Báo cáo thẩm định giá tài sản trong pháp luật tố tụng dân sự ở việt nam. Việc nghiên cứu đề tài nhằm làm rõ một số vấn đề lí luận về thẩm định giá tài sản trong tố tụng dân sự; nội dung các quy định pháp luật hiện hành và thực tiễn áp dụng các quy định pháp luật ở Việt Nam và đề xuất giải pháp hoàn thiện các quy định của pháp luật, nâng cao hiệu quả áp dụng các biện pháp thẩm định giá tài sản trong hoạt động tố tụng dân sự.

1. Dịch vụ viết thuê đề tài – KB Zalo/Tele 0917.193.864 – luanvantrust.com
Kham thảo miễn phí – Kết bạn Zalo/Tele mình 0917.193.864
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP. HCM
BÁO CÁO THỰC TẬP TỐT NGHIỆP
THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN TRONG PHÁP LUẬT TỐ
TỤNG DÂN SỰ Ở VIỆT NAM
Ngành: LUẬT KINH TẾ
Chuyên ngành: LUẬT KINH TẾ
Giảng viên hướng dẫn : ……………………….
Sinh viên thực hiện : ………………………
MSSV:…………………… Lớp: ………………….

2. Dịch vụ viết thuê đề tài – KB Zalo/Tele 0917.193.864 – luanvantrust.com
Kham thảo miễn phí – Kết bạn Zalo/Tele mình 0917.193.864
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP. HCM
BÁO CÁO THỰC TẬP TỐT NGHIỆP
THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN TRONG PHÁP LUẬT
TỐ TỤNG DÂN SỰ Ở VIỆT NAM
Ngành: LUẬT KINH TẾ
Chuyên ngành: LUẬT KINH TẾ
Giảng viên hướng dẫn : ……………………….
Sinh viên thực hiện : ………………………
MSSV:…………………… Lớp: ………………….
TP. Hồ Chí Minh

3. Dịch vụ viết thuê đề tài – KB Zalo/Tele 0917.193.864 – luanvantrust.com
Kham thảo miễn phí – Kết bạn Zalo/Tele mình 0917.193.864
i
LỜI CẢM ƠN
Lời đầu tiên, em xin chân thành cảm ơn các Thầy Cô trường Đại học Công Nghệ
đã truyền đạt cho em nhiều kiến thức quý báu. Đặc biệt em rất cảm ơn Thầy (Cô)
…………….là người hướng dẫn góp ý để em hoàn thành bài báo cáo thực tập này.
Đồng thời em cũng xin chân thành cảm ơn Ban giám đốc cùng toàn thể cán bộ
công nhân viên của công ty đã giúp đỡ và tạo mọi điều kiện thuận lợi giúp em hoàn
thành tốt bài báo cáo này. Đặc biệt, em xin chân thành cảm ơn các anh chị tại công ty
trách nhiệm hữu hạn thương mại xuất nhập khẩu Nam Thiên đã tận tình chỉ giúp em
tìm hiểu thực tế về công tác marketing tại công ty cũng như hoàn thành tốt nhiệm vụ
được giao.
Qua thời gian học tập tại trường cùng với thời gian tìm hiểu thực tế tại công ty
em đã từng bước trang bị kiến thức và học hỏi kinh nghiệm cho bản thân để làm việc
vững vàng hơn trong chuyên môn nghề nghiệp sau này.
Cuối cùng, với lòng quý trọng và biết ơn sâu sắc em xin kính chúc Thầy (Cô) dồi
dào sức khỏe và thành đạt hơn nữa trong sự nghiệp, chúc quý công ty ngày càng phát
triển lớn mạnh trong lĩnh vực kinh doanh.

4. Dịch vụ viết thuê đề tài – KB Zalo/Tele 0917.193.864 – luanvantrust.com
Kham thảo miễn phí – Kết bạn Zalo/Tele mình 0917.193.864
ii
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
---------
NHẬN XÉT THỰC TẬP
Họ và tên sinh viên : .......................................................................................................
MSSV : ...........................................................................................................
Khoá : ...........................................................................................................
Lớp : ...........................................................................................................
Tên đề tài : ...........................................................................................................
1. Thời gian thực tập
…………………………………………………………………………
……..........................……………………………………………………
2. Bộ phận thực tập
…………………………………………………………………………
………......................……………………………………………………
3. Tinh thần trách nhiệm với công việc và ý thức chấp hành kỷ luật
…………………………………………………………………………
………......................……..........................……………………………
…………………………………………………………………………
4. Kết quả thực tập theo đề tài
…………………………………………………………………………
………......................……………………………………………………
……..........................……………………………………………………
5. Nhận xét chung
…………………………………………………………………………
………......................……………………………………………………
Đơn vị thực tập

5. Dịch vụ viết thuê đề tài – KB Zalo/Tele 0917.193.864 – luanvantrust.com
Kham thảo miễn phí – Kết bạn Zalo/Tele mình 0917.193.864
iii
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
---------
NHẬN XÉT GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN
Họ và tên sinh viên : .......................................................................................................
MSSV : ...........................................................................................................
Khoá : ...........................................................................................................
Lớp : ...........................................................................................................
Tên đề tài : ...........................................................................................................
.............................................................................................................
 Thời gian thực tập
………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………
 Bộ phận thực tập
………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………
 Nhận xét chung
………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………...
……………………………………………………………………………...
Giảng viên hướng dẫn

6. Dịch vụ viết thuê đề tài – KB Zalo/Tele 0917.193.864 – luanvantrust.com
Kham thảo miễn phí – Kết bạn Zalo/Tele mình 0917.193.864
iv
MỤC LỤC
LỜI CẢM ƠN...................................................................................................................i
PHẦN MỞ ĐẦU .............................................................................................................1
CHƯƠNG 1 : TỔNG QUAN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ THI HÀNH ÁN DÂN SỰ..4
1.1. Khái quát về thẩm định giá.......................................................................................4
1.1.1. Khái niệm tài sản...................................................................................................4
1.1.2. Khái niệm thẩm định giá và thẩm định giá tài sản ................................................4
1.2. Khái quát về thẩm định giá tài sản trong tố tụng dân sự..........................................7
1.2.1. Khái niệm ..............................................................................................................7
1.2.2. Đặc điểm của thẩm định giá tài sản trong tố tụng dân sự .....................................7
1.3. Quy trình thủ tục thẩm định giá..............................................................................12
1.4. Quy định đấu giá thi hành án dân sự ......................................................................12
1.4.1.Quyền của người mua trúng đấu giá, người mua được tài sản thi hành án..........13
1.4.2.Nghĩa vụ của người trúng đấu giá tài sản thi hành án; người mua được tài sản đấu
giá trong thi hành án dân sự...........................................................................................15
1.5. Trách nhiệm pháp lý đối với việc thẩm định giá....................................................17
1.5.1. Đối với việc giải quyết vụ việc dân sự của Tòa án: ............................................17
1.5.2. Đảm bảo việc bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của đương sự:.............................18
1.5.3. Đối với xã hội:.....................................................................................................18
CHƯƠNG 2. THỰC TIỄN ÁP DỤNG CÁC QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT TỐ TỤNG
DÂN SỰ VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN Ở VIỆT NAM VÀ KIẾN NGHỊ HOÀN
THIỆN. ..........................................................................................................................19
2.1. Nội dung quy định pháp luật tố tụng dân sự hiện hành về thẩm định giá tài sản ở
Việt Nam........................................................................................................................19
2.1.1. Về điều kiện áp dụng...........................................................................................19
2.1.2. Về nguyên tắc thẩm định giá tài sản....................................................................21
2.1.3. Về trình tự thủ tục yêu cầu tổ chức thẩm định giá ..............................................22
2.1.4. Về kết quả thẩm định giá tài sản .........................................................................24
2.1.5. Về giá dịch vụ, chi phí của thẩm định giá...........................................................26
2.2. Thực tiễn áp dụng các quy định pháp luật dân sự về thẩm định giá ở Việt Nam ..28

7. Dịch vụ viết thuê đề tài – KB Zalo/Tele 0917.193.864 – luanvantrust.com
Kham thảo miễn phí – Kết bạn Zalo/Tele mình 0917.193.864
v
2.2.1. Một số vướng mắc, bất cập trong việc áp dụng các quy định về thẩm định giá tài
sản trong tố tụng dân sự ở Việt Nam hiện nay..............................................................28
2.2.2. Nguyên nhân của những vướng mắc, bất cập trong việc áp dụng quy định về
thẩm định giá tài sản trong tố tụng dân sự ở Việt Nam.................................................46
2.3.Một số kiến nghị cụ thể hoàn thiện quy định pháp luật về thẩm định giá tài sản
trong tố tụng dân sự ở Việt Nam. ..................................................................................48
2.3.1.Hoàn thiện các quy định pháp luật về thẩm định giá tài sản trong tố tụng dân sự
.......................................................................................Error! Bookmark not defined.
2.3.2.Định hướng lâu dài đối với việc sửa đổi, bổ sung chế định định giá tài sản, thẩm
định giá tài sản...............................................................Error! Bookmark not defined.
2.4. Một số giải pháp thực tiễn nhằm hỗ trợ thực hiện có hiệu quả các quy......... Error!
Bookmark not defined.
KẾT LUẬN ...................................................................Error! Bookmark not defined.
TÀI LIỆU THAM KHẢO.............................................Error! Bookmark not defined.

8. Dịch vụ viết thuê đề tài – KB Zalo/Tele 0917.193.864 – luanvantrust.com
Kham thảo miễn phí – Kết bạn Zalo/Tele mình 0917.193.864
vi
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
BLTTDS Bộ Luật Thi Hành Án Dân Sự
VKSND Viện Kiểm Sát Nhân Dân
THADS Thi Hành Án Dân Sự
TTDS. Tố Tụng Dân Sự
TTHS Tố Tụng Hình Sự
TANDTC Toàn Án Nhân Dân Tối Cao
HĐĐGTS Hội Đồng Định Giá Tài Sản
UBND Ủy Ban Nhân Dân

9. 1
PHẦN MỞ ĐẦU
1.Tính cấp thiết của đề tài
Trong thực tiễn công tác thi hành án dân sự hiện nay, số lượng các việc thi hành
án dân sự có ký hợp đồng dịch vụ thẩm định giá, bán đấu giá tài sản chiếm tỷ lệ cao
trong tổng số việc thi hành án. Đồng thời đây là lĩnh vực liên quan đến quá trình tổ
chức thi hành bản án, quyết định của Tòa án có nhiều khiếu nại, tố cáo phức tạp, kéo
dài. Vi phạm trong quá trình thẩm định giá, tổ chức bán đấu giá tài sản thi hành án dẫn
đến bị đương sự khiếu nại, tố cáo phức tạp là một trong các nguyên nhân của tình trạng
tài sản bán đấu giá thành nhưng chưa giao được tài sản cho người trúng đấu giá. Mặt
khác, qua công tác kiểm sát, VKSND các cấp đã phát hiện một số dạng vi phạm pháp
luật trong hoạt động của cơ quan, tổ chức có liên quan đến việc thẩm định giá, bán đấu
giá tài sản thi hành án như: Thẩm định giá không đúng quy trình theo quy định của
pháp luật, dẫn đến kết quả thẩm định giá không phù hợp với giá trị tài sản thi hành án,
làm thất thoát tài sản của nhà nước, tài sản của đương sự. Việc tổ chức thông báo bán
đấu giá không đúng quy định, mang tính hình thức; tổ chức bán đấu giá không đúng
trình tự, thủ tục, quy trình theo quy định của pháp luật, có hiện tượng giàn xếp, tham
gia vào quá trình bán đấu giá, dẫn đến tài sản thi hành án nhiều lần “được cho là”
không bán được, phải giảm giá nhiều lần, sau đó mới bán được tài sản, làm giảm giá trị
tài sản, làm ảnh hưởng đến quyền lợi hợp pháp của các bên đương sự. Thực tiễn cho
thấy công tác kiểm sát việc tuân theo pháp luật trong việc thẩm định giá, bán đấu giá
tài sản thi hành án có tác dụng thiết thực và cần thiết, góp phần bảo đảm việc tuân theo
pháp luật trong hoạt động THADS.
Qua thực tiễn 10 năm thi hành và áp dụng các quy định pháp luật về các biện
pháp định giá và thẩm định giá tài sản tại các Tòa án địa phương vẫn gặp những
vướng mắc, bất cập nhất định. Nguyên nhân là do những quy định pháp luật về các
biện pháp này chưa cụ thể, chưa phù hợp với thực tế, dẫn đến nhiều Tòa án có cách
áp dụng không thống nhất và có nhiều quan điểm khác nhau. Mặt khác trong quá trình
định giá tài sản còn gặp những trở ngại khách quan như: việc đương sự không hợp
tác, gây cản trở hoạt động định giá hoặc kết quả định giá không chính xác, không
phù hợp với thực tế dẫn đến đương sự khiếu nại và thời gian giải quyết vụ án bị kéo
dài, nhiều vụ án bị tồn đọng gây tốn kém thời gian, tiền của của Nhà nước, nhân

10. 2
dân… Ngày 25/11/2015 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa
XIII, kỳ họp thứ 10 đã thông qua Bộ luật tố tụng dân sự 2015, có hiệu lực từ ngày
1/7/2016. Việc ra đời của Bộ luật mới này đã bổ sung thêm một số nội dung mới trong
quy định về thẩm định giá tài sản trên cơ sở tháo gỡ được một số bất cập trong thực
tiễn áp dụng Bộ luật tố tụng dân sự trước đây. Bên cạnh đó một số quy định pháp luật
về hoạt động định giá, thẩm định giá tài sản trong tố tụng dân sự vẫn còn chưa thực sự
hợp lý, thiếu tính rõ ràng và chưa cụ thể dẫn tới những khó khăn, vướng mắc trong
thực tiễn áp dụng. Điều này đòi hỏi trong việc hoàn thiện pháp luật về biện pháp
thẩm định giá tài sản là cần thiết. Xuất phát từ những lí do trên, tôi đã lựa chọn đề
tài: “Thẩm định giá tài sản trong pháp luật tố tụng dân sự ở Việt Nam” làm luận
văn của mình với mong muốn làm rõ những hạn chế, khó khăn vướng mắc trong thực
tiễn áp dụng quy định pháp luật trên cơ sở đó đề xuất một số giải pháp, kiến nghị
khắc phục, nhằm hoàn thiện quy định pháp luật tố tụng dân sự về thẩm định giá tài
sản ở Việt Nam.
2.Đối tượng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu của luận văn
* Đối tượng nghiên cứu
Luận văn chủ yếu đi sâu vào nghiên cứu một số vấn đề về phần lí luận và nội
dung cơ bản của các quy định pháp luật tố tụng dân sự hiện hành điều chỉnh về thẩm
định giá tài sản ở Việt Nam.
* Phạm vi nghiên cứu
Với đối tượng nghiên cứu như trên, Luận văn không nghiên cứu các quy định
pháp luật tố tụng dân sự về định giá và thẩm định giá tài sản ở các nước trên thế giới
mà chỉ nghiên cứu khái quát một số quy định cơ bản trong pháp luật tố tụng dân sự
của một số nước về việc thu thập chứng cứ để tham khảo. Mặt khác, để luận văn
mang tính chuyên sâu tác giả không phân tích chi tiết các quy định tại toàn bộ các
văn bản pháp luật chuyên ngành điều chỉnh về hoạt động định giá và thẩm định giá
tài sản mà chỉ nghiên cứu những sửa đổi bổ sung trong quy định của Bộ luật tố tụng
dân sự 2015 về định giá và thẩm định giá tài sản trên cơ sở so sánh với quy định của
Bộ luật tố tụng dân sự 2004, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Bộ luật Tố tụng
dân sự 2004 và một số văn bản pháp luật có liên quan còn hiệu lực điều chỉnh về vấn
đề này. Tuy nhiên một số vấn đề lí luận cơ bản về thẩm định giá tài sản trong tố tụng

11. 3
dân sự cũng được nghiên cứu nhằm tạo cơ sở cho việc đánh giá luật thực định và đề
xuất kiến nghị. Do vậy việc nghiên cứu đề tài được giới hạn trong phạm vi sau đây:
- Nghiên cứu khái niệm, đặc điểm, ý nghĩa của thẩm định giá tài sản trong tố
tụng dân sự;
- Nghiên cứu lược sử pháp luật tố tụng dân sự Việt Nam về thẩm định giá tài
sản trong tố tụng dân sự.
- Nghiên cứu các quy định pháp luật tố tụng dân sự Việt Nam hiện hành về
thẩm định giá tài sản.
- Nghiên cứu thực tiễn áp dụng các biện pháp thẩm định giá tài sản trong tố
tụng dân sự tại Việt Nam.
3.Mục tiêu nghiên cứu
Việc nghiên cứu đề tài nhằm làm rõ một số vấn đề lí luận về thẩm định giá tài
sản trong tố tụng dân sự; nội dung các quy định pháp luật hiện hành và thực tiễn áp
dụng các quy định pháp luật ở Việt Nam và đề xuất giải pháp hoàn thiện các quy định
của pháp luật, nâng cao hiệu quả áp dụng các biện pháp thẩm định giá tài sản trong
hoạt động tố tụng dân sự.
4.Phương pháp nghiên cứu
Luận văn được hoàn thành trên cơ sở phương pháp luận của chủ nghĩa Mác – Lê
Nin, quan điểm duy vật biện chứng, duy vật lịch sử, chính sách của Đảng, Nhà nước
và tư tưởng Hồ Chí Minh về Nhà nước và pháp luật. Ngoài ra Luận văn sử dụng
một số phương pháp nghiên cứu khoa học chuyên ngành khác như phương pháp
lịch sử, phân tích, so sánh, chứng minh, tổng hợp và phương pháp xã hội học như
khảo sát, lấy số liệu, sử dụng kết quả tài liệu chuyên ngành,…
5.Bố cục của Luận văn
Ngoài phần Mở đầu, Kết luận và Danh mục tài liệu tham khảo, Luận văn được
kết cấu bởi 2 chương:
Chương 1: Những vấn đề lí luận chung về thẩm định giá tài sản và thi hành án dân sự
Chương 2. Thực tiễn áp dụng các quy định pháp luật tố tụng dân sự về thẩm định
giá tài sản ở Việt Nam và kiến nghị hoàn thiện.

12. 4
CHƯƠNG 1 : TỔNG QUAN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ THI
HÀNH ÁN DÂN SỰ
1.1. Khái quát về thẩm định giá
1.1.1. Khái niệm tài sản
Về khái niệm “Tài sản”, dưới góc độ ngôn ngữ, theo Từ điển tiếng Việt có
định nghĩa “Tài sản là của cải vật chất dùng vào mục đích sản xuất hoặc tiêu
dùng”. Theo nội dung này thì tài sản được chỉ xem xét dưới dạng vật chất tồn tại
khách quan, gắn với hoạt động sản xuất hoặc tiêu dùng của con người. Về khoa học
pháp lí khái niệm “Tài sản” được nêu trong nhiều văn bản pháp lí, cụ thể nhất là tại
Điều 105 Bộ luật dân sự 2015 có quy định thành một điều luật riêng về “tài sản” bao
gồm: “Vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản”. Do vậy, tài sản được nêu trong
khái niệm rất đa dạng, bao gồm những tài sản hữu hình như: đồ vật, tiền, trái phiếu,
cổ phiếu,… hoặc những tài sản vô hình như: quyền tác giả, quyền sở hữu công
nghiệp, quyền đối với giống cây trồng, quyền đòi nợ,…
1.1.2. Khái niệm thẩm định giá và thẩm định giá tài sản
Cùng với sự phát triển kinh tế xã hội, hoạt động thẩm định giá ra đời là một tất
yếu của quá trình vận hành và phát triển của nền kinh tế thị trường khi hội đủ các
yếu tố khách quan của nó, nghĩa là khi nền kinh tế hàng hoá đạt đến một trình độ xã
hội hoá nhất định. Trên thế giới, hoạt động thẩm định giá xuất hiện rất sớm cùng với
sự phát triển kinh tế thị trường và khi mới hình thành nó phát huy vai trò nhất định
và chỉ thật sự phát triển là một hoạt động dịch vụ chuyên nghiệp từ sau những năm
40 của thế kỷ 201
.
Nghiên cứu dưới góc độ ngôn ngữ học có thể thấy “thẩm định giá” bao gồm
hai từ “thẩm định” và “giá” ghép lại với nhau. Theo Từ điển tiếng Việt, thẩm định
là“Xem xét để xác định, quyết định”2
hay cụ thể hơn tại Từ điển giải thích thuật ngữ
luật học có định nghĩa:“Thẩm định là xem xét, đánh giá và đưa ra kết luận mang
tính pháp lí bằng văn bản về một vấn đề nào đó. Hoạt động này do tổ chức hoặc cá
nhân có chuyên môn, nghiệp vụ thực hiện. Việc thẩm định có thể tiến hành với nhiều
1
Bùi Thị Dung Huyền, Phùng Thị Hoàn (2014), “Cơ sở lí luận và thực tiễn hoàn thiện chế định về định giá trong
tố tụng dân sự tại Tòa án nhân dân”, Viện khoa học xét xử, Tòa án nhân dân tối cao
2
Bùi Thị Huyền (2001), “Về nhiệm vụ, quyền hạn, trách nhiệm của thẩm phán trong tố tụng dân sự”, Luận văn
Thạc sĩ Luật học, trường Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội

13. 5
đối tượng khác nhau như: thẩm đinh dự án, thẩm định báo cáo”3
. Còn đối với từ
“giá” thì Từ điển tiếng Việt định nghĩa là “Biểu hiện giá trị bằng tiền”. Do vậy, khi
ghép các cụm từ “thẩm định” và “giá” có thể hiểu, thẩm định giá là việc xem xét,
đánh giá và quyết định mang tính pháp lí bằng văn bản về một đối tượng nào đó
được biểu hiện giá trị bằng tiền. Khi nghiên cứu về thẩm định giá, giới nghiên cứu
học thuật trên thế giới cũng đưa ra nhiều định nghĩa khác nhau về thẩm định giá.
Theo từ điển Oxford: “Thẩm định giá là sự ước tính giá trị bằng tiền của một
vật, của một tài sản”; “là sự ước tính giá trị hiện hành của tài sản trong kinh
doanh”. Theo giáo sư W.Seabrooke - Viện đại học Portsmouth, Vương quốc Anh:
“Thẩm định giá là sự ước tính giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình
thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định”. Theo Gs. Lim Lan Yuan – Trường
Xây dựng và bất động sản, Đại học quốc gia Singapore thì: Thẩm định giá là một
nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản
cụ thể tại một thời điểm, có cân nhắc đến tất cả những đặc điểm của tài sản cũng
như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường bao gồm các loại đầu tư
lựa chọn4
.
Ở Việt Nam cũng có một số bài viết mà tác giả có đưa ra khái niệm về thẩm định
giá, cụ thể như PGS.TS Vũ Trí Dũng, Trưởng Bộ môn Thẩm định giá, Khoa Marketing,
trường Đại học Kinh tế quốc dân có đưa ra định nghĩa thẩm định giá như sau:
Có thể định nghĩa thẩm định giá (Valuation hay Appraisal) là việc ước tính hay
xác định giá trị của một tài sản. Hoặc đó là cách thức mà giá trị một tài sản được ước
tính tại một thời điểm và một địa điểm nhất định. Hay thẩm định giá là một nghệ
thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể
tại một thời điểm, có cân nhắc đến tất cả những đặc điểm của tài sản, cũng như xem
xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường bao gồm các loại đầu tư lựa chọn5
.
Thông qua một số định nghĩa trên giúp người đọc hiểu được bản chất của thẩm
định giá nhưng cách sử dụng thuật ngữ còn khá trừu tượng, chưa cụ thể và bao quát
3
Bùi Thị Thanh Hằng (chủ biên, 2014), Giáo trình Luật tố tụng dân sự Việt Nam, NXB Đại học quốc gia Hà
Nội, Hà Nội
4
Đề án “Nâng cao năng lực và phát triển nghề thẩm định giá tài sản tại Việt Nam giai đoạn 2008 – 2020”, Bộ
Tài chính, ngày 02/10/2008.
5
Kỷ yếu Hội thảo pháp luật về Tố tụng dân sự 10/2001, Nhà pháp luật Việt Pháp, tr 30, trích trong tài liệu:
“Trường Đại học Luật Hà Nội (2002), “Cơ sở lí luận và thực tiễn của việc hoàn thiện một số chế định cơ bản của
pháp luật tố tụng dân sự Việt Nam”, Đề tài nghiên cứu khoa học cấp trường, Hà Nội

14. 6
được hết nội dung của thẩm định giá tài sản. Vấn đề này tại Pháp lệnh giá số
40/2002/PL-UBTVQH10 ngày 26/4/2002 trong phần giải thích từ ngữ đã khái niệm về
thẩm định giá khá rõ ràng. Khoản 2 Điều 4 của Pháp lệnh này có nêu: “Thẩm định
giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại
một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc thông lệ quốc
tế”. Theo định nghĩa trên thì nội dung của thẩm định giá đã được xác định rõ là việc
đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản, đồng thời cũng nêu rõ thời điểm, căn cứ
của thẩm định giá,… Tuy nhiên khái niệm này nêu khá chung chung về mục đích của
thẩm định giá là đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị tài sản, vậy giá trị tài sản xác định
bằng hình thức nào? Đồng thời chưa thể hiện được chủ thể có thẩm quyền tiến hành
thẩm định giá,…
Để khắc phục bất cập trên, tại khoản 15 Điều 4 Luật Giá 2012 đã quy định chi
tiết hơn về thẩm định giá, theo đó: Thẩm định giá là việc cơ quan, tổ chức có chức
năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của các loại tài sản theo quy định
của Bộ luật dân sự phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định,
phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá. Khái niệm này đã chỉ
rõ việc xác định giá trị của các loại tài sản được quy về giá trị chuẩn mực là “tiền”,
điều này góp phần đảm bảo hoạt động thẩm định giá được thống nhất.
Nhìn chung có rất nhiều khái niệm khác nhau về thẩm định giá nhưng nó đều
được hiểu là quá trình xác định giá trị thị trường của tài sản, là việc đánh giá, đánh
giá lại giá trị tài sản theo giá thị trường tại một thời điểm, địa điểm và theo một
chuẩn mực nhất định. Thẩm định giá có chung một số yếu tố như: Sự ước tính giá trị
hiện tại; tính bằng tiền tệ; về đối tượng là tài sản, bất động sản hoặc các quyền sở
hữu đối với tài sản, bất động sản; theo yêu cầu, mục đích nhất định tại địa điểm, thời
điểm, thời gian cụ thể; thẩm định dựa trên cơ sở sử dụng các dữ liệu, các yếu tố của
thị trường,…để đưa ra kết luận về giá.
Do vậy chúng ta có thể hiểu Thẩm định giá tài sản là hoạt động do các cơ
quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá tiến hành xác định giá trị bằng tiền của
các loại tài sản được quy định trong Bộ luật dân sự, đảm bảo phù hợp với giá trị thị
trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định dựa theo tiêu chuẩn thẩm định giá,
nhằm để phục vụ cho những mục đích khác nhau trong đời sống kinh tế xã hội.

15. 7
1.2. Khái quát về thẩm định giá tài sản trong tố tụng dân sự
1.2.1. Khái niệm
Thẩm định giá tài sản xuất hiện trong nền kinh tế thị trường ở Việt Nam từ
năm 1998, tuy nhiên, sự tiếp cận vấn đề này ở nước ta còn khá ít cả về lý thuyết và
kinh nghiệm thực tế. Theo Giáo trình Luật tố tụng dân sự Việt Nam của tác giả Bùi
Thị Thanh Hằng thì khái niệm về thẩm định giá tài sản được nêu khá chung chung
và được gộp vào khái niệm với định giá tài sản, đều là việc xác định giá trị tài sản
tranh chấp dẫn đến khó phân biệt với định giá tài sản6
. Trong một bài viết, tác giả
Tưởng Duy Lượng có nêu khái niệm về thẩm định giá tài sản “chính là hoạt động
xem xét, đánh giá và đưa ra kết luận mang tính pháp lí bằng văn bản về giá của đối
tượng cần xác định”7
. Trong Luận văn thạc sĩ luật học tác giả Nguyễn Văn Thành
cũng có đưa ra khái niệm về thẩm định giá tài sản có thể được hiểu là: “hoạt động
xem xét, đánh giá và đưa ra kết luận mang tính pháp lí bằng văn bản của tổ chức
thẩm định về giá của đối tượng cần xác định”8
. Có thể thấy hai khái niệm này đã
chỉ rõ nội dung của hoạt động thẩm định giá là xem xét, đánh giá và đưa ra kết luận
về giá của đối tượng cần xác định nhưng vẫn còn khá chung.
Theo quy định tại Điều 104 BLTTDS 2015 có thể thấy, biện pháp thẩm định
giá tài sản được áp dụng do các đương sự tự thỏa thuận lựa chọn tổ chức thẩm định
giá tài sản. Tức là biện pháp này chỉ áp dụng chỉ khi cả hai bên đương sự cùng nhau
thống nhất lựa chọn một tổ chức thẩm định giá tài sản. Do vậy, từ những phân tích
nêu trên có thể hiểu thẩm định giá tài sản là biện pháp thu thập chứng cứ do các bên
đương sự tự thỏa thuận lựa chọn tổ chức thẩm định giá, nhằm tiến hành xem xét,
xác định giá tài sản trong vụ việc dân sự và đưa ra kết luận pháp lí bằng văn bản về
giá để làm căn cứ cho việc giải quyết quan hệ nội dung có tranh chấp trong vụ việc
dân sự đang giải quyết tại Tòa án.
1.2.2. Đặc điểm của thẩm định giá tài sản trong tố tụng dân sự
Theo quy định của BLTTDS 2015 thì biện pháp thẩm định giá tài sản đều là
6
Nguyễn Ngọc Khánh (chủ biên, 2005), Bộ luật tố tụng dân sự năm 2003 của Liên bang Nga, NXB Tư pháp, Hà
Nội
7
Nguyễn Quang Tuyến (2014), “ Bình luận nội dung các quy định về giá đất của Luật đất đai năm 2013”, trích
trong Hội thảo khoa học: “Cơ sở khoa học của việc định giá đất”, trường Đại học luật Hà Nội, Hà Nội
8
Nguyễn Thị Dung (2013), “Hoàn thiện các quy định về định giá đất trong kinh doanh bất động sản”, chuyên đề
11, tr 298, trích trong Đề tài khoa học cấp trường, Nguyễn Quang Tuyến (chủ biên, 2013): Pháp luật về tài chính
đất đai và giá đất ở Việt Nam, trường Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội

16. 8
biện pháp thu thập chứng cứ trong TTDS. Để phân biệt các biện pháp này với một
số biện pháp thu thập chứng cứ khác trong TTDS cũng như việc áp dụng biện pháp
này trong pháp luật tố tụng khác, trên cơ sở nội dung các quy định pháp luật TTDS
và thực tế áp dụng có thể rút ra một số đặc điểm chung về hai biện pháp này như sau:
Thứ nhất, Điều kiện áp dụng biện pháp định giá, thẩm định giá tài sản được quy
định trong pháp luật TTDS. Về nguyên tắc các đương sự phải cung cấp cho Tòa án giá trị
tài sản đang tranh chấp trong trường hợp cần thiết và pháp luật tôn trọng sự định đoạt của
đương sự. Tuy nhiên nếu các đương sự không tự xác định được về giá trị tài sản tranh
chấp, pháp luật vẫn ghi nhận quyền của đương sự về yêu cầu Tòa án ra quyết định định
giá tài sản hay yêu cầu tổ chức thẩm định giá định giá tài sản. Mặt khác, trong những
điều kiện nhất định thỏa mãn quy định trong pháp luật TTDS Tòa án cũng có quyền áp
dụng biện pháp định giá tài sản. Điều này khác với điều kiện áp dụng biện pháp định
giá tài sản trong pháp luật Tố tụng hình sự (TTHS), theo đó để thực hiện nhiệm vụ
của mình trong việc điều tra, truy tố,… cơ quan tiến hành tố tụng hình sự như Công an,
Viện kiểm sát có quyền yêu cầu tiến hành định giá tài sản khi cần thiết.
Thứ hai, Về trình tự, thủ tục áp dụng định giá và thẩm định giá tài sản phải tuân
theo quy định của pháp luật TTDS. Việc quy định chặt chẽ thủ tục áp dụng các biện
pháp này sẽ tạo căn cứ pháp lí để hoạt động này có hiệu quả và chứng cứ thu thập được
khi áp dụng biện pháp định giá, thẩm định giá tài sản có giá trị. So với một số biện pháp
thu thập chứng cứ khác như: đối chất, lấy lời khai, xác minh,… pháp luật không quy
định rõ về trình tự thủ tục thực hiện các biện pháp này mà chủ yếu do các Thẩm phán tự
chủ động lấy lời khai những nội dung cần thiết để làm sáng tỏ nội dung VVDS.
Thứ ba, Về chủ thể tiến hành việc định giá và thẩm định giá tài sản trong
TTDS. Đối với việc định giá tài sản thì Tòa án ra quyết định thành lập Hội đồng
định giá tài sản (HĐĐGTS), thành phần là đại diện các cơ quan chuyên môn theo
luật định, hội đồng này tự giải thể sau khi hoàn thành xong công việc. Điều này khác
với HĐĐGTS trong pháp luật TTHS, theo đó HĐĐGTS do chủ tịch Ủy ban nhân
dân (UBND) cùng cấp có thẩm quyền ra quyết định thành lập và đây là là một tổ
chức tồn tại thường xuyên, không tự giải thể sau khi hoàn thành xong công việc.
Đối với biện pháp thẩm định giá tài sản thì chủ thể tiến hành định giá là do tổ
chức thẩm định giá được thành lập hợp pháp có thẩm quyền tiến hành định giá tài

17. 9
sản theo yêu cầu của đương sự hoặc của Tòa án yêu cầu tiến hành. Trong khi đó chủ
thể của một số biện pháp thu thập chứng cứ khác như biện pháp lấy lời khai, đối
chất, ủy thác thu thập chứng cứ,… do các thẩm phán thực hiện; biện pháp trưng cầu
giám định thì do các giám định viên ở các trung tâm giám định được thành lập hợp
pháp thực hiện.
Thứ tư, Về mục đích của biện pháp định giá, thẩm định giá tài sản trong TTDS là
nhằm xác định giá trị tài sản bằng “tiền” – chuẩn mực thống nhất để Tòa án có cơ sở
xem xét và giải quyết quan hệ nội dung có tranh chấp liên quan đến tài sản trong
VVDS. Việc thực hiện hai biện pháp này trên cơ sở những phương pháp, tiêu chuẩn kĩ
thuật nhất định đòi hỏi những người có trình độ chuyên môn nhất định về định giá tài
sản mới đủ điều kiện tiến hành. Biện pháp này khác với một số biện pháp thu thập
chứng cứ khác như: Biện pháp lấy lời khai, xem xét thẩm định tại chỗ, đối chất,…
mục đích áp dụng các biện pháp này chủ yếu do các thẩm phán thực hiện để làm sáng
tỏ nội dung VVDS, thu thập đầy đủ chứng cứ để hoàn thiện hồ sơ giải quyết
VVDS.
Thứ năm, Kết quả của việc định giá và thẩm định giá có giá trị khi thực hiện
đúng thủ tục theo quy định pháp luật và có gắn trách nhiệm của chủ thể là người tiến
hành định giá hoặc thẩm định giá tài sản. Nếu đương sự không nhất trí với kết quả
này thì có thể yêu cầu Tòa án ra quyết định định giá lại và việc định giá lại được tiến
hành theo quy định pháp luật. Có thể thấy, đặc điểm này khác với kết quả định giá
trong TTHS là kết quả có giá trị thi hành ngay, đó là cơ sở để xác định tội danh và
khởi tố vụ án hình sự.
Trên đây là một số đặc điểm chung của biện pháp định giá, thẩm định giá tài
sản. Tuy nhiên, thực tiễn áp dụng hai biện pháp này được điều chỉnh bởi văn bản
khác nhau và nội dung thực hiện, hậu quả pháp lí của hai biện pháp này khác nhau
nên hai biện pháp này vẫn có một số điểm khác nhau như sau:
Thứ nhất, về căn cứ để xác định giá trị tài sản
Định giá tài sản thường được thực hiện thông qua các hình thức định giá cụ
thể, giá chuẩn, khung giá, giá giới hạn (giá tối thiểu, giá tối đa). Ví dụ: Khi định giá
mảnh đất trong tranh chấp dân sự, thông thường HĐĐGTS căn cứ vào khung giá đất ở
mỗi tỉnh trên địa bàn đó tại mỗi thời điểm nhất định. Thẩm định giá chỉ xác định duy

18. 10
nhất một mức giá tài sản tại một địa điểm, thời điểm nhất định dựa theo tiêu chuẩn
thẩm định giá (được quy định thành các tiêu chuẩn cụ thể và phù hợp với điều kiện
kinh tế, xã hội mỗi nước đồng thời phù hợp với thông lệ quốc tế).
Thứ hai, về nguyên tắc tiến hành để xác định giá
Để đảm bảo việc định giá được chính xác, khách quan và thống nhất, pháp luật
hiện hành đã có những quy định cụ thể về nguyên tắc tiến hành định giá, thẩm định
giá tài sản18. Thông thường định giá tài sản phải đảm bảo nguyên tắc cơ bản sau đây:
Định giá tài sản phải dựa trên các tiêu chuẩn kỹ thuật, thực trạng của tài sản; phù
hợp với giá thị trường nơi có tài sản tại thời điểm định giá ; Định giá tài sản bảo đảm
khách quan, trung thực và đúng quy định pháp luật…
Trong khi đó thẩm định giá tài sản phải dựa theo nguyên tắc nhất định như:
Tuân thủ pháp luật, tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam; bảo đảm tính độc lập về
chuyên môn nghiệp vụ và tính trung thực, khách quan của hoạt động thẩm định giá;
Bảo mật các thông tin của đơn vị được thẩm định giá, trừ trường hợp đơn vị được
thẩm định giá đồng ý hoặc pháp luật có quy định khác…
Thứ ba, Về các phương pháp cụ thể khi tiến hành định giá, thẩm định giá tài sản.
Thông thường HĐĐGTS chủ yếu thực hiện theo các phương pháp cơ bản như:
phương pháp so sánh trực tiếp; phương pháp thu nhập;... Do hiện nay HĐĐGTS
được thành lập đối với từng VVDS và giải thể khi hoàn thành nhiệm vụ, đồng thời
các thành viên HĐĐGTS chủ yếu là cá nhân làm việc tại các cơ quan chuyên môn,
không có kiến thức chuyên sâu về định giá, do vậy quá trình định giá một số trường
hợp HĐĐGTS thường xem xét giá trị tài sản trên cơ sở tham khảo giá tài sản được
quy định theo bảng giá, khung giá Nhà nước quy định tương ứng với tài sản đó tại
thời điểm định giá.
Thẩm định giá tài sản được thực hiện dựa theo nhiều phương pháp khác nhau
như: phương pháp so sánh; phương pháp chi phí; phương pháp thu nhập; phương
pháp lợi nhuận; phương pháp thặng dư. Quá trình xác định giá tài sản các thẩm định
viên thường sử dụng nhiều phương pháp kết hợp và nhiều quá trình khác nhau để
tổng hợp để đưa ra kết luận về giá tài sản sát phù hợp với thị trường và có giá trị
tham khảo trong nhiều lĩnh vực tại thời điểm đó.
Trên đây là một vài điểm cơ bản để phân biệt định giá, thẩm định giá tài sản

19. 11
trong TTDS. Việc hiểu rõ bản chất của hai biện pháp này giúp các chủ thể liên quan
lựa chọn việc áp dụng một biện pháp cụ thể để xác định giá tài sản đảm bảo quyền
lợi cho mình trong quá trình giải quyết các VVDS tại Tòa án.

20. 12
1.3. Quy trình thủ tục thẩm định giá
Định giá, Thẩm định giá tài sản trong tố tụng dân sự được Quốc hội hướng dẫn,
quy định tại Bộ luật tố tụng dân sự số 92/2015/QH13 ngày 25 tháng 11 năm 2015, cụ
thể:
 Hội đồng định giá chỉ tiến hành định giá khi có mặt đầy đủ các thành viên của
Hội đồng. Trong trường hợp cần thiết, đại diện Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có tài sản
định giá được mời chứng kiến việc định giá.
 Các đương sự được thông báo trước về thời gian, địa điểm tiến hành định giá, có
quyền tham dự và phát biểu ý kiến về việc định giá.
 Việc định giá phải được lập biên bản, trong đó ghi rõ ý kiến của từng thành
viên, đương sự nếu họ tham dự. Các thành viên Hội đồng định giá, đương sự, người
chứng kiến ký tên hoặc điểm chỉ vào biên bản.
 Quyết định của Hội đồng định giá phải được quá nửa tổng số thành viên biểu
quyết tán thành.
1.4. Quy định đấu giá thi hành án dân sự
Việc đấu giá tài sản thi hành án được thực hiện theo các quy định tại Luật Đấu giá
tài sản năm 2016(Luật Đấu giá); Điều 101, 102, 103, 104 Luật Thi hành án dân sự sửa
đổi, bổ sung năm 2014 ( Luật THADS); Điều 27 Nghị định số 62/2015/NĐ-CP( được
sửa đổi bổ sung bởi Nghị định số 33/2020/NĐ-CP); Điều 5 Thông tư liên tịch số
11/2016/TTLT-BTP-TANDTC-VKSNDTC.
Luật THADS không có quy định giải thích thế nào là người trúng đấu giá, người
mua được tài sản đấu giá trong THADS. Theo quy định tại khoản 8, khoản 9 Điều 5
Luật Đấu giá tài sản thì “Người trúng đấu giá” là cá nhân, tổ chức trả giá cao nhất so
với giá khởi điểm hoặc bằng giá khởi điểm trong trường hợp không có người trả giá
cao hơn giá khởi điểm khi đấu giá theo phương thức trả giá lên; cá nhân, tổ chức chấp
nhận mức giá khởi điểm hoặc mức giá đã giảm trong trường hợp đấu giá theo phương
thức đặt giá xuống. “Người mua được tài sản đấu giá” là người trúng đấu giá và ký kết
hợp đồng mua bán tài sản đấu giá hoặc được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt kết quả
đấu giá tài sản.
Theo đó, có thể hiểu người trúng đấu giá tài sản thi hành án là cá nhân, tổ chức đã
trả giá cao nhấttheo phương thức trả giá lên. Người mua được tài sản đấu giá thi hành

21. 13
án là người đã trúng đấu giá tài sản thi hành án và ký kết hợp đồng mua bán tài sản đấu
giá hoặc được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt kết quả đấu giá tài sản. Người trúng
đấu giá, người mua được tài sản bán đấu giá có thể là tổ chức, cá nhân và chỉ xuất hiện
khi tài sản thi hành án được đưa vào bán đấu giá.
1.4.1.Quyền của người mua trúng đấu giá, người mua được tài sản thi hành
án.
Quyền và nghĩa vụ của người trúng đấu giá được quy định tại Điều 48 Luật Đấu
giá. Theo đó, người trúng đấu giá có các quyền sau đây:
- Yêu cầu người có tài sản đấu giá ký hợp đồng mua bán tài sản đấu giá hoặc
trình cơ quan có thẩm quyền phê duyệt kết quả đấu giá tài sản theo quy định của pháp
luật;
- Được nhận tài sản đấu giá, có quyền sở hữu đối với tài sản đấu giá theo quy định của
pháp luật;
- Được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu,
quyền sử dụng tài sản đấu giá đối với tài sản phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử
dụng theo quy định của pháp luật;
- Các quyền khác theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán tài sản đấu giá và theo
quy định của pháp luật.
Theo đó, người trúng đấu giá, người mua được tài sản đấu giá trong thi hành án
dân sự cũng có các quyền và nghĩa vụ chung theo quy định của Luật Đấu giá.
Đối với người mua được tài sản thi hành án, Luật THADS đã có những quy định cụ thể
về đảm bảo quyền lợi của người mua được tài sản thi hành án, cụ thể như sau:
Một là: Quyền lợi của người mua được tài sản thi hành án được đặc biệt quan tâm.
Luật THADS đã dành riêng 01 điều luật( Điều 103) quy định về bảo vệ quyền của
người mua tài sản bán đấu giá, người nhận tài sản để thi hành án. Luật THADS khẳng
định: “Người mua được tài sản bán đấu giá, người nhận tài sản để thi hành án được bảo
vệ quyền sở hữu, sử dụng đối với tài sản đó”. Luận điểm này cũng tương đồng với quy
định tại Điều 7 Luật Đấu giá về bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của người có tài sản
đấu giá, người tham gia đấu giá, người trúng đấu giá, người mua được tài sản đấu giá
ngay tình : “Cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong phạm vi nhiệm vụ, quyền hạn của
mình có trách nhiệm bảo đảm việc thực hiện quyền, lợi ích hợp pháp của người có tài

22. 14
sản đấu giá, người tham gia đấu giá, người trúng đấu giá, người mua được tài sản đấu
giá ngay tình.”
Hai là: Quyền nhận tài sản của người mua được tài sản bán đấu giá Điều 103 Luật
THADS đã quy định rất rõ ràng về việc đảm bảo quyền nhận tài sản của người mua
được tài sản bán đấu giá trong trường hợp bản án, quyết định bị kháng nghị, sửa đổi:
Trường hợp người mua được tài sản bán đấu giá đã nộp đủ tiền mua tài sản bán đấu giá
nhưng bản án, quyết định bị kháng nghị, sửa đổi hoặc bị hủy thì cơ quan THADS tiếp
tục giao tài sản, kể cả thực hiện việc cưỡng chế thi hành án để giao tài sản cho người
mua được tài sản bán đấu giá, trừ trường hợp kết quả bán đấu giá bị hủy theo quy định
của pháp luật hoặc đương sự có thỏa thuận khác.
Khoản 2, khoản 3 Điều 7 Luật Đấu giá cũng quy định rõ: Trường hợp có người
thứ ba tranh chấp về quyền sở hữu đối với tài sản đấu giá thì quyền sở hữu vẫn thuộc
về người mua được tài sản đấu giá ngay tình. Trường hợp có bản án, quyết định của cơ
quan nhà nước có thẩm quyền về việc sửa đổi một phần hoặc hủy bỏ toàn bộ các quyết
định liên quan đến tài sản đấu giá trước khi tài sản được đưa ra đấu giá nhưng trình tự,
thủ tục đấu giá tài sản bảo đảm tuân theo quy định của Luật này thì tài sản đó vẫn
thuộc quyền sở hữu của người mua được tài sản đấu giá ngay tình, trừ trường hợp kết
quả đấu giá tài sản bị hủy theo quy định tại Điều 72 của Luật Đấu giá.
Về thời hạn, trách nhiệm của cơ quan THADS trong việc giao tài sản cho người
trúng đấu giá cũng được quy định rõ ràng: Trong thời hạn không quá 30 ngày, trường
hợp khó khăn, phức tạp thì không quá 60 ngày, kể từ ngày người mua được tài sản nộp
đủ tiền, cơ quan THADS phải tổ chức việc giao tài sản cho người mua được tài sản, trừ
trường hợp có sự kiện bất khả kháng.
Tổ chức đấu giá tài sản có trách nhiệm phối hợp với cơ quan thi hành án dân sự
trong việc giao tài sản cho người mua được tài sản đấu giá. Tổ chức, cá nhân cản trở,
can thiệp trái pháp luật dẫn đến việc chậm giao tài sản bán đấu giá thành mà gây thiệt
hại thì phải bồi thường.( khoản 3 Điều 27 Nghị định số 62/2015/NĐ-CP)
Trong thời gian chưa giao được tài sản, cơ quan THADS làm thủ tục đứng tên gửi
số tiền đó vào ngân hàng theo hình thức gửi tiền có kỳ hạn 01 tháng cho đến khi giao
được tài sản, phần lãi tiền gửi được cộng vào số tiền gửi ban đầu để thi hành án; trường
hợp không giao được tài sản thì phần lãi tiền gửi thuộc về người mua được tài sản bán

23. 15
đấu giá, trừ trường hợp có thỏa thuận hoặc pháp luật quy định khác.
Ba là: Được đảm bảo về quyền sở hữu, sử dụng đối với tài sản trúng đấu giá
Trong trường hợp người phải thi hành án, người đang quản lý tài sản không tự nguyện
giao tài sản cho người mua được tài sản thi hành án thì sẽ bị áp dụng biện pháp cưỡng
chế thi hành án. Luật THADS cũng quy định rõ việc cưỡng chế giao tài sản cho người
mua được tài sản bán đấu giá, người nhận tài sản để thi hành án thực hiện theo quy
định tại các điều 114, 115, 116 và 117 của Luật THADS.
Điều 106 Luật THADS cũng quy định rõ về việc đăng ký, chuyển quyền sở hữu,
sử dụng tài sản cho người mua được tài sản thi hành án: Người mua được tài sản thi
hành án được pháp luật công nhận và bảo vệ quyền sở hữu, sử dụng đối với tài sản đó.
Cơ quan nhà nước có thẩm quyền có trách nhiệm làm thủ tục đăng ký, chuyển quyền
sở hữu, sử dụng cho người mua thi hành án. Cơ quan THADS có trách nhiệm cung cấp
đầy đủ những văn bản, giấy tờ quy định tại khoản 3 Điều này cho người mua tài sản thi
hành án….
Bốn là: Quyền hủy bỏ hợp đồng
Khoản 4 Điều 27 Nghị định số 62/2015/NĐ-CP quy định rõ: Trường hợp đến hạn
theo hợp đồng bán đấu giá tài sản mà cơ quan THADS không giao được tài sản cho
người mua được tài sản bán đấu giá thì người này có quyền yêu cầu hủy bỏ hợp đồng
đấu giá.
Năm là: Quyền khởi kiện yêu cầu giải quyết tranh chấp về kết quả đấu giá:
Khoản 2 Điều 102 Luật THADS Người mua được tài sản bán đấu giá, Chấp hành viên
có quyền khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp về kết quả bán đấu giá tài sản,
nếu có căn cứ chứng minh có vi phạm trong quá trình bán đấu giá tài sản.
Việc giải quyết tranh chấp về quyền sở hữu đối với tài sản đấu giá, khiếu nại, khởi kiện
về hiệu lực pháp lý của cuộc đấu giá thành, việc hủy kết quả đấu giá tài sản quy định
tại các khoản 2, 3 và 4 Điều 72 của Luật Đấu giá được thực hiện theo thủ tục rút gọn
của pháp luật tố tụng dân sự.9
1.4.2.Nghĩa vụ của người trúng đấu giá tài sản thi hành án; người mua được
tài sản đấu giá trong thi hành án dân sự
Theo khoản 2 Điều 48 Luật Đấu giá, người trúng đấu giá có các nghĩa vụ sau đây:
9
Điều 7 Luật Đấu giá tài sản năm 2016

24. 16
- Ký biên bản đấu giá, hợp đồng mua bán tài sản đấu giá;
- Thanh toán đầy đủ tiền mua tài sản đấu giá cho người có tài sản đấu giá theo
thỏa thuận trong hợp đồng mua bán tài sản đấu giá hoặc theo quy định của pháp luật có
liên quan;
- Các nghĩa vụ khác theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán tài sản đấu giá và
theo quy định của pháp luật.
Theo quy định của pháp luật THADS, người trúng đấu giá tài sản thi hành án có
các nghĩa vụ cụ thể như sau:
Một là: Hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với việc mua tài sản Người mua được
tài sản bán đấu giá phải nộp tiền vào tài khoản của cơ quan thi hành án dân sự trong
thời hạn không quá 30 ngày, kể từ ngày đấu giá thành và không được gia hạn thêm.
Khoản 1 Điều 5 Thông tư số 11/2016/ TT-BTP quy định: Người mua được tài sản bán
đấu giá thực hiện việc nộp tiền vào tài khoản tạm giữ của cơ quan thi hành án dân sự
mở tại Kho bạc Nhà nước.
Hai là: Trách nhiệm khi từ chối mua tài sản:
Khoản 5 Điều 27 Nghị định số 62/2015/NĐ-CP quy định10
: Trường hợp sau khi
phiên đấu giá kết thúc mà người trúng đấu giá tài sản từ chối mua hoặc đã ký hợp đồng
mua bán tài sản bán đấu giá nhưng chưa thanh toán thêm bất kỳ khoản tiền nào thì sau
khi trừ chi phí đấu giá tài sản, khoản tiền đặt trước thuộc về ngân sách nhà nước và
được sử dụng để thanh toán lãi suất chậm thi hành án, tạm ứng chi phí bồi thường Nhà
nước, bảo đảm tài chính để thi hành án và các chi phí cần thiết khác.
Trường hợp người mua được tài sản bán đấu giá không thực hiện đầy đủ hoặc không
đúng hạn nghĩa vụ thanh toán theo hợp đồng thì tiền thanh toán mua tài sản đấu giá
được xử lý theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán tài sản bán đấu giá và quy định
của pháp luật về hợp đồng mua bán tài sản.Cơ quan THADS tổ chức bán đấu giá tài
sản theo quy định của pháp luật.
Ngoài ra, người trúng đấu giá cũng có các nghĩa vụ khác theo thỏa thuận trong
hợp đồng mua bán tài sản đấu giá và theo quy định của pháp luật.
10
Khoản này được sửa đổi, bổ sung theo quy định tại khoản 12 Điều 1 Nghị định số 33/2020/NĐ-CP của Chính
phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 62/2015/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết và hướng
dẫn thi hành một số điều của Luật Thi hành án dân sự, có hiệu lực kể từ ngày 01 tháng 5 năm 2020.

25. 17
Có thể thấy, Luật THADS và Luật Đấu giá đã có những quy định về nghĩa vụ của
người trúng đấu giá tài sản thi hành án, tuy nhiên về nghĩa vụ của người mua được tài
sản thi hành án, Luật THADS chưa có các quy định liên quan đến vấn đề này. Đa số ý
kiến cho rằng, việc quy định cụ thể về nghĩa vụ của người mua được tài sản thi hành án
là rất cần thiết. Vì về mặt lý luận, hai chủ thể này không hoàn toàn giống nhau. Theo
đó họ sẽ có những quyền lợi và nghĩa vụ khác nhau. Việc phân định rõ quyền lợi, nghĩa
vụ của hai chủ thể này sẽ tạo ra hành lang pháp lý đầy đủ hơn cho cơ quan THADS
cũng như các cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi giải quyết các tranh chấp phát sinh.
Do đó, cần tiếp tục nghiên cứu, bổ sung các quy định rõ hơn về quyền và nghĩa vụ của
người mua được tài sản đấu giá trong THADS.
1.5. Trách nhiệm pháp lý đối với việc thẩm định giá
1.5.1. Đối với việc giải quyết vụ việc dân sự của Tòa án:
Trong các VVDS có tranh chấp liên quan đến tài sản có nhiều trường hợp việc
xác định giá trị tài sản là cần thiết để giải quyết VVDS. Điều này đảm bảo cho mỗi
Thẩm phán trong quá trình giải quyết các VVDS có thể xây dựng hồ sơ giải quyết vụ
việc đầy đủ các chứng cứ quan trọng, thu thập chứng cứ triệt để, có thêm cơ sở, căn
cứ pháp lý để giải quyết VVDS, đảm bảo việc xét xử được khách quan, chính xác,
đúng quy định pháp luật. Tuy nhiên, không phải trường hợp nào các đương sự cũng
tự thỏa thuận được với nhau về việc xác định giá trị tài sản. Do vậy, việc quy định
cho đương sự có quyền yêu cầu và Tòa án ra quyết định định giá hoặc yêu cầu tổ
chức thẩm định giá trong trường hợp luật định có ý nghĩa trong việc thực hiện quyền
tự định đoạt của đương sự cũng như đảm bảo cho Tòa án trong giai đoạn chuẩn bị xét
xử sơ thẩm thực hiện các biện pháp thu thập chứng cứ.
Bởi lẽ đối với các VVDS có đối tượng tài sản đặc thù như: đất, nhà ở,…tại mỗi
thời điểm khác nhau giá trị tài sản có sự biến động nhất định. Nếu chỉ căn cứ vào lời
khai của đương sự hay những văn bản như: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
(GCNQSDĐ), sơ đồ thửa đất,…Tòa án ra quyết định giải quyết vụ việc sẽ không phù
hợp với thực tế, ảnh hưởng đến việc thi hành án không hiệu quả hoặc gặp vướng mắc
nhất định như: diện tích thực tế lớn hoặc nhỏ hơn diện tích đất trong GCNQSDĐ hoặc
đương sự không thống nhất về giá trị tài sản,… Do đó, việc Tòa án áp dụng biện pháp
định giá, thẩm định giá tài sản trong trường hợp luật định sẽ góp phần thu thập, bổ

26. 18
sung đầy đủ chứng cứ trong hồ sơ VVDS, đảm bảo phù hợp với thực tế.
1.5.2. Đảm bảo việc bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của đương sự:
Trong quá trình yêu cầu Tòa án xem xét giải quyết VVDS, không phải trường
hợp nào đương sự cũng có thể cung cấp đầy đủ tài liệu chứng cứ để chứng minh cho
yêu cầu của mình, pháp luật TTDS đã quy định cho đương sự có quyền yêu cầu Tòa án
hỗ trợ đương sự trong hoạt động thu thập chứng cứ khi đương sự “tự mình không
thể thực hiện được”. Đây được coi là một nội dung quan trọng trong việc bảo đảm
bảo vệ kịp thời quyền, lợi ích hợp pháp của đương sự. Do đó, trong trường hợp nhất
định việc bổ sung thêm quy định của Tòa án trong việc hỗ trợ đương sự để áp dụng
biện pháp định giá, thẩm định giá tài sản nói riêng có tác dụng rất lớn trong hỗ trợ
các đương sự thu thập chứng cứ và bảo vệ quyền lợi ích của mình.
1.5.3. Đối với xã hội:
Tòa án là một cơ quan trung tâm trong hệ thống các cơ quan tư pháp có chức
năng, vai trò bảo đảm pháp chế xã hội chủ nghĩa, bảo đảm công lý được thực thi,
góp phần giữ vững ổn định trật tự, an toàn xã hội, tạo môi trường pháp lí trong xã
hội. Việc Tòa án hỗ trợ đương sự trong việc thu thập chứng cứ thể hiện chức năng
của xã hội của nhà nước nhằm duy trì ổn định xã hội. Đồng thời, việc ghi nhận kết
quả của trung tâm thẩm định giá góp phần thúc đẩy vai trò và sự phát triển của các
trung tâm thẩm định giá hiện nay ở nước ta. Việc xác định đúng giá trị tài sản góp
phần cho Thẩm phán xem xét và ra quyết định, bản án được chính xác, khách quan và
đúng quy định pháp luật, tránh gây bức xúc cho đương sự, không ảnh hưởng đến dư
luận xã hội, đồng thời góp phần tăng cường vai trò quản lí của Nhà nước về giá
trong sự phát triển của nền kinh tế nước ta.

27. 19
CHƯƠNG 2. THỰC TIỄN ÁP DỤNG CÁC QUY ĐỊNH PHÁP
LUẬT TỐ TỤNG DÂN SỰ VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN Ở
VIỆT NAM VÀ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN.
2.1. Nội dung quy định pháp luật tố tụng dân sự hiện hành về thẩm định giá tài
sản ở Việt Nam
2.1.1. Về điều kiện áp dụng
Theo quy định tại khoản 1, khoản 5 Điều 92 BLTTDS sửa đổi bổ sung 2011 đã
bổ sung thêm trường hợp các bên đương sự được quyền yêu cầu tổ chức thẩm định
giá tài sản đang tranh chấp mà trước đây luật chưa quy định. Theo đó việc yêu cầu tổ
chức thẩm định giá tài sản được thực hiện theo các trường hợp sau đây:
* Trường hợp các bên đương sự có quyền tự thỏa thuận về việc lựa chọn tổ
chức thẩm định giá tiến hành định giá tài sản. Do vậy, việc các bên cùng thỏa thuận
yêu cầu tổ chức thẩm định giá do các đương sự tự làm thủ tục theo yêu cầu đối với tổ
chức có thẩm quyền đó và cung cấp giá thẩm định cho Tòa án.
* Đối với trường hợp đương sự yêu cầu Tòa án yêu cầu tổ chức thẩm định
giá được chia làm hai trường hợp: Một là, Trường hợp các bên đương sự cùng yêu
cầu Tòa án yêu cầu tổ chức thẩm định giá định giá tài sản. Hai là, Trường hợp một
bên đương sự yêu cầu Tòa án yêu cầu một tổ chức thẩm định giá tài sản tiến hành
thẩm định giá, thì Tòa án phải thông báo bằng văn bản cho các đương sự khác trong vụ
án dân sự biết.
Việc bổ sung quy định này là phù hợp với xu hướng phát triển của nền kinh tế,
phù hợp với chính sách xã hội hóa một số hoạt động TTDS, trong đó hoạt động thẩm
định giá tài sản và phù hợp với các quy định pháp luật về thẩm định giá tài sản. Có
thể thấy quy định này xuất phát trên cơ sở tôn trọng quyền định đoạt của đương sự
nhưng phần nào nó lại tăng thêm công việc cho Tòa án khi thực hiện thủ tục yêu cầu tổ
chức thẩm định giá. Tại khoản 2 Điều 104 BLTTDS 2015 đã sửa đổi bổ sung quy định
này khi chỉ ghi nhận: “Các đương sự có quyền thỏa thuận lựa chọn tổ chức thẩm
định giá để thực hiện việc thẩm định giá tài sản và cung cấp kết quả thẩm định giá cho
Tòa án”. Do vậy BLTTDS 2015 đã tách quyền lựa chọn tổ chức thẩm định giá thành
một khoản riêng và quy định việc áp dụng biện pháp thẩm định giá được thực hiện
khi các bên đương sự thỏa thuận lựa chọn yêu cầu tổ chức thẩm định giá. Theo chúng

28. 20
tôi việc bỏ quy định về đương sự có quyền yêu cầu Tòa án yêu cầu tổ chức thẩm
định giá tiến hành định giá tài sản khá hợp lí, giúp Tòa án giảm bớt công việc, đồng
thời đảm bảo sự thỏa thuận thực hiện công việc giữa đương sự với tổ chức thẩm
định giá được thuận tiện hơn. Đồng thời hạn chế những vướng mắc phát sinh trong
thời gian qua do các đương sự lựa chọn nhiều biện pháp định giá tài sản cùng một lúc
nhưng kết quả định giá khác nhau. Việc các đương sự cùng thỏa thuận lựa chọn tổ
chức thẩm định giá sẽ góp phần đảm bảo cho các đương sự cùng tham gia chứng
kiến việc định giá và xác nhận kết quả khách quan của tổ chức thẩm định giá để đi
đến thống nhất về giá trị tài sản.
Bên cạnh đó tại khoản 2 Điều 104 BLTTDS 2015 còn quy định rõ việc thẩm
định giá tài sản được thực hiện theo quy định của pháp luật về thẩm định giá tài sản.
Quy định này nhằm hướng dẫn việc áp dụng pháp luật điều chỉnh hoạt động thẩm
định giá tài sản trong TTDS được điều chỉnh dựa trên cơ sở các văn bản pháp luật
điều chỉnh về thẩm định giá tài sản, góp phần đảm bảo hoạt động thẩm định giá tài
sản được thống nhất và có hiệu quả trong các lĩnh vực.
Vấn đề đặt ra là các bên đương sự có thể yêu cầu nhiều tổ chức thẩm định giá
cùng một lúc được không? Trường hợp mỗi tổ chức thẩm định đưa ra các kết quả
khác nhau và đương sự đều cung cấp các kết quả giá đưa ra nhưng mỗi bên đương
sự lại thống nhất một kết quả khác nhau, vậy Tòa án sẽ căn cứ vào kết quả nào?
Trường hợp này có được coi là đương sự không thỏa thuận được với nhau về giá nên
Tòa án ra quyết định định giá tài sản không hay là trường hợp đương sự yêu cầu
định giá lại tài sản do kết quả lần đầu không phù hợp với giá thị trường… Ngoài ra
chúng tôi đồng tình với quan điểm của tác giả Tưởng Duy Lượng khi cho rằng:
“…mong cơ quan có thẩm quyền sớm có hướng dẫn chi tiết về trình tự, thủ tục thẩm
định giá tài sản; và khi nào không cần thành lập Hội đồng định giá, mà chỉ cần yêu
cầu cơ quan chuyên môn thẩm định giá, góp cho việc áp dụng được thồng nhất”43.
Do vậy, việc quy định cụ thể các trường hợp có thể áp dụng biện pháp thẩm định giá sẽ
giúp cho Tòa án dễ dàng chủ động xem xét và giảm bớt áp lực về số VVDS có yêu
cầu định giá tài sản ngày càng tăng, đồng thời tháo gỡ được một số vướng mắc của
một số Tòa án hiện nay khi đặt ra vấn đề là Tòa án hoặc HĐĐGTS có thể yêu cầu tổ
chức thẩm định giá tài sản trong trường hợp cần thiết được không?

29. 21
2.1.2. Về nguyên tắc thẩm định giá tài sản
Để đảm bảo hoạt động thẩm định giá được thực hiện thống nhất và khách quan và
tuân thủ các quy định pháp luật thì việc quy định nguyên tắc thẩm định giá là điều
cần thiết. Vấn đề này hiện nay được quy định tại khoản 2 Điều 29 Luật Giá 2012
có nêu về nguyên tắc thẩm định giá tài sản bao gồm:
Một là, Tuân thủ pháp luật, tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam. Nguyên tắc
này yêu cầu mọi hoạt động liên quan đến thẩm định giá phải tuân thủ các quy định
liên quan đến Giá, thẩm định giá và các tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam. Điều
này nhằm đảm bảo hoạt động thẩm định giá thống nhất trong hệ thống pháp luật có
liên quan và văn bản điều chỉnh về thẩm định giá.
Hai là, Chịu trách nhiệm về hoạt động thẩm định giá theo quy định của pháp
luật. Quy định này nhằm nâng cao tính tự chủ về trách nhiệm của mỗi tổ chức thẩm
định giá và các thẩm định viên khi thực hiện hoạt động định giá. Trường hợp tổ chức
thẩm định giá thực hiện các hoạt động trái pháp luật thì phải tự chịu trách nhiệm về
thiệt hại xảy ra.
Ba là, Bảo đảm tính độc lập về chuyên môn nghiệp vụ, tính trung thực, khách
quan của hoạt động thẩm định giá và kết quả thẩm định giá. Hoạt động thẩm định giá
do tổ chức thẩm định giá được thành lập hợp pháp và do các thẩm định viên có chứng
chỉ hành nghề thực hiện, việc thẩm định giá là một hoạt động đặc thù. Do đó đòi hỏi
các tổ chức thẩm định giá và thẩm định viên cần đảm bảo tính độc lập về chuyên môn
nghiệp vụ, tức là có kiến thức nghiệp vụ thẩm định giá và thực hiện theo quy chế của
thẩm định giá, đồng thời đảm bảo tính khách quan, trung thực trong hoạt động định
giá để đưa ra một kết quả giá chính xác, phù hợp với điều kiện kinh tế thị trường.
Bốn là, Bảo mật thông tin theo quy định của pháp luật. Việc tiến hành định giá tài
sản là nhằm đưa ra một kết luận về giá một tài sản tồn tại trên thị trường, vì vậy kết
quả này có sự ảnh hưởng và tác động nhất định đối với thị trường giá trong nền kinh
tế. Do vậy hoạt động thẩm định giá và kết quả thẩm định đưa ra phải được bảo mật
thông tin theo quy định pháp luật. Đặc biệt đối với một số loại tài sản đặc biệt mà
pháp luật quy định cần tuân theo sự bảo mật thông tin thì việc thẩm định giá tài sản
đó cần được giữ bảo mật.
Việc quy định các nguyên tắc thẩm định giá tài sản là cần thiết, nhằm đảm bảo

30. 22
cho hoạt động thẩm định giá được vận hành thống nhất, phù hợp với các văn bản
điều chỉnh. Tuy nhiên do hiện nay vấn đề thẩm định giá được quy định tại nhiều văn
bản pháp luật khác nhau nên trong quá trình hoạt động các tổ chức thẩm định giá dễ
gặp khó khăn khi áp dụng các quy định điều chỉnh cụ thể. Điều này đòi hỏi cần có
văn bản quy định thống nhất điều chỉnh về hoạt động thẩm định giá tài sản.
2.1.3. Về trình tự thủ tục yêu cầu tổ chức thẩm định giá
BLTTDS 2015 quy định trường hợp các bên đương sự có quyền thỏa thuận lựa
chọn yêu cầu tổ chức thẩm định giá tài sản đang tranh chấp và kết quả này sẽ được
coi là chứng cứ nếu được tiến hành đúng theo quy định pháp luật. Đồng thời có nêu rõ
việc thẩm định giá được thực hiện theo quy định của pháp luật về thẩm định giá tài
sản. Tuy nhiên hiện nay pháp luật chưa có hướng dẫn cụ thể về trình tự, thủ tục thẩm
định giá cũng như các trường hợp phải áp dụng thẩm định giá tài sản trong TTDS.
Do vậy, việc đương sự tự thỏa thuận lựa chọn tổ chức thẩm định giá tài sản trên thực
tế rất ít địa phương áp dụng trong thực tiễn giải quyết các vụ việc dân sự của các Tòa
án thời gian qua.
Đối với trường hợp các đương sự tự thỏa thuận về việc lựa chọn tổ chức thẩm
định giá tài sản, để đảm bảo sự thỏa thuận đó khách quan theo quy định tại Điều 4
Thông tư liên tịch số 02/2014/TTLT-TANDTC-VKSNDTC-BTP-BTC sự thỏa thuận
đó phải đáp ứng hai yêu cầu: Một là, việc thỏa thuận của các bên phải đáp ứng yêu cầu
của thỏa thuận về việc xác định giá tài sản như: Các bên thỏa thuận phải hoàn toàn
tự nguyện, việc thỏa thuận được lập thành văn bản, người tham gia thỏa thuận phải
là đương sự hoặc đại diện hợp pháp đương sự. Đồng thời, việc thỏa thuận lựa chọn tổ
chức thẩm định giá đạt hiệu quả thì phải tuân thủ nguyên tắc định giá tài sản44. Hai
là, tổ chức thẩm định giá được lựa chọn phải đủ điều kiện hoạt động theo quy định
của pháp luật về thẩm định giá. Việc quy định điều kiện này đảm bảo kết quả thẩm
định giá được chấp nhận.
Tại Thông tư liên tịch số 02/2014/TTLT-TANDTC-VKSNDTC-BTP-BTC có
quy định về trình tự thủ tục đối với trường hợp đương sự yêu cầu Tòa án yêu cầu tổ
chức thẩm định giá. Tuy nhiên, không có quy định cụ thể về trình tự thủ tục trong
TTDS đối với trường hợp các bên cùng lựa chọn tổ chức thẩm định giá, điều này dễ
dẫn đến mỗi Tòa án sẽ có cách áp dụng khác nhau khi gặp trường hợp này. Do vậy,

31. 23
quá trình áp dụng khoản 2 Điều 104 BLTTDS 2015 sẽ không tránh khỏi những lúng
túng, vướng mắc đối với đương sự và Tòa án. Đối với trường hợp này thông thường
các Tòa án sẽ yêu cầu đương sự cung cấp văn bản thỏa thuận lựa chọn tổ chức thẩm
định giá tài sản và thông tin về tổ chức thẩm định giá đó, đồng thời yêu cầu đương
sự cung cấp bản kết quả thẩm định giá có hiệu lực của tổ chức đó để xem xét. Ngoài ra
về trình tự thủ tục yêu cầu và thực hiện thẩm định giá do các bên đương sự thực hiện
theo yêu cầu của tổ chức thẩm định giá.
Trên thực tế mỗi doanh nghiệp thẩm định giá đều có những yêu cầu về thủ tục
cần thiết để thực hiện dịch vụ thẩm định giá đối với khách hàng. Qua tìm hiểu thủ tục
của một số trung tâm thẩm định giá hiện hành ở nước ta thông thường bao gồm:
1. Viết Giấy yêu cầu thẩm định giá và danh mục chi tiết các loại tài sản
theo mẫu quy định của Công ty, đồng thời nêu rõ mục đích thẩm định giá.
2. Ký Hợp đồng tư vấn dịch vụ thẩm định giá.
3. Cung cấp các loại văn bản, giấy tờ liên quan đến quyền sở hữu của tài sản
và các đặc tính kinh tế - kỹ thuật của tài sản.
4. Giá dịch vụ tư vấn thẩm định giá: Việc xác định giá dịch vụ thẩm định giá
được thực hiện theo quy định tại Nghị định 89/2013/NĐ-CP ngày 6/8/2013 của
Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Giá về thẩm định giá. Do
vậy, mỗi doanh nghiệp thẩm định giá đều ban hành và thực hiện niêm yết biểu giá
dịch vụ thẩm định giá theo quy định pháp luật.
5. Về mức thu tạm ứng: Khi ký kết Hợp đồng thẩm định giá, khách hàng
phải nộp tạm ứng tỷ lệ % tiền dịch vụ tư vấn thẩm định giá theo yêu cầu doanh nghiệp
để chi phí cho các hoạt động thu thập và xử lý thông tin phục vụ công việc thẩm định.
6.Về thanh lý Hợp đồng tư vấn dịch vụ Thẩm định giá: Khi kết thúc Hợp đồng, số
tiền tạm ứng trên sẽ được tính trừ vào số tiền tư vấn dịch vụ thẩm định giá mà
khách hàng phải thanh toán cho doanh nghiệp thẩm định giá.
Sau khi có kết quả thẩm định giá của tổ chức thẩm định giá tài sản đương sự sẽ
cung cấp kết quả đó cho Tòa án. Đồng thời Tòa án thông báo kết quả định giá cho
các bên đương sự có liên quan đến việc định giá tài sản để các bên cùng xem xét.
Hiện nay hoạt động thẩm định giá đã có những văn bản pháp luật quy định điều
chỉnh riêng về hoạt động này như Luật Giá 2012, Nghị định số 89/2013/NĐ-CP45 và

32. 24
các văn bản ban hành về 12 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam, những tiêu chuẩn
thẩm định giá Việt Nam đưa ra quy định, nguyên tắc chung được chấp nhận trong
khu vực và trên thế giới. Nhưng pháp luật TTDS chưa có quy định cụ thể về trình tự,
thủ tục thẩm định giá tài sản, thời hạn cung cấp kết quả thẩm định giá,…nên việc thi
hành quy định về thẩm định giá trong BLTTDS 2015 thời gian tới Tòa án sẽ gặp
nhiều khó khăn và vướng mắc. Vì thế để quy định về thẩm định giá tài sản được áp
dụng có hiệu quả hơn thì cần sớm ban hành văn bản hướng dẫn và điểu chỉnh về
thẩm định giá tài sản trong TTDS để nhằm hạn chế những vướng mắc, bất cập trong
việc áp dụng các quy định về thẩm định giá tài sản.
Hiện nay hoạt động thẩm định giá do các tổ chức thẩm định giá thực hiện,
trong đó tác nghiệp trực tiếp là các thẩm định viên về giá. Để đảm bảo cho hoạt
động này có hiệu quả và có sự quản lí thống nhất thì pháp luật có quy định cụ thể về
tiêu chuẩn thẩm định viên về giá và điều kiện doanh nghiệp hoạt động thẩm định
giá. Cụ thể vấn đề được quy định trong một số văn bản pháp luật như Luật giá 2012,
Nghị định số 89/2013/NĐ-CP,… Trên thực tế hoạt động thẩm định giá có ảnh
hưởng lớn đến nhiều lĩnh vực trong đời sống kinh tế nên việc quy định chặt chẽ về
các chủ thể thực hiện thẩm định giá là cần thiết, đây là cơ sở để các đương sự và Tòa
án xem xét các doanh nghiệp thẩm định giá có uy tín, hợp pháp khi yêu cầu thẩm
định giá tài sản.
2.1.4. Về kết quả thẩm định giá tài sản
Kết quả thẩm định giá được sử dụng làm một trong những căn cứ để cơ quan, tổ
chức, cá nhân là chủ sở hữu hoặc có quyền sử dụng tài sản theo quy định của pháp
luật và các bên liên quan xem xét, quyết định hoặc phê duyệt giá đối với tài sản.
Khi đương sự hoặc Tòa án yêu cầu tổ chức thẩm định định giá tài sản tranh chấp
thì kết quả thẩm định giá là căn cứ để Tòa án xem xét giải quyết VVDS nếu không
có đương sự nào phản đối kết quả đó. Sau khi được doanh nghiệp thẩm định giá hoặc
chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá tiến hành thẩm định giá xong thì doanh
nghiệp đó sẽ lập Báo cáo kết quả thẩm định giá và chứng thư thẩm định giá46.
Nếu đương sự trực tiếp kí Hợp đồng định giá tài sản với doanh nghiệp thẩm
định giá thì doanh nghiệp sẽ cung cấp kết quả cho đương sự là chủ thể đã kí hợp
đồng. Việc sử dụng kết quả thẩm định giá phải đúng mục đích ghi trong hợp đồng

33. 25
thẩm định giá. Do vậy, khi xác lập hợp đồng các bên sẽ trao đổi mục đích định giá
tài sản để làm căn cứ giải quyết VVDS. Kết quả thẩm định giá chỉ được sử dụng
trong thời hạn có hiệu lực được ghi trong báo cáo kết quả thẩm định giá và chứng
thư thẩm định giá.
Theo quy định tại khoản 8 Điều 95 BLTTDS 2015 có quy định: “…Kết quả
thẩm định giá tài sản được coi là chứng cứ nếu việc thẩm định giá được tiến hành
theo đúng thủ tục do pháp luật quy định”. Vấn đề đặt ra là hiểu thế nào về thẩm định
giá tiến hành theo đúng thủ tục do pháp luật quy định? Có thể hiểu trong trường hợp
này việc thẩm định giá được tiến hành theo đúng trình tự thủ tục do pháp luật TTDS
quy định. Nhưng trong BLTTDS 2015 lại chưa có quy định cụ thể về thủ tục thẩm
định giá tài sản. Vướng mắc này vẫn chưa được BLTTDS 2015 làm rõ và khắc phục
được những bất cập của LSĐBSBLTTDS 2011 khi chưa có hướng dẫn cụ thể về vấn
đề này. Theo phản ánh các Tòa án cho rằng do cán bộ Tòa án không có chuyên môn và
kiến thức về thẩm định giá nên chủ yếu Tòa án chỉ có thể xem thông tin của tổ chức
thẩm định giá có hoạt động hợp pháp không (giấy đăng kí kinh doanh, nội dung hoạt
động của tổ chức thẩm định,…). Thiết nghĩ việc bổ sung quy định về trình tự, thủ tục
thẩm định giá trong TTDS là cần thiết để đảm bảo việc điều chỉnh hoạt động thẩm định
giá được thống nhất.
Mặt khác, tại điểm c khoản 3 Điều 104 BLTTDS 2015 có nêu rõ Tòa án ra
quyết định định giá tài sản nếu “các bên thỏa thuận với tổ chức thẩm định giá theo
mức thấp so với giá thị trường nơi có tài sản định giá tại thời điểm định giá nhằm
trốn tránh nghĩa vụ với Nhà nước hoặc người thứ ba hoặc có căn cứ cho thấy
tổ chức thẩm định giá tài sản đã vi phạm pháp luật khi thẩm định giá”. Từ quy định
này có thể suy đoán là kết quả định giá do Tòa án quyết định có thể phủ nhận kết
quả thẩm định giá của tổ chức thẩm định giá. Tuy nhiên, pháp luật chưa có quy định
cụ thể về các căn cứ và cách xác định việc xác định về mức giá thấp so với giá thị
trường là như thế nào? Do vậy dễ dẫn đến thực trạng là các Tòa án hết sức lúng túng
do không có cơ sở pháp lí để phủ nhận kết quả thẩm định giá tài sản. Trên thực tế
thông thường Tòa án sẽ tham khảo ý kiến của các cơ quan chuyên môn về giá mà tổ
chức thẩm định giá đưa ra, nếu kết luận về giá phù hợp thì chấp nhận hoặc tham
khảo khung giá của Nhà nước đối với loại tài sản đó tại thời điểm thẩm định giá.

34. 26
2.1.5. Về giá dịch vụ, chi phí của thẩm định giá
Hiện nay quy định về chi phí thẩm định giá tài sản được quy định rõ tại Pháp
lệnh số 02/2012/UBTVQH1347. Tại Điều 44 của Pháp lệnh này có nêu: Chi phí thẩm
định giá tài sản trong trường hợp đương sự đề nghị Tòa án yêu cầu tổ chức thẩm
định giá tài sản theo quy định tại khoản 5 Điều 92 của LSĐBSBLTTDS 2011 thì
người đề nghị thẩm định giá tài sản phải trả chi phí cho tổ chức thẩm định giá tài sản
theo mức, thời hạn mà tổ chức đó yêu cầu. Do vậy, trường hợp một hoặc các bên
đương sự tự yêu cầu hoặc yêu cầu Tòa án yêu cầu tổ chức thẩm định giá định giá tài
sản thì phải tự chi trả chi phí cho yêu cầu đó. Do vậy người yêu cầu thẩm định giá sẽ
phải nộp tạm ứng chi thẩm định giá tài sản. Trong LSĐBSBLTTDS 2011 chỉ quy
định về chi phí của bên yêu cầu thẩm định giá tài sản phải chịu chi phí thẩm định giá
nhưng lại không quy định rõ ràng về xử lí tiền chi phí thẩm định giá. Do vậy trong
thực tiễn khi áp dụng các quy định này nhiều Tòa án gặp lúng túng, có nhiều quan
điểm không thống nhất.
Hiện nay BLTTDS 2015 không nêu rõ nghĩa vụ nộp tạm ứng chi phí của các
bên đương sự khi các bên cùng yêu cầu tổ chức thẩm định giá như thế nào? Do vậy,
trường hợp các bên đương sự không có thỏa thuận gì khác và cùng yêu cầu tổ chức
thẩm định giá thì bên nguyên đơn bỏ tiền chi phí ra trước hay mỗi bên đương sự
chịu một nửa chi phí thẩm định khi xác lập Hợp đồng dịch vụ với tổ chức thẩm định
giá. Vì nếu các bên đương sự không nộp chi phí thẩm định giá thì các tổ chức thẩm
định giá không thể tiến hành thẩm định được. Thiết nghĩ cần có hướng dẫn cụ thể về
trách nhiệm chi phí thẩm định giá đối với người yêu cầu thẩm định giá tài sản trong
BLTTDS 2015.
Tuy nhiên, tại khoản 6 Điều 165 BLTTDS 2015 đã bổ sung quy định cụ thể về
nghĩa vụ chịu chi phí thẩm định giá tài sản của đương sự được thực hiện như nghĩa
vụ chịu chi phí định giá tài sản theo quy định tại các khỏa 1, 2, 4 và 5 của Điều này
được quy định trong Bộ luật. Theo đó trường hợp các bên đương sự không có thỏa
thuận khác hoặc pháp luật không có quy định khác thì nghĩa vụ chịu chi phí định giá
tài sản, thẩm định giá được xác định như sau: Đương sự phải chịu chi phí thẩm định
giá tài sản nếu yêu cầu của họ không được Tòa án chấp nhận. Điều này có thể hiểu
mặc dù các bên đương sự thỏa thuận lựa chọn tổ chức thẩm định giá để tiến hành

35. 27
thẩm định giá nhằm xác định giá trị tài sản để chứng minh cho yêu cầu của mình là
có căn cứ. Tuy nhiên nếu yêu cầu nào của đương sự không được Tòa án chấp nhận
thì đương sự đó phải chịu chi phí thẩm định giá. Trong trường hợp yêu cầu Tòa án
chia tài sản chung thì mỗi người được chia tài sản phải chịu phần chi phí thẩm định
giá tài sản tương ứng với tỷ lệ giá trị phần tài sản mà họ được chia.
Trường hợp đình chỉ giải quyết vụ án quy định tại điểm c khoản 1 Điều 217,
điểm b khoản 1 Điều 299 của BLTTDS 2015, đó là các trường hợp như: người khởi
kiện rút yêu cầu khởi kiện, nguyên đơn rút đơn khởi kiện trước khi mở phiên tòa hoặc
tại phiên tòa phúc thẩm mà bị đơn đồng ý… Trường hợp đã tiến hành thẩm định giá
thì nguyên đơn phải chịu chi phí thẩm định giá tài sản. Ngoài ra Trong trường hợp
đình chỉ giải quyết việc xét xử phúc thẩm quy định tại điểm b khoản 1 Điều 289,
khoản 3 Điều 296 của Bộ luật này và các bên đã yêu cầu tiến hành thẩm định giá thì
người kháng cáo theo thủ tục phúc thẩm phải chịu chi phí thẩm định giá tài sản.
Đối với các trường hợp đình chỉ giải quyết vụ án khác theo quy định của Bộ luật
này như: nguyên đơn hoặc bị đơn là cá nhân chết mà quyền và nghĩa vụ của họ không
được thừa kế hoặc cơ quan tổ chức bị giải thể, phá sản mà không có cơ quan, tổ chức, cá
nhân nào thừa kế quyền, nghĩa vụ tố tụng của họ…và các bên đã yêu cầu tổ chức thẩm
định giá tiến hành thẩm định giá thì theo quy định người yêu cầu thẩm định giá tài sản
phải chịu chi phí thẩm định giá tài sản, tức là các bên đương sự đều phải chịu chi phí
định giá. Vấn đề đặt ra là nếu bên đương sự chết và không có người thừa kế nhưng họ
có yêu cầu thẩm định giá thì có nghĩa vụ phải chịu chi phí thẩm định giá không?
Trong trường hợp này khi giải quyết Tòa án có thể giải quyết theo hướng trích ra từ tiền
bán tài sản để chịu chi phí cho bên đã chết hoặc bên bị phá sản.
Như vậy, theo quy định BLTTDS 2015 thì các quy định liên quan đến chi phí
thẩm định giá trong TTDS được thực hiện như trong chi phí định giá tài sản. Điều
này nhằm đảm bảo việc xử lí chi phí thẩm định giá và định giá tài sản được thống
nhất, Tòa án dễ dàng và chủ động hơn khi xem xét các vấn đề liên quan đến chi phí
thẩm định giá tài sản trong quá trình giải quyết các VVDS. Qua việc nghiên cứu một số
quy định pháp luật về thẩm định giá tài sản trong BLTTDS 2015 nhìn chung các quy
định mới có tiến bộ và khoa học, phù hợp với thực tiễn áp dụng. Nhưng theo quan
điểm của chúng tôi, để việc áp dụng các quy định về thẩm định giá được dễ dàng,

36. 28
thống nhất và có hiệu quả, thiết nghĩ trong thời gian tới cơ quan có thẩm quyền
cần ban hành văn bản điều chỉnh cụ thể hơn nữa các nội dung liên quan đến thẩm
định giá tài sản trong TTDS như: điều kiện áp dụng, quyền và nghĩa cụ của chủ thể
tiến hành thẩm định, trình tự thủ tục thẩm định, chi phí thẩm định giá, thời hạn cung
cấp kết quả thẩm định giá…
2.2. Thực tiễn áp dụng các quy định pháp luật dân sự về thẩm định giá ở Việt
Nam
2.2.1. Một số vướng mắc, bất cập trong việc áp dụng các quy định về thẩm
định giá tài sản trong tố tụng dân sự ở Việt Nam hiện nay
BLTTDS 2015 đã ban hành các quy định về biện pháp thẩm định giá tài sản theo
hướng hoàn thiện và phù hợp với điều kiện thực tế, đáp ứng yêu cầu của đương sự
cũng như Tòa án trong hoạt động TTDS. Tuy nhiên, một số quy định trong BLTTDS
hiện hành vẫn chưa tháo gỡ và đưa ra giải pháp khắc phục được một vài vướng mắc
phát sinh do pháp luật trước đây còn thiếu sót, đồng thời một số quy định còn chung
chung nên gây ra nhiều cách hiểu và áp dụng khác nhau tại các Tòa án. Cụ thể các
vướng mắc được biểu hiện như sau:
- Lúng túng trong cách xác định giá tài sản phù hợp với giá thị trường dẫn đến
chất lượng của việc định giá tài sản chưa cao.
Theo quy định pháp luật, về nguyên tắc việc xác định giá tài sản phải phù hợp
với giá thị trường nơi có tài sản tại thời điểm định giá. Tuy nhiên, việc xác định giá
thị trường của HĐĐGTS trong TTDS lại chưa có hướng dẫn cụ thể và rõ ràng nên
việc tiến hành xác định giá tài sản còn nhiều vướng mắc và kết quả định giá chưa
phù hợp với thực tế. Đặc biệt là đối với tài sản là nhà và quyền sử dụng đất, tại các
địa phương nhất là ở cấp huyện, nhiều HĐĐGTS có đưa ra cách xác định giá khác
nhau và không thống nhất, dẫn đến không phù hợp với giá thị trường nơi có tài sản
định giá tại thời điểm định giá.
Theo hướng dẫn tại Công văn số 92/2000/KHXX ngày 21/7/2000 của
TANDTC hướng dẫn xác định giá quyền sử dụng đất: “Trong trường hợp các bên
đương sự không thỏa thuận được với nhau về việc xác định giá quyền sử dụng đất,
thì giá quyền sử dụng đất được xác định theo giá thực tế chuyển nhượng tại địa
phương nơi có đất đang tranh chấp đối với từng loại đất vào thời điểm xét xử sơ

37. 29
thẩm” . Ngoài ra trong bài viết của TS. Nguyễn Thị Dung có nêu khái niệm về giá
thị trường như sau: “Giá đất do người sử dụng đất tự thỏa thuận trong các giao dịch
như chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn bằng quyền sử dụng đất gọi là giá thị
trường”. Do vậy, có thể hiểu giá quyền sử dụng đất được xác định trên cơ sở các
giao dịch dân sự liên quan đến quyền sử dụng đất.
Qua khảo sát thực tiễn cho thấy, hầu hết các Tòa án quận, huyện ở Thành phố
Hà Nội khi tiến hành xác định giá nhà và quyền sử dụng đất đều dựa trên cơ sở khảo
sát giá thị trường, tức là có sự tham khảo theo giá thực tế chuyển nhượng nhà và đất
tại địa phương nơi có đất đang tranh chấp tương ứng với tài sản cần định giá tại thời
điểm đó để làm cơ sở để xác định giá quyền sử dụng đất. Thông thường xác định từ
một số hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thực tế tương ứng với tài
sản cần định giá, nếu có sự chênh lệch lớn về giá thì sẽ tính trung bình của các giá
đã khảo sát được. Cách thức này chủ yếu thực hiện ở các địa phương có điều kiện
kinh tế xã hội phát triển, tuy nhiên giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường hiện
nay rất biến động, “thả nổi”, khó quản lí được chính xác, nên việc xác định theo giá
thị trường còn phụ thuộc vào ý chí chủ quan của các thành viên HĐĐGTS.
Hiện nay tại một số Tòa án cấp huyện ở các địa phương, nhiều trường hợp khi
tiến hành định giá quyền sử dụng đất HĐĐGTS thường khó xác định và đưa ra giá
thị trường của tài sản. Có nhiều trường hợp HĐĐGTS còn gửi Công văn thông báo
cho Tòa án là không có cơ sở xác định giá thị trường. Thông thường HĐĐGTS chỉ xác
định giá căn cứ vào khung bảng giá của Nhà nước quy định. Chẳng hạn như định
giá quyền sử dụng đất thì áp theo giá quyền sử dụng đất, định giá tài sản khác thì áp
theo giá tài sản đền bù khi Nhà nước thu hồi đất… Chính vì vậy, giá theo kết quả
định giá thường thấp hơn nhiều so với giá thị trường. Sở dĩ có tình trạng này tác giả
Phạm Thái Quý cho rằng: “Hiện nay các cơ quan chuyên môn không có cán bộ
chuyên trách về công tác định giá tài sản nên không có đủ các thông tin, tài liệu liên
quan. Mặt khác, họ cũng không có đủ thời gian để thực hiện việc khảo sát giá trên
thị trường trong khi giá cả luôn có sự biến động…Trong khi đó, tâm lí của các thành
viên HĐĐGTS thì việc áp giá theo khung giá Nhà nước quy định là dễ thực hiện và
có độ “an toàn””.
Ngoài ra có bài viết phản ánh về việc HĐĐGTS căn cứ vào khung giá đất (hoặc