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S18 revue de presse kylia - semaine du 29 avril au 5 mai 2019

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S18 revue de presse kylia - semaine du 29 avril au 5 mai 2019

  1. 1. La revue de Presse KYLIA 1 LA REVUE DE PRESSE DE LA SEMAINE Du 29 avril au 5 mai 2019 LES ARTICLES DE LA SEMAINE - RESIDENTIEL Logement : quels plafonds de loyers pour les appartements parisiens ? Le 29/04/2019  Logement : quels plafonds de loyers pour les appartements parisiens ? L'encadrement des loyers parisien devrait être de retour dès cet été. Mais quels seront les prix retenus ? L'Olap vient de publier les loyers médians dans la capitale.
  2. 2. La revue de Presse KYLIA 2 Encadrement , le retour ! C'est ce qui attend les bailleurs parisiens probablement dès le mois de juillet 2019. Et certains propriétaires devront alors revoir leurs prétentions à la baisse pour rester dans les clous. La publication des loyers de référence est donc attendue avec une certaine inquiétude, même s'il est possible de majorer celui-ci de 20 % mais aussi d'appliquer un complément de loyer. Dans ce cas, il faut être capable de justifier ce prix par des éléments exceptionnels. Comment le prix est-il fixé ? C'est le préfet qui fixera par arrêté ces fameux loyers de référence. Et pour cela, il va se fonder sur les relevés de l'Olap, Observatoire des loyers de l'agglomération parisienne. Cet organisme vient justement de publier les prix médians pour 2018. « Attention,souligne Geneviève Prandi, directrice de l'Olap, ces données servent de base, mais il ne faut pas les confondre avec les loyers de référence déterminés par arrêté. D'ailleurs, dans les périodes où l'encadrement était en vigueur (NDLR : du 1er août 2015 au 27 novembre 2017), le préfet s'était fondé sur les moyennes des médianes de l'année et de l'année précédente ». Reste que les médianes observées, consultables sur le site de l'Olap , donnent une bonne idée de ce qui pourront être les règles retenues. Et les loyers n'ont pas toujours évolué à la hausse. C'est le cas dans certains quartiers, les prix ayant mécaniquement augmenté du fait de l'application des hausse en fonction de l'IRL (indice de référence des loyers). Mais dans certains quartiers, ils ont pu baisser, les appartements les plus chers ayant parfois été retirés du marché locatif. Des loyers différenciés Chaque quartier de Paris correspond à une zone de prix (voir carte), ceux-ci étant différenciés en fonction de nombre de pièces (d'une à quatre et plus). Ainsi, pour un deux-pièces, le quartier le plus cher du 4e arrondissement (Notre-Dame) se situe dans la fourchette de 30,5 à 35,5 euros le mètre carré, soit entre 1.525 et 1.775 euros par mois par exemple pour 50 mètres carrés, au-dessus de la médiane de l'ensemble de l'arrondissement qui se situe entre 27,5 et 30,5 euros du mètre carré. L'estimation des loyers médians et réalisée hors charges sur les emménagés de l'année. Pour établir les références, les prix sont en outre retravaillés en fonction de la date de construction du logement et de sa catégorie (meublé ou non) sachant que pour les logements meublés, une autre majoration est applicable.
  3. 3. La revue de Presse KYLIA 3 Erosion du parc locatif parisien Les adversaires de l'encadrement avancent que ces contraintes ont pour effet un moindre entretien du parc et surtout un retrait des biens du marché. Il est évident que les investisseurs, en quête d'un bon rendement locatif, ne se précipitent pas sur la capitale. D'abord, à cause de prix très élevés, mais aussi des contraintes en termes de loyer, frein supplémentaire à la rentabilité. Source : www.lesechos.fr
  4. 4. La revue de Presse KYLIA 4 On construit de moins en moins de logements en France Le 29/04/2019 INFOGRAPHIE - Après l’essor des années 2016 et 2017, le coup d’arrêt du marché de la construction observé en 2018 s’est confirmé au premier trimestre de cette année. La construction de logements a continué à diminuer en France au premier trimestre, après la baisse de l’année 2018, malgré une demande toujours présente. Les premiers mois de 2019 semblent confirmer le coup d’arrêt observé en 2018 après l’essor des années 2016 et 2017, alors même que le gouvernement avait promis de relancer l’offre, tout en rappelant en janvier, par la voix du ministre du Logement Julien Denormandie, que 2017 avait été «exceptionnelle». Le nombre de permis de construire délivrés est revenu à 100.600 au premier trimestre 2019, soit 8,9% de moins que sur la même période un an plus tôt, même si la chute est moins rapide que les -12,5% de la période entre décembre 2018 et février 2019. Quant au nombre de mises en chantier, il s’est contracté de 7,8% par rapport au premier trimestre de 2018, à 90.300 unités. Les mises en chantier de logements individuels diminuent de 7,4%. «Les chiffres du ministère confirment le constat des promoteurs sur le terrain: moins de permis obtenus, moins de densité autorisée, donc moins de
  5. 5. La revue de Presse KYLIA 5 logements par programme. Et des chantiers plus difficiles à lancer, car les entreprises du BTP peinent à répondre à la demande, sont peu disponibles et augmentent leurs prix», observe auprès de l’AFP la Fédération des Promoteurs Immobiliers de France (FPI). «C’est d’autant plus frustrant que la demande est bien là: nous manquons de logements à vendre, pas de clients», conclut-elle. En 2018, les permis de construire s’étaient élevés à 460.500 unités, soit une baisse de 7,1% par rapport à 2017, selon les chiffres du ministère de la Cohésion des Territoires. Le nombre de mises en chantier avait reculé de 7,0% à 398.100, repli accentué par une chute de presque 20% sur le seul dernier trimestre. À ce niveau, le logement neuf reste bien supérieur à son plus récent plancher, atteint à moins de 350.000 nouveaux logements en 2015, mais la construction subit un net coup d’arrêt après deux années d’essor alors même que l’actuel gouvernement avait promis de relancer l’offre. Dans sa dernière note de conjoncture immobilière, datée d’avril, le réseau des Notaires de France avait estimé qu’il «devient plus délicat d’afficher de la confiance dans le marché du neuf, trop souvent ballotté au gré de dispositifs fiscaux parfois ondoyants».
  6. 6. La revue de Presse KYLIA 6 Depuis le début du quinquennat d’Emmanuel Macron, le gouvernement a réduit plusieurs aides à la propriété dans le neuf. Il en a supprimé certaines, comme l’APL accession, et recentré d’autres, comme le prêt à taux zéro (PTZ) qui doit être réservé aux zones les plus tendues en matière de logement. Autre écueil, pour l’année 2019: «l’approche de périodes électorales», qui ne sera «pas de nature à encourager le positionnement des investisseurs», poursuivent les notaires de France, selon qui «de nombreuses autorisations de construire sont gelées dans l’attente des prochaines élections». Or les élections municipales, qui rendent timides les élus locaux selon les professionnels, n’auront lieu qu’en 2020. Source : www.lefigaro.fr
  7. 7. La revue de Presse KYLIA 7 De nouvelles aides existent pour financer des travaux dans un logement Le 30/04/2019 Adapter un logement au vieillissement ou réaliser de gros travaux est souvent coûteux. Mais de nouvelles aides ont été mises en place. Mode d’emploi pour en bénéficier. Il est possible de bénéficier d’aides de l’Agence nationale d’amélioration de l’habitat. Jacquie Boyd/Ikon Images / Photononstop Se lancer dans l’installation d’un monte-escalier ou changer de chaudière est parfois compliqué quand le budget est serré. Mais il est possible de bénéficier d’aides de l’Agence nationale d’amélioration de l’habitat (Anah).
  8. 8. La revue de Presse KYLIA 8 Peu connues du grand public et d’un accès complexe, les aides apportées par cette structure ne sont, en effet, pas toujours utilisées par des personnes qui pourraient en bénéficier. « Nous avons lancé un chantier de modernisation qui devrait permettre d’améliorer notre visibilité et de simplifier les démarches. Nous voulons créer un réflexe Anah chez tout particulier qui souhaite démarrer des travaux de rénovation et se renseigner sur les aides publiques », explique Valérie Mancret-Taylor, directrice générale de l’Anah. Au total, plus de 700 millions d’euros d’aides ont été débloqués en 2018. Elles sont destinées aux propriétaires occupants, aux propriétaires bailleurs, mais aussi aux copropriétés. Cinq grandes aides sont disponibles :  Une nouvelle aide « Habiter mieux agilité » a récemment été mise en place pour les maisons individuelles Elle permet d’apporter entre 35 % et 50 % du coût des travaux pour l’isolation des murs, le changement de chaudière et l’isolation des combles. Elle complète le programme « Habiter mieux » qui permet de financer tous les travaux d’économie d’énergie dans tout type d’habitat jusqu’à 60 % du coût des travaux dans une limite comprise entre 7 000 et 10 000 euros.  L’aide appelée « Habiter sain » Elle sert à rénover un logement dégradé et peut être utilisée pour la rénovation des réseaux d’eau, d’électricité, de gaz ou le changement d’une toiture. La moitié des travaux peut être financée pour un maximum de 10 000 euros.  « Habiter serein » Elle finance des travaux mais de beaucoup plus grande ampleur notamment la rénovation de logements insalubres. L’Anah finance la moitié des travaux et jusqu’à un montant de 25 000 euros. En 2018, 13 millions d’euros ont été employés à des opérations de résorption de l’habitat insalubre.  « Habiter facile » Elle permet de financer l’adaptation d’un logement au vieillissement ou au handicap comme l’installation d’un monte-escalier ou d’une salle de bain. L’aide peut financer la moitié des travaux et jusqu’à 10 000 euros : 16 985 logements ont bénéficié de cette aide en 2018.
  9. 9. La revue de Presse KYLIA 9  « Louer mieux » Destiné propriétaires bailleurs, le programme « louer mieux » permet de bénéficier d’une déduction d’impôt comprise entre 30 % et 85 % des revenus fonciers en échange d’une location avec des locataires aux ressources modestes et à un loyer abordable. Mais attention, à part pour le programme « louer mieux », seul un public modeste est éligible aux aides : un couple en Ile-de-France doit gagner au maximum 36 572 euros par an et 27 729 euros pour les autres régions. Or, ces ménages n’ont pas toujours la capacité financière d’assumer la somme restant à leur charge une fois l’aide de l’Anah déduite. Pour des travaux d’isolation d’un montant de 17 000 euros par exemple, la subvention versée par l’Anah est de 9 150 euros. Cela laisse 7 850 euros à engager. Pour bénéficier d’une aide supplémentaire, qui peut aller jusqu’à 10 200 euros, il faut faire partie d’un public encore plus modeste et gagner au maximum 30 044 euros par an pour un couple en Ile-de- France et 36 572 euros en région. Ce public très modeste devra engager 6 800 euros de travaux, ce qui représente environ trois mois de salaire pour un couple francilien. « Si ce reste à charge est trop élevé pour le ménage, il faut contacter un conseiller du réseau Faire. Cette structure publique permet de faire le point sur toutes aides complémentaires auxquelles on peut prétendre en fonction de sa situation », conseille-t-on à l’Anah. Il est possible de téléphoner au numéro 0 808 800 700 pour joindre un conseiller. Cela permet de vérifier si le département, la région ou la ville apportent un financement supplémentaire, ou de se tourner vers des interlocuteurs auxquels on ne pense pas toujours, comme les caisses de retraite. Source : www.lemonde.fr
  10. 10. La revue de Presse KYLIA 10 Vers une victoire d'Airbnb devant la justice européenne Le 30/04/2019 La plate-forme de location saisonnière Airbnb n'est pas soumise aux obligations de la loi française sur les agents immobiliers mais bénéficie de la liberté de prestation dans le cadre de la loi sur le commerce électronique, estime l'avocat général de la Cour de justice de l'Union européenne dans un avis rendu mardi. Dans un communiqué, Airbnb salue l'avis de l'avocat général AFP - Lionel BONAVENTURE La plate-forme de location saisonnière Airbnb n'est pas soumise aux obligations de la loi française sur les agents immobiliers mais bénéficie de la liberté de prestation dans le cadre de la loi sur le
  11. 11. La revue de Presse KYLIA 11 commerce électronique, estime l'avocat général de la Cour de justice de l'Union européenne dans un avis rendu mardi. La Cour de Luxembourg, qui veille à ce que la législation de l'Union européenne soit appliquée de la même manière dans tous les Etats, suit en général ces avis. En l'occurrence, l'Association pour un hébergement et un tourisme professionnels (AhTOP), qui regroupe des hôteliers et des agences de voyage, a porté plainte contre Airbnb pour exercice illégal de la profession d'agent immobilier. Le juge d'instruction du tribunal de grande instance (TGI) de Paris a alors saisi la CJUE afin de savoir si les prestations fournies en France par Airbnb (via une plate-forme exploitée d'Irlande) bénéficiaient de la liberté de prestation de services prévue par la directive européenne sur le commerce électronique ou si les règles restrictives relatives à l'exercice de la profession d'agent immobilier en France lui étaient opposables. "Un service de la société de l'information" "Un service consistant à mettre en relation, au moyen d'une plate-forme électronique, des locataires potentiels avec des loueurs proposant des prestations d'hébergement de courte durée, dans une situation où le prestataire dudit service n'exerce pas de contrôle sur les modalités essentielles de ces prestations, constitue un service de la société de l'information" et non un agent immobilier, estime l'avocat, Maciej Szpunar. Dans un communiqué, Airbnb salue l'avis de l'avocat général. "Le partage de logements sur Airbnb permet aux habitants d'arrondir leurs fins de mois et génère de nouvelles sources de revenus pour les familles, les communautés et les autorités locales en dehors des quartiers et destinations les plus touristiques", fait valoir le groupe américain. La ville de Paris a assigné en justice la plateforme de location touristique d'appartements Airbnb, qu'elle accuse de ne pas respecter la loi encadrant le secteur, a annoncé le 10 février la maire PS de la capitale, Anne Hidalgo. Les appartements mis en location via des plateformes numériques doivent être enregistrés et ne peuvent dépasser un plafond légal de 120 nuitées de location par an. Source : www.challenges.fr
  12. 12. La revue de Presse KYLIA 12 Immobilier : à Paris, les 10.000 euros le mètre carré devraient être atteints en juin Le 02/05/2019 La hausse des prix de l’immobilier se propage aussi dans les départements limitrophes. Les prix de l’immobilier grimpent toujours plus dans la capitale. Selon la chambre des notaires de Paris, la barre des 10.000 euros le mètre carré pourrait être dépassée au mois de juin prochain. Dès le mois de mars, une étude de Century 21 estimait que le prix du mètre carré parisien avait déjà surpassé ce montant. Selon une étude de l’indice des prix immobiliers (IPI) révélée par Les Echos, le prix de l’immobilier est en hausse de 0,8% sur le mois dernier dans la capitale, et de 5,2% sur l’ensemble de l’année, l'IPI ayant arrêté ses estimations au 1er mai. Le marché des petites surfaces est tout particulièrement en tension. Leur prix a flambé, puisque l’augmentation du prix au mètre carré s’élève à 6,5% sur l’année, soit plus du double par rapport aux plus grandes surfaces. Actuellement, les prix atteindraient 9.920 euros le mètre carré dans la capitale selon les estimations des notaires, qui observent également une hausse des prix dans les départements de la petite couronne.
  13. 13. La revue de Presse KYLIA 13 Les prix flambent aussi en région Les autres grandes villes françaises ne sont pas épargnées par la flambée des prix. A Nantes, où des milliers de Parisiens sont venus s’installer ces dernières années, les prix ont augmenté de 11,3% en un an. Lyon et Rennes enregistrent aussi des hausses spectaculaires, avec une augmentation de 9,9% et 6,1%. La hausse du prix au mètre carré a été plus modérée à Lille, Strasbourg ou encore Marseille. Des plus petites agglomérations, comme Tours ou Reims, voient également leurs prix décoller. Source : www.capital.fr
  14. 14. La revue de Presse KYLIA 14 LES ARTICLES DE LA SEMAINE - COMMERCE Location-gérance, sort du salarié et liquidateur qui réalise les actifs. Le 30/04/2019 Exemple jurisprudentiel du transfert du droit du contrat de travail au profit du bailleur lorsque le locataire-gérant est en liquidation judiciaire et le contrat de location-gérance est résilié. Qu’en est il de la réalisation des actifs par le mandataire liquidateur ? Ce dernier engage t’il sa responsabilité ? Il convient de s’intéresser à un arrêt qui a été rendu en ce début d’année 2019 qui vient aborder la problématique spécifique du sort des salariés en présence d’un contrat de location-gérance, lorsque le locataire gérant fait l’objet d’une liquidation judiciaire et que le bailleur du fonds, au titre de la solidarité contractuelle, doit faire face aux salariés. Cette jurisprudence est intéressante puisqu’elle met en exergue le comportement du mandataire liquidateur qui se retranche derrière la solidarité légale au profit du bailleur. L’article L 1224-1 du Code du Travail dispose : « Lorsque survient une modification dans la situation juridique de l’employeur, notamment par succession, vente, fusion, transformation du fonds, mise en société de l’entreprise, tous les contrats de travail en cours au jour de la modification subsistent entre le nouvel employeur et le personnel de l’entreprise. » La Cour de Cassation rappelle que la résiliation du contrat de location-gérance d’un fonds de commerce entraîne le retour du fonds à son propriétaire et le transfert des contrats de travail conclus précédemment avec le locataire, sauf à démontrer que le fonds était inexploitable ou en ruine au jour de cette résiliation. Telle est la charge de la preuve qui peut peser sur les épaules du bailleur, qui se retrouve mis en difficulté, alors que le mandataire liquidateur en charge de la liquidation judiciaire du locataire gérant se refuse à licencier le salarié et le renvoie vers le bailleur,
  15. 15. La revue de Presse KYLIA 15 Dans pareil cas, il n’est pas rare, devant la résistance naturelle du bailleur, de constater que le salarié engage une action prud’homale contre le bailleur, au contradictoire du mandataire liquidateur et de l’AGS. Dans cette affaire, par contrat du 10 décembre 2009, Madame Z, bailleresse commerciale, a donné en location-gérance son fonds de commerce de café restaurant à la société PL. Le 17 décembre 2009, cette société a engagé Madame B en qualité de plongeuse. Une procédure de redressement judiciaire a été ouverte au bénéfice de la société PL le 14 décembre 2011, convertie en liquidation judiciaire le 25 avril 2012. Le mandataire liquidateur a par lettre du 27 avril 2012, notifié à Madame Z, bailleresse, la résiliation du contrat de location gérance et l’a informée du transfert des contrats de travail. Cette dernière a, par lettre du 1er mai 2012, notifié à Madame B son licenciement pour motif économique. La salariée a finalement engagé une action en justice. L’arrêt attaqué considérait que les dispositions de l’article L. 1224-1 du Code du Travail étaient inapplicables au bailleur lorsque les éléments corporels ou incorporels nécessaires à l’exploitation de son fonds ne lui étaient pas remis à la suite de la résiliation du contrat de location-gérance. Il convient de rappeler qu’en droit de l’entreprise en difficulté, le prononcé de la liquidation judiciaire du locataire gérant impose la réalisation de ses actifs par le mandataire liquidateur et exclut qu’ils soient remis au bailleur du fonds de commerce à la suite de la résiliation du contrat de location-gérance. Fort de ce droit de l’entreprise en difficulté, il paraissait assez logique au bailleur de venir opposer au mandataire liquidateur le fait qu’il avait procédé, dans le cadre des opérations de liquidation judiciaire, à la vente aux enchères des meubles et équipements de la société PL qui exploitait ledit bail commercial. Le bailleur considérait que ces meubles et équipements étaient indispensables à l’exploitation du fonds, auquel cas il était inexploitable pour avoir été vendus par le mandataire liquidateur, et que l’article L. 1224-1 du Code du Travail ne pouvait s’appliquer. Ce point est important.
  16. 16. La revue de Presse KYLIA 16 En effet, il importe de préciser qu’après avoir réalisé l’ensemble des actifs mobiliers du local, le mandataire a restitué les clés dudit fonds de commerce au bailleur six mois après la résiliation du contrat de location-gérance. Dans cette décision, la Cour de Cassation a considéré que la résiliation d’un contrat de location- gérance entraînant le retour du fonds loué au bailleur, le contrat de travail qui lui est attaché se poursuit avec ce dernier. Deux remarques s’imposent. Le mandataire liquidateur a réalisé les actifs du fonds de commerce, meubles et équipements et il apparait évident pour le bailleur que l’exploitation du fonds de commerce était impossible sauf à investir des sommes importantes. Le retard pris par le mandataire liquidateur pour rendre les clés pourrait impacter clairement la reprise d’activité et donc la reprise des salariés. C’est donc par l’attitude désinvolte du mandataire liquidateur qui gère sa liquidation judiciaire sans se préoccuper des tenants et aboutissants du transfert de droit de la location-gérance au profit du bailleur que celui-ci se retrouve dans l’incapacité d’exploiter et peut considérer que le transfert n’est pas de droit. L’attitude du mandataire liquidateur est d’autant plus affligeante que lorsque le bailleur récupère le salarié, il motive sa lettre de licenciement pour motif économique en date du 2 mai 2012 ainsi : « je suis dans le regret de vous informer que votre contrat de travail prend fin dès réception de cette lettre pour la raison suivante : liquidation judiciaire de la SARL PL, prononcée le 25 avril 2012 par le tribunal de grande instance ». Pour autant la Cour de Cassation considère que le licenciement n’est pas motivé par des difficultés économiques objectivement justifiées est dépourvu de cause réelle et sérieuse. Selon la Haute juridiction, le seul constat de la liquidation judiciaire de la SARL PL intervenue le 24 avril 2012, ne permet pas à lui seul de caractériser le motif économique justifiant le licenciement. Et pourtant… Dans cette affaire l’attitude du mandataire liquidateur est critiquable car elle amène à tromper la religion du bailleur qui considère qu’il ne peut plus exploiter.
  17. 17. La revue de Presse KYLIA 17 Il est bien évident que restituer les clés six mois après la liquidation judiciaire et avoir mis fin au contrat de location-gérance et profiter de ce laps de temps pour réaliser l’ensemble des actifs est à mon sens sujet à critique. Si la Cour de Cassation considère que le bailleur est tenu de récupérer le salarié au titre de transfert de droit, cela n’exonère absolument pas le mandataire liquidateur de sa responsabilité personnelle et professionnelle pour avoir exposé le bailleur à une action prud’homale où il serait mis à défaut. Source : www.village-justice.com
  18. 18. La revue de Presse KYLIA 18 Bail commercial #1 : le lissage du loyer en cas de déplafonnement. Le 30/04/2019 Des précisions ont été données en matière d’augmentation du loyer du bail commercial dans le cadre d’un déplafonnement. L’augmentation du loyer d’un bail commercial renouvelé est régie par des mécanismes particulièrement techniques. On rappelle ainsi que la loi du 18 juin 2014, dite « Pinel », a instauré un lissage de l’augmentation des loyers déplafonnés à hauteur de 10 % par an. L’objectif étant d’éviter au locataire de supporter des augmentations de loyer trop importantes. L’application de ce texte a, on s’en doute, engendré plusieurs questions d’ordre pratique auxquelles un avis de la Cour de cassation du 9 mars 2018 est venu apporter quelques réponses. Le point sur ces nouveautés avec Emmanuelle Chavance, avocat au sein du cabinet Opéra Avocats Associés, qui consacre une partie importante de son activité tant à la rédaction qu’aux contentieux des baux commerciaux.
  19. 19. La revue de Presse KYLIA 19 Validité des clauses contractuelles dérogeant au lissage Répondant aux interrogations formulées par le juge des loyers du tribunal de grande instance de Dieppe, la Cour de cassation a confirmé que l’étalement de l’augmentation des loyers déplafonnés prévu par la loi Pinel n’est pas un dispositif d’ordre public. Les parties peuvent donc l’exclure en stipulant une clause dans le bail privant le locataire de son bénéfice. Une décision qui a réconforté un certain nombre de bailleurs qui, dès le lendemain de l’entrée en vigueur de la loi, s’étaient empressés d’intégrer à leurs contrats une telle clause ! 10 %, pas plus mais pas moins ! La Cour a également précisé que le lissage de l’augmentation du loyer déplafonné « s’opère chaque année par une majoration non modulable de 10 % du loyer de l’année précédente ». Précision utile car à la lecture du texte de la loi fixant un plafond d’augmentation, on pouvait comprendre qu’il autorisait une augmentation inférieure à 10 %. Qui est compétent pour fixer ces augmentations ? Enfin, la Cour de cassation considère que le juge des loyers commerciaux, compétent en matière de contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, ne l’est pas, en revanche, pour établir l’échéancier des loyers exigibles durant la période de lissage de l’augmentation du loyer. Malheureusement, la Cour ne précisant pas pour autant qui, du tribunal de grande instance ou du juge de l’exécution, pourrait l’être, le débat reste ouvert ! Vous souhaitez en savoir davantage sur les dernières nouveautés en matière de bail commercial ? Retrouvez Emmanuelle Chavance le 30 novembre prochain lors de la 11e édition du Carrefour du Droit, organisée par Legal&Network, en partenariat avec Lexisnexis. Source : www.comundi.fr
  20. 20. La revue de Presse KYLIA 20 La baisse du pouvoir d'achat vide-t-elle vraiment les restaurants ? Le 30/04/2019 Paris (75) L'imputation de la baisse du pouvoir d'achat au déclin de la fréquentation des établissements de restauration n'est pas ressentie de la même manière par les professionnels, selon l'endroit où ils exercent et la clientèle qu'ils reçoivent. © FPONT Les restaurants qui attirent les jeunes - comme Pink Mamma à Pigalle - semblent moins touchés par la baisse du pouvoir d'achat que ceux fréquentés par les seniors. “Nous ne percevons pas de baisse de pouvoir d’achat chez nos clients, affirme Xavier Castillan, propriétaire de la Table du campagnard à Treffort (Isère). Il est vrai que nous sommes à la campagne et que nos visiteurs ne s’engagent pas sur un déplacement chez nous sans savoir à quoi s’attendre. La problématique est sans doute différente en ville. Je vois parfois à la télévision des gens exprimer leur impossibilité de se rendre au restaurant par manque d’argent. Mais on les retrouve dans les grandes surfaces avec le caddie rempli de plats préparés alors qu’un kilo de patates coûte 1 €.” Pour le Maître restaurateur, ce serait plus le mode de vie et l’éducation que le pouvoir d'achat qu’il faudrait
  21. 21. La revue de Presse KYLIA 21 incriminer. “Les priorités ne sont plus les mêmes. Dans sa classe, ma fille est la seule à cuisiner. Les gens vont au restaurant pour se nourrir alors qu’on peut aussi s’y rendre pour manger !” Une vision que nuance Hubert Jan, à l’autre bout de la France, à Fouesnant (Finistère), où en plus de son activité syndicale, il exploite le Bistrot Chez Hubert. “La baisse du pouvoir d’achat impacte réellement une clientèle importante de nos établissements. Ce sont les seniors. Ils nous disent très clairement qu’ils vont rogner sur leurs visites au restaurant”, déclare le président d'Umih Restauration. Un constat qui rejoint une étude de l’Insee. Si le niveau de vie des Français a légèrement augmenté entre 2008 et 2016 (+ 0,84 %), la classe d’âge des 50 à 65 ans a vu son pouvoir d’achat s’effondrer de 3,81 %. Les 'quinquas' peinent à mettre de côté pour leur retraite et 33 % d’entre eux renonceraient à une sortie comme aller au restaurant. D’autres loisirs que se rendre au restaurant Que ce soit en raison d'une réaffectation des budgets loisirs en fonction de nouvelles priorités ou d’un appauvrissement récent des clients, les restaurateurs constatent les changements d’usages et de comportements. En Martinique, Luc Bazely, qui exploite la Case Thaï à Trois-Îlets, a vu son activité se durcir plus par les nouvelles lois que par la conséquence d’une éventuelle baisse du pouvoir d’achat : “Cela fait bien longtemps que nos clients ne consomment plus d’alcool pour ne pas avoir de problèmes sur la route, mais à table, ils invoquent parfois la baisse de pouvoir d’achat pour prendre un cocktail de fruits, moins cher.” À La Mascotte, au cœur de Montmartre à Paris (XVIIIe), Thierry Campion garde un œil rivé sur les chiffres de sa brasserie : “Nous sommes en dessous de ceux de 2008 après la crise des subprimes. C’est dire notre inquiétude. Je ressens un effet anxiogène dû au mouvement des gilets jaunes, qui dure depuis bientôt six mois. Cette ambiance pèse sur le moral et la consommation de nos clients”, tente le restaurateur, qui s’adapte en permanence aux changements. “Des produits comme la sole ou la côte de bœuf séduisent toujours une partie de notre clientèle. Mais il faut aussi attirer les jeunes qui n’ont rien à faire de la veste blanche, d’une nappe amidonnée ou des produits de luxe. Pour eux, l'expérience est aussi importante que l’assiette. Le souci de ne plus dépenser comme avant justifie que nous mettions à la carte des produits plus simples mais pas moins bons, comme le saumon par exemple”, envisage Thierry Campion. Source : www.lhôtellerie-restauration.fr
  22. 22. La revue de Presse KYLIA 22 Débitants de tabac = commerce de proximité ? Le 02/05/2019 Pour permettre aux débits de tabac de développer de nouveaux services, en plus de leur activité traditionnelle une aide financière permettant de réaliser certains travaux est disponible. Une aide qui nécessite de fournir quelques documents justificatifs : lesquels ? Débitants de tabac et obtention de l’aide financière à la transformation : du nouveau ! Le Gouvernement a créé une nouvelle aide financière à la transformation des débits de tabac. Elle remplace l’aide à la modernisation et prend fin au 31 décembre 2021. Cette aide doit permettre à un débit de tabac d’intégrer de nouvelles lignes de produits et services, par la mise en place d'offres commerciales réorganisées, par un réaménagement du point de vente ou par la transformation digitale du commerce.
  23. 23. La revue de Presse KYLIA 23 Le montant de l’aide est plafonné à 33 000 € et lorsqu’il est supérieur à 23 000 €, un contrat doit être conclu avec la Direction interrégionale des douanes et droits indirects (DIDDI). Pour obtenir l’aide, un débitant de tabac doit préalablement faire établir un audit de son établissement puis demander plusieurs devis. Il doit ensuite envoyer des documents justificatifs à la DIDDI avant et après la réalisation des travaux, dont la liste, qui vient d’être mise à jour, est la suivante :  avant le début des travaux :  ○ les devis datant de moins d'un an  ○ le formulaire de pré-validation de l'aide, présentant le projet de transformation du débit de tabac, les devis retenus et le chiffrage prévisionnel du montant des travaux éligibles à l'aide à la transformation, daté et signé ;  ○ les photographies datées du commerce « AVANT » les travaux de transformation, faisant apparaître toutes les parties intérieures et extérieures du commerce à transformer  ○ la facture « ACQUITTÉE » et le rapport de l'audit préalable obligatoire, daté et signé ;  ○ le bilan et le compte de résultats de l'exercice précédant la demande  après la réalisation des travaux de transformation :  ○ le formulaire de demande d'aide, présentant le chiffrage définitif du montant des travaux éligibles à l'aide à la transformation, daté et signé ;  ○ les factures définitives acquittées datant de moins d'un an et portant la mention « ACQUITTÉE », « PAYÉE » ou « RÉGLÉE » par les agenceurs, fournisseurs ou prestataires qui ont réalisé les travaux, le réagencement, la réorganisation et la digitalisation du commerce ;  ○ les attestations d'assurance reprenant le détail des aménagements remboursés en cas de sinistre  l'attestation aux termes de laquelle le buraliste établit ne pas percevoir d'autre subvention concernant un élément éligible à l'aide à la transformation ;  un relevé d'identité bancaire du compte professionnel  les photographies datées du commerce « APRÈS » les travaux de transformation, faisant apparaître toutes les parties intérieures et extérieures du commerce transformées ;  pour les demandes d'aides dont le montant est estimé à au moins 23 000 €, la convention en 2 exemplaires originaux, datée et signée.
  24. 24. La revue de Presse KYLIA 24 Lorsque la demande d'aide concerne uniquement le financement d'un audit non suivi de travaux de transformation, le débitant de tabac transmet à la direction générale des douanes et droits indirects, par courrier postal, les pièces suivantes :  le rapport de l'audit, daté et signé ;  la facture datant de moins d'un an et portant la mention « ACQUITTÉE », « PAYÉE » ou « RÉGLÉE » par le prestataire ;  un relevé d'identité bancaire du compte professionnel. Source : Arrêté du 2 avril 2019 modifiant l'arrêté du 17 octobre 2018 fixant les éléments d'éligibilité au fonds de transformation et les modalités de demande de l'aide Source : www.bar-brasserie.fr
  25. 25. La revue de Presse KYLIA 25 Cession d'hôtel : la clause relative à la garantie décennale Le 02/05/2019 Si des travaux relevant de la garantie décennale ont été réalisés dans un hôtel, le vendeur reste responsable pendant dix ans à partir de la réception de ces travaux. Lors de la mise en vente de l'hôtel, l'acte de vente doit obligatoirement mentionner les dispositions relatives à l'assurance des éventuels travaux réalisés. © GettyImages Les travaux entrant dans la garantie décennale concernent la construction, rénovation et agrandissement au sens de l'article 1792 du code civil. Vous vendez votre hôtel et vous avez réalisé des travaux : assurez-vous que vous êtes bien en possession des attestations d’assurance relatives aux travaux effectués. En effet, en cas de vente d’un hôtel, l’acte doit mentionner les dispositions relatives à l’assurance des éventuels travaux réalisés. S'il n'y a pas eu de travaux importants de construction, d’agrandissement ou de rénovation dans les dix ans précédant la cession, il suffit de préciser dans une clause de la promesse et de l’acte de vente
  26. 26. La revue de Presse KYLIA 26 qu’il n’y a pas de garantie décennale en cours. Si des travaux relevant de la garantie décennale ont été réalisés, le vendeur qui les a effectués reste responsable pendant dix ans à partir de la réception. Attention, pour être valide, l’assurance doit avoir été souscrite avant le début des travaux, car elle couvre uniquement les travaux ayant fait l’objet d’une ouverture de chantier pendant la période de validité du contrat. Vous ne pourrez pas souscrire d’assurance au moment de la vente ou après, ce sera trop tard ! ► Pour quels travaux ? Les travaux entrant dans la garantie décennale concernent la construction, rénovation et agrandissement au sens de l’article 1792 du code civil. L’appréciation n’est pas toujours évidente. Il existe de nombreuses jurisprudences sur le sujet. On retiendra par exemple pour un hôtel :  les travaux de construction ou de reconstruction : une piscine, une terrasse, un agrandissement de l’hôtel…  Les travaux de rénovation : la rénovation de toiture, la réfection des salles de bains avec l’installation d’éléments sanitaires et la création de conduites d’eau, le ravalement (avec une fonction d’étanchéité)...  Les travaux intérieurs quand ils sont indissociables du bâtiment ou du gros œuvre : le carrelage (dans certain cas), la mise aux normes de l’installation électrique, l’installation d’un chauffage dont les canalisations sont encastrées… ► Qu’est-ce que la garantie décennale ? Il existe deux régimes d’assurance concernant la garantie décennale :  l’assurance dommage-ouvrage ;  l’assurance de responsabilité décennale.  L’assurance dommage-ouvrage Cette assurance doit-être souscrite par la personne qui fait réaliser des travaux de construction d’agrandissement ou de rénovation (le maître d’ouvrage) préalablement au début des travaux. Elle est obligatoire. Elle permet de couvrir et de garantir le paiement des travaux nécessaires pour réparer d’éventuels dommages entrant dans la garantie décennale.
  27. 27. La revue de Presse KYLIA 27  L’assurance de responsabilité décennale Cette assurance doit être souscrite préalablement à l’ouverture du chantier par l’ensemble des professionnels qui interviendront sur le chantier. Les attestations datées et signées correspondant à la période des travaux devront être fournies par chaque entreprise. Conservez-les soigneusement dans un dossier travaux afin d’y avoir accès facilement. Cette assurance couvre les dommages ou vices qui affectent une construction dans sa solidité ou la rendant impropre à sa destination pouvant survenir dans les dix ans après la réception du chantier. La notion “impropre à sa destination” est une notion sensible pour un hôtel, car des fissures dans une chambre d’un établissement de luxe, par exemple, peuvent la rendre impropre à la vente. ► Obligations du vendeur de l’hôtel Lors d’une cession d’hôtel et lorsque des travaux relevant de la garantie décennale ont été effectués, l’assurance dommage-ouvrage doit être signifiée clairement dans les actes, avec copie de l’attestation justifiant de son paiement. En l’absence d’assurance dommage-ouvrage, le vendeur qui a effectué des travaux d’agrandissement ou de rénovation s’expose à être mis personnellement en cause en cas de dommages qui surviendraient pendant la période décennale. Cette carence devra être indiquée dans les actes. Le vendeur devra fournir à l’acquéreur la liste des entreprises qui sont intervenues sur le chantier avec leur attestation d’assurance de responsabilité décennale. Si vous êtes hôtelier et que vous allez faire des travaux, assurez-vous que vous êtes en possession des assurances et attestations d’assurance obligatoires. Source : www.lhôtellerie-restauration.fr
  28. 28. La revue de Presse KYLIA 28 TVA en restauration : Bruno Le Maire rassure la profession Le 03/05/2019 © Thinkstock La TVA en restauration va rester à 10%. Dans une interview donnée aux Echos, Bruno le Maire, ministre de l’Economie et des finances, a confirmé le maintien de la TVA en restauration à 10%. Pour l’Umih, la mobilisation qui a été la sienne auprès du gouvernement et des organisationnelles interprofessionnelles a porté ses fruits. « L’assurance d’une stabilité fiscale donnée par le gouvernement à nos professionnels est primordiale pour poursuivre les actions menées par le secteur sur l’emploi et la formation pour attirer, former et garder les talents dans nos entreprises. Pour nos professionnels, c’est aussi leur permettre de continuer à investir sur l’avenir avec des embauches ou la modernisation de leurs outils de production » a commenté Roland Héguy, président confédéral de l’Umih. Source : www.lhôtellerie-restauration.fr
  29. 29. La revue de Presse KYLIA 29 A propos de KYLIA Commerce Le département Commerce et Entreprise du groupe KYLIA, nouvel acteur de l'immobilier en France, est un réseau de cabinets d'affaires spécialistes de la vente de Commerces et de l'immobilier commercial. En construisant la carrière de nos agents, ces derniers construiront en retour une entreprise comme jamais nous ne l’aurions imaginé ! Méritocratie, Partage et Excellence Plus d’information sur le site Internet : http://www.kylia-immo.com Contact Presse : KYLIA France Marie LAURENT / rp@kylia-immo.com / 01 47 70 24 18

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