Une sélection d'articles ayant retenu notre attention.

1. La revue de Presse KYLIA
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LA REVUE DE PRESSE DE LA SEMAINE
Du 23 au 29 septembre 2019
LES ARTICLES DE LA SEMAINE - RESIDENTIEL
LOGEMENT : TROIS NOUVELLES AIDES
ENTRENT EN VIGUEUR POUR LES MÉNAGES
MODESTES
Le 19/09/2019
Présentées en début d’année par le ministre du Logement, trois aides destinées à la rénovation
énergétique, à l’adaptation des logement au vieillissement et à la mobilité des salariés entrent en vigueur
ce jeudi. Elles devraient concerner près de 350.000 ménages.
Le gouvernement et l’organisme paritaire Action Logement (ex-1% Logement) lancent jeudi 19
septembre un paquet de 3 nouvelles aides à destination des ménages modestes, salariés et salariés

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retraités. Annoncés en janvier dernier par le ministère du Logement, ces trois nouveaux coups de
pouce sont orientés vers la rénovation énergétique, l’adaptation des logements au vieillissement et vers
la mobilité des salariés et devraient concerner quelque 350.000 ménages. Des aides financées à
hauteur de 2,1 milliards d’euros par Action Logement, qui s’inscrivent dans le plan d’investissement
volontaire du groupe (9 milliards d’euros au total). Un plan massif qui se veut une réponse concrète à
la crise du pouvoir d’achat.
Un aide à l’adaptation des logements, pour les seniors
Le premier des trois dispositifs lancés ce jeudi doit permettre aux salariés retraités - âgées de 70 ans
et plus - et aux personnes en situation de perte d’autonomie, d’adapter leurs salles d’eau et sanitaires,
via le remplacement d’une baignoire par une douche à l’italienne avec des sols antidérapants, la pose
d’un lavabo ou encore le rehaussement d’une cuvette de WC, avec installation d’une barre d’appui.
D’un montant maximal de 5.000 euros, cette subvention pourra également, le cas échéant, couvrir les
frais d’assistance à maîtrise d’ouvrage, dans la limite de 50% du coût des travaux principaux. Le
versement, soumis à conditions de revenus (voir tableau, plus bas), intervient au plus tard 3 mois après
achèvement des travaux, sur présentation des factures. Vous pouvez d’ores et déjà vérifier votre
éligibilité au dispositif, via ce simulateur développé par Action logement.
Une aide à la rénovation énergétique
Deuxième coup de pouce, à destination de l’ensemble des salariés du secteur privé ou de leurs
propriétaires bailleurs, lorsqu’ils sont locataires : un package de financement permettant d’engager des
travaux d’isolation thermique de leur logement (isolation des murs ou isolation des combles et
planchers), le remplacement d’un système de chauffage ou encore l’installation d’un système d’eau
chaude sanitaire utilisant une source d’énergie renouvelable. Pour les salariés propriétaires occupants,
le package peut atteindre jusqu’à 50.000 euros, dont 20.000 euros sous forme de subvention. Si le
salarié bénéficiaire est locataire, l’offre de financement est alors accordée à son propriétaire bailleur,
pour un montant maximal de 45.000 euros, dont 15.000 euros sous forme de subvention.
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actuellement en vente en France
Dans les deux cas, un prêt peut être accordé en complément de la subvention, au taux d’intérêt de 1%
hors assurance, sur une durée maximale de 20 ans. Le bénéficiaire doit respecter les même conditions
de ressources que pour l’aide précédente (voir tableau ci-dessous) et le logement doit être situé en
zone rurale ou péri-urbaine, à savoir en zone B2 ou C, ou bien dans une commune du programme
“Action coeur de Ville”. Un simulateur, mis en ligne sur le site d’Action Logement, vous permet de

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vérifier votre éligibilité au dispositif. Le versement de la subvention interviendra là encore dans les
3 mois suivant l’achèvement des travaux et celle-ci peut être cumulée avec d’autres aides à la
rénovation énergétique, comme l’éco-PTZ, les subventions de l’Anah, ainsi que les aides des
collectivités locales.
Une aide à la mobilité
Enfin, dernier des trois dispositifs lancés ce jeudi : une aide à la mobilité des salariés. D’un montant
maximal de 1.000 euros, celle-ci doit permettre aux salariés et aux titulaires d’une promesse
d’embauche dans le secteur privé, de faciliter leur déménagement, en vue de s’installer à proximité de
leur lieu de travail ou de formation. Pour en bénéficier, les salariés visés doivent percevoir au maximum
1,5 fois le Smic en vigueur au moment de la demande. Ils devront par ailleurs, après leur
déménagement, avoir un temps de déplacement en voiture inférieur ou égal à 30 minutes, entre leur
domicile et leur lieu de travail. La demande d’aide doit enfin être déposée au plus tard dans les 3 mois
qui suivent la date d’effet du nouveau bail. De nouveau, un simulateur vous permet de vérifier votre
éligibilité au dispositif, sur le site d’Action Logement.
Source : www.capital.fr

4. La revue de Presse KYLIA
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Crédit immobilier : emprunter à long terme, une
fausse bonne idée ?
Le 24/09/2019
Avec la faiblesse des taux de crédit immobilier, les acquéreurs empruntent de plus en plus souvent sur
vingt-cinq ans voire, dans quelques rares cas, sur trente ans. Une stratégie qui présente des avantages,
mais aussi quelques inconvénients.
Ils n’en finissent pas de s’allonger. Depuis le début de l’année 2014, l’Observatoire crédit logement CSA
estime que la durée des prêts immobiliers a progressé de trente mois. Du jamais-vu ! La moyenne
s’établit, selon l’organisme, à 229 mois, soit un peu plus de dix-neuf ans. « Couplée à la baisse des taux
d’intérêt, cette évolution a évité la détérioration de la solvabilité des emprunteurs du fait de la hausse
des prix », précise l’organisme.
La situation est telle que, de l’avis de tous les courtiers en crédit immobilier, le prêt immobilier sur vingt-
cinq ans devient la norme : « Cela profite aux primo-accédants qui ont besoin de durées plus longues
pour emprunter le capital nécessaire à leur opération. Quant aux secundo-accédants, ils obtiennent
ainsi des sommes plus importantes », constate Philippe Taboret, directeur général adjoint de Cafpi.
Emprunter sur une longue durée ne fait plus peur. « De plus en plus, la durée standard d’emprunt pour
les primo-accédants est de vingt-cinq ans et non plus vingt ans comme auparavant », remarque Jean-
Marc Vilon, directeur général de Crédit logement. La société de cautionnement garantit d’ailleurs les
prêts immobiliers jusqu’à vingt-cinq ans. De plus, comme le rappelle l’autorité de contrôle prudentiel et
de résolution (ACPR), le taux de sinistralité en France lié au crédit immobilier est extrêmement
faible : « La quasi-totalité des prêts immobiliers bénéficient d’une protection : un cautionnement – 60 %
des cas –, une hypothèque – 30 % – ou un autre type de garantie – 5 %. De plus, la capacité de
remboursement des emprunteurs demeure le critère principal d’analyse d’octroi, plutôt que la valeur
des biens financés. »
Des prêts bancaires sur trente ans
Les primo-accédants les plus jeunes contractent même des emprunts bancaires allant jusqu’à trente
ans : « Cela va dépendre de la politique des caisses régionales, mais ça existe », confirme Frédéric
Dupuis, responsable marketing crédit de Crédit agricole SA, un des acteurs majeurs du crédit immobilier

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en France. « En moyenne, vous serez sur des niveaux de taux à 1,50 % sur vingt-cinq ans et 2 % pour
les prêts à trente ans », constate Philippe Taboret.
Mais, avant de se lancer, les emprunteurs doivent avoir à l’esprit qu’opter pour un prêt plus long, c’est
également avoir un coût du crédit bien plus élevé. Par exemple, pour un prêt sur vingt ans de
200 000 euros, le coût du crédit s’élève à 43 000 euros. Mais si l’acquéreur décide d’emprunter sur
vingt-cinq ans, son crédit lui coûtera 59 000 euros. Cette somme passe même à 89 000 euros pour un
prêt immobilier contracté sur trente ans. « L’emprunteur va également moins vite commencer à
rembourser son capital. S’il est contraint de vendre au bout d’un an, par exemple en cas de séparation,
et qu’il n’a pas commencé à rembourser le capital emprunté, l’essentiel des remboursements étant
consacré au paiement des intérêts, la situation risque d’être tendue pour lui », prévient Jean-Marc Vilon.
« Le mieux, lorsque l’on achète en couple, est encore de noter toutes les sommes engagées par
chaque partie chez le notaire afin d’éviter les conflits. » Maël Bernier (Meilleurtaux)
Si la vente du bien immobilier ne suffit pas à rembourser le capital, les acquéreurs devront sortir de leur
poche les sommes dues à la banque. « C’est pour cette raison que l’on voit parfois des couples qui
continuent de vivre sous le même toit ou qui conservent leur bien », indique Maël Bernier, porte-parole
du courtier Meilleurtaux. « Si l’un des deux veut conserver le logement, il peut toujours faire une
modulation du prêt immobilier pour faire baisser sa mensualité de 20 % et tenter un rachat de soulte,
c’est-à-dire racheter la part de son conjoint. Mais la banque n’acceptera cette seconde opération que si
le divorce est prononcé », conseille-t-elle, avant de conclure : « Le mieux, lorsque l’on achète en couple,
est encore de noter toutes les sommes engagées par chaque partie chez le notaire afin d’éviter les
conflits qui durent parfois des années. » Une situation loin d’être exceptionnelle…
Source : www.lemonde.fr

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TAXE FONCIÈRE 2019 : LES VILLES QUI
CONTINUENT DE MATRAQUER… ET CELLES
QUI RESTENT RAISONNABLES
Le 24/09/2019
Alors que les propriétaires s’apprêtent à payer leur taxe foncière, une étude du cabinet FSL, que nous
publions, montre que les écarts d’imposition restent très importants dans les grandes villes de France.
Plus que quelques semaines pour vous acquitter de votre taxe foncière. Et, d’après les données
compilées par le cabinet Finances et stratégies locales (FSL), force est de constater que les
propriétaires de biens immobiliers, qui rappelons-le sont les seuls contribuables soumis à cet impôt
local, sont loin d’être logés à la même enseigne, selon leur commune de résidence. En agrégeant
l’ensemble des données locales des 42 premières villes de France - communes de plus de
100.000 habitants -, ce cabinet spécialisé dans l’information fiscale des collectivités a calculé le montant
théorique de taxe foncière qui sera payé cette année par un ménage moyen, selon sa commune. Pour
être le plus représentatif possible de l’ensemble de la population, le profil retenu est celui d’un couple
avec deux enfants, propriétaire de son domicile et percevant un revenu annuel supérieur à
57.000 euros*. Comme vous pouvez le constater dans le tableau ci-dessous, la facture peut ainsi
fortement fluctuer, d’une ville à l’autre.
Ces différences de traitement sont davantage liées au poids de l’imposition locale qu’aux hausses de
taux votées cette année. A l’approche des élections municipales, les maires n’ont en effet pas eu la
main lourde en 2019, préférant laisser leur fiscalité inchangée… Dans certaines villes, les taux de taxe
foncière ont même carrément chuté cette année, comme à Nice (- 7,2% sur la part commune +
agglomération et - 5% sur la part département) ou encore à Nîmes (- 8,1% sur la part commune +
agglomération).
Finalement, dans une majorité des villes, les seules augmentations constatées cette année sont liées à
la revalorisation des valeurs locatives cadastrales, qui servent de bases au calcul de la taxe foncière.
Ces valeurs, fixée par l’administration fiscale, en accord avec les communes et départements,
correspond au loyer théorique que le propriétaire assujetti percevrait, s’il mettait son logement en
location. Elle dépend ainsi de la surface du logement, de son niveau de confort, ou encore de sa
situation géographique. Cette assiette d’imposition, sur laquelle les collectivités (communes,
communautés de communes et départements) appliquent leurs taux, a été rehaussée de + 2,2% en

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2019. Entraînant de facto une augmentation de l’impôt foncier… Excepté pour les rares contribuables
résidant dans une collectivité ayant abaissé ses taux d’imposition.
* Hypothèse retenue pour éviter les éléments de calcul relatifs au revenu, comme les abattements ou
plafonnements de contribution en fonction des revenus.
Source : www.capital.fr

8. La revue de Presse KYLIA
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VENTE AMIABLE DE L’IMMEUBLE EN
LIQUIDATION : CONDITIONS ET ENJEUX.
Le 25/09/2019
Il convient de s’intéresser à une jurisprudence qui a été rendue en mai dernier et qui aborde la
problématique des conditions de vente amiable du bien immobilier lorsque le débiteur est en
liquidation judiciaire. Ou comment échapper à une vente aux enchère publiques bien souvent
désastreuse.
Il convient de rappeler que lorsque le débiteur est en liquidation judiciaire et qu’il a dans son patrimoine
des actifs immobiliers, le mandataire liquidateur a vocation à réaliser les actifs pour payer les créanciers.
Le principe est fixé par l’article L 142-18 du Code de Commerce qui prévoit notamment une vente par
adjudication judiciaire selon les règles établies par le droit de la saisie immobilière.
Cependant la procédure collective offre quelques aménagements et permet notamment au débiteur de
vendre son bien à l’amiable si l’opportunité se présente.
La vente amiable offre bon nombre d’avantages par rapport à la vente forcée.
Dans cette affaire, la SCI M avait été mise en liquidation judiciaire le 2 mars 2011, Maître A avait été
désigné mandataire liquidateur.
Sur requête de ce dernier, le juge-commissaire a ordonné la vente aux enchères d’un immeuble dont la
SCI était propriétaire.
La SCI M a contesté l’ordonnance et préférait clairement opter pour la vente amiable de l’immeuble en
question.
L’article L. 642-22 du Code de commerce prévoit que toute réalisation d’actif doit être précédée d’une
publicité en fonction de la taille de l’entreprise et de la nature des biens à vendre et l’article R. 642-40
précise que la publicité des réalisations d’actif doit être faite au moyen d’un service informatique
accessible au public.
Le mandataire liquidateur avait effectué des démarches auprès de plusieurs agences immobilières et
d’un notaire de la région du Morvan, et fait publier l’annonce de la vente de l’actif sur le site Internet du
Conseil national des mandataires judiciaires

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Le mandataire liquidateur considérait qu’au visa de l’article L. 642-18 du code de commerce, les ventes
d’immeubles ont lieu suivant les formes prescrites en matière de saisie immobilière et c’est donc à bon
droit que le Juge commissaire a ordonné la vente aux enchères.
La SCI M ne partage pas cet avis et considère que le juge-commissaire peut, si la consistance des
biens, leur emplacement ou les offres reçues sont de nature à permettre une cession amiable dans de
meilleures conditions, ordonner la vente par adjudication amiable, ou vente amiable, sur la mise à prix
qu’il fixe ou autoriser la vente de gré à gré aux prix et conditions qu’il détermine.
L’article R. 642-36 précise que l’autorisation de vente de gré à gré, ou vente amiable, détermine le prix
de chaque immeuble et les conditions essentielles de la vente. S’il est vrai que la lecture de ces textes
laissent à penser que la vente de l’immeuble doit être poursuivie, en principe, comme en matière de
saisie immobilière rien n’empêche à titre exceptionnel, lorsque la consistance des biens, leur
emplacement ou les offres reçues sont de nature à permettre une vente amiable dans de meilleures
conditions, le juge-commissaire, par une décision motivée, d’ordonner la vente par adjudication amiable
sur la mise à prix qu’il fixe ou autoriser la vente de gré à gré au profit d’une personne dénommée aux
prix et conditions qu’il détermine.
Si le débiteur souhaite échapper à une vente aux enchères publiques, il peut envisager une vente
amiable pour lui permettre de vendre le bien dans les meilleures conditions. Cette jurisprudence est
intéressante car elle rappelle que si le débiteur souhaite une vente amiable, il n’en demeure pas moins
qu’il doit réaliser toutes les démarches pour trouver un acquéreur et le présenter devant le juge
commissaire et le mandataire liquidateur.
Faute d’offre déposée le bien ne pourra qu’être vendu aux enchères publiques.
Dans le cadre de cette jurisprudence la SCI considérait que les juges du fond devaient s’expliquer,
indépendamment des offres reçues, sur la consistance des biens et leur emplacement et le point de
savoir s’ils permettent d’envisager une vente amiable dans les meilleures conditions et qu’en
s’abstenant d’évoquer la consistance du bien et son emplacement, pour déterminer si une cession dans
de meilleures conditions pouvait être envisagée, les juges du fond ont privé leur décision de base légale
au regard de l’article L. 642-18 du Code de Commerce.
La Cour de Cassation ne partage pas son analyse et vient rappeler que l’autorisation de vente amiable
d’un bien immobilier, actif de la liquidation judiciaire, suppose qu’une ou plusieurs offres d’achat aient
été préalablement présentées. Dans la mesure où le bien ne faisait l’objet d’aucune proposition d’achat
consentie par une personne déterminée pour un prix défini, le juge commissaire n’avait pas à procéder
à la recherche inopérante invoquée.

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Cela est important car face à la rigueur de la jurisprudence et à la rigueur des textes, il appartient au
débiteur de se positionner et de clairement organiser la procédure collective.
En effet, la vérification des créances puis le lancement de la réalisation des actifs, offrent un temps
minimum pour le débiteur pour faire accepter l’idée d’une liquidation judiciaire et qu’il doit procéder à la
vente de son bien.
C’est donc à lui seul de trouver un acquéreur et de faire toutes les diligences nécessaires.
Il peut éventuellement aborder ce point avec le mandataire judiciaire dès l’ouverture de la procédure
collective notamment pour déterminer la valeur a minima du bien en passant par une requête expertise
ce qui permettrait de gagner un certain temps. C’est à mon sens la meilleure marche à suivre pour
vendre le bien dans les meilleures conditions possible.
Source : www.village-justice.com

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SUPPRESSION DE LA TAXE D'HABITATION :
LE GOUVERNEMENT DÉTAILLE LES
PROCHAINES ÉTAPES DE SON BIG BANG
FISCAL
Le 27/09/2019
BUDGET 2020 - Dans la continuité des précédents budgets, le projet de loi de finances pour 2020
entérine la suppression totale de taxe d’habitation sur les résidences principales, à l’horizon 2023. Il
prépare également le terrain à la réforme des valeurs locatives.
C’est donc en 2020 que 80% des contribuables verront définitivement disparaître leur taxe d’habitation.
La mesure, ré-inscrite dans le projet de loi de finances pour 2020 - officiellement présenté ce vendredi
en Conseil des ministres - avait été initiée dans les précédentes lois de finances, avec un premier
allègement de 30% du montant de l’impôt local en 2018, puis de 65% en 2019. En 2020, le dégrèvement
atteindra donc 100%, pour les foyers fiscaux concernés. Mais, dans le même temps, les 20% de
ménages restants continueront eux de régler leur impôt local. Aussi, afin d’éviter que la suppression de
taxe pour les uns ne renchérisse la cotisation des autres, le gouvernement a décidé de geler pour 2020
les taux d’imposition votés par les collectivités à leur niveau actuel. De la même manière, les valeurs

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locatives prises en compte dans le calcul de la taxe ne seront pas revalorisées et les taux et montants
d’abattements gelés.
En 2021, les contribuables dont le niveau de ressources les conduit toujours à s’acquitter de la taxe
d’habitation bénéficieront à leur tour d’une exonération progressive de celle-ci. Une première
diminution de 30% de son montant interviendra en 2021, puis un nouveau dégrèvement de 65% en
2022, avant sa suppression totale et définitive en 2023. A noter en revanche que la taxe d’habitation
sera bien maintenue, en ce qui concerne les résidences secondaires et les logements vacants. Selon
le gouvernement, la réforme devrait bénéficier à quelque 24,4 millions de foyers fiscaux, pour un gain
moyen de 723 euros. Problème : ce gain de pouvoir d’achat pour les contribuables représente
également un trou de 17 milliards d’euros dans les caisses des communes, qui perçoivent la majeure
partie de cet impôt local. Aussi, le gouvernement pose cette année les bases d’une refonte de la fiscalité
locale, pour compenser la perte de recettes des élus locaux.
Les communes compensées à l'euro près
Le gouvernement, qui a promis aux communes une compensation à l'euro près, prévoit que celle-ci ne
passe pas par des dotations - dont les élus locaux craignent une réduction d'année en année -, mais
par de la fiscalité... Le dispositif introduit dans le projet de Budget prévoit ainsi en premier lieu, dès 2021,
de transférer au bloc communal la part départementale de la taxe foncière sur les propriétés bâties.
Et, dans le cas où le produit de la taxe foncière ne suffirait pas à compenser la disparition de la taxe
d'habitation, c'est l'État - via les frais de gestion qu'il perçoit au titre de la taxe foncière - qui abondera
les recettes de la commune. Parallèlement, pour faciliter la mise en place de cette mécanique, le pouvoir
d'exonération et d'abattement des communes en matière de taxe foncière sera suspendu, au titre de
l'année 2021.
Au niveau nationale, un “mécanisme correcteur” viendra par ailleurs corriger les sur et sous-
compensations d'une commune à l'autre, via le compte d'avances des collectivités territoriales. Il se
traduira chaque année soit par une retenue sur le versement des recettes de la taxe foncière pour les
communes surcompensées, soit par le versement d'un complément, pour les communes sous-
compensées. Enfin, les départements et intercommunalités à fiscalité propre seront quant à eux
compensés de la perte des recettes de taxe foncière via l'affectation d'une part de TVA, à compter de
2021.
Pas de refonte des valeurs locatives avant 2026
Malgré ces mécanismes de compensation, censés redonner de l’air aux collectivités et à leurs élus, les
contribuables ne sont pas à l’abri d’une flambée des impôts locaux à plus long terme… La faute à un

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autre big bang annoncé : celui de la revalorisation des valeurs locatives. Autrement nommées “base
cadastrales”, ce sont ces valeurs auxquelles sont appliqués les taux d’imposition votés par les
communes et les départements, pour le calcul des impôts locaux. Elles sont fixées par Bercy - en accord
avec les collectivités - et correspondent au loyer théorique que percevrait un propriétaire, s’il mettait son
bien en location. Fixées selon les conditions du marché immobilier au 1er janvier 1970, les valeurs
locatives étaient prévues pour être réformées dès 2022.
Mais, comme l’annonçait déjà à Capital le ministre du Logement, Julien Denormandie, cette refonte
n’interviendra pas avant la fin du quinquennat. La révision des bases se fera ainsi en deux étapes, à
compter de 2023. Afin d'opérer une révision initiale des valeurs, reflétant la situation actuelle du marché,
les propriétaires bailleurs devront déclarer à l'administration les loyers pratiqués, au premier semestre
2023. Un dispositif de mise à jour permanente des évaluations permettra ensuite de prendre en compte
au fur et à mesure les évolutions du marché locatif. Dans tous les cas, cette réforme ne produira aucun
effet sur l’imposition foncière avant 2026.
Source : www.capital.fr

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LES ARTICLES DE LA SEMAINE - COMMERCE
Bail commercial : quelle durée choisir ?
Le 23/09/2019
Investisseurs, propriétaires de locaux à usage de commerces et de bureaux, vous allez signer un bail
commercial mais pour quelle durée et avec quelles conséquences ?
La loi du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, dite loi PINEL
a instauré de nouvelles règles visant à renforcer le statut des baux commerciaux, selon une tendance
plutôt favorable aux locataires (encadrement du déplafonnement du loyer lors du renouvellement du
bail, octroi d’un droit de préemption au bénéfice du locataire en cas de vente du local).
Dans ce contexte, de nouvelles dispositions relatives notamment à la durée du bail commercial ont été
codifiées.
L’interdiction de conclure un bail commercial pour une durée indéterminée a été maintenue.
Les parties conservent la possibilité de s’engager pour des durées plus ou moins longues. Néanmoins
le législateur a souhaité accorder au locataire une faculté systématique de résiliation triennale,
interdisant ainsi la pratique des baux dits 6/9 ou de neuf ans fermes.
Exception faite du bail dérogatoire, la durée du bail commercial doit être égale ou supérieure à neuf
ans. Il convient de distinguer le bail commercial « classique » dit 3/6/9, des autres baux dont la durée
initiale est de 10 ans ou plus.
Le bail commercial « classique » dit 3/6/9 depuis l’entrée en vigueur de la loi Pinel.
Conformément à l’article L.145-4 du Code de commerce, la durée du bail commercial ne peut être
inférieure à neuf ans. Il s’agit d’une durée minimale et d’ordre public (toute clause contraire étant réputée
non écrite).
Le bailleur qui s’engage à louer ses locaux commerciaux pendant neuf ans ne pourra pas mettre fin au
contrat au cours de cette durée, sauf dans les hypothèses suivantes :
 en cas d’impayés de loyers et au terme d’une procédure d’expulsion ;
 en vue de construire, reconstruire ou surévaluer l’immeuble existant ;
 pour réaffecter le local à usage d’habitation ;

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 pour exécuter des travaux prescrits ou autorisés dans le cadre d’une opération de restauration
immobilière ou en cas de démolition de l’immeuble dans le cadre d’un projet de renouvellement
urbain (article L.145-4 du code de commerce).
Le locataire de son côté disposera de la faculté de donner congé à l’expiration de chaque période
triennale sans devoir se justifier. Il pourra également mettre fin au bail s’il demande à bénéficier de ses
droits à la retraite. Cette faculté de résiliation triennale offerte au locataire a été renforcée par la loi Pinel
citée précédemment. La signature d’un bail ferme de 6 ou 9 ans est en principe désormais interdite.
Le législateur a néanmoins nuancé ce principe.
En matière touristique, les baux commerciaux signés entre les propriétaires et les exploitants de
certaines résidences de tourisme, mentionnées à l’article L.321-1 du code de tourisme, doivent être
conclus pour une durée de neuf ans minimums, sans possibilité de résiliation à l’expiration d’une période
triennale (article L. 145-7-1 du code de commerce).
De même, les locaux à usage de bureaux, les locaux monovalents ou construits en vue d’une seule
utilisation (cliniques, cinéma, salles de spectacles, hôtel …) et les locaux de stockage peuvent être
conclus pour une durée ferme de neuf ans.
Quid à l’expiration des neuf ans ?
Le bail commercial va cesser soit par l’effet d’un congé donné par le bailleur (au moins six mois à
l’avance) soit d’une demande de renouvellement établie par le locataire (dans les six mois qui précèdent
l’expiration du bail). Depuis le 8 août 2015, la demande de renouvellement du locataire peut être faite
au bailleur par lettre recommandée avec accusé réception ou par acte extrajudiciaire.
Le bailleur a la possibilité de donner congé avec ou sans offre de renouvellement.
Si un congé est donné sans offre de renouvellement, il convient pour le bailleur de préciser le ou les
motifs justifiant son refus. Une indemnité d’éviction pourra être proposée au locataire.
Dans le cadre d’un congé avec offre de renouvellement, le contrat de bail se poursuivra sur une nouvelle
période de neuf ans. En principe, le loyer de renouvellement sera plafonné et calculé selon la variation
de l’indice ILC (article L.145-34 du code de commerce). Pour obtenir un déplafonnement du loyer fixé à
la valeur locative, le bailleur devra rapporter la preuve d’une modification notable des caractéristiques
des locaux, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties ou des facteurs locaux
de commercialités.

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A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail se poursuivra par tacite prolongation aux
mêmes conditions (notamment de loyer) ; et les parties pourront y mettre fin à tout moment, en
respectant toutefois un préavis de six mois.
Il importe de préciser ici que si cette prolongation tacite dépasse trois ans après les neuf premières
années du bail (en d’autres termes si le bail initial dure depuis plus de 12 ans depuis sa conclusion), le
montant du loyer du bail renouvelé sera automatiquement déplafonné et pourra donc être fixé à la valeur
locative. Dans cette hypothèse, le mécanisme du lissage du déplafonnement du loyer de
renouvellement (évoqué dans le numéro précédent) ne trouvera pas à s’appliquer. La valeur locative
étant souvent bien supérieure au loyer payé, cette situation peut s’avérer particulièrement intéressante
pour le bailleur.
Peut-on conclure un bail pour une durée supérieure à neuf ans ?
Les parties ont la possibilité de s’engager sur une durée plus longue, égale ou supérieure à 10 ans.
Les baux de 10 ou 12 ans seront plus favorables au bailleur en ce qu’ils lui permettront de déroger
contractuellement aux dispositions d’ordre public issues de la loi PINEL.
Le droit de préemption du locataire, instauré par l’article L.145-46-1 du Code de commerce, figure parmi
ces dispositions d’ordre public auxquelles les parties ne peuvent déroger dans un bail commercial
« classique ».
En signant un bail commercial de 10 ou 12 ans, le bailleur est en principe en droit de ne pas appliquer
cette disposition du code de commerce. Ce principe est toutefois limité dans la pratique puisque les
notaires, par crainte de voir leur responsabilité engagée, ont pris l’habitude de purger systématiquement
le droit de préemption du locataire. Si le bail est conclu pour une durée ferme de 10 ou 12 ans, le bailleur
obtiendra du preneur qu’il renonce à toute faculté de résiliation.
En pratique, les parties peuvent décider de conclure des baux 3/6/9/10 ou 3/6/9/12. Dans ce cas, le
locataire conservera sa faculté de résiliation triennale et le bailleur pourra déroger à certaines
dispositions d’ordre public lui incombant dans un bail commercial « classique ».
Une autre option peut être de conclure un bail 6/10 ou 6/12 permettant une résiliation à l’issue des six
premières années et les mêmes avantages dérogatoires côté bailleur.
En toutes hypothèses, la règle du plafonnement du loyer ne trouvera pas à s’appliquer. En effet, le
montant du loyer du bail renouvelé ou révisé sera automatiquement fixé à la valeur locative, laquelle
sera généralement plus avantageuse du point de vue du bailleur. Précisons enfin que les parties
désireuses de s’engager pour une durée qui excèderait douze ans devront passer devant notaire.

17. La revue de Presse KYLIA
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Quid du bail précaire ?
La loi PINEL a également réformé le bail dérogatoire dit « précaire » qui permet aux parties de conclure
un bail commercial pour une durée inférieure à neuf ans, par dérogation aux articles L. 145-1 et suivants
du code de commerce. Ce type de bail peut être proposé au preneur qui démarre son activité, mais
celui-ci ne pourra pas revendiquer de propriété commerciale.
L’article L.145-5 du Code de commerce permet de signer un bail, ou des baux successifs, pour une
durée totale ne pouvant excéder trois ans. Aucune durée minimale n’est imposée par le législateur.
Même s’il présente un intérêt certain côté preneur, le bail dérogatoire ne permettra pas à ce dernier ni
de céder son fonds de commerce, ni de bénéficier du droit au renouvellement du bail ou, à défaut, de
l’indemnité d’éviction. A l’expiration de cette durée de trois ans, les parties ne pourront plus conclure un
nouveau bail dérogatoire pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux.
En outre le bailleur devra être vigilant. En effet, si le locataire ne quitte pas spontanément les lieux, un
nouveau bail commercial « classique » (3/6/9) se formera automatiquement à défaut de réaction des
parties. Dans ce cas, le preneur pourra bénéficier de l’ensemble des dispositions protectrices instaurées
par le législateur. Le bailleur dispose d’un délai d’un mois (après la date d’expiration du bail) pour
manifester son opposition au maintien du preneur dans les lieux.
En conclusion, la question de la durée est un point stratégique à ne pas négliger lors de la négociation
de votre bail commercial. Les locataires étant plus souvent enclins à accepter de s’engager sur un bail
3/6/9, le bailleur devra veiller à encadrer la rédaction de certaines clauses du bail afin de préserver au
mieux ses intérêts.
Source : www.village-justice.com

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Liquidation judiciaire et restitution impossible
du fonds de commerce.
Le 23/09/2019
Quand le salarié d’un fonds de commerce en location gérance se retourne contre le propriétaire du
fonds de commerce alors que celui-ci n’est plus du tout exploitable, ledit propriétaire peut-il s’opposer
au transfert de droit visé par l’article L. 1224-1 du Code du Travail ?
Il convient de s’intéresser à un arrêt qui a été rendu en ce début d’année 2019 qui a trait à la
problématique d’un fonds de commerce exploité en location gérance dont le locataire gérant se retrouve
en liquidation judiciaire.
Dans cette affaire, Monsieur B avait été engagé en 1983 en qualité de mécanicien par Monsieur X
exploitant un fonds de commerce de garage automobile.
En octobre 2000, le contrat de travail a été transféré à la société Garage X à laquelle Monsieur F a
donné en location gérance le fonds de commerce.
Le 11 mars 2011, la société Garage X a été placée en liquidation judiciaire, Maître K étant désigné en
qualité de mandataire liquidateur.
Par lettre du 15 mars 2011, le liquidateur judiciaire a informé d’une part Monsieur X de la résiliation du
contrat de location gérance et du transfert à sa personne, en application des dispositions de l’article L.
1224-1 du Code du Travail, des contrats de travail attachés au fonds de commerce d’autre part, les
salariés de ce transfert.
Le mandataire liquidateur informant d’autre part le propriétaire du fonds de commerce de ses obligations
au titre de la solidarité légale existant entre le propriétaire du fonds de commerce et son locataire gérant,
et au titre du transfert de droit des contrats de travail.
Ne percevant plus de salaire, Monsieur B a saisi la juridiction prud’homale de demandes tendant à la
résiliation judiciaire du contrat de travail et au paiement de diverses sommes au titre de la rupture de ce
contrat.
A cette fin, il se retournait aussi bien contre le locataire gérant en liquidation judiciaire, et donc son
mandataire liquidateur et l’AGS, tout comme il se retournait contre le propriétaire du fonds de commerce,

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Il convient de rappeler que dans le cadre de la procédure judiciaire, la résiliation du contrat de travail
est alors prononcée à la date où la juridiction statue dans l’hypothèse où le contrat de travail n’a pas été
rompu entre temps.
L’AGS et le mandataire judiciaire considéraient que le contrat ne pouvait être considéré comme ayant
été rompu avant que la juridiction ne statue, faute de licenciement prononcé, et que le contrat de location
gérance avait été résilié par le mandataire qui avait ainsi régulièrement transféré le fonds de commerce,
en ce compris les contrats de travail, au propriétaire du fonds, Monsieur X dans sa correspondance du
15 mars 2011.
La Cour de Cassation considère qu’il ne peut y avoir transfert du fonds de commerce ou restitution de
celui-ci à son propriétaire bailleur par suite de la résiliation d’un contrat de location-gérance, qu’à la
condition que ce fonds de commerce soit exploitable.
L’objet du débat était là.
La Cour s’intéresse d’abord à la motivation des juges de première instance qui ont d’abord rappelé que
pour qu’il y ait application des dispositions de l’article L. 1224-1 du Code du Travail, il fallait que le fonds
de commerce soit exploitable et ont par la suite considérésé qu’en l’espèce ce n’était pas le cas puisqu’il
n’existait plus aucun outillage dans le garage, que la clientèle n’existait presque plus et que l’âge avancé
de Monsieur T ainsi que son état de santé ne permettaient pas l’exploitation.
La Haute juridiction reprenait pour elle cette motivation de première instance qui n’avait pas été reprise
par la Cour d’Appel qui s’est contentée d’indiquer :
« que le jugement sera confirmé en ce qu’il a prononcé la résiliation du contrat de travail aux torts de
l’employeur, la société Garage X à la date du 15 mars 2011, d’autant qu’à cette date la rupture de la
relation de travail était formalisée par la lettre du mandataire liquidateur avisant le salarié qu’il n’existait
plus de relation de travail entre lui et la société Garage X. »
Il ressortait des pièces du dossier que le fonds de commerce générait un chiffre d’affaires quasiment
équivalent aux charges du personnel à l’époque de la résiliation du contrat de location-gérance, soit CA
HT en janvier 2011 de 8 412 euros, en février 2011 de 8 309 euros, pour une masse salariale mensuelle
d’environ 8 200 euros.
Le chiffre d’affaires dégagé par l’activité d’entretien et de réparation de véhicules automobiles ne
permettait donc pas de couvrir les autres charges, notamment celles relatives à l’outillage indispensable
pour exercer cette activité.
Les résultats d’exploitation et les résultats nets de la société Garage X étaient déficitaires de façon
importante depuis plusieurs exercices.

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La disparition de l’outillage par suite de sa vente dans le cadre de la liquidation judiciaire, outillage
indispensable à l’exercice d’une activité de garage, disparition non plus contestée par le mandataire
liquidateur et l’AGS,
Fort de cette argumentation, la Cour de cassation considère que le contrat de travail de Monsieur B n’a
pu être valablement transféré à Monsieur X.
Cette jurisprudence est intéressante car la Cour de Cassation considère qu’en statuant ainsi, alors
qu’elle avait constaté que le fonds de commerce n’avait pas fait retour dans le patrimoine de Monsieur
X qu’aucun licenciement n’avait été prononcé dans les quinze jours suivant le jugement de liquidation
judiciaire et que la rupture du contrat de travail ne pouvait résulter du seul fait que le mandataire-
liquidateur avait avisé le salarié du transfert de son contrat de travail, la cour d’appel a violé les textes
susvisés.
La question est de savoir si le point de départ de la prise en charge par les AGS de la rupture du contrat
de travail devait se faire au 15 mars 2011 ou au jour de la résiliation prononcée par la juridiction saisie.
La Cour de Cassation reconnait l’idée suivant laquelle nonobstant la sacro-sainte notion de ruine du
fonds que le fonds de commerce n’avait pas fait retour dans le patrimoine du propriétaire tout
simplement parce que l’ensemble des actifs réalisés par le mandataire judiciaire n’avait pas été restitué.
Source : www.village-justice.com

21. La revue de Presse KYLIA
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Estimer le fonds de commerce d'un hôtel avec
la méthode empirique
Le 26/09/2019
La méthode empirique utilisée pour évaluer un hôtel consiste à appliquer au chiffre d'affaires un
coefficient tiré non pas d'un barème, mais d'une observation objective du marché. Pour des raisons
pratiques, le chiffre d'affaires HT est le plus souvent utilisé. En effet, le chiffre d'affaires est repris sur
le compte de résultats qui est établi en HT.
© GettyImages
La méthode empirique est issue de la méthode du barème par profession, reposant sur l'application
d'un coefficient appliqué au chiffre d'affaires.
La méthode empirique pour estimer le fonds de commerce d’un hôtel est fondée sur une évaluation
d’après le chiffre d’affaires HT ou TTC. Pour des raisons pratiques, le chiffre d’affaires HT est le plus
souvent utilisé. En effet, le chiffre d’affaires est repris sur le compte de résultats qui est établi en HT.
Pour obtenir un chiffre d’affaires TTC, il est nécessaire de reprendre le chiffre d’affaires par catégorie
afin de lui appliquer le taux de TVA correspondant. La particularité du secteur hôtelier est d’utiliser
plusieurs taux différents de TVA, ce qui complique les choses.

22. La revue de Presse KYLIA
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► La méthode la plus connue et la plus simple
La méthode empirique est issue de la méthode du barème par profession, reposant sur l’application
d’un coefficient, dit de la profession, appliqué au chiffre d’affaires. Ce barème par profession, utilisé par
les experts, préconise par nature de commerce une fourchette de valeurs et une unité de barème. Par
exemple :
 hôtel de tourisme : 80 à 300 fois la recette journalière TTC ;
 hôtel meublé : 90 à 400 fois la recette journalière TTC.
Le terme d'hôtel “meublé” ou “de préfecture” est utilisé pour qualifier les hôtels non homologués
tourisme.
Le chiffre d’affaires utilisé comme base est généralement une moyenne des trois dernières années
issues du compte de résultat. Pour être objectif, ce chiffre d’affaires doit être corrigé de l’impact des
éventuels événements exceptionnels, par exemple, des travaux de rénovation ayant entraîné la
fermeture de plusieurs chambres.
La méthode empirique utilisée pour évaluer un hôtel consiste à appliquer au chiffre d’affaires un
coefficient tiré non pas d’un barème, mais d’une observation objective du marché :
chiffre d’affaires × coefficient = valorisation de l’hôtel selon la méthode empirique.
► Coefficient
Le coefficient à utiliser dépend des caractéristiques de l’hôtel et de son emplacement. Il est différent
selon :
 la catégorie de l’hôtel ;
 le type d’hôtel : avec ou sans restaurant ;
 le montant de chiffre d’affaires réalisé ;
 la situation en ville ou en province ;
 en bord de mer ;
 avec une activité saisonnière…
Ce coefficient varie d’une année sur l’autre. Pour connaître le coefficient à utiliser, vous pouvez
reprendre les indicateurs fournis par les agents immobiliers. Par exemple, vous retrouverez sur le portail

23. La revue de Presse KYLIA
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fonds de commerce de l’Hôtellerie Restauration les valeurs relevées selon un lieu (littoral aquitain,
bassin d’Arcachon…), avec un prix de vente exprimé en pourcentage du chiffre d’affaires HT. Si vous
lisez 200 % comprenez un coefficient de 2.
Exemple selon ces indicateurs : un hôtel du littoral aquitain qui fait un chiffre d’affaires moyen de
500 000 € HT pourra être valorisé : 500 000 € HT × 1,59 = 795 000 €.
Ainsi, le coefficient à appliquer sur la vente de fonds d’un hôtel pourra aller de 1 à 4. Il peut également
être plus élevé à Paris ou pour des hôtels très rentables.
En tout état de cause, pour évaluer un fonds de commerce, il faut rester objectif, utiliser plusieurs
méthodes et les croiser.
Source : www.lhôtellerie-restauration.fr

24. La revue de Presse KYLIA
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A propos de KYLIA Commerce
Le département Commerce et Entreprise du groupe KYLIA, nouvel acteur de l'immobilier en France, est
un réseau de cabinets d'affaires spécialistes de la vente de Commerces et de l'immobilier commercial.
En construisant la carrière de nos agents, ces derniers construiront en retour une entreprise comme
jamais nous ne l’aurions imaginé !
Méritocratie, Partage et Excellence
Plus d’information sur le site Internet : http://www.kylia-immo.com
Contact Presse : KYLIA France
Marie LAURENT / rp@kylia-immo.com / 01 47 70 24 18