S6 revue de presse kylia

La revue de Presse KYLIA
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LA REVUE DE PRESSE DE LA SEMAINE
Du 3 au 9 février 2020
LES ARTICLES DE LA SEMAINE - RESIDENTIEL
Crédit immobilier: le bras de fer continue entre
les banques et le régulateur
Le 03/02/2020
La Banque de France conteste le chiffre mis en avant par les banques, selon lequel 100.000 ménages
seraient exclus du crédit immobilier du fait de consignes plus strictes du régulateur. Ce dernier affirme
que les prêts immobiliers vont continuer de croître.
« L'accès au crédit immobilier sera maintenu, sans le moindre doute, a déclaré l'institution dans un
communiqué commun avec l'ACPR. Il continuera de croître en France, sur des bases plus saines et
plus durables. » (ISA HARSIN/SIPA)

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La polémique sur le crédit immobilier se poursuit. Lundi, la Banque de France s'est livrée à une
explication de texte, balayant l'idée que ses appels à la retenue dans l'octroi de crédit risquaient de
priver certains ménages de financements. « L'accès au crédit immobilier sera maintenu, sans le
moindre doute », a déclaré l'institution dans un communiqué commun avec l'ACPR, le gendarme
bancaire. « Il continuera de croître en France, sur des bases plus saines et plus durables. »
Ces déclarations sont une réponse directe aux conclusions d'une étude publiée la semaine dernière
par l'Observatoire des crédits aux ménages. Selon cet organisme, proche de la Fédération bancaire
française (FBF), plus de 100.000 ménages pourraient perdre potentiellement l'accès au crédit en 2020
si les banques respectent les nouvelles consignes du régulateur.
Ces chiffres sont « sans fondement », a balayé la Banque de France. « Ils ne tiennent pas compte de
l'épargne que les ménages peuvent mobiliser facilement - dont leur assurance-vie -, ni des flexibilités
prévues ».
Réduire la voilure
Le régulateur, ainsi que le ministère de l'Economie, a demandé au secteur bancaire, fin 2019, de
réduire la voilure en matière de crédit immobilier, en freinant notamment les prêts supérieurs à 25 ans.
Les autorités souhaitent également que les banques n'acceptent pas de prêts immobiliers dont les
remboursements seraient supérieurs aux tiers des revenus disponibles des ménages. Mais il ne s'agit
que de recommandations, en aucun cas d'une interdiction.
Dans un contexte de taux bas, les crédits immobiliers se sont multipliés en France. Au point de faire
craindre une surchauffe du secteur à la Banque de France. François Villeroy de Galhau, le
gouverneur de l'institution, est même allé jusqu'à menacer de passer à « une surcharge en capital
pour les prêts non conformes ». Discrètes, les banques ont attendu jusqu'à la semaine dernière pour
réagir, par le biais de l'Observatoire des crédits aux ménages, financé par la FBF et l'association des
sociétés financières.
Signe du caractère très politique du dossier, Bruno Le Maire avait immédiatement réagi en affirmant
que « l'objectif est de protéger les Français, en aucun cas de restreindre l'accès au crédit ». Le bras
de fer continue.
Gabriel Nedelec

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Source : www.lesechos.fr

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Crédit immobilier : sous la pression de Bercy,
les banques raccourcissent les durées
d'emprunt
Le 04/02/2020
Les recommandations formulées en décembre dernier par le HCSF incitent les banques à
resserrer les conditions d'octroi de crédits immobiliers, en ce début d'année. Les durée
d'emprunt ont ainsi nettement reculé au mois de janvier.
Le taux d'intérêt moyen des crédits immobiliers est resté stable en janvier, après avoir fini l'année
2019 quasiment à son plus bas niveau historique. A 1,13% en moyenne, les taux des crédits
immobiliers accordés par le secteur concurrentiel ont entamé l'année au même niveau que décembre
2019, détaille dans un communiqué l'observatoire Crédit Logement/CSA. Le premier organisme
regroupe les principales banques françaises, le second est un institut d'études de marché.
A ce niveau, ils restent extrêmement bas, répercutant la politique monétaire historiquement favorable
au crédit que mène la Banque centrale européenne (BCE). L'an dernier, les taux ont enfoncé
plusieurs planchers historiques, le record à battre restant 1,12% en novembre. Des conditions de
crédit très favorables, qui alimentent depuis plusieurs années le marché immobilier. En 2019, les

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montants totaux empruntés par les Français pour acheter un logement ont, là aussi, battu un record :
1.017 milliards d'euros d'encours, selon la Banque de France.
Préoccupation des autorités
Cet essor commence d'ailleurs à préoccuper les autorités, qui ont demandé aux banques, en
décembre dernier, d'éviter de prêter sur des durées dépassant 25 ans. Si ces recommandations
restent pour l'heure incitatives, la durée moyenne des crédits immobiliers s'est de fait nettement
raccourcie en janvier, même si elle reste proche de niveaux historiquement longs. Elle s'est établie à
227 mois - soit un peu moins de 19 ans -, contre 232 en décembre.
"La diminution constatée en janvier 2020 est rapide et elle est inhabituelle à cette période de l'année
où la plupart du temps, les durées s'allongent", a souligné l'observatoire dans un communiqué. En
début d'année, les banques ouvrent en effet habituellement les vannes du crédit, ayant de nouveaux
objectifs annuels de production. "Cette diminution s'inscrit donc dans les évolutions de l'offre
associées à la mise en œuvre des recommandations".
Source : www.capital.fr

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Immobilier Grand Paris : palmarès des hausses
de prix autour des gares
Le 05/02/2020
Autour de certaines stations du Grand Paris les prix des appartements anciens ont bondi de plus de
50 % sur dix ans. Des hausses qui profitent surtout aux stations déjà existantes alors que d'autres ne
ressentent pas encore les effets d'un projet qui ne sera finalisé qu'en 2030.
Avec 200 kilomètres de lignes automatiques, soit autant que le métro actuel, et 68 gares, le Grand
Paris Express est le plus grand projet urbain en Europe. (Hugo AYMAR/HAYTHAM-REA)
Dans ces gares, les prix avancent plus vite que les travaux. Alors que la fin des chantiers pour
certaines stations du Grand Paris Express n'est pas attendue avant 2030, nombre d'experts anticipent
une envolée de l'immobilier à leurs abords. Dans leur dernière note trimestrielle, les notaires
franciliens ont observé cette tendance pour les appartements anciens vendus dans un périmètre de
800 mètres autour des stations du futur Grand Paris Express depuis 2008. Si « l'effet Grand Paris »
est difficilement mesurable de manière isolée, les notaires relèvent néanmoins une augmentation
fulgurante des prix aux abords de certaines stations.

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Saint-Ouen s'envole
Et la palme revient à la station de « Saint-Ouen RER », bientôt reliée par la ligne 14, où les notaires
ont observé une envolée de 76 % du prix des appartements anciens entre 2008 et 2019 ! Soit trois
fois plus que la hausse moyenne observée entre 2010 et 2020 par Meilleurs Agents sur l'ensemble de
la commune de Seine-Saint-Denis . L'allongement de la ligne 14 doit également marquer un arrêt à
« Mairie de Saint-Ouen », où les prix aux alentours ont bondi de 68 % pour s'établir à 5.370 euros/m².
Si l'on poursuit le tracé de la ligne 14 vers Paris, on observe qu'aux abords des stations « Porte de
Clichy » et « Pont Cardinet », l'augmentation des prix est également significative avec une hausse
respective du mètre carré de 55 % et 64 %.
Grand écart
Sur le passage de la future ligne 15, l'effet gare s'est aussi manifesté du côté des stations « Pont de
Sèvres », « Bois-Colombes » et « Bécon-les-Bruyères » avec une augmentation de près de 50 %
depuis 2008 pour chacune d'entre elles.
De manière générale, malgré la proximité d'une gare, « les prix des appartements restent
essentiellement représentatifs des zones géographiques dans lesquelles ils s'inscrivent », soulignent
les notaires. Pour une même ligne de métro et compte tenu de leurs étendues (la ligne 15 notamment
sera longue de 75 km et couvrira trois départements), les écarts entre les prix peuvent être ainsi
considérables d'une station à l'autre.
Autour de la gare de Bagneux, par exemple, le prix du mètre carré revient à 4.320 euros quand il
atteint 6.100 euros/m² à la station suivante « Châtillon-Montrouge ». Deux stations plus loin à « Issy
RER » c'est un prix de 7.410 euros qui est observé (soit 72 % plus cher que vers Bagneux).

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Décalage
Il reste difficile d'affirmer que les hausses parfois spectaculaires observées par les notaires sont
uniquement liées au projet du Grand Paris Express. Sur les lignes 16, 17 et 18, seuls les secteurs
déjà dynamiques comme « Versailles Chantier » ou « Massy Palaiseau » affichent en réalité des
hausses significatives.
L'effet Grand Paris ne joue pas encore pour la plupart des stations de ces futures lignes. A proximité
des gares de Clichy Montfermeil, Sevran ou du Bourget les prix y ont même baissé depuis 2008. Sans
surprise, l'effet Grand Paris profite donc surtout aux gares déjà reliées au réseau francilien et situées
dans des secteurs attractifs. Mais l'avancée du projet devrait renforcer l'attractivité des secteurs moins
dynamiques avec des perspectives de hausse à la clef.
Source : www.lesechos.fr

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Surendettement : le nombre de procédures en
forte baisse en 2019
D'après les chiffres publiés par la Banque de France, le nombre de dossiers soumis aux
commissions de surendettement a diminué de près de 40 % en cinq ans.
Le 07/02/2020
Fin 2019, la dette globale des ménages surendettés atteignait un peu plus de six milliards d'euros.
(Illustration)
Bonne nouvelle pour les femmes et les foyers très modestes, les catégories de personnes les plus
touchées par le surendettement : le nombre de dossiers soumis aux commissions de surendettement
en France a enregistré un net recul en 2019, selon une nouvelle étude sur ce phénomène publiée
jeudi par la Banque de France.
Il a diminué de 12 % sur un an et de 38 % par rapport à 2014. Au total, « 143 080 situations ont été
soumises aux secrétariats des commissions de surendettement de France métropolitaine, dont un peu
plus de 94 % ont été considérées recevables », fait savoir la Banque de France, dans son rapport
annuel sur le sujet. Ce chiffre global intègre 81 000 nouvelles situations de surendettement. Ce
nombre de « primodépôts », en baisse de 8 % sur un an, est largement inférieur à leur niveau de
1990, date à laquelle a « réellement débuté » en France la lutte contre ce phénomène, ajoute la
Banque de France.

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Les ménages surendettés à hauteur à six milliards d'euros
Les primodépôts « fournissent la véritable tendance en matière d'évolution du surendettement »,
estime l'institution monétaire. Parmi les faits saillants de cette étude, les personnes surendettées sont
souvent isolées et dans des situations sociales et financières difficiles. Les femmes restent
notamment très exposées au surendettement : « Percevant des revenus généralement inférieurs à
ceux des hommes, et quatre fois plus souvent chef de famille monoparentale, les femmes
représentent 55 % des débiteurs et codébiteurs » dans les tranches d'âge les plus concernées,
détaille l'étude.
Cela est renforcé par le fait que « nombre de ces familles monoparentales surendettées sont
vraisemblablement d'apparition récente, puisque la séparation d'un couple est l'un des facteurs qui
accentue la survenance du surendettement », est-il ajouté. Un peu plus de la moitié (56 %) des
personnes surendettées vivent dans des ménages dont le niveau de vie est inférieur au seuil de
pauvreté, lesquels représentent au total 14 % des résidents français.
Au total, la dette globale des ménages surendettés atteignait fin 2019 un peu plus de six milliards
d'euros, composés aux trois quarts de dettes financières (crédit à la consommation ou crédit
immobilier, par exemple). Il est à noter qu'avec les évolutions de la législation ces dernières années,
comme la loi Lagarde de 2010, qui a fortement encadré le crédit à la consommation, « la part des
dettes à la consommation a diminué de plus de 25 points de pourcentage, passant de trois quarts à la
moitié du total, tandis que celle de l'endettement immobilier a plus que doublé, passant de 22 % à
48 % de l'encours », explique l'étude.
Source : www.lepoint.fr

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LES ARTICLES DE LA SEMAINE - COMMERCE
Vente de fonds de commerce : chaque jour
compte…
Le 31/01/2020
Un couple, propriétaire d’un fonds de commerce placé en location gérance, résilie le contrat de
location et, le même jour, vend le fonds à un tiers pour moins de 300 000 €. A ce titre, il demande à
bénéficier d’une exonération d’impôt sur le gain réalisé, ce que lui refuse l’administration pour qui la
vente aurait dû être consentie au profit du locataire, et pas d’un tiers. A tort ou à raison ?
Fin de la location gérance et vente du fonds le même jour : un problème ?
Un couple, propriétaire d’un fonds de commerce, le donne en location-gérance à une société.

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Quelques années plus tard, il met fin à cette location-gérance et, le même jour, vend le fonds de
commerce à un tiers.
Parce que ce fonds a été vendu pour moins de 300 000 €, le couple demande à bénéficier d’une
exonération totale d’impôt sur le gain réalisé, comme le permet la règlementation fiscale.
Ce que lui refuse l’administration, qui rappelle que lorsqu’un fonds de commerce cédé est placé en
location-gérance au moment de la vente, l’exonération d’impôt n’est acquise qu’à la condition,
notamment, que la vente soit faite au profit du locataire-gérant.
Ici, puisque l’acquéreur n’est pas le locataire-gérant, le couple ne peut pas bénéficier de l’exonération
d’impôt.
Sauf qu’au moment de la vente, le fonds n’était plus placé en location-gérance, rappelle le couple :
bien que le contrat de vente ait été signé le jour même de la résiliation du contrat de location-gérance,
la transmission effective de l’activité n’a eu lieu que le lendemain de la conclusion de la vente en
question.
Dans ces conditions, et parce que la location gérance a cessé la veille de la transmission effective de
l’activité, le couple peut tout à fait bénéficier de l’exonération d’impôt, estime le juge, qui annule le
redressement fiscal.
Source : Arrêt de la Cour Administrative d’Appel de Douai du 21 novembre 2019, n°17DA01771
Source : www.bar-brasserie.fr

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Acte de caution : et si la signature est mal
placée ?
Le 03/02/2020
Pour être valable, un acte de caution doit comporter plusieurs mentions écrites à la main par la
personne qui s’engage et sa signature. Mais que se passe-t-il si la signature de la caution est
apposée directement sur l’une de ses mentions, et non en dessous ?
Signature apposée sur la mention de solidarité = caution simple
La « caution » est une personne qui s’engage auprès d’un créancier à rembourser les sommes dues
par une autre, si celle-ci ne les paie pas. L’engagement de caution peut être simple (dans ce cas, le
créancier ne fait appel à la caution que si le débiteur principal n’est pas en mesure de régler sa dette),
ou solidaire (dans ce cas, le créancier peut s’adresser directement à la caution, sans même solliciter
d’abord par le débiteur principal).

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Un dirigeant s’engage comme caution solidaire envers une banque pour le compte de sa société. Sur
son acte d’engagement, elle reproduit à la main la mention de ses obligations en tant que caution (qui
constitue une mention obligatoire dans tout acte de caution), puis la mention spéciale de solidarité (qui
doit impérativement être ajoutée s’il s’agit d’une caution solidaire). Sauf qu’elle appose sa signature
sur cette dernière mention...
Suite à des impayés, la banque s’adresse directement à la caution, et lui demande de rembourser les
sommes dues. « A tort », répond celle-ci, qui rappelle que lorsqu’un particulier s’engage comme
caution solidaire envers un créancier professionnel, elle doit apposer sa signature à la suite des
mentions manuscrites, et non sur celles-ci. Par conséquent, estime-t-elle, l’acte de caution est
intégralement nul.
« Non », répond le juge qui considère que la signature apposée « sur » la mention relative à
l’engagement solidaire n’a pour effet que d’annuler celle-ci, et non la totalité de l’acte de caution.
Comme l’acte comporte effectivement la 1ère mention obligatoire, il constitue, certes, un acte de
caution simple, mais n’en demeure pas moins valable à ce titre. La seule chose que ne peut donc pas
faire la banque, ici, est de s’adresser directement à la caution, sans solliciter au préalable la société.
Source : Arrêt de la Cour de cassation, chambre commerciale, du 14 novembre 2019, n° 18-15468

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Guide pratique de la révision du loyer du bail
commercial.
Le 04/02/2020
Lors de la conclusion du bail commercial, le loyer est librement fixé par les parties. Son montant n’est
soumis à aucun maximum ni aucune règle de calcul.
En cours de bail, le loyer peut être révisé à différentes occasions, selon qu’elle est d’origine légale
(révision prévue par la loi) ou conventionnelle (révision prévue par le contrat, en fonction de la volonté
des parties).
Les hypothèses de révision légale sont les suivantes : la révision triennale, qui peut intervenir à
l’initiative des parties tous les trois ans, ou bien la révision lors du renouvellement du bail.
La révision conventionnelle peut intervenir par l’effet d’une clause d’échelle mobile (révision
automatique aux périodes et en fonction de l’indice prévue par les parties) ou par l’effet d’une clause-
recette (le loyer est indexé sur le chiffre d’affaires du preneur, les variations intervenant aux dates
convenues entre les parties).
I. Les cas de révision du loyer prévus par la loi.
A. La révision triennale.
a. Quand ?
La révision triennale du loyer du bail commercial ne peut intervenir que si l’une des parties en fait la
demande. Il s’agit d’un droit qui peut être exercé même si le bail ne le prévoit pas.
La demande de révision triennale ne peut avoir lieu qu’après l’expiration d’un délai de 3 ans à
compter :
 de l’entrée du locataire dans les locaux ;
 du point de départ du renouvellement du bail commercial ;
 ou, le cas échéant, de la précédente révision.

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En revanche, aucun délai maximum n’est prévu pour demander la révision triennale.
Ainsi, la demande de révision triennale peut intervenir après l’expiration d’un délai de 4 ans, 5 ans voir
plus.
b. Comment ?
La demande de révision triennale doit être signifiée par acte d’huissier ou adressée par lettre
recommandée avec accusé de réception. Elle précisera obligatoirement le montant du loyer révisé.
La demande peut être à l’initiative du bailleur (normalement une augmentation) ou du locataire
(normalement une diminution).
Le loyer révisé prend normalement effet à la date à laquelle la demande de révision triennale est
effectuée et son montant est encadré.
c. La révision « plafonnée ».
La révision triennale du loyer est en principe plafonnée. Sauf exception (cf. ci-dessous) le demandeur
ne peut pas décider librement l’augmentation ou la diminution de son montant.
La variation du montant du loyer ne peut normalement excéder :
 la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) pour les activités
commerciales et artisanales ;
 la variation de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires (ILAT) pour les autres
activités.
Les indices de référence sont publiés tous les trimestres par l’INSEE.
La formule de calcul est la suivante :
Nouveau loyer = Loyer en vigueur au jour de la demande x Indice en vigueur au jour de la demande
de révision / indice en vigueur au jour de la dernière fixation (conclusion du bail ou dernière révision
légale ou conventionnelle).
Exemples de calcul :
Supposons un loyer de 20.000 euros pour un bail commercial conclu le 1er janvier 2006 avec indice
de référence ILC.

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Imaginons une 1ère demande de révision triennale formée par le propriétaire trois ans après la
conclusion du bail, le 1er janvier 2009 :
 Indice ILC en vigueur lors de la conclusion (T1. 2006) : 94,21 ;
 Indice ILC en vigueur lors de la demande de révision (T1. 2009) : 102,73
Loyer révisé = Loyer actuel (20.000) x Indice en vigueur au jour de la demande de révision (102,73) /
indice en vigueur au jour de la fixation (94,21) Soit 21.808 euros.
Imaginons maintenant une 2ème demande de révision triennale formée de nouveau trois ans plus
tard, soit 1er janvier 2012 :
 Indice ILC en vigueur lors de la précédente révision (T1 2009) : 102,73 ;
 Indice ILC en vigueur lors de la nouvelle demande de révision (T1 2012) : 107,01.
Loyer révisé = Loyer en vigueur au jour de la demande (21.808 euros) x indice en vigueur au jour de
la nouvelle demande de révision (107,01) / Indice en vigueur au jour de la dernière fixation de loyer,
soit en l’espèce 1er janvier 2009 (102,73). Soit 22.716 euros.
d. La révision déplafonnée.
La règle du plafonnement connaît certaines exceptions :
 si le bailleur apporte la preuve d’’une modification matérielle des facteurs locaux de
commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10% de la valeur
locative des locaux ;
 en cas d’une déspécialisation partielle du bail par le locataire.
Dans ces deux hypothèses, la variation du loyer ne sera pas plafonnée et le montant pourra
correspondre à la valeur locative des locaux.
B. Révision lors du renouvellement du bail.
a. Quand ? Qui ?
La demande de renouvellement du bail peut émaner du bailleur. En ce cas, elle doit être faite au plus
tard 6 mois avant la date d’échéance du bail, et par acte d’huissier obligatoirement.

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Elle peut également être faite par le locataire : en ce cas elle peut intervenir dans les 6 mois
précédents l’échéance du bail (par acte d’huissier ou lettre recommandée).
Le bailleur doit dans les 3 mois de la signification de la demande de renouvellement faire connaître au
locataire par acte d’huissier s’il accepte ou refuse le renouvellement. À défaut d’avoir fait connaître sa
position, il sera considéré comme ayant accepté le renouvellement du bail. S’il le refuse, l’acte
d’huissier notifiant le refus de renouvellement doit, sous peine de nullité, indiquer que le locataire peut
le contester ou demander le paiement d’une indemnité d’éviction, en saisissant le tribunal dans un
délai de 2 ans. En cas d’absence de renouvellement, tacite reconduction du bail Si au terme du bail
commercial de 9 ans, ni le bailleur, ni le locataire ne se manifestent, le bail est reconduit tacitement,
dans les mêmes conditions sauf une. En effet, la durée de la reconduction tacite d’un bail commercial
n’est pas de 9 ans, mais illimitée, ce qui aura des conséquences : le locataire peut partir à tout
moment (avec préavis de 6 mois), le loyer sera déplafonné après 12 ans, comme on va le voir.
b. Principe : la fixation du loyer révisé à la valeur locative.
L’article L145-33 du Code de commerce prévoit, par principe, l’alignement du loyer révisé sur la valeur
locative des locaux.
À défaut d’accord entre les parties, cette valeur est déterminée en fonction de cinq éléments,
énumérés et détaillés par les textes. Sont visés :
 Les caractéristiques du local considéré ;
 La destination des lieux ;
 Les obligations respectives des parties ;
 Les facteurs locaux de commercialité ;
 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.
Toutefois, aucune précision n’est faite sur la combinaison de ces éléments ou sur une méthode de
calcul appropriée. En cas de litige, la valeur locative est calculée par le juge des loyers du tribunal
judiciaire, lequel aura systématiquement recours à un expert.
c. Un principe limité par des règles de plafonnement.
Dans un objectif de protection du locataire, le législateur a prévu une limitation de l’ampleur de la
révision par un mécanisme de plafonnement.

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En principe, la variation du loyer ne peut excéder la variation que connaît l’indice trimestriel des loyers
commerciaux ou, s’il est applicable, l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, intervenue
depuis la dernière fixation du loyer.
En ce cas, la formule de calcul est la suivante :
Loyer de renouvellement = loyer actuel x indice applicable à la date de prise d’effet du bail à
renouveler / Indice applicable à la date de prise d’effet du bail.
Exemple :
Supposons un bail conclu en avril 2005 d’un montant de loyer de 20.000 euros.
La demande de renouvellement est formée 10 ans plus tard par le bailleur, en avril 2015. L’indice
applicable est l’ILC.
Indice ILC en vigueur à la date de prise d’effet du bail (T2 2005) : 92,46
Indice ILC en vigueur à la date de prise d’effet du bail à renouveler (T2 2015) : 108,38
Loyer renouvelé = Loyer actuel (20.000) x indice en vigueur à la date de prise d’effet du bail à
renouveler (108,38) / indice applicable à la date de prise d’effet du bail (92,46)
Soit : 23.443 euros
d. Les exceptions au plafonnement.
Toutefois, ce plafonnement ne s’applique pas :
 en cas de modification notable des éléments déterminant la valeur locative ;
 lorsque le bail a été conclu pour une durée supérieure à neuf ans ou s’il est poursuivi plus de
douze ans ;
 pour les baux de terrains nus, quand ils ont été soumis au statut des baux commerciaux ;
 pour les locaux monovalents (exemples : hôtels, cinéma, théâtre, hammams, etc.) ;
 pour les locaux à usage exclusif de bureaux (le plus souvent pour les locaux servant à une
activité tertiaire ou administrative, comme un cabinet d’assurances ou une agence de voyages
par exemple) ;
 lorsque les parties ont en convenu différemment dans le bail, la règle de plafonnement du bail
renouvelé n’étant pas d’ordre public ;

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 lorsque la valeur est inférieure au loyer en cours : en ce cas, il faut revenir à la valeur locative,
à charge pour le locataire d’argumenter cette baisse de loyer auprès du bailleur.
e. Le plafonnement du déplafonnement.
Autre mécanisme de protection du preneur instauré par la loi Pinel : le « plafonnement du
déplafonnement » ou encore appelé règle de « lissage ».
Ce principe vise à atténuer pour le locataire l’effet d’une hausse du loyer fixé à la valeur locative dans
le cadre du renouvellement.
L’article L145-34 du Code de commerce indique ainsi : « En cas de modification notable des éléments
mentionnés aux 1° à 4° de l’article L145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par
suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut
conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10% du loyer acquitté au cours de
l’année précédente »
Exemple :
Supposons un loyer en cours de 100.000 euros. Au moment de son renouvellement, le loyer doit être
déplafonné et la valeur locative a été fixée à 125.000 euros (soit une hausse de 25%).
Le lissage instaura par la loi Pinel entraînera une variation du loyer sur trois ans, selon le calcul
suivant :
 loyer année 1 : 100.000 euros × 1,10 = 110.000 euros ;
 loyer année 2 : 110.000 euros × 1,10 = 121.000 euros ;
 loyer année 3 : 121.000 euros × 1,10 = 133.100 euros ramené à 125.000
A noter que ce principe de lissage est également applicable en cas de variation de plus de 10% à
l’occasion d’une révision triennale, même si plus rare en pratique.
II. L’organisation conventionnelle de la révision du loyer.
A. Jeu d’une clause d’échelle mobile.
a. Principe.

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Lorsqu’elles fixent le loyer initial, les parties au bail peuvent l’assortir d’une clause d’échelle mobile, ou
clause d’indexation, qui fait évoluer le loyer en fonction d’un indice. La modification du loyer s’opère
alors au rythme prévu, qui n’est pas nécessairement triennal.
L’indice, choisi librement, doit toutefois être en relation directe avec l’objet du contrat ou avec l’activité
de l’une des parties. Il est précisé que les indexations faites sur l’indice des loyers commerciaux ou
l’indice des loyers des activités tertiaires sont réputés en relation avec l’objet du bail.
Exemple :
Supposons un loyer de 20.000 euros conclu le 1er janvier 2006.
Première année d’augmentation :
Indice ILC T1 2006 : 94,21
Indice T1 2007 : 96,81
Loyer indexé = loyer (20.000) x indice de comparaison (96,81) / indice de base (94,21) : Soit 20.551
euros.
Deuxième année d’augmentation :
Indice ILC T1 2007 : 96,81
Indice ILC T1 2008 : 100 :
Loyer indexé = Loyer en vigueur suite à la dernière augmentation (20.551) x indice de comparaison
(100) / indice de base (96,81) :
Soit 21.294 euros.
Etc.
b. Tempérament : protection contre une fluctuation trop forte.
Par ailleurs, si par le jeu de la clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d’un quart par
rapport au prix précédemment fixé, l’une des parties peut en demander la révision légale. Il s’agit d’un

22
droit auquel le locataire ne peut renoncer à l’avance. Le juge peut ainsi être amené à fixer un loyer
supérieur à celui qui résulterait de l’indexation.
Et là encore, le législateur est venu limiter ce déplafonnement, en empêchant les augmentations
supérieures pour une année à 10% du loyer acquitté au cours de l’année précédente (règle de lissage
vue précédemment).
c. Conditions de validité de la clause d’échelle mobile.
Deux règles doivent être respecter à peine de nullité de la clause :
 En premier lieu, la Cour de cassation considère que la validité de la clause est subordonnée
au caractère réciproque des variations du loyer : elle ne peut pas stipuler que le montant ne
sera révisé qu’à la hausse.
 En deuxième lieu, la période de variation indiciaire ne doit pas excéder la durée écoulée entre
deux indexations.
Exemple :
Indexation annuelle le 1er janvier de chaque année :
Le 1er janvier de l’année « N » :
Loyer indexé de l’année « N » = Loyer de l’année « N-1 » x indice du 2T de l’année « N-1 » / indice du
2T de l’année « N-2 »
Le 1er janvier de l’année « N+1 » :
Loyer indexé de l’année « N+1 » = Loyer de l’année « N » x indice du 2T de l’année « N » / indice du
2T de l’année « N-1 »
En revanche, si le calcul était : Loyer indexé de l’année « N+1 » = Loyer de l’année « N » x
indice du 2T de l’année « N » / indice du 1T de l’année « N-1 », la clause d’indexation serait
réputée non écrite.
Exemple de rédaction de clause d’échelle mobile :

23
« Le loyer variera tous les ans, au 1er janvier, proportionnellement en fonction de la variation de
l’indice fixé aux conditions particulières et publié trimestriellement par l’Institut National de la
Statistique et des Etudes Economiques ou sur tout indice qui lui sera substitué.
Pour la première indexation, l’indice pris pour base sera le dernier connu à la date d’effet du présent
bail, tel qu’indiqué aux conditions particulières, et l’indice de comparaison sera celui du deuxième
trimestre de l’année suivante. Pour les indexations ultérieures, l’indexation interviendra en prenant
pour indice de comparaison, l’indice du deuxième trimestre de l’année suivante ».
d. Point pratique sur la prescription applicable.
Si vous êtes bailleur et que vous n’avez pas appliqué la clause d’échelle mobile, vous pouvez
remonter jusqu’à 5 ans en arrière.
En effet, l’action en paiement des loyers commerciaux ne figurant pas parmi les actions régies par
l’article L145-60 du code de commerce qui fixe une prescription biennale : elle est donc soumise au
délai de prescription de droit commun de 5 ans.
B. Clause recette.
La clause recette permet de faire dépendre une partie du loyer des résultats de l’exploitation du
commerce du locataire.
La Cour de Cassation a admis la validité d’une telle clause, qui fait échec au mécanisme légal de la
révision triennale. De la même manière, ces dispositions font obstacle au pouvoir de révision du juge
dans le cadre du loyer de renouvellement.
Toutefois, en cas de clause binaire, c’est-à-dire comportant une partie fixe et une partie variable, la
Cour de cassation a jugé qu’il était possible de recourir au juge des loyers commerciaux pour fixer,
lors du renouvellement, le minimum garanti en fonction de la valeur locative. Le juge statue alors
selon les critères de l’article L145-33 du Code de commerce, notamment au regard de l’obligation
contractuelle du preneur de verser, en sus du minimum garanti, une part variable.
Exemple de clause recette avec minimum garanti :
« Le loyer sera déterminé chaque année à la date anniversaire de la prise d’effet du présent bail et
pour la première fois le 1er janvier.
Il sera fixé 20 % du chiffre d’affaires hors taxe réalisé par le locataire.

24
Le bailleur et le locataire conviennent d’un loyer annuel minimum garanti qu’ils fixent d’un commun
accord à la somme de 20.000 euros annuel hors taxe.
Le loyer variable déterminé dans les conditions ci-dessus précisées sera applicable, s’il est supérieur
à ce minimum garanti.
Par contre, si le loyer variable est inférieur au loyer minimum garanti, c’est celui-ci qui sera
applicable ».
Source : www.village-justice.com

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Interdiction de gérer : quelles fonctions sont
concernées ?
Le 04/02/2020
Le dirigeant qui commet une faute lors de la liquidation judiciaire de son entreprise peut être
condamné à une « interdiction de gérer ». Mais cela l’empêche-t-il d’être membre d’un conseil de
surveillance d’une société anonyme ?
L’interdiction de gérer n’affecte pas la participation à un conseil de surveillance !
Dans le cadre de la procédure collective de son entreprise, un dirigeant qui a commis une faute est
condamné à une « interdiction de gérer » pendant 3 ans, ce qui lui interdit diriger ou administrer une
entreprise ou une société pendant ce délai.

26
Suite à cette condamnation, il est mis en demeure d’abandonner ses fonctions de membre du conseil
de surveillance d’une société anonyme, au motif que celles-ci seraient incompatibles avec la sanction
prononcée contre lui.
Ce qu’il conteste ! Il considère, en effet, que sa qualité de membre du conseil de surveillance ne lui
donne qu’un pouvoir de contrôle (et non de direction) de la société : elle n’est donc pas visée par
l’interdiction de gérer.
Et le juge lui donne raison ! Il rappelle que l’interdiction de gérer concerne tous les postes de direction
d’une entreprise ou d’une société, au titre desquels ne figure pas la participation au conseil de
surveillance d’une société, qui n’octroie qu’une mission de contrôle de la société.
Il peut continuer à exercer sa mission de membre du conseil de surveillance malgré sa condamnation.
Source : Arrêt de la Cour de cassation, chambre commerciale, du 8 janvier 2020, n° 18-23991
Interdiction de gérer : quelles fonctions sont concernées ? © Copyright WebLex - 2020

27
Préparer son business plan : estimer le chiffre
d'affaires d'un restaurant
Le 04/02/2020
Lors de la préparation du volet financier de votre business plan, vous devrez démontrer que le
restaurant dégage un bénéfice suffisant pour assurer la continuité d'exploitation. Pour cela, la
présentation d'un compte de résultat prévisionnel est indispensable.
© GettImages
Une étude de marché dans le quartier vous donnera accès aux informations concernant le type de
clientèle, le panier moyen, la fréquentation, la concurrence...
Lors de la préparation de votre business plan, vous devez intégrer - dans la partie financière - la
présentation d’un compte de résultat prévisionnel. L’objectif est de démontrer que le restaurant
dégage un bénéfice suffisant pour assurer la continuité d’exploitation et faire face à ses engagements.
Première étape, pour la construction du compte de résultat prévisionnel : estimer le chiffre d’affaires
que vous allez réaliser, c’est à dire déterminer le montant des recettes que vous pensez pouvoir
obtenir de manière objective et prudente.

28
Il faut savoir qu’en restauration, la détermination du chiffre d’affaires repose sur plusieurs paramètres
qui diffèrent d’une affaire à l’autre :
- le nombre de couverts ;
- la capacité de production, notamment en cas de vente à emporter ;
- le nombre de services à chaque repas ;
- les jours et horaires d’ouverture ;
- le ticket moyen ;
- le taux de remplissage estimé.
Une démarche logique peut permettre d’estimer ce chiffre d’affaires en fonction d’hypothèses
retenues et d’éléments factuels. Cette démarche doit être logique et basée sur des informations
fiables. Il ne s’agit pas de remplir des cases !
Lors de la préparation et du montage de votre projet, les éléments collectés vont vous permettre
d’avoir une base de calcul.
- En premier lieu, il faut retenir les éléments liés à votre concept : carte, prix moyen, horaires
d’ouverture, vente à emporter…
- Puis, sur la base du lieu qui aura été choisi, vous aurez accès à l’historique par le biais des bilans et
comptes de résultat détaillés du restaurant repris sur les trois dernières années. Vous pourrez
également connaître les éléments quantitatifs comme le nombre de couverts possibles, la présence
d’une terrasse….
Une étude de marché dans le quartier vous donnera également accès aux informations concernant le
type de clientèle, le panier moyen, la fréquentation, la concurrence.
► Formules de calcul
Une fois ces éléments collectés, il reste à calculer le chiffre d’affaires. Pour déterminer le chiffre
d’affaires en restauration, deux formules de base coexistent.

29
 Formule A: nombre de jours d’ouverture × taux de rotation des places × nombre de couverts
× prix moyen d’un repas.
 Formule B: nombre de jours d’ouverture × nombre de couverts × prix moyen d’un repas ×
taux de remplissage × nombre de services.
Définitions
Taux de rotation des places : il s’agit du nombre de services pour une même table, en moyenne sur
l’ensemble du restaurant.
Taux de remplissage : il s’agit du nombre de couverts par service, par rapport à la capacité de
l’établissement. Il s’agit du taux le plus difficile à estimer.
► Exemple
Détermination du chiffre d’affaires pour un restaurant de 50 places ouvert 5 jours par semaine,
midi et soir, avec un seul service le midi et le soir. Cinq semaines de fermeture annuelle et un
prix moyen calculé de 20 € HT.
Nombre de jours d’ouverture : 52 semaines – 5 semaines de fermeture = 47 semaines avec 5 jours
d’ouverture soit 47 × 5 = 235 jours d’ouverture
Nombre de couverts : 50 couverts
Taux de rotation : un service par table le midi et un par table le soir, ou 2 services par jour.
Prix moyen : 20 € HT
Taux de remplissage : à estimer, ici nous prendrons 60 %.
Détermination du chiffre d’affaires :
235 jours × 50 places × 2 services × 20 € HT × 60 % = 282 000 €
► Quelques précisions
- Le nombre de couverts se définit par le nombre maximum de convives que peut recevoir le
restaurant en même temps (en tenant compte de la capacité de production).

30
- Pour estimer le prix moyen du repas, vous pouvez utiliser celui calculé sur la base de votre propre
carte.
- Ce calcul est basé sur une approche globale, il doit être affiné en fonction du projet. Par exemple, il
est nécessaire de distinguer le service du midi et du soir. En effet, le ratio, le remplissage et/ou le
ticket moyen du midi et du soir peuvent être très différents. Il faut également prendre compte la
saisonnalité, l’impact de la météo (terrasse) ou des vacances scolaires…
- En cas d’activités multiples (sur place, vente à emporter, boutique), il est recommandé de traiter
séparément le chiffre d’affaires de chaque activité.
Une fois ce calcul réalisé et affiné, il est indispensable de recouper les informations collectées afin de
s’assurer de la cohérence des chiffres obtenus. Pour cela, vous pouvez comparer l’estimation du
chiffre d’affaires avec celui qui a été précédemment réalisé ou avec les chiffres de la profession et/ou
de la concurrence…
Source : www.lhôtellerie-restauration.fr

31
Vente d’un local loué : le vendeur protégé ?
Le 06/02/2020
Un bailleur vend son local commercial loué. En cas de problème dans le local, contre qui le locataire
peut-il se retourner : l’ancien bailleur ou le nouveau bailleur ?F
Le bailleur-vendeur reste responsable de ses propres fautes !
Un bailleur vend son local commercial loué. Dans l’acte de vente, il prend soin de préciser que
l’acquéreur est désormais seul responsable de l’entretien du local et de ses équipements.
Sauf que suite à la vente, le locataire se plaint du dysfonctionnement du chauffage et du mauvais état
du local… et engage la responsabilité du nouveau bailleur, mais aussi de l’ancien ! Pour lui, l’ancien
propriétaire n’a rien fait pour résoudre ces problèmes, qui étaient déjà présents avant la vente : il a
donc commis une faute qui engage sa responsabilité, même si le local ne lui appartient plus.

32
Ce que confirme le juge : parce que le vendeur n’a pas rempli ses obligations de bailleur avant la
vente, il reste responsable du mauvais état du local, même après la vente. Ancien et nouveau
bailleurs sont donc tous les deux condamnés à indemniser le locataire !
Source :Arrêt de la Cour de cassation, chambre commerciale, du 23 janvier 2020, n° 28-19589

33
A propos de KYLIA Commerce
Le département Commerce et Entreprise du groupe KYLIA, nouvel acteur de l'immobilier en France,
est un réseau de cabinets d'affaires spécialistes de la vente de Commerces et de l'immobilier
commercial.
En construisant la carrière de nos agents, ces derniers construiront en retour une entreprise comme
jamais nous ne l’aurions imaginé !
Méritocratie, Partage et Excellence
Plus d’information sur le site Internet : http://www.kylia-immo.com
Contact Presse : KYLIA France
Marie LAURENT / rp@kylia-immo.com / 01 47 70 24 18

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