום הרכישה = יום פטירת המוריש , שווי הרכישה לפי השווי ביום הרכישה. שווי מכירה לפי מתי‬ ‫שהיורש מכר.‬ ‫מכירת עיזבון כאשר המוריש נפטר אחרי 6866‬ ‫ב2881זה לא אירוע מס לפי סעיף 4 (ירושה) , אז ב28 לא שולם מס - שווי הרכישה הוא 001‪.K‬‬‫אם יש רצף של העברת עזבונות :אם יש משפחה שכל הזמן יורשת מדור לדור ולא מוכרת, כשיש רצף‬ ‫של ירושות שחלק לפני וחלק אחרי 18, יום הרכישה= הפטירה שהכי קרובה אבל לפני 18.4.1, אם‬ ‫הוא מת אחרי אז זה לא רלוונטי כי אין מס עזבון. כשיש זוג נשוי שאחד נפטר לפני ואחד אחרי :‬ ‫גם הדוגמא הזו כמו הקודמת , בנויה על עקרון רציפות המס.‬ ‫מיליון זה שווי מכירה. שווי הרכישה = החלק של האם 000,02 ועוד של האב 000,27 = 000,221.‬ ‫11‬
  12. 12. ‫2. סעיף 05 – מתנה שנועדה להתחמק ממס עזבון – סעיף אנטי תכנוני שבא למנוע מצב שכשהיה מס‬ ‫עיזבון אנשים לא שילמו אותו באמצעות מתן מתנה בסמוך לפטירה ( לפני המוות נתן מתנה לילדים )‬ ‫ולכן לא שילמו מס עיזבון. חוקקו חוק לסגירת הפטירה- אם אדם נתן מתנה ומת תוך 2 שנים ממתן‬‫המתנה, יראו את המתנה כחלק מהעיזבון שלו לטובת חישוב מס עיזבון. לפי סעיף 72 , אם אדם מוכר‬ ‫נכס שקיבל במתנה אבל על המתנה הזו חל מס עזבון (מת אחרי פחות מ2 שנים), שווי הרכישה=‬ ‫השווי ביום מתן המתנה ששולם עליה מס עיזבון , שווי המס ישולם 2 שנים אחורה.‬ ‫שיעור רביעי‬ ‫המשך שווי רכישה‬ ‫1. מכירת נכס שהתקבל במתנה. מתנה= עסקה ללא תמורה. 2 סוגי מתנות :לא פטורה ופטורה ממס‬ ‫לפי סעיף 21 לחוק : פטור ממתנה הניתנת מקרוב משפחה (כי אז סביר להניח שמתנה אמתית ), זה‬‫אירוע מס שיש בו פטור "מיחיד לקרובו שאינו איגוד בשליטתו" (לא שיש להם שליטה באותה חברה ).‬ ‫לפי סעיף 1 קרוב= בן זוג/ הורה/צאצא/צאצאי בן זוג ובני זוגם של כל אחד מאלו/ אח או אחת ובני‬‫זוגם/איגוד שהוא בשליטתו. אם נתנה מתנה למישהו שלא מהנ"ל , זה אירוע מס לא פטור ממס. דוגמא‬‫: שווי הרכישה- 000002 (אם היא הייתה קרוב משפחה ,שווי הרכישה היה 000001 , הולכים אחורה‬ ‫עד להתחלה.‬ ‫0. סעיף 51- שווי הרכישה של מקרקעין שהתקבלו כפיצוי בגין הפקעה‬ ‫בגלל שההפקעה תמורת קרקע בלבד, וזה פטור, שווי הרכישה יהיה 001‪.K‬‬ ‫8. סעיף 13- מה שווי הרכישה של מקרקעין שאני מוכר היום ובעבר הופקה בהם חלק ללא פיצוי.‬ ‫למעשה שווי הרכישה הוא 001 ‪ K‬למרות שבפועל חלק הופקע (זה לטובת האדם כי מקטין את המס,‬ ‫מכירים לו בכל ה%001 עלויות ) :‬ ‫21‬
  13. 13. ‫8. סעיף 01 - שווי מקרקעין שנמכר היום אבל המוכר הוא איגוד (חברה ) שקיבלה את המקרקעין‬ ‫בפטור מבעל מניות שלה (מכוח סעיף 00). סעיף 07 עוסק במקרה בו אדם מעביר מקרקעין‬ ‫שבבעלותו לבעלות חברה/איגוד, שגם היא בבעלותו. לפי סעיף 00 , המכירה הזו תהיה פטורה רק‬‫אם התמורה היא מניות (הקצאה ), ואז אין שינוי מהותי במצב כלכלי (במקום להיות בעל מקרקעין אני‬ ‫בעל מניות ) . יש 2 תנאים מצטברים שאם מפרים אחד מהם- לא יהיה פטור. אם החברה מוכרת את‬ ‫מקרקעין שהתקבלו בחברה ע"י בעל מניות שהעביר אותם בפטור לפי סעיף 07, שווי הרכישה יהיה‬ ‫היום בו בעל המניות רכש את המקרקעין לפני שהוא העביר לחברה , היות ויום העברת הנכס לחברה‬ ‫הוא אירוע פטור ממס (עקרון רציפות המס).‬ ‫01. סעיף 61- עוסק בשאלת מה שווי הרכישה כאשר אדם מוכר נכס שקיבל אותו בפטור ממס בעת‬ ‫פירוק חברה , שבה היה בעל מניות. זה למעשה הפוך מסעיף 03, זה פטור מכוח סעיף 60 : סעיף‬‫פירוק איגודים- דרך לפרק/לבטל חברות גוש/חלקה שהוקמו על מנת להימנע ממס (אחרי שמיגרו את‬ ‫תופעת ההקצאה והדחה, ניתן להם כרגע את האפשרות לפרק ללא תשלום מס) . אם החברה מפרקת‬ ‫את הנדל"ן לבעלי המניות שלה לפי אחוז השליטה בה , זה פטור. מדובר על פירוק מרצון (לא נושים),‬ ‫צריך הסכמה של הרוב המכריע של בעלי המניות . סעיף 13 עוסק בשאלת השווי של מקרקעין שאדם‬ ‫מוכר היום ושקיבל אותם מאיגוד שהתפרק והעברה הזו הייתה פטורה ממס לפי סעיף 17. שווי‬ ‫הרכישה= השווי כאילו מכרה אותה החברה שהתפרקה (מאחר וההעברה פטורה הולכים אחורה‬ ‫למתי שהחברה רכשה את המקרקעין). שוב לפי עקרון רציפות מס.‬ ‫11. סעיף 65 ב - נכס שהתקבל ע"י שיכלוף פטור (נלמד בהמשך ).‬ ‫ניכויים והוצאות מוכרות (לעסק) – סעיף 61‬ ‫הנישום (המוכר) רוצה שהחלק הזה יהיה כמה שיותר גדול ץ נרצה לדווח שעלה כמה שיותר ושמכרנו‬ ‫בכמה שפחות ושהיו מלא הוצאות מוכרות . סעיף 83 – הוצאות של המוכר והן מתווספות לשווי‬ ‫הרכישה שלו (מגדילות את שווי הרכישה ) ומקטינות את השבח (ואת המס שבח). למשל אדם קנה‬ ‫מגרש במיליון ומכר אותו ב001 מיליון , בין לבין הוא בנה במגרש. השבח שלו זה 001 מיליון פחות‬‫מיליון פחות הוצאות הבנייה. סעיף 83 מגדיר מהן ההוצאות המוכרות והוא קובע כלל ודוגמאות. הכלל:‬ ‫מותר לנכות כל הוצאה שעונה על 5 תנאים מצטברים :‬ ‫6. ההוצאה רלוונטית לרכישה/להשבחה/למכירה‬ ‫2. ההוצאה אינה מותרת כהוצאה לפי פקודת מס הכנסה ( אי אפשר להנות מניכוי אותה הוצאה‬ ‫פעמיים, אם ההוצאה מוכרת לצורך מס הכנסה לא ניתן להנות ממנה פעמיים – פחת למשל, תשלום‬ ‫לעו"ד וכו , כל מה שנוכה כהוצאה מוכרת / שיכול היה להיות מוכר).‬ ‫ניכויים והוצאות מוכרות :‬‫הוצאות בהשבחה-לאו דווקא פיזית ( כמו שיפוץ/הוספת קומה ), גם הוצאות של אדריכל ובעלי עסק הן‬ ‫1.‬ ‫הוצאות השבחה (הוצאות הוניות ולא פירותיות ).‬ ‫הוצאה לצורך פינוי פולש /תפיסת חזקה – תשלום כסף לפולש או תשלום לדייר מוגן (שאי אפשר‬ ‫2.‬ ‫לפנות אותו אלא אם קונים).‬ ‫הוצאה על מקרקעין אחרים ליד המקרקעין שנמכר- כמו הוצאות השבחה, אם מביאים תשתיות קרוב‬ ‫3.‬ ‫יותר לחלקה השווי של החלקה עולה. זה בתנאי שההוצאה על א השביחה את ב (תשתיות/ תב"ע –‬ ‫שינוי יעוד).‬ ‫מס רכישה (אגרת רכישה)- רק מס עקיף הוא הוצאה מותרת פטורה ממס , מס ישיר (כמו מס הכנסה‬ ‫4.‬ ‫או מס שבח) לא יכול להיות הוצאה מוכרת.‬ ‫דמי תיווך (רכישה)- דמי תיווך עד %2 מוכרים למס (גם אם בפועל שלמת יותר , רק %2 יוכר). יש‬ ‫2.‬ ‫קושי לעקוב אחרי זה לכן מגבילים.‬ ‫דמי תיווך (מכירה)- דמי תיווך ללא תקרה , ללא הגבלה.‬ ‫1.‬ ‫31‬
  14. 14. ‫7. שכר טרחת עו"ד- לא מוגבל בתקרה. עד לפני שנתיים לא אישרו יותר מאחוזים בודדים %7-2 , עד‬ ‫שהגיע לבהמ"ש תיק של %02 (פס"ד גבריאלי) והוא קבע שלא ניתן להגביל את אחוז שכר טרחת‬ ‫עו"ד. סעיף 0 א – שמאי מקרקעין ומודד , סעיף 0 ב- הוצאות שהוצאו להוכחת הזכות (בוויכוחים‬ ‫משפטיים על מי הבעלים, חוקר /פשרה ועוד).‬ ‫8. מס רכוש- בעבר הוטל על קרקעות לבנייה שלא נבנו על מנת לעודד יזמים לבנות (ולהוריד מחירים)‬ ‫ובוטל בשנת 0002, אך כל המס ששולם עד 0002 – הוצאה מוכרת. (היה %2.2 שנתי , על עצם‬ ‫האחזקה ).‬ ‫8. דמי היוון/דמי חכירה למנהל – מנהל מקרקעי ישראל לא מוכר אלא מחכיר לתקופה ארוכה 84 שנים‬ ‫פלוס אופציה לעוד 84 שנים , עד לפני כ01 שנים המנהל נתן 2 אופציות לתשלום : דמי חכירה שנתיים‬ ‫(כל שנה כמו שכ"ד על מרכיב הקרקע), או תשלום אחד חד פעמי- דמי היוון. מי ששילם את הכול‬ ‫מראש זו הוצאה מוכרת רק כשימכור, מי שמשלם החכירה זו הוצאה מוכרת למס הכנסה (הוצאה‬ ‫פירותית ). דמי הסכמה- תשלום למנהל בעת המכירה (לא בכל העסקאות)– הוצאה מוכרת. דמי‬ ‫הסכמה הם שליש מעליית ערך המקרקעין.‬ ‫01. לא רלוונטי‬ ‫11. היטל השבחה – מס עקיף, מי שמוכר מקרקעין משלם %02 מעליית הערך של המקרקעין לעירייה ,‬ ‫כאשר העלייה היא עקב תב"ע.‬ ‫66א – הוצאות לרו"ח /עו"ד שקשורים לתשלום המס‬ ‫21. הוצאות שהוציאו בעלים קודמים אבל המוכר נכנס בנעליו . כמו לדוגמא ברכישה , אם אני מוכר אנהי‬ ‫נכנס לנעלי המוריש לא רק בכמה זה עלה לו אלא גם בהוצאות שלו.‬ ‫31. סעיף 61 (א)- הוצאות מימון : המחיר של הכסף , תשלום ריבית ע"י המוכר עבור הלוואה לרכישת‬ ‫הנכס. זו הוצאה שלא הייתה מוכרת עד 2002, ואז בעקבות פס"ד שונה החוק . לפי סעיף זה מותר‬ ‫לנכות ריבית כהוצאה מוכרת בתנאי שההלוואה שבגינה שולמה הריבית נועדה לרכישת הנכס אותו אני‬ ‫מוכר (שעבוד/משכנתא). מכירים רק את המרכיב של הריבית הריאלית (לא כוללת את הקרן ואת‬ ‫ההצמדה למדד). סעיף זה כולל גם אנשים רגילים (לא רק עסקים) אבל הוצאה זו ל1 2לוונטית לאזרח‬‫הרגיל אדם רגיל כי לא משלם מס שבח, אין ניכוי הוצאה ולכן זה לא רלוונטי. בסעיף זה יש המון תנאים‬ ‫מצטברים. כשמוכרים נהנים מההכרה בהוצאה הזו.‬ ‫פחת‬ ‫פחת- הוצאה של נכס הוני , הוצאה שלמעשה מורידה את השבח/רווח ובד"כ זה %2 לשנה משווי‬ ‫הרכישה. שווי הרכישה כולל בתוכו את שווי הקרקע, לו אין פחת. הפחת יחושב רק על מרכיב המבנה.‬‫בשמאות מקרקעין עושים חישוב של השווי , מחלקים את השווי לשווי הקרקע ושווי המבנה. הכלל בגדול‬ ‫הוא ששליש הוא מרכיב הקרקע ושני שליש זה המבנה . הפחת מחושב עם כך על השני שליש מהשווי.‬‫הפחת על נכס הוני הוא לא הוצאה מוכרת לאדם הפרטי , אולם עמדת רשות המיסים היא שכאשר אדם‬ ‫מוכר דירה שהושכרה (הוא הבעלים אבל לא גר בא) הוא יכול לנכות את הפחת מההכנסות שלו מדמי‬ ‫השכירות – %2 מהשנה מערך המבנה ללא הקרקע. אם משכירים מתחת לתקרה של 0814 ₪‬ ‫לחודש- פטורים ממס. אם אדם מכר דירה כזו אחרי שהייתה מושכרת , אין פטור ממס שבח, מורידים‬ ‫%2 משווי הדירה כפול מספר השנים שהושכרה, מאחר וזו הוצאה שהייתה יכולה להיות מנוכה, אבל‬ ‫בחרו במסלול של הפטור. זה מקטין את השווי לרכישה ומגדיל את השבח.‬ ‫1 מסלולי מיסוי השכרה של דירת מגורים מיחיד ליחיד (לבחירת המשכיר)(לפי פקודת מס הכנסה‬ ‫סעיפים 221,121 ובחוק מס הכנסה (פטור מס ל הכנסה מהשכרת דירת מגורים)) :‬ ‫1. מסלול 0- פטור מלא- פחות 0814 ₪ לחודש פטור מתשלום מס הכנסה.‬ ‫2. מסלול %06 מהברוטו הכנסת השכ"ד- מסלול מס מופחת- הכנסות של מעל 0814 ₪ , לא ניתן‬ ‫לנכות הוצאות במסלול זה. מרוויח מס נמוך ולא צריך להגיש חשבוניות על הוצאות.‬‫3. מס הכנסה רגיל – עד %24 לפי מדרגות מס על הכנסות בניכוי הוצאות (כולל פחת). מסלול שטוב‬ ‫למי שיש לו הרבה הוצאות.‬ ‫41‬
  15. 15. ‫מי שבוחר ב2 המסלולים הראשונים ומוכר את הדירה ויש לו שבח, מכניסים לו את הפחת שמקטין את‬ ‫שווי הרכישה , מה שמגדיל את השבח (כי לא ניתן ליהנות מהמסלולים ושלא יכנס לחישוב הפחת).‬ ‫שיעור המס: סעיפים 84-74‬‫נע בין 24-0 אחוז בישראל (צפוי להשתנות לעד %84 ).מטריצה תלת ממדית , מושפע מכמה משתנים‬ ‫ויש גם כמה חריגים. המשתנים המשפיעים על שיעור המס:‬ ‫1. זהות הנישום- יחיד או חברה/תאגיד . בישראל שיעורי מס שונים ליחידים לעומת תאגידים ,‬ ‫שיעורי מס חברות בהכנסות גבוהות גבוה מזה של יחידים (לעודד מעסיקים ולא עובדים ). שיעור‬ ‫מס חברות כרגע – %42 (צפוי לעלות ל%22) כאשר יחיד יכול להגיע עד %24.‬ ‫2. יום הרכישה- היום שאליו הולכים לטובת חישוב יום הרכישה משפיע על שיעור המס.‬ ‫ה11.3.13 אז הסתיימה שנת המס של 0181, עד 4881 הייתה הפרדה בין שנה קלנדרית לשנת‬ ‫מס ומאז אחדו את הקלנדרית עם שנת המס. כל מי שיום הרכישה שלו חל לפני 61.1.61 - ישלם‬‫מס שבח מופחת , מאחר ולא רצו להטיל מס בדיעבד כשחוקקו את החוק (לא היה פעם מס שבח).‬ ‫מועד מטיב נוסף- מי שיום הרכישה שלו הוא אחרי 6005.66.0 זוכה לשיעור מס מופחת .‬ ‫בתאריך זה הייתה ועדה לטובת הקלת מס, וזה מיום הועדה והלאה (אין הקלות למי שרכש בטווח‬ ‫שבין 11 ל1002 ). (בימים אלו יש הציעה לקבוע תאריך שלישי לפי דוח טרכטנברג , לא ברור מה‬ ‫יהיה – כנראה ינואר 2102, שמי שיום הרכישה שלו מהתאריך הזה יוסיפו לו על שיעור המס %2‬ ‫ביחס לתקופה של בין 1002 ל2102 (ואז יהיו 4 תקופות)). אם אדם קנה ב0781 ומוכר ב4102 –‬ ‫יהיו לו 3 שיעורי מס שונים .‬ ‫3. שבח ריאלי מול שבח אינפלציוני- השפעת האינפלציה . כאשר מוכרים נכס בשבח(רווח) לא כולו‬ ‫רווח אמיתי, כולל גם את עליית יוקר המחיה (אינפלציה), לכן על פניו הגיוני שעל אותו חלק לא‬ ‫נשלם מס. כשמחשבים שבח מפצלים ל2 מרכיבים: שבח שנובע מאינפלציה ושבח ריאלי‬ ‫.מורידים מהשבח את עליית המדד ומה שנותר זה השבח האמיתי. יש בישראל מס על השבח‬ ‫האינפ לציוני (על עליית המחירים עקב האינפלציה) אבל הוא מופחת, ההוראה הזו נפסקה‬ ‫ב3881 . כל השבח האינפלציוני שנוצר עד סוף 1666 משלמים מס מופחת , מי שקנה אחרי‬ ‫8666 אין מס על המרכיב האינפציוני. יש אינטראקציה בין המשתנים . בקרקע היסטורית‬‫שנרכשה לפי 1181 יחושב המס על כל השבח- הריאלי והאינפלציוני, ללא הפחתה של האינפלציוני‬‫(אבל שיעור מס מופחת ). מאחר ויתכן וההטבה על הקרקע ההיסטורית תצא בעצם לרעת הנישום,‬ ‫נתנה האפשרות לותר על ההטבה.‬ ‫אלו שלושת המרכיבים העיקריים , יש הרבה מרכיבים ביניהם, תתי מרכיבים.‬ ‫21‬
  16. 16. ‫שיעור חמישי – שיעור המס‬ ‫שבח אינפלציוני וריאלי סעיף 84 א‬ ‫כאשר מוכרים נכס בשבח(רווח) לא כולו רווח אמיתי, כולל גם את עליית יוקר המחיה (אינפלציה), לכן‬ ‫על פניו הגיוני שעל אותו חלק לא נשלם מס. כשמחשבים שבח מפצלים ל2 מרכיבים: שבח שנובע‬ ‫מאינפלציה ושבח ריאלי .מורידים מהשבח את עליית המדד ומה שנותר זה השבח האמיתי. דוגמא‬ ‫מספרית : נניח שנכס נרכש בעבר 001 ₪ (מחיר נומינאלי – הסכום ההיסטורי ללא התחשבות‬ ‫באינפלציה) ונמכר היום ב0022 ₪ . שבח=הרווח=0085 ₪. זהו שבח נומינאלי, לא כולו שבח ריאלי.‬‫האינפלציה, מדד המחירים לצרכן מיום הרכישה עד יום המכירה עלה פי 2 = %002 . יש לחשב ראשית‬ ‫את השבח האינפלציוני . שבח אינפלציוני = שווי רכישה מתואם פחות שווי רכישה נומינאלי . שווי‬ ‫רכישה נומינאלי- 006 ₪, שווי רכישה מתואם – 002 ₪ (פי 2). מכאן שהשבח האינפלציוני שווה‬ ‫004 ₪ . הרווח/שבח הנומינאלי מתחלק ל004 ₪ שבח אינפלציוני , ו0002 ₪ שבח ריאלי. על ה0002‬ ‫₪ , שבח ריאלי, משלמים מס שבח, ועל השבח האינפלציוני משלמים מס אינפלציוני בשיעור %06‬ ‫על שבח שנצבר עד 1666.56.61. כלומר, מי שקנה החל מה86.6.6 לא משלם על המס‬ ‫האינפלציוני.‬ ‫קרקע היסטורית סעיף 84 (ד)- מס על שבח נומינאלי‬ ‫כל מי שיום הרכישה שלו חל לפני 61.1.61 - ישלם מס שבח מופחת (קרקע היסטורית ), מי שיום‬ ‫הרכישה שלו הוא אחרי 6005.66.0 זוכה לשיעור מס מופחת. 2 סוגי נישומים בקרקע היסטורית :‬ ‫1. חברה שהכנסתה מעסק (חברות מסחריות): כאמור בסעיף 84א(ד)(1) ישלמו %56 בתוספת‬ ‫%6 כל שנה משנת 2005 כולל על השבח הנומינאלי כולו (כך שבסופו של דבר מגיעים למס‬ ‫שבח רגיל ולא מובטח). כשמשלמים שיעור מס מופחת על קרקע היסטורית, מדובר על שיעור‬‫מס על כל השבח, הנומינאלי, שזה הריאלי בתוספת האינפלציוני (אין כפל הנחות).שיעורי המס:‬ ‫84 (ד)(1) לפני הביטול ההדרגתי :מי שקנה עד שנת המס 8866 (עד סוף מרץ 6866) ישלם‬ ‫%56 מס . כל שנה עד 6166 מוסיפים אחוז. כלומר מי שקנה ב0281- ישלם %41.‬ ‫דוגמא - חברה שהכנסתה מעסק מוכרת בשנת המס 1102 קרקע היסטורית שנרכשה בשנת‬ ‫מס 2281 , מה יהיה שיעור המס ? 2281=%21+ 7 שנים(22,42,32,22,12,02,84)= %81‬‫(לפני הביטול ההדרגתי). מ2002 עברו 7 שנים כלומר מוסיפים עוד %7 , סה"כ %12. לפעמים‬‫הביטול ההדרגתי גורם לכך שמשלמים יותר מס אלמלא ההטבה של קרקע היסטורית , ולכן‬ ‫יש לנישום לוותר על ההטבה הניתנת לקרקע היסטורית .צריך לחשב אם ובלי ההטבה‬ ‫ולראות מה יוצא פחות אחוזים.‬ ‫2. כל נישום שהוא לא חברה שהכנסתה מעסק (יחיד, עמותות, מוסדות חינוך..) לפי סעיף‬ ‫84א(3) – שיעור המס כאמור ב84א3(1) – %56 בתוספת %6 או %5 החל מ6605: בשנת‬ ‫המס 1102- %1,בשנת המס 2102- %1 נוסף, 3102 והילך- %2 נוסף. לדוגמא: ב2281‬ ‫נרכשה קרקע ונמכרה היום. הוא ישלם %31 (%21 + %1).‬ ‫את הפיצול הזה עשו בתחילת שנות ה0002 על מנת לבטל בצורה הדרגתית את הטבות המס לקרקע‬ ‫היסטורית.‬ ‫11‬
  17. 17. ‫קרקע לא היסטורית- שנרכשה אחרי שנת מס 01- 61.1.61- המס תמיד יהיה על השבח הריאלי‬ ‫פיצול לפי זהות הנישום (מוכר):‬‫מפצלים כי המדינה רוצה לעודד חברות לעשות עסקים בארץ , לכן מס לחברות תמיד קטן יותר מיחיד.‬ ‫1. חברה/תאגיד (אישיות משפטית לא טבעית)- לפי 84א(א) חברה תהיה מחויבת במס שבח‬‫ריאלי בשיעור הקבוע בסעיף 121(א) בפקודת מס הכנסה- מס חברות הוא %85 (עמוד 122).‬‫הרווח מעסקים והרווח מהון ממוסה באותו השיעור. מס חברות משתנה כל שנה, ולכן התשובה‬‫הנכונה ביותר היא לומר שמס השבח הוא מס חברות (לא לציין %42 כי משתנה משנה לשנה).‬ ‫2. יחיד/יחידים (אישיות משפטית טבעית) - ב1002 כשנכסים לא נמכרו , החליטו להוריד בין‬ ‫היתר את שיעור המס ליחידים (רפורמת רבינוביץ) , מיום התחילה והלאה (מי שכבר רכש נכס‬ ‫ישלם 2 שיעורים שונים- עד יום התחילה ומיום התחילה). רשות המיסים לא מורידה‬ ‫רטרואקטיבית, היא מורידה מיום התחילה והלאה. לכן נעשית חלוקה ל5 תאריכים :‬ ‫א. על השבח שנצבר עד 60.66.0 (יום תחילה)- לפי סעיף 84א(ב )(1) מפנים לסעיף 121‬ ‫בפקודת מס הכנסה- הכנסות של יחיד מחויבות במס לפי שיעור מס פרוגרסיבי לפי הכנסה‬ ‫שנתית (עד %24, טרכטנברג רוצה לעלות עד %84)‬ ‫ב. על השבח שנצבר לאחר 60.66.0 (יום תחילה)- לפי 84א(ב) יחיד יהיה מחויב במס שבח‬ ‫ריאלי בשיעור של עד %05‬ ‫דוגמאות :‬ ‫1. אדם קנה קרקע ב0781 (לא היסטורית) ומכר אותה בשנת 0002. הוא מכר לפני יום התחילה‬ ‫לכן ישלם מס פרוגרסיבי של עד %24 על השבח הריאלי (%24 מסך ההכנסה שלו ).‬ ‫2. אדם רכש מקרקעין אחרי יום התחילה, בשנת 7002 , ומוכר היום- שיעור של עד %02 מס.‬ ‫1. אדם קנה ב1881.11.7 ומכר ב1102.11.7 – כלומר יש פה פיצול של 2 תקופות- לפני ואחרי‬ ‫יום התחילה. במקרה כזה עושים פיצול של שיעורי המס לפי החלק היחסי של זמן השבח לכל‬ ‫תקופה. עברו 02 שנה- 01 שנים לפני ו01 שנים אחרי יום התחולה (חצי חצי) , ולכן על חצי‬ ‫ישלם מס של עד %24 פרוגרסיבי, ועל חצי ישלם %02. הפיצול יעשה באופן יחסי ללא קשר‬ ‫למועד יצירת השבח- בהמשך פס"ד פוליטי.‬ ‫רפורמת רבינוביץ גרמה לאנשים לא למכור, כי כל שעובר החלק של %02 מס גדל.‬ ‫פס"ד פוליטי – פיצול ל5 תקופות: אחרי ולני יום התחולה : פוליטי היה אדם שקנה לפני 10.11.7 ,‬‫כלומר לפני רפורמת רבינוביץ, ופיצלו לו את התשלום לעד %24 על החלק היחסי ועוד %02 על החלק‬ ‫היחסי. פוליטי טען שהייתה לו תקופת השבחה ורוב השווי התווסף בשנה של ה%02. הגישה בעצם‬ ‫אומרת שכל שנה הנכס עולה בשיעור יחסי, והוא טען שהייתה שנה אחת שבה הייתה העלייה‬ ‫המשמעותית. בהמ"ש קבע שהשבח יראה כאילו נצבר בצורה ליניארית כל שנה ( מחלקים את‬ ‫השבח בצורה שווה לכל שנה).‬ ‫71‬
  18. 18. ‫לפני מס חודשים התקבל שינוי לחוק, הוראת שעה, עמוד 18 – חוק מיסוי מקרקעין הגדלת ההיצע של‬ ‫דירות מגורים-הוראת שעה. הוא חוקק בכנסת במטרה להוריד את מחירי הדירות . בחוק זה:‬ ‫שיעור המס‬ ‫1.‬ ‫מס רכישה דירות זולות‬ ‫2.‬ ‫מס רכישה דירות יקרות‬ ‫3.‬ ‫הגדלת מספר הדירות שניתן למכור בפטור בבת אחת‬ ‫4.‬ ‫בעמוד 18 סעיף 2 לחוק זה, עוסק ביחיד בקרקע לא היסטורית, ולפיו בעיה בחוק הקיים. האנשים‬ ‫שמחזיקים נכס בין יום ההיסטוריה ליום התחילה , איל נשכנעם למכור? (רוצים לחכות ואז החלק‬ ‫של ה%02 גדל) . פתחו חלון בתאריכים 66.56.61-06.66.26 שיחיד שימכור מקרקעין בתקופה‬ ‫זו (תקופת מכירה) קרקע שניתן לבנות עליה לפחות 8 דירות וסיום הבניה יהיה תוך 11‬ ‫חודשים ( מכירה ישר לקבלן לבניה) – שיעור המס יורד ל%05 (כמו מי שקנה אחרי יום‬ ‫התחילה) מס על השבח הריאלי.‬ ‫יחיד , קרקע לא היסטורית:‬ ‫הערות נוספות לחישוב שיעור המס:‬ ‫1. שיעור המס המיוחד להפקעות סעיף 88ג- הנחה של %02 על שיעור המס אם המכירה היא‬ ‫מכירה על דרך הפקעה, לא עושים את החישוב הרגיל . עושים חישוב לפי יחיד/חברה, לפני‬ ‫/אחרי תחילה- ומזה מורידים %02.‬‫5. קופון הנחה למי שרכש מקרקעין בין 60.66.0 ל- 10.56.61 סעיף 88א(ד6) עמוד 81- הנחה‬ ‫של %05. סעיף זה נועד לתת תמריץ/פיצוי בעקבות רפורמת רבינוביץ. השבח הוא %02 אבל‬ ‫רק למי שקנה אחרי יום התחילה 10.11.7 , נותן תמריץ למכור וגם לקנות. מי שקונה מיום‬ ‫התחילה ועד 30.21.13 יקבל כאשר בעתיד ימכור קופון הנחה של %02 מי שקנה ב 2002 ו‬ ‫%01 למי שקנה ב3002.‬ ‫1. פריסת מס - סעיף 88א(ה) עמוד 21‬ ‫מס הכנסה- משולם מידי שנה על ההכנסה שהייתה באותה שנה (מ4881 מחושבת שנת מס‬ ‫לפי לוח שנה קלנדרי). זה טוב לנישום שכל שנה מחשבים מחדש את ההכנסה כי המס הוא‬ ‫פרוגרסיבי , ואם מחשבים כל שנה זה לא סכום מצטבר (שהרי אז יעלה במדרגת המס).‬ ‫במס שבח לעומת זאת , רואים את השבח כולו כאילו נצבר בשנה אחת, שנת המכירה, למרות‬ ‫שהשבח נצבר מיום הקניה ועד יום המכירה.‬ ‫דוגמא : מזל מובטלת במשך 4 שנים ואין לה שום הכנסות, היא קיבלה נכס לא פטור (חנות‬ ‫למשל) בירושה ומכרה אותו היום לאחר 01 שנים ב000,002 ₪ שבח. היא בשיעור מס %03‬ ‫לכאורה לפי מדרגת המס (לפי פקודת מס הכנסה)- היא תשלם עד 1002 %03 ואחרי זה‬‫שיעור של %02. אם היינו לוקחים את ה000,002 ₪ ומחלקים אותם למשך כל התקופה באופן‬ ‫לינארי, המס שלה היה 0 בשל נקודות זיכוי (אישה עם ילדים עם שכר של עד 0024 ₪‬ ‫בחודש). סעיף 84א(ה) הולך לטובת הנישום – רק אם הוא מבקש זאת! המוכר רשאי לבקש‬ ‫שהמס על השבח הריאלי יחושב כאילו נבע בחלקים שנתיים שווים, תוך תקופה שאינה‬ ‫עולה על 8 שנות מס או על תקופת הבעלות בנכס- הקצרה מבניהן, והמסתיימת בשנת‬ ‫81‬
  19. 19. ‫המס בה נבע השבח. לפי הדוגמא, מזל רשאית לפרוס את השבח ל4 שנים- 00002 לשנה‬ ‫ולכן פטורה (מתחת למדרגת המס הראשונה).‬ ‫דוגמא נוספת : קבלן המרוויח כל שנה 2 מיליון ₪ בעשור האחרון. ב1102 הוא מוכר נכס ברווח‬ ‫של 000,003 ₪ . האם כדאי לו לבקש פריסה? זה לא משנה, הוא גם ככה במדרגה העליונה.‬ ‫זה טוב למי שזה מוריד אותו למדרגת המס הראשונה.‬‫8. היחס הין השבח להכנסה החייבת במס הכנסה- עמוד 01סעיף 88ב (שואלים עליו הרבה) :‬ ‫סעיף זה קובע כלל+ חריגים. הכלל : השבח בעסקת נדל"ן יראה כתוספת /חלק מההכנסות/‬ ‫רווחים לצורך פקודת מס הכנסה בשנת המס בה נמכר הנכס . לדוגמא : מזכירה שמרוויחה‬‫000021 ₪ בשנה ובאותה שנה היה לה שבח בשל מכירה של עוד 000,001 ₪ - זה יחשב לפי‬‫הכנסה שנתית של 000,022 ₪ ועל לזה היא תשלם מס הכנסה לפי מדרגת המס של סכום זה.‬ ‫כל ומר, מוסיפים את השבח להכנסה החייבת ועל זה יחושב מס ההכנסה הפרוגרסיבי.‬ ‫אבל - מס שבח יש לשלם מידית , לעומת מס הכנסה שמשלמים אותו בחישוב הסופי במרץ של‬ ‫השנה שאחרי (ומקדמות משלמים כל חודש). לפי סעיף זה יש צורך לחשב מיד מס ואת‬ ‫החישוב הסופי עושים בסוף השנה ואחרי ואז רואים באיזה מדרגה באמת נמצאים. כשאדם‬ ‫מוכר לוקחים ממנו מיד %28 מהשבח על התקופה שלפני רבינוביץ- אח"כ מגישים דוח‬‫ואם הוא נמצא במדרגה נמוכה יותר הוא מקבל החזר. על התקופה שאחרי הוא ישלם %05.‬ ‫לוקחים לו %24 ולוקחים לו %02 אבל זה המקסימום, אח"כ שיחושבו כל הכנסותיו בשנת המס‬ ‫נדע באמת באיזה מדרגה הוא- ויתקבל החזר במידת הצורך ( אף פעם לא יצטרך להוסיף כי‬‫משלם את המקסימום מראש). ולפי סעיף 84ב(ב) – "ובלבד שהשבח הריאלי לא יעלה על %42‬ ‫לחברה ו%02 ליחיד" – הפיצול של רבינוביץ.‬ ‫מס שבח בניגוד למס הכנסה משולם יחסית מיד לאחר הרכישה, יחד עם זאת מס שבח‬ ‫ששולם מיידית הוא מקדמה על חשבון מס הכנסה, רואים אותו כמקדמה – סעיף 88ב(6).‬ ‫רואים את זה כמקדמה כי בסוף שנת המס יוסיפו להכנסה החייבת, מה ששולם למס שבח יהיה‬ ‫כמקדמה.‬ ‫2. קיזוז הפסדים – לפי פקודת מס הכנסה- ניתן לקזז שבח בעסקאות נדל"ן בהפסד שנעשה‬ ‫באותה שנה , בין מעסק ובין מעסקת נדל"ן הונית אחרת. כלומר ניתן להקטין את השבח הזה‬ ‫עם הפסדים שהיו לי באותה שנה. שולמה מקדמה של %24 על השבח ואח"כ מראים בתחשיב‬‫הסופי שאין רווח – ואז מוחזר כל המס. הרבה אנשים קונים חברה עם הפסדים בשנה של שבח‬‫בשל כך. אם יש הפסד באותה שנה בנדל"ן ואין במה לקזז את זה, יש הפסד ואין הכנסות בשנה‬ ‫הזאת – בשנה שאחרי ניתן להעביר הפסדים בקיזוז לשנים הבאות אבל בפקודת מס‬ ‫הכנסה סעיף 85 זה תלוי בסוג ההכנסות.‬ ‫81‬

×