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社會住宅與都市更新 從荷蘭及韓國經驗談起
- 3. 「都市更新」之於社會住宅
- 4. 小英的政見 1. 八年興辦20萬戶社會住宅。 2. 存量嚴重不足，應採「多元模式」 並進： a. 直接興建：以公有土地，政府或 鼓勵民間興建 b. 包租代管：包租市場空屋並轉租 c. 都計回饋：以都市計畫之開發、 變更、都更、容獎等方式分回。 基 本 理 念 作 法 評 析 具 體 建 議 4
- 6. 開發利得回饋 1.土地變更回饋 • 整體開發（ex區段徵收、市地重劃） • 土地使用變更（ex工業區變更） 2.都市更新回饋？ • 建築容積獎勵（ex.都更、危老） • 增額容積購買（ex.公保地、古蹟、容積代 金）
- 11. 韓國怎麼做？都市再開發的回饋 • 都市再開發，明訂必須提供17% (首爾為20%) 容積做為社會住宅。 • 政府提供容積獎勵，當作土地費用；並以「成本價」購入社會住宅 部分。 • 首爾市以此方式取得總計55,103戶 (統計至2014.04)，佔社宅總量 1/4強。 資料來源：金秀顯(2013)，不良住宅再開發事業與公共賃貸住宅，發表於2013亞洲地區住宅研討會 地主 建商興建成本 容積獎勵 20% 社會 住宅
- 12. Bongcheon再開發賃貸住宅 • 原為靠山而建的違建社區 • 由三星集團興建，賃貸住宅1843戶 (5棟)，出售住宅3360戶 (33棟) • 租賃住宅由SH公社取得並營運管理，優先租予原先入住在違建社區 的弱勢居民。
- 17. 「社會住宅」之於都市更新
- 18. 都市更新的辯論:仕紳化 • 房價/地租上漲 • 門禁社區（堡壘化） • 商業模式連鎖化/高級化 • 街道（巷弄）生活消亡 • 可負擔住宅銳減 • 社會階層的集中與驅離 • 社區網絡瓦解
- 22. 東港Eastern Docklands 新西區Nieuw-West 阿姆斯特丹的都市更新 Source: Federico Savini Willem R. Boterman,Wouter P.C. van Gent, Stan Majoor . 2016. Amsterdam in the 21st century: Geography, housing, spatial development and politics.
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- 27. 東港Eastern Docklands Source: Federico Savini Willem R. Boterman,Wouter P.C. van Gent, Stan Majoor . 2016. Amsterdam in the 21st century: Geography, housing, spatial development and politics.
- 28. 背景與更新策略 • 原開發模式：原為阿姆斯特 丹傳統的港口工業區。 • 問題：港口在70年代衰敗， 政府思考如何使其重生（棕 地修復）。 • 更新策略：1989都市計畫確 定再生方向為“building for the market”，強調歷史保存 和吸引中產家庭的再生策略， 透過吸引藝術家、親水空間 等手段。市府、住宅協會及 私人開發商的公私合作模式， 約5,600單位中50%為社會住 宅、50%為私人住宅。
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- 31. 31 新建 類型 集合住宅 單一式集合住宅（社會住宅） 單一式集合住宅（出售住宅） 混和式集合住宅 獨棟 供出售的獨棟住宅 公共空間 公共設施：公園 實際規劃案例
- 35. Source: Professor Jürgen Rosemann
- 37. 新西區Nieuw-West Source: Federico Savini Willem R. Boterman,Wouter P.C. van Gent, Stan Majoor . 2016. Amsterdam in the 21st century: Geography, housing, spatial development and politics.
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- 39. 背景 • 原開發模式始自1926年的花園（田園）城市構思，並經1935年的都市 計畫而確立，但到戰後1950年代才開始付諸實現。 • 設計師是Cornelis van Eesteren。 • 跨越不同城區（urban districts）。 • 優點：區位極佳（鄰近市中心、Ａ10環城快速道路）、坐擁大量「綠 帶」和「藍帶」。 • 缺點：住宅類型缺乏多樣性、太多品質不佳的社會住宅、大量的貧困 家庭，以及惡名遠播的社區環境。 • 此外還有中產家庭流失、老人及大家庭住宅供應不足（單位空間狹 小）、就業及移民問題等等。
- 40. 總體更新策略 • 2001 年〈Richting Parkstad 2015〉，分區拆除或改建。 • 目標2015年達成社會住宅比例從76% 降至 45%。（實際上2016年為 53%） • 現在西方花園城市的總人口約149,000人（2016年）。 40
- 41. Kolekitbuurt（科倫提巴特） • Kolekitbuurt社區建於1950年，是西方花園城市中最早開發 的一處。 • 建成16年後卻成為阿姆斯特丹最貧困的地區之一。 • 大部分居民為穆斯林（因民族特性聚居，比例高達98%）， 且多為大家庭與經濟狀況不佳、社會流動性大。2002年此 區失業率達15%，教育程度低，住宅狀況差，公共空間也 不易維持，以及治安問題發生頻仍，致使沒有外地人希望 遷入。 41
- 42. Kolekitbuurt Source: Federico Savini Willem R. Boterman,Wouter P.C. van Gent, Stan Majoor . 2016. Amsterdam in the 21st century: Geography, housing, spatial development and politics.
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- 44. Kolekitbuurt的更新模式 • 2009年開始啟動改建計畫。 • 該地區由在地的三個法人（Rochdale；Stadgenoot；Eigenihaard） 進行調查和共同推動都市更新。 • 三個法人共同委託同一家規劃公司進行調查、設計，決定整體更 新計畫後提報市政府核可。 • 更新改建徵得85%住戶的同意。 44
- 45. Kolekitbuurt的更新策略 • 計畫執行上，公共設施的建設由市政府負責，住宅部分則由三個法人 各自委託建築師事務所執行。多達13個建築師事務所參與更新。 • 所有住戶有權繼續在此居住。 • 以先建後拆的方式輪替進行，因此影響整體更新的速度與空間結構。 • 社會住宅存量基本保持不變，總體戶數增加近一倍，亦提升社區空間 的密度。 45
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- 48. 2002 2017 計畫面積 35公頃 39公頃 住宅數量 2,100戶 2,850戶 （改建675戶；新建 1,450戶；未更新725戶） 住宅單元面積 65m2 95m2 （平均） 就業和服務空間 5,000 m2 20,000 m2 所有權 95% 社會住宅協會 60% 社會住宅協會 20% 市場租金住宅 20% 私人持有（出售） 租戶 98% 移民背景，且低 所得 75%移民背景，低所得至中所得 家庭 阿姆斯特丹生活 指數 4.4 （on 10） 6.7 （Amsterdam most luxurious neighboorhood score 7.4） 48
Editor's Notes
- “阿姆斯特丹大地圖 ” 四個案例、地鐵、A10環城道路、大阿姆斯特丹區域。
- “阿姆斯特丹大地圖 ” 四個案例、地鐵、A10環城道路、大阿姆斯特丹區域。
- 東側港區─KNSM eiland
- “阿姆斯特丹大地圖 ” 四個案例、地鐵、A10環城道路、大阿姆斯特丹區域。
- “阿姆斯特丹大地圖 ” 四個案例、地鐵、A10環城道路、大阿姆斯特丹區域。
- (多房型)租金590-710歐元/月