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S25 revue de presse kylia - semaine du 17 au 23 juin 2019

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S25 revue de presse kylia - semaine du 17 au 23 juin 2019

  1. 1. La revue de Presse KYLIA 1 LA REVUE DE PRESSE DE LA SEMAINE Du 17 au 23 juin 2019 LES ARTICLES DE LA SEMAINE - RESIDENTIEL Loyers : le rapport choc du député Nogal pour protéger les propriétaires Le 18/06/2019 Dans un rapport qu'il a présenté le 18 juin le député LREM Mickaël Nogal annonce 37 mesures concrètes pour améliorer les relations entre propriétaires et locataires. La plus spectaculaire d'entre elles concerne les garanties des loyers impayés. Le rapport Nogal préconise de faire prendre en charge par les professionnels de l'immobilier le paiement des loyers impayés.
  2. 2. La revue de Presse KYLIA 2 C'est une mini-révolution que le rapport « Louer en confiance », présenté par le député Mickaël Nogal, veut déclencher dans le domaine de la gestion locative. Au casse-tête des relations entre bailleurs et locataires, le jeune parlementaire de La République en Marche répond par une responsabilisation accrue des professionnels de la location. « L'objectif est d'améliorer la fluidité des relations entre propriétaires et locataires, assez tendues, a commenté mardi l'élu de Haute-Garonne, et de renforcer la place des agents immobiliers et la qualité de leur service. » Parent pauvre de l'activité immobilière, la gestion locative n'est pas à la fête. Les deux-tiers des propriétaires bailleurs louent directement leurs biens, sceptiques quant à la valeur ajoutée réelle de l'intermédiaire. Et la tendance s'accroît avec l'éclosion de jeunes pousses proposant des services Internet à la carte afin de faciliter la location entre particuliers.
  3. 3. La revue de Presse KYLIA 3 Garantie obligatoire Comme mesure phare d'un rapport qui compte 37 propositions, Mickaël Nogal préconise de confier aux professionnels de l'immobilier locatif (agents immobiliers, administrateurs de biens et syndics de copropriété), la garantie du paiement des loyers pendant toute la durée du bail. En d'autres termes, ce sont eux qui porteront le risque des loyers impayés, se substituant aux contrats d'assurance que les propriétaires contractent (comme la garantie des loyers impayés ou GLI) pour se prémunir des défauts de paiement. Cette mesure deviendrait obligatoire alors qu'aujourd'hui seuls 15 % des 6,7 millions de logements loués en France sont protégés par ce type d'assurance. Son application passe par une modification de la loi Hoguet, laquelle réglemente la profession depuis 1970. « Il s'agit d'un véritable tournant et d'un acte de confiance pour la profession immobilière à contre- courant des rapports parlementaires qui plaident pour davantage de désintermédiation », se réjouit Henry Buzy-Casaux, le président de l'IMSI, l'Institut du Management des Services Immobiliers. La création de cette obligation d'assurance pour les professionnels permettra de facto d'en diminuer le coût. Elle servira surtout à pacifier les relations en diminuant les impayés, dont le taux oscille en France entre 2 et 3 %. Pour autant, le président de la Fnaim, Jean-Marc Torrolion, prévient : « il faut veiller à ne pas écarter les petits acteurs de la gestion locative, dont le coût des assurances pourrait devenir prohibitif ». Afin que cette mesure n'ait pour effet pervers un durcissement des conditions d'accès des locataires, il milite aussi pour la création d'un fichier des incidents de paiements. Cette option n'a pas été retenue pour l'heure. Plus de caution exigible La mesure, si elle est adoptée, nécessiterait la création d'un organisme spécifique, agréé par l'Etat, neutre et indépendant, auprès duquel serait déposé et géré le dépôt de garantie, représentant un mois de loyer. Ce système de consignation obligatoire auprès d'organismes tiers est pratiqué au Royaume- Uni depuis 2007, a précisé le député. « Un rôle à laquelle notre profession devrait être associée, notamment au travers de notre caisse de garantie », argumente sa part le président de la Fnaim. Cette proposition a néanmoins fait bondir l'UNPI (Union nationale des propriétaires immobiliers), qui la qualifie de « hold-up sur les propriétaires bailleurs ».
  4. 4. La revue de Presse KYLIA 4 Autre conséquence très concrète de cette mesure qui ferait plaisir aux locataires, la caution habituellement exigée avant l'entrée dans les lieux ne serait plus exigible grâce à la protection nouvelle qu'apporterait la création d'une assurance obligatoire. La mise en musique du rapport Nogal pourrait donner lieu à une nouvelle proposition de loi dès l'automne. Un calendrier difficile à tenir, estiment cependant des professionnels, sauf à travailler à la hussarde. Source : www.lesechos.fr
  5. 5. La revue de Presse KYLIA 5 Garantie des loyers: le rapport Nogal, fausse bonne nouvelle pour les locataires Le 19/06/2019 Le député Mickaël Nogal (LREM), le 7 mars 2018 à Assemblée nationale. Photo Philippe Lopez. AFP Un rapport du député LREM Mickaël Nogal promet d'apaiser les relations locatives avec un système «gagnant-gagnant» pour les propriétaires comme les locataires. En réalité, il ferait surtout l'affaire des professionnels de l'immobilier.  Garantie des loyers: le rapport Nogal, fausse bonne nouvelle pour les locataires Le rapport est intitulé «Louer en confiance». Sous-entendu, les relations locatives – souvent synonymes de méfiance mutuelle entre bailleurs et locataires – peuvent être améliorées. Et pour tendre vers cet apaisement, le député LREM, Mickaël Nogal, chargé d’une mission par le Premier ministre, propose 37 mesures censées améliorer les choses dans un rapport rendu public mardi. «A sa lecture, on devine
  6. 6. La revue de Presse KYLIA 6 une volonté de bien faire, et une réelle sincérité», estime David Rodriguès, juriste à la Consommation logement cadre de vie (CLCV), l’une des grandes associations de défense des consommateurs. Mais si les intentions sont louables, les propositions déclinées par le député ne font vraiment pas l’unanimité. «Ce rapport fait la part belle aux professionnels de l’immobilier. On a l’impression qu’ils ont tenu la plume et que l’objectif principal du rapport est d’accroître leur part de marché»; estime le responsable de la CLCV. 2,2% de recours La mesure principale proposée par Mickaël Nogal pour améliorer les relations locatives est de sécuriser le paiement des loyers aux propriétaires. Leur principale préoccupation. Et pour aller dans cette direction, elle met au centre du jeu les agents immobiliers avec la création d’un «nouveau type de mandat de gestion», souligne le rapport. En substance, le propriétaire qui choisirait de louer son logement par l’intermédiaire d’une agence se verrait garantir par le professionnel «le paiement des loyers et charges à bonne date, quels que soient les retards du locataire». Evidemment «l’administrateur de biens [le professionnel, ndlr] se couvre de cet engagement en souscrivant une assurance», indique le rapport. C’est lui aussi qui prend en charge tous les frais éventuels de procédure (notamment le contentieux devant les tribunaux en vue d’une expulsion locative par exemple). Par ces biais, les professionnels se retrouvent ainsi au centre du jeu des rapports locatifs. Au motif d’une lutte contre les impayés de loyers, qu’il convient pourtant de ramener à leur juste mesure. Le parc locatif privé compte 6,7 millions de logements en France. Et en 2017, le nombre de recours pour impayés de loyers engagés par les propriétaires devant les tribunaux à l’encontre de leurs locataires est de 146 865, selon les statistiques du ministère de la Justice. Ce qui fait 2,2% (chiffre d’Infostat Justice, n°167). Instrumentalisation Dans une société traversée par le chômage, l’insécurité économique, les emplois et les revenus précaires, ce taux est somme toute modeste. Mais il est depuis longtemps instrumentalisé par les bailleurs et les professionnels de l’immobilier pour exiger toujours plus de garanties auprès des locataires lors de la mise en location d’un logement : revenus trois à quatre fois supérieurs au montant du loyer, contrat de travail en CDI, garant gagnant six fois le montant du loyer (parfois deux garants sont même demandés). Certains locataires qui n’ont pas de garant sont contraints de souscrire à leurs frais des assurances pour impayés auprès d’organismes comme Cautioneo ou Youse. Dans les grandes villes où l’offre locative est insuffisante, louer un appartement est devenu un véritable parcours du combattant.
  7. 7. La revue de Presse KYLIA 7 Pas sûr que la proposition du député Mickaël Nogal améliore les choses pour les locataires. La «garantie de paiement des loyers et charges à bonne date» apportée par le professionnel de l’immobilier au propriétaire va l’amener à être spécialement vigilant sur la solvabilité des locataires retenus lors de la mise en location d’un logement. «Les contrats d’assurance laissent l’administrateur de biens apprécier sous sa responsabilité la solvabilité des locataires», indique l’annexe III du rapport de Mickaël Nogal. Autrement dit, le professionnel va se protéger. Cette même annexe III prévoit d’ailleurs que l’agent immobilier «pourra demander une caution à la charge du locataire» type Cautioneo ou Youse. «Le rapport prétend qu’il veut aller vers une solution gagnant-gagnant pour le bailleur et son locataire. En réalité, il n’en est rien. Nous sommes dans un système qui met à la charge du locataire l’assurance pour impayés de loyers», s’énerve David Rodriguès. Le débat ne fait que commencer. Source : www.liberation.fr
  8. 8. La revue de Presse KYLIA 8 Données personnelles : « L'action de groupe est amenée à se développer » Le 19/06/2019 INTERVIEW. Peut-on demander réparation à l'organisme qui ne protège pas nos données personnelles  ? Peut-on se joindre à une action collective  ? Le RGPD a sensiblement augmenté le nombre de plaintes concernant la protection des données personnelles (photo d'illustration). © ISSOUF SANOGO / AFP Les candidats à la location inscrits sur le site de la société immobilière Sergic étaient, malgré eux, les proies idéales de cybercriminels… Leurs cartes d'identité, cartes Vitale, avis d'imposition, attestations d'allocations familiales, jugements de divorce, relevés d'identité bancaire, etc. sont restés pour ainsi dire « en libre-service » pendant six mois sur le site de l'agence, soit le temps passé à corriger la faille malgré le signalement qui lui avait été fait. C'est un utilisateur qui, l'année dernière, avait découvert la faille et prévenu les dirigeants. Il a montré qu'une simple modification du caractère X dans l'adresse URL permettait à quiconque ayant connaissance de cette URL de télécharger les documents en question, sans avoir à créer un compte ni à s'authentifier. Du pain bénit pour les usurpateurs d'identité…
  9. 9. La revue de Presse KYLIA 9 Cette double négligence coupable a coûté cher à cette société spécialisée dans la promotion immobilière, l'achat, la vente, la location et la gestion immobilière, qui emploie 486 personnes pour un chiffre d'affaires d'environ 43 millions d'euros. La Commission nationale de l'informatique et des libertés (Cnil) lui a infligé une amende de 400 000 euros au titre de la violation du règlement général de la protection des données (RGPD) et a rendu publique cette sanction. « Quand bien même aucune personne physique n'a, à ce jour, rapporté avoir subi un dommage en raison de la violation de données, le manque de célérité de la société dans la correction de la vulnérabilité, pendant une durée d'au moins six mois, a eu pour effet de prolonger le risque qu'un tel dommage survienne », d'autant que les données exposées relèvent « des aspects les plus intimes de la vie des personnes », précise la Cnil dans sa délibération. Cette sanction est-elle exemplaire  ? Comment peut-on se défendre si nos données ne sont pas protégées  ? Entretien avec l'avocate Sabine Marcellin, spécialiste du droit du numérique, coauteur de l'ouvrage Le Secret des affaires aux éditions LexisNexis. Le Point : La sévérité de cette sanction et en termes d'atteinte à la réputation est-elle l'effet du règlement européen sur la protection des données (RGPD)  ? Sabine Marcellin : Le RGPD, applicable depuis le 25 mai 2018, a renforcé les obligations de protection des données pour les sociétés et, en même temps, beaucoup augmenté le montant des sanctions encourues. Les amendes peuvent atteindre 20 millions d'euros ou 4 % du chiffre d'affaires annuel du responsable de traitement. Il s'agit du chiffre d'affaires consolidé, c'est-à-dire du groupe. En plus des sanctions financières, il existe des sanctions administratives comme la limitation temporaire ou définitive d'un traitement de données personnelles. Dans le cas présent, la publication par la Cnil de la sanction imposée à Sergic représente un mauvais marqueur pour la réputation et l'image de marque d'une entreprise qui fournit des services dans le domaine immobilier. La publicité faite à cette sanction vise sans doute à impacter tout ce secteur qui traite beaucoup de données sensibles. La Cnil avait pourtant prévenu ! Oui, et depuis un an elle a infligé plusieurs sanctions, dont une amende de 50 millions à l'encontre de Google. Les mises en demeure délivrées par la Cnil ne sont pas toutes publiées, mais celle-ci a annoncé qu'elle allait encore renforcer ses contrôles. En même temps, elle continue de jouer un rôle actif de sensibilisation auprès des entreprises pour les encourager à appliquer le RGPD. Elle a proposé des outils de conformité et une formation gratuite en ligne sur son site. Reste que les plaintes ont augmenté de 30 % par rapport à la période précédente, pour approcher les 12 000. Dans ce contexte, je pense que le nombre et l'ampleur des sanctions iront croissant…
  10. 10. La revue de Presse KYLIA 10 Le montant de l'amende ne représente « que » 0,93 % du chiffre d'affaires de la société alors que la peine maximale encourue est de 4 % du chiffre d'affaires. Comment expliquer ce montant vu l'ampleur des manquements et des préjudices potentiels  ? La Cnil doit fixer des sanctions dissuasives et proportionnées, en application du RGPD. Pour décider du montant de l'amende administrative en fonction du cas traité, la marge de manœuvre de la commission est limitée. Celle-ci doit prendre en compte une dizaine de critères fixés par l'article 83 du RGPD. Parmi eux figurent la gravité et la durée de la violation, le nombre de personnes concernées, les mesures mises en place pour atténuer le dommage, les mesures de sécurité mises en œuvre, le degré de coopération établi avec la Cnil, etc. Dans ce dossier Sergic, au regard de tous ces critères, une amende de près de 1 % du chiffre d'affaires, accompagnée d'une publication, a été jugée adaptée. Il faut savoir que l'entreprise sanctionnée a la possibilité de contester cette sanction devant la cour d'appel, dans les deux mois de la notification de la décision. Comment les particuliers qui le souhaitent peuvent-ils obtenir réparation  ? Doivent-ils démontrer qu'ils ont subi un préjudice personnel  ? Les particuliers ont effectivement le droit de demander réparation en justice. Cette demande judiciaire de réparation peut reposer sur deux motifs différents. - La personne est en mesure de prouver qu'elle a subi un dommage, matériel ou moral, du fait de la violation du RGPD par l'entreprise. Un dommage matériel pourrait être une perte financière, par exemple, à la suite d'un vol commis à partir d'informations personnelles divulguées. Et un dommage moral, plus difficilement quantifiable, pourrait être une atteinte à sa réputation par la publication de documents personnels. - Plus largement, parce que cette personne considère que la violation de ses droits portant sur ses données personnelles nécessite une réparation financière par l'entreprise responsable. Ce droit spécifique est prévu à l'article 79 du RGPD. En pratique, dans un cas ou un autre, c'est le tribunal de grande instance (TGI) du lieu de résidence habituelle de la personne qui est compétent. Peut-on imaginer une action de groupe dans un tel cas  ? Oui. L'action de groupe en matière de données personnelles a été introduite par la loi du 18 novembre 2016, dite de modernisation de la justice. L'objectif est de faire cesser un manquement aux obligations
  11. 11. La revue de Presse KYLIA 11 de protection des données personnelles. Ce droit a été renforcé, depuis la réforme de la loi informatique et libertés du 20 juin 2018, pour permettre aux personnes victimes de demander réparation du dommage causé par les manquements. En pratique, les particuliers doivent s'adresser à un organisme à but non lucratif : une association qui a pour objet statutaire la protection de la vie privée et la protection des données à caractère personnel, et régulièrement déclarée depuis au moins cinq ans (La Quadrature du Net, Internet Society France, etc.), une association de défense des consommateurs représentative agréée au niveau national ou encore un syndicat représentatif de salariés ou de fonctionnaires. Dans cette démarche, l'organisation conduit, devant la justice, l'ensemble des dossiers des personnes représentées pour réclamer des dommages et intérêts au responsable de traitement défaillant. Plusieurs actions ont été lancées depuis l'entrée en vigueur du RGPD, notamment celle de l'Internet Society France reprochant à Facebook sept griefs liés notamment à la sécurisation des données des utilisateurs et le recueil de données sensibles comme l'orientation sexuelle ou les convictions politiques. Ce nouveau mode d'action instauré par le RGPD devient un enjeu considérable pour les responsables de traitement, qui, en plus d'une sanction par la Cnil, devront désormais faire face à la menace de dommages et intérêts en cas d'introduction d'une telle action devant les juridictions. D'autant que je pense que ce mécanisme est amené à se développer, en particulier quand un incident de cybersécurité crée un dommage pour des milliers d'utilisateurs… Source : www.lepoint.fr
  12. 12. La revue de Presse KYLIA 12 Le dépôt de garantie, première source de conflit pour les locataires Le 19/06/2019 Parmi les 9000 actions en justice lancées en 2017 par les locataires, 65% portent sur la restitution du dépôt de garantie, selon le ministère de la Justice. «Hold-up sur les propriétaires immobiliers». L’Union nationale des propriétaires immobiliers (UNPI) est vent debout contre un rapport parlementaire qui vient d’être remis au ministre du Logement Julien Denormandie. Parmi ces mesures, une se veut spectaculaire: bloquer le dépôt de garantie versé aux propriétaires, comme le font les Britanniques. Les bailleurs seraient obligés de le déposer «dans un organisme agréé qui serait une structure sans but lucratif qui le conservera jusqu’à la fin de la location», précise Michaël Nogal, député LREM de Haute-Garonne, l’auteur du rapport qui suggère que cette mesure ne concerne que les logements privés. Le dépôt de garantie serait ensuite reversé au locataire ou au propriétaire si le locataire a fauté. Pourquoi cette proposition? Cet élu spécialiste du logement affirme que cette somme est versée aux locataires de manière aléatoire. Du coup, ces derniers, pour être sûrs de rentrer dans leurs fonds, sont
  13. 13. La revue de Presse KYLIA 13 de plus en plus nombreux à ne pas payer leur dernier mois de loyer. «Les échos recueillis au cours de la mission permettent de craindre que ce comportement ne soit en cours de généralisation parmi toutes les catégories sociales, privant dans les faits les bailleurs de toute garantie», explique le député LREM. Ce qui occasionne de nombreuses procédures judiciaires: près de 168.000 en 2017, selon une étude du ministère de la Justice publiée en décembre 2018 (pages 28/29). Une somme en jeu considérable Parmi elles, environ 9000 ont été lancées par les locataires à l’encontre de leurs propriétaires. Un chiffre en baisse de 14% par rapport à 2016. La restitution du fameux dépôt de garantie est certes le premier motif de conflit entre les deux parties (65% des actions en justice engagées par les locataires) mais le nombre de procédures liées à ce contentieux (un peu moins de 5800 en 2017) est dérisoire comparé aux centaines de milliers de locations qui prennent fin chaque année et surtout au nombre de procédures engagées par les propriétaires pour non-paiement des loyers (88.727 en 2017). Notons également que là où le premier a chuté de 20% en un an (de 7199 à 5754), le second a augmenté de près de 4% sur la même période (de 85.604 à 88.727). Le dépôt de garantie, qui représente quelque 4 milliards d’euros par an, est actuellement versé au propriétaire au moment de la signature du bail directement par le locataire ou via un tiers (comme Action Logement (ex-1% Logement). Il ne peut pas être supérieur à un mois de loyer (hors charges) et doit être restitué dans un délai maximal d’un mois si l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée ou deux mois dans le cas contraire. En cas de retard, le locataire doit mettre en demeure le propriétaire de restituer le dépôt de garantie par lettre recommandée avec avis de réception. En cas de refus, il peut engager une procédure de conciliation et, en cas d’échec, une action peut être portée devant le tribunal d’instance dans un délai de trois ans à partir du jour où le dépôt de garantie aurait dû être versé. Se pose une question: ce type de dispositif a-t-il une chance de voir le jour? Il y a un peu plus d’un an, plusieurs députés avaient tenté de l’introduire dans la loi logement mais le gouvernement, qui n’y était pas favorable, l’a rejeté. Sera-ce le cas encore une fois? Le député Nogal doit déposer sa proposition de loi d’ici septembre. Les associations de propriétaires et la fédération des agences immobilières retiennent leur souffle. «Au moment de mobiliser les propriétaires sur les travaux de rénovation énergétique, ce serait un bien mauvais signal dans le déséquilibre des rapports locatifs», dénonce l’UNPI. Source : www.lefigaro.fr
  14. 14. La revue de Presse KYLIA 14 Le chauffage, principal moteur de la hausse des charges de copropriété Le 20/06/2019 Le chauffage est le poste de dépense qui a le plus augmenté en 2018 parmi les charges de copropriété qui ont grimpé en moyenne de 5% en 2018, selon le dernier baromètre annuel de l’association des responsables de copropriété. L’évolution récente des charges de copropriété ne contribuera pas à rendre les syndics plus sympathiques. Elles ont en moyenne progressé de 5% en 2018 par rapport à 2017, selon le dernier baromètre annuel de l’association des responsables de copropriété (ARC). Une hausse nettement supérieure à celle des prix (1,8%), et également supérieure à la progression constatée en 2017 (2%). Dans une copropriété équipée de tous les services (chauffage collectif, ascenseur, gardien et parking), les charges atteignent ainsi 50 euros en moyenne par m² et par an, selon l’ARC. Ces frais sont évidemment bien moindres dans une copropriété dépourvue de ces équipements. Ils y atteignent alors 21,8 euros par m2 et par an. Les syndics ne sont pas seuls responsables de cette flambée des charges: le chauffage, lorsqu’il est collectif, est le poste de dépense qui a le plus augmenté (+9,8%) l’année dernière, du fait de l’augmentation des tarifs de l’énergie. C’est aussi celui qui pèse le plus lourd dans le budget d’une
  15. 15. La revue de Presse KYLIA 15 copropriété qui en est équipée, à hauteur de 14,6 euros en moyenne par m² et par an. Deuxième facteur de hausse: l’assurance, dont le coût a de son côté grimpé de près de 7%, à hauteur de 3,1 euros par m2 et par an. Les frais de gestion des syndics constituent enfin le troisième facteur de progression des charges. Ils ont crû de 6,5% l’année dernière et représentent en moyenne 6,2 euros par m² et par an. «Cette augmentation s’explique de deux façons: les honoraires de base des syndics ont progressé, et ils facturent davantage de prestations particulières, note Claude Pouey, de l’ARC. Une assemblée générale qui se prolonge d’une heure peut par exemple être facturée 100 à 150 euros. Le même tarif horaire pourra s’appliquer au déplacement occasionné par un sinistre, alors que cela devrait être inclu dans l’honoraire de base». Contrat-type de syndic Les pouvoirs publics tentent pourtant de faire baisser les tarifs des syndics de manière récurrente. Afin de favoriser leur mise en concurrence, la loi Alur les contraint depuis 2015 à présenter aux copropriétaires un «contrat-type», incluant un certain nombre de services prédéfinis. Et chaque copropriété doit tous les trois ans mettre en concurrence le syndic en place. «Mais en pratique, très peu de copropriétés le font, car les conseils syndicaux, qui ne sont pas composés de professionnels mais d’habitants, ne savent pas faire cela», explique Claude Pouey. L’ARC déplore également que de plus en plus de syndics dérogent au contrat-type, et facturent en supplément des prestations qui devraient être comprises dans leur forfait. Une enquête de la DGCCRF réalisée en novembre 2017 avait mis en évidence 41% d’anomalies dans les contrats passés au crible. «Ces anomalies étaient surtout des vices de forme. Par ailleurs, les syndics ajustent en ce moment leur tarification. Ils s’adaptent au fait d’être payés essentiellement au forfait», défend Géraud Delvolvé, délégué général de l’Union des Syndicats de l’Immobilier. Des décrets sont en tout cas attendus pour imposer de coûteuses sanctions à ceux qui ne se conformeraient pas à leur obligation de présenter un contrat-type, a annoncé le premier ministre Édouard Philippe en mars à l’occasion des dix ans de l’Autorité de la Concurrence. D’autres décrets visant à faire baisser les charges sont en préparation ou viennent de paraître: le coût de certains actes devrait être plafonné, et les syndics ont désormais l’obligation de publier plusieurs informations sur leur extranet. De quoi introduire un peu plus de transparence sur ce marché. Source : www.lefigaro.fr
  16. 16. La revue de Presse KYLIA 16 LES ARTICLES DE LA SEMAINE - COMMERCE Faut-il céder les titres ou le fonds de commerce ? Le 19/06/2019 Vendre son affaire peut se faire sous deux formes juridiques distinctes : céder le fonds de commerce ou les parts sociales. Chacune d'elle comporte des conséquences différentes notamment fiscales. Le point sur l'essentiel. Si vous exercez en société, en cas de cession, vous avez le choix entre céder le fonds seul ou céder les titres. Cession du fonds de commerce Céder le fonds seul consiste à ne vendre que des éléments d’actifs de la société, c’est-à-dire l’ensemble des éléments qui permettent d’exercer l’activité : matériel, mobilier, outillage, marchandises et stock pour ce qui est des éléments corporels (biens corporels) ainsi que le droit au bail, la clientèle, l’enseigne, le nom commercial, les contrats de travail (biens incorporels). À noter que seuls les contrats de travail, les contrats d’assurance et les contrats d’édition sont automatiquement transférés. Les autres contrats (fournisseurs, clients, bail, etc.) doivent être négociés avec le vendeur et les cocontractants. La société qui exploitait le fonds sera dissoute ou mise en sommeil en fonction des projets du cédant. Le repreneur, du fonds, doit, lui, créer sa propre structure juridique pour exploiter le fonds. En cas de cession de fonds de commerce, le vendeur : - ne dispose pas immédiatement du prix de la vente. Celui-ci est d'abord placé entre les mains d'un séquestre, pendant une durée comprise entre 3 mois et demi et 5 mois et demi ; - doit solder les comptes clients et fournisseurs, procéder à la clôture des comptes de sa société, et rembourser les crédits liés à l’exploitation du fonds de commerce ;
  17. 17. La revue de Presse KYLIA 17 - sera imposé sur les bénéfices réalisés et les bénéfices en sursis d’imposition (plus-values latentes, provisions en sursis…) ; - sera imposé sur la plus-value réalisée, c’est-à-dire le gain réalisé entre le prix de cession et le prix d’acquisition (ou valeur d’origine) ; - sera, à titre personnel, imposé une seconde fois, s’il s’attribue le produit de la vente par distribution ou dissolution. ► Cession des parts sociales Céder les parts sociales consiste à vendre les éléments d’actifs de la société - dont le fonds de commerce fait partie -, mais également le passif de l’entreprise, autrement dit, ses dettes. La société rachetée poursuit son activité sans interruption et tous les contrats en cours conclus pour l’exploitation de l’activité sont transférés (sauf ceux qui contiennent une clause intuitu personae). En cas de cession de titres, le vendeur : - garantit à l’acquéreur les baisses d’actifs et les hausses de passif par le biais d’une clause de garantie d’actif et de passif qui aurait une origine antérieure à la cession. En cas de survenance d’un tel événement, le cédant s’engage à indemniser l’acquéreur (exemples : redressement fiscal portant sur une période antérieure à la date d’acquisition, condamnation de l’employeur suite à un licenciement effectué avant l’acquisition). Le contenu de cette clause se négocie et doit être aménagé au cas par cas avec l’aide d’un spécialiste de la transaction (avocat ou intermédiaire en transaction de fonds de commerce) ; - n’acquitte aucune fiscalité immédiate. C’est l’année suivante, après la déclaration de l’ensemble de ses revenus, qu’il y aura imposition sur la plus-value (flat tax de 30 % ou barème progressif de l’IR avec possibilité d’abattement) Source : www.lhôtellerie-restauration.fr
  18. 18. La revue de Presse KYLIA 18 Bail commercial et hausse du loyer : la taxe foncière joue-t-elle un rôle ? Le 18/09/2019 Le gérant d’un supermarché obtient l’accord de son bailleur pour le renouvellement de son bail commercial. Mais celui-lui réclame une hausse de loyer trop importante selon le gérant, constatant que le nouveau loyer proposé ne tient pas compte du fait qu’il assume le paiement de la taxe foncière… Taxe foncière payée par le locataire = hausse de loyer limitée ? Le gérant d’un supermarché sollicite auprès de son bailleur le renouvellement de son bail commercial. Si le bailleur est d’accord sur le principe du renouvellement du bail, un désaccord survient sur le montant du loyer. Le bailleur réclame, en effet, une hausse de loyer…
  19. 19. La revue de Presse KYLIA 19 … trop importante, selon le gérant du supermarché : il rappelle que, selon les termes du bail commercial, le paiement de la taxe foncière a été mis à sa charge, sans contrepartie, alors qu’il incombe normalement au bailleur. Or, selon le gérant du supermarché, les obligations qui incombent normalement au bailleur, lorsqu’elles sont mises à la charge du locataire sans contrepartie, constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Ce que confirme le juge : le bail commercial est donc ici renouvelé, avec une hausse de loyer pondérée par la prise en compte du paiement de la taxe foncière mis à la charge du locataire. Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 23 mai 2019, n° 18-14917 Source : www.bar-brasserie.fr
  20. 20. La revue de Presse KYLIA 20 Achat fonds de commerce : le vendeur peut-il détacher la marque du fonds ? Le 18/06/2019 Dans le cadre d'un achat de fonds de commerce, le vendeur peut-il détacher la marque du fonds sachant que c'est un fonds dont la marque est centenaire, et que c'est aussi le nom de l'enseigne. La marque, l’enseigne, font partie des éléments incorporels constitutifs du fonds de commerce. En ce sens, je ne pense pas qu’il soit possible (ni légal) que le vendeur les détache de la vente du fonds. Cependant, une négociation assortie d’un avenant rédigée par un avocat spécialisé peut toujours exister pour préciser la volonté des parties et les engagements respectifs. Source : www.lhôtellerie-restauration.fr
  21. 21. La revue de Presse KYLIA 21 Les bars à salades ont la cote Le 19/06/2019 75 - Paris Manger léger, se nourrir sainement, conserver son pouvoir d'achat : les établissements misant sur des salades fraîches à composer soi-même fait des émules à travers la France. Chez Koss Bio Bar, on a le choix entre une trentaine de combinaisons de produits bio. © iStock
  22. 22. La revue de Presse KYLIA 22 Le concept des bars à salades est simple : une base composée d'une ou plusieurs variétés de salades fraîches, avec des ingrédients ultra-frais et très variés. Excellent bar à salades avec des prix très attractifs, le Koss Bio Bar est niché dans le IXe arrondissement de Paris. On a connu la mode des burgers, des tacos, des sushis, des pizzas al taglio, place aujourd’hui aux salades ! Symboles de l'évolution de la restauration rapide, les salad bars ont débarqué en France au début des années 2000. Le concept : une base composée d’une ou plusieurs variétés de salades fraîches, à laquelle on ajoute des ingrédients frais et variés : légumes, fruits, protéines d’origine animale ou végétale... EatSalad a été l’un des pionniers en France. La chaîne, implantée dès 2003, propose six bases de salades, huit sauces et une grande variété d’ingrédients, pour ne pas lasser sa clientèle. Dans son sillon, une multitude d’adresses, plus ou moins confidentielles, lui ont emboîté le pas. À Paris, on peut citer Mister Green (VIIIe), Ensuite (Ier), qui s’est équipé d’un Juice bar à la minute, mais aussi Loumi’s et bien d'autres encore. “Dans la société de plus en plus individualisée qui est la nôtre, les salad bars sont l’occasion de faire du sur mesure sans rien imposer au client”, explique Célia Romi, la créatrice du Koss Bior Bar (IXe), qui propose des produits issus de l’agriculture raisonnée, à partir de 6,70 € la salade, et une trentaine de combinaisons à la carte. “Tout le monde s’y retrouve : ceux qui veulent surveiller leur ligne, ceux qui suivent un régime particulier, ceux qui veulent consommer responsable et bio...”
  23. 23. La revue de Presse KYLIA 23 Une assiette bonne pour l’homme et la planète Chez elle, comme ailleurs, certains ingrédients font leur star : les carottes râpées - synonyme de bonne santé et de joli teint - ont le vent en poupe. Tout comme les produits plus travaillées, tels les cœurs d’artichauts ou les ingrédients plus exotiques. Préoccupation dans l’air du temps, le 'mieux manger' répond à une envie des consommateurs en quête de produits plus sains, locaux et amateurs de produits 'sans' (sans gluten, sans lactose, sans OGM, sans sel, sans sucre ajouté…). En clair : une assiette équilibrée, aussi bonne pour la santé de l’homme que pour la planète. Selon Gilles Fumey, chercheur en géographie de l’alimentation, les bars à salades participent aussi du mouvement de végétalisation de notre alimentation : “Ils garantissent des produits frais, donc riches en nutriments, et peu transformés. Les salades sont (…) faciles à faire, jamais pareilles, appétissantes avec le vinaigre qui stimule l'appétit, toujours investies positivement car légères et très digestes.” Avec près de 4 déjeuners sur 10 achetés dans des lieux de snacking, la tendance est par ailleurs aux repas rapides. C’est justement l’un des gros points forts des salad bars, qui permettent cette alimentation nomade. Mais attention : si se spécialiser dans le créneau présente deux avantages majeurs (la rentabilité est bonne grâce aux économies d’échelle, et c'est une belle façon de se démarquer de la concurrence), l’ouverture d’un bar à salades impose le respect de trois règles élémentaires : ne pas négliger la communication autour du concept, choisir un bon emplacement et, surtout, chouchouter sa clientèle pour mieux la fidéliser. Source : www.lhôtellerie-restauration.fr
  24. 24. La revue de Presse KYLIA 24 Titres et fonds de commerce : les différences de fiscalité en cas de cession Le 20/06/2019 La cession de fonds de commerce et la cession de titres sont soumises à une fiscalité différente. Mieux vaut les connaître avant de passer à l'acte afin de choisir la meilleure option en fonction de son profil et de ses projets. Comparaison. ► Fiscalité sur la cession du fonds de commerce  Bénéfices et plus-values Les plus-values de cession et les bénéfices non encore taxés sont en principe immédiatement imposés, la cession s’analysant comme une cessation d’entreprise. L’imposition du vendeur dépend de son régime fiscal. Si le cédant est une personne physique ou société soumise à l’impôt sur le revenu : - si le fonds de commerce est détenu depuis au moins deux ans (plus-value à long terme) : taux réduit d’imposition de 12,8 % + 17,2 % de prélèvements sociaux + le cas échéant, contribution exceptionnelle sur le hauts revenus de 3 ou 4 % ; - si le fonds de commerce est détenu depuis moins de deux ans (plus-value à court terme) : barème progressif de l’impôt sur le revenu + cotisations sociales (environ 30 à 40 % dont 9,7 % de prélèvements sociaux). Si le cédant est une société soumise à l’impôt sur les sociétés : imposition au taux normal de l’impôt sur les sociétés (variant de 15 à 31 % selon le résultat taxable de la société).  Cas d’exonération - Pour les PME (qui exercent leur activité depuis au moins cinq ans) relevant de l’impôt sur le revenu en fonction du montant des recettes.
  25. 25. La revue de Presse KYLIA 25 - Exonération totale pour les PME industrielles et commerciales de vente si les recettes sont inférieures à 250 000 € HT et partielle si les recettes sont supérieures. - Exonération totale si la valeur du fonds est inférieure à 300 000 € (si l’activité est exercée depuis plus de cinq ans et si le vendeur est soumis à l’impôt sur le revenu) et partielle si la valeur du fonds est inférieure à 500 000 €. - Exonération totale en cas de départ à la retraite du dirigeant (sous certaines conditions).  Droits d’enregistrement à la charge de l’acquéreur calculés sur le prix de vente - La fraction du prix de cession n’excédant pas 23 000 € est soumise au minimum de perception de 25 € ; - la fraction du prix de cession comprise entre 23 000 € et 200 000 € est soumise à un droit à hauteur de 3 % ; - la fraction du prix de cession supérieure à 200 000 € est soumise à un droit de 5 %. N.B. : la cession du fonds de commerce consentie à un salarié ou à un membre de la famille est susceptible de bénéficier d’un abattement de 300 000 € sur l’assiette des droits dus à certaines conditions. ► Fiscalité sur la cession de titres  Le cédant est une personne physique - Prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 12,8 %, ou sur option globale si les titres ont été acquis avant le 1er janvier 2018, imposition au barème progressif de l’IR avec application des abattements pour durée de détention. - Prélèvements sociaux au taux de 17,2 %. - Le cas échéant, application de la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus de 3 ou 4 %.
  26. 26. La revue de Presse KYLIA 26  Plus-values relevant du régime des plus-values professionnelles(associé qui exerce son activité professionnelle dans le cadre d’une société relavant du régime fiscal des sociétés de personnes) : - si les parts cédées sont détenues depuis au moins deux ans (plus-value à long terme) : taux réduit d’imposition de 12,8 % + 17,2 % de prélèvements sociaux. - si les parts cédées sont détenues depuis moins de deux ans (plus-value à court terme) : barème progressif de l’impôt sur le revenu + 17,2 % de prélèvements sociaux.  Cas d’exonération - Exonération totale ou partielle si l’activité est exercée depuis au moins cinq ans, en fonction de la quote-part des recettes sociales. - Exonération totale si la valeur vénale des participations transmises n’excède pas 300 000 € ou partielle si cette valeur n’excède pas 500 000 €. - Exonération en cas de cession pour départ à la retraite (sous certaines conditions).  Droits d’enregistrement à la charge de l’acquéreur calculés sur le prix de vente - Cession d’actions (SAS, SA) : droit de 0,1 % du prix de vente. - Cession de parts sociales (SARL notamment) : droit de 3 % du prix de vente, après application sur ce prix de vente d’un abattement de 23 000 € au prorata du pourcentage de parts sociales cédées (nombre de parts cédées × 23 000 € par nombre total de parts). Source : www.lhôtellerie-restauration.fr
  27. 27. La revue de Presse KYLIA 27 Peut-on accueillir un mineur dans un débit de boissons pour un stage d'observation ? Le 20/06/2019 " Un jeune de 15 ans désire faire son stage de 3e dans mon établissement. Puis-je l'accueillir dans mon débit de boissons ?" © GettyImages Il était effectivement interdit d’accueillir un stagiaire mineur dans un établissement titulaire d’une licence de débit de boissons. Cependant, il est désormais possible d’accueillir une stagiaire à la condition de ne pas l’affecter au service du bar. C’est l’article 15 de la loi pour la liberté de choisir son avenir professionnel du 5 septembre 2018 qui a simplifié les règles relatives à l’emploi des jeunes de moins de 18 ans dans les débits de boissons à consommer sur place. L’article L4153-6 du code du travail prévoit désormais : “Il est interdit d’employer ou d’affecter des mineurs en stage au service du bar dans les débits de boissons à consommer sur place.” Si le jeune n’est pas affecté au service du bar, un établissement titulaire d’une licence de débits de boissons peut donc l’embaucher.
  28. 28. La revue de Presse KYLIA 28 L’article D332-14 du code de l’éducation prévoit l’obligation pour tous les élèves de 3e, et à titre volontaire à partir de la 4e, de suivre une séquence d’observation en milieu professionnel d’une durée de 5 jours. Elle a pour objectif de sensibiliser les élèves à l’environnement technologique, économique et professionnel. L’encadrement et le suivi de l’élève sont précisés dans une convention type signée entre l’établissement scolaire, le jeune et l’entreprise d’accueil. L’élève doit être âgé de 14 ans au minimum. En effet, les dispositions des articles L4111-1 et suivants et L4153-1, qui interdisent d’employer un mineur de moins de 16 ans, ne permettent pas aux élèves de moins de 14 ans d’effectuer ces séquences d’observation dans des établissements régis par le droit privé. Source : www.lhôtellerie-restauration.fr
  29. 29. La revue de Presse KYLIA 29 Sécuriser l'achat d'un fonds de commerce dans les CHR Le 21/06/2019 Lorsque le bail est transmis à l'acquéreur, celui-ci doit impérativement vérifier certains éléments avant de s'engager, notamment la durée du bail restant à courir, le montant du loyer et le risque de déplafonnement de ce loyer, la conformité de la destination du bail avec son activité, et contrôler ce que prévoit le règlement de copropriété © Thinkstock L'acquéreur doit procéder à un audit social rigoureux puisque l'ensemble des contrats de travail de l'entreprise cédant son fonds va lui être transféré automatiquement. Lors de l’achat du fonds de commerce d’un bar, brasserie, hôtel, café, restaurant ou discothèque, l’acquéreur doit prendre plusieurs précautions, car le bail commercial lui est transmis. Il doit vérifier la durée du bail restant à courir, le montant du loyer et le risque de déplafonnement de ce loyer, la conformité de la destination du bail avec son activité, et contrôler ce que prévoit le règlement de copropriété. Compte-tenu de la complexité de cette opération, même si ce n’est pas obligatoire, il est conseillé à l’acquéreur d’avoir son propre avocat, distinct de celui du vendeur, afin de protéger au mieux ses intérêts.
  30. 30. La revue de Presse KYLIA 30 Il convient également d'être vigilant sur les mentions dans l'acte de cession, car certaines mentions sont rendues obligatoires par l'article L141-1 du code de commerce. 1. Le nom du précédent vendeur, la date et la nature de son acte d'acquisition et le prix de cette acquisition pour les éléments incorporels, les marchandises et le matériel. 2. L'état des privilèges et nantissements grevant le fonds. 3. Le chiffre d'affaires qu'il a réalisé durant les trois exercices comptables précédant celui de la vente, ce nombre étant réduit à la durée de la possession du fonds si elle a été inférieure à trois ans. 4. Les résultats d'exploitation réalisés pendant le même temps. 5. Le bail, sa date, sa durée, le nom et l'adresse du bailleur et du cédant, s'il y a lieu. Si l’acquéreur laisse passer le délai d’un an à compter de la signature de l’acte, il ne pourra plus invoquer la nullité pour omission d’une des mentions obligatoires, dans une action ou en défense (CA Caen, 23 avril 2019, n° 16/03673). ► Nullité de la vente pour manque d’information Dans l’hypothèse où l’acquéreur aurait vu son consentement vicié en raison d’un manque d’information, celui-ci peut demander la nullité de la vente pour vice du consentement ou la réduction du prix de vente. La cour d'appel de Bordeaux a ainsi jugé de la réduction du prix pour réticence dolosive du vendeur, conformément à la jurisprudence traditionnelle. Le vendeur n’avait pas informé l'acquéreur du non- renouvellement par la mairie de l’autorisation de terrasse qui représentait 20 % du chiffre d’affaires de l’établissement cédé, c’est-à-dire une part significative (CA Bordeaux, 10 septembre 2018, n° 16/05.048). L'acquéreur peut également demander la résolution du contrat de cession, donc se voir restituer le prix déjà versé et les frais d’acquisition, si le cédant déclare de façon inexacte les bénéfices et activités du fonds de commerce, à condition que cette inexactitude ait vicié son consentement et qu'il ait subi un préjudice. Ici, vendeur avait cédé son bar-brasserie, avec fabrication de plats cuisinés à emporter, terminal de cuisson, sandwicherie, et avait déclaré des bénéfices incluant une activité de traiteur qui n’était pas cédée. La Cour de cassation a indiqué qu’il n’y avait pas de nullité sans que l’acquéreur prouve que son consentement a été vicié (Ccass. Com. 5 avril 2018, n° 17-11.908). Enfin, l’article L141-2 du code de commerce prévoit qu’au jour de la cession, le vendeur doit produire un document présentant les chiffres d'affaires mensuels réalisés entre la clôture du dernier exercice comptable et le mois précédant celui de la vente. Ce document doit être visé par les deux parties. Ainsi,
  31. 31. La revue de Presse KYLIA 31 pour une vente en juin 2019, il faudra que le vendeur produise ce document du 1er janvier 2019 au 31 mai 2019. Toute clause contraire est réputée non-écrite. La Cour de cassation a cependant jugé que le défaut de respect de cette formalité n’était pas sanctionné par la nullité de l’acte, le défaut de visa ne suffisant pas à lui seul à vicier le consentement de l’acquéreur (CCass. Com. 12 octobre 2010 n° 07- 17.933 rappelé par CCass. Com. 25 janvier 2017, n° 15-19.399). ► Les conditions suspensives Pour sécuriser l'achat d'un fonds de commerce, le compromis permet de conclure une cession avec des conditions dites suspensives. Dès lors qu'une condition ne serait pas réalisée, le bénéficiaire du compromis est en principe délié de ses engagements, et a le droit de ne pas à acquérir le fonds de commerce, sans indemnités à verser. Il doit cependant prouver la non-ré alisation d'une condition suspensive. S'il n'arrive pas à le prouver, il devra verser l'éventuelle indemnité d'immobilisation ou le montant prévu par la clause pénale stipulée dans le compromis de cession pour renoncer à la vente. - Parmi les conditions suspensives se trouve classiquement l'obtention par le futur acquéreur d'un prêt bancaire. Si le prêt bancaire n’est pas obtenu, l’acquéreur est en droit de ne pas acheter, sauf évidemment s’il est responsable, par exemple s’il n’a pas déposé les demandes de prêt avec les justificatifs requis dans les délais. Dans les compromis, on trouve fréquemment : - une clause suspensive de renouvellement du bail aux mêmes conditions. Par exemple, un bénéficiaire s’était engagé à acquérir un fonds de commerce en 2013, notamment à la condition suspensive que le bail commercial soit renouvelé dans les mêmes conditions. Le bailleur a donné son accord sur le renouvellement entre le compromis et la vente. Cependant il a exigé un loyer passant de 535 € à 569 €, compte-tenu de la clause d’indexation prévue au bail. Le bénéficiaire a voulu se dédire. La Cour d’appel l’a débouté, car cette clause d’indexation lui était connue lors de la signature du compromis (CA Douai, 31 mai 2018, n° 16/04360). - une clause d’autorisation par le bailleur d’adjoindre une nouvelle activité. Par exemple, signature d’un avenant au bail autorisant un fonds de commerce de crêperie-gaufrerie à étendre l’activité à celle de restauration (en l’espèce, une pizzeria). Bien entendu, une conformité des locaux devra être assurée par le bailleur : il devra aménager un conduit d’extraction conforme à l’activité nouvelle de restauration. L’acquéreur doit s’assurer que le vendeur a bien rempli son obligation d'information à l'égard des salariés. Le vendeur doit leur notifier le projet de vente au moins deux mois avant la date de signature
  32. 32. La revue de Presse KYLIA 32 de l’acte de vente projeté. À défaut, il s’expose notamment à devoir payer 2 % du prix de cession au titre d’une amende civile (sans compter d’éventuels dommages et intérêts demandés par les salariés). Le vendeur n’a cependant pas l’obligation de leur vendre le CHR (loi du 31 juillet 2014 relative à l'économie sociale et solidaire, dite loi Hamon). ► Pourquoi faut-il privilégier les fonds de commerce bénéficiant d’un bail sécurisé ? Si l’on souhaite pérenniser son activité, il faut bénéficier d’un bail commercial qui le permette (3, 6, 9 ans). Or, s’il s’agit d’un bail précaire, qui ne dépasse pas 3 années, la mise en place d’une activité pérenne ne sera pas possible, d’autant que l’acquéreur ne bénéficiera pas d’un droit au renouvellement du bail. Il faut être vigilant dans le cas d’une convention d’occupation temporaire, car ce type de contrat est souvent dépendant d’un contrat principal. Or, si l’un disparaît, l’autre disparaît également. ► Les points importants concernant le montant du loyer L’acquéreur doit vérifier le montant du loyer du bail. Celui-ci est en principe indexé sur l’indice des loyers commerciaux, mais des dérogations conventionnelles existent, notamment les clauses d’échelle mobile ou les clauses-recettes. La branche hôtelière connaît une spécificité, car l’hôtel est en principe considéré comme monovalent, c’est-à-dire que le local ne peut pas être affecté à un autre usage, sans des travaux importants et coûteux au sein de l’immeuble.Lors du renouvellement du bail hôtelier, le montant du loyer sera calculé en fonction du chiffre d’affaires théorique de l’hôtel. Ce calcul sera soit effectué par la méthode hôtelière (utilisée par le juge) associant le taux d’occupation maximal puis réel de l’hôtel avec les valeurs locatives brutes et nettes, soit par la méthode immobilière associant le chiffre d’affaires avec le coût d’investissement pour le locataire. Les loyers des baux hôteliers étant susceptibles de hausses plus importantes que pour les restaurants, il sera alors intéressant de démontrer le caractère polyvalent du local pour les limiter (exemple : hôtel-restaurant). La polyvalence des locaux sera notamment caractérisée lorsque les deux activités seront importantes et autonomes. Par exemple, si l’hôtel et le restaurant disposent d'entrées distinctes dans l’immeuble, que le restaurant a sa clientèle propre, et les locaux peuvent tout à fait servir à l'exploitation d'un bar ou d'une boutique (CA Aix-en-Provence, 25 avril 2019, n° 15/18290). ► Procéder à un audit social avant d’acheter L’acquéreur doit procéder à un audit social rigoureux puisque l’ensemble des contrats de travail de l’entreprise va en principe lui être transféré automatiquement. Il doit donc impérativement connaître le
  33. 33. La revue de Presse KYLIA 33 nombre de salariés transférés, la nature des contrats de travail et leur temps de travail, le coût de la masse salariale, l’existence ou non de contentieux en cours (car il reprend aussi les contentieux !). ► Peut-on librement licencier du personnel à l’occasion de l’achat d’un fonds de commerce ? Si l’acquéreur a l’intention de baisser la masse salariale, la vigilance est de mise. Des départs de salariés dans le cadre d’une rupture conventionnelle ou un licenciement pour motif économique ou personnel sont possibles, mais ces motifs doivent être réels et incontestables, et la cession ne doit pas être la cause des licenciements. Si elle est la cause directe des licenciements, ceux-ci encourent un risque de nullité. Cela veut dire la réintégration du salarié licencié un, deux ans ou cinq ans après son licenciement (le temps que les juridictions statuent), ainsi que d’éventuels dommages et intérêts et le maintien des salaires pour l’avenir, si bien que le salarié restera au poste. ► Les points à vérifier concernant les licences attachées au fonds de commerce Les licences peuvent être transférées avec le fonds, mais également vendues séparément. Il faut être vigilant car les licences sont essentielles pour l’activité. Par exemple, sur Paris, la préfecture de police prévoit qu’aucun débit de boissons à consommer sur place des troisième et quatrième catégories ne peut être établi à moins de 75 mètres de débits de boissons des mêmes catégories déjà existants dans les zones de protection. Le cas est fréquemment posé dans le cadre du transfert d’une licence de débit de boissons de quatrième catégorie qui était rattachée à un premier fonds au profit d’un acquéreur qui va s’en servir pour un autre établissement. L’acquéreur doit donc veiller à ce que cette licence soit exploitable dans ce nouveau fonds. ► Étudier les horaires d’ouverture et de fermeture L’acquéreur doit se renseigner sur les horaires d’ouverture et de fermeture attachés au CHR, en particulier s’ils correspondent bien à la réalité des autorisations données. Ces horaires sont importants car ils déterminent le montant du chiffre d’affaires. Il faut se renseigner sur ce que prévoit l’arrêté préfectoral, ainsi que l’arrêté municipal, pour connaître les horaires maximaux de fermeture et dans quelles conditions il est possible de demander une dérogation. À Paris, par exemple, l’horaire limite de fermeture est de 2 heures pour les restaurants,
  34. 34. La revue de Presse KYLIA 34 mais il est possible de demander à la préfecture de police des dérogations de fermeture tardive. L’horaire de fermeture est de 7 heures pour les discothèques. ► Étude et analyse des trois derniers bilans  Achats et ventes L’acquéreur doit étudier l’ensemble des derniers bilans du fonds de commerce afin d’examiner l’évolution du chiffre d’affaires, des résultats, des réserves, des trésoreries, des créances clients et des dettes fournisseurs. Les postes de ventes et d’achats doivent également être cohérents. Pour s’en assurer, il convient de procéder à une reconstitution du chiffre d’affaires par le montant des achats, la prise en compte du risque de pertes de marchandises et du stock, qui permettront de déterminer le chiffre d’affaires qui devra correspondre à celui figurant au bilan. Inversement, pour déterminer le montant des achats, il faudra se référer au poste de ventes. Si le montant des achats est supérieur à celui des ventes, il faut que la part supérieure figure dans les stocks pour le montant équivalent.  Pourquoi faut-il faire attention aux travaux réalisés ? L’acquéreur doit redoubler de vigilance sur le poste travaux et analyser les factures du vendeur. Il se peut que le vendeur ait en effet illégalement surestimé le montant des travaux et constitué des fausses factures pour tenter de faire baisser le résultat ou créer un déficit, et obtenir un crédit de TVA. En tout état de cause, ces travaux seront souvent amortis sur plusieurs années, ce qui va expliquer un déficit anormal. La société vendeuse n’aura pas d’impôts ou moins d’impôts sur les sociétés à payer et elle bénéficiera d’un remboursement de TVA de la part du Trésor public. L’acquéreur ainsi que son conseil doivent enfin vérifier sur place si les coûts des travaux effectués correspondent à la réalité. ► Quels peuvent être les travaux à réaliser par l’acquéreur ? Lors de l’acquisition d’un CHRD, l’acquéreur doit se renseigner sur le coût d’éventuels travaux en ce qui concerne la mise aux normes du local commercial, et notamment au regard des règles pour garantir l’accessibilité des locaux aux personnes à mobilité réduite (PMR). Il faut chiffrer ces travaux éventuels s’ils sont nécessaires et avoir à l’esprit qu’ils peuvent parfois impliquer de lourds investissements. Il faut alors que l’acquéreur négocie avec le vendeur la charge du montant des travaux. Depuis la loi Pinel applicable aux baux conclus ou renouvelés après le 5 novembre 2014, les travaux d’accessibilité PMR sont obligatoirement supportés par le bailleur s’ils impliquent une modification du gros œuvre ou des travaux relevant de l’article 606 du code civil ; tous les autres travaux de mise en accessibilité ou en conformité peuvent légalement être mis à la charge du CHR-locataire.
  35. 35. La revue de Presse KYLIA 35 ► Les contrats d’approvisionnement après l’achat d’un fonds de commerce Les contrats d’approvisionnements (contrats de bière ou de nettoyage par exemple) ne sont en principe pas repris par l’acquéreur en cas d’acquisition du fonds de commerce. Néanmoins, ces contrats peuvent prévoir une clause imposant au vendeur de faire reprendre le contrat par l’acquéreur… Cela peut être défavorable à l’acquéreur lorsque les prix ou la durée fixée des contrats sont importants et/ou les volumes d’approvisionnement sont exclusifs. L’acquéreur, dans ce cas, a tout intérêt à négocier seul un nouveau contrat avec les brasseurs, ce qui est la pratique la plus fréquente. Source : www.lhôtellerie-restauration.fr
  36. 36. La revue de Presse KYLIA 36 A propos de KYLIA Commerce Le département Commerce et Entreprise du groupe KYLIA, nouvel acteur de l'immobilier en France, est un réseau de cabinets d'affaires spécialistes de la vente de Commerces et de l'immobilier commercial. En construisant la carrière de nos agents, ces derniers construiront en retour une entreprise comme jamais nous ne l’aurions imaginé ! Méritocratie, Partage et Excellence Plus d’information sur le site Internet : http://www.kylia-immo.com Contact Presse : KYLIA France Marie LAURENT / rp@kylia-immo.com / 01 47 70 24 18

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